Maklervertrag: Inhalt, Rechte, Pflichten, Provision und Kündigung

Maklervertrag und Vertragsformen - Jeder Eigentümer, der seine Immobilie über einen Immobilienmakler verkaufen möchte, muss sich vorab für eine Vertragsform entscheiden und die Grundlage für die Dienstleistung schaffen. Alle Verträge beinhalten die objektrelevanten Fakten, die präzisen Formulierungen zum Leistungsumfang und die rechtlichen Details zum Widerruf und zur Kündigung. Da es drei verschiedene Vertragsformen gibt, sollten Sie vor der Beauftragung Ihres Maklers genau überlegen, wie Sie die Vermarktung der Immobilie gestalten und in welchem Umfang Sie Leistungen in Auftrag geben möchten.

Maklervertrag: Die ersten Fakten

Ihre Entscheidung für die professionelle Vermakelung des Hauses ist ein wichtiger Schritt zum zeitnahen Verkauf. Nachdem Sie sich für die Leistungsübernahme durch Immobilienmakler entschieden haben, kommt es zu einem Vertragsabschluss.

Maklerauftrag: Arten und Rechte

Sie können zwischen einem einfachen, einem alleinigen und einem qualifizierten alleinigen Maklerauftrag wählen. Wollen Sie trotz Maklerbeauftragung handlungsfähig bleiben und sich den Zwischenverkauf vorbehalten, sollten Sie von einem qualifizierten Auftrag absehen und sich beim Vertrag zwischen den beiden anderen Lösungen entscheiden.

Zusammengefasst:

• Makleraufträge zur Auswahl: einfach, alleinig, qualifiziert alleinig
• Tipp: Vermeiden qualifizierten Auftrag für Handlungsfreiheit und Zwischenverkaufsoption
• Entscheidung zwischen einfachem und alleinigem Auftrag für Handlungsfreiheit beim Verkauf

Zu den einzelnen Vertragsformen gleich mehr.

Rechte, Pflichten und Provision: Schnell erklärt

In einem Vertrag mit Ihrem beauftragten Immobilienmakler sind alle Rechte und Pflichten beider Parteien ausführlich erläutert. Ein wichtiger Vertragspunkt ist die vereinbarte Makler Provision, die beim Verkauf vom Käufer und bei der Vermietung vom Eigentümer zu zahlen ist. Weitere vertragliche Inhalte basieren auf dem Umfang der Leistungen, die Sie wünschen und zu deren Erbringung sich der Makler verpflichtet.

Ein Maklervertrag wird in dem Moment gültig, in dem er von beiden Parteien unterzeichnet wird. Mit Ihrer Unterschrift beauftragen Sie zum Beispiel den Makler, Ihr Haus zu verkaufen und alle dazu notwendigen und verkaufsfördernden Maßnahmen anzuwenden.

Vertragsformen: Einfacher, alleiniger oder qualifizierter Maklervertrag?

Mit einem einfachen Maklervertrag können Sie nicht nur einen, sondern mehrere Immobilienmakler mit dem Angebot Ihres Objekts beauftragen. Bedenken Sie, dass diese Praktik nicht unbedingt seriös ist und bei potenziellen Käufern für Verwirrung sorgen kann.

Sehen wir uns die Formen im Detail an:

1. Einfacher Maklervertrag
2. Alleiniger Maklervertrag
3. Qualifizierter Maklervertrag

Einfacher Vertrag & Alleinauftrag: Die häufigste Variante

Beim einfachen Vertrag kann der Makler sich um den Verkauf der Immobilie kümmern, doch ist er anhand der vertraglichen Bedingungen nicht dazu verpflichtet. Der Alleinauftrag ist die am häufigsten gewählte vertragliche Vereinbarung.

Sie beauftragen einen Makler, ohne dass Sie durch den Vertrag in Ihrem eigenen Handlungsspielraum eingeschränkt werden. Denn auch als Eigentümer können Sie verkaufen, wobei keine Provision für den Makler anfällt. Bei diesem Vertragsmodell empfiehlt sich eine Befristung auf 6 Monate und Sie können sich darauf verlassen, dass Ihr beauftragter Makler mit größtem Engagement an der Vermittlung Ihrer Immobilie arbeitet.

