Venta de edificios de apartamentos [año] – Totalmente alquilado o vacante, la venta de edificios de apartamentos (también tenement / casa de apartamentos) es más especial, pero también más lucrativo, se evalúa todo, desde los tipos de piso, a la propiedad. Se vuelve más especial cuando se venden edificios de apartamentos antiguos, con o sin agente inmobiliario. Pero empecemos paso a paso, con el proceso de venta y de antemano con las 3 preguntas más importantes para los que venden por primera vez. Después, aprenderá más sobre la renovación, la revalorización y, por supuesto, los impuestos al vender inmuebles.
Vender un edificio de apartamentos [año]: Paso a paso
Empecemos por las 3 preguntas más habituales de quienes venden por primera vez:
¿Cuánto vale su edificio?
¿Con o sin agente inmobiliario?
¿Vender públicamente o discretamente?
¡Entonces aprenderás los 18 pasos de la venta!
¿Cuánto vale su edificio?
Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Düsseldorf, Fráncfort y toda Alemania, hay muchas preguntas que responder. La mejor respuesta es contar con un experto a su lado para la tasación de inmuebles. Si desea vender su edificio de apartamentos, entonces una cosa importa: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. El tipo de inmueble determina el método de tasación utilizado para determinar el valor de mercado. Existen tres métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los inmuebles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. Por regla general, al menos dos de estos procedimientos se calculan simultáneamente.
Método del valor comparativo
Método de los beneficios capitalizados
Método del valor real
Procedimiento residual
Determinación del valor del préstamo hipotecario
Las preguntas centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una casa? ¿Quién determina el valor de mercado de una propiedad? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc., hemos escrito esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.
No debe subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y sincero consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las reformas. A todas las obras en la vivienda hay que añadir los preparativos para la venta.
Más del 70% vende con el apoyo profesional del agente inmobiliario. Pasan meses sin conocer el mercado, desde la tasación hasta la creación del exposé, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta. En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo en la venta de edificios de apartamentos. Es fácil cometer errores en la venta de inmuebles, sobre todo cuando se trata de grandes propiedades, como edificios de apartamentos.
A la pregunta con: «¿Vender con o sin agente inmobiliario?» viene la pregunta:
¿Vender en el mercado o fuera de él?
Off Market – Una venta off market significa que la venta de su inmueble nunca será visible públicamente. Su inmueble sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera de mercado son especialmente populares entre personas prominentes que desean mantener en secreto la venta, la dirección, las fotos y mucho más. Los particulares también recurren a este servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.
En el mercado – Con las ventas en el mercado, el agente presenta su edificio de apartamentos a través de los canales de comercialización habituales. Probablemente conozca los canales de comercialización habituales:
Expositor publicitario en la oficina del agente
Anuncios en periódicos regionales
Portales inmobiliarios suprarregionales
Portales de anuncios clasificados como Ebay
Así que al proceso habitual de 18 pasos se le añade +1 pregunta:
¿Vender en el mercado o fuera de él?
Para encontrar buenos agentes inmobiliarios fuera del mercado, debe prestar especial atención a las referencias, a las propiedades que se han vendido. A menudo podrá encontrarlas en los sitios web de los agentes inmobiliarios. Por lo tanto, merece la pena echar un vistazo al sitio web del agente inmobiliario en lugar de limitarse a «Contacto».
18 pasos para la venta: lista de comprobación MFH
Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprender a vender una propiedad, paso a paso: la venta de la propiedad.
¿Quiere vender su vivienda sin agente inmobiliario? Entonces debería planificar y llevar a cabo estos pasos de venta en su orden.
Decisión de vender
¿Cuándo es el momento adecuado para vender? En última instancia, sólo usted decide cuándo vender. No hay ningún momento del año que sea particularmente «prometedor» o «particularmente infructuoso» para vender inmuebles. Si no quiere agobiarse con las vacaciones o las Navidades, esa es sólo su decisión. Porque los propios compradores suelen decidir con total independencia de la época del año.
Consejo de Lukinski: Los inmuebles con jardín se venden mejor entre primavera y otoño. Sin embargo, el jardín también debe estar en buenas condiciones.
Análisis de mercado y estrategia de precios
¿Cómo conseguir el precio de venta adecuado?
Aquí es donde la cosa se pone muy especial. Porque evaluar el mercado inmobiliario en general y también a nivel regional requiere muchos conocimientos y experiencia. Esto también se aplica a la valoración de una propiedad. Especialmente cuando se trata de sus propias «cuatro paredes» que están a la venta.
La mejor forma de determinar el valor de una propiedad es sin «ataduras emocionales» a la misma. Por lo tanto, si quiere vender su propiedad sin un agente inmobiliario, tiene que liberarse de toda «atadura» a la casa. Pero incluso así sigue habiendo bastantes «trampas» en las que puede caer el vendedor particular. Por ejemplo, las inversiones en accesorios de alta calidad para baños, suelos, etc. no aumentan per se el valor de la vivienda. Especialmente la elección de baños, revestimientos de suelos, accesorios, etc. depende a menudo del gusto del propietario. Un nuevo propietario, por ejemplo, no querrá gastar dinero en estas cosas e intentará rebajar así el precio de compra. Un agente inmobiliario como Lukinski sabe con certeza qué mobiliario de una propiedad se considera «de lujo».
