Maklerprovision Bundesländer: Höhe der Kosten nach Bundesland bei Immobilienkauf

Die Maklerprovision ist nach der Grunderwerbsteuer der zweitgrößte Posten der Kaufnebenkosten — und der einzige, der nicht vom Staat, sondern vom Markt bestimmt wird. Seit der Reform des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt für Privatkäufe von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein bundesweit einheitlicher Halbteilungsgrundsatz nach §§ 656a–656d BGB. Die regionale Spreizung von 3,57 % bis 7,14 % bleibt aber bestehen — und entscheidet bei einem 800.000-Euro-Objekt über einen Unterschied von rund 28.500 Euro. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie in welchem Bundesland zahlen, wo der Halbteilungsgrundsatz gilt und wo nicht, wie sich die Provision steuerlich auswirkt — inklusive Vorsteuerabzug für Investoren — und mit welchen konkreten Argumenten sich Provisionssätze realistisch reduzieren lassen.

Rechtsrahmen: Wer zahlt die Maklerprovision?

Mit Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber die jahrzehntelange Praxis der einseitigen Käuferprovision in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Bremen beendet. Die zentrale Regel: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Courtage übernehmen — und auch das nur, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

§ 656c BGB — Halbteilungsgrundsatz: Verlangt der Makler von beiden Parteien eine Provision, schuldet jede Partei höchstens die Hälfte. Eine abweichende Vereinbarung zulasten des Käufers ist unwirksam.

Geltungsbereich der Reform — wer fällt rein, wer raus?

Die §§ 656a ff. BGB greifen ausschließlich beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher (§ 13 BGB). In der Praxis führt das zu Grauzonen, die viele Käufer falsch einschätzen:

• Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung — fällt unter den Halbteilungsgrundsatz, sofern überwiegend zu Wohnzwecken durch den Käufer genutzt
• Zweifamilienhaus — Rechtsprechung uneinheitlich, BGH tendiert zur Anwendung wenn Käufer eine Einheit selbst bewohnt
• Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus — voll erfasst, unabhängig von Hausgröße
• Mehrfamilienhaus (3+ Einheiten) — nicht erfasst, freie Verhandlung
• Unbebaute Grundstücke — nicht erfasst
• Mischobjekt (Wohnen+Gewerbe) — nicht erfasst, sobald gewerblicher Anteil signifikant ist
• Käufer ist GmbH / Einzelunternehmer im Rahmen seines Gewerbes — nicht erfasst, auch bei Wohnimmobilie
• Share-Deal (Erwerb über Gesellschaftsanteile) — nicht erfasst, freie Provisionsgestaltung

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte oder als gewerblicher Investor auftritt, kann also nach wie vor mit reinen Außenprovisionsmodellen — oder umgekehrt mit reiner Innenprovision — konfrontiert werden.

Doppelmaklerschaft und Schriftformerfordernis

Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag bei Wohnimmobilien zwingend der Textform — mündliche Provisionsabreden sind nichtig. Das ist für Käufer ein wirksamer Hebel: Liegt keine schriftliche Vereinbarung vor, besteht kein Provisionsanspruch, selbst wenn die Vermittlung erfolgreich war. Die Textform umfasst auch E-Mail, WhatsApp-Nachrichten oder PDF-Dokumente — nicht aber Telefonate oder mündliche Termine.

Bestellerprinzip: Kauf vs. Miete — die häufige Verwechslung

Anders als beim Mietvertrag (echtes Bestellerprinzip seit 2015: nur wer den Makler bestellt, zahlt) gilt beim Immobilienkauf ein geteiltes Bestellerprinzip: Der Verkäufer beauftragt zwar typischerweise den Makler, aber der Käufer wird über den Halbteilungsgrundsatz in die Provisionspflicht einbezogen. Wer dies verwechselt und sich auf „der Verkäufer hat ihn beauftragt, also zahle ich nichts“ verlässt, riskiert Klagen über fünfstellige Beträge.

Maklerprovision Bundesländer: Aktuelle Sätze im Überblick

Die folgenden Sätze gelten als Marktstandard für Privatkäufe und sind jeweils Bruttowerte inklusive 19 % Umsatzsteuer. Die Aufteilung erfolgt nach geltendem Recht zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer. Der Nettowert von 3,57 % entspricht 3,0 % netto, 7,14 % entsprechen 6,0 % netto.

Bundesland	Gesamtprovision (brutto)	Käuferanteil	Verkäuferanteil
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Brandenburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bremen	5,95 %	2,975 %	2,975 %
Hamburg	6,25 %	3,12 %	3,12 %
Hessen	5,95 %	2,975 %	2,975 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,975 %	2,975 %
Niedersachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Warum Hamburg, Hessen und Bremen historisch günstiger sind

Die niedrigeren Sätze in Hamburg (6,25 %), Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 5,95 %) sind kein Zufall, sondern Erbe der früheren reinen Käuferprovision: In diesen Bundesländern trug der Käufer historisch die gesamte Provision, was zu einem Wettbewerbsdruck nach unten führte. In den klassischen Halbteilungsländern wie Bayern oder Baden-Württemberg gab es diesen Druck nie, weshalb sich der höhere Standardsatz bis heute hält. Mit der bundesweiten Reform sind die regionalen Niveaus fixiert — eine Angleichung nach unten wird vom Markt nicht erzwungen, weil die Halbteilung Käufer relativ entlastet.

