Körperschaftsteuer – die zentrale Gewinnsteuer für Kapitalgesellschaften und damit DIE Steuer, die jeden Immobilien-Investor mit GmbH, UG oder Holding-Struktur direkt betrifft. Wer Immobilien über eine Gesellschaft hält, zahlt nicht 42% Spitzensteuersatz – sondern effektiv nur 15,825% KSt. Mit der erweiterten Gewerbesteuerkürzung sogar nur das. Einen Überblick über alle steuerlichen Aspekte finden Sie in unserem Ratgeber Immobilie und Steuern. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Wer zahlt die Körperschaftsteuer? Wie hoch ist sie wirklich – inklusive Soli und Gewerbesteuer? Und warum nutzen vermögende Investoren die Immobilien-Holding, um ihre Steuerlast auf unter 2% zu drücken? Ein Überblick mit Rechenbeispielen. Zurück zu: Steuern.
Körperschaftsteuer (KSt) – Steuer für juristische Personen
Die Körperschaftsteuer – kurz: KSt – wird auf das zu versteuernde Einkommen juristischer Personen mit Sitz oder Geschäftsleitung in Deutschland erhoben. Sie ist das Pendant zur Einkommensteuer (ESt), die natürliche Personen trifft. Geregelt im Körperschaftsteuergesetz (KStG), beträgt der Satz pauschal 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag – macht eine Gesamtbelastung von 15,825%.
Wer fällt unter die Körperschaftsteuerpflicht?
Kapitalgesellschaften – GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, KGaA, SE
Genossenschaften – Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften
Versicherungsvereine auf Gegenseitigkeit, Pensionsfondsvereine
Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen – vereinfacht: Gewinn laut Steuerbilanz, korrigiert um nicht abziehbare Aufwendungen (z.B. 50% der Aufsichtsratsvergütungen, verdeckte Gewinnausschüttungen, Geldstrafen) und steuerfreie Einnahmen (z.B. Beteiligungserträge nach §8b KStG).
Beispielrechnung: GmbH mit 100.000 EUR Gewinn
Position
Betrag
Zu versteuerndes Einkommen
100.000 EUR
Körperschaftsteuer (15%)
15.000 EUR
Solidaritätszuschlag (5,5% auf KSt)
825 EUR
KSt + Soli gesamt
15.825 EUR
Gewerbesteuer (Hebesatz 400% Beispiel)
14.000 EUR
Gesamtbelastung GmbH
29.825 EUR (≈ 30%)
Wichtig zum Soli: Während der Solidaritätszuschlag für die meisten Privatpersonen bei der Einkommensteuer abgeschafft wurde, zahlen Kapitalgesellschaften ihn weiterhin in voller Höhe auf die Körperschaftsteuer. Eine Abschaffung ist hier politisch nicht in Sicht.
GmbH vs. Privatvermögen: Der Steuer-Vergleich für Immobilien-Investoren
Die zentrale Frage für jeden, der eine Immobilie als Kapitalanlage hält: Privatvermögen oder GmbH? Der Unterschied ist massiv.
Die GmbH lohnt sich vor allem dann, wenn Gewinne thesauriert (also in der Gesellschaft belassen) und reinvestiert werden – klassischer Fall: Aufbau eines Immobilienportfolios. Wer Cashflow privat braucht, fährt im Privatvermögen oft besser. Mehr dazu: Eigennutzung vs. Kapitalanlage.
Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Der Joker für vermögensverwaltende GmbHs
Eine GmbH ist gewerbesteuerpflichtig kraft Rechtsform – egal was sie tut. ABER: Hält sie ausschließlich eigenen Grundbesitz und verwaltet diesen, kann sie die erweiterte Kürzung nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beantragen. Ergebnis: 0% Gewerbesteuer auf Mieterträge.
Voraussetzungen (vereinfacht):
ausschließlich Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
kein gewerblicher Grundstückshandel – Stichwort 3-Objekte-Grenze
keine schädlichen Nebentätigkeiten (Vorsicht bei Photovoltaik, möbliertem Vermieten, Betriebsvorrichtungen)
keine Mitvermietung wesentlicher Betriebsvorrichtungen
Effekt: Statt ~30% nur 15,825% Gesamtsteuerlast. Bei einem Mietüberschuss von 100.000 EUR sind das 14.000 EUR weniger Steuern – jährlich.