Un indicador importante del precio «correcto» de su inmueble puede ser la comparación con el precio de otros inmuebles de ubicación, equipamiento y estado comparables. Para ello, tendrá que hablar con compradores y vendedores de otros inmuebles o consultar los portales inmobiliarios de su región. Sin embargo, ni siquiera entonces sabrá con seguridad si los precios de otros inmuebles son totalmente trasladables a su situación. Esto se debe a que en la valoración de una propiedad siempre intervienen microfactores, que los expertos inmobiliarios le explicarán sin prejuicios.
Preparativos: ¿Renovar, diseñar, modernizar?
Pregunta frecuente a la hora de vender una casa: ¿Hay que hacer reformas previas? Nuestro consejo Lukinski en este punto: Si quiere conseguir el precio más alto por su propiedad, los principales defectos de construcción deben ser eliminados. Por supuesto, esto debe poder comprobarse mediante las facturas correspondientes. Las manchas de humedad en las paredes, el moho, los marcos de las ventanas con pintura desconchada, las ventanas «ciegas» o el parqué desgastado reducen considerablemente el precio de compra. Aunque sólo haya unos pocos lugares en los que su propiedad no muestre su mejor cara, estas deficiencias repercutirán en el conjunto del inmueble.
Los costes de renovación o modernización deben guardar siempre una proporción razonable con el precio de venta previsto. A menudo es muy difícil hacer una estimación. Por supuesto, también en este caso se puede consultar a un experto en construcción. Pero este peritaje cuesta dinero en cualquier caso. Lukinski y, por supuesto, otras agencias inmobiliarias asesoran gratuitamente con gran pericia y experiencia.
Un caso especial son las propiedades que no están (o han dejado de estar) habitadas en el momento de la venta. Una vez retirados todos los muebles y efectos personales de la casa o piso, los posibles daños se harán patentes muy rápidamente. También en este caso, el lema es: ¡retirar! De lo contrario, la venta puede anularse posteriormente debido a la ocultación de defectos. Si quedan muebles en la vivienda, deben estar en perfecto estado. Todo lo demás da la impresión de ser «desechos voluminosos» y debe retirarse antes de la primera visita.
Difícil para los vendedores particulares, pero ya práctica habitual para los expertos inmobiliarios: la llamada «home staging». Los pisos vacíos se amueblan deliberadamente para las citas de visita. Esto da al comprador una impresión de comodidad y confort y aumenta así -a menudo sin que el comprador se dé cuenta- la intención de compra.
Marketing y presentación: Exposé
¿Cómo se crea una exposición de ventas?
Sin duda, una de las tareas más exigentes del proceso de venta: la creación de un documento de venta significativo para la propiedad. Muy a menudo, la exposición es uno de los factores decisivos para el precio y también para la rapidez con la que se vende la propiedad. Las condiciones de iluminación adecuadas para las fotos, una buena perspectiva al tomar las fotos y textos significativos son los factores decisivos para la exposición. Las fotos deben transmitir una imagen realista del inmueble, y los textos no deben tener demasiadas palabras. Si las afirmaciones de la exposición y la realidad distan demasiado, el comprador tendrá la impresión de que el vendedor no es de fiar.
Incluso en la era digital, las exposiciones impresas y encuadernadas suelen ser muy útiles. Sobre todo si su propiedad es de gran valor. Si desea realizar la exposición en su impresora doméstica, los cartuchos de tinta deben estar bien cargados. Los colores apagados o las impresiones con rayas son absolutamente poco profesionales.
No importa cómo: presentar su propiedad mediante fotos y texto requiere mucho tiempo. A esto hay que añadir una experiencia más profunda a la hora de elegir las palabras adecuadas para el texto que lo acompaña. Deje de lado toda relación personal con el inmueble y adopte -lo mejor que pueda- una perspectiva distanciada de su propiedad.
Oferta y negociación
¿Quién es el mejor comprador y cómo consigo el mejor precio?
Si vende su inmueble sin agencia inmobiliaria, no tiene casi ninguna posibilidad de filtrar previamente a los compradores. Los posibles compradores pueden causar una excelente impresión por teléfono. Pero, al final, nunca se sabe a quién dejarán entrar en la casa en la visita. Para la primera conversación exploratoria, haga una lista de preguntas al posible comprador. Entre otras cosas, pregúntele dónde y cómo vive actualmente. También es importante preguntar si ya existe una financiación bancaria para la posible compra. Sin embargo, sólo oídos entrenados pueden escuchar si el posible comprador dice la verdad por teléfono o no.
Si vende su propiedad de forma privada, también deberá coordinar y realizar usted mismo todas las citas de visita. Esta suele ser la parte del trabajo que más tiempo consume cuando se trata de inmuebles especialmente interesantes. Le cuesta tiempo y a menudo también nervios, ya que los posibles compradores reales hacen preguntas muy detalladas durante la visita. Y por último, usted mismo tiene que rechazar a los interesados que no son preseleccionados. Esto también cuesta tiempo y nervios.
Contrato de compraventa: ¿Cómo de individual puede ser el contrato?
La designación de un notario para el contrato final de compraventa también es responsabilidad del vendedor en el caso de una venta privada. Por supuesto, el notario también le dirá qué cosas deben figurar en el contrato y cuáles no. Muchos compradores tienen deseos individuales sobre el pago del precio de compra, la fecha de entrega, la responsabilidad, etc. Discutir estos puntos del contrato también lleva mucho tiempo. Por otro lado, el riesgo de que el vendedor privado cometa errores importantes es menor en este punto, ya que el notario actúa como asesor en la preparación del contrato de compraventa.
