Verhandlung | Lukinski https://lukinski.de Mon, 27 Apr 2026 17:30:29 +0000 de hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 Wohnung verkaufen: 12 typische Fehler! Kaufpreis zu hoch, Unterlagen fehlen, falscher Zeitpunkt & Co. https://lukinski.de/wohnung-verkaufen-12-typische-fehler-kaufpreis-hoch-unterlagen-fehlen-falscher-zeitpunkt/ Sat, 28 Oct 2023 15:58:12 +0000 https://lukinski.com/?p=176553 12 typische Fehler beim Wohnungsverkauf — Der Weg zum erfolgreichen Verkauf einer Eigentumswohnung ist gepflastert mit Fallstricken, die schnell fünf- bis sechsstellige Beträge kosten können. Eine zu hoch angesetzte Wohnung in München kann nach sechs Monaten Standzeit am Ende 10–15 % unter Marktwert verkauft werden — bei einer 850.000-€-Immobilie sind das schnell 100.000 € Verlust. Hier sind die 12 häufigsten Fehler von Verkäufer:innen mit konkreten Tipps, Zahlen und Insider-Wissen, wie du sie vermeidest. Noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Checkliste: 12 Fehler beim Verkauf im Überblick

12 Fehler in der Übersicht. Nach der Tabelle findest du jeden Fehler im Detail mit konkreten Zahlen, Tipps und Beispielen aus der Praxis.

Fehler (❗) Praktische Tipps Risiko (€)
Falsche Preisfestlegung Marktrecherche, Gutachter, Maklerbewertung 5–15 % Verlust
Mangelnde Vorbereitung Reparaturen, Home Staging, Reinigung 3–8 % Verlust
Unprofessionelle Präsentation Profi-Fotos, 360°-Tour, starkes Exposé Längere Standzeit
Fehlende Dokumentation Alle 10+ Unterlagen vorab beschaffen Verzögerung 2–8 Wochen
Schwache Verhandlungsführung Makler, Ankerpreis, Mehrfach-Interessenten 2–7 % Verlust
Fehlende rechtliche Absicherung Notar- und Vertragsprüfung Hohes Klagerisiko
Falscher Zeitpunkt Frühjahr/Herbst, Zinslage beobachten Längere Standzeit
Ungeklärte Käuferfinanzierung Finanzierungsbestätigung verlangen 3–6 Monate verloren
Unklare Übergabe Detailliertes Übergabeprotokoll Streitigkeiten, Klage
Steuerliche Fehler Spekulationsfrist, Eigennutzung prüfen Bis zu 45 % auf Gewinn
Mangelnde Geduld Realistische Planung 4–9 Monate Druckverkauf -10 %
Lückenhafte Rechtsprüfung Lasten, WEG-Beschlüsse, Mietrecht Rückabwicklung möglich

Falsche Preisfestlegung ❗

Der teuerste Fehler überhaupt. Ein zu hoher Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten in den ersten — und wichtigsten — vier Wochen ab. Danach gilt die Wohnung als „Ladenhüter“ und Käufer vermuten versteckte Mängel. Ein zu niedriger Preis verschenkt direkt Geld.

Praxisbeispiel: Eine 80-m²-Eigentumswohnung in München-Schwabing wird für 920.000 € angeboten, der Marktwert liegt bei 850.000 €. Nach sechs Monaten Standzeit und drei Preissenkungen geht sie für 790.000 € weg — ein Verlust von 60.000 € gegenüber einem realistischen Erstangebot.

Was tun? Tipp #1

  • Marktrecherche: Vergleichbare Objekte auf ImmoScout24, Immowelt und Lukinski analysieren — letzte 3–6 Monate, gleiche Lage, gleiche Ausstattung
  • Gutachter: Ein zertifizierter Sachverständiger (DEKRA, TÜV) kostet 1.500–3.000 € — bei höheren Kaufpreisen jeden Cent wert
  • Maklerbewertung: Seriöse Makler liefern eine kostenlose, marktgerechte Einschätzung mit Vergleichsobjekten
  • Ankerpreis-Strategie: 3–5 % über Zielpreis ansetzen, um Verhandlungsspielraum zu haben — mehr ist gefährlich

So kannst du einen fundierten Angebotspreis ermitteln.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung — und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer in unserer Datenbank. Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich.

Mangelnde Vorbereitung ❗

Eine ungepflegte Wohnung mindert nicht nur den Eindruck — sie senkt den realisierbaren Verkaufspreis um 3–8 %. Käufer kalkulieren jeden sichtbaren Mangel doppelt so hoch ein, wie er tatsächlich kostet.

Was tun? Tipp #2

  • Renovierung mit ROI: Wände streichen (300–800 €) bringt 2–4 % mehr Verkaufspreis — bestes Verhältnis
  • Reparaturen: Tropfende Hähne, defekte Steckdosen, fehlende Fugen — kostet wenig, signalisiert Pflege
  • Home Staging: Bei Wohnungen ab 500.000 € fast Pflicht — Kosten 1.500–4.000 €, Mehrerlös oft 5–10 %
  • Endreinigung: Professionell reinigen lassen (200–500 €), Fenster putzen, Geruchsneutralität sicherstellen

Mit ausreichend Vorlaufzeit kannst du deine Wohnung optimal für den Verkauf vorbereiten und den Wert steigern.

Unprofessionelle Präsentation ❗

Auf Immobilienportalen entscheiden Käufer in weniger als 8 Sekunden, ob sie ein Inserat anklicken. Schlechte Handy-Fotos sind der Killer Nr. 1 — du wirst überhaupt nicht in die engere Auswahl genommen.

Was tun? Tipp #3

  • Profi-Fotograf: 250–600 € investieren — Hochformat, Tageslicht, Weitwinkel, mindestens 15 Bilder
  • Grundriss: Maßstabsgetreuer Grundriss mit Quadratmeterangaben pro Raum (50–150 €)
  • 360°-Tour / Drohnenaufnahme: Bei Premium-Objekten Standard, hebt vom Wettbewerb ab
  • Exposé-Text: Storytelling statt Aufzählung — Lage, Lebensgefühl, Highlights, Investmentpotenzial

Alles zusammen kommt in das fertige Exposé.

Fehlende oder unklare Dokumentation ❗

Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um 2–8 Wochen — und in dieser Zeit springen Käufer regelmäßig ab. Manche Dokumente (z. B. Energieausweis-Pflicht im Inserat) sind sogar gesetzlich vorgeschrieben, Verstöße kosten bis zu 15.000 € Bußgeld.

Was tun? Tipp #4

Vollständige Dokumentenliste für den Wohnungsverkauf:

  • Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
  • Energieausweis (Pflicht im Inserat)
  • Wohnflächenberechnung
  • Grundriss mit Bemaßung
  • Letzte 3 WEG-Protokolle (Eigentümerversammlungen)
  • Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen (3 Jahre)
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Aktueller Mietvertrag (falls vermietet)
  • Nachweis durchgeführter Modernisierungen
  • Versicherungsnachweise (Wohngebäude)
  • Baubeschreibung (bei Neubau-Wohnungen)

Detaillierte Übersicht: Dokumente für den Verkauf.

Unzureichende Verhandlungsfähigkeiten ❗

Verhandlung ist Psychologie und Strategie, kein „Bauchgefühl“. Verkäufer ohne Erfahrung verlieren im Schnitt 2–7 % des Verkaufspreises in Verhandlungen — bei einer 600.000-€-Wohnung sind das 12.000–42.000 €.

Was tun? Tipp #5

  • Mehrere Interessenten parallel: Nie auf einen Käufer reduzieren — schafft Konkurrenz und Preisdruck nach oben
  • Ankerpreis halten: Erste Verhandlungsrunde nicht direkt nachgeben — Standardrabatt 3–5 %
  • Zweitbesichtigung als Indikator: Wer zweimal kommt, ist ernsthaft — hier härter verhandeln
  • Makler einsetzen: Erfahrene Makler holen die Provision durch bessere Verhandlung mehrfach wieder rein
  • Emotion raushalten: Käufer-Kommentare zur Wohnung („Tapete hässlich“) sind Verhandlungstaktik, kein Werturteil

Fehlende rechtliche Absicherung ❗

Der Notar ist gesetzlich neutral — er prüft nicht, ob der Vertrag für dich vorteilhaft ist. Klauseln zu Mängelhaftung, Übergabezeitpunkt, Zahlungsmodalitäten und Rücktrittsrechten können dich Zehntausende kosten, wenn sie schief sitzen.

