Eigentumswohnungen verkaufen als Bauträger

Starten wir mit dem Klassiker im Bauträgergeschäft: dem Verkauf von Eigentumswohnungen aus einem Neubauprojekt.

Bei all den Wohnformen und Wohnungsarten haben Bauträger heute enormen Spielraum: Vom umgewandelten Parkhaus mit 54 schicken Lofts über klassische Etagenwohnungen bis zum Penthouse mit Dachterrasse. Doch egal wie kreativ die Architektur — entscheidend ist die Vermarktung jeder einzelnen Einheit.

Gewinnmaximierung pro Wohneinheit: Das Hebel-Prinzip

Die Mathematik im Bauträgervertrieb ist gnadenlos linear. Wer den Verkaufspreis pro Einheit nur leicht hebt, multipliziert den Effekt über das gesamte Projekt:

Klassische BWL: Mehr qualifizierte Nachfrage, weniger Verhandlungsdruck, höhere Preise. Bei einem mittleren Bauträgerprojekt mit 54 Einheiten reden wir bei nur 7.000 Euro Mehrpreis pro Einheit über 378.000 Euro zusätzliche Marge — bei sonst identischen Baukosten.

Genau deshalb arbeiten erfahrene Baufirmen und Bauträger mit spezialisierten Immobilienmaklern. Die Frage ist nur: Mit welchem Partner?

Vorverkaufsquote: Der unterschätzte Banking-Hebel

Bevor wir über Reichweite reden, müssen Bauträger ein Thema verstehen, das viele unterschätzen: die Vorverkaufsquote. Banken machen die Auszahlung der Projektfinanzierung in der Regel von einer Vorverkaufsquote zwischen 30 und 50 Prozent abhängig — gemessen am Projektvolumen.

• 30–35 % Vorverkauf: Mindestschwelle bei vielen Sparkassen und Volksbanken
• 40–50 % Vorverkauf: Standard bei Großbanken und Spezialfinanzierern
• 60 %+ Vorverkauf: Verhandlungsstärke bei Zinskonditionen, oft -0,2 bis -0,4 Prozentpunkte

Wer früh verkauft, finanziert günstiger — und wer günstiger finanziert, baut margenstärker.

Daraus folgt: Die Vermarktung darf nicht erst nach Spatenstich beginnen. Optimal ist der Verkaufsstart parallel zur Baugenehmigung — mit einem Marketing-Vorlauf von mindestens drei bis sechs Monaten.

Vermarktungswege im Vergleich: Eigenvertrieb, Makler, Mischmodell

So erreichen wir qualifizierte Kaufinteressenten

Das Lukinski-Modell unterscheidet sich grundlegend von klassischen Inseraten-Plattformen. Statt Anzeigen gegen Bezahlung zu schalten, bauen wir organische Reichweite über Suchmaschinen-Sichtbarkeit auf. Wir informieren Leser zu allen Themen rund um Immobilien — von Steuern und Finanzen über das neue Maklergesetz bis zu internationalen Themen wie Steuern in den USA beim Kauf und Steuervergünstigungen.

Unser Fokus: Deutschland und USA — die zwei stärksten Immobilienmärkte für solvente Investoren.

Strategie: Reputation und Qualität statt klassischer Werbung

So erreichen wir zukünftige Käufer, lange bevor sie ein konkretes Inserat aufrufen. Durch konsequente Wissensvermittlung schaffen wir ein anderes Markenverständnis als die Konkurrenz. Wer beim Lesen unserer Ratgeber kostenlos profitiert hat, denkt beim Wohnungs- oder Hauskauf zuerst an uns.

In Agentursprache: Qualitativer, organischer Traffic. Aus Investorensicht: Vorqualifizierte Leads mit echtem Kaufinteresse.

Zusätzliche Reputation entsteht durch unser Luxusimmobilien-Segment, in dem nicht mehr 2.000, sondern 10.000 oder 20.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden — in Berlin-Grunewald, Düsseldorf-Oberkassel, München-Bogenhausen oder Hamburg-Ottensen. Diese Premium-Positionierung zieht solvente Käuferschichten an, die auch für hochwertige Neubauwohnungen relevant sind.

