Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Personengesellschaft im deutschen Recht und für viele Immobilien-Investoren der Einstieg in die gemeinsame Vermögensverwaltung. Sie wird formlos gegründet, braucht kein Mindestkapital und entsteht oft sogar unbewusst — überall dort, wo zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen. Mit dem MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) wurde das GbR-Recht grundlegend reformiert: Die rechtsfähige GbR ist nun gesetzlich anerkannt, das neue Gesellschaftsregister (eGbR) wurde eingeführt, und für Immobilien-GbRs gilt seitdem ein strikter Voreintragungsgrundsatz. Bei der Gründung helfen Steuerberater, ebenso bei allen Steuern in Deutschland. Zurück zum Überblick: Rechtsformen.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts: Gründung, Vorteile und Nachteile
Die GbR ist die wichtigste Personengesellschaft des bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB). Sie eignet sich für Privatpersonen, Freiberufler, Kaufleute und insbesondere für Immobilien-Investoren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstück oder ein Bauträger-Projekt realisieren wollen. Im Folgenden findest du alle relevanten Informationen — von der Gründung über die Haftung bis zur steuerlichen Behandlung im Immobilienbereich.
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Die sieben zentralen Gründungskriterien im Überblick
Anzahl der Gesellschafter — Mindestens zwei (natürliche oder juristische Personen)
Gewinnverteilung — Nach Köpfen, sofern nicht abweichend vereinbart (§ 709 BGB n.F.)
Tipps zum Firma gründen findest du im Detail-Ratgeber, auch im Spezialfall Immobilien GmbH, Familienstiftung & Co.
BGB-Gesellschaften im Überblick — die drei klassischen Erscheinungsformen
Das deutsche Gesellschaftsrecht unterscheidet zwischen Einzelunternehmen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften. Die GbR zählt zu den Personengesellschaften und unterliegt — anders als OHG, KG oder GmbH — primär dem BGB statt dem HGB. Seit der MoPeG-Reform wird zudem zwischen der nicht rechtsfähigen Innen-GbR (reine Innengesellschaft, etwa Tippgemeinschaft) und der rechtsfähigen Außen-GbR (tritt am Rechtsverkehr teil) unterschieden.
GbR unter Privatleuten
Die meisten Menschen waren bereits unwissentlich Teil einer GbR: Eine Fahrgemeinschaft, eine gemeinsame Urlaubskasse oder eine Wohngemeinschaft mit gemeinsamen Anschaffungen begründen rechtlich eine Innen-GbR. Sobald zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen und Beiträge dafür leisten, entsteht eine GbR — auch ohne Vertrag, auch ohne Bewusstsein.
GbR unter Freiberuflern
Im Gesundheitssektor (Ärzte, Therapeuten), im juristischen Bereich (Anwälte) und unter Steuerberatern ist die GbR die Standard-Rechtsform für Sozietäten und Gemeinschaftspraxen. Vorteil: Keine Gewerbesteuerpflicht, keine Pflicht zum Gewerbeamt, keine doppelte Buchführung. Nachteil: Volle persönliche Haftung — bei Berufshaftpflichtfällen relevant.
GbR unter Kaufleuten & Bankenkonsortium
Handwerker, die für ein Bauvorhaben kooperieren (Arbeitsgemeinschaft, ARGE), oder Banken, die gemeinsam einen Börsengang organisieren (Bankenkonsortium), nutzen die GbR projektbezogen. Wichtig: Sobald der Geschäftsbetrieb einen kaufmännisch eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert (§ 1 HGB), wandelt sich die GbR rechtlich automatisch in eine OHG — unabhängig von der Umsatzhöhe.
GbR unter Privatleuten (Bagatell-Innen-GbR)
GbR unter Freiberuflern (Sozietät)
GbR unter Kaufleuten (ARGE, Bankenkonsortium)
Immobilien-GbR (vermögensverwaltend) — eigene Sonderform
MoPeG-Reform: Was sich für die GbR fundamental geändert hat
Die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat das GbR-Recht in Deutschland von Grund auf neu strukturiert. Wer heute eine GbR gründen oder umstrukturieren will — insbesondere im Immobilienbereich — muss diese Änderungen kennen:
Rechtsfähigkeit kodifiziert: Die rechtsfähige Außen-GbR ist nun ausdrücklich im BGB verankert (§ 705 Abs. 2 BGB n.F.). Sie kann selbst Eigentümer, Vermieter, Kläger und Beklagte sein.
Gesellschaftsregister (eGbR): Neu eingeführtes öffentliches Register beim Amtsgericht. Eintragung ist freiwillig, aber faktisch Pflicht, sobald die GbR Immobilien, GmbH-Anteile oder Schiffe halten will.
Voreintragungsgrundsatz: Eine GbR kann nur dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor als eGbR im Gesellschaftsregister steht. Ohne eGbR-Eintrag — kein Grundbucheintrag, kein Immobilien-Erwerb.
Sitzwahl: Vertragssitz und Verwaltungssitz können auseinanderfallen.
Beschlussfassung: Modernere Regeln zu Mehrheitsbeschlüssen und Beschlussmängelrecht.
Stimm- und Gewinnverteilung: Ohne abweichende Regelung erfolgt Gewinnverteilung nun nach Beteiligungsverhältnissen, nicht mehr strikt nach Köpfen — wichtige Änderung gegenüber dem alten Recht.