Was tun? Tipp #6

  • Vertragsentwurf 14 Tage vorab: Gesetzliche Verbraucherschutzfrist, unbedingt nutzen
  • Anwalt für Immobilienrecht: Prüfung kostet 300–800 €, kann aber Risiken im fünfstelligen Bereich verhindern
  • Mängelhaftung: „Gekauft wie gesehen“ gilt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln — alles offenlegen
  • Zahlungsabwicklung: Kaufpreiszahlung erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung absichern

Falscher Zeitpunkt ❗

Der Immobilienmarkt ist saisonal und zinsabhängig. Der falsche Zeitpunkt verlängert die Standzeit um Monate und drückt den Preis.

Was tun? Tipp #7

  • Starke Quartale: Frühjahr (März–Mai) und Herbst (September–November) — höchste Nachfrage
  • Schwache Quartale: Hochsommer (Urlaubszeit) und Dezember (Weihnachten) — Standzeiten doppelt so hoch
  • Zinslage beobachten: Sinkende Bauzinsen erhöhen die Kaufkraft der Käufer um zweistellige Prozentsätze
  • Lokale Faktoren: Neuer Mikrostandort-Trend, Infrastrukturprojekt, Gewerbeansiedlung als Verkaufsargument nutzen

Mehr dazu, wenn die Wohnung schnell verkauft werden soll.

Fehlende Klärung der Käufer-Finanzierung ❗

Nach 3–4 Monaten findest du den vermeintlich „perfekten“ Käufer — und dann platzt der Deal beim Notar, weil die Bank doch nicht zusagt. Das willst du nicht erleben.

Ohne Finanzierungsbestätigung kein ernsthaftes Verhandlungsgespräch. Punkt.

Was tun? Tipp #8

  • Finanzierungsbestätigung der Bank: Schriftliche Zusage in Höhe des Kaufpreises — nicht nur „Vorprüfung“
  • Eigenkapitalnachweis: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (10–12 %)
  • Schufa-Selbstauskunft: Bei Privatpersonen sinnvoll, kostenlos beantragbar
  • Reservierungsvereinbarung: Ernsthaftigkeit prüfen, aber rechtlich heikel — am besten mit Anwalt

Details zur Bonitätsprüfung für Verkäufer.

Unklare Übergabe ❗

Die Schlüsselübergabe ist der kritischste Moment nach dem Notartermin. Ein lückenhaftes Protokoll führt regelmäßig zu Klagen — Streitwert oft 5.000–25.000 €.

Was tun? Tipp #9

Vollständiges Übergabeprotokoll enthält:

  • Datum, Uhrzeit, alle anwesenden Personen mit Unterschrift
  • Zählerstände: Strom, Gas, Wasser (kalt/warm),
    ]]> Grundstück verkaufen: Ablauf, Baurecht, Immobilienmakler, Notar, Kosten & Steuern https://lukinski.de/grundstueck-verkaufen-ablauf-baurecht-immobilienmakler-notar-kosten-steuern/ Fri, 15 Sep 2023 19:23:47 +0000 https://lukinski.de/?p=28167 Grundstück verkaufen – Auf dem Land oder in den Metropolen, der Verkauf eines Grundstücks ist eine Entscheidung, über die Sie lange nachgedacht haben. Für die Veräußerung kann es verschiedene Gründe geben. Doch wenn es um den Verkaufserfolg geht, sind sich alle Eigentümer einig. Das Objekt soll zum besten Preis und ohne lange Wartezeit verkauft werden. Wenn Sie sich für eine private Veräußerung entscheiden, stehen Sie vor einem enormen Portfolio an Aufgaben und organisatorischen Details. In der Praxis hat sich das Angebot über einen Immobilienmakler mit Know-how bewährt, da Fehlerquellen ausgeschlossen werden und Sie Ihr Grundstück ganz ohne Stress verkaufen können. Noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

    Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

    Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

    Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

    Bauland oder Bauerwartungsland

    Grundsätzliche Frage:

    • Bauland oder
    • Bauerwartungsland

    Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

    1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
    2. Dokumente zur konkreten Bewertung
    3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
    4. Kommunikation mit Interessenten
    5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)
    6. Termin beim Notar und Kaufvertrag

    Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

    Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei allen Immobilienverkäufen – dazu gehören auch alle Grundstücke – ist die Lage zunächst der zentrale Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis.

    Ein praktisches Beispiel:

    • Einfacher Verkauf: Bauland bei Berlin, inmitten bester Infrastruktur
    • Schwieriger Verkauf: Grundstück in den bayrischen Alpen, ohne Infrastruktur

    Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

    Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

    Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, sodass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.
    Wie Sie den Verkehrswert Immobilie und was dabei zu beachten ist.

    Dazu gehören meist:

    1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
    2. Bebauungsplan
    3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
    4. Flächennutzungsplan
    5. Bauvoranfrage
    6. Baulastenauskunft
    7. Erschießungsnachweise
    8. Bescheid über die Grundsteuer

    Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

    Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market, Exposés stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

    Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr oder nicht?

    Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

    Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

    Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

    Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten über Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

    Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Bei einem Notartermin werden dann alle Geschäfte besiegelt.

    Termin beim Notar und Kaufvertrag – Schritt 6

    Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

    Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

    Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

    Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also zum Beispiel Eigentumswohnungen, die unter der Kategorie Luxusimmobilien fallen. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess Bescheid wissen, sodass Sie den Verkauf Ihrer ETW transparent vorausplanen können.

    Wissen Sie, was unser unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

    Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

    Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

    Stephan M. Czaja (Lukinski)

    Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

    Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

    Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

    Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

    Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

    Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

    Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

    • Art des Grundstücks
    • Nutzungsmöglichkeiten
    • Grundstücksgröße
    • Neigung des Grundstücks
    • Urbane oder ländliche Lage
    • Verkehrsanbindungen

    Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

    Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

    Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

    Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

    Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

    Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

    Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

    Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

    Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zukommt.

    Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Grundstückverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

    Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

    9 einfache Schritte für den Grundstückverkauf:

    1. Wie gut kennen Sie sich persönlich mit dem Grundstückverkauf aus?
    2. Haben Sie früher bereits ein Grundstück verkauft?
    3. Können Sie ein aussagefähiges Inserat (Online und Print) erstellen?
    4. Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick im Vor-Ort-Gespräch ein?
    5. Möchten Sie jeden Unbekannten auf Ihr Grundstück lassen?
    6. Wollen Sie, dass jeder von Ihren Verkaufsabsichten erfährt? Tipp: unsere Off Market Immobilien
    7. Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen, die für den Verkauf Ihres Grundstücks notwendig sind?
    8. Sind Sie bereit, den Zeit- und Arbeitsaufwand für die Vermarktung Ihres Grundstücks selbst zu übernehmen?

    Ein Grund, weshalb sich viele für einen Immobilienmakler entscheiden, ist neben Risikominimierung das Käufernetzwerk. Insbesondere bei Grundstücken empfehlen wir Ihnen, vermarkten Sie Ihr Grundstück nicht nur regional! Immobilien Investoren suchen interessante Objekte, wozu insbesondere Grundstücke in begehrten Lagen gehören, aber auch in Lagen, mit Entwicklungspotenzial. Die Verhandlung wird dementsprechend intensiver, doch kann sich der Gewinn aus der Veräußerung Ihres Grundstücks dementsprechend, lohnend mehren.

    Was ist mein Grundstück wert?

    Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

    Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

    Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den Lage-relevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

    Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

    Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

    Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

    Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

    Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Hintergrundes potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

    Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

    Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzu lang zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

    Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

    Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

    Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

    • Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
    • Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inseratschaltung

    Lesen Sie hier mehr:

    Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

    Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

    • Gemarkung
    • Flur
    • Flurstück
    • Umriss
    • Rechtliche Belastungen
    • Eingetragene Baulasten
    • Informationen über angrenzende Grundstücke

    Gemarkung: Liegenschaftskataster

    Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

    Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

    Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

    Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

    Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

    Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

    Leibrente, Nießbrauch und Rechte

    Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

    Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

    Hausbau in Siedlung:

    Großbaustelle Gewerbegebiet:

    Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

    Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

    Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

    Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

    Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

    Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

    Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Di Praktisch: Mit dem Rechner können Sie Ihren Netto-Erlös berechnen – inklusive aller Nebenkosten.es gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

    Steuerlast: 25 %

    Spekulationsfrist von 10 Jahren

    Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

    Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

    Spekulationsfrist: 10 Jahre

    Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

    Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

    Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

    Zusammengefasst:

    • Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
    • Spekulationssteuer sparen: mind. 10 Jahre Besitz
    • Selbstnutzung nicht nachweisbar bei unbebauten Grundstücken
    • Teilung bei großen unbebaubaren Grundstücken sinnvoll
    • Behördliche Genehmigung für Teilung in einigen Bundesländern erforderlich
    • Verkauf oder Verpachtung als Kapitalanlage möglich
    • Gültiger Bebauungsplan für Bebauungsoptionen wichtig

    Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

    Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

    Agrarfläche verkaufen

    Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

    Waldgrundstück verkaufen

    Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

    Grundstück und Quelle verkaufen

    Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

    Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

    Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

    Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

    Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

    1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
      1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
      2. Immobilienmakler beauftragen
      3. Unterlagen und Dokumente
      4. Immobilienwert steigern
      5. Angebotspreis ermitteln
      6. Exposé erstellen
    2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
      1. Immobilie vermarkten
      2. Kontakt mit Kaufinteressenten
      3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
      4. Bonitätsprüfung
      5. Besichtigungstermine
      6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
    3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
      1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
      2. Notartermin
      3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
      4. Übergabe der Immobilie
      5. Notarkosten & Maklerprovision
      6. Steuern zahlen

    In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

    ]]>         Societas Europaea (SE) – Gründung, Recht, Steuern, Vorteile & Co https://lukinski.de/societas-europaea-se-gruendung-recht-steuern-vorteile/ Wed, 24 Mar 2021 15:52:45 +0000 https://lukinski.de/?p=38320 Societas Europaea (SE) – Die Europäische Aktiengesellschaft ist die einzige supranationale Kapitalgesellschaft mit eigener EU-Rechtsgrundlage. Im deutschen Sprachgebrauch sind auch die Bezeichnungen „Europäische Gesellschaft“, „Europäische Aktiengesellschaft“ oder „Europa AG“ gebräuchlich. Charakteristisch sind die Vereinfachung grenzüberschreitender Geschäftstätigkeiten in EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern durch weitestgehend einheitliche Rechtsgrundlagen, die flexible Sitzverlegung sowie die Wahlmöglichkeit zwischen monistischer und dualistischer Verfassung. Gerade für internationale Immobilienkonzerne, Family Offices mit grenzüberschreitendem Portfolio und börsennotierte Bestandshalter wie Vonovia SE oder LEG Immobilien SE ist die Rechtsform interessant. Du willst deine eigene (Immobilien-) Firma gründen? Hier findest du alle Unternehmenstypen und Rechtsformen in Deutschland.

    Societas Europaea (SE) – Gründungsformen, Rechtsgrundlagen & Co

    Die Societas Europaea – kurz: SE – ist im deutschen Sprachraum auch unter den Bezeichnungen Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft oder salopp: Europa AG anzutreffen und beschreibt im rechtlichen Sinne eine Kapitalgesellschaft und damit eine juristische Person mit eigener Rechtspersönlichkeit. Wie der Name vermuten lässt, ist das Kapital in Aktien zerlegt. Die rechtliche Einführung erfolgte im Rahmen des Gesetzes zur Einführung der Europäischen Gesellschaft (SEEG).

    Hintergrund der Einführung ist zum einen die Möglichkeit der Fusion von Gesellschaften aus verschiedenen EU-Mitgliedsstaaten oder der Errichtung einer Holding. Zum anderen wurde über die SE angestrebt, durch Zeichnung der Aktien gemeinsame Tochtergesellschaften zwischen wirtschaftlich aktiven Gesellschaften unterschiedlicher Herkunftsländer der EU zu begründen. Die SE ist heute die Lieblingsrechtsform vieler DAX- und MDAX-Konzerne – und zunehmend auch grenzüberschreitend agierender Immobilien-Holding-Strukturen.

    Prominente SE in Deutschland:

    • Allianz SE, BASF SE, SAP SE, E.ON SE, Porsche SE (Familien-Holding)
    • Vonovia SE, LEG Immobilien SE, TAG Immobilien SE (börsennotierte Bestandshalter)
    • Aroundtown SA (Luxemburg) als europäisches Pendant für Gewerbeimmobilien
    • Fresenius SE & Co. KGaA (Mischform mit KGaA)

    Weitere typische Kapitalgesellschaften in Deutschland:

    SE im Schnellüberblick – die wichtigsten Eckdaten

    Kriterium Societas Europaea (SE) Deutsche AG GmbH
    Mindestkapital 120.000 EUR 50.000 EUR 25.000 EUR
    Gründungskosten (typisch) 25.000 – 80.000 EUR 5.000 – 15.000 EUR 800 – 2.500 EUR
    Sitzverlegung ins EU-Ausland Ja, ohne Liquidation Nein, Liquidation nötig Eingeschränkt
    Verfassung Monistisch oder dualistisch (wählbar) Nur dualistisch Geschäftsführung
    Mitbestimmung Verhandelbar (Auffangregel) Gesetzlich starr Ab 500 MA paritätisch
    Gründer-Mindestzahl Min. 2 Gesellschaften (Mehrstaatlichkeit) 1 Person genügt 1 Person genügt
    Internationales Prestige Sehr hoch National hoch Mittel
    Eignung Immobilien-Holding Grenzüberschreitend ideal National Klassiker national

    Primärgründung einer SE – Fusion, Umwandlung, Holding, Tochter

    Eine Europäische Gesellschaft gründet man nicht „einfach so“ aus dem Nichts. Der Gründungsprozess ist an bestimmte Vorgaben gebunden. Laut dem in der Societas Europaea-Verordnung (SE-VO) genannten numerus clausus der Gründungsformen kann die Entstehung einer SE primär auf vier unterschiedliche Arten erfolgen:

    • Fusion zur Aufnahme oder Neugründung
    • Umwandlungsgründung
    • Europäische Holding (Holding-SE)
    • Europäische Tochter (Tochter-SE)

    Sekundär besteht die Möglichkeit, eine Europäische Tochtergesellschaft durch eine Mutter-SE zu gründen. Eine Gründung durch natürliche Personen oder eine Spaltungsgründung aus bestehenden Gesellschaften des nationalen Rechts ist laut SE-VO nicht vorgesehen.

    Variante 1 – Fusion zur Aufnahme oder zur Neugründung: 2+ Aktiengesellschaften

    Eine Europäische Gesellschaft kannst du klassisch durch die Fusion – also die Verschmelzung – mehrerer bestehender Unternehmen bilden. Für die Gründung sind mindestens zwei nationale Aktiengesellschaften vonnöten, die über ein grenzüberschreitendes europäisches Element verfügen. Sie müssen entweder aus unterschiedlichen Mitgliedsstaaten der EU stammen oder, falls ihr jeweiliger Unternehmenssitz im selben Land liegt, seit mindestens zwei Jahren Töchter in anderen EU-Ländern unterhalten (Mehrstaatenbezug).

    Die Verschmelzungsgründung kann zur Aufnahme erfolgen (übernehmende Gesellschaft wird zur SE, übertragende geht auf) oder zur Neugründung (beide Gesellschaften erlöschen, ein neuer SE-Rechtsträger entsteht – ggf. sogar in einem dritten EU-Land, „Drittlandverschmelzung“).

    Wie funktioniert die Fusion zweier Aktiengesellschaften zu einer Societas Europaea genau?

    Bei einer Fusion schließen sich zwei rechtlich unabhängige Unternehmen zusammen und bilden im wirtschaftlichen wie rechtlichen Sinne eine Einheit. Mindestens eine Gesellschaft tritt ihre rechtliche Unabhängigkeit ab, weshalb die Fusion eine typische Form der Unternehmensübernahme darstellt. Der Kaufpreis lässt sich elegant in Geschäftsanteilen des übernehmenden Unternehmens entrichten – ein zentraler Hebel für steueroptimierte Strukturen, vergleichbar mit einem Share Deal bei Immobilien.

    Die Fusion zwischen Unternehmen unterliegt rechtlich der Fusionsrichtlinie 90/434/EWG sowie der europäischen Verschmelzungsrichtlinie 2005/56/EG. Innerhalb Deutschlands greift zudem das Umwandlungsgesetz (UmwG); das Kartellrecht wird im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung (GWB) gewahrt.

