Einliegerwohnung kaufen, ausbauen, vermieten – als zusätzliche Wohneinheit im Eigenheim ist sie eines der unterschätztesten Renditeobjekte für Eigennutzer. Niedriger Einstandspreis, KfW-fähig als zweite Wohneinheit, steuerlich teilweise abzugsfähig und mit erleichtertem Kündigungsrecht für Vermieter nach § 573a BGB. Für Familien bedeutet sie Mehrgenerationen-Wohnen unter einem Dach, für Investoren einen zusätzlichen Cashflow von 400 bis 900 Euro monatlich. In diesem Ratgeber findest du Definition, baurechtliche Anforderungen, eine konkrete Renditerechnung, alle steuerlichen Hebel sowie eine Vergleichstabelle zu Souterrainwohnung und Zweifamilienhaus. Zur Übersicht: Wohnungstypen. Wenn du grundsätzlich erst einsteigst, lohnt der Blick auf erste Immobilie kaufen und Eigennutzung vs Kapitalanlage.
Was ist eine Einliegerwohnung? Definition, Kriterien und Abgrenzung
Laut § 11 des Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes (II. WoBauG) ist eine Einliegerwohnung eine Wohnung in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Sie muss zwingend einen autonom geführten Haushalt ermöglichen – mit eigener Küche, eigenem Bad und eigenem Wohnraum. Fehlt eines dieser Merkmale, liegt rechtlich eine Zimmervermietung vor (mit anderen mietrechtlichen Folgen). Ist die zweite Wohnung gleichwertig, handelt es sich um ein Zweifamilienhaus – mit anderen steuerlichen und finanzierungstechnischen Konsequenzen.
Die fünf Pflicht-Merkmale einer Einliegerwohnung
Lage in einem Eigenheim (Ein- oder maximal Zweifamilienhaus)
Untergeordnete Bedeutung (kleiner als Hauptwohnung – Faustregel: max. 1/3 der Gesamtwohnfläche)
Autonomer Haushalt mit eigener Küche, eigenem Bad/WC, eigenem Wohnbereich
Mindestens 25 m² Wohnfläche
Eigener Wohnungszugang (über Treppenhaus oder Windfang – nicht zwingend separater Außeneingang)
Wohnungszugang: Treppenhaus, Windfang oder separater Eingang?
Der Zugang darf intern über Treppenhaus oder Windfang erfolgen – ein eigener Außeneingang ist erlaubt, aber nicht Voraussetzung. Architektonisch liegt die Einliegerwohnung typischerweise im Dachgeschoss (Vorteil: Tageslicht, kein Feuchtigkeitsproblem) oder im Souterrain/Keller (Vorteil: Trennung der Lebensbereiche, oft günstigerer Ausbau). Mehr zur Souterrain-Variante im Ratgeber zur Souterrainwohnung.
Abgrenzung: Einliegerwohnung vs. Zweifamilienhaus vs. Zimmervermietung
Wer eine Einliegerwohnung neu schafft (Kellerausbau, Dachausbau, Aufteilung) braucht in den meisten Bundesländern eine baurechtliche Nutzungsänderung. Wer das überspringt, riskiert Rückbauverfügung und Probleme bei der späteren Beleihung.
Pflichtkriterien beim Aus- oder Umbau
Mindestraumhöhe: 2,40 m in Wohnräumen (Bundesländer abweichend, oft 2,30 m bei Sanierung; Dachschrägen anteilig)
Tageslicht: Fensterfläche mindestens 1/8 bis 1/10 der Grundfläche
Schallschutz: DIN 4109 zwischen den Wohneinheiten – Decken mit Trittschalldämmung, schallentkoppelte Wände
Brandschutz: Zweiter Rettungsweg verpflichtend (Fenster mit Mindestmaß oder zweite Tür)
Belüftung: Innenliegende Bäder mit mechanischer Lüftung
Heizung: Idealerweise eigener Heizkreis mit separatem Wärmemengenzähler (für saubere Abrechnung)
Stellplatznachweis: Je nach Landesbauordnung 1 zusätzlicher Stellplatz pro Wohneinheit
Reine Modernisierung im Bestand (z. B. neue Küche im bereits abgeschlossenen Wohnbereich) ist meist genehmigungsfrei. Sobald aber eine neue abgeschlossene Wohneinheit entsteht oder Kellerräume zu Wohnraum umgewidmet werden, ist ein Bauantrag oder eine Anzeige der Nutzungsänderung beim Bauamt fällig. Bearbeitungsdauer: 6 bis 12 Wochen. Kosten: 0,3 bis 0,5 % der Bausumme.