Entrega de la casa
Dependiendo de la relación entre la inmobiliaria y el vendedor, ésta es sin duda una de las partes emocionalmente más difíciles de la venta de una casa. Sobre todo si la venta de la casa ha surgido de una situación de emergencia y la separación de la propiedad es más o menos involuntaria. La venta a través de un tercero -como Lukinski- es especialmente tranquila y poco problemática en este punto.
A menudo se producen retrasos en la entrega de una vivienda. Por ejemplo, porque la nueva vivienda del vendedor aún no está lista para ser ocupada, o por otros motivos. En una venta puramente privada, corresponde de nuevo al vendedor gestionar estos retrasos. Esto implica a menudo discusiones desagradables con el comprador e incluso litigios. Como intermediario en el verdadero sentido de la palabra, los conocimientos y la experiencia del corredor también pueden ser necesarios en este caso.
Inspección, negociación y error
Preparación: documentos, planificación y apoyo
¿Desea vender su casa o una comunidad de propietarios y encontrar rápidamente un comprador adecuado y solvente? Entonces tenga en cuenta que la fase de preparación es la base de una venta sin problemas. Prepárese para una tarea larga y compleja.
Para una venta privada se necesita todo un contingente de documentos. Incluso los errores más pequeños pueden tener consecuencias costosas y hacer que la venta de la casa sea muy difícil y a largo plazo. La complejidad comienza ya con la determinación del precio de oferta. Si establece la condición sobre la base de una tasación inmobiliaria profesional, tendrá muchas posibilidades de alcanzar el precio de venta deseado. No obstante, se necesita mucha capacidad de negociación, sensibilidad y conocimiento de la naturaleza humana. Prepárese para una gran variedad de preguntas de los posibles compradores y ármese con todos los documentos necesarios que le puedan pedir o que deba mostrar sin que se los pidan. Ahora tiene que preparar una exposición y describir su propiedad con veracidad, pero desde su lado más bello. La elección de las palabras en la presentación decide decisivamente con qué rapidez y a qué precio cambia de manos su propiedad.
Visitas: Charlas y presentación
Todo posible comprador quiere ver la vivienda antes de comprarla para hacerse una idea de cómo es. La visita es, por tanto, una parte importante de la fase de venta. Cuanto más atractiva sea la presentación del inmueble y mejor preparado esté usted para responder a las preguntas del posible comprador, mayores serán sus posibilidades de éxito. Sin embargo, para ello se requiere cierto trabajo de preparación y buenas dotes organizativas.
La primera impresión cuenta
Orden, transparencia y un ambiente adecuado: lo mismo ocurre cuando se vende una casa: la primera impresión es la que cuenta. Por eso, un inmueble debe presentarse de la forma más atractiva posible. Esto significa que tanto el interior como el exterior deben estar preparados en consecuencia. El césped y los setos deben estar bien cuidados. Si es necesario, se recomienda una nueva capa de pintura para la fachada. Hay que retirar la basura y los residuos voluminosos. En el interior, las habitaciones ordenadas y limpias crean un ambiente agradable. En el mejor de los casos, las visitas deben realizarse durante el día. En los meses de invierno, debe haber suficiente iluminación. Si las habitaciones están oscuras, dan una impresión incómoda. Puede hacer que la habitación parezca acogedora utilizando objetos decorativos discretos, como plantas o cortinas.
Presentación y decoración
Pero no sólo cuenta la presentación. Los vendedores de viviendas también deben ser capaces de responder a preguntas críticas en la cita de visita. También en este caso tiene ventaja si contrata a un agente inmobiliario. Ellos conocen las preguntas más habituales y, por supuesto, las respuestas adecuadas. Tendrá a mano el plano y el certificado energético y conocerá la superficie de la casa. A muchos compradores potenciales también les interesa la información sobre los gastos accesorios y los honorarios de la casa. Durante la visita, todas las preguntas deben responderse satisfactoriamente. Se puede hacer hincapié en las ventajas. Por el contrario, no deben ocultarse los defectos. El vendedor es responsable de ellos incluso después de la firma del contrato, al menos si conocía los defectos en cuestión y no los nombró cuando se le preguntó. Un agente inmobiliario con experiencia sabe exactamente qué debe revelar y qué no.
Por regla general, es aconsejable que el vendedor no esté presente en la visita. En su lugar, deje esta tarea enteramente en manos del agente inmobiliario. Esto tiene muchas ventajas. Por ejemplo, los posibles compradores se sienten menos cohibidos a la hora de hacer preguntas. Además, usted, como vendedor, no corre el riesgo de hacer un comentario que pueda desanimar al posible comprador. Además, el agente inmobiliario mantiene siempre una conversación profesional y sin emociones. Después de la visita, entrega al posible comprador una exposición preparada con todos los datos clave importantes del inmueble.
Negociación: preparación, conocimientos y experiencia
Negociar la venta de una casa no sólo requiere pericia y experiencia, sino también sensibilidad. Los propietarios que venden su piso o casa suelen estar emocionalmente ligados a la propiedad y a menudo estiman su valor por encima de lo que es. Esto no sólo es perjudicial a la hora de evaluar el valor de la propiedad, sino también durante las negociaciones. Un agente inmobiliario, en cambio, siempre es objetivo. No se deja guiar por las emociones y, por tanto, suele ofrecer un mejor resultado en la negociación.