Die Werte sind Marktusancen, keine gesetzlich fixierten Sätze. Verhandlungen — insbesondere bei höheren Kaufpreisen ab etwa 800.000 Euro — sind grundsätzlich möglich. Eine genaue Berechnung für Ihr Objekt liefert der Maklerprovision berechnen-Rechner.

Was kostet das in Euro? Konkrete Beispielrechnungen

Prozentsätze allein sagen wenig — entscheidend ist die absolute Belastung. Die folgende Tabelle zeigt die Käuferseite (also Ihren Anteil als Investor oder Eigennutzer) bei fünf typischen Kaufpreisszenarien und drei Provisionsstufen.

Kaufpreis	Käuferanteil 2,975 %	Käuferanteil 3,12 %	Käuferanteil 3,57 %
300.000 €	8.925 €	9.360 €	10.710 €
500.000 €	14.875 €	15.600 €	17.850 €
800.000 €	23.800 €	24.960 €	28.560 €
1.200.000 €	35.700 €	37.440 €	42.840 €
2.500.000 €	74.375 €	78.000 €	89.250 €

Bei einem Premium-Objekt für 2,5 Millionen Euro liegt der Unterschied zwischen Hessen und Bayern bei knapp 15.000 Euro — allein durch den regionalen Provisionssatz. Wer die Kaufnebenkosten berechnen will, sollte zusätzlich Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 % je Bundesland), Notarkosten berechnen (rund 1,5 %) und Grundbucheintrag (0,5 %) einkalkulieren.

Kombinierte Nebenkostenbelastung pro Bundesland

Wer wirklich vergleichen will, muss Provision und Grunderwerbsteuer zusammen betrachten — die folgende Tabelle zeigt die Käuferseite bei einem 800.000-Euro-Objekt inklusive Notar (1,5 %) und Grundbuch (0,5 %):

Bundesland	GrESt	Maklerk. (Käufer)	Notar+GB	Summe Nebenkosten
Bayern	3,5 % / 28.000 €	3,57 % / 28.560 €	16.000 €	72.560 € (9,07 %)
Hamburg	5,5 % / 44.000 €	3,12 % / 24.960 €	16.000 €	84.960 € (10,62 %)
Hessen	6,0 % / 48.000 €	2,975 % / 23.800 €	16.000 €	87.800 € (10,98 %)
NRW	6,5 % / 52.000 €	3,57 % / 28.560 €	16.000 €	96.560 € (12,07 %)
Sachsen	3,5 % / 28.000 €	3,57 % / 28.560 €	16.000 €	72.560 € (9,07 %)

Der Befund ist eindeutig: Niedrige Maklerprovision wird durch hohe Grunderwerbsteuer mehr als kompensiert. Bayern und Sachsen sind in der Gesamtbelastung deutlich günstiger als Hessen oder NRW. Details zur regionalen Steuerlast im Vergleich Grunderwerbsteuer Bundesländer.

Steuerliche Behandlung: Wann die Maklerprovision absetzbar ist

Hier liegt der größte Hebel für Investoren — und der häufigste Anwenderfehler. Die Maklerprovision wird steuerlich grundsätzlich als Anschaffungsnebenkosten behandelt und erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die Tilgung Immobilienkredit-Planung sowie die AfA.

Vermietete Immobilie (Einkünfte aus V&V)

Bei Kapitalanlagen wird die Provision dem Kaufpreis zugeschlagen und über die Nutzungsdauer abgeschrieben — bei Wohngebäuden in der Regel mit 2 % bzw. 3 % linear pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG. Eine Direktabsetzung als Werbungskosten im Erwerbsjahr ist nicht möglich. Wichtig: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist abschreibbar — der Grund-und-Boden-Anteil (typisch 20–30 %) bleibt steuerlich neutral. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Provision in die Nettorendite berechnen-Kalkulation einbeziehen, nicht in die laufenden Kosten.

Vorsteuerabzug bei gewerblicher Vermietung — der unterschätzte Hebel

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung (typisch: gewerbliche Vermietung an Unternehmer mit Option zur USt nach § 9 UStG) lässt sich der in der Maklerprovision enthaltene Umsatzsteuer-Anteil von 19 % als Vorsteuer zurückholen. Bei einer Bruttoprovision von 28.560 Euro sind das 4.560 Euro reine Cash-Ersparnis — sofort, nicht über AfA verteilt. Bei reiner Wohnraumvermietung (umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG) entfällt diese Möglichkeit; die Bruttoprovision wandert vollständig in die AfA-Bemessungsgrundlage.

Selbstgenutzte Immobilie

Bei Eigennutzern ist die Maklerprovision steuerlich vollständig irrelevant — sie kann weder abgesetzt werden, noch erhöht sie eine spätere Bemessungsgrundlage. Sie zählt aber zu den Anschaffungskosten, was bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist berechnen die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns nach § 23 EStG mindert.

Verkäuferseite: Provision als Werbungskosten oder Veräußerungskosten

Auch der Verkäufer kann seinen Anteil steuerlich geltend machen — wird oft übersehen:

• Verkauf vermieteter Immobilie innerhalb Spekulationsfrist — Provisionsanteil mindert als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG)
• Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist — steuerlich irrelevant, kein Abzug möglich
• Verkauf im gewerblichen Grundstückshandel — voller Betriebsausgabenabzug
• Eigennutzer-Verkauf — irrelevant (kein steuerpflichtiger Vorgang)

Gewerblicher Immobilienhandel