Zusatz-Cashflow: 400 bis 900 Euro Mietertrag monatlich (lageabhängig)
Bonitätshebel: Banken rechnen 70 bis 80 % der nachhaltigen Miete als Einkommen an – senkt Anforderung an Eigenkapital
KfW-Förderung doppelt: Zwei Wohneinheiten = zwei förderfähige Einheiten bei energieeffizientem Bauen/Sanieren
Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB: Im selbst bewohnten Eigenheim mit Einliegerwohnung kann der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen – mit verlängerter Frist (Standardfrist + 3 Monate)
Konfliktpotenzial bei Lärm, Gartennutzung, Besuchsregelung
Erleichterte Kündigung wirkt zweiseitig: Mieter haben dadurch weniger Bestandsschutz
Vermarktbarkeit: Bei Verkauf kleinere Käufergruppe (kein Investor will mit Eigentümer im Haus wohnen)
Bei Souterrain-Lage: Risiko Feuchte, geringere Marktmiete, schwieriger zu vermieten
Renditerechnung: Konkretes Szenario Einliegerwohnung im Bestandshaus
Damit die Zahlen greifbar werden, hier ein realistisches Szenario für eine 60 m² Einliegerwohnung im Souterrain eines bestehenden Einfamilienhauses, ausgebaut zur Vermietung:
Investitionsrechnung Beispiel
Position
Betrag
Ausbau Souterrain (60 m²)
45.000 €
Küche + Bad
15.000 €
Schallschutz, Brandschutz, Lüftung
8.000 €
Architekt, Genehmigung, Statik
4.000 €
Gesamtinvestition
72.000 €
Cashflow- und Renditerechnung
Position
monatlich
jährlich
Kaltmiete (10 €/m²)
600 €
7.200 €
Nicht umlagefähige Kosten
-50 €
-600 €
Instandhaltungsrücklage
-50 €
-600 €
Netto-Mietertrag
500 €
6.000 €
Bruttorendite: 7.200 € / 72.000 € = 10,0 % Nettorendite: 6.000 € / 72.000 € = 8,3 % Statische Amortisation: ca. 12 Jahre Wertsteigerung Immobilie: zusätzlich +60.000 bis +90.000 € beim späteren Verkauf
Die steuerliche Behandlung folgt der Aufteilung Eigennutzung versus Vermietung. Da die Einliegerwohnung baulich getrennt und gesondert vermietet wird, ist sie steuerlich relativ leicht abzugrenzen.
Was du absetzen kannst
Lineare AfA 2 % p.a. (Bestand) bzw. 3 % p.a. (Neubau ab dem aktuellen Stichtag) auf den Gebäudeanteil der Einliegerwohnung
Erhaltungsaufwand sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt absetzbar
Anschaffungsnahe Herstellungskosten über 15 % der Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren – nur über AfA absetzbar (kritisch beachten!)
Schuldzinsen anteilig auf den vermieteten Teil
Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer anteilig
Direkt zuordenbare Kosten (Küche der Einliegerwohnung, separates Bad) zu 100 %
Die 66-Prozent-Regel bei Vermietung an Angehörige
Wer die Einliegerwohnung an Eltern, Kinder oder Geschwister vermietet, sollte mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Sonst kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug anteilig. Zwischen 50 und 66 % droht teilweise Streichung – darunter komplette Streichung.