    Variante 2 – Umwandlungsgründung: AG mit ausländischer Tochter

    Eine national bestehende Aktiengesellschaft kann in eine SE umgewandelt werden – also AG zu SE –, vorausgesetzt, sie unterhält seit zumindest zwei Jahren eine Tochtergesellschaft oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land. Eine Umwandlung zur Societas Europaea ist von der Art her vergleichbar mit einem Formwechsel nach Umwandlungsgesetz (UmwG).

    Die SE-VO sieht im Gegensatz zum Formwechsel die Aufstellung eines Umwandlungsplans vor. Eine Verlegung des bisherigen Sitzes der nationalen Aktiengesellschaft ist anlässlich der Umwandlung in eine Europa AG prinzipiell unzulässig.

    Umwandlung umkehren: Europa AG zurück in herkömmliche AG

    Tatsächlich ist es möglich, eine bestehende SE in eine klassische AG zurückzuwandeln. Vorausgesetzt, die Europa AG besteht seit mindestens zwei Jahren in ihrer europäischen Rechtsform, kann ein Umwandlungsplan erstellt werden. Die Zustimmung der Hauptversammlung ist zwingend.

    Variante 3 – Europäische Holding/Holding-SE: 2+ Aktiengesellschaften/GmbHs

    Alternativ können zwei oder mehr Unternehmen aus unterschiedlichen EU-Mitgliedsstaaten zusammen eine Holding-SE bilden. Dies gilt für eine beliebige Kombination aus AGs und GmbHs, wobei zumindest zwei der Gesellschaften aus unterschiedlichen EU-Ländern stammen müssen. Genau diese Konstruktion nutzen viele grenzüberschreitende Konzerne – und zunehmend auch Immobilien-Holdings, die das Schachtelprivileg ausspielen wollen.

    Konkret bedeutet die Beteiligung an einer Holding-SE einen Anteilstausch: Die Unternehmen kaufen Aktien der Europäischen Holding und bringen ihre bestehenden Gesellschaftsanteile ein. Die Anteile der Dachgesellschaft müssen dabei jeweils über 50 Prozent aller Stimmrechte der jeweiligen Gründungsgesellschaft vermitteln.

    Wie funktioniert die Bildung einer Europäischen Holding genau?

    Eine Holding entsteht, wenn mehrere Unternehmen hierarchisch gegliedert werden – sie ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Strukturierungsform. Die Unternehmen halten untereinander Beteiligungen, wodurch eine wirtschaftliche Abhängigkeit entsteht. Zentrale Aufgaben werden vom Mutterunternehmen ausgeübt, das an der hierarchischen Spitze der Holding-Struktur steht.

    Wie bei der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) werden Holdinggesellschaften zu einem konkreten betrieblichen Zweck gegründet, in diesem Fall der Haltung von Kapitalbeteiligungen an anderen Gesellschaften. Als Holding organisierst du Erwerb und Verwaltung von Beteiligungen und bildest somit den Kapitalgeber.

    Variante 4 – Europäische Tochter/Tochter-SE: 2+ Rechtspersonen

    Juristische Personen können auch gemeinsam eine Tochter-SE bilden. Möglich, sofern mindestens zwei Rechtspersonen dem Recht unterschiedlicher EU-Länder unterliegen oder zumindest zwei der beteiligten Rechtspersonen über mindestens zwei Jahre eine Tochter oder Zweigniederlassung in einem anderen EU-Land unterhalten haben.

    Diese Flexibilität ermöglicht es sowohl Gesellschaften des bürgerlichen Rechts als auch des Handelsrechts – inklusive Genossenschaften – eine gemeinsame Tochter-SE zu gründen. Auch juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts können eine SE-Tochtergesellschaft gründen.

    Der entscheidende Unterschied zur Holding-SE: Die einzelnen Gesellschaften bilden nicht eine gemeinsame Dachgesellschaft, sondern eine gemeinsame Tochter in der Rechtsform einer SE.

    Sekundärgründung SE-Tochtergesellschaft: SE durch SE

    Eine SE kann auch durch eine bestehende SE allein – als Einmanngründung – entstehen. Das ist gerade für Anbieter von Vorratsgesellschaften interessant, bei denen die Mehrstaatlichkeit nicht oder nur unzureichend gegeben ist. Aktien einer Vorrats-SE können auch von natürlichen Personen erworben werden – ein gängiger Weg für Investoren, die schnell eine handlungsfähige SE übernehmen wollen, ohne den vollen Gründungsprozess zu durchlaufen.

    Kernpunkte Sekundärgründung:

    • SE-Tochter wird durch eine bereits bestehende SE gegründet (Mutter-SE)
    • Mehrstaatlichkeitserfordernis entfällt – wird „vererbt“
    • Keine weiteren Gesellschaften notwendig
    • Nationales Recht des Sitzstaates anwendbar (in Deutschland: Aktienrecht)

    Rechtliche Grundlagen: Richtlinien, Verordnungen & Gesetze

    Da es sich um eine Rechtsform des europäischen Rechts handelt, müssen verschiedene EU-rechtliche und nationalrechtliche Grundlagen berücksichtigt werden. Primär gilt die Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 (SE-VO), welche einen gemeinsamen rechtlichen Rahmen zwischen EU-Mitgliedsstaaten und EWR-Ländern schafft. Hinsichtlich der Arbeitnehmerbeteiligung ergänzt die Richtlinie 2001/86/EG den Rahmen.

    • Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft (SE)
    • Richtlinie 2001/86/EG
      ]]> Immobilie verkaufen: Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus – Ablauf, Kosten und Tipps https://lukinski.de/immobilie-verkaufen-wohnung-haus-villa-mehrfamilienhaus-ablauf-kosten-tipps/ Fri, 12 Mar 2021 12:18:32 +0000 https://lukinski.de/?p=27737 Immobilie verkaufen – Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Für den erfolgreichen und rentablen Verkauf einer Immobilie kommt es zunächst immer auf eine fundierte und realistische Wertermittlung an. Diese bestimmt letztendlich den anzusetzenden Verkaufspreis. Was nach Abzug aller Kosten tatsächlich übrig bleibt, zeigt der Netto-Erlös Rechner. Im nächsten Schritt bringen Immobilienmakler Ihre Immobilie an solvente (!) Interessenten, hier geht es nicht nur um Immobilienportale und Vermarktung, auch die Immobilien Bewertung, Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer, Besichtigungstermine und Verhandlungen sind Aufgabe des Maklers, bis hin zum Kaufvertrag, dem Notartermin und Steuerfragen. Le Alle Details zu Provision und Courtage – von der Provision bis zur Courtage.rnen Sie hier im Ratgeber die Materie Immobilienverkauf kennen. Einfach erklärt, Schritt für Schritt!

      Immobilie verkaufen: Ablauf + Checklisten

      Es gibt viele Immobilienarten und jeder Immobilientyp spricht ganz eigene Käufergruppen (Zielgruppen) an. Eigentumswohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus oder auch Grundstücke. Wie Sie den Verkehrswert ermitteln und was dabei zu beachten ist. Einen umfassenden Überblick über alle steuerlichen Aspekte finden Sie in unserem Ratgeber Immobilie & Steuern.Doch auch die Verkaufsgründe sind wichtig (wenn es schnell gehen muss). Der Verkauf von Immobilien kann verschiedenste Gründe haben, auch „eilige“ Fälle wie drohende Insolvenz, Scheidung oder auch das geerbte Elternhaus, mit der großen Frage: Was tun? Halten, vermieten und verwalten oder doch verkaufen?

      Lage, Lage, Lage! Hier noch ein spezieller Blick auf eine Auswahl großer Städte:

      Immobilie verkaufen: Was ist zu beachten?

      In diesem Ratgeber lernen Sie alle zentralen Schritte des Verkaufs kennen. Anwendbar für alle Immobilienarten, von der Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus. Besonderheiten zum MFH finden Sie hier: Mehrfamilienhaus verkaufen. Starten wir Schritt für Schritt in die Materie Immobilienverkauf.

      In unseren Beratungsgesprächen sind dies die 8 häufigsten Fragen unserer Kunden:

      • Wie verkauft man am besten eine Immobilie?
      • Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?
      • Was sollten Sie vor Verkaufsstart klären?
      • Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?
      • Zu welchem Preis können Sie Ihre Immobilie anbieten?
      • Welche Paragraphen sollten im Kaufvertrag stehen und was nicht?
      • Sollten Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag erwähnen?
      • Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

      In allen Bereichen:

      Die Lage und Art entscheiden maßgeblich über den Verkaufspreis Ihrer Immobilie

      Starten wir mit dem Ablauf in 3 Phasen – so verkaufen Sie Ihre Immobilie!

      Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

      1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
        1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
        2. Immobilienmakler beauftragen
        3. Unterlagen und Dokumente
        4. Immobilienwert steigern
        5. Angebotspreis ermitteln
        6. Exposé erstellen
      2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
        1. Immobilie vermarkten
        2. Kontakt mit Kaufinteressenten
        3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
        4. Bonitätsprüfung
        5. Besichtigungstermine
        6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
      3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
        1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
        2. Notartermin
        3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
        4. Übergabe der Immobilie
        5. Notarkosten & Maklerprovision
        6. Steuern zahlen

      In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

      Tipp! Klicken Sie auf die weiterführenden Links (dick markiert) und wieder zurück, so lernen Sie alles wichtige für den Immobilienverkauf!

      Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten

      Vor dem Verkauf einer Immobilie muss, wie bei allen gewinnbringenden, unternehmerischen Projekten, mit ausreichend Gewinn am Ende der Verhandlungen, vorausschauend geplant werden. Der eine verkauft eine von X Immobilien aus dem eigenen Portfolio, hat dadurch wenig Zeitdruck. Jemand anders verkauft sein Eigenheim (Eigennutz) und braucht das Kapital für die Finanzierung einer neuen Immobilie, das schafft Zeitdruck beim Verkauf.

      Daher Schritt 1: „Zeitplanung und ggf. Finanzplanung“

      Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt

      Zwei Aspekte sind also besonders wichtig, wenn es um die Vorbereitung des Verkaufs geht. Eine vorausschauende Zeitplanung, die realistisch ist und eine erste, grobe Finanzplanung (für größere Anwesen, Quartiere & Co.). S0 sollte nicht nur der Verkaufszeitpunkt realistisch gesetzt sein, auch jegliche Nebenkosten sollten Sie vorab einkalkulieren.

      Immobilienmakler beauftragen: Aufgaben & Vorteile

      Mit oder ohne Makler verkaufen? Ein Großteil vertraut auf den Makler, aber nicht nur wegen dieser einzelnen Abläufe und Prozesse, insbesondere die eigene Zeit, ist ein hohes Gut für die meisten Verkäufer. Daher empfehlen wir stets gemeinsam mit einem Makler Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen. Ein erfahrener Makler kennt sich mit dem aktuellen Markt bestens aus, besitzt sein eigenes Käufernetzwerk und schöpft aus seiner Erfahrung.

      Wer Fehler beim Verkauf der Immobilie macht, zahlt teures Lehrgeld. Am besten verkaufen sich professionell präsentierte Immobilien. Deshalb erzielen Makler auch die höchsten Verkaufspreise. Im Schnitt werden 72% aller Immobilien über Makler verkauft (Quelle: Statistisches Bundesamt).

      1. Berlin mit Makler: 78,6%
      2. Düsseldorf mit Makler: 76,0%
      3. Hamburg mit Makler: 65,1%
      4. Köln mit Makler: 63,0%
      5. Stuttgart mit Makler: 56,8%
      6. München mit Makler: 55,2%
      7. Frankfurt mit Makler: 53,3%

      Vermeintlich „kostenlos“, also privat und ohne Makler zu verkaufen birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig.

      Unterlagen und Dokumente: Energieausweis & Co

      Welche Unterlagen braucht man für die Verkaufsvorbereitung? Bevor wir zur Immobilienvermarktung kommen, müssen Sie zuerst all wichtige Unterlagen und Dokumente, die für den Verkauf gebraucht werden, organisieren. Das kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Erfahren Sie hier, welche Unterlagen Sie für den Verkauf von Haus und Wohnung benötigen.

      Immobilienwert steigern: Wohnung und Haus

      In der Vorbereitung gibt es viel, dass Sie tun können, um den Verkaufspreis Ihrer Immobilie positiv zu beeinflussen. Je nach Immobilie, Bauart, Zustand und Möglichkeiten, reicht die Palette von visuellen Verbesserung, z.b. durch Fachpersonal in der Reinigung, bis hin zu Sanierung und Modernisierung zur Wertsteigerung der Immobilie.

      Angebotspreis ermitteln: Haus und Wohnung bewerten

      Wie schon zuvor gelernt, ein Angebotspreis ist kein Verkaufspreis! Sie können eine einfache 100 Quadratmeter Wohnung in Bochum anbieten, für 5 Millionen, fraglich ist nur, ob sich dann ein einziger, relevanter Interessent auf das Angebot melden wird. Deshalb ist es wichtig, einen guten Angebotspreis zu definieren. Doch wie berechnet man den Verkaufspreis einer Immobilie? Wie wird eine Immobilie bewertet?

      Exposé für das Haus erstellen – Checkliste

      Sie haben jetzt schon viel gelernt, zum Immobilienverkauf. Jetzt geht es daran, das erste Wissen anzuwenden, indem das Immobilienexposé erstellt wird. Das Exposé gibt Interessenten einen ersten Einblick. Bevor also aufwendiger Besichtigungstermine organisiert werden müssen, können potentielle Käufer schnell und einfach die wichtigsten Informationen sehen und im Zweifel, auch mit anderen Angeboten vergleichen.

      Kommen wir jetzt zur Verkaufsphase.

      Bewertung: Immobilientypen (Verkehrswert)

      Ergänzend zum Schritt: „Angebotspreis: Bewertung und gewünschter Verkaufspreis“, hier noch detailliertere Informationen zu den einzelnen Immobilientypen. Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf, für Sie zusammengefasst: Immobilie bewerten.

      Was ist mein Haus noch wert? Ob Haus, Grundstück, Wohnung oder ein ganzes Mehrfamilienhaus, das Fundament eines erfolgreichen Immobilientransfers ist immer eine solide, realistische Bewertung der eigenen Liegenschaft.

      Liegt der geforderte Preis weit über dem realistischen Marktwert, werden Sie nicht verkaufen / Käufer nicht zuschlagen

      Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld, ein zu hoher Kaufpreis verprellt die echten Kaufinteressenten. Das Festsetzen des richtigen Angebotspreises ist einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienverkauf.

      Bewertung der einzelnen Immobilen Typen:

      Kommen wir nun zu den 3 zuvor genannten Bewertungsmethoden.

      1. Ertragswertverfahren
      2. Sachwertverfahren
      3. Vergleichswertverfahren

      Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

      Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

      Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

      Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

      Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

      Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

      Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

      Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Verkehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

      Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

      Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

      Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

      Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

      Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

      Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

      Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

      Im Folgenden, bevor wir zum Verkaufsprozess kommen, noch Bewertungsmethoden der einzelnen Immobilientypen.

      Wohnung / Eigentumswohnung bewerten (inkl. Teilgrundstück)

      Die genaue Wertermittlung der eigenen Wohnung wird spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Auch bei einer Beleihung – etwa weil Sie eine weitere Immobilie kaufen wollen – sollte der Wert schon sehr genau ermittelt werden. Dann kommt der Fachmann ins Spiel. Was beeinflusst den Wert einer Wohnung? Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

      Haus / Einfamilienhaus bewerten

      Kaufpreis grob bewerten oder schätzen lassen – Wurden Haus oder Wohnung vor nicht allzu langer Zeit gekauft, bieten Baukosten oder der Kaufpreis erste Richtwerte bei der Hausbewertung. Wichtigstes Kriterium ist die Lage. Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Daher dürfen in den Immobilienvergleich nur Objekte in der Nähe eingehen. Bei der Hausbewertung sind ebenso Aspekte der Mikro- und Makrolagen, als auch der unmittelbare Standort des Objektes von Bedeutung: Geräuschkulisse, Ausblick und Lichtverhältnisse interessieren potenzielle Käufer und beeinflussen Immobilienwert und den erzielbaren Preis.

      Mehrfamilienhaus bewerten (inkl. Mietverträgen)

      Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Die zentralen Fragen von Eigentümern: Was ist meine Immobilie wert? Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses? Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses? Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie? Wie bewertet die Bank eine Immobilie? Viele Fragen und viele Fakten, die Ihnen bei der Mehrfamilienhaus Bewertung begegnen werden. Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis:

      Grundstück bewerten (bebaut und unbebaut)

      Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis bestimmen – Wie bewertet man ein Grundstück? Wie berechnet man den Verkehrswert eines Grundstückes Wer darf eine Immobilie bewerten? Wer gibt Auskunft über Bodenrichtwert?

      Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden

      Die Verkaufsphase beginnt mit der Strategiefindung. Strategiefindung im Immobilienverkauf? Ja richtig. Auch hier ist es wieder ein Spiel von Angebot und Nachfrage.

      Immobilie vermarkten: Defensiv, Offensiv & Off Market

      Um Ihre Wohnung oder Ihr Haus an den Käufer zu bringen, muss diese auch ordentlich vermarktet werden. Hierfür gibt es einige Strategien, die sich je nach Immobilientyp und Lage unterscheiden. Schauen wir uns die unterschiedlichen Optionen genauer an.

      Kontakt mit Kaufinteressenten: Anfragen annehmen

      Ein Großteil der Arbeit besteht jetzt im Abarbeiten der Interessenten Anfragen. Denn: Kaum ist Ihre Immobilie inseriert, melden sich bei Ihnen auch schon die Kaufinteressenten. Mehr dazu hier.

      • Kontakt mit Kaufinteressenten: Anfragen annehmen

      Kaufinteressenten filtern und auswählen: Tipps

      Je nach Exklusivität der Immobilie, kann der Kommunikationsprozess, mit jedem einzelnen Interessenten Stunden aber auch Wochen dauern. Schließlich ist nicht jeder Kaufinteressent auch gleich ein passender Käufer.

      Bonitätsprüfung: Wirtschaftliche Kreditwürdigkeit der Interessenten prüfen

      Um sicher zu stellen, dass der potenzielle Käufer auch bezahlen kann, muss seine wirtschaftliche Kreditwürdigkeit erst geprüft werden. Was man unter dem Vorgang der Bonitätsprüfung versteht und wie diese abläuft – mehr dazu hier:

      Besichtigungstermine organisieren und durchführen

      Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Damit die richtigen Argumente vorlegen, müssen spätestens jetzt auch alle Unterlagen da sein. Schließlich möchten die neuen meistens Käufer wissen, worauf sie sich hier beim Hauskauf oder Wohnungskauf einlassen.

      Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

      Nicht nur die Besichtigungen müssen gut vorbereitet werden, auch die Verkaufsgespräche. Ist ein passender Käufer gefunden, geht es nämlich direkt weiter mit den Preisverhandlungen! Hier ist sowohl Verkaufsgeschick, als auch Überzeugungskraft gefragt. Unsere Tipps finden Sie hier:

      Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

      Ist der richtige Käufer gefunden, geht es in die nächste Phase, die Verkaufsabwicklung!

      Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

      Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

      Notartermin: Beurkundung, Ablauf und Dauer

      Bevor Sie Ihr Objekt übergeben, machen Sie und der Käufer einen Notartermin aus, um den Immobilienverkauf zu bestätigen. Mehr zu Ablauf und Dauer in unserem Ratgeber:

      Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

      Mit dem Grundbucheintrag und der Überweisung des Kaufpreises wird aus dem geplanten Immobilienverkauf in der erfolgreichen Verkaufsabschluss. Der volle Kaufpreis ist auf Ihrem Konto gutgeschrieben und Sie können das Geld nun für neue Investitionen nutzen.

      Übergabe der Immobilie

      Ein Übergabeprotokoll, genauer ein Wohnungsübergabeprotokoll bzw. Hausübergabeprotokoll, fasst den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an einen neuen Eigentümer, Vermieter oder Mieter, in aller Kürze zusammen. Die Übergabe ist immer gleich, wichtige Dokumente werden übergeben, natürlich im Original, zum Schluss die Schlüssel.

      Notarkosten & Maklerprovision

      Nach dem Kaufpreis muss, in der Regel, der Käufer nun noch den Notar und den Makler bezahlen. Allerdings gibt es hier eine kleine Änderung, deshalb auch extra als Punkt erwähnt. Mit dem neuen Maklergesetz, unter Vorbehalt, ist es so, dass ich bei Verkauf an Privat die Kosten für den Immobilienmakler aufteilen. Der Verkäufer muss nach diesem neuen Gesetz mindestens die Hälfte der Kosten für den Immobilienmakler übernehmen. Wichtig ist, dies geht nur bei Verkauf an privat.

      Steuern zahlen bei Immobilienverkauf

      Im Bereich der Steuern ist im Großteil der Verkäufer nur der Käufer mit der Grunderwerbsteuer belastet. Sollten Sie als Privatperson verkaufen, dies als du nicht gewerblich tun, unterliegen sie in der Regel keiner Steuer. Das gilt allerdings nur, wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Kauf passiert und wenn sie in den letzten 5 Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben, inklusive dieser. Informieren Sie sich hier bitte zur aktuellen, exakten Gesetzgebung.

      • Steuern zahlen bei Immobilienverkauf

      Immobilie verkaufen – Fazit

      Mit diesem ausführlichen und kostenlosen Ratgeber zum Thema Immobilienverkauf, will ich Ihnen einen Einblick in den Ablauf von Immobilienverkäufen geben. Angefangen beim richtigen Zeitmanagement, über die Auswahl des Maklers, die Vorbereitung der Immobilie, das richtige Exposé, die Vermarktung, der Kommunikation mit Interessenten, die Vereinbarung von Besichtigungsterminen, die Verhandlung um Kaufpreise, Kaufvertrag, Notar, Grundbuch und alles andere!

      Sie haben gelernt wie man eine Immobilie Schritt-für-Schritt verkauft, mit kleinen Tricks und Tipps am Rande.

      Sollten Sie auf der Suche nach einem Immobilienexperten sein, für ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus oder Ihre Villa, sind wir die richtigen Ansprechpartner für diesen Job. Mit starkem Netzwerk in Deutschland, Europa und in den USA. So erreichen Sie nicht nur die typischen Käufer von den typischen Portalen. So erreichen Sie exklusive Käufer Kreise, Bauträger aus Deutschland, Unternehmer aus Europa, Investoren aus den USA. Wir finden die richtige Strategie und Sie, können Ihre Zeit gewinnbringend nutzen.

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      Immobilienverkauf: Weitere Tipps für Verkäufer

      Hier finden Sie noch spezifischere Tipps für Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus und Villa.

      Grundstück verkaufen

      Der Verkauf eines Grundstücks ist eine Entscheidung, über die Sie lange nachgedacht haben. Für Besonderheiten beim Grundstück verkaufen erfahren Sie in unserem separaten Ratgeber.die Veräußerung kann es verschiedene Gründe geben. Doch wenn es um den Verkaufserfolg geht, sind sich alle Eigentümer einig. Das Objekt soll zum besten Preis und ohne lange Wartezeit verkauft werden. Wenn Sie sich für eine Veräußerung von Privat entscheiden, stehen Sie vor einem enormen Portfolio an Aufgaben und organisatorischen Details. In der Praxis hat sich das Angebot über einen Immobilienmakler mit Know-how bewährt, da Fehlerquellen ausgeschlossen werden und Sie Ihr Grundstück ganz ohne Stress und eine Neuorganisation Ihres Alltags anbieten können.

      Wohnung verkaufen

      Wohnungsverkauf – Viele Gründe im Leben lassen uns mit dem Gedanken spielen, die Eigentumswohnung zu verkaufen. Insbesondere im hohen Alter. Ist sie etwa für seniorengerechtes Wohnen weniger geeignet, schwierig zu erreichen oder einfach zu groß und zu teuer? Ist ein beruflich bedingter Umzug angesagt oder ist die Wohnung für die Familie zu klein geworden? Lukinski unterstützt Sie kompetent und zuverlässig beim Verkauf Ihrer Wohnung. Nutzen Sie unseren Online-Service und erhalten Sie eine Bewertung Ihres Wohnobjektes.

      Von der Wertermittlung bis zur Spekulationssteuer. In diesem Ratgeber finden Sie alle wichtigen Faktoren einfach erklärt. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf im Wohnungsverkauf kennen um so auch die Frage beantworten zu können: Verkaufen mit oder ohne Makler? Der private Verkauf von Immobilien birgt viele Risiken und Fehlerquellen, angefangen bei der Wohnungsbewertung über den Angebotspreis bis hin zur individuellen Vermarktung, von „Werbung“ bis hin zu internen Kundennetzwerk und Off Market Immobilien Verkäufen. Lernen Sie im folgenden die Antworten auf Fragen wie: Wann ist ein guter Zeitpunkt, um Ihre Wohnung zu verkaufen? Welche Unterlagen benötigen Sie im Vorfeld, um zu verkaufen? Und können Sie Ihre Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht vollständig abbezahlt wurde?

