Mehrfamilienhaus bewerten: Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis Ihrer Immobilie

Mehrfamilienhaus verkaufen

Worauf müssen Sie wirklich achten?

Mehrfamilienhaus verkaufen

Mehrfamilienhaus bewerten – Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Tipps zur Haus schätzen lassen und den gängigen Verfahren finden Sie hier. Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität rund um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. Wie Sie den Verkehrswert ermitteln und was dabei zu beachten ist. bekommen und Fehler beim Verkauf vermeiden, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben. Noch ein Tipp! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Eine fundierte Immobilienbewertung ermittelt der Verkehrswert Ihrer Immobilien zum aktuellen Zeitpunkt, genauer:

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert, zu dem diese unter normalen Umständen zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem interessierten Käufer gehandelt werden könnte.

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Ermittelt wird Ihr Verkehrswert durch mindestens 2 von 5 Bewertungsmethoden. Mehr zum Wertgutachten erstellen lassen – Kosten, Ablauf und wann Sie es brauchen. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Immobilien Lage, das sind Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung), den Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Wie Sie den Immobilie bewerten können, erklärt unser ausführlicher Ratgeber. Verkehrswert ist gemäß BauGB § 194 kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag.

Zusammengefasst:

• Verkehrswertermittlung beziehend auf Makro- und Mikrolage der Immobilie
• Berücksichtigung von Schnitt, Größe & Grundschuldeinträge
• Nicht dauerhafte Festschreibung, sondern auf angegebenem Stichtag basierend

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Darauf achten Profis bei der Bewertung: 11 Schritte

Risikoanalyse – Im Vergleich zu Eigentumswohnungen birgt der Kauf eines Mehrfamilienhauses größere finanzielle Risiken, da alle Kosten und Reparaturen vom Eigentümer allein getragen werden müssen. Besondere Aufmerksamkeit ist daher geboten.

1. Besichtigung des Kellers
2. Schädlingsbefall
3. Treppenhaus und Fassade
4. Dachgeschoss
5. Wohnungsbesichtigung
6. Umfeldanalyse
7. Potenzialanalyse
8. Dokumentenprüfung
9. Maßnahmenkalkulation
10. Gründliche Vor- und Nachbereitung
11. Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stopp! Vor jeder Besichtigung

Vor jeder Besichtigung sollten Sie eine gründliche Prüfung vom Schreibtisch aus durchführen. Dabei ist es wichtig, die Kennzahlen anhand des Exposés und des Datenraums zu überprüfen. Besonderes Augenmerk gilt der Nettomietrendite und dem Kaufpreisfaktor, um die Rentabilität der Investition einzuschätzen. Zusätzlich sollten Sie die Mieterliste auf potenzielle Risiken wie Leerstand und Altlasten überprüfen. Eine umfassende Überprüfung ermöglicht es, Zeit mit unrentablen Immobilien zu sparen.

1. Exposé überfliegen, Nettomietrendite bzw. Kaufpreisfaktor
2. Wenn das passt: Mieter, Mietverträge, Leerstand checken, Altlasten, usw.

Tipp, lesen Sie hier mehr: Mietshaus / Zinshaus verkaufen.

Der erste Eindruck: Vertrauensvoll

Sie wollen das Mehrfamilienhaus kaufen, wenn alles passt, wie im Exposé beschrieben?

Treten Sie direkt kompetent auf: Von Kleidung bis zum Vertrauen, dass Sie sich das Mehrfamilienhaus leisten können (wenn alles ist, wie im Exposé beschreiben).

Ein freundliches und authentisches Auftreten ist wichtig, um Makler und potenzielle Mieter nicht zu verschrecken. Die Kleiderwahl kann je nach Situation variieren. Essenziell, hier mein Tipp, eine solide, vorherige Finanzierungsplanung mit sicherem Auftritt.

Starten wir jetzt mit der Besichtigung, worauf müssen Sie achten?

Besichtigung des Kellers ☑️

Achten Sie auf die Atmungsfähigkeit des Kellers, den Zustand der Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Heizungsrohre, sowie den Zustand der Heizungsanlage und der Träger.

• Zustand der Wasser- und Abwasserleitungen prüfen
• Heizungsanlage und Rohre inspizieren
• Atemfähigkeit des Kellers überprüfen

Schädlingsbefall ☑️

Achten Sie im Keller auf lebendige Spinnen, die auf erhöhte Feuchtigkeit hinweisen könnten, sowie auf Zeichen von Schädlingsbefall wie Sägemehl.