Für Immobilien-Investoren ist die eGbR de facto die einzige praxistaugliche GbR-Form. Mehr zum Grundbucheintrag und seinen Anforderungen findest du im separaten Ratgeber.
Gründungsprozess der GbR: Schritt für Schritt
Der Gründungsprozess unterscheidet sich je nach geplantem Geschäftszweck. Wer eine reine Freiberufler-Sozietät plant, hat deutlich weniger Aufwand als bei einer gewerblichen oder einer Immobilien-GbR.
Schritt 1: Gesellschaftsvertrag aufsetzen
Auch wenn eine GbR formfrei gegründet werden kann — ohne schriftlichen Gesellschaftsvertrag drohen Streit, Steuernachteile und Haftungsrisiken. Mindestinhalt eines belastbaren Vertrags:
Name und Sitz der Gesellschaft
Gesellschaftszweck (so präzise wie möglich)
Beiträge der Gesellschafter (Geld, Sacheinlagen, Arbeitsleistung)
Beteiligungsverhältnisse und Stimmrechte
Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse
Gewinn- und Verlustverteilung
Regelungen zur Aufnahme/Ausschluss von Gesellschaftern
Beim Finanzamt muss der „Fragebogen zur steuerlichen Erfassung einer Personengesellschaft“ eingereicht werden. Die GbR erhält eine eigene Steuernummer für die einheitliche und gesonderte Feststellung — die Einkommensteuer zahlen die Gesellschafter weiterhin individuell.
Schritt 3: Gewerbeanmeldung (nur bei gewerblicher GbR)
Bei einer gewerblichen GbR muss jeder Gesellschafter beim Gewerbeamt einzeln angemeldet werden. Kosten: 10 bis 65 Euro pro Person. Eine Freiberufler-GbR ist davon befreit.
Schritt 4: Eintragung ins Gesellschaftsregister (eGbR) — bei Immobilien-GbR Pflicht
Die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht (Registergericht) und muss notariell beglaubigt werden. Notarkosten je nach Gegenstandswert. Die Notarkosten kannst du vorab kalkulieren.
Schritt 5: Geschäftskonto eröffnen
Trotz formfreier Gründung verlangen Banken bei einer GbR fast immer einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag, eine Legitimation aller Gesellschafter und — bei Immobilien-GbR — den Auszug aus dem Gesellschaftsregister.
Unternehmenskennzeichnung: Voller Name + GbR
Eine nicht eingetragene GbR darf keine echte Firma führen. Die Bezeichnung muss alle Vor- und Zunamen der Gesellschafter sowie den Zusatz „GbR“ enthalten — etwa „Müller & Schmidt GbR“. Eine eingetragene eGbR hingegen darf einen Phantasienamen plus Rechtsformzusatz „eGbR“ führen — ein wesentlicher praktischer Vorteil für Immobiliengesellschaften.
Finanzierung, Haftung & Gewinn
Die Finanzierung liegt im Ermessen der Gesellschafter — kein Mindestkapital. Aber: Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung einer GbR die Bonitätsprüfung jedes einzelnen Gesellschafters und meist gesamtschuldnerische Haftung. Ein bonitätsschwacher Mitgesellschafter kann die Finanzierung komplett kippen. Plane deinen Eigenkapitalbedarf daher gemeinsam und realistisch.
Das Unternehmensrisiko tragen alle Gesellschafter persönlich, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch: Ein Gläubiger kann sich aussuchen, von welchem Gesellschafter er die volle Schuld einfordert — auch aus dem Privatvermögen. Im Innenverhältnis besteht dann ein Ausgleichsanspruch.
Vorteile der GbR auf einen Blick
Schnelle, formfreie und kostengünstige Gründung
Kein Mindestkapital nötig
Keine doppelte Buchführung (bei Freiberuflern und Kleingewerbe — Einnahmen-Überschuss-Rechnung reicht)
Keine Veröffentlichungspflicht der Geschäftszahlen
Transparente Besteuerung — Verluste direkt mit anderen Einkünften verrechenbar
Bei Freiberufler-GbR: Keine Gewerbesteuerpflicht
Flexibilität bei Vertragsgestaltung
Geeignet für Family-Investments und Erbnachfolge
Nachteile der GbR — die kritischen Punkte
Volle persönliche Haftung — auch mit Privatvermögen, auch für Fehler der Mitgesellschafter
Keine alleinige Entscheidungsgewalt — Mehrheitsentscheidungen oder Einstimmigkeit nötig
Bonität der Mitgesellschafter beeinflusst die Finanzierung
Bei gewerblicher GbR: Automatische Umwandlung in OHG bei kaufmännischem Geschäftsbetrieb
Hohe Steuerbelastung bei thesaurierten Gewinnen (Spitzensteuersatz 42–45 % statt 15 % KSt + GewSt bei GmbH)
Eintragung ins eGbR-Register faktisch zwingend bei Immobilienkäufen
Auflösung bei Ausscheiden eines Gesellschafters möglich (ohne Fortsetzungsklausel)
Schwierige Übertragung von Gesellschaftsanteilen
Vergleich: GbR vs. OHG vs. KG vs. GmbH (Immobilien-Perspektive)