Verwechseln Sie den konventionellen Alleinvertrag nicht mit der qualifizierten Variante

Qualifizierter Alleinauftrag: Kein Privatverkauf möglich

Ein qualifizierter Alleinvertrag beauftragen Sie Ihren Makler, sich selbstständig und vollständig um den Verkauf der Immobilie zu kümmern. In den Vertragsinhalten unterscheidet sich ein qualifizierter Alleinauftrag nur in einem Punkt vom Alleinvertrag. Sie lagern den Verkauf vollständig aus und haben als Eigentümer keinerlei Möglichkeit, Ihre Immobilie eigenständig zu verkaufen. In diesem Fall zahlen Sie die Maklercourtage, auch wenn nicht der Immobilienmakler, sondern Sie den Verkauf realisiert haben.

Inhalte: Bestellerprinzip, Muster und Widerrufsrecht

Beim Makler beauftragen gibt es noch ein paar weitere Aspekte, die Sie kennen sollten. Außerdem ist es praktisch, sich mit Muster-Vorlagen zu beschäftigen.

1. Bestellerprinzip: Auftraggeber zahlt Makler
2. Muster: Maklervertrag Vorlagen

Bestellerprinzip: Auftraggeber zahlt Makler

Mit dem 01. Juni 2015 hat der Gesetzgeber eine Neuregelung der Maklercourtage bei Vermietungen vorgenommen. Seit diesem Zeitpunkt gilt, dass der Besteller die Provision zahlt und dass der Mieter fortan nicht mehr mit Mehrkosten in Form einer Courtage rechnen muss. Für Mietinteressenten beinhaltet diese Regelung einen deutlichen Vorteil. Eigentümer hingegen überlegen nun länger, ob sie einen Makler mit der Vermietung ihrer Wohnungen beauftragen oder alle Aufgaben selbst übernehmen.

Lesen Sie hier mehr zum:

• Bestellerprinzip

Für den Privatkauf gibt es neue Regelungen:

• Wer zahlt den Makler? Neues Gesetz

Muster: Maklervertrag Vorlagen

Erfahrene Immobilienmakler wissen, welche Bestandteile ein rechtsgültiger und transparenter Vertrag beinhalten muss. Doch jeder Auftraggeber hat individuelle Vorstellungen zur Leistung, sowie den einzelnen Vertragsinhalten und der Dienstleistungserbringung im Allgemeinen.

Warum Musterverträge hilfreich sind

Damit Ihr Vertrag gültig und rechtskräftig ist, ohne dass die speziellen Kundenwünsche außer Acht gelangen, empfehlen wir Ihnen den Blick in verschiedene Musterverträge. Auch im Bezug auf die Vertragserstellung sind Muster sehr hilfreich und sparen Ihnen jede Menge Zeit.

Die Vorteile von Musterverträgen zusammengefasst:

• Hilfreich für eine gültige und rechtskräftige Vertragsgestaltung
• Einsparung von Zeit bei der Vertragserstellung
• Ermöglichte Einflussnahme auf Inhalt & Konditionen

Ihre Einflussnahme auf den Vertrag

Sie möchten einen Immobilienmakler beauftragen und dabei Einfluss auf die Vertragsgestaltung nehmen? Mit Ihrer Kenntnis zu den Möglichkeiten laut Mustervertrag haben Sie eine Möglichkeit, von Anfang an eine konkrete Vertragsform zu wählen und die für Sie beste Lösung in der Vereinbarung zu finden. Sie müssen sich nicht primär darauf verlassen, dass der Immobilienmakler Ihnen einen Vertrag vorlegt, Ihre Daten eingibt und Sie unterzeichnen.

Vorteile der Informiertheit über Vertragsformen

Je besser Sie informiert sind und die verschiedenen Vertragsformen kennen, umso einfacher können Sie den von Ihnen gewählten Immobilienmakler mit den für Sie relevanten Leistungen beauftragen und von einer transparenten Vertragsgestaltung profitieren.

Hier kommen Sie zum:

• Maklervertrag Muster

Sachkundenachweis: Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler

Viele Auftraggeber fragen, ob es für Immobilienmakler einen Sachkundenachweis gibt.

Dieser ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, so dass Sie bei der Beauftragung eines Maklers nicht nach einem Sachkundenachweis schauen müssen. Anders verhält es sich mit der Pflicht zur Fort- und Weiterbildung. Laut Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler sind Immobilienmakler dazu verpflichtet, innerhalb von 3 Jahren Weiterbildungen von insgesamt 20 Stunden wahrzunehmen. Als Auftraggeber sollten Sie ferner darauf achten, dass der von Ihnen beauftragte Makler über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt.

