Wann ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses steuerfrei?

Bei einer Privatperson entfällt die Spekulationssteuer nach 10 Jahren Haltedauer. Beim Erbe übernimmt der Erbe die Frist des Erblassers. Bei gewerblichem Immobilienhandel (Drei-Objekt-Grenze) gibt es keine Steuerfreiheit.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Das führt zu Gewerbesteuerpflicht auf alle Gewinne und der Verlust der 10-Jahres-Steuerfreiheit.

Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?

Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst verkauft (Grunderwerbsteuer fällig). Beim Share Deal werden Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält – bei unter 90 % Erwerb kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Komplexe Steuerstruktur, Beratung notwendig.

Wird AfA beim MFH-Verkauf rückgerechnet?

Ja. Bereits abgezogene Abschreibungen (AfA) werden dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet, soweit sie den Buchwert gemindert haben. Das erhöht die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich – ein häufig unterschätzter Effekt.

MFH Steuern beim Verkauf: Spekulationssteuer, Asset & Share Deal

Mehrfamilienhaus verkaufen Steuern – Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, kommt das nicht nur mit den üblichen Kosten für Steuer, Notar und Grundbuchamt einher, sondern auch mit einigen Steuerzahlungen. Erfahren Sie hier mit welchen Steuern Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zu rechnen haben. Außerdem: Wie Sie Steuern sparen können und worauf es beim Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses ankommt. Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Steuern beim Mehrfamilienhaus Verkauf

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Steuern beim Mehrfamilienhaus Verkauf

Welche Steuern fallen beim Mehrfamilienhaus-Verkauf an?

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann mit erheblichen Steuerzahlungen verbunden sein. Im Überblick:

Steuerart	Fälligkeit	Höhe	Vermeidbar?
Spekulationssteuer	Bei Verkauf innerhalb 10 Jahre	Persönlicher ESt-Satz (bis 45 %)	Ja, nach 10 Jahren
Gewerbesteuer	Gewerblicher Grundstückshandel	15–17 % + Hebesatz	Ja, mit richtiger Struktur
Umsatzsteuer	Nur bei Option zur Umsatzsteuer	19 %	Ja, Standardfall steuerfrei
Körperschaftsteuer	Bei Verkauf über GmbH	15 % + SolZ	–

Lukinski's

Spekulationssteuer beim Mehrfamilienhaus

Auch für Mehrfamilienhäuser gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG). Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag. Entscheidend:

Nach 10 Jahren: Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei (Privatperson)
Unter 10 Jahren: Gewinn wird mit persönlichem Einkommensteuersatz versteuert
Eigennutzung: Bei MFH gilt die 3-Jahres-Eigennutzregel nur für die selbst bewohnte Einheit, nicht für das gesamte Gebäude
Freibetrag: 600 € pro Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG) – bei MFH-Verkäufen meist nicht relevant

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Formel: Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Nebenkosten − Abschreibungen (AfA) + zu versteuernde AfA-Beträge

Wichtig: Bereits abgezogene Abschreibungen (AfA) werden beim Verkauf dem steuerpflichtigen Gewinn wieder hinzugerechnet (AfA-Rückverrechnung). Das erhöht die effektive Steuerlast erheblich.

Gewerbesteuer: Wann droht sie?

Privatpersonen, die Immobilien als Vermögensanlage halten, zahlen grundsätzlich keine Gewerbesteuer. Gefährlich wird es bei der sogenannten Drei-Objekt-Grenze:

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler
Folge: Alle Gewinne – auch rückwirkend – werden gewerbesteuerpflichtig
Gewerbesteuer: ca. 15 % Körperschaftsteuer + Hebesatz der Gemeinde (effektiv 30–40 %)
Die 10-Jahres-Spekulationsfreiheit entfällt bei gewerblichem Handel!

Lösung: Halten Sie jedes Objekt länger als 5 Jahre oder strukturieren Sie den Besitz über separate GmbHs/Holdingstrukturen.

Asset Deal vs. Share Deal beim MFH-Verkauf

Bei größeren Mehrfamilienhäusern im Unternehmensbesitz gibt es zwei Verkaufsstrukturen:

	Asset Deal	Share Deal
Was wird verkauft?	Das Grundstück/Gebäude selbst	Anteile an der GmbH/KG, die das MFH hält
Grunderwerbsteuer Käufer	Volle 3,5–6,5 % fällig	Bei <90 % Erwerb: entfällt (Gestaltungsmodell)
Steuer Verkäufer	Körperschaftsteuer auf Gewinn (15 % + SolZ)	Teileinkünfteverfahren (60 % steuerpflichtig)
Präferenz Käufer	AfA-Aufstockung möglich	Grunderwerbsteuer-Ersparnis
Risiko	Höhere Transaktionskosten	Haftung für Altverbindlichkeiten

Steuern sparen: Strategien für MFH-Verkäufer

10 Jahre warten: Bei privat gehaltenen MFH der einfachste Weg zur Steuerfreiheit
Verkauf in ein schlechtes Einkommensjahr legen: Z. B. nach Renteneintritt oder in einem Verlustjahr
Verluste gegenrechnen: Verluste aus anderen Immobilienverkäufen im gleichen Jahr mindern den Gewinn
Familienübertragung vor Verkauf: Schenkung an Kinder in niedrigerer Steuerklasse (mit Haltefristen beachten!)
GmbH-Struktur: Im GmbH-Mantel verkaufte MFH unterliegen nur 1,5 % effektiver Steuer bei Weiterhalten (§ 8b KStG) — komplexe Struktur, Steuerberater notwendig
1031-Exchange-Analog (DE: Reinvestition): Kein direktes Äquivalent, aber Steuerberater können durch geschickte Reinvestitionsplanung die Steuerlast verzögern

MFH-Erbschaft: Steuern beim Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses

Wird ein Mehrfamilienhaus geerbt und anschließend verkauft, greifen besondere Regeln:

Die Spekulationsfrist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers – nicht ab dem Erbfall
Hat der Erblasser das MFH vor 10+ Jahren gekauft: Verkauf nach Erbfall steuerfrei
Hat der Erblasser das MFH selbst bewohnt (nur eine Einheit): Die 3-Jahres-Regel gilt für diese Einheit
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer können parallel anfallen – unabhängig voneinander
Freibeträge Erbschaftsteuer: 400.000 € (Kinder), 500.000 € (Ehepartner)