Wohnungsarten im Bauträger-Portfolio

Ein gemischtes Wohnungsangebot in einem Neubauprojekt steigert die Vermarktungsbreite. Typische Einheiten:

• Apartment / Studio — Zielgruppe: Studenten, Pendler, Erstkäufer als Kapitalanlage
• Etagenwohnung (2–4 Zimmer) — Zielgruppe: Paare, Kleinfamilien, Selbstnutzer
• Maisonette — Zielgruppe: Familien mit gehobenem Anspruch
• Dachgeschosswohnung — Zielgruppe: Premium-Selbstnutzer, oft Bestpreis pro qm
• Penthouse — Zielgruppe: Vermögende Selbstnutzer, Off-Market-Kandidaten
• Loft — Zielgruppe: Kreativ-Branche, Single-Verdiener mit hohem Einkommen
• Souterrain / Einliegerwohnung — Zielgruppe: Kapitalanleger, Mehrgenerationen-Käufer
• Terrassenwohnung — Zielgruppe: Senioren, barrierefreie Käufer
• Altbau-Einheit (bei Sanierung) — Zielgruppe: Charme-orientierte Selbstnutzer

Häuser verkaufen: Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus

Auch bei den verschiedenen Haustypen haben Baufirmen großen Spielraum — und entsprechend differenzierte Käufergruppen. Wer mehrere Häuser einer Siedlung gleichzeitig vermarktet, braucht eine klar segmentierte Ansprache.

Käufertypen und Zielgruppen im Hausverkauf

Der Markt für Neubauhäuser ist breit aufgestellt. Jede Käufergruppe hat eigene Entscheidungskriterien:

• Junge Familie (Eigennutzer): Fokus auf Schulen, Kita, Garten, Energieeffizienz, KfW-Förderung. Entscheidung dauert 6–12 Wochen.
• Etablierte Familie (Upgrade-Käufer): Verkauft alte Immobilie parallel, Fokus auf Lage, Größe, Repräsentation. Entscheidung in 4–8 Wochen, aber Finanzierung komplex.
• Kapitalanleger: Reine Renditebetrachtung — Mietspiegel, Faktor, AfA, Standortpotenzial. Entscheidung in 2–4 Wochen, oft per Bonitätsprüfung sofort.
• Best Ager / Senioren-Downsizer: Verkauft großes Eigenheim, kauft barrierefreie Lösung. Hohe Eigenkapitalquote, schnelle Entscheidung.
• Internationale Käufer: Insbesondere bei Premium-Lagen relevant — Englisch- und chinesischsprachige Ansprache wird zum Wettbewerbsvorteil.

Hausarten im Neubau-Vertrieb

• Einfamilienhaus (freistehend)
• Doppelhaushälfte
• Reihenhaus (Endhaus / Mittelhaus mit Preisunterschied)
• Bungalow (Senioren-Zielgruppe)
• Stadtvilla
• Fertighaus / Massivhaus
• Holzhaus / Niedrigenergiehaus
• Nullenergiehaus & Passivhaus
• Landhaus / Bauernhof-Sanierung
• Ferienhaus / Strandhaus / Wochenendhaus
• Villa

Immobiliensuche beginnt auf Google

Die meisten Immobilien-Suchenden beginnen ihre Recherche auf Google. Insbesondere in Deutschland ist die Konzentration extrem hoch.

Google hat in Deutschland einen Marktanteil von über 90 %.

Fast jeder Internetnutzer beginnt seine Suche bei Google. Nur ein kleiner Teil sucht über T-Online, GMX, Bing, DuckDuckGo oder Yahoo. Das heißt: Wer als Bauträger im Suchmaschinen-Umfeld nicht sichtbar ist, existiert für 90 Prozent der Käuferseite schlicht nicht. Ein klassisches Exposé auf einem Standardportal reicht heute nicht mehr — Käufer recherchieren parallel zum Inserat das Bauträger-Profil, Referenzen, Energiekonzept, Lage-Vergleich.

Reputation beim Käufer durch Qualität — statt Anzeigen-Bombardement.

Genau deshalb erreichen wir Interessenten nicht erst im Moment der Immobiliensuche, sondern oft Wochen oder Monate vorher — über Ratgeberinhalte zu Finanzierung, steuerlicher Gestaltung und Marktanalyse.

• Häuser kaufen — Ratgeber
• Häuser verkaufen — Ratgeber

Villen und Luxusimmobilien diskret vermarkten

Wer in Luxusimmobilien investiert, zahlt nicht 2.000 Euro pro Quadratmeter, sondern 10.000, 20.000 Euro oder mehr. Bei 500 qm Wohnfläche steigt der Immobilienwert schnell auf 10, 20 oder 50 Millionen

Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche — drei Begriffe, drei verschiedene Quadratmeterzahlen für dieselbe Immobilie. Wer den Unterschied nicht kennt, vergleicht im Exposé Äpfel mit Birnen, zahlt zu viel Kaufpreis pro m² oder unterschreibt einen Mietvertrag mit fehlerhafter Flächenangabe. In diesem Ratgeber erklären wir die Unterschiede nach WoFlV (Wohnen) und DIN 277 (Profi-Bewertung), zeigen ein durchgerechnetes Praxisbeispiel inklusive Konstruktionsfläche und liefern eine Checkliste für die nächste Besichtigung. Zur direkten Renditeberechnung empfehlen wir unseren Mietrendite-Rechner. Egal ob Haus, Eigentumswohnung mit Teileigentum oder die erste Immobilie als Kapitalanlage.

Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche: Wo liegt der Unterschied?

Im Exposé steht oft nur eine Zahl mit dem Kürzel „m²“. Doch ob es sich um Wohn-, Nutz- oder Grundfläche handelt, kann den realen Wert der Immobilie um 20–30 % verschieben. Hier die hierarchische Logik:

1. Brutto-Grundfläche (BGF) — die größte Zahl, alles inklusive Außenwände
2. Netto-Grundfläche (NGF) = BGF minus Konstruktionsfläche (Wände, Stützen, Schornsteine)
3. Nutzfläche (NUF) = NGF minus Verkehrsfläche minus Funktionsfläche
4. Wohnfläche = nutzbarer Wohnraum nach WoFlV (mit Anrechnungsfaktoren für Balkone, Schrägen)

Mit jeder Stufe wird die Zahl kleiner. Wer eine Immobilie professionell bewertet, kennt alle vier Werte — wer nur die Wohnfläche kennt, übersieht 25–40 % der Gesamtfläche.

Faustregel für Wohnimmobilien: Wohnfläche ≈ 75–85 % der Brutto-Grundfläche. Liegt das Verhältnis darunter, ist der Grundriss ineffizient (zu viele Flure, dicke Wände).

Übersicht: Welche Fläche wofür?

Grundfläche: Definition und Berechnung

Die Grundfläche umfasst nach DIN 277 alle horizontalen Flächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Sie ist die Mutter aller Flächenangaben. Unterschieden wird zwischen Brutto-Grundfläche (mit Außenwänden) und Netto-Grundfläche (ohne Konstruktion).

Was zählt zur Grundfläche?

• Wohnräume aller Geschosse
• Keller, Dachboden, Garage (sofern Bestandteil des Gebäudes)
• Balkone, Loggien, Terrassen (nach Bereich a/b/c überdacht oder offen)
• Treppenhaus, Flure (Verkehrsfläche)
• Heizungs-, Müll-, Pumpenraum (Funktionsfläche)
• Konstruktionsfläche: Außen- und Innenwände, Stützen

Was zählt NICHT zur Grundfläche?

• Das Grundstück selbst (das ist die Grundstücksfläche)
• Außenanlagen wie Gartenwege, Pool, Carport ohne Wandanschluss

Formel: Brutto-Grundfläche = Nutzfläche + Verkehrsfläche + Funktionsfläche + Konstruktionsfläche

Praxisrelevanz: Die BGF ist die Bezugsgröße im Sachwertverfahren, mit dem Banken und Gutachter Einfamilienhäuser bewerten. Sie ist außerdem Grundlage für Versicherungswerte (Wohngebäude) und für die Geschossflächenzahl (GFZ) im Bebauungsplan. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Aufteilung in Miteigentumsanteile.

Nutzfläche: Definition und Berechnung

Die Nutzfläche nach DIN 277 ist der Anteil der Netto-Grundfläche, der einer bestimmten Nutzung dient — Wohnen, Lagern, Verkauf, Büro, Bildung, Heilen, sonstige Nutzung. Sie ist kleiner als die Grundfläche, aber größer als die Wohnfläche.

Was zählt zur Nutzfläche?

• Sämtliche Wohnräume (Wohnen, Schlafen, Küche, Bad)
• Keller (Hobbyraum, Lagerraum, Werkstatt)
• Dachboden (auch wenn nicht ausgebaut)
• Garagen und Carports (sofern Bestandteil des Gebäudes)
• Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Balkone, Terrassen, Loggien
• Bei Gewerbe: Verkaufs-, Büro-, Werkstattflächen

Was zählt NICHT zur Nutzfläche?

• Verkehrsfläche (Treppenhaus, Flure außerhalb der Wohnung, Aufzüge)
• Funktionsfläche (Heizungsraum, Aufzugsmaschinenraum, Müllraum)
• Konstruktionsfläche (Wände, Stützen)

Formel: Nutzfläche = Netto-Grundfläche − Verkehrsfläche − Funktionsfläche

Insider-Tipp: Bei Gewerbeimmobilien ist die Nutzfläche die zentrale Vermietungsgröße. Hier gilt allerdings nicht primär DIN 277, sondern die gif-Richtlinie MF-G (Mietfläche für gewerblichen Raum), die zwischen exklusiver und gemeinschaftlicher Mietfläche unterscheidet. Wer Büro- oder Einzelhandelsobjekte als Kapitalanlage prüft, sollte das Mietflächen-Verhältnis (Faktor MFV) im Mietvertrag genau lesen.