Si desea asistencia en la venta de una casa y en la negociación, lo mejor es ponerse en contacto con Lukinski. Vendemos inmuebles y nos distinguimos por nuestros conocimientos y años de experiencia. En las conversaciones de negociación, utilizamos nuestros conocimientos y nuestro tacto para que pueda conseguir el mejor precio de compra. Confíe en nuestro talento para la venta y benefíciese de nuestra rutina.
Lo que importa en la negociación
Una buena preparación es lo más importante para negociar el precio con éxito. El agente inmobiliario de Lukinski sabe que el comprador también se preparará para la negociación y sabrá utilizar cada defecto de la casa en su contra. Por eso es tan importante conocer las ventajas del inmueble. Entre ellas, por ejemplo, una ubicación tranquila en el campo o céntrica en la ciudad. Las buenas conexiones de transporte y las instalaciones comerciales también aumentan el valor de una propiedad. Otras ventajas pueden ser un sistema de calefacción recién instalado, paredes recién pintadas o una reforma reciente. La proximidad a una universidad o a un empleador importante también habla a favor de la propiedad.
Como la venta de una casa siempre se negocia, es de esperar que no se pueda alcanzar el precio de salida. En consecuencia, debe fijarse más alto, pero tampoco demasiado. Si el agente inmobiliario y el vendedor deciden un precio de salida moderado, el comprador se siente tratado con justicia y no tiene la sensación de estar sentado frente a un aprovechado. Un precio de compra inflado lleva a negociaciones más largas y duras, durante las cuales hay que bajar más el precio. Si la casa está en un lugar muy solicitado y hay que venderla rápidamente, también es posible fijar un precio bajo, lo que lleva a que varios posibles compradores pujen más que los demás y a que usted, como vendedor, acabe obteniendo el precio deseado. La estrategia más adecuada para su propiedad depende de muchos factores individuales.
Evitar errores: ¿Vender de forma privada o a través de un intermediario?
No puede ser tan difícil vender su casa o piso. Pero si procede a vender su casa con esta certeza, los errores costosos ya están preprogramados. Antes de entrar en más detalles sobre los errores y mostrarle por qué debería confiar la venta de su propiedad a un agente inmobiliario experimentado como Lukinski, nos gustaría señalar un problema fundamental.
Si gestiona usted solo la venta de la casa, prácticamente trabaja día y noche y tiene que invertir todo su tiempo en presentar el inmueble, responder a las consultas de los compradores y programar las visitas. Incluso la necesaria obtención de todos los documentos por adelantado es una carrera de obstáculos que no todos los propietarios dispuestos a vender pueden superar sin un «ojo morado». Puede vender inmuebles de forma seria y profesional externalizando la compleja tarea y concentrándose en la ejecución profesional por parte de agentes inmobiliarios como Lukinski. Como agente inmobiliario en línea, trabajamos de forma rápida y fiable para que usted pueda vender a un comprador solvente al mejor precio sin ningún tipo de estrés.
Los errores más comunes al vender
El primer error se produce mucho antes incluso de que te ocupes de la exposición y su preparación. Usted fija el precio de venta de su propiedad demasiado alto y tiende a sobrevalorarlo, lo cual es bastante humano en relación con su conexión emocional con la propiedad. Un precio astronómicamente alto y completamente alejado del mercado acabará por alargar innecesariamente la venta y por no despertar ningún interés real entre los compradores. Por el contrario, un precio de oferta demasiado bajo también conlleva desventajas para usted. Si ofrece su inmueble por menos de lo que vale, numerosos compradores se presentarán inmediatamente, pero usted saldrá perdiendo cuando se firme el contrato. Los documentos que faltan, las fotos sin sentido o subexpuestas, las fotos del inmueble tomadas en un día lluvioso y las fotos en las que se ve la calle y el número de su casa siempre resultan ser un error en la venta de inmuebles. Si no quiere que le echen de casa sin una cita de visita acordada, debe dificultar la localización de su propiedad y, por este motivo, abstenerse deliberadamente de publicar en la exposición datos como el número de la casa o la identificación de la calle. Una venta privada atrae a los cazadores de gangas, pero también a numerosos revendedores dudosos. Difícilmente podrá evitar las consultas, pero difícilmente podrá conseguir el precio deseado y una transacción de venta satisfactoria. A más tardar durante una visita, la presencia del propietario puede tener un efecto perjudicial para la venta.
Contrato de compraventa: procedimiento, notario, contrato preliminar y principal
El contrato de compraventa recoge todas las normas e información necesarias para la venta de su casa. Por lo tanto, debe redactarse con sumo cuidado. Para evitar ambigüedades y sorpresas desagradables, es aconsejable poner el contrato de compraventa y toda la venta de la casa en manos de un agente inmobiliario con experiencia.
