Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel & wie lässt sie sich sparen?
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklerlohn) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags erhält. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Maklerrecht: Bei privaten Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision grundsätzlich hälftig.
Maklerprovision 2026: Übersicht nach Bundesland
Die Gesamtprovision variiert je nach Region. Seit der Gesetzesreform zahlen Käufer maximal die Hälfte der Gesamtprovision:
| Bundesland | Gesamtprovision (inkl. MwSt.) | Käuferanteil (max.) | Verkäuferanteil |
|---|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| NRW | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Rechenbeispiel: Kaufpreis 500.000 € in Bayern → Gesamtprovision 35.700 € → Käufer zahlt 17.850 €, Verkäufer zahlt 17.850 €.
Was regelt das Maklerrecht seit 2020?
Das neue Maklerrecht (§§ 656a–656d BGB) gilt ausschließlich für den Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen durch Verbraucher. Kernpunkte:
- Halbteilungsprinzip: Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlen beide je maximal 50 % der Provision.
- Bestellerprinzip Variante: Beauftragt nur der Käufer den Makler, trägt er die volle Provision allein.
- Textform: Maklervertrag muss in Textform (E-Mail genügt) abgeschlossen werden.
- Nachweispflicht: Der Käufer muss die Zahlung der Verkäufer-Provision nachweisen, bevor seine eigene fällig wird.
Wann ist keine Provision fällig?
Es gibt legale Wege, die Maklerprovision ganz zu vermeiden:
- Privatverkauf: Verkäufer inseriert selbst auf ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — keine Provision.
- Off-Market-Kauf: Direktkontakt zum Eigentümer über Netzwerke, Social Media oder Briefkampagnen.
- Maklerfreie Neubauprojekte: Viele Bauträger verkaufen provisionsfrei direkt.
- Zwangsversteigerungen: Kein Makler, kein Courtage-Anspruch.
Provision verhandeln: Was ist realistisch?
Die gesetzliche Regelung schreibt keine Mindestprovision vor. In der Praxis:
- Auf einem Käufermarkt (viele Angebote, wenig Nachfrage) ist Verhandlung möglich.
- Auf einem Verkäufermarkt (Berlin, München, Frankfurt) kaum Spielraum.
- Bei hochpreisigen Objekten (ab 1 Mio. €) sind 0,5–1 % Rabatt realistisch.
- Zeigen Sie echtes Kaufinteresse, bevor Sie verhandeln — Makler geben nur bei echten Interessenten nach.
Provision steuerlich absetzen
Als Kapitalanleger (vermietete Immobilie) können Sie die Maklerprovision in der Steuererklärung berücksichtigen:
- Anschaffungskosten: Provision erhöht die Bemessungsgrundlage für die AfA (Abschreibung).
- Direkt absetzbar: NICHT möglich bei Eigennutzung.
- Rechenbeispiel: 500.000 € Kaufpreis + 17.850 € Provision = 517.850 € Basis für AfA (2 % = 10.357 €/Jahr).
Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien und Mietobjekten
Das neue Halbteilungsgesetz gilt NICHT für:
- Gewerbliche Immobilien (Büros, Läden, Hallen)
- Mietwohnungen (hier gilt das Bestellerprinzip: Wer bestellt, zahlt)
- Grundstücke ohne Wohngebäude
- Mehrfamilienhäuser (ab 3 Wohneinheiten)
Bei Mietwohnungen darf der Vermieter die Provision seit 2015 nicht mehr auf den Mieter abwälzen.
Worauf achten beim Maklervertrag?
Vor Vertragsabschluss prüfen:
- Alleinauftrag vs. Gemeinschaftsauftrag: Alleinauftrag schränkt eigene Verkaufsaktivitäten ein.
- Laufzeit: Maximal 3–6 Monate vereinbaren, keine automatische Verlängerung.
- Erfolgsprovision vs. Aufwandspauschale: Nur Erfolgsprovision akzeptieren.
- Widerruf: Bei Fernabsatzverträgen 14 Tage Widerrufsrecht.