Wohnfläche: Definition und Berechnung nach WoFlV

Die Wohnfläche ist der wichtigste Wert im Wohnimmobilien-Geschäft. Sie ist Bezugsgröße für Kaufpreis pro m², Mietpreis, Grundsteuer (in vielen Bundesländern) und Wohngeld. Geregelt in der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die für nach Inkrafttreten errichtete bzw. neu vermietete Wohnungen gilt. Für Altbauten kann noch die II. Berechnungsverordnung (II. BV) relevant sein.

Anrechnungsfaktoren nach WoFlV

• 100 % angerechnet: Wohnräume mit lichter Höhe ab 2 m (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Diele, Flur innerhalb der Wohnung)
• 50 % angerechnet: Räume mit lichter Höhe zwischen 1 m und 2 m (typisch: Dachschrägen)
• 0 % angerechnet: Flächen unter 1 m Höhe
• 25 % angerechnet (Regelfall): Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen
• Bis 50 % möglich: bei besonders hochwertiger Lage/Ausstattung (z. B. Süd-Loggia, Penthouse-Dachterrasse mit Blick)
• 50 % angerechnet: Unbeheizter Wintergarten
• 100 % angerechnet: Beheizter Wintergarten (allseitig geschlossen)

Was zählt NICHT zur Wohnfläche?

• Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Waschküche, Trockenraum (Gemeinschaftsräume)
• Heizungsraum, Garage, Carport
• Nicht ausgebaute Dachböden
• Treppen mit mehr als drei Stufen (die Treppenfläche selbst)
• Schornsteine, Pfeiler, Säulen mit über 1,5 m Höhe und mehr als 0,1 m² Grundfläche

BGH-Urteil (Az. VIII ZR 295/03): Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen ab, ist das ein Mangel — der Mieter kann anteilig die Miete mindern. Auch bei Eigentum gilt: Eine zu hoch angegebene Wohnfläche kann ein Sachmangel sein.

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus durchgerechnet

Ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach, Keller und Süd-Balkon. Die typische Aufschlüsselung sieht so aus:

Was bedeutet das für den Kaufpreisvergleich? Bei einem Kaufpreis von 600.000 € ergeben sich:

• 2.500 €/m² bezogen auf die Brutto-Grundfläche (240 m²)
• 3.243 €/m² bezogen auf die Nutzfläche (185 m²)
• 4.898 €/m² bezogen auf die Wohnfläche (122,5 m²) ← marktüblicher Vergleichswert

Wer im Exposé „240 m²“ liest und mit anderen Wohnflächen-Angeboten vergleicht, glaubt fälschlich an ein Schnäppchen. Genau hier passieren die teuersten Bewertungsfehler. Ergänzend lohnt unser Mietrendite-Rechner für die Renditeprüfung.

Warum der Unterschied finanziell entscheidend ist

Die Flächenart bestimmt direkt:

• Kaufpreisvergleich: Der Markt rechnet in €/m² Wohnfläche. Eine Vermischung mit Nutzfläche verfälscht jeden Vergleich.
• Mietpreisbindung: Mietspiegel, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse beziehen sich auf die Wohnfläche.
• Hausgeld in der WEG: Miteigentumsanteile (MEA) werden meist nach Wohn-/Nutzfläche bemessen — falsche Angaben kosten dauerhaft.
• Grundsteuer (Bundesmodell): Berechnungsgrundlage ist die Wohnfläche bzw. Nutzfläche.
• Beleihungswert der Bank: Banken rechnen im Sachwertverfahren mit BGF, im Vergleichswertverfahren mit Wohnfläche. Jede falsche Angabe verschiebt die Finanzierung.
• Mietminderung: Mehr als 10 % Abweichung = Mangel mit Mietminderungsanspruch (BGH).
• Maklerprovision: Berechnet sich am Kaufpre
  

  Was zaehlt zur Wohnflaeche nach WoFlV?

  Alle zum Wohnen bestimmten Raeume (Zimmer, Kueche, Bad, Flur) zaehlen voll. Balkone und Terrassen nur zu 25-50 %, Keller und Garagen gar nicht. Wer eine Immobilie bewertet, sollte immer das Exposee kritisch pruefen.

  Warum weicht die Nutzflaeche von der Wohnflaeche ab?

  Die Nutzflaeche nach DIN 277 umfasst alle nutzbaren Flaechen inklusive Keller und Nebenraeume. Bei gewerblichen Immobilien ist sie deshalb deutlich groesser. Mehr zur Bewertungslogik: Immobilienbewertung.

  Wie wirkt sich die Flaeche auf den Kaufpreis aus?

  Ein Unterschied von 20 m2 bei einem Kaufpreis von 5.000 EUR/m2 bedeutet 100.000 EUR Differenz. Grundlage jeder soliden Baufinanzierung ist deshalb die korrekte Flaeche im Kaufvertrag.