• Auf lebendige Spinnen und Sägemehl achten
• Zeichen von Schädlingsbefall erkennen
• Mögliche Feuchtigkeit im Keller beachten

Treppenhaus und Fassade ☑️

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen, der Fenster, des Klingeltableaus und achten Sie auf möglichen Schädlingsbefall im Treppenhaus. Inspektion der Fassade auf Risse, Farbe und mögliche Graffitis.

• Zustand der Treppen und Fenster überprüfen
• Auf Schädlingsbefall im Treppenhaus achten
• Fassade auf Risse und Graffitis untersuchen

Dachgeschoss ☑️

Überprüfen Sie den Zustand der Dachkonstruktion, der Dacheindeckung, sowie die Dämmung und Isolierung des Dachs.

• Dachkonstruktion und -eindeckung prüfen
• Dämmung und Isolierung inspizieren
• Zustand der Dachinstallationen überprüfen

Wohnungsbesichtigung ☑️

Achten Sie auf den Zustand des Bodens, der Wände, der Elektrik, der Heizung, der Fenster und der sanitären Anlagen. Sprechen Sie auch mit den Mietern, um Informationen über mögliche Mängel oder Wünsche zu erhalten.

• Boden, Wände, Elektrik, Heizung, Fenster und sanitäre Anlagen begutachten
• Informationen von Mietern über mögliche Mängel einholen
• Den Gesamtzustand der Wohnung bewerten

Umfeldanalyse ☑️

Untersuchen Sie die Umgebung des Hauses hinsichtlich der Lage, der Nachbarschaft, der Infrastruktur und der Zukunftsperspektive des Standorts.

• Lage, Nachbarschaft und Infrastruktur untersuchen
• Zukunftsperspektive des Standorts bewerten
• Potenzielle Auswirkungen auf den Wert der Immobilie berücksichtigen

Potenzialanalyse 📈

Prüfen Sie mögliche Ausbaupotentiale wie Dachausbau, Gartenanlagen, Stellplatzschaffung oder Sanierungsmaßnahmen, um zusätzliche Rendite zu erzielen.

• Mögliche Ausbaupotentiale prüfen
• Zusätzliche Renditemöglichkeiten wie Dachausbau oder Gartenanlagen erkennen
• Sanierungsmaßnahmen für Wertsteigerung evaluieren

Dokumentenprüfung ☑️

Überprüfen Sie alle relevanten Unterlagen wie Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen, um potenzielle Risiken und Chancen zu erkennen.

• Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen überprüfen
• Potenzielle Risiken und Chancen erkennen
• Relevante Dokumente gründlich analysieren

Lesen Sie hier mehr:

• Unterlagen Mehrfamilienhaus Verkauf

Maßnahmenkalkulation ☑️

Kalkulieren Sie die Kosten für mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, um die Rentabilität des Investments zu bewerten.

• Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kalkulieren
• Rentabilität des Investments bewerten
• Langfristige finanzielle Auswirkungen berücksichtigen

Gründliche Vor- und Nachbereitung ☑️

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung, fertigen Sie Notizen und Skizzen an, um einen detaillierten Überblick zu erhalten.

• Ausreichend Zeit für Besichtigung einplanen
• Notizen und Skizzen für detaillierten Überblick anfertigen
• Vor- und Nachbereitung sorgfältig durchführen

Kommunikation mit Mietern und Maklern ☑️

Stellen Sie Fragen, kommunizieren Sie offen und freundlich, um relevante Informationen zu erhalten und eine gute Beziehung aufzubauen.

• Offene und freundliche Kommunikation
• Relevante Informationen von Mietern und Maklern erhalten
• Gute Beziehung aufbauen für erfolgreichen Verlauf der Besichtigung

Wertermittlungsverfahren: Die 5 typischen Methoden

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Lesen Sie hier mehr zu den: Bewertungsmethoden.

Mehrfamilienhaus bewertenWas ist Ihr Mehrfamilienhaus wirklich wert?Mehrfamilienhaus bewerten

Rechenbeispiel: Ertragswertverfahren mit amtlichem Bodenrichtwert

Beim Ertragswertverfahren ist der Bodenwert die Basis, auf der die gesamte Rechnung aufbaut – und genau hier kommt der amtliche Bodenrichtwert ins Spiel. Er wird von den Gutachterausschüssen der Bundesländer aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt und ist über das bundesweite Portal BORIS-D abrufbar, für einzelne Großstädte wie Köln oder Düsseldorf zusätzlich über den jeweils eigenen Gutachterausschuss. So rechnest du dein Mehrfamilienhaus in sechs Schritten durch:

Wichtig: Der Bodenrichtwert bildet immer einen Zonendurchschnitt für ein standardisiertes Grundstück ab – Ecklage, Zuschnitt oder Erschließungszustand deines konkreten Grundstücks können den tatsächlichen Bodenwert nach oben oder unten verschieben. Auch Liegenschaftszins und Vervielfältiger unterscheiden sich je nach Immobilientyp und Lage und werden von den Gutachterausschüssen jährlich in ihren Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Rechtliche Grundlage für das gesamte Verfahren ist die ImmoWertV 2021.

