Wohnung & Haus vermieten: Was ist zu beachten? Immobilie, Steuer & Ratgeber

Eine Immobilie zu vermieten kann ein toller Nebenverdienst sein, aber auch zum Hauptberuf werden. Vermieter haben viele Pflichten gegenüber dem Mieter und müssen sich um die Immobilie kümmern. Ist dies jedoch erfolgreich, kann eine menge Profit daraus resultieren. Wie Sie Ihre Immobilie am besten Vermieten und wie Sie den geeigneten Mieter für sich finden, erklären wir.

Wohnung oder Haus vermieten – die richtigen Mieter, ein passender Mietvertrag und

Wie lege ich den Mietpreis richtig fest? Wie erscheint mein Inserat ansprechend? Und wie setze ich einen geeigneten und fairen Mietvertrag auf? All diese Fragen stellt sich ein zukünftiger Vermieter, denn um erfolgreich eine Immobilie zu vermieten ist einiges an Fachwissen und Erfahrung gefragt. Wer jedoch einige einfache Schritte beachtet, macht den Sprung zum erfolgreichen Vermieter und profitiert aus dem Verdienst.

Das wichtigste auf einen Blick:

• Vermieter haben viele Pflichten und Aufgaben, zu diesen zählt beispielsweise die Organisation beim Mieterwechsel oder die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter
• Der Mietpreis kann mithilfe des lokalen Mietenspiegels festgesetzt werden, jedoch muss immer beachtet werden, ob die betroffene Region eine Mietpreisbremse hat oder nicht
• Der Mietvertrag sollte fair für Mieter und Vermieter sein und alle wichtigen Punkte regeln
• Bei der Wahl des richtigen Mieters zählt nicht nur der Sympathieeffekt, sondern auch weitere wichtigen Faktoren, wie beispielsweise die Bonität
• Das Expose sollte alle wichtigen Fakten über die Immobilie bereithalten und durch professionelle Bilder überzeugen
• Die Besichtigung ist sowohl als offener als auch als geschlossener Termin möglich und ist hauptsächlich von der Anzahl der Interessenten abhängig
• Die Wohnungsübergabe erfolgt nur, nach Zahlung der Mietkaution und der ersten Monatsmiete. Bei dieser wird ein Protokoll erstellt, das Zählerstände und vorhandene Schäden dokumentiert

Der Vermietungsalltag – diese Aufgaben hat der Vermieter einer Immobilie

Wer Vermieter sein will, dem muss klar sein, dass sich eine Immobilie nicht von alleine unterhält. Auch der Vermieter hat Aufgaben und Pflichten, um das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten. Zu diesen Aufgaben gehören beispielsweise die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter, die jährliche Darstellung der Wirtschaftlichkeit für das Finanzamt, die Organisation eines Mieterwechsels, Renovierungen oder Reparaturen der Immobilie und natürlich die Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Je nach Ausgangssituation, kann ein Großteil der Aufgaben von einem Verwalter übernommen werden, jedoch birgt die Aufgabe als Vermieter immer einen zeitlichen Aufwand. Wer diesen so gering wie möglich halten will, sollte möglichst die Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrages anstreben, um eine langfristige Bindung zu erzielen.

• Vermieter haben viele Pflichten und Aufgaben
• Zu diesen zählt beispielsweise die Organisation beim Mieterwechsel oder die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für den Mieter

Der richtige Mietpreis – Orientierung am Mietenspiegel

Der richtige Mietpreis ist nicht nur erfolgsentscheidend, sondern auch enorm wichtig für die Vermietung. Bei der Ermittlung einer geeigneten Miete, sollten Sie sich immer am lokalen Mietenspiegel der jeweiligen Stadt orientieren. Dieser bietet Kriterien, wie Lage, Größe, Baujahr oder Ausstattung der Wohnung, wonach die eigene Immobilie kategorisieren werden kann. Ist dies erfolgreich geschehen, kann die sogenannte “ortsübliche Vergleichsmiete” abgelesen werden. Diese bietet einen Orientierungswert für Vermieter. Gibt es in der betroffenen Region eine Mietpreisbremse, so darf die Miete für die Immobilie 10% über der “ortsübliche Vergleichsmiete” liegen. Gibt es keine, so darf die Miete 20% über der “ortsübliche Vergleichsmiete” liegen.