  ]]> https://lukinski.de/teilverkauf-wohnung-nachteile-vorteile-kosten-eigentumswohnung-teilkauf/ Fri, 15 Oct 2021 14:45:10 +0000 https://lukinski.de/?p=50014 Teilverkauf Wohnung – Altbauwohnung, Dachgeschosswohnung oder Wohnung mit Terrasse und Grundstück, viele haben insbesondere im Alter ein Problem, die Wohnung wird „zu groß“ und das Geld irgendwie „immer weniger“. Für viele erscheint der Teilverkauf Ihrer Eigentumswohnung sinnvoll. Ein Blick auf die Vorteile, Nachteile und Kosten (inkl. Alternative Hypothekendarlehen). Hier finden Sie außerdem einen Überblick der Teilverkauf Anbieter. Zurück zu Teilverkauf Immobilie.

  „Die Hälfte der Wohnung verkaufen“

  Schnell verkaufen, schnell Geld bekommen, das wollen immer mehr, die im hohen Alter feststellen, dass die eigenen 4-Wände zu groß werden. Egal ob 3-Zimmer-Wohnung, 4-Zimmer-Wohnung oder auch komfortable 5-Zimmer und mehr.

  Wer schnell Geld für die Eigentumswohnung will, der sucht immer häufiger nach „Teilverkauf Wohnung“. Denn man hört von vielen Vorteilen: Schnell, unkompliziert, ohne Bonitätsprüfung. Das stimmt, doch es gibt auch einen Nachteil, das Nutzungsentgelt, welches Sie im Anschluss monatlich zahlen.

  Tipp! Finden Sie den besten Anbieter

  In dieser Übersicht habe ich die bekanntesten Teilverkauf Anbieter für Eigentumswohnungen, Ihre Vorteile, Nachteile und Konditionen verglichen! Einfach, verständlich und übersichtlich:

  • Teilverkauf Anbieter Vergleich

  

  Schnell 10-50% Anteile einer Wohnung verkaufen

  Die verschiedenen Anbieter kaufen Wohnungsanteile zwischen 20% – 50%. Wenn der Verkehrswert Ihrer Eigentumswohnung im 7-stelligen Bereich liegt, können Sie manchmal auch „nur“ 10% der Wohnung verkaufen.

  • Bis 1 Mio. Wert = 10-50%
  • über 1 Mio. Wert = 10-50%

  Hier schematisch dargestellt mit 20% verkauftem Anteil, einer 3-Zimmer Wohnung:

  

  Teilverkauf Eigentumswohnung: Was ist das?

  Starten wir zunächst mit der Definition vom Teilverkauf einer Wohnung.

  Was ist der Teilverkauf einer Wohnung?

  Wie schon zu Beginn beschrieben, verkaufen Sie Wohnungsanteile zwischen 20% – 50%. Die Anteile verkaufen Sie an ein Finanzunternehmen. Damit sind Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus zwei Parteien. Dafür bekommen Sie den anteiligen Kaufpreis schnell überwiesen, unabhängig von Banken / Krediten.

  Schnell Geld, klingt super oder?

  Egal ob verkaufen in Berlin, Hamburg, München, Köln oder auch „kleineren“ Städten, es gibt Vorteile für die schnell Kaufpreiszahlung ohne irgendeine Bonitätsprüfung (vgl. Kredit bei der Bank). Es gibt aber auch Nachteile: Das Nutzungsentgelt und ebenso beim Gesamtverkauf.

  Nutzungsentgelt = Miete für Ihre Wohnung

  Nach Teilverkauf = Sie müssen Nutzungsentgelt zahlen

  Das Finanzunternehmen wird zum Teileigentümer Ihrer Wohnung. Sie bleiben aber alleiniger Nutzer der Wohnung. Deshalb zahlen Sie ab sofort ein monatliches Nutzungsentgelt, quasi „Miete“ für den Teil Ihrer Eigentumswohnung, die Ihnen nicht mehr gehört.

  Dieses Nutzungsentgelt liegt, je nach Anbieter, bei ungefähr ~ 3% p.a. (pro Jahr). Eine einfache, schnelle Berechnung vom Nutzungsentgelt.

  • Nutzungsentgelt (ETW): 3% p.a.

  Formel Nutzungsentgelt (je nach Anbieter) im Monat:

  • Monatliches Nutzungsentgelt = 3% * Kaufpreis (Anteil) / 12
  • = 3% * 100.000 / 12

  Damit zahlen Sie 250 Euro im Monat.

  Nutzungsentgelt bei 100.000 Euro = 250 Euro / Monat

  Wie immer gilt, je nach Anbieter. Alle Anbieter finden Sie hier im Teilkauf Wohnung: Vergleich.