El precontrato notarial casi siempre es vinculante
Cuando se vende una casa o una comunidad de propietarios, se celebran los llamados contratos preliminares. Estos contratos sólo son jurídicamente vinculantes cuando se elevan a escritura pública. Sólo con la firma del notario se considera realmente vendida la casa. En el contrato preliminar se registran todos los puntos clave importantes para la venta de la casa. Si ambas partes están de acuerdo y se firma el contrato preliminar, a continuación se firma el contrato principal. Si el contrato preliminar no se ha formalizado ante notario, carece de importancia. En este caso, tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir el contrato sin alegar motivos. Sin embargo, una vez formalizado ante notario, el contrato preliminar es vinculante, por lo que da seguridad a ambas partes. Sólo en raras ocasiones es posible rescindir el contrato preliminar. Por ejemplo, en caso de catástrofe natural. Si no hay motivos graves y una de las partes se retira del contrato preliminar, la otra parte puede reclamar daños y perjuicios.
En el contrato preliminar deben constar los siguientes puntos:
Nombre y dirección del comprador y del vendedor
Detalles del objeto de la compra, incluido el mobiliario
El precio de compra y las condiciones de pago
Fecha fijada para la celebración del contrato principal
Cláusula de indemnización
Una vez aclarada la financiación, se puede firmar y elevar a escritura pública el contrato preliminar. El notario comprueba el registro de la propiedad y discute otros detalles con ambas partes contratantes. A continuación, el notario redacta el contrato principal. Este contiene la información del contrato preliminar, así como todas las condiciones que se discutieron durante la cita con el notario. Esto incluye, por ejemplo, la entrega de la casa, la regulación de los pagos del precio de compra y la fecha de vencimiento, las declaraciones del registro de la propiedad y, si procede, un poder de financiación. Esto es necesario si el comprador necesita un préstamo para financiar la propiedad.
Ambas partes tienen tiempo para revisar el contrato principal. Si no hay objeciones, el contrato principal puede firmarse y certificarse ante notario. Esto hace que la venta de la casa sea jurídicamente vinculante. Después de la fecha de pago, la casa y las llaves pueden entregarse según lo acordado en el contrato.
Comprobar comprador: Comprobación de crédito
Comprobación de solvencia y solvencia – La comprobación de solvencia proporciona información sobre diversos factores. Por un lado, certifica la capacidad de financiar una compra inmobiliaria y, por otro, la voluntad de pago y la fiabilidad. Estos datos pueden obtenerse a través de préstamos y cuotas anteriores. Con una autodeclaración de Schufa, los vendedores pueden evaluar de forma realista si el comprador puede y está dispuesto a pagar el precio de compra, así como otros costes, como los del notario o los del impuesto de transmisiones patrimoniales. El vendedor puede solicitar él mismo la información a Schufa o pedir una autodeclaración al comprador. Esta última opción es la más utilizada en la práctica, ya que implica menos costes. Además, la autodeclaración contiene todos los datos pertinentes, como la evaluación general del riesgo de pago y toda la información sobre las experiencias de pago en el pasado. La autodeclaración es gratuita para el comprador.
Confirmación de financiación, cuenta de garantía bloqueada ante notario y calificación crediticia
Además, se puede solicitar al banco una confirmación de la financiación. Sin embargo, esto sólo tiene sentido si el préstamo se destina expresamente a la financiación de una compra inmobiliaria. Además, el desembolso del préstamo no debe depender de otras condiciones.
Para mayor seguridad, también se puede crear una cuenta de depósito en garantía notarial. El notario se encarga de supervisarla y su objetivo es proteger al vendedor. Sólo cuando se ha recibido el dinero se transfiere la propiedad a posesión del comprador.
La evaluación del crédito debe realizarse lo antes posible. Así se evitan largas negociaciones que al final resultan superfluas. Además, es posible que ya haya rechazado a otros posibles compradores que hayan adquirido otra vivienda entretanto. Un buen agente inmobiliario realizará la comprobación del comprador a tiempo. Además, también indicará al comprador que debe mantener conversaciones de financiación con su banco lo antes posible. Esto se debe a que la confirmación de la financiación puede tardar hasta 14 días. Además, el comprador debe tener listos los documentos para la aprobación de un préstamo, que puede tener que obtener primero.
Traspaso: protocolo, entrega de claves y documentos
Una vez firmado el contrato de compraventa y tramitada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una reducción posterior del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores.
Una vez firmado el contrato de compraventa y realizada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una posterior reducción del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores. Pero no tiene por qué ser así.
El traspaso es el último obstáculo que hay que superar al vender una casa. Como agente inmobiliario, por supuesto también nos encargamos de esta tarea por usted. Un protocolo de entrega aporta claridad y evita disputas. El contrato de compraventa por sí solo no registra todos los puntos importantes. Los defectos, las lecturas de los contadores y el inventario existente pueden registrarse de nuevo o con mucho más detalle en un protocolo. Éste es firmado por el vendedor para que posteriormente no pueda alegar que no encontró la casa según lo acordado contractualmente.
El protocolo de traspaso para la venta de una vivienda no difiere mucho del protocolo de traspaso de una vivienda de alquiler. Sin embargo, hay que dejar constancia de otros puntos importantes. Entre ellos, por ejemplo, los defectos que aún debe subsanar el vendedor. También debe fijarse una fecha para ello. Además, el protocolo de entrega debe registrar qué inventario queda por retirar. Además, deben anotarse todas las lecturas de los contadores. El proceso de entrega de llaves también debe anotarse en el protocolo. Si aún faltan llaves, se anota cuántas y cuándo se entregarán. Por cierto, las llaves no suelen entregarse hasta que se ha pagado íntegramente el precio de compra.
