Mehrfamilienhaus kaufen: Bewertung & Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser bieten im Vergleich zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine höhere Stabilität in der Kapitalanlage. Mit mehreren Wohneinheiten streuen Sie das Risiko von Mietausfällen und profitieren von einem kontinuierlichen Cashflow. Wichtig ist jedoch, dass Sie das Objekt fachgerecht bewerten lassen, um weder zu teuer einzukaufen noch versteckte Risiken zu übersehen.

PS: Erste Kapitalanlage? Hier noch 4 Tipps für die erste Kapitalanlage mit Video.

Immobilienbewertung: Was ist wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie basiert nicht nur auf Quadratmetern und Baujahr. Entscheidend sind Faktoren wie Lage (Makro und Mikro), energetischer Zustand, Zustand von Dach, Leitungen und Heizung, aber auch Mietverträge, Leerstand und Entwicklungsmöglichkeiten. Eine grobe Online-Schätzung reicht hier nicht aus – lassen Sie besser ein Wertgutachten erstellen oder nutzen Sie professionelle Bewertungsmodelle mit Vergleichsobjekten.

• Immobilie bewerten

Reminder! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Wertsteigerung erkennen & Potenziale nutzen

Sie suchen nach Objekten mit Entwicklungschancen? Dann achten Sie auf ausbaufähige Dachgeschosse, sanierungsfähige Leerstände oder Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial. Auch die Umstellung auf moderne Heizsysteme oder Balkonanbau kann den Wert deutlich erhöhen. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit: Rechnen Sie jede Maßnahme durch und vergleichen Sie sie mit der möglichen Mietsteigerung oder Wertzuwachs.

Zusammenhang von Preis, Lage und Rendite

In gefragten Lagen (A-Lage, gute B-Lage) ist der Kaufpreis höher, die Mietrendite meist geringer. Wie das Ertragswertverfahren Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung. In strukturschwachen Regionen zahlen Sie weniger – aber auch mit höherem Leerstandsrisiko. Die optimale Balance liegt in wachsenden Mittelstädten mit guter Infrastruktur, stabiler Nachfrage und moderaten Preisen. Achten Sie hier auf Mikrolage, Verkehrsanbindung und Demografie.

• A-, B- und C-Lage

Mietrendite berechnen & richtig bewerten

Die Bruttomietrendite zeigt Ihnen, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie jährlich durch Mieteinnahmen erzielen. Sie berechnet sich ganz einfach: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine solide Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser liegt zwischen 6 und 9 Prozent – bei Toplagen darunter, bei strukturschwachen Gegenden oft darüber. Doch Vorsicht: Eine hohe Rendite in einer schlechten Lage kann trügen, wenn der Wiederverkauf problematisch ist.

Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Sanierungsobjekt oder voll vermietet?

Sanieren & neu vermieten

Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses kann sich lohnen – wenn Lage und Substanz stimmen. Sanieren Sie effizient, können Sie danach neu vermieten – zu höheren Preisen und mit modernen Standards. Achten Sie bei leerstehenden Objekten darauf, dass keine Mietverhältnisse bestehen und informieren Sie sich vorab über die Sanierungskosten und mögliche Förderungen.

Vollvermietete Objekte: Sicherheit & Soforteinnahmen

Ein bereits voll vermietetes Objekt bringt von Tag eins Einnahmen. Hier sollten Sie alle Mietverträge prüfen: Laufzeit, Miethöhe, Indexierung, Staffelmieten, Kündigungsfristen. Lassen Sie sich auch die Zahlungshistorie der Mieter vorlegen. Ideal ist eine gemischte Mieterstruktur ohne Mietrückstände.

Wichtig: Mietrecht & Grenzen der Kündigung

Sie können nicht beliebig kündigen oder die Miete anheben. Kündigungen sind nur bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen zulässig. Mieterhöhungen sind gesetzlich limitiert – in Regionen mit Mietpreisbremse gelten zusätzliche Vorgaben. Sanierungskosten dürfen nur anteilig umgelegt werden. Planen Sie diese Aspekte sorgfältig ein.

Kaufvertrag & rechtliche Grundlagen

Notar & Vertragsprüfung

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und muss notariell beurkundet werden. Der Notar fungiert als neutraler Dritter und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind. Sie erhalten vorab einen Vertragsentwurf, den Sie mit Ihrem Berater oder Anwalt prüfen sollten. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt.

Grundbuch, Eigentumsübergang & Auflassungsvormerkung

Mit der Beurkundung ist der Kauf rechtskräftig – aber Sie sind noch nicht Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vorher wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie absichert. Voraussetzung: Der Kaufpreis muss gezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet sein.

• Kaufvertrag Immobilie

Steuern & Kaufnebenkosten im Blick

Grunderwerbsteuer & Nebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine solide Finanzplanung rechnet diese Posten von Anfang an mit ein.

• Grunderwerbsteuer

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Für größere Portfolios lohnt sich eine Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung. Damit profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen – etwa bei der Vererbung oder bei Veräußerung nach der Spekulationsfrist. Die Gründung und laufende Verwaltung erfordern jedoch eine gute steuerliche und rechtliche Beratung.

• Immobilien GmbH
• Familienstiftung

Vermieten: Mieter, Verträge & Einnahmen

Die erfolgreiche Vermietung beginnt mit der Auswahl der richtigen Mieter. Neben Bonität und Schufa sind auch persönliche Eindrücke wichtig. Ein klarer, rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten. Der Mietpreis orientiert sich am Mietspiegel, muss aber auch zur Ausstattung und Lage passen. Achten Sie auf Pflichtangaben, wie Betriebskosten, Hausordnung, Kündigungsfristen und Mietanpassungsklauseln.