Achtung Fix-Flip: erweiterte Kürzung futsch
Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die erweiterte Kürzung entfällt – rückwirkend für alle betroffenen Jahre. Die GmbH zahlt dann den vollen Mix aus KSt + GewSt (~30%). Strategien zur Umgehung: Share Deal statt Asset Deal.
Thesaurierung vs. Ausschüttung: Was passiert wenn der Gewinn ans Privatkonto soll?
Der GmbH-Gewinn wird zweimal besteuert – einmal in der Gesellschaft (KSt + Soli + ggf. GewSt), einmal beim Gesellschafter bei Ausschüttung (Kapitalertragsteuer 25% + Soli, abgeltend).
Beispielrechnung: 100.000 EUR Gewinn, vermögensverwaltende GmbH mit erweiterter Kürzung
Gewinn vor Steuern: 100.000 EUR
./. KSt + Soli (15,825%): -15.825 EUR
= Bilanzgewinn nach KSt: 84.175 EUR
./. Kapitalertragsteuer + Soli bei Ausschüttung (~26,375%): -22.201 EUR
= Netto beim Gesellschafter: 61.974 EUR
Gesamtsteuerbelastung: 38,03%
Vergleich mit voller Spitzensteuersatz im Privatvermögen (45% + Soli ≈ 47,5%): die GmbH spart auch bei Ausschüttung noch ~10 Prozentpunkte. Bei Thesaurierung sind es satte ~30 Prozentpunkte.
Holding-Struktur: das 95%-Schachtelprivileg
Hier wird es richtig spannend: Schüttet eine Tochter-GmbH an eine Mutter-Kapitalgesellschaft (Holding) aus, sind 95% der Dividende nach §8b Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 KStG steuerfrei. Nur 5% gelten als nicht abziehbare Betriebsausgabe.
Beispielrechnung: Ausschüttung von 100.000 EUR Tochter-GmbH an Holding-GmbH
Dividende: 100.000 EUR
Steuerpflichtig (5%): 5.000 EUR
KSt + Soli darauf (15,825%): 791 EUR
Gewerbesteuer (15%, Hebesatz 400%): 700 EUR
Gesamtsteuerlast: ~1.491 EUR = 1,49%
Heißt: Gewinne können innerhalb der Holding-Struktur nahezu steuerfrei umgeschichtet werden – perfekt für Reinvestition, Objektkäufe, Diversifikation. Tiefer einsteigen: Immobilien Holding mit Schachtelprivileg.
Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA): Die häufigste KSt-Falle
Eine vGA liegt vor, wenn die GmbH ihrem Gesellschafter Vorteile zuwendet, die ein fremder Dritter nicht bekäme. Klassiker bei Immobilien-Investoren:
überhöhtes Geschäftsführergehalt
verbilligte Wohnungsmiete an den Gesellschafter
Darlehen ohne marktübliche Zinsen
Privatnutzung des Firmenwagens ohne saubere Erfassung
Verkauf von Immobilien an Gesellschafter unter Verkehrswert
Folge: Die Aufwendung wird steuerlich nicht anerkannt → Gewinn der GmbH erhöht sich → KSt + GewSt + zusätzlich Kapitalertragsteuer beim Gesellschafter. Doppelbesteuerung mit Strafcharakter. Lösung: alle Verträge zwischen GmbH und Gesellschafter zwingend zu fremdüblichen Konditionen, schriftlich, im Vorhinein.
Verlustverrechnung, Verlustvortrag und Mindestbesteuerung
Macht die GmbH Verluste – typisch in den ersten Jahren bei Denkmalimmobilien oder bei Fix-Flip-Projekten mit hohen Anlaufkosten – können diese:
Verlustrücktrag: ein Jahr zurückgetragen werden, bis 10 Mio. EUR (zeitweise erhöht, prüfen)
Verlustvortrag: zeitlich unbegrenzt in die Zukunft vorgetragen werden
Mindestbesteuerung §10d EStG: bis 1 Mio. EUR voll verrechenbar, darüber nur 60% des übersteigenden Gewinns
Achtung Mantelkauf §8c KStG: Wechselt der Gesellschafter zu mehr als 50%, gehen Verlustvorträge unter – außer Stille-Reserven-Klausel oder Konzernklausel greifen. Bei
