Bauzinsvergleich für Ihre Immobilie: Was beachten? Tilgungssatz, Zinsvergleich & verschiedene Einflussfaktoren

Bauzinsvergleich für Ihre Immobilie – Bauzinsen oder auch Hypothekenzinsen, verschiedener Kreditinstitute brauchen Sie, um eine Baufinanzierung abschließen zu können. Der Vergleich ist wichtig, um die beste und günstigste Baufinanzierung für ihre Traumimmobilie zu finden. Gerade das Internet bietet unglaublich viele Finanzierungs-Ratgeber, wo Sie den aktuellen Zins vergleichen und berechnen können. Sinnvoll – denn Sie können dabei sehr viel Geld sparen. Mit einem Rechner für Bauzins, können Sie problemlos die wichtigsten Daten wie Einkommen, Darlehen, Ort des Bauvorhabens, Laufzeit etc. angeben, um am Ende handfeste Zahlen für die Planung Ihrer Immobilie zu haben. Tipp! Hier geht es direkt zum Check, mit kostenlosem Rechner und Empfehlungen: Baufinanzierung Vergleich 2025.

Bauzinsvergleich – wann lohnt es sich für Ihre Immobilie?

Um die Bauzinsen zu berechnen werden verschiedene Faktoren herangezogen. In erster Linie leiten sich die Bauzinsen aber aus der Situation der Finanzmärkte ab. Am wichtigsten sind hierbei die Leitzinsen, die in Deutschland von der Europäischen Zentralbank vorgegeben werden und die Angaben darüber machen, zu welchem Zinssatz Geld am Markt geliehen werden kann. Für den zukünftigen Immobilienbesitzer hat der Leitzins eine Auswirkung auf den Jahreszins der Baufinanzierung und besonders in Krisenzeiten fällt dieser günstig für den Bauherren aus.

Durch die Beantragung niedriger Zinssätze für Kredite werden sich wirtschaftliche Impulse für verschiedene Industriezweige erhofft. Dies gilt auch für den Immobilienmarkt, denn um den Markt zu stärken werden dem Bauherren günstige Zinsen angeboten. Obwohl der Leitzins hier bereits eine bestimmte Richtung vorgibt, haben alle Banken dennoch unterschiedliche Zinssätze, die den Kunden angeboten werden. Aufgrund dessen lohnt es sich durchaus für Bauherren einen Bauzinsvergleich anzustreben um wirklich das beste Angebot für die eigene Immobilie zu erzielen.

Einflussfaktoren zur individuellen Bestimmung des Bauzinses

Der vom Markt abhängige Sollzins ist aber nicht automatisch der Zins, den der Kreditnehmer pro Jahr angerechnet auf die Restschuld abtreten muss. Der letztendliche Zinssatz wird erst unter Berücksichtigung vieler anderer Faktoren festgelegt. Hierzu gehören unter anderem die Bearbeitungsgebühren der Banken, denn diese berechnen eine Gebühr für die Bereitstellung von Baugeld.

Der sogenannte effektiv Zins liegt also jetzt schon etwas über dem eigentlichen Sollzins. Von Bank zu Bank kommen für den Bauherren also unterschiedliche effektive Zinssätze zustande, die je nach Baudarlehen variieren. Ein weiterer Faktor sind die persönlichen Verhältnisse des Bauherren. Hierzu werden Dinge, wie die Zahlungswürdigkeit aufgrund der Bonität, die Einkommensverhältnisse und das verfügbare Eigenkapital gezählt.

Diese Faktoren haben ebenfalls einen Einfluss darauf, wie hoch oder niedrig der endgültige Bauzins ist. Konkrete Angaben zu Höhe der Zinsen können also auch erst dann gemacht werden, wenn diese persönlichen Informationen eingeholt worden sind. Auch hier zeigt sich wieder einmal, wie wichtig der Vergleich verschiedener Bauzinsen sein kann, um das richtige individuell auf Sie abgestimmte Darlehen zu finden.

Informationen zum Bauzinsvergleich – was wird von Ihnen gefordert?