• Vermieten von Haus & Wohnung

Fazit: Mit Strategie zum Erfolg

Ein Mehrfamilienhaus ist kein kurzfristiger Deal – sondern eine langfristige Investition, die gut geplant sein will. Wer den Markt kennt, die richtigen Kennzahlen berechnet und eine rechtssichere Abwicklung anstrebt, schafft sich eine stabile Einnahmequelle und steigert sein Vermögen nachhaltig. Nutzen Sie professionelle Beratung – bei Bewertung, Kauf, Sanierung oder Vermietung. So vermeiden Sie Fehler und sichern sich langfristigen Erfolg.

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Ablauf: Stiftungen gründen

Bevor wir in die Materie Familienstiftung eintauchen, zunächst ein allgemeiner Überblick zum Thema Stiftungen. Ein Grundlagen-Einblick in puncto Definition, Voraussetzungen wie Vermögen und Ablauf der Gründung, bevor wir noch einen genaueren Blick auf zwei Themenfelder werfen: 1) Stiftung und Immobilien, sowie 2) Familienstiftungen. Zunächst zur Frage: Was ist eine Stiftung?

Was ist eine Stiftung, einfach erklärt?

Wie funktioniert eine Stiftung? Ganz allgemein ist eine Stiftung eine Einrichtung, die mithilfe eines Vermögens einen festgelegten Zweck verfolgt. Der Zweck wird vom Stifter selbst festgelegt.

Jede natürliche Person über 18 Jahren darf eine Stiftung gründen, aber auch jede, rein juristische Person, sowie rechtsfähige Vereine. Vermögen ist sozusagen die einzige Voraussetzung, für das Gründen einer Stiftung. Im Grundsatz gibt es:

• Gemeinnützige Stiftungen
• Und es gibt weitere Sub-Formen, wie die Familienstiftungen (weiter unten)

Was machen gemeinnützige Stiftungen?

Bevor wir jetzt zur Familienstiftung kommen. hier noch einmal der Unterschied: Gemeinnützige Organisationen sind kirchlich tätig oder verfolgen andere, gemeinnützige Zwecke. Sie vergeben zum Beispiel Stipendien, unterstützen Kindergärten.

Erträge daraus kommen wiederum diesen Zwecken (der Stiftung) zugute.

Wenn du also 10 Millionen auf dem Konto hättest, könntest du dir 1 Million nehmen und damit eine solche, gemeinnützige Stiftung gründen. Wenn du noch keine 10 Millionen Privatvermögen hast, schau dir das AF Steuercoaching an, hier lernst du, wie du Steuern in privates Vermögen umwandelst. Das nur am Rand!

Ablauf der Gründung: Zweck, Vermögen, Rechtsform

Zuerst zur Frage: Was für eine Rechtsform ist eine Stiftung? Dir als Stifter stehen zwei Rechtsformen zur Verfügung bei Stiftungsgründung. Zum einen die rechtsfähige Stiftung, zum anderen die treuhänderische Stiftung.

Variante 1: Die rechtsfähige Stiftung

Sie agiert selbstständig, muss also auch einen Stiftungsvorstand haben, der die Stiftung in allen Belangen vertritt.

Variante 2: Die treuhänderische Stiftung

Hier überträgst du vertragsgemäß das Grundkapital auf den Treuhänder. Dieser Treuhänder verwaltet dein Vermögen getrennt von seinem eigenen und nach den Satzungsbestimmungen deiner Stiftung.

Wenn du deine Entscheidung getroffen hast, kommt die Gründungsphase.

Der Ablauf einer Stiftungsgründung ist in Deutschland, wie andere Rechtsformen, klar geregelt:.

1. Voraussetzungen prüfen (Zweck und Vermögen)
2. Stiftungszweck wählen
3. Stiftungsvermögen festlegen
4. Stiftungsbegünstigten wählen
5. Rechtsform wählen
6. Stiftungsgeschäft und -satzung
7. Anerkennung durch die Stiftungsaufsicht und das Finanzamt
8. Grundkapital überweisen
9. Stiftung betreiben

Die Grundlagen zur Stiftung kennst du jetzt.

Eine Stiftung verfolgt einen bestimmten Zweck. Sie arbeitet mit dem vom Stifter zu Verfügung gestellten Vermögen (Grundkapital). Sie kann selbstständig sein oder treuhänderisch verwaltet werden. So weit, so gut. Jetzt kommen wir zum spannenden Teil: Immobilien, Steueroptimierung und Familienstiftung.

Zuvor noch ein kleiner Hinweis für dich:

Mehr Steuertipps! Steuern sparen wie die Superreichen

Mein großes Ziel für dieses und nächstes Jahr: Ich will euch mehr Steuertipps geben! Von Steuern für Anfänger bis zu praktischen Steuertricks, wie US-Präsident zahlt 750 $ Einkommenssteuer und 1 Milliarde Aktienpaket fast steuerfrei. Steuern sparen wie die Superreichen! Lernt mit mir gemeinsam die Welt der Steueroptimierung kennen! Zum Blog:

• Steuern lernen

Familienstiftung: Immobilien und Steueroptimierung

Eine Familienstiftung wird meistens für den Vermögensaufbau gegründet. Expliziter: Für den steueroptimierten Vermögensaufbau. Familienstiftungen kannst du aber auch nutzen, für die steuerliche Optimierung bei Immobilien.