  So refinanziert sich das Finanzunternehmen.

  Nachteil? Nutzungsentgelt vs. Kredit

  Unkompliziert und schnell Geld für die Eigentumswohnung, das ist ein wirklich verlockendes Angebot. Deshalb sollten Sie einen zweiten Blick auf die verschiedenen Teilkauf Angebote für Wohnung werfen.

  Wer auf das wirklich einfache Verkaufsangebot zurückgreift, bekommt schnell Geld. Dafür, zahlen Sie aber – wie gelernt – das monatliche Nutzungsentgelt. Viele nutzen das Angebot, weil Sie glauben, ich bekomme keinen Immobilienkredit, insbesondere im höheren Alter.

  Dabei ist ein Immobilienkredit viel günstiger! Insbesondere zu den derzeitigen Zinsen. Aktuell zahlen Sie hier nur 1% p.a., statt 3% oder mehr, wie beim Teilverkauf.

  Vergleich Teilverkauf / Kredit:

  • Teilverkauf / Monat = 250 Euro
  • Hypohtekendarlehen / Monat = 85 Euro

  Merken Sie sich also, ganz einfach gesagt:

  Immobilienkredite sind (aktuell) 66% günstiger!

  Es lohnt sich also, mit Ihrer Hausbank und vielleicht noch 2, 3 Alternativen zu sprechen.

  Teilverkauf Immobilie: Vorteile, Nachteile, Steuer & Co.

  Lesen Sie hier mehr zum Teilverkauf – Ein Blick auf Nutzungskosten, Vorteile, Nachteile, den Gesamtverkauf, die berechnete Wersteigerung unter Inflation und ein Vergleich, was ist „günstiger“: Teilkauf oder der alternative Immobilienkredit, spezieller das Hypothekendarlehen? Dazu Steuern, Verkauf aus Erbengemeinschaft, Scheidung und vieles mehr. Meine Empfehlungen für Verkäufer!

  • Teilverkauf Immobilie
  • Teilverkauf Anbieter Vergleich

   

  ]]> https://lukinski.de/grundstueck-verkaufen-berlin-bauland-acker-wald-wiese-so-gehts/ Sat, 22 May 2021 14:13:37 +0000 https://lukinski.de/?p=40536 Grundstück verkaufen Berlin – Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen oder denken über die Veräußerung nach? In diesem Ratgeber lernen Sie den kompletten Ablauf kennen – von der Vorbereitung über die Vermarktung bis zum Notartermin. Plus: konkrete Bodenrichtwerte je Bezirk, Bewertungsmethoden, GRZ/GFZ-Rechenbeispiel, Steuerfallen (Spekulationsfrist, gewerblicher Grundstückshandel) und die wichtigsten Unterschiede zwischen Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland, Acker und Wald. Mehr zum Thema Steuern in Deutschland. Erfahrung haben die wenigsten Verkäufer – viele werden durch ein Erbe unerwartet zum Eigentümer.

  Grundstücksverkauf Berlin: Marktüberblick

  Berlin ist einer der dynamischsten Grundstücksmärkte Europas. Über die vergangene Dekade haben sich Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt nahezu verdreifacht – ein direkter Treiber für die Nachfrage nach Bauland. Investoren, Family Offices, Bauträger und ausländische Kapitalgeber suchen kontinuierlich Entwicklungsflächen, von Charlottenburg über Prenzlauer Berg bis ins Berliner Umland nach Brandenburg.

  Warum Berliner Grundstücke gefragt sind

  • Anhaltender Bevölkerungszuzug – mehr als 3,7 Mio. Einwohner, Tendenz steigend
  • Wohnraumknappheit – Neubaubedarf weit über dem Fertigstellungs-Ist
  • Internationale Investoren – Berlin als sicherer Hafen im EU-Raum
  • Heterogene Lagen – vom Luxussegment Grunewald/Dahlem bis zur Aufwertungslage
  • Brandenburger Speckgürtel – Pendlerverträglichkeit treibt Umlandpreise

  Bodenrichtwerte Berlin: Spannen pro Bezirk (Orientierung)

  Die Bodenrichtwerte (BRW) variieren in Berlin extrem. Hier eine grobe Orientierung typischer Spannen für Wohnbauland in mittlerer bis guter Lage – belastbar wird der Wert immer erst durch den aktuellen Auszug aus dem Geoportal Berlin (FIS-Broker) plus individuelle Lagebewertung:

  Bezirk / Lage	Bodenrichtwert-Spanne (Wohnbauland, €/m²)	Charakteristik
  Mitte (Tiergarten, Mitte)	3.500 – 9.000+	Top-Lagen, Verdichtung
  Charlottenburg-Wilmersdorf	2.500 – 7.500	etabliert, kaufkräftig
  Friedrichshain-Kreuzberg	2.500 – 6.500	hohe Nachfrage, Hype
  Pankow (Prenzlauer Berg, Weißensee)	1.500 – 5.500	Aufwertung anhaltend
  Tempelhof-Schöneberg	1.800 – 4.500	solide, gemischt
  Steglitz-Zehlendorf (Dahlem, Grunewald)	2.000 – 8.000+	Villenlagen Premium
  Treptow-Köpenick	800 – 2.500	Wasserlagen Aufschlag
  Lichtenberg	700 – 2.200	Entwicklungslage
  Marzahn-Hellersdorf	400 – 1.200	günstig, Plattenbau-Umfeld
  Spandau, Reinickendorf	500 – 1.800	Stadtrand, gemischt
  Brandenburger Umland (~30 km)	80 – 600	Speckgürtel, Pendler

  Wichtig: Der BRW ist eine Orientierung, kein Verkaufspreis. In nachgefragten Mikrolagen werden BRW oft um 20–40 % überschritten – in problematischen Lagen entsprechend abgeschlagen. Mehr dazu: Bodenrichtwert Berlin.

  Direktverkauf ohne Makler: Wir kaufen an

  Bevor wir in den Ablauf einsteigen: Wir suchen kontinuierlich Grundstücke und kaufen direkt – ohne Makler, ohne Provisionen, ohne Umwege. Bebaut, unbebaut, Bauland, Acker und Wald. Speziell Berlin und Umland (~100 km, MVP, Brandenburg).

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  Grundstücksarten: Was verkaufen Sie wirklich?

  Die Grundstücksart ist der primäre Werttreiber – noch vor der Lage. Zwischen reinem Ackerland und voll erschlossenem Bauland im selben Bezirk liegen oft Faktor 50 bis 200 im €/m²-Preis.

  Wertspannen nach Grundstückstyp

  Typ	Bebaubarkeit	Typischer Preisanteil ggü. Bauland	Wer kauft?
  Bauland (erschlossen, B-Plan)	sofort bebaubar	100 % (Referenz)	Bauträger, Investoren, Selbstnutzer
  Rohbauland (B-Plan, nicht erschlossen)	nach Erschließung	60–80 %	Projektentwickler
  Bauerwartungsland	mittelfristig wahrscheinlich	20–50 %	spekulative Investoren
  Agrarfläche / Acker	nicht bebaubar	1–5 %	Landwirte, Agrarinvestoren
  Waldgrundstück	nicht bebaubar	2–8 %	Forstinvestoren, Jagd
  Grünland / Wiese	nicht bebaubar	1–4 %	Landwirte, Liebhaber

  Detailseiten: Agrarfläche verkaufen · Waldgrundstück verkaufen.

  Insider-Hebel: Bauerwartungsland → Bauland

  Wenn ein Bauerwartungsland-Status durch Aufstellung eines Bebauungsplans in echtes Bauland überführt wird, kann sich der Wert verdrei- bis verzehnfachen. Wer ein solches Grundstück verkauft, sollte vor dem Verkauf prüfen lassen, ob eine Bauvoranfrage stellbar ist – ein positiver Bauvorbescheid hebt den Verkaufspreis oft um 15–30 %.

  Grundstückswert ermitteln: Methoden & Rechenbeispiel

  Drei Bewertungsverfahren sind in der Praxis relevant – je nach Grundstückstyp das passende:

  Die drei Bewertungsmethoden

  1. Bodenrichtwert-Verfahren – Standard für unbebaute Grundstücke. BRW × Fläche, korrigiert um Lage-, Zuschnitts- und Erschließungsfaktoren.
  2. Vergleichswertverfahren – Auswertung tatsächlicher Verkaufsfälle ähnlicher Grundstücke. Belastbar bei homogenen Lagen.
  3. Residualwertverfahren – Standard bei Bauland für Investoren. Erlös aus dem fertigen Bauprojekt minus Bau-, Planungs-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten = maximal zahlbarer Grundstückspreis.

  GRZ und GFZ: Die zwei Zahlen die Investoren rechnen

  Bei Bauland ist nicht die Quadratmeterzahl entscheidend, sondern was darauf gebaut werden darf. Diese zwei Kennzahlen aus dem Bebauungsplan bestimmen den Wert:

  • GRZ (Grundflächenzahl) – Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche. GRZ 0,4 = 40 % der Fläche darf bebaut werden.
  • GFZ (Geschossflächenzahl) – Verhältnis der Gesamt-Geschossfläche zur Grundstücksfläche. GFZ 1,2 auf 1.000 m² = 1.200 m² Geschossfläche zulässig.