Bei einem Banktermin zur Beratung des Baudarlehens werden einige wichtige Informationen von Ihnen abgefragt werden, um den Bauzins individuell auf Ihr Bauvorhaben abzustimmen. Hierzu zählen unter anderem die folgenden Einflussfaktoren:

Standort der Immobilie – die Postleitzahl als wichtiger Einflussfaktor

Die Postleitzahl gilt bei den Finanzierungsrechnern mit als das wichtigste Kriterium. Der Grund dafür ist ganz einfach, denn anhand der Postleitzahl können Banken und Kreditinstitute bereits jede Menge über den Standort und die Standortqualität der Immobilie erfahren. Für die Banken ist es nun einfacher die Immobilie einzuordnen. Einige bekannte Postleitzahlen, wie 60323 die zur Prestigelage Frankfurts, dem Westend gehört erkennen Banken sofort und wissen, wie teuer Immobilien dort sein können. Einige Institute für Kredite werben damit, dass Immobilien oder Bauprojekte in bestimmten Gegenden oder Orten einen Zinsvorteil erhalten. Die Angabe der Postleitzahl ist also unumgänglich.

Eigenkapital und die benötigte Darlehenssumme

Natürlich sollten Sie auch wissen, wie hoch die Darlehenssumme ist, die Sie für den Kauf oder Bau der Immobilie benötigen. Die Ermittlung des vorhandenen Eigenkapitals ist dabei enorm wichtig. Damit Sie sich sicher sein können, was Sie sich wirklich leisten können, sollten Sie vorab Ihr genaues Budget berechnen und einen Haushaltsplan aufstellen. Das Eigenkapital bestimmt die zur Verfügung stehende Darlehenssumme und somit das Objekt, das Sie sich leisten können. Bei dem Termin mit der Bank sollten Sie den genauen Kaufpreis des Hauses bereits kennen, damit die Kalkulation für Ihr Darlehen genau berechnet werden kann.

Kaufpreis der Immobilie

Der Beleihungsauslauf muss bei der Berechnung der Hypothekenzins vorhanden sein, damit die Bank das Risiko der Darlehensvergabe einschätzen kann. Der Beleihungsauslauf ergibt sich aus der erforderlichen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert. Der Beleihungswert wiederum ergibt sich aus dem Marktwert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10 bis 30 Prozent. Dieser wird berechnet um mögliche Renovierungen oder Zusatzkosten abzudecken und ein kleines Polster zu haben. Die Konditionen, die von den Banken beworben werden beziehen sich meist auf eine Beleihungsgrenze von maximal 60 Prozent des Beleihungswertes.

Gewünschte Zinsbindung vom Bauherren

Der Bauherr sollte immer eine Vorstellung von der Zinsbindung haben und diese auch mit angeben. Der Sollzins ist dabei aber umso höher, je länger die Zinsfestschreibung gewünscht wird. Ein bekannter Zinswunsch ist also wichtig sowohl für Sie, also auch für Ihren Berater.

Gewünschten Tilgungsrate vom Bauherren

Der Bauherr sollte ebenfalls eine Vorstellung vom gewünschten Tilgungssatz haben, da dieser ebenfalls eine Auswirkung auf den Sollzins haben kann. Manche Banken berechnen einen Aufschlag auf den Sollzins, wenn die Tilgung eine bestimmte Grenze unterschreitet. Diese beträgt im Normalfall die Grenze von zwei Prozent, die nicht unterschritten werden sollte. Der Grund hierfür ist, dass niedrige Zinsen zu extrem langen Laufzeiten führen, die durch den Tilgungssatz oder Sondertilgungen wieder deutlich beschleunigt werden können.

Einen ungefähren Bauzins können Sie aber auch online erhalten. Es gibt viele Plattformen, die für Sie einen Bauzinsvergleich mit verschiedensten Banken und Kreditinstituten durchführen und ihnen einen ungefähren Überblick über die zur Verfügung stehenden Angebote bereitstellen. Auch bei diesen online Vergleichen müssen Sie aber all diese Informationen angeben, damit das Darlehensangebot individuell auf Sie abgestimmt werden kann.

Optimale ZinsZgestaltung ist das A und O für ein gutes Darlehen

Damit das zukünftige Zinsänderungsrisiko für den Bauherren möglichst gering ist, sollte bereits bei der Wahl der Zinsfestschreibungsdauer einiges beachtet werden. Von den Banken werden meistens nur bestimmte Möglichkeiten von den Banken und Instituten angeboten. Meist, werden die folgenden Möglichkeiten angeboten:

• Baudarlehen mit variabler Verzinsung
• Zinsfestschreibung von 10 Jahren
• Zinsfestschreibung von 5 Jahren

Immer mehr Kreditinstitute und Banken bieten seit neustem auch eine Zinsfestschreibungsdauer von 15, 20 oder auch 25 Jahren für Kunden an. Für Kunden kritisch sind allerdings Darlehen, die variabel verzinst werden, denn damit gehen Sie ein hohes Risiko ein. Jede Zinserhöhung am Markt wird der Kreditgeber nutzen, um ihren Zins zu erhöhen und die Kosten für Sie also steigen. Solche Darlehen haben zwar meist die günstigsten Zinssätze, sind jedoch zu Risikoreich und sollten von Bauherren lieber nicht eingegangen werden.