Ein schnelles Beispiel:

Mit Familienstiftung zahlst du für die Vermietung von Immobilien nur 15% Körperschaftssteuer

Veräußerungsgewinne sind steuerfrei (nach Spekulationsfrist)

Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Ertrag: Quasi Steuerfrei

Stifter und dessen Kinder dürfen, für sich, je ein Drittel der Erträge entnehmen. Damit sind zwei Drittel der Erträge weg. Was heißt das? Deine gemeinnützige Stiftung ist quasi komplett steuerfrei, ebenso wie Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Ertrag.

Eine Familienstiftung wird in der Regel von einer Person gegründet. Der Stifter überträgt sein Vermögen in die Stiftung. Das wiederum löst die Schenkungssteuer aus. Im Gründungsvertrag hast du allerdings einen Freibetrag.

Freibetrag bei Gründung: Schenkungssteuer vermeiden

Die Höhe des Freibetrags hängt davon ab, wer Stiftungsbegünstigter ist. Ist deine Frau begünstigte, hättest du einen Schenkungsfreibetrag von 500.000 Euro. Ist eines deiner Kinder Begünstigte/r der Stiftung, ist die Übertragung bis 400.000 Euro frei von der Schenkungssteuer.

Wichtig, dieser Freibetrag gilt nur bei Gründung. Stiftest du erst nach Gründung, liegt der Freibetrag, den du in Anspruch nehmen kannst, bei nur noch 20.000 Euro.

Merke bei Gründung:

• Vermögensübertragung bei Gründung
• Freibeträge bis zu 500.000 (Ehegatte/in ist Begünstigte/r)
• Stiftung nach Gründung mit Freibetrag von 20.000

In Immobilien investieren: Nur 15% Körperschaftssteuer (Mieteinnahmen)

Ist dein Vermögen erst einmal in deiner Stiftung angelegt, kannst du das vorhandene Vermögen nutzen und investieren.

Jetzt kommt der Clou. Eine Stiftung unterliegt der Körperschaftssteuer. Du zahlst also nur 15% Körperschaftssteuer, statt Gewerbesteuer.

Gewerbesteuer zahlst du mit einer Familienstiftung nur, wenn sie gewerblich ist. Das reine Kaufen, verwalten und halten von Immobilien ist aber nicht gewerblich. Du lässt ja nur dein Vermögen arbeiten.

Auch für deine Mieteinnahmen werden jetzt mit nur noch 15% Körperschaftssteuer fällig.

Stiftung oder Immobilien GmbH (vermögensverwaltend)?

Vielleicht wirst du jetzt sagen, da könnte ich ja auch eine vermögensverwaltende GmbH (extern) gründen? Ja, aber:

Irgendwann wirst du sicher eine der Immobilien verkaufen wollen. Genau hier tritt der Unterschied zwischen Familienstiftung und Immobilien GmbH auf.

Verkaufst du eine Immobilie über die GmbH, ist der Gewinn aus deiner Veräußerung komplett steuerpflichtig, also mit 15%, manchmal sogar 30%.

Verkaufst du eine Immobilie über die Stiftung, ist der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei, insofern du die 10 Jahre Spekulationsfrist abgewartet hast.

Spekulationsfrist (Exkurs)

Damit die Preissteigerung im Immobilienmarkt gebremst wird, wurde vonseiten des Gesetzgebers folgende einfache Regelung getroffen: Liegt zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren, bleibt der erzielte Netto-Erlös berechnen von der Besteuerung befreit. So sollen Immobilieninvestments langfristiger Natur sein und kurzfristige Gewinnmitnahmen weniger attraktiv.

Was ist, wenn ich Geld aus der Stiftung holen will?

Ziehst du Geld aus deiner Familienstiftung ab, werden 25% Kapitalertragssteuer fällig. Genauso, wie bei Entnahmen aus einer GmbH (Gewinnausschüttung). Wer das Geld bekommt, also Begünstigte/r ist, hast du ja bereits bei Gründung der Familienstiftung festgelegt.

Vorteile der Familienstiftung: Fazit

Mit einer Familienstiftung kombinierst du also die Vorteile der Immobilien GmbH, mit nur 15% Körperschaftssteuer auf Mieteinnahmen und dem steuerfreien Veräußerungsgewinn (nach Spekulationsfrist), ab dem 11. Jahr, wie bei Privatpersonen, durch die Familienstiftung.

Mit dieser Rechtsform kannst du dir also ein steueroptimierten und großen Immobilienbestand aufbauen. Die günstigeren Steuerlasten lassen deinen Bestand schneller wachsen, schließlich kannst du Verbindlichkeiten schneller bedienen und so schneller Re-Investieren.

Das Beste ist, deine Mieteinnahmen bekommst du zu vollen 85% nach Steuern, zusätzlich zum steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationsfrist.

Familienstiftungen haben außerdem Vorteile für die nächsten Generationen, deine Kinder und Enkel. Im Erbfall werden deine Anteile, zu gleichen Teilen, unter der ersten Erblinie aufgeteilt, das sind Ehepartner/in und deine Kinder.

Versterben Sie, geht die Stiftung auf die nächste Generation über.

So können Sie Vermögen und Immobilien sauber in die nächste Generation übertragen.

Kostenlos lernen: Firma gründen & Rechtsformen

Neben der Familienstiftung gibt es noch ein paar andere, alternative Typen von Unternehmen, die für dich als Gründer*in interessant sein könnten! Du willst noch mehr über die Unternehmensgründung lernen? Lerne mehr über Stammkapital, Steuern und die einzelnen Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Arten von Unternehmen.

