Hausverkauf nach Scheidung – Die Trennung von Ihrem Partner ist ein Trauma. Damit die Entscheidung über Ihr gemeinsam gekauftes und finanziertes Zuhause nicht traumatisch wird, sollten Sie sich unbedingt für eine professionelle Beratung zu den verschiedenen Lösungsmöglichkeiten entscheiden. Sollten Sie sich für den Verkauf Ihres Hauses entscheiden, finden Sie hier alle wichtigen Informationen.
Scheidung – Haus verkaufen? Das müssen Sie beachten
Ein gemeinsam bewohntes und finanziertes Haus steht im Rahmen einer Scheidung meist im Mittelpunkt. Möchte oder kann kein Partner das Haus halten, läuft es in den meisten Fällen auf einen Immobilienverkauf hinaus. Es gibt verschiedene Lösungen, die Sie in Erwägung ziehen und in Gegenüberstellung betrachten können. Die meisten Scheidungspaare entscheiden sich für einen Hausverkauf an Dritte, da diese Methode die wenigsten Streitigkeiten nach sich zieht. Sie trennen sich gemeinsam von bestehenden Verbindlichkeiten und schließen aus, dass Sie weiterhin zusammen ein Darlehen für Ihr Haus tilgen müssen.
Lohnt sich der Verkauf des Hauses im Falle einer Scheidung?
Ob Sie das Haus mindestens einen gewissen Zeitraum halten oder sofort verkaufen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wenn Sie die Kredittilgung noch keine 10 Jahre vornehmen, kann ein Hausverkauf in finanzielle Schwierigkeiten führen und mit einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank einhergehen. Streben Sie im Verlauf einer Scheidung den Verkauf der gemeinsam erworbenen und finanzierten Immobilie an, sollten Sie genau abwägen, ob Sie den Kredit bereits ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen können.
Anderenfalls besteht die Möglichkeit, einen solventen Käufer zu finden und das Haus inklusive des bestehenden Kredits zu verkaufen. Willigen Käufer und Bank in die Verbindlichkeitsübernahme ein, können Sie Ihr Haus auch vor Ablauf der 10 Jahre Sollzinsbindungsfrist verkaufen und müssen nicht mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.
Unter allen gemeinsamen Anschaffung steht das Haus als größter Wert in Ihrem Besitz. Allein aus diesem Grund wird eine gemeinsam erworbene, im Ehezeitraum angeschaffte Immobilie auch der größte „Zankapfel“, wenn es um die Vermögensaufteilung im Verlauf der Scheidung geht. Erfahren Sie alles über den Ablauf bei Scheidung.
Haus halten
Bei Familien mit Kindern steht die Haushaltung im Falle einer Scheidung oftmals bis oben auf der Agenda. Der Partner, bei dem die Kinder verbleiben, bleibt in vielen Fällen im Haus. Damit die Kinder in ihrem vertrauten Umfeld bleiben können und durch die Scheidung nicht noch zusätzlich belastet werden, erweist sich diese Möglichkeit als beste Lösung. Doch ist der Wunsch zum Haus halten natürlich an die jeweilige finanzielle Lage und an getroffene Vereinbarungen gekoppelt. Mehr zum Thema Haus halten.
Trennung und Haus
Die Trennung von Ihrem Partner ist ein Trauma. Damit die Entscheidung über Ihr gemeinsam gekauftes und finanziertes Zuhause nicht traumatisch wird, sollten Sie sich unbedingt für eine professionelle Beratung zu den verschiedenen Lösungsmöglichkeiten entscheiden. Sie möchten Ihr Haus trotz Trennung behalten und Ihren ehemaligen Partner auszahlen? Oder interessieren Sie sich für den Verkauf und möchten einen realistischen Erlös bei der Veräußerung erzielen? Mehr Informationen zum Thema Trennung und Haus.
Die 4 Optionen beim Haus im Scheidungsfall
Paare im Trennungsfall haben vier rechtliche Möglichkeiten, wie mit dem gemeinsamen Haus verfahren wird:
Option
Voraussetzung
Vorteil
Nachteil
1. Gemeinsam verkaufen
Einigkeit beider Partner
Klarer Schlussstrich, Erlös wird geteilt
Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
2. Ein Partner übernimmt
Bonität des übernehmenden Partners, Bank stimmt zu
Kinder bleiben in vertrauter Umgebung
Aufwendige Umschreibung, Ausgleichszahlung nötig
3. Gemeinsam vermieten
Kooperationsbereitschaft beider Partner
Laufende Mieteinnahmen
Dauernde Abhängigkeit voneinander
4. Teilungsversteigerung
Antrag bei Gericht (§ 180 ZVG)
Erzwingbar ohne Einigkeit
Deutlich unter Marktwert (30–50 % Verlust möglich)
Zugewinnausgleich: Was steht wem zu?
In der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft (Standard bei deutschen Ehen ohne Ehevertrag) hat jeder Partner bei Scheidung Anspruch auf Ausgleich des Vermögenszuwachses während der Ehe.
Beim Haus bedeutet das:
Der Wert des Hauses bei Eheschließung wird dem Wert bei Scheidung gegenübergestellt
Der Wertzuwachs wird geteilt (Zugewinnausgleich)
Gebrachte Einlagen (z. B. Eigenkapital nur eines Partners) werden berücksichtigt
Bei Gütertrennung (Ehevertrag) entfällt der Zugewinnausgleich – jeder behält seinen Anteil.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wann wird sie fällig?
Wird das Haus noch vor Ende der Zinsbindung verkauft, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann erheblich sein:
Typisch: 1–5 % der Restschuld
Bei 300.000 € Restschuld: 3.000–15.000 € Gebühr
Ausweg: Käufer übernimmt das Darlehen (Schuldübernahme mit Bankzustimmung)
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Zinsbindung (§ 489 BGB) ohne Entschädigung
Spekulationssteuer bei Scheidungsverkauf
Auch im Scheidungsfall gelten die normalen Spekulationssteuer-Regeln:
Haben Sie das Haus mindestens 10 Jahre gehalten (Vermietung) oder mindestens die letzten 3 Kalenderjahre selbst bewohnt → steuerfrei
Ansonsten fällt auf den Gewinn der persönliche Einkommensteuersatz an
Besonderheit: Zieht ein Partner aus, gilt die Eigennutzung für diesen Partner ab dem Auszug nicht mehr. Der verbleibende Partner erfüllt die Eigennutzregel allein weiter.
Tipp: Verkaufen Sie möglichst innerhalb des Jahres, in dem noch beide die Eigennutzungsvoraussetzung erfüllen – das kann die Steuerlast erheblich senken. Mehr dazu: Spekulationssteuer Immobilie.
Ablaufplan: Haus bei Scheidung verkaufen
Trennungsjahr abwarten – Scheidung erst nach 12 Monaten Trennung möglich
Marktwert ermitteln – unabhängiges Gutachten oder Makler-Bewertung beauftragen
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