  Rechenbeispiel: Grundstück in Pankow

  Annahmen: 1.000 m² Bauland in mittlerer Lage Pankow, BRW 1.500 €/m², GFZ 1,2, erzielbarer ETW-Verkaufspreis 5.500 €/m².

  Position	Wert
  Bodenrichtwert-Ansatz (1.000 × 1.500 €)	1.500.000 €
  Realisierbare Geschossfläche (1.000 × 1,2)	1.200 m²
  Vermarktbare Wohnfläche (≈ 80 %)	960 m²
  Brutto-Verkaufserlös ETW (960 × 5.500 €)	5.280.000 €
  Bau- & Nebenkosten (≈ 3.000 €/m² WF)	– 2.880.000 €
  Vermarktung, Finanzierung, Marge (≈ 20 %)	– 1.056.000 €
  Residualwert (max. Grundstückspreis)	≈ 1.344.000 €

  Erkenntnis: Der Investor kann hier weniger zahlen als der reine BRW-Ansatz suggeriert – weil die GFZ die Wertobergrenze setzt. Bei höherer GFZ (1,8 statt 1,2) wäre der Residualwert deutlich höher als der BRW. Genau hier verlieren Privatverkäufer Geld: Sie verhandeln auf Basis BRW, der Investor rechnet residual.

  Wertfaktoren-Checkliste

  • Makrolage – Bezirk, Verkehrsanbindung, soziales Umfeld
  • Mikrolage – Straße, Nachbarschaft, Lärm, Aussicht
  • Größe und Zuschnitt – Tiefe, Front, Eckgrundstück
  • Erschließung – Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Glasfaser
  • Bodenbeschaffenheit – Tragfähigkeit, Grundwasserspiegel
  • Altlasten – Kontaminationen, Kampfmittel (Berlin: relevant!)
  • Rechte Dritter – Wegerechte, Leitungsrechte, Erbbaurecht
  • Bebaubarkeit – B-Plan, GRZ, GFZ, Geschossigkeit, Dachform
  • Denkmalschutz / Ensembleschutz – wertmindernd oder fördernd
  • Bodenrichtwert als Korridor

  Steuern beim Grundstücksverkauf: Was Verkäufer wissen müssen

  Der häufigste teure Fehler: Verkäufer rechnen netto, das Finanzamt sieht das anders. Drei Themen sind kritisch.

  Spekulationssteuer (10-Jahres-Frist)

  Privatverkäufe von Grundstücken aus dem Privatvermögen sind nach Ablauf von 10 Jahren ab Anschaffung steuerfrei. Innerhalb der 10 Jahre wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis ~45 % + Soli) versteuert. Bei einem Gewinn von 500.000 € können das schnell 200.000 € Steuer sein.

  • Stichtag – Datum des Notarvertrags Kauf vs. Verkauf, nicht Übergabe
  • Geerbte Grundstücke – die Frist des Erblassers wird übernommen
  • Ausnahme Eigennutzung – greift bei Grundstücken praktisch nie (gilt bei selbstgenutzten Häusern)

  Gewerblicher Grundstückshandel: Die 3-Objekt-Grenze

  Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte (Grundstücke / Immobilien) veräußert, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Konsequenz: Gewerbesteuer, keine 10-Jahres-Frist mehr, Veräußerungsgewinne immer voll steuerpflichtig. Wer mehrere Berliner Grundstücke veräußern will, sollte zwingend vorher mit Steuerberater oder Immobilienanwalt sprechen.

  Grunderwerbsteuer Berlin

  Berlin erhebt 6 % Grunderwerbsteuer – einer der höchsten Sätze in Deutschland. Zahlt der Käufer, beeinflusst aber die Verhandlung: Käufer kalkulieren netto, hohe GrESt drückt das maximale Gebot.

  Verkauf in 3 Phasen: Vorbereitung, Vermarktung, Kaufabschluss

  Der https://ihrhausverkauf.de/?p=9683 Wohnungsbewertung – Sie haben eine Eigentumswohnung wie beispielsweise eine Maisonettewohnung, Etagenwohnung oder auch ein Apartment und möchten wissen, was sie wert ist? Natürlich können Sie mit dieser Frage sofort zu einem Gutachter und/oder Makler gehen. Die genaue Wertermittlung wird allerdings spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Auch bei einer Beleihung – etwa weil Sie eine weitere Immobilie kaufen wollen – sollte der Wert schon sehr genau ermittelt werden. Dann kommt der Fachmann ins Spiel. Wertfaktoren, Lage, Ausstattung, Verkehrswert, realistischer Preis: So können Sie Ihre Immobilie bewerten und Sie vermeiden Fehler beim Wohnungsverkauf. Sie wollen jetzt verkaufen? Lesen Sie mehr Tipps zu Steuern, Ablauf & Co. unter Wohnung