Ausnahmen werden nur dann gemacht, wenn nachweislich bewiesen werden kann, dass ansonsten Verluste gemacht werden würden. Bei einer Überschreitung von 50% unterstellt das Gesetz jedoch „Wucher“, es gibt also auch hier Grenzen. Die Miete muss immer im individuellen Fall bestimmt werden. Je nach Region und Immobilie ist es sinnvoll die “ortsübliche Vergleichsmiete” einzuhalten oder diese bis zur angemessenen Prozentzahl zu überschreiten.

• Der Mietpreis kann mithilfe des lokalen Mietenspiegels festgesetzt werden
• Es muss immer beachtet werden, ob die betroffene Region eine Mietpreisbremse hat oder nicht

Der Mietvertrag – fair für beide Parteien

Die Erstellung des Mietvertrags ist sehr wichtig und es kann sich meist nicht einfach auf das erstbeste Formular aus dem Internet verlassen werden. Je nach den Regelungen ist der Vertrag Vermieter- oder Mieterfreundlich. Im Idealfall, sollte er beides sein und alle wichtigen Punkte abdecken. Hierzu zählen Beispielsweise die Regelungen über die Haustierhaltung, die Reinigungspflichten des Mieters, die Renovierungsarbeiten bei Auszug, die Untervermietungsmöglichkeiten oder aber die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen. Vermeiden Sie hier unklare Regelungen oder Regelungen, die eindeutig nachteilig für den Mieter sind.

Im besten Fall ist der Mietvertrag fair für beide Parteien und lässt keinen Spielraum für Interpretation. Vorgefertigte Mietverträge vom Mieter- oder Vermieterschutzbund sind meist sehr ausführlich und gut geeignet, sollten aber im individuellen Fall immer geprüft werden. Bei offenen Fragen oder Problemen kann ein professioneller Immobilienmakler helfen und Abhilfe schaffen.

• Der Mietvertrag sollte fair für Mieter und Vermieter sein
• Alle wichtigen Punkte sollte ein Mietvertrag regeln

Den richtigen Mieter finden – Sympathie und wichtige Eckdaten

Die Wahl des richtigen Mieters gestaltet sich nicht immer als leicht und kann bei einer Fehlentscheidung viele Probleme und Kosten aufwerfen. Bei der Wahl sollte also nicht nur der Sympathieeffekt betrachtet werden, sondern auch wichtige Eckdaten eingeholt werden. Hierzu zählen eine Bonitätsprüfung und das Einholen von Belegen über die letzten Einkommen, eine Mieterselbstauskunft und das Einholen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Sollten alle diese Eckdaten zu Ihrer Zufriedenheit stimmen, ist der persönliche Eindruck des potenziellen Mieters wichtig. Ein persönliches Kennenlernen bei dem Besichtigungstermin kann viele Fragen klären und bei der Entscheidung helfen. Der Sympathieeffekt sollte nicht unbeachtet bleiben, denn ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter hilft, zukünftige Probleme und Streitigkeiten zu vermeiden und ein langfristiges Mietverhältnis zu erzielen.

• Bei der Wahl des richtigen Mieters zählt nicht nur der Sympathieeffekt
• Viele weitere Faktoren sind wichtig, wie beispielsweise die Bonität

Das Exposé und der Besichtigungstermin – der Weg zum idealen Mieter

Das Exposé ist das A und O bei der Mietersuche. Dieses ist das Erste, was der potenzielle Mieter von der Wohnung sieht und muss daher einen guten ersten Eindruck machen. Neben den wichtigsten Eckdaten, wie Größe, Ausstattung, Mietpreis, Nebenkosten und Lage sind Vermieter dazu verpflichtet die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises in der Immobilienanzeige zu veröffentlichen. Zusätzlich sollten Besonderheiten der Immobilie hier hervorgehoben werden. Eine Dachterrasse, Stuck oder eine vom Vermieter gestellte Einbauküche stellen wohnwerterhöhende Merkmale dar und rechtfertigen beispielsweise einen höheren Mietpreis und wecken zusätzlich die Aufmerksamkeit von Interessenten. Beachten Sie die richtige Angabe der Quadratmeterzahl im Exposé. Da sich die Miete an dieser bemisst, muss sie korrekt sein, da Mieter sonst auch nachträglich noch zu viel gezahlte meine einfordern können. Bei der Berechnung sind vor allem Dachschrägen, niedrige Decken und die richtige Berechnung von Terrassen oder Balkonen zu beachten.