En la entrega de la casa no sólo se entregan las llaves, sino también muchos otros documentos importantes. Ese día se entregan al nuevo propietario los planos del edificio, los planos del piso, el cálculo de la superficie habitable, los contratos de construcción, los dictámenes periciales, los contratos de mantenimiento, las pólizas de seguro y muchos otros documentos. Si vende una vivienda de alquiler, también debe entregar los contratos de arrendamiento y los documentos sobre los distintos inquilinos. Durante la entrega, el vendedor también suele explicar al comprador el funcionamiento del sistema de calefacción y de otros aparatos importantes de la casa.
Lista de control de los documentos de traspaso:
Planos de construcción
Planos
Cálculo de la superficie habitable
Contratos de construcción
Opinión de los expertos
Contratos de mantenimiento
Pólizas de seguros
Notarización: Legalización notarial
Para redactar un contrato de compraventa de una propiedad, es necesario elevarlo a escritura pública. El propósito de la certificación notarial es proteger al comprador y al vendedor de decisiones precipitadas y garantizar que los intereses de ambas partes queden debidamente registrados. La consignación de los intereses la realiza un notario que no representa los intereses de una de las partes, sino que actúa con imparcialidad.
Valoración de bienes inmuebles: determinar el valor de mercado
¿Por qué precio puedo vender mi casa? Esta pregunta se la hace todo propietario que va a vender una casa y quiere saber qué precio es realista en la oferta. Aunque la tasación inmobiliaria es una estimación, se basa en una valoración objetiva y, por tanto, plausible. La práctica demuestra que el valor varía de un tasador a otro y que pueden darse diferentes recomendaciones de precio a pesar de la tasación inmobiliaria. No obstante, no debe fiarse de su instinto ni de sus propias estimaciones emocionales cuando se trate del precio de venta de su casa. Para valorar una propiedad, deben incluirse varios factores en la determinación. Cuanto más exhaustiva y profesional sea la tasación del inmueble, más seguro estará de vender la casa y menores serán los riesgos de presentar una oferta por debajo o por encima del valor real de mercado.
¿No hay tasación? No es posible fijar precios realistas.
Prescindir de una tasación inmobiliaria significa que usted hace que el precio de su casa dependa principalmente de una sensación y de los gastos que le ocasione la propiedad. Los inmuebles que se venden sin tasación suelen tener un precio demasiado alto, por lo que prácticamente no se pueden vender, o demasiado bajo, por lo que sufren pérdidas al venderse. Como propietario, no necesita conocer los factores que influyen en el precio de venta si opta por una tasación experta. Antes de fijar un precio y comprometerse a un importe de venta, debería averiguar cuál es el valor de mercado de su casa. Si vende sin una tasación de la propiedad, estará cometiendo uno de los mayores errores en el negocio inmobiliario y rara vez hará una oferta que sea auténtica en el contexto de la propiedad en oferta y, por lo tanto, interesante para el comprador y adecuada para sus propias finanzas.
Valor real y valor de mercado: las diferencias
A la hora de vender una casa, existen en última instancia dos valores, de los cuales el valor de mercado o valor real de mercado es relevante para determinar el precio. El valor material real establece cuál es el valor de una casa en función de su año de construcción, su equipamiento y su sustancia, así como del tamaño de la parcela. Si conoce el valor material, sabrá cuál es el valor objetivo asociado a su casa. Sin embargo, el precio de compra no está relacionado con el valor material puro, sino con el valor de mercado o valor justo de mercado. Esta valoración de la propiedad tiene en cuenta factores relevantes para el entorno y el mercado y es la base para la fijación del precio. Para determinar el valor de mercado son necesarios muchos conocimientos técnicos y de mercado, análisis y comparaciones, así como experiencia en la valoración de bienes inmuebles. Debido a la gran demanda y a la escasez de ofertas, el valor de mercado actual suele ser superior al valor puro del activo y le brinda la oportunidad de vender el inmueble al precio más alto posible en la actualidad. El mercado desempeña el papel más importante a la hora de determinar el valor de mercado y es un factor decisivo para decidir si puede vender su casa por un buen precio o por un precio más bien bajo. Para evitar errores, debería encargar a un agente inmobiliario o a un perito los retos de la tasación y hacer que determinen el mejor precio de venta por el que se anunciará y venderá su inmueble.
El valor del préstamo hipotecario se basa en un peritaje fundado de una tasación inmobiliaria
El valor de mercado es un parámetro importante no sólo para usted como propietario, sino también para los posibles compradores. Para permitir la financiación inmobiliaria, el banco prestamista necesita el valor hipotecario del inmueble. Éste se basa en el valor de mercado y asciende al 80% de la suma determinada como valor de mercado en la tasación del inmueble. En concreto, el valor hipotecario es una estimación fundamentada de la cantidad por la que puede venderse un inmueble a largo plazo. Para un posible comprador, la tasación del inmueble es importante por dos razones. El precio de venta refleja seriedad e indica que ha sido determinado con pericia profesional y no estimado con influencias emocionales. En segundo lugar está el valor del préstamo hipotecario, que es importante en el contexto de la financiación y decide decisivamente si un posible comprador puede financiar la propiedad por el precio de venta específico y obtener la confirmación del banco.
