Kein Mietverhältnis ohne Mietvertrag — er regelt Rechte und Pflichten beider Seiten und ist bei Streit das entscheidende Dokument vor Gericht. Was ein rechtssicherer Mietvertrag enthalten muss, welche Klauseln der BGH für unwirksam erklärt hat, und was beide Seiten vor der Unterschrift prüfen sollten. Die Kaltmiete und Nebenkosten müssen dabei exakt geregelt sein.
Ein formloser Mietvertrag ist rechtlich möglich — schriftliche Verträge sind aber für beide Seiten deutlich sicherer. Diese Angaben sind Pflicht oder dringend empfohlen:
Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Tierhaltung
Unterschriften beider Parteien
Unwirksame Klauseln: Was Vermieter nicht vereinbaren dürfen
Der BGH hat zahlreiche Standardklauseln für unwirksam erklärt. Mieter sind an sie nicht gebunden — auch wenn sie im unterschriebenen Vertrag stehen.
„Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn sie starr an Fristen geknüpft sind oder der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.“ (BGH VIII ZR 185/14)
Klausel
Status
Grund
Starre Renovierungsfristen (alle 3/5 Jahre)
Unwirksam
BGH 2015
Kleinreparaturklausel über 150 €
Grenzwertig
Max. 75–100 € je Fall
Abgeltungsklauseln bei unrenovierten Wohnungen
Unwirksam
BGH VIII ZR 185/14
Generelles Haustierverbot
Unwirksam
Einzelfallprüfung nötig
Formularklauseln zur Endrenovierung
Häufig unwirksam
Unangemessene Benachteiligung
Wie im Ratgeber zum Immobilienkauf erklärt, übernimmt wer eine vermietete Immobilie kauft den bestehenden Mietvertrag vollständig — unwirksame Klauseln eingeschlossen.
Der Mietvertrag muss exakt regeln, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Pauschale Formulierungen wie „zuzüglich Nebenkosten“ reichen nicht aus — der Vertrag muss auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen oder die Positionen einzeln aufführen. Die Instandhaltungsrücklage darf dabei nicht umgelegt werden — sie trägt immer der Vermieter.
Tipps für Mieter vor der Unterzeichnung
Wer vor der Unterschrift genau hinschaut, spart sich später Streit. Die wichtigsten Punkte vor der Schlüsselübergabe:
Wohnfläche nachmessen — unter 10 % Abweichung: Mietminderung möglich
Die gesetzlichen Fristen unterscheiden sich je nach Mietdauer — und sie gelten unabhängig davon, was im Vertrag steht:
Mietdauer
Kündigungsfrist Mieter
Kündigungsfrist Vermieter
Bis 5 Jahre
3 Monate
3 Monate
5–8 Jahre
3 Monate
6 Monate
Über 8 Jahre
3 Monate
9 Monate
Mieter haben stets 3 Monate Kündigungsfrist. Vermieter können nur aus berechtigtem Interesse kündigen — Eigenbedarf ist der häufigste Grund (§ 573 BGB). Wer nach dem Auszug verkaufen möchte, sollte vorher die Spekulationsfrist prüfen.
Häufige Fragen zum Mietvertrag
Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?
Starre Renovierungsfristen (alle 3 oder 5 Jahre) sind laut BGH unwirksam. Ebenso Abgeltungsklauseln bei unrenoviert übernommenen Wohnungen, generelle Haustierverbote und Kleinreparaturklauseln über 100–150 €.
Wie lange sind die Kündigungsfristen?
Mieter haben stets 3 Monate Kündigungsfrist. Vermieter: 3 Monate bis 5 Jahre Mietdauer, 6 Monate bei 5–8 Jahren, 9 Monate bei über 8 Jahren. Vermieter können zudem nur aus berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB).
Was muss zwingend im Mietvertrag stehen?
Pflichtangaben: vollständige Namen beider Parteien, genaue Bezeichnung der Mietsache, Mietbeginn, Höhe der Kaltmiete und Nebenkosten, Kautionsregelung (max. 3 Nettokaltmieten) sowie Unterschriften beider Parteien.
