Eine geerbte Wohnung ist kein Geschenk, das man einfach annimmt und weiterzieht — sie ist eine Investitionsentscheidung mit steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen. Wer jetzt falsch handelt, zahlt unnötig Erbschaftssteuer, verpasst Spekulationsfristen oder lässt Rendite liegen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie nach dem Erbfall strukturiert vorgehen, welche drei Strategien wirklich in Frage kommen und wo die häufigsten teuren Fehler lauern.
Wohnung geerbt: Die ersten 90 Tage entscheiden alles
Der Erbfall löst eine Kaskade von Fristen aus, die viele Erben unterschätzen. Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbanfalls müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Ist die Wohnung mit Schulden belastet — etwa durch ein laufendes Darlehen — kann die Ausschlagung sinnvoller sein, als eine überschuldete Immobilie zu übernehmen. Mit der Annahme des Erbes treten Sie automatisch in alle Rechte und Pflichten ein: Hausgeldverpflichtungen gegenüber der WEG, laufende Mietverträge und offene Betriebskostenabrechnungen inklusive. Die folgende Checkliste zeigt, welche Schritte in den ersten 90 Tagen prioritär sind.
Erbschein beantragen — legitimiert Sie gegenüber Grundbuchamt und WEG
Verkehrswert ermitteln — Basis für alle weiteren Entscheidungen
Spekulationsfrist klären — Kaufdatum des Erblassers ist entscheidend
Besonders die Spekulationsfrist berechnen wird im Erbfall oft falsch angesetzt. Das Anschaffungsdatum des Erblassers gilt als Ihr eigenes — haben Sie also eine Wohnung geerbt, die der Verstorbene vor acht Jahren gekauft hat, läuft die Zehnjahresfrist bereits seit acht Jahren. In zwei Jahren wäre ein steuerfreier Verkauf möglich. Dieses Detail allein kann über 50.000 Euro Steuerersparnis entscheiden.
Bevor Sie über Verkauf oder Vermietung nachdenken, steht die Erbschaftssteuer. Der Gesetzgeber gewährt abhängig vom Verwandtschaftsgrad gestaffelte Freibeträge — wer diese nicht kennt, zahlt schlicht zu viel. Nutzen Sie frühzeitig den Erbschaftssteuer Rechner, um Ihre individuelle Steuerlast zu schätzen.
Geschwister, Nichten, Neffen — Freibetrag nur 20.000 €
Entscheidend ist der steuerliche Wert der Wohnung, den das Finanzamt per Bedarfswertermittlung ansetzt — oft deutlich über dem tatsächlichen Marktwert. Ein unabhängiges Gutachten kann diesen Wert anfechten und die Steuerbasis senken. Wer die Wohnung nach dem Erbfall selbst für mindestens zehn Jahre nutzt, profitiert unter Umständen von der Selbstnutzungsbefreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Wie im Ratgeber Erbschaftssteuer Immobilien beschrieben, ist die Zehnjahresfrist für die Steuerbefreiung bei Selbstnutzung absolut bindend — ziehen Sie vorher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend.
Der Verkauf ist die liquideste Option und oft die einfachste Lösung, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder die Wohnung weit entfernt liegt. Vor dem Verkauf müssen Sie den realen Marktwert kennen — nicht den Bedarfswert des Finanzamts, sondern den Preis, den ein Käufer heute zahlt. Nutzen Sie dafür eine professionelle Immobilie bewerten Analyse oder das Vergleichswertverfahren, das bei Eigentumswohnungen die Marktstandard-Methode darstellt.
Die Spekulationssteuer greift, wenn zwischen Anschaffung durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn — also Verkaufspreis minus damaliger Anschaffungskosten des Erblassers — wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der bis zu 45 % betragen kann. Nutzen Sie den Spekulationssteuer Rechner für eine genaue Hochrechnung. Beim Verkauf fallen zudem Notar- und Grundbuchkosten an — kalkulieren Sie diese mit dem Notarkosten berechnen Tool vorab ein.
Steuerfreier Verkauf — möglich nach 10 Jahren Haltedauer
Sofortiger Verkauf — Spekulationssteuer auf Veräußerungsgewinn
Makler einsetzen — bei Premiumlagen lohnt sich Provision
WEG-Zustimmung — Käufer-Bonität prüft die Eigentümergemeinschaft
Strategie 2: Geerbte Wohnung vermieten
Vermietung schafft passives Einkommen und erhält den Vermögenswert. Ob sich das wirtschaftlich lohnt, hängt vom Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete ab — dem sogenannten Kaufpreisfaktor. Berechnen Sie zunächst die Bruttorendite berechnen als Schnelltest: Jahresmiete geteilt durch Marktwert der Wohnung, multipliziert mit 100. Liegt das Ergebnis unter 3 %, ist die Vermietung in Premiumlagen wirtschaftlich oft nur mit Wertsteigerungserwartung begründbar.
Realistischer ist die Betrachtung der Nettorendite berechnen: Sie berücksichtigt Verwaltungskosten, Instandhaltung, Hausgeld und Steuerbelastung. Typische Werte für Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten liegen zwischen 2,5 % und 4,5 % netto. Hinzu kommen steuerliche Vorteile: Als Vermieter können Sie Abschreibungen (AfA von 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil), Zinsen und Werbungskosten geltend machen. Ist die Wohnung bereits vermietet, treten Sie automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein — Kündigung wegen Eigenbedarfs ist frühestens nach drei Jahren möglich, in manchen Städten mit Milieuschutz noch später.
Hausgeld prüfen — monatliche WEG-Kosten mindern den Cashflow
Mietpreisbremse beachten — bei Neuvermietung in Ballungsräumen
AfA nutzen — 2 % p.a. auf Gebäudewert steuerlich absetzbar
Eigennutzung ist steuerlich attraktiv: Sie sichert die Erbschaftssteuerbefreiung (bei Ehegatten und Kindern unter bestimmten Voraussetzungen) und spart laufende Mietkosten. Gleichzeitig verzichten Sie auf Mietrendite und Liquidität. Die Frage der Eigennutzung sollten Sie nicht emotional, sondern mit einem klaren Opportunitätskostenvergleich beantworten: Was könnten Sie mit dem Verkaufserlös an anderer Stelle erwirtschaften? Wer beispielsweise eine geerbte Wohnung für 400.000 Euro in einer schwachen Lage selbst bewohnt, statt den Erlös in eine renditenstarke Immobilie als Kapitalanlage zu reinvestieren, verliert möglicherweise langfristig Rendite.
Mehrere Erben: Die Erbengemeinschaft als Sonderfall
Haben mehrere Personen die Wohnung geerbt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen — Verkauf, Vermietung, Sanierung — müssen einstimmig getroffen werden. Das blockiert häufig schnelle Handlungen. Lösungswege sind die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (ein Erbe kauft die anderen aus), die gemeinsame Vermietung mit klarer Verwaltungsregel oder der gemeinschaftliche Verkauf. Den Kaufpreisfaktor berechnen sollten alle Erben gemeinsam verstehen — nur so lässt sich ein fairer Interessenausgleich erzielen, ob Auszahlung oder Halteentscheidung.
Kosten und Rendite realistisch kalkulieren
Egal für welche Strategie Sie sich entscheiden: Kalkulieren Sie alle Kaufnebenkosten, die beim späteren Weiterverkauf oder bei der Übernahme anfallen. Der Kaufnebenkosten berechnen Rechner hilft dabei, die Gesamtkosten im Blick zu behalten. Für die Renditebetrachtung ergänzt der Rendite Vergleich die Einschätzung, ob die geerbte Wohnung als Investment konkurrenzfähig ist — oder ob Alternativen wie ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Kapitalanlage langfristig sinnvoller wären.
Wie lange muss ich eine geerbte Wohnung halten, um keine Spekulationssteuer zu zahlen?
Maßgeblich ist das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Liegt zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf mindestens zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Hat der Erblasser die Wohnung selbst bewohnt und tun Sie das nach dem Erbfall ebenfalls — mindestens im Todesjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren — entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls, unabhängig von der Haltedauer.
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Wohnungserbe?
Die beim Erbfall vorhandene Instandhaltungsrücklage geht nicht auf Sie über — sie verbleibt im Vermögen der WEG und ist nicht separat auszahlbar. Beim Verkauf der Wohnung ist die Rücklage wertmindernd zu berücksichtigen, da der Käufer keinen direkten Zugriff darauf hat. Achten Sie darauf, dass die Rücklage im Kaufpreisangebot realistisch eingepreist ist.
Kann ich eine geerbte Wohnung sofort verkaufen, wenn sie vermietet ist?
Ja, ein Verkauf ist auch bei bestehender Vermietung möglich — das Mietverhältnis geht dabei auf den Käufer über, „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Der Käufer tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein. Ein vermietetes Objekt erzielt am Markt jedoch oft einen niedrigeren Preis als ein leerstehendes, da der Käufer den Mieter nicht unmittelbar kündigen kann. Planen Sie ausreichend Zeit für eine sorgfältige Immobilie verkaufen Strategie ein.