Datos importantes del informe de valoración
La valoración inmobiliaria se compone de diferentes aspectos. Por supuesto, la estructura del edificio, es decir, el valor material real de la casa, desempeña un papel importante, por no decir el más importante. Pero igualmente significativa es la información sobre la ubicación, que tiene un efecto decisivo en el precio de venta. En las regiones muy frecuentadas y populares, los precios de los inmuebles están muy por encima de las ofertas en las regiones rurales, débiles desde el punto de vista de las infraestructuras y menos solicitadas. Mientras que el valor patrimonial del inmueble es una variable variable, por ejemplo por demolición y nueva construcción, la ubicación permanece estática e inmutable. Una tasación inmobiliaria tiene en cuenta el desarrollo futuro de la región, así como la popularidad actual del lugar en el que desea vender su propiedad. Cuanto mejor sea el desarrollo de las infraestructuras y las redes en el lugar donde se encuentra la propiedad, mayor será el precio de venta. Para tasar un inmueble, también se tienen en cuenta la demanda de una propiedad en esa ubicación y el volumen de oferta de viviendas. También se incluyen en la valoración los precios comparativos de propiedades similares en la misma ubicación.
Determinar el valor de mercado
La determinación del valor de mercado de un inmueble está regulada por ley en el Reglamento de Tasación Inmobiliaria (ImmoWertV). Además del tipo de uso, el tamaño y el estado del inmueble, las condiciones energéticas también son factores importantes para determinar el valor de mercado. También se tienen en cuenta la relevancia del valor de las circunstancias urbanísticas (medidas urbanísticas en zonas de reurbanización) y los desarrollos futuros previsibles. El valor de mercado lo determina un agente inmobiliario o un perito. Sin embargo, sólo los tasadores inmobiliarios autorizados pueden determinar un valor de mercado reconocido por un tribunal.
El valor de mercado es el precio que puede obtenerse en el plazo especificado en el curso ordinario de los negocios de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, otras características y la ubicación de la propiedad u otro objeto de la valoración. En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado § 194 Baugesetzbuch (BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede alcanzarse en el mercado. En la compraventa de terrenos y edificios suele utilizarse el valor de mercado. La determinación del valor de mercado también puede ser necesaria en el caso de subastas obligatorias, exacciones fiscales por parte de la Agencia Tributaria, así como en el caso de divorcios y herencias.
Determinar el valor de mercado: ¿qué factores son importantes?
La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y la microlocalización (entorno inmediato del inmueble) del inmueble, su sección, tamaño y cualquier anotación existente sobre cargas del terreno que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en el informe de tasación. Es posible que el valor de mercado cambie de forma decisiva en un determinado periodo de tiempo.
El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:
Valor material de la propiedad, si está edificada
Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
Otros objetos de la valoración
De hecho, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad. La demanda de inmuebles, así como las características buscadas, varían mucho de una región a otra.
Procedimiento práctico para determinar el valor de mercado
Cuando se trata de vender bienes inmuebles, la tasación inmobiliaria gratuita es un excelente punto de partida para una venta rápida y buena. Sin embargo, si un tasador debe determinar el valor de mercado, la tarea exacta se discute primero con el cliente. En casos especiales (por ejemplo, en caso de disputas por herencias o en caso de divorcio) debe designarse un tasador si, por ejemplo, se requiere una tasación del valor de mercado o una declaración escrita sobre el valor de mercado. El tasador sólo puede determinar el estado y el valor del inmueble en una cita in situ con acceso a todos los locales.
Documentos para la determinación del valor de mercado
En general, se evalúan los siguientes documentos para la valoración de las ventas de bienes inmuebles:
Extracto del catastro
Planos del edificio, planos de planta, secciones
Especificación del edificio
Plano del solar y mapa catastral
Cálculo de la superficie habitable
Certificado energético
En caso de propiedad horizontal, se exige además lo siguiente:
Actas de las tres últimas juntas de propietarios
Plan de empresa
Declaración de división (registro de la propiedad)
Declaración del subsidio de vivienda
En el caso de las propiedades de renta, también debe presentarse lo siguiente:
Gastos de explotación
Listas de alquiler
Contratos de alquiler
En el caso de los derechos y gravámenes, también debe incluirse lo siguiente:
Documentos notariales
Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)
Ponderación de los criterios en el valor de mercado
Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos son sobre todo de modernización, como los costes que cabe esperar de un retraso en la renovación. Además, se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de casa. Si se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, el edificio se clasifica como nuevo. Además, se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.
Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la rentabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el mobiliario del inmueble:
Superficie del inmueble (superficie habitable proporcional o superficie total)
Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reurbanización existentes)
El sótano se puede utilizar adicionalmente o, por ejemplo, atrasos de renovación en el sótano
Datos demográficos de la ubicación del inmueble
Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, monumento, otras formas especiales, propiedad mixta)
Valoración: método del valor de los beneficios capitalizados y método del valor de los activos
Toda la información importante sobre la tasación para la venta de bienes inmuebles y los demás procedimientos de tasación claramente resumidos para usted:
El método del valor de los ingresos capitalizados – división en valor de mercado y valor de los ingresos del edificio
El método del valor de los ingresos capitalizados divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.
Nuestro equipo de inversores de Lukinski estará encantado de elaborar cálculos de rentabilidad para la propiedad de sus sueños. Los posibles compradores podrán convencerse de la buena rentabilidad. Previa solicitud, le informaremos de los datos necesarios para el cálculo. Una vez recibida la documentación, determinaremos el valor capitalizado y le daremos una primera estimación del rendimiento.
