Ja – für die meisten Käufer ist 2026 der beste Einstiegszeitpunkt seit mindestens vier Jahren. Die Kaufpreise haben sich nach dem Rückgang 2022–2023 stabilisiert, die Bauzinsen sind von ihrem Höchststand (über 4%) auf 3,2–3,8% gefallen, und das Angebot ist deutlich größer als noch 2021. Wer 2026 kauft, hat mehr Verhandlungsspielraum als in den Boomjahren.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2026?
Nach zwei Jahren Korrektur zeigen die deutschen Immobilienpreise wieder eine moderate Erholung. Die Prognosen für 2026:
Stadt
Ø Kaufpreis Wohnung
Prognose 2026
Trend
München
8.200 €/m²
+2 bis +4 %
Aufwärts
Berlin
5.200 €/m²
+3 bis +5 %
Aufwärts
Hamburg
6.400 €/m²
+2 bis +3 %
Stabil
Frankfurt
6.800 €/m²
+1 bis +3 %
Moderat
Köln
5.100 €/m²
+2 bis +4 %
Aufwärts
Leipzig
3.200 €/m²
+4 bis +6 %
Stark aufwärts
Quelle: CBRE Germany Real Estate Outlook 2026, IVD, Empirica. Stand: April 2026.
Aktuelle Bauzinsen 2026: Was kostet ein Immobilienkredit?
Die Bauzinsen sind 2025/2026 deutlich gesunken – von über 4% (2023) auf aktuell 3,2–3,8% für eine 10-jährige Zinsbindung. Das entspricht einer Entlastung von ca. 200–300 € monatlich bei einem Darlehen von 400.000 €.
Zinsbindung
Zinssatz 2026
Monatliche Rate (300.000 € Darlehen)
5 Jahre
ca. 3,0 %
ca. 1.265 €
10 Jahre
ca. 3,4 %
ca. 1.330 €
15 Jahre
ca. 3,6 %
ca. 1.365 €
20 Jahre
ca. 3,8 %
ca. 1.400 €
Beispiel: 2% Tilgung, 300.000 € Nettodarlehensbetrag. Individuelle Angebote können abweichen.
Kaufen vs. Mieten 2026: Wann lohnt sich Kaufen?
Die Entscheidung Kaufen vs. Mieten hängt von drei Faktoren ab:
Eigenkapital: Mindestens 20% des Kaufpreises + Nebenkosten (ca. 10–12%) sollten aus Eigenkapital kommen. Wer 500.000 € kauft: mindestens 150.000 € Eigenkapital nötig.
Haltedauer: Kaufen lohnt sich ab ca. 10 Jahren Haltedauer (Spekulationssteuer entfällt, Break-even gegenüber Miete erreicht).
Kaufpreisfaktor: Unter Faktor 25x = Kaufen klar besser. Über Faktor 35x = Mietrendite zu niedrig, Mieten kann günstiger sein.
Wann ist 2026 der beste Zeitpunkt zum Kaufen?
Marktbeobachter empfehlen für 2026:
Kaufen, wenn Zinsbindung mindestens 15 Jahre gesichert werden kann
A-Städte (München, Berlin, Hamburg): Preise steigen wieder – je früher desto besser
B-Städte (Leipzig, Dresden, Nürnberg): Stärkste Renditen, noch gute Preise
Warten auf den „perfekten“ Preis ist teuer: Jedes 0,2% Zinsanstieg kostet auf 10 Jahre mehr als 5% Kaufpreisrückgang
Was ändert sich 2026 beim Immobilienkauf?
Energieeffizienz: Gebäude mit Energieklasse F, G, H müssen bis 2030 auf mind. E saniert werden – Kaufpreis-Abschläge für ineffiziente Objekte nehmen zu
Grunderwerbsteuer: Mehrere Bundesländer planen Erhöhungen; in Bayern, Sachsen, Hamburg noch 3,5–4,5%
Förderprogramme: KfW 296 (Klimafreundlicher Neubau), BAFA (Heizung), BEG-Programme – besonders für Eigennutzer attraktiv
Häufige Fragen zum Immobilienkauf 2026
Werden die Immobilienpreise 2026 weiter steigen?
In A-Städten (München, Berlin, Hamburg, Frankfurt) ist mit Preissteigerungen von 2–5% zu rechnen. Treiber: sinkende Zinsen, strukturelles Unterangebot (Neubau weit unter Bedarf), stabiler Arbeitsmarkt. B-Städte wie Leipzig und Dresden zeigen noch stärkere Zuwächse.
Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026?
Als Faustregel: mindestens 20–25% des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei einem 500.000-€-Objekt bedeutet das 100.000–125.000 € Eigenkapital – plus Kaufnebenkosten von ca. 50.000–60.000 € (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Gesamt: mindestens 150.000–185.000 € liquide Mittel.
Was sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026?
Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei 9–12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% (je nach Land), Notar ca. 1,5–2%, Grundbuch ca. 0,5%, Makler 0–3,57% (Käuferanteil bei Bestandsimmobilien).
Lohnt sich Kaufen trotz hoher Zinsen?
Bei 3,2–3,8% Zinsen (2026) ist Kaufen für langfristige Eigennutzer und Kapitalanleger in guten Lagen attraktiv. Die Zinsen sind deutlich unter dem Höchststand 2023 (4,2%), und die Preise haben sich von ihrem Peak 2022 erholt, ohne wieder die Höchststände zu erreichen.