Dies ist eine wichtige Grundlage dafür, dass das spätere Zinsänderungsrisiko so gering wie möglich gehalten wird. Optimal für den Kunden ist es immer, wenn ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen wird. Ein Volltilgerdarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem der Zinssatz über die gesamte Tilgungsdauer konstant bleibt. Das Zinsänderungsrisiko ist somit eliminiert und für den Kunden besteht keine Gefahr von erhöhten Zinsen während der Laufzeit. Eine Anschlussfinanzierung muss demnach auch nicht mehr in Anspruch genommen werden. Diese Volltilgerdarlehen sind allerdings meistens deutlich teurer, als gewöhnliche Annuitätendarlehen, die beispielsweise eine Zinsfestschreibung von 5 oder 10 Jahren beinhalten.

Tilgungssatz – ausschlaggebend für den Bauzins

Die Anfangstilgung ist neben der richtigen Zinsgestaltung der ausschlaggebende Faktor für ein erfolgreiches Darlehen. Die Tilgungsrate ist ähnlich wie der Zinssatz von vielen Faktoren abhängig unteranderem der momentanen Situation auf dem Markt und der Zinsen. In Niedrigzinsphasen sollten daher höhere Tilgungen vereinbart werden, die nicht unter drei Prozent liegen. Besonders günstig für Kunden ist in einem solchen Fall eine anfängliche Tilgung von fünf Prozent. Situationsbedingt kann dies aber schwanken.

Bedenken Sie bei dem Tilgungssatz aber auch immer den Zinssatz, denn die beiden haben eine starke Auswirkung aufeinander. Die Tilgungsrate sollten Sie sich dennoch problemlos leisten können. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Baukredit auch abbezahlt und bei der Anschlussfinanzierung ist nur noch eine geringe Restschuld vorhanden. Die monatlich höheren Zinsen wirken sich dann auch nicht mehr so enorm auf die monatliche Rate aus.

Um aufzuzeigen, wie unterschiedlich die Finanzierung bei unterschiedlicher Tilgung ablaufen kann, kann die Beispielrechnung verdeutlichen, bei der jeweils ein unterschiedlicher Tilgungssatz gewählt wird und die anderen Angaben identisch bleiben.

Beispiel 1:
Die Kreditsumme beträgt 150.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,80 %. Der Tilgungssatz in diesem Beispiel beträgt 5 %. Die Zinsfestschreibung beläuft sich auf 10 Jahre und die monatliche Kreditrate auf 850 Euro. Anhand der gegebenen Daten, besteht für den Kreditnehmer nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 67.893,37 Euro. Die Anschlussfinanzierung kann somit mit einem neuen Zins von 5 % und einer neuen monatlichen Rate von 1.010 Euro angegangen werden. Die Gesamtlaufzeit für das Darlehen beträgt also am Ende 17 Jahre.

Beispiel 2:
Die Kreditsumme beträgt auch hier 150.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,80 %. Der Tilgungssatz in diesem Beispiel beträgt allerdings nur 1 %. Die Zinsfestschreibung beläuft sich ebenfalls auf 10 Jahre und die monatliche Kreditrate sind somit 350 Euro. Anhand der gegebenen Daten, besteht für den Kreditnehmer nach 10 Jahren hier noch eine Restschuld von 133.578,67 Euro, also deutlich mehr als bei Beispiel 1. Die Anschlussfinanzierung kann also mit einem neuen Zins von 4,80 % und einer neuen monatlichen Rate von 680 Euro angegangen werden. Die Gesamtlaufzeit für das Darlehen beträgt am Ende 57 Jahre für den Kreditnehmer.

Bauzinsrechner – einfach online Angebote einholen

Bevor Sie zur Bank gehen ist es aber sinnvoll eine vorab Berechnung online durch zu führen um ein Gefühl für den Markt und die aktuelle Situation zu erhalten. Auch bei diesen Rechnern können Sie ihre individuellen Angaben machen und ein auf Sie abgestimmtes Angebot einholen. Es ergeben sich also viel Vorteile für zukünftige Immobilienbesitzer, da ein Überblick geschaffen wird. Die besten online Bauzinsrechner finden Sie hier:

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