      Haus verkaufen

      Haus verkaufen – Einfamilienhäuser zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur von einer Familie, einem Paar oder einem allein lebenden Menschen bewohnt werden. Sie haben einen Garten, der sich ebenfalls im Besitz des Eigentümers befindet. Nicht alle Einfamilienhäuser werden von ihren Besitzern bewohnt. Es gibt auch die Möglichkeit, ein Einfamilienhaus mit Garten zu mieten. In fast allen Bundesländern erfreuen sich Einfamilienhäuser als Wohnform einer sehr großen Beliebtheit. Entsprechend groß ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

      Haus Arten: Typen

      Der Verkaufsprozess für die verschiedenen Haustypen ähnelt sich.

      • Einfamilienhaus (und Mehrfamilienhaus)
      • Reihenhaus
      • Doppelhaus
      • Stadtvilla
      • Villa
      • Designerhaus
      • Landhaus
      • Fachwerkhaus
      • Bauhaus / Kubus
      • Mediterranes Haus
      • Speziellere (Kapitänshaus, Friesenhaus, Pultdachhaus, Schwedenhaus oder Bungalow)

      Um Sie bestmöglich beim Verkauf der Immobilie zu unterstützen, empfehlen wir Ihnen, dass Sie die notwendigen Unterlagen vor dem Termin bestmöglich vorbereiten.

      Haus schnell verkaufen? Tipps

      Haus schnell verkaufen – Ein Hausverkauf ist eine komplexe Angelegenheit und mit vielen verschiedenen Schritten verbunden. Vom Erstellen eines ansprechenden Inserats über die Wertermittlung der Immobilie und den anschließend folgenden rechtlichen Schritten, wie dem Kaufvertrag und den Terminen beim Notar. Während all diesen Schritten müssen verschiedene Punkte beachtete werden, um den Immobilienverkauf so gewinnbringend und schnell wie möglich abzuschließen.

      Eine Immobilie möglichst schnell erfolgreich zu verkaufen, ist schwerer als man denkt. Es gibt viele Dinge zu beachten und viele Fehler, die gemacht werden können. Sie sollten sich also von Anfang an über die Abläufe informieren und sich sicher sein, dass Sie alles richtig machen. Einfacher gemacht, wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen und die richtige Unterstützung bei dem Thema.

      Mehrfamilienhaus verkaufen

      Mehrfamilienhaus verkaufen – Sie wollen verkaufen? Wenn Sie sich dafür entscheiden sollten, Ihr Haus privat verkaufen zu wollen, heißt das, viel Zeitinvestition. Von der Begutachtung über das erstellen des Exposes, zu Kundenansprache und Verkaufsphase vergehen Monate ohne Marktkenntnisse.

      Deshalb ist das A&O für Privatverkäufer, schätzen Sie die Zeitplanung stets realistisch ein! Denn schon vor dem Verkauf geht es los, Sie dürfen die Vorbereitungszeit nicht unterschätzen. Seien Sie realistisch und zu sich selbst ehrlich, zum Beispiel, was den eventuell anfallenden Renovierungsstau angeht. Zu den vielen Arbeiten an der Eigentumswohnung oder am Haus kommen dann noch alle Vorbereitungen für den Vertrieb.

      Grundlegende Fragen stellen sich dabei schon weit vor dem Verkauf. Hier ein schneller Überblick der wichtigsten Fragen vor Verkaufsstart Ihres Mehrfamilienhauses: Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht? Gibt es Renovierungs- / Sanierungsbedarf? Sind alle Dokumente (Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis) vorhanden?

      Villa verkaufen

      Villa verkaufen – Der Verkauf von Villen und exklusiven Anwesen läuft nicht nach einem regulären Schema ab. Warum? Je exklusiver die Immobilie, desto eher suchen Verkäufer nach absolut diskreten Immobilienmaklern. Der Fachbegriff hier: Off Market Immobilien. Sie tauchen in keinem Immobilienportal auf. Off Market Immobilien werden nur internen, bekannten Käufern wie Privatiers, Family Offices und Investoren angeboten. Hier ein Überblick zum Thema: Villa verkaufen.

      • Villa verkaufen

      Scheidung

      Wer sich für eine Heirat und eine Ehe entscheidet, hat in den meisten Fällen die Absicht, das Leben mit dem Ehepartner für immer zu verbringen und alles zu teilen, was einem gehört. Keiner denkt bei einer Eheschließung daran, dass es eventuell einmal eine Scheidung geben wird und möglicherweise sogar über Hab und Gut gestritten wird. Doch im Jahre 2017 betrug die Scheidungsquote in Deutschland über 36 Prozent, was zeigt, dass leider nicht alle Ehen für immer halten. Oft sind Betrug, das tägliche Leben inklusive Routine oder auch finanzielle Probleme die Gründe für die Scheidung.

      Erbe

      Geerbtes Haus verkaufen – Es gibt allgemeine Fragen die uns erreichen, wie „Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?“ und insbesondere viele Varianten um ein Thema: Steuern beim Verkauf. Ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerpflichtig? Wie wird ein geerbtes Haus versteuert? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus? Bevor das geerbte Haus verkauft werden kann, muss zunächst entschieden werden, ob das Erbe überhaupt angetreten wird. Beachtet werden muss, dass ein Erbe nur als Ganzes angenommen werden kann. Nicht alleine Grundstück und Immobilie werden erworben, auch die Hypothek und etwaige Schulden werden vom Erben angenommen. Somit kommen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf den Erben zu. Für die Entscheidung für oder gegen das Erbe stehen Ihnen sechs Wochen zu. Innerhalb dieser Frist gilt es sich auszurechnen, ob es sich finanziell rentiert, das Erbe anzunehmen.

      In den meisten Fällen entscheiden sich die Erben für das Erbe. Auch dann, wenn die Immobilie weit vom Wohnort des Erben entfernt liegt. Doch in genau dieser Situation stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Kommen weder Bewohnen noch Vermieten des Hauses infrage, besteht die häufigste Überlegung darin, das geerbte Haus zu verkaufen.

      Nachlassinsolvenz

      Nachlassinsolvenz, was ist das? Der Tod einer Person, die uns nah stand, ist immer ein schwere Belastung. Ganz egal, ob es bereits vorherzusehen war, dass eine Person nicht mehr lange zu leben hat oder ob es ein überraschender Schicksalsschlag war, für die Angehörigen ist die Situation nie einfach. Der Tod einer Person ist meistens nicht nur mit belastender Trauer verbunden, sondern auch mit dem Thema Erbe muss sich auseinandergesetzt werden. Es gibt die unterschiedlichsten Situationen: Manche Menschen haben sich vor ihrem Tod schon Gedanken darüber gemacht, wer welche Anteile erben soll und andere Menschen haben sich keine Gedanken darüber gemacht oder hatten keine Zeit mehr sich mit dem Thema zu beschäftigen, weil sie von einem Schicksalsschlag überrascht wurden.

      Weiterführende Artikel

      ]]>             Versorgungsausgleich: Fakten zur Rente nach der Ehe https://lukinski.de/versorgungsausgleich-fakten-rente-nach-ehe/ Mon, 08 Jul 2019 09:00:46 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=7014 Versorgungsausgleich – Der Versorgungsausgleich ist bei den meisten Scheidungen von den Familiengerichten durchzuführen. Wenn eine Trennung ansteht: Scheidungsimmobilie – was zu beachten ist. Dieser regelt die Anwartschaften und Aussichten auf eine Versorgung wegen Alters oder verminderter Erwerbsfähigkeit, die die Eheleute während der Ehe erworben haben. Ehen von bis zu drei Jahren müssen den Versorgungsausgleich beantragen, alle anderen können diesen vor dem Notar ausschließen oder näher gestalten. Zurück zum Ratgeber: Scheidung & Immobilie.

      Scheidung und Rente – die Fakten zum Versorgungsausgleich

      Bei einer Scheidung gibt es viele Dinge zu regeln. Vom Sorgerecht über die Aufteilung der Vermögensgegenstände bis hin zu dem Versorgungsausgleich. Der letztere beschäftigt sich vor allem mit der Rente, die während der Ehezeit erworben wurde und wie diese gerecht unter den Eheleuten aufgeteilt wird.