Das Wichtigste zum Sachkundenachweis zusammengefasst:

• Gesetz sieht keinen Sachkundenachweis für Makler vor
• Makler sind zur Fort- und Weiterbildung verpflichtet (20 Stunden in 3 Jahren)
• Tipp: Achten Sie auf Weiterbildungen und eine Berufshaftpflichtversicherung

Lesen Sie hier mehr zum:

• Sachkundenachweis

Widerrufsrecht: Wichtig für Gültigkeit des Vertrags

Ein gültiger Maklervertrag erfordert eine rechtssichere Widerrufsbelehrung. Diese wird schriftlich, per E-Mail oder Fax dem Kunden zugesandt und muss akzeptiert werden. Die Gültigkeit wird durch Zustimmung des Maklers und Annahme des Vertrags erreicht. Die Akzeptanz der Widerrufsbelehrung geschieht beim Abschluss des Maklervertrags oder bei Inanspruchnahme der Maklerleistung. Bei Interesse an einer Immobilie, vermittelt durch einen Makler, erhalten Sie nach der Kontaktaufnahme das Exposé und die Widerrufsbelehrung, die besagt, dass bei Kaufentscheidung und Zustandekommen des Kaufvertrags die Provisionszahlung verpflichtend ist.

Widerrufsbelehrung kann schriftlich, per E-Mail oder Fax übermittelt werden

Lesen Sie hier zum Thema:

• Widerrufsrecht

Vertrag ist für beide Parteien verbindlich

Durch die Verbindlichkeit eines Maklervertrag erhalten Sie die Sicherheit, dass der beauftragte Makler alles tun wird, damit Ihr Haus zeitnah verkauft wird.

Alle Zahlen und Aufgaben, die Provision und deren Fälligkeit sowie besondere Anforderungen an unsere Makler sind im Vertrag enthalten. Der Makler berät Sie vor dem Vertragsabschluss und findet gemeinsam mit Ihnen die Vertragsform, die optimal zu Ihrem Anspruch an den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf passt. Er fertigt den Vertrag schriftlich für Sie an und lässt Ihnen die Zeit, die Details zu prüfen und eventuelle Änderungen zu beauftragen.

Kündigung nur bei rechtmäßigen Maklerverträgen nötig

Sie haben einen Immobilienmakler beauftragt und möchten den Vertrag kündigen? Dann beachten Sie, dass es je nach Vertragsform zu Kündigungsfristen kommen kann.

Generell sollten Sie wissen, dass Sie einen bestehenden Vertrag zur Vermakelung oder zur Suche nach Immobilien jederzeit kündigen können, sollte die Leistung nicht mehr benötigt werden oder sollte der Maklervertrag unwirksame Klauseln enthalten.

Kündigungsfrist bei fester Vertragslaufzeit

Haben Sie einen Vertrag mit einer festen Laufzeit geschlossen, sind Sie im Rahmen der Kündigung an eine Frist von einem Monat nach Laufzeitende gebunden. Ausgenommen sind Verträge, die keine automatische Verlängerung der Laufzeit beinhalten. Diese laufen automatisch aus und bedürfen keiner Kündigung durch Sie als Vertragspartner.

Das Wichtigste zur Kündigungsfrist:

• Verträge mit fester Laufzeit: Kündigungsfrist von einem Monat nach Laufzeitende
• Ausnahme: Verträge ohne automatische Laufzeitverlängerung
• Automatisch endende Verträge: Keine Kündigung durch Vertragspartner erforderlich

Rechtmäßigkeit des Vertrags prüfen

Wenn Sie über eine Kündigung nachdenken, sollten Sie sich zuerst über die Rechtmäßigkeit des Vertrags in Kenntnis setzen.

Denn: Nur wenn der Vertrag gültig ist und daher über eine rechtmäßige Vertragsbindung verfügt, ist eine Kündigung nötig und möglich. Anderenfalls brauchen Sie die Vereinbarung nicht kündigen, da Sie keinen gültigen Vertrag abgeschlossen haben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie einen Makler nur mündlich beauftragt haben.

Generell sind Maklerverträge nur gültig, wenn sie schriftlich geschlossen und mit allen vertragsrelevanten Daten erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet wurden.

Grundsätzlich muss jeder Maklervertrag eine Widerrufsbelehrung, Informationen zur Kostenpflicht und zum Kostenumfang der Leistungen, die Identität und Gewerbeerlaubnis des Maklers nach §34c, sowie die wesentlichen Details der vertraglichen Vereinbarung enthalten. Haben Sie den Vertrag rechtmäßig geschlossen und eine Kündigung ist erwünscht, sind Sie an die vertraglichen Fristen gebunden oder können außerordentlich kündigen, wenn diese Maßnahme auf gewichtigen Gründen beruht.