Hier findest du die alle Rechtsformen, die als Gründer*in in Deutschland wählen kannst und eine Anleitung mit Checkliste:

1. Rechtsformen: Liste
2. Firma gründen: Ablauf, Kosten und Übersicht

Rechtsformen: Liste

Rechtsformen – Welchen Arten einer Firma gibt es? Wenn du deine erste Firma gründen willst, dann ist die Wahl der idealen Rechtsform einer der ersten Schritte im Ablauf der Firmengründung. Ob spezielle Immobilienfirma oder Gründung eines Startups, hier habe ich alle Unternehmenstypen in Deutschland für dich zusammengefasst.

• Rechtsformen: Liste

Unternehmenstypen im Detail:

• Einzelunternehmen
• Eingetragener Kaufmann / Eingetragene Kauffrau (e. K.)
• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
• Offene Handelsgesellschaft (OHG)
• Kommanditgesellschaft (KG)
• Unternehmergesellschaft (UG)
• GmbH: Gesellschaft mit beschränkter Haftung
• Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH
• Aktiengesellschaft (AG)
• Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Firma gründen: Ablauf, Kosten und Checkliste

Firma gründen (Immobilien) – Du willst deine erste Firma gründen? Voraussetzungen für dich als Gründer*in, Stammkapital, Gesellschafterverträge, Kosten für die Gründung, Rechtsformen und Checklisten. Das hört sich für Anfänger kompliziert an, ist aber eigentlich ganz einfach. Der Ablauf einer Firmengründung ist in der Regel relativ gleich. Die Gründung habe ich hier einmal im einfachen Schritten, für dich zusammengefasst. Lerne, wie du ein eigenes Unternehmen gründest. Nach dem großen Ratgeber zu allen Rechtsformen bzw. Unternehmenstypen, heute ein ausführlicher Blick auf die Gründung einer (Immobilien) Firma für Beginner.

• Firma gründen

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GmbH Gründung für Immobilien sinnvoll?

Privat kaufen & vermieten oder als GmbH?

Die Gründung einer GmbH ist eine rechtliche Unternehmensform, die in Deutschland sehr verbreitet ist. Sie bietet viele Vorteile, insbesondere für Unternehmen, die im Immobilienbereich tätig sind. Bei der Gründung einer GmbH müssen bestimmte Schritte beachtet werden, darunter:

Gesellschaftsvertrag: Gründung der GmbH

Die Gründung einer GmbH erfordert einen Gesellschaftsvertrag, der die Grundregeln und Struktur des Unternehmens festlegt. Im Immobiliengeschäft kann dieser Vertrag spezifische Klauseln zur Verwaltung und Veräußerung von Immobilien enthalten.

Mindestkapital: 25.000 Euro

In Deutschland ist ein Mindestkapital von 25.000 Euro erforderlich, um eine GmbH zu gründen. Dieses Kapital muss bei der Gründung in das Unternehmen eingebracht werden. Dabei muss die Mindesteinzahlung bei Gründung aber nur 12.5000 Euro sein.

Notarielle Beurkundung und Eintragung ins Handelsregister

Der Gesellschaftsvertrag und die Gründungsdokumente müssen notariell beurkundet werden. Die GmbH muss im Handelsregister eingetragen werden, bevor sie rechtlich existiert.

Vorteile und Nachteile einer GmbH im Immobiliengeschäft

Schnell und einfach erklärt, die Vorteile und Nachteile einer GmbH.

3 Vorteile im Überblick

1. Beschränkte Haftung
2. Seriosität
3. Steuerliche Vorteile

Die Hauptvorteile einer GmbH ist die beschränkte Haftung, die bedeutet, dass die persönlichen Vermögenswerte der Gesellschafter im Falle von Schulden oder Haftungsansprüchen geschützt sind. Eine GmbH vermittelt oft ein höheres Maß an Seriosität und Vertrauen, was im Immobilienmarkt von Vorteil sein kann. Außerdem können GmbHs von steuerlichen Vorteilen profitieren, z. B. bei der Abschreibung von Immobilien oder der Verrechnung von Verlusten.

3 „Nachteile“ im Überblick

1. Kosten
2. Komplexität
3. Gewinnverteilung

Die Gründung und Verwaltung einer GmbH kann kostenintensiv sein, einschließlich Notargebühren, Kapitaleinlage und jährlicher Buchführungskosten. Die GmbH-Struktur erfordert mehr Formalitäten und Bürokratie im Vergleich zu anderen Unternehmensformen. Die Gewinnverteilung in einer GmbH kann komplex sein und unterliegt bestimmten Regelungen.

Eine Alternative zur GmbH ist die UG. Hier ist das Mindestkapital bei nur 1€ zur Gründung. Mit Notar, Handelsregister, etc. sollten aber 1.000€ eingezahlt werden, sonst ist die UG faktisch nach Zahlung der Gründungskosten pleite.

Alternativen zur GmbH?

Entdecken Sie hier weitere Rechtsformen, für die Sie sich entscheiden können:

• Rechtsformen in Deutschland

Steuern für eine GmbH im Immobiliengeschäft

GmbHs unterliegen der Körperschaftsteuer und müssen ihre Gewinne versteuern. Im Immobiliengeschäft gibt es jedoch bestimmte steuerliche Aspekte, die berücksichtigt werden sollten:

1. Gewerbesteuer
2. Spekulationssteuer
3. Abschreibungen
4. Verlustverrechnung

Immobiliengesellschaften unterliegen oft der Gewerbesteuer, die auf die erzielten Gewinne erhoben wird. Bei Vermietung kann die Umsatzsteuer anfallen. Es gibt jedoch Optionen zur Umsatzsteuerbefreiung, die in Erwägung gezogen werden sollten. Die Spekulationssteuer fällt ebenfalls beim oder Verkauf von Immobilien innerhalb von 10 Jahren an. GmbHs können Abschreibungen auf ihre Immobilien geltend machen, um die steuerliche Belastung zu reduzieren.