      Das Wichtigste in Kürze:

      • Eheleute erwerben in den meisten Fällen unterschiedlich hohe Rentenanwartschaften während der Ehezeit
      • Das Ziel des Versorgungsausgleichs: beide Ehepartner gleich gut für das Alter abzusichern
      • Nur die während der Ehezeit erworbenen Anwartschaften zählen in den Versorgungsausgleich ein
      • Die Ehezeit bestimmt die Höhe des Versorgungsausgleichs
      • Je länger die Ehezeit, desto höher der Versorgungsausgleich
      • Der Versorgungsausgleich wird bei Ehen, die länger als drei Jahre gedauert haben automatisch bei der Scheidung geregelt. Ehen mit einer Ehezeit von unter drei Jahren müssen den Versorgungsausgleich beantragen.
      • Die Eheleute füllen ein Formular aus, indem sie Angaben über die erworbenen Anwartschaften machen
      • Das Gericht prüft die Zahlen bei den Versorgungsträgern nach
      • Der Verzicht auf den Versorgungsausgleich kann in einigen Fällen sinnvoll für beide Ehepartner sein

      Das Prinzip – Rentenanwartschaften aufteilen

      Die Rentenanwartschaften sind bei den meisten Ehepaaren unterschiedlich hoch. Diese Tatsache ist darauf zurückzuführen, dass einer der Ehepartner wegen der Kindererziehung eine gewisse Zeit nicht gearbeitet hat, arbeitslos war oder im öffentlichen Dienst beschäftigt war. Um diesen Unterschied auszugleichen, gibt es den Versorgungsausgleich, der dafür sorgen soll, dass beide Eheleute eine gute Altersabsicherung haben. Dabei wird jedoch nur die Rente beachtet, die während der Ehezeit erworben wurde. Die erwirtschaftete Altersversorgung wird bei der Scheidung so aufgeteilt, dass beide Ehepartner mit dem gleichen Betrag aus der Ehe gehen.

      • Eheleute erwerben in den meisten Fällen unterschiedlich hohe Rentenanwartschaften während der Ehezeit
      • Der Versorgungsausgleich sorgt für gleich gute Rentenabsicherung

      Die Ehezeit – relevant für die Höhe des Versorgungsausgleichs

      Da nur die Rentenanwartschaften in den Versorgungsausgleich einfließen, die während der Ehe erworben wurden, ist die Ehezeit maßgeblich für die Höhe des Ausgleiches. Die Ehezeit gilt vom Beginn des Monats, in dem die Ehe geschlossen wurde, bis zum Ende des Monats, der der Zustellung des Scheidungsantrags vorausgeht. Beträgt die Ehezeit weniger als drei Jahre, muss kein Versorgungsausgleich bei der Scheidung durchgeführt werden, es sei denn, einer der Eheleute besteht darauf.

      Auch die in der Trennungszeit erworbenen Rentenanwartschaften fallen mit in den Versorgungsausgleich. Sollte die Trennungszeit jedoch ungewöhnlich lange dauern, kann es unter Umständen gerechtfertigt sein, den Versorgungsausgleich nur für den Zeitraum von der Eheschließung bis zur Trennung zu berechnen. Kein Versorgungsausgleich kann nur bei Scheidungen mit besonderem Fehlverhalten vom Gericht genehmigt werden. Dieser Fall liegt vor, wenn ein Ehepartner den anderen massiv bedroht oder verletzt hat.

      • Die Ehezeit bestimmt die Höhe des Versorgungsausgleichs
      • Je länger die Ehezeit, desto höher der Versorgungsausgleich
      • Nur die während der Ehezeit erworbenen Anwartschaften zählen in den Versorgungsausgleich ein

      Die Praxis – Schritt für Schritt zum Versorgungsausgleich

      Der Versorgungsausgleich wird bei Scheidungen, dessen Ehezeit mehr als drei Jahre gedauert hat, automatisch mit geregelt. Die Eheleute bekommen vorab einen Fragebogen, in dem sie Angaben über bestehende Versicherungen und Anwartschaften machen, Versicherungsnummern angeben und Vereinbarungen über den Versorgungsausgleich offen legen müssen. Diese Fragebögen werden dem Gericht anschließend zurückgeschickt, damit diese die Angaben bei dem Versorgungsträger prüfen lassen kann. Die verschiedenen Versorgungsträger müssen dem Familiengericht die jeweiligen Rentenanwartschaften mitteilen. Die Zahlen werden anschließend vom Gericht wieder an die Eheleute weitergeleitet, damit diese die Zahlen prüfen und zur Not Stellung zu den Angaben beziehen können. Der Versorgungsausgleich wird dann beim Scheidungstermin im Gericht bestimmt.

      • Der Versorgungsausgleich wird bei Ehen, die länger als drei Jahre gedauert haben automatisch bei der Scheidung geregelt
      • Die Eheleute füllen ein Formular aus, indem sie Angaben über die erworbenen Anwartschaften machen
      • Das Gericht prüft die Zahlen bei den Versorgungsträgern nach

      Versorgungsausgleich – Aufteilung der Rente bei Scheidung

      Der Verzicht auf den Versorgungsausgleich – in manchen Fällen sinnvoll

      Je nach individueller Situation, kann es sinnvoll sein, den Versorgungsausgleich nicht vom Gericht regeln zu lassen. Sind beispielsweise die Teilungskosten zu hoch oder würde der Ausgleich zu einem unfairen Ergebnis kommen, ist es den Eheleuten möglich den Ausgleich unter sich zu regeln. Sind beide Partner damit einverstanden, kann anstatt der Übertragung der Anwartschaften ein Ausgleichsbetrag gezahlt werden oder eine Gegenleistung vereinbart sein. Bei Ehen mit Ehevertrag, hat sich die Frage meist von Anfang an geregelt, da der Versorgungsausgleich in solchen Verträgen von Anfang an festgehalten ist.

      • Der Verzicht kann in einigen Fällen sinnvoll für beide Ehepartner sein
      • Ehen die kürzer als drei Jahre gingen, müssen den Versorgungsausgleich bei der Scheidung beantragen

      Die wichtigsten Fragen – alles zum Thema Versorgungsausgleich

      Das Thema Scheidung und besonders der Versorgungsausgleich wirft häufig viele Fragen auf. Damit Sie genau Bescheid wissen und keine Fragen mehr offen bleiben, beantworten die Experten von Lukinski die wichtigsten Fragen zum Thema Versorgungsausgleich bei der Scheidung.

      Was bedeutet Rentenausgleich bei Scheidung?

      Dabei geht es um nichts anderes als um den Versorgungsausgleich. Dieser Regelt, wie nach der Ehe mit den in der Ehezeit erworbenen Rentenanwartschaften verfahren wird. Das Ziel des Versorgungsausgleichs ist eine gesicherte Altersvorsorge für beide Ehepartner.

      Was kostet eine Scheidung ohne Streit?

      Die Kosten einer Scheidung hängen von verschiedenen Faktoren ab. Einige Scheidungen sind im Allgemeinen günstiger als Streitige, einfach weil sie weniger Zeit in Anspruch nehmen. Weitere Faktoren sind jedoch auch die Vermögensgegenstände der Eheleute, wodurch die individuellen Kosten je Fall entschieden werden müssen.

      Was braucht man für die Scheidung?

      Egal, ob die Scheidung einig oder streitig ist, es werden immer einige Unterlagen benötigt. Zu diesen Unterlagen, zählt die Heiratsurkunde oder auch das Stammbuch im Original oder einer beglaubigten Kopie, je nach Fall die Geburtsurkunden von minderjährigen Kindern und falls vorhanden der Ehevertrag oder die Scheidungsfolgenvereinbarung.

      Was kostet eine Scheidung und wer zahlt?

      Die Höhe der Kosten ist von Scheidung zu Scheidung unterschiedlich. Die Kosten werden im Allgemeinen gegeneinander aufgehoben. Jede Partei zahlt also die eigenen Anwaltskosten und die Hälfte der Gerichtskosten. Die genaue Höhe der Verfahrenskosten wird vom Gericht entschieden und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

      Scheidung: Ratgeber, Hilfe und Tipps

      Eine Scheidung ist komplex, das stimmt. Sie sind aber nicht allein! Viele lassen sich Trennen und tatsächlich, ein Großteil findet immer eine gute Lösung. Nur einer kleiner Teil endet im Streit. Damit Sie sich gut vorbereiten können, finden Sie hier unsere kleinen Ratgeber und Tipps zur Scheidung, zu Familie, Geld und Immobilie.

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