El método del valor de los activos: valor para la reconstrucción de una propiedad
El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno utilizando el valor estándar del terreno y, a continuación, se añade el valor real del edificio. El valor real del edificio resulta de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad. El valor del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real. El cálculo del factor de valor real depende del tipo de edificio, del valor real provisional y del valor estándar del terreno. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.
El método del valor comparativo: comparación con propiedades similares
El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo para la venta de pisos y casas ocupados por sus propietarios. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados. La comparación sólo tiene en cuenta los inmuebles situados en lugares similares y con una distribución comparable. Las propiedades incluidas en la valoración deben ser de la vecindad inmediata de la propiedad residencial. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.
El certificado energético, obligatorio al vender un inmueble
El estado energético de una vivienda es uno de los criterios de decisión más importantes para los futuros compradores. Aquí es donde entra en juego el pasaporte energético, ya que proporciona información sobre la eficiencia energética de la vivienda y, por tanto, sobre el consumo futuro. La eficiencia energética se clasifica en una escala de la A+ a la H, en la que la letra H significa medidas urgentes de rehabilitación energética e indica que el inmueble ya no está al día en cuanto a consumo de energía.
Prohibida la venta de inmuebles sin certificado energético
Sólo los peritos autorizados pueden preparar un certificado energético (según el artículo 16 de la EnEV). Esto significa que debe buscar un perito con la debida autorización. El artículo 16 de la EnEV establece que todo comprador de un inmueble debe obtener un certificado energético. Para usted, como propietario y vendedor, esto significa que debe hacerlo elaborar e incluirlo en los documentos de venta. Si se niega a elaborarlo y presentarlo, el propietario comete una infracción administrativa y puede ser multado con hasta 15.000 euros.
¿Por qué es tan importante el certificado energético? Contiene toda la información relevante para el comprador sobre el estado energético del inmueble. También proporciona información sobre cuánta energía se ha consumido y qué costes de suministro puede esperar el futuro propietario. Si el balance energético es negativo, esta circunstancia indica a un posible comprador la necesidad de una renovación adecuada y, por tanto, los elevados costes que supondrá, por ejemplo, la renovación de un sistema eléctrico y de calefacción obsoletos. El certificado energético forma parte integrante de la exposición cuando una casa es vendida por nuestros agentes inmobiliarios y se publica directamente en línea. Durante una visita, los interesados reciben una vista directa del original y una explicación nuestra sobre cómo leer y evaluar el certificado energético.
¿Certificado de demanda o certificado de consumo?
Un certificado de consumo cuesta 100 euros, mientras que un certificado de demanda cuesta entre 300 y 500 euros. Los costes de emisión del certificado energético corren a cargo del propietario, que está obligado a facilitar estos datos al vender la vivienda. Le aconsejamos que haga expedir el certificado informativo a la demanda y que no ahorre por el lado malo facilitando sólo un certificado de consumo con datos mucho menos útiles para el comprador.
El certificado de consumo se basa en las 3 últimas facturas anuales del proveedor de energía. En cambio, el certificado de demanda contiene hechos determinados concretamente que son comprobados in situ por un asesor energético. La principal diferencia entre un certificado de consumo y un certificado de demanda es que el primero proporciona información sobre el pasado, mientras que el certificado de demanda analiza el consumo de energía en perspectiva. Para ello es necesario que un especialista in situ compruebe el estado del edificio, el aislamiento y el sistema de calefacción, y elabore una previsión del balance energético del edificio a partir de estos datos individuales.
Agente inmobiliario: ventajas
El mayor reto a la hora de vender una casa o un piso es determinar el precio de venta correcto. A este respecto, recomendamos una tasación del valor de mercado que incluya todos los factores alejados del puro precio del inmueble.
El mobiliario y la estructura de una casa son tan importantes para determinar el valor de mercado como la ubicación, los factores específicos del mercado y la infraestructura, así como la diferencia entre oferta y demanda. Si encarga la tasación como cliente privado, debe contar con unos costes de unos 1.000 euros o más.
Determinación del valor de mercado y costes accesorios de compra
Si, por el contrario, contrata a un agente inmobiliario, la tasación del valor de mercado está incluida en el alcance de los servicios y es financiada por el comprador a través de los gastos accesorios de compra. De este modo, podrá vender su inmueble de forma profesional sin incurrir en ningún gasto a la hora de vender la casa o el piso. Quienes renuncian a una tasación del valor de mercado suelen estimar un precio inverosímil y ofrecer la casa por encima o por debajo de su valor real. En ambos casos, se está cometiendo un error trascendental que puede prolongar el proceso de venta o acarrear pérdidas evitables.
Con un agente inmobiliario experimentado, usted se protege de los errores en la venta de inmuebles y tiene la seguridad de saber que recibirá una oferta de venta que incluye el valor actual de su casa, terreno o piso basada en todos los hechos. Asimismo, no tiene que preocuparse de organizar los documentos, preparar la exposición o publicar su oferta. Todos los procesos relevantes en la venta se llevan a cabo desde una única fuente y de forma profesional.
/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svg00Laura/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgLaura2021-03-12 11:44:372023-08-24 11:37:52Vender un edificio de apartamentos: Determinar precio, impuestos e inquilinos + impuesto de especulación
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