Der Besichtigungstermin kann auf unterschiedliche Weisen ablaufen. Bei vielen Interessenten ist eine offene Besichtigung möglich, bei denen alle potenziellen Mieter eigenständig die Wohnung besichtigen und anschließend eine kleine Bewerbung mit einer Selbstauskunft, einem Anschreiben und weiteren Unterlagen bei Ihnen abgibt. Anhand von diesen können Sie dann einen Mieter wählen. Aber auch geschlossene Besichtigungen sind möglich, bei denen Sie den Interessenten die Wohnung zeigen und so nochmals die Vorzüge verdeutlichen und die Personen besser kennenlernen können. Welche Art Sie bevorzugen, bleibt dem individuellen Geschmack überlassen.

• Das Exposé sollte alle wichtigen Fakten über die Immobilie bereithalten und durch professionelle Bilder überzeugen
• Die Besichtigung ist sowohl als offener als auch als geschlossener Termin möglich

Die richtige Wohnungsübergabe – Übergabeprotokoll und die Kaution

Bevor die Wohnungsübergabe stattfindet, sollte die Mietkaution und die erste Monatsmiete bereits vom Mieter überwiesen worden sein. Ist dies nicht der Fall, lässt diese Tatsache bereits an der Zahlmoral des Mieters zweifeln und ist für gewöhnlich kein gutes Zeichen. Um sich zu schützen, sollten man eine Mietkautionsversicherung abschließen. Ein Vergleich von Mietkautionsversicherungen hilft, das beste Angebot zu finden.

Findet die Wohnungsübergabe wie geplant statt, wird ein Wohnungsübergabeprotokoll geführt. In diesem werden etwaige vorhandene Vorschlägen in jedem Raum der Wohnung, dem Keller, der Garage und dem Dachboden dokumentiert. Zusätzlich werden die Zählerstände von Strom, Wasser und Gas dokumentiert. Bei einer Wohnungsübergabe ist es ratsam für jede Partei eine zweite möglichst neutrale Person als Zeugen mitzunehmen und den Bestand des Protokolls bei Streitigkeiten vor Gericht zu sichern. Das Protokoll sollte jedoch in jedem Fall nach Abgang der Immobilie von beiden Parteien unterzeichnet und in den Dokumenten aufbewahrt werden.

• Die Wohnungsübergabe erfolgt nur, nach Zahlung der Mietkaution und der ersten Monatsmiete
• Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, das Zählerstände und vorhandene Schäden dokumentiert

Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Haus und Wohnung vermieten

Besonders für unerfahrene oder Anfänger wirft das Thema Immobilien vermieten viele Fragen auf. Wer ist der richtige Mieter? Wie erstelle ich einen fairen Mietvertrag? Welche Pflichten habe ich als Vermieter? Bei diesen Fragen hilft die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers, jedoch beinhaltet diese Option immer den Verlust von Geld. Damit alle Fragen für Sie geklärt sind und Sie erfolgreich als Vermieter durchstarten, beantworten die Experten von Lukinski die wichtigsten Fragen zum Thema Haus oder Wohnung vermieten.

Was sind die wichtigsten Inhalte eines Inserats?

Das Inserat sollte alle wichtigen Informationen zur Immobilie enthalten, wie Größe, Lage, Ausstattung, Energieausweis, Grundriss, Mietpreis und Nebenkosten. Besonders wichtig sind aber die Fotos, die den ersten Eindruck der Immobilie an Interessenten vermitteln.

Muss der Mietvertrag von einem Notar geprüft werden?

Der Mietvertrag muss nicht von einem Notar geprüft werden. Dieser kann höchstens prüfen, ob alle vorhandenen Regelungen rechtlich erlaubt sind, jedoch muss das Dokument nicht von diesem beurkundet werden.

Ist das Wohnungsübergabeprotokoll Pflicht?

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch wird es dennoch meistens gemacht. Es schützt sowohl den Mieter als auch den Vermieter und ist nur Vorteilhaft für beide Parteien.

Muss der Mietpreis über den Mietenspiegel bestimmt werden?

Der Mietpreis muss über den Mietspiegel bestimmt werden. Dies hilft dabei, die Preise in einem gewissen Rahmen zu halten und Gerechtigkeit für Mieter zu sichern.