Zur Einordnung: Laut Zensus 2022 sind bundesweit rund 53 Prozent aller Wohnungen vermietet – bei Mehrfamilienhäusern liegt dieser Anteil naturgemäß noch deutlich höher. Genau deshalb ist das Ertragswertverfahren für diesen Immobilientyp in der Praxis das meistgenutzte der 5 Bewertungsmethoden.

Bodenrichtwert im Städtevergleich: Beispiel Köln

Wie stark der Bodenrichtwert – und damit Schritt 1 der obigen Rechnung – je Lage schwankt, zeigt Köln besonders deutlich. Über das kostenlose Portal BORIS.NRW veröffentlicht der Gutachterausschuss die aktuellen Werte je Stadtteil (Stichtag 01.01.2025):

Der Kölner Durchschnitt liegt bei rund 1.088 €/m² (Stand 2025) – zwischen Innenstadt und Porz liegt trotzdem mehr als das 3,5-Fache Unterschied. Setzt du im Rechenbeispiel oben statt 420 Euro/m² den Kölner Innenstadt-Wert von 2.468 Euro/m² an, steigt allein der Bodenwert von 252.000 auf rund 1,48 Mio. Euro. Beim Sachwertverfahren fließen zusätzlich die amtlichen ALKIS-Gebäudedaten (Grundfläche, Geschosszahl, Baujahr) aus dem Liegenschaftskataster in die Berechnung des Gebäudewerts ein – Daten, die über das Katasteramt bzw. die Open-Data-Portale der Städte öffentlich einsehbar sind.

Häufige Fragen zur Bewertung des Mehrfamilienhauses

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert bildet nur den Wert des unbebauten Grundstücks je Quadratmeter ab, ermittelt vom Gutachterausschuss. Der Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses umfasst zusätzlich den Gebäudewert, ermittelt über Ertrags- oder Sachwertverfahren, und bildet damit den vollständigen Marktwert der bebauten Immobilie ab.

Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?

Die Gutachterausschüsse aktualisieren Bodenrichtwerte in der Regel alle zwei Jahre, teils jährlich (z. B. NRW). Für eine aktuelle Bewertung deines Mehrfamilienhauses solltest du immer den zuletzt veröffentlichten Stichtag prüfen, da ältere Werte den aktuellen Markt nicht mehr korrekt abbilden.

Fließen ALKIS-Gebäudedaten automatisch in eine Bewertung ein?

Nicht automatisch – ALKIS-Gebäudedaten (Grundfläche, Geschosszahl, Baujahr) müssen beim Katasteramt der jeweiligen Stadt angefragt oder über die Open-Data-Portale abgerufen werden. Ein Gutachter oder erfahrener Immobilienmakler bezieht diese Daten routinemäßig in das Sachwertverfahren ein.

Was kostet eine professionelle Wertermittlung für ein Mehrfamilienhaus?

Eine kostenlose Ersteinschätzung bekommst du beim Immobilienmakler. Ein Kurzgutachten liegt meist zwischen 800 und 1.800 Euro, ein rechtssicheres Vollgutachten für Gerichte oder Auseinandersetzungen je nach Objektwert bei 1.800 bis über 3.760 Euro inkl. Steuer (Quelle: Bundesverband der Sachverständigen).

Kosten für die Bewertung

Am einfachsten geht es mit Immobilienmakler.

Tipp! Kostenlose Bewertung vom Immobilienmakler

Für eine Werteinschätzung, den Kauf und Verkauf einer Immobilie, aber auch deren Potenzial, reicht die Bewertungen eines erfahrenen Immobilienmaklers aus. Sie oder er bedient sich dann der typischen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung.

• Kostenlose Immobilien Bewertung
• Ideal für Werteinschätzung, Kauf und Verkauf typischer Immobilienarten

Gutachten vom Sachverständigen: Auseinandersetzung und Gericht

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.800 Euro rec

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen. Bei Luxusimmobilien wie Villen oder auch Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

Wann braucht man ein Gutachten?

Ein Wertgutachten für Immobilien ist für einen Verkauf möglicherweise nicht zwingend erforderlich.

Jedoch kann es bei gerichtlichen Streitigkeiten unverzichtbar sein, da nur ein offizielles Gutachten eines Immobiliensachverständigen vor Gericht Bestand hat.

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Worauf müssen Sie achten, wenn Sie Mehrfamilienhaus verkaufen wollen? Lernen Sie hier den gesamten Ablauf kennen:

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