Verluste aus Immobilieninvestitionen können außerdem in späteren Jahren mit Gewinnen verrechnet werden, um die Steuerlast zu reduzieren.

Steuern sparen mit der Gesellschaft?

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

GmbH Gründung für Immobilien

Die Gründung einer GmbH für Immobilien kann eine kluge Entscheidung sein, insbesondere wenn man die Vorteile der beschränkten Haftung und steuerlichen Möglichkeiten in Betracht zieht.

GmbHs schützen Sie schon einmal im Vergleich zur privaten Vermietung durch die beschränkte Haftung. Als GmbH sind die Steuern auch deutlich niedriger als bei privater Vermietung. Viele Vorteile, sich für die Gründung einer solchen juristischen Firma zu beschäftigen. Ebenso wie die Immobilien Holding.

Immobilien GmbH: Vermögensverwaltende GmbH

Immobilien GmbH ist keine offizielle Rechtsform in Deutschland, so bezeichnet man aber GmbHs mit Fokus auf Kauf, Vermietung und Verkauf von Immobilien. Im Prinzip 1:1 zur GmbH. Lesen Sie hier mehr:

• Immobilien GmbH

Familienstiftung im Vergleich

Steuern in Deutschland und Steueroptimierung, das machen viele mit einer eigenen Familienstiftung. Das Gründen einer Stiftung, spezieller einer Familienstiftung, hat viele Vorteile, vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen. Mehr zum Modell:

• Familienstiftung gründen

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Vergleich: Selbstgenutzte Immobilie vs Kapitalanlage

Schnell, übersichtlich, die Unterschiede beider Formen:

Zweck der Immobilie: Fakt #1

Was bedeutet Eigennutz?

Eine Immobilie wird für den eigenen Wohnbedarf gekauft und genutzt. Hier steht der persönliche Wohnkomfort im Vordergrund – einfach gesagt: Sie kaufen Ihr Traumhaus

Was heißt Kapitalanlage?

Eine Immobilie wird erworben, um Einnahmen zu generieren. Das kann durch Vermietung oder den späteren Verkauf erfolgen. Der Fokus liegt auf finanziellen Erträgen – einfach gesagt: Sie kaufen eine Geldmaschine

Extra Tipp – Beides lässt sich in gewisser Weise auch kombinieren. Sie kaufen ein Haus oder kaufen eine Wohnung, bewohnen diese für 3 Jahre und können Sie dann steuerfrei verkaufen (Spekulationsfrist). Wie hoch die Steuer bei einem Verkauf innerhalb der Frist ausfällt, lässt sich mit unserem Rechner schnell Spekulationssteuer berechnen. Sagen wir, Sie kaufen in Berliner A-Lage, dann steigen die Grundstückspreise in der Regel um ~8% pro Jahr. Rechnen Sie 3 Jahre und Sie sehen, allein dieser Gewinn ist beträchtlich.

Die Unterschiede werden Schritt für Schritt größer:

Finanzierung: Eigenkapital & Kredit

Eigennutzung: Die Finanzierung erfolgt in der Regel über einen Immobilienkredit oder Eigenkapital des Käufers.

Kapitalanlage: Die Finanzierung erfolgt oft durch Fremdkapital, wie z.B. Hypotheken. Hier wird auch das Ziel verfolgt, Fremdkapital zu hebeln. Richtig finanzieren will geplant sein, lesen Sie hier mehr zur Finanzplanung vor dem Kauf.

Extra Tipp – Im Prinzip sind beide Formen gleich, Unterschiede machen nur staatliche Förderungen und Steuern, dazu gleich mehr. Beim Eigennutz sehen Banken aber unter Umständen ein größeres Risiko in der Bonitätsprüfung. Warum? Sagen wir Sie haben 2 Einkommen und 1 Haus. Jemand wird krank, verliert den Jobs, die Kreditrate fällt aus.

Warum nehmen Kapitalanleger gern Fremdkapital?

Die Erklärung wäre lang, in ganz kurz: Es gibt viele Aspekte. Zum einen: Sie wollen ihr Eigenkapital nicht für ein Objekt ausgeben. Mit Hebeleffekt der Finanzierung (20% Eigenkapital [oder weniger] + 80% Fremdkapital) kann man sich „viel mehr leisten“. Ein Kredit wird jetzt abgeschlossen, inklusive Kreditrate, also der monatlichen Rückzahlung. Inflation sorgt dafür, dass Geld weniger Wert wird. Die Kreditrate wird also immer „günstiger“ und „günstiger“. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilie als Kapitalanlage

Nutzungsdauer: Der Vollständigkeit zuliebe

Eigennutzung: Eigentümer planen langfristig und beabsichtigen, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Kapitalanlage: Der Fokus liegt auf kurz- oder langfristigen Erträgen, sei es durch Mieteinnahmen oder den Verkauf. Für Sie auch wichtig: Die Spekulationsfrist. Schnell mal durchrechnen, ob Sie schon steuerfrei verkaufen dürfen? Nutzen Sie unseren Spekulationsfrist Rechner.

Kommen wir jetzt zu einem der Hauptunterschiede.

Steuerliche Aspekte: Steuervorteile für Vermieter

Eigennutzung: Unter bestimmten Bedingungen können Steuervorteile wie Eigenheimzulage oder Steuerfreiheit beim Verkauf (nach Eigennutzung) in Anspruch genommen werden.

Kapitalanlage: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber es können auch Steuervorteile wie Abschreibungen und Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Steuervorteile genießen Eigennutzer / Kapitalanleger?

Extra Tipp – Schnell erklärt, jeweils nur 2 Beispiele:

Eigennutzer bekommen Eigenheimzulage: Für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie können Eigennutzer unter bestimmten Voraussetzungen Eigenheimzulage erhalten, um ihre Finanzierung zu erleichtern. Hier sind wir wieder bei der Spekulationsfrist, die natürlich auch für Eigennutzer beim Verkauf wichtig ist.

Steuerfreiheit beim Verkauf: Wenn Sie Ihre selbst genutzte Immobilie nach einer gewissen Haltedauer verkaufen, können die erzielten Gewinne unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen.

Kapitalanleger können Abschreibungen vornehmen: Kapitalanleger können Abschreibungen auf ihre vermietete Immobilie geltend machen. Dies bedeutet, dass sie bestimmte Kosten wie Gebäudeabschreibung und Finanzierungskosten steuerlich absetzen können, was ihre steuerliche Belastung reduziert.

Werbungskosten: Alle Aufwendungen durch die Vermietung, wie Reparaturen, Verwaltungskosten und Versicherungen, können als Werbungskosten abgezogen werden, um das steuerpflichtige Einkommen zu reduzieren.

Mehr zum Thema Steuern & Immobilien:

• Steuervorteile für Kapitalanleger

Instandhaltung und Verwaltung

Eigennutzung: Der Eigentümer ist selbst für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie verantwortlich.

Kapitalanlage: Die Verwaltung und Instandhaltung kann an Dritte, wie Hausverwaltungen, übertragen werden.

Extra Tipp – Womit müssen Sie rechnen? Ich empfehle 2% vom Kaufpreis pro Jahr. Hier habe ich auch einen kleinen Rechner für die Instandhaltungsrücklage. PS: Natürlich können Sie Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Renditeerwartung: Geld verdienen, nicht ausgeben

Eigennutzung: Die Hauptmotivation ist die persönliche Wohnqualität, die Rendite ist eher sekundär.

Kapitalanlage: Die Rendite steht im Vordergrund, und Investoren erwarten, Einnahmen aus ihrer Immobilie zu erzielen. Noch mal, weil es für Kapitalanleger sehr wichtig ist:

„Die Rendite steht im Vordergrund, und Investoren erwarten, Einnahmen aus ihrer Immobilie zu erzielen.“

Die Wahl zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage hängt von Ihren individuellen finanziellen Zielen, Lebensumständen und Präferenzen ab. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile, und die Entscheidung sollte sorgfältig getroffen werden.

Lernen von Immobilien Experten?

Kurz uns schmerzlos, meine Empfehlung:

• Immobilien Coaching

Der Beitrag Eigennutzung vs. Kapitalanlage Unterschied: Kredit, Kosten, Steuervorteile erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

Hauskauf 2026: Ablauf, Risikos, Kredit & Makler

Bei den ersten Gedanken an einen Immobilienkauf kommen sofort viele Fragen auf. Wie gehe ich am besten vor? Brauche ich einen Makler oder soll ich auf eigene Faust suchen? Wie groß soll das Haus sein, wie viele Quadratmeter und Zimmer braucht es? In welchem Gebiet suche ich und vor allem wie viel Budget benötige ich? All diesen Fragen gehen wir jetzt auf den Grund.

Die Anforderungen – der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie sollten Sie sich zuerst überlegen, was Sie für Anforderungen an Ihr Eigenheim haben. Wie viele Zimmer benötigen Sie und wie viel Quadratmeter sollte Ihr Haus und Ihr Grundstück im besten Fall haben? Natürlich sollte Ihnen auch klar sein, in welche Gegend Sie ziehen möchten und nach diesem Schema Ihre Bedürfnisse anpassen.

Ein Haus in einer Stadt wird teurer sein als ein Haus in einem Vorort oder auf dem Land (Lage von Immobilien). Benötigen Sie eine Schule in der Nähe oder sollte ein Supermarkt fußläufig gelegen sein. Wollen Sie einen Garten oder eine kinderfreundliche Umgebung? Natürlich sollten Sie sich auch über das äußere Ihrer Immobilie Gedanken machen. Bevorzugen Sie einen gewissen Stil von Haus, sollte das Haus eher modern oder eher im nordischen Stil sein? Nachdem Sie diese Grundfragen geklärt haben und wissen, wie Sie sich ihre Traumimmobilie vorstellen, können Sie sich an Schritt 2 wagen.

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Hauskredit: Darlehen und Voraussetzungen

Die Finanzplanung nimmt einen großen Teil bei dem Weg zum eigenen Haus ein, denn mit Baufinanzierung und Darlehen geht man eine große Verpflichtung ein, die mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Demnach sollte sich jeder, der mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, zuerst einmal die finanziellen Eigenmittel prüfen.

Dazu gehört zum Beispiel, ob schon Eigentum oder ein Bausparvertrag vorhanden ist und wie hoch dieses ist. Auch sollte geprüft werden, welche Mittel tatsächlich kurzfristig abgerufen werden können. Um einen Kredit bei einer Bank zu erhalten, wird empfohlen, mindestens 10-20 % der benötigten Summe (Kaufsumme und Kaufnebenkosten) als Eigenkapital aufweisen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto besser.

Finanzielle Belastbarkeit: Was können Sie sich leisten?

Natürlich spielen aber auch die persönlichen Lebensumstände eine Rolle bei der finanziellen Belastbarkeit. Dazu zählen etwa die Familienplanung und Kinderwunsch, die Arbeitsverhältnisse der Partner und natürlich auch der Familienstand. Man sollte sich überlegen, ob in den nächsten Jahren weiter große Finanzierungen geplant sind und wie sich diese auf die finanzielle Lage auswirken.

Egal wie, zuerst will Ihre Bank eine Selbstauskunft, in der Sie Ihre Vermögensverhältniss darlegen

Ebenfalls ist es wichtig, die dauerhaften Ausgaben festzustellen, um diese mit in die Planung einfließen lassen zu können. Dazu gehören Fixkosten, wie Versicherungen und Nebenkosten, aber auch Urlaube, Autokauf oder Rückstellungen für eine finanzielle Sicherheit.

Warum ist das wichtig? Nur so wissen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können! Das macht die spätere Suche schneller und einfacher

Selbstauskunft: Schnelles Erklärvideo

Selbstauskunft enthält Einnahmen, Vermögen, Ausgaben, Schulden & Schufa-Abfrage. Die Selbstauskunft bekommen Sie von Ihrer Bank. So wissen Sie, wie viel Kredit Sie von Ihrer Bank bekommen.

Rückzahlungsdauer: 30 Jahre Rückzahlung

Der nächste wichtige Punkt ist die Rückzahlungsdauer, denn man sollte sich darüber Gedanken machen, wie lange man eine Rückzahlung leisten und daher wie lange man sich verschulden möchte. Es wird empfohlen, die Finanzierung so zu planen, dass die Schuldner bis zum 60. Lebensjahr schuldenfrei sind. Jedoch hängt dies auch davon ab, wie hoch die Tilgungsrate sein kann. Je kürzer die Rückzahlungsdauer, desto höher die Tilgung, jedoch gibt es für kürzere Kreditlaufzeiten auch etwas günstigere Zinsen.

Als Faustformel sagt man bei einer Tilgungsrate von 2 % im Jahr beträgt die Rückzahlungsdauer in etwa 35 Jahren.

Wie sieht ein Tilgungsplan aus?

In meiner neuen Immobilien App habe ich ein kleines Tool, das Ihnen beispielhaft Tilgungspläne für alle Summen berechnet.

• Tilgungsplan Tool (extern)

Zusammenstellen der Unterlagen: Checkliste

Sind diese Fragen erst einmal geklärt, geht es ans Zusammenstellen der Unterlagen für die Banken, denn diese benötigen viele verschiedene Unterlagen, um überhaupt erst ein Angebot beantragen zu können.

• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen)
• Kontoauszüge
• Arbeitsvertrag oder Bestätigung des Arbeitgebers
• Eigenkapitalnachweis (Bank- und Investmentkonten)
• Ausweiskopie (Personalausweis oder Reisepass)
• Exposé des zu kaufenden Objekts
• Kreditantrag und Selbstauskunft
• Schufa-Auskunft
• Notarbestätigung (falls vorhanden)
• Bonitätsnachweise (laufende Kredite, Unterhaltszahlungen)
• Sonstige Nachweise (Scheidungsurteile, Erbschaftsdokumente)

Suche: Anzeigen, Makler & die große Auswahl

Wie finden Sie gute Häuser?

1. Onlineportale – ImmoScout bis Kleinanzeigen
2. Freunde und Bekannte – Vitamin B
3. Immobilienmakler – Vermittler
4. Welches Haus kaufen? Hausarten im Überblick

Onlineportale: ImmoScout bis Kleinanzeigen – Haus finden #1

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, die Haussuche anzugehen. Natürlich hat ein Makler viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wenn Sie aber lieber auf eigene Faust die Suche angehen möchten, gibt es viele Online-Portale, wie ‘Immonet’ oder ‘ImmoScout24’ auf denen Sie sich eine große Exposé-Auswahl ansehen können.

Gute Immobilienportale:

• Häuser auf ImmoScout24
• Häuser auf Immonet
• Häuser auf ImmoWelt
• oder auch Meine Stadt

Freunde und Bekannte: Vitamin B – Haus finden #2

Lassen Sie auch Ihre Freunde und Bekannten wissen, dass Sie ein Haus suchen, denn viel kann hier auch über Kontakte laufen. Oftmals erfahren Sie von verfügbaren Immobilien, die nicht öffentlich beworben werden, durch persönliche Empfehlungen aus Ihrem Netzwerk. Persönliches Netzwerk kann Sie auch an echte Schnäppchen bringen.

• Immobilien Akquise

Immobilienmakler: Vermittler und Off Market

Ein Immobilienmakler hat viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider-Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er verfügt über ein breites Netzwerk und Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich auf Online-Portalen verfügbar sind (Off Market).

Wenn Sie sich lieber auf eigene Faust auf die Suche begeben möchten, stehen Ihnen viele Online-Portale aus Tipp #1 wie ‚Immonet‘ oder ‚ImmoScout24‘ zur Verfügung, auf denen Sie eine große Auswahl an Exposés einsehen können.

Welches Haus kaufen? Hausarten im Überblick

Die Auswahl an unterschiedlichen Hausformen mit jeweils individuellen Eigenschaften ist groß und wer in eine Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den entsprechenden Hausformen auskennen oder zumindest auseinandergesetzt haben. Hier eine Auflistung der gängigen Hausformen mit weiterführenden Links, die zu umfassenden Beiträgen mit Informationen zu den jeweiligen Haustypen führen.

• Bungalow
• Doppelhaushälfte
• Einfamilienhaus
• Fachwerkhaus
• Ferienhaus / Wochenendhaus
• Fertighaus
• Landhaus
• Massivhaus
• Reihenhaus
• Strandhaus
• Villa
• Niedrigenergiehaus
• Nullenergiehaus
• Passivhaus

Haus gefunden? Tipps für die Besichtigung

Bei Besichtigungen sollten Sie das ein oder andere beachten, um möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln.

Besichtigungstermine: Verbreitung

Zuerst einmal sollten Sie Besichtigungstermine nur bei Tageslicht machen, so sehen Sie Mängel und Fehler viel besser als bei künstlichem Licht. Schauen Sie sich die Umgebung genau an und achten Sie auf möglichen Lärm, Gerüche und die Parkplatzsituation. Auch die Infrastruktur rund um das Objekt sollte genau erforscht werden, um zu vergleichen, ob es zu Ihren Anforderungen passt.

Tipp! Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann hilfreiche Informationen zutage bringen.

Besichtigungstermin: Worauf achten? + Checkliste

An dem Objekt selbst, sollten Sie auf den Zustand der Fassade, des Daches und des Dachbodens sowie den Kellerräumen und Fenstern achten. Wasserflecken an Wand und Decke, veraltete Fenster mit geringer Dämmung oder ein undichtes Dach können bei diesen Beobachtungen entdeckt werden. Machen Sie Bilder und von dem Objekt und eventuell fehlerhaften Stellen.

Natürlich erfahren Sie durch das Exposé schon eine Menge über das Objekt, jedoch werden hier nicht alle Fragen beantwortet. Erstellen Sie sich also einen Fragenkatalog, damit Sie so viel wie möglich über das Objekt herausfinden können während der Besichtigung.

Mögliche Fragen könnten unter anderem Folgende sein:

1. Renovierungen oder Sanierungen notwendig?
2. Zustand von Dach und Fenstern?
3. Heizungstyp, Alter und Dämmung prüfen (fragen Sie nach dem Energieausweis).
4. Grundriss für mögliche Umbauten benötigt.
5. Betriebskostenabrechnung einsehen.
6. Lichteinfall und Sonneneinstrahlung im Garten beachten.
7. Grund für den Verkauf und Leerstandszeit erfragen.
8. Bleiben Einbauten wie Küche, Schränke usw. im Haus?
9. Verschiedene Objekte besichtigen.
10. Experten hinzuziehen bei Unsicherheiten wie Feuchtigkeit.

Gekauft! Kaufvertrag, Schlüsselübergabe & Co.

Um ein Haus zu kaufen, müssen auch rechtliche Wege beachtet und viele Normen eingehalten werden. Um dies korrekt durchzuführen und den Hausverkauf auch rechten zu machen, muss einiges befolgt werden.

Kaufvertrag & Grundbucheintrag

Der Kaufvertrag erfüllt die Norm, die laut § 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorliegen muss, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Rechten übertragen wird.

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung und notarieller Beurkundung, sondern erst nach Eintragung im Grundbuch. Zunächst erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf, der beiden Parteien Gelegenheit zur Prüfung gibt. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag erneut vor und beantwortet Fragen. Er erläutert auch die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung und die Konsequenzen des Hausverkaufs.

Bis zur Grundbucheintragung sichert eine Auflassungsvormerkung den Käuferanspruch auf das Eigentum. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer bestätigt hat. Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs wird im Notarvertrag festgelegt, ab dem der Käufer alle Kosten trägt und haftbar ist. Der endgültige Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst, wenn sein Name im Grundbuch steht.

Schlüsselübergabe: Übergang vom Verkäufer auf Käufer

Durch den Abschluss des Kaufvertrags geht nicht nur der Besitz an einer Immobilie an den Erwerber über, sondern er übernimmt auch alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundene Risiken, Steuern und Lasten. Dadurch kann der neue Eigentümer mit der Immobilie nach eigenem Belieben verfahren. Der Besitzübergang ist datumsmäßig genau definiert und vollkommen unabhängig von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, also vom Übergang des Eigentums.

• Schlüsselübergabe markiert den Übergang vom Verkäufer zum Käufer
• Kaufvertrag schließt nicht nur den Besitz, sondern auch Risiken, Steuern und Lasten der Immobilie ein
• Der neue Eigentümer erhält volle Verfügungsgewalt über die Immobilie
• Der Übergabetermin ist präzise festgelegt und unabhängig von der Grundbucheintragung

Das war es.

Gekauft! Herzlichen Glückwunsch!

Preisvergleich: Kaufpreise in Deutschland

In diesen einzelnen Ratgebern zu den großen deutschen Städten stehen die wichtigen Stadtteile für Immobilienkäufer, Infos zur Infrastruktur, ebenso wie Voraussetzungen für den Kauf wie Einkommen, Bonität (Kreditwürdigkeit), Banken und Eigenkapital. Viel wichtiger aber: Fehler, Risiken, Mietrenditen und mehr. Was ist für den Kaufpreis und die Bewertung entscheidend? Alles über Lage, Bausubstanz, Renovationen, Ausstattung und das alles, kostenlos.

Sie sind flexibel? Immobilienpreise im Vergleich

Externe Ratgeber (Link öffnet sich im neuen Tab)

Stadt / Kaufpreis aktuell:

• München ~ 8.993 Euro / m²
• Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
• Berlin ~ 5.578 Euro / m²
• Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
• Düsseldorf / Köln ~ 5.470 Euro / m²

Haus finanzieren: Mehr zu Kredit & Rückzahlung

Ob Eigennutz oder Kapitalanlage, mit einem Hauskredit binden Sie sich für lange Zeit. Je besser Sie verbreitet sein, desto besser. Meine Empfehlung für Ihre Vorbereitung:

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