Eigennutzung vs. Kapitalanlage Unterschied: Kredit, Kosten, Steuervorteile

Zweck der Immobilie: Fakt #1

Was bedeutet Eigennutz?

Eine Immobilie wird für den eigenen Wohnbedarf gekauft und genutzt. Hier steht der persönliche Wohnkomfort im Vordergrund – einfach gesagt: Sie kaufen Ihr Traumhaus

Was heißt Kapitalanlage?

Eine Immobilie wird erworben, um Einnahmen zu generieren. Das kann durch Vermietung oder den späteren Verkauf erfolgen. Der Fokus liegt auf finanziellen Erträgen – einfach gesagt: Sie kaufen eine Geldmaschine

Extra Tipp – Beides lässt sich in gewisser Weise auch kombinieren. Sie kaufen ein Haus oder kaufen eine Wohnung, bewohnen diese für 3 Jahre und können Sie dann steuerfrei verkaufen (Spekulationsfrist). Sagen wir, Sie kaufen in Berliner A-Lage, dann steigen die Grundstückspreise in der Regel um ~8% pro Jahr. Rechnen Sie 3 Jahre und Sie sehen, allein dieser Gewinn ist beträchtlich.

Die Unterschiede werden Schritt für Schritt größer:

Finanzierung: Eigenkapital & Kredit

Eigennutzung: Die Finanzierung erfolgt in der Regel über einen Immobilienkredit oder Eigenkapital des Käufers.

Kapitalanlage: Die Finanzierung erfolgt oft durch Fremdkapital, wie z.B. Hypotheken. Hier wird auch das Ziel verfolgt, Fremdkapital zu hebeln. Richtig finanzieren will geplant sein, lesen Sie hier mehr zur Finanzplanung vor dem Kauf.

Extra Tipp – Im Prinzip sind beide Formen gleich, Unterschiede machen nur staatliche Förderungen und Steuern, dazu gleich mehr. Beim Eigennutz sehen Banken aber unter Umständen ein größeres Risiko in der Bonitätsprüfung. Warum? Sagen wir Sie haben 2 Einkommen und 1 Haus. Jemand wird krank, verliert den Jobs, die Kreditrate fällt aus.

Warum nehmen Kapitalanleger gern Fremdkapital?

Die Erklärung wäre lang, in ganz kurz: Es gibt viele Aspekte. Zum einen: Sie wollen ihr Eigenkapital nicht für ein Objekt ausgeben. Mit Hebeleffekt der Finanzierung (20% Eigenkapital [oder weniger] + 80% Fremdkapital) kann man sich „viel mehr leisten“. Ein Kredit wird jetzt abgeschlossen, inklusive Kreditrate, also der monatlichen Rückzahlung. Inflation sorgt dafür, dass Geld weniger Wert wird. Die Kreditrate wird also immer „günstiger“ und „günstiger“. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilie als Kapitalanlage

Nutzungsdauer: Der Vollständigkeit zuliebe

Eigennutzung: Eigentümer planen langfristig und beabsichtigen, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Kapitalanlage: Der Fokus liegt auf kurz- oder langfristigen Erträgen, sei es durch Mieteinnahmen oder den Verkauf. Für Sie auch wichtig: Die Spekulationsfrist. Schnell mal durchrechnen, ob Sie schon steuerfrei verkaufen dürfen? Nutzen Sie unseren Spekulationsfrist Rechner.

Kommen wir jetzt zu einem der Hauptunterschiede.

Steuerliche Aspekte: Steuervorteile für Vermieter

Eigennutzung: Unter bestimmten Bedingungen können Steuervorteile wie Eigenheimzulage oder Steuerfreiheit beim Verkauf (nach Eigennutzung) in Anspruch genommen werden.

Kapitalanlage: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber es können auch Steuervorteile wie Abschreibungen und Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Steuervorteile genießen Eigennutzer / Kapitalanleger?

Extra Tipp – Schnell erklärt, jeweils nur 2 Beispiele:

Eigennutzer bekommen Eigenheimzulage: Für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie können Eigennutzer unter bestimmten Voraussetzungen Eigenheimzulage erhalten, um ihre Finanzierung zu erleichtern. Hier sind wir wieder bei der Spekulationsfrist, die natürlich auch für Eigennutzer beim Verkauf wichtig ist.

Steuerfreiheit beim Verkauf: Wenn Sie Ihre selbst genutzte Immobilie nach einer gewissen Haltedauer verkaufen, können die erzielten Gewinne unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen.

Kapitalanleger können Abschreibungen vornehmen: Kapitalanleger können Abschreibungen auf ihre vermietete Immobilie geltend machen. Dies bedeutet, dass sie bestimmte Kosten wie Gebäudeabschreibung und Finanzierungskosten steuerlich absetzen können, was ihre steuerliche Belastung reduziert.

Werbungskosten: Alle Aufwendungen durch die Vermietung, wie Reparaturen, Verwaltungskosten und Versicherungen, können als Werbungskosten abgezogen werden, um das steuerpflichtige Einkommen zu reduzieren.

Mehr zum Thema Steuern & Immobilien:

• Steuervorteile für Kapitalanleger

Instandhaltung und Verwaltung

Eigennutzung: Der Eigentümer ist selbst für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie verantwortlich.

Kapitalanlage: Die Verwaltung und Instandhaltung kann an Dritte, wie Hausverwaltungen, übertragen werden.

Extra Tipp – Womit müssen Sie rechnen? Ich empfehle 2% vom Kaufpreis pro Jahr. Hier habe ich auch einen kleinen Rechner für die Instandhaltungsrücklage. PS: Natürlich können Sie Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Renditeerwartung: Geld verdienen, nicht ausgeben

Eigennutzung: Die Hauptmotivation ist die persönliche Wohnqualität, die Rendite ist eher sekundär.

Kapitalanlage: Die Rendite steht im Vordergrund, und Investoren erwarten, Einnahmen aus ihrer Immobilie zu erzielen. Noch mal, weil es für Kapitalanleger sehr wichtig ist:

„Die Rendite steht im Vordergrund, und Investoren erwarten, Einnahmen aus ihrer Immobilie zu erzielen.“

Die Wahl zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage hängt von Ihren individuellen finanziellen Zielen, Lebensumständen und Präferenzen ab. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile, und die Entscheidung sollte sorgfältig getroffen werden.