Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Fuer Wohngebaeude ab Baujahr 1925 betraegt die AfA 2 % pro Jahr (50 Jahre). Neubauten ab 2023: 3 % linear oder 5 % degressiv. Denkmalgebaeude: bis 9 % jährlich (§ 7i EStG).

Was zaehlt zur AfA-Basis bei Immobilien?

Kaufpreis plus Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) minus Grundstuecksanteil. Spaetere Herstellungskosten erhoehen die Basis ebenfalls.

Kann man Renovierungskosten abschreiben?

Erhaltungsaufwendungen sind sofort absetzbar. Herstellungskosten werden ueber 50 Jahre abgeschrieben. Achtung: Ueber 15 % des Gebaeudewertes in den ersten 3 Jahren nach Kauf = Herstellungskosten.

AfA Immobilien: Abschreibung berechnen, Saetze & Rechenbeispiel

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Was ist die AfA bei Immobilien?

Key Facts -

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA-Saetze

AfA berechnen: Beispiel

Grundstuecksanteil bestimmen

Degressive AfA fuer Neubauten

Renovierungen und AfA

AfA steht fuer Absetzung fuer Abnutzung. Vermieter koennen die Gebaeudekosten steuerlich abschreiben – das Grundstueck nicht. Jaehrliche Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen direkt.

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AfA-Saetze

Gebaeudeart	AfA-Satz	Dauer
Wohngebaeude (Baujahr ab 1925)	2,0 %	50 Jahre
Wohngebaeude (vor 1925)	2,5 %	40 Jahre
Neubau Vermietung (ab 2023)	3,0 %	33 Jahre
Degressiv Neubau (§ 7 Abs. 5a)	5,0 %	Frei waehlbar
Denkmal Vermieter	9 % x 8 J. + 7 % x 4 J.	12 Jahre

AfA berechnen: Beispiel

Kaufpreis 500.000 € + Nebenkosten 35.000 € = Gesamtkosten 535.000 €. Grundstuecksanteil 25 % = 133.750 €. AfA-Basis = 401.250 €. AfA 2 % = 8.025 € / Jahr. Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz = 3.370 € / Jahr.

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Grundstuecksanteil bestimmen

Bodenrichtwert-Methode: Genaueste Methode – Bodenrichtwert x m² Grundstueck / Gesamtkaufpreis.
Bundesfinanz-Arbeitshilfe: Kostenlose Excel-Tabelle der Finanzverwaltung (Suchbegriff: Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung).
Pauschale 20–30 %: Je nach Lage – nicht immer vom FA anerkannt.

Degressive AfA fuer Neubauten

Seit 2023 koennen Investoren bei Neubauten (Fertigstellung ab 01.01.2023) zwischen 3 % linear und 5 % degressiv waehlen. Degressiv bedeutet: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert – am Anfang hoehere Abschreibung, dann sinkend. Wechsel von degressiv auf linear einmalig moeglich.

Renovierungen und AfA

Erhaltungsaufwendungen (neue Fenster, Badsanierung): Sofort als Werbungskosten absetzbar.
Herstellungskosten (Anbau, Dachausbau): Erhoehen AfA-Basis, 50 Jahre abschreiben.
15%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Renovierungen ueber 15 % des Gebaeudewertes in den ersten 3 Jahren nach Kauf gelten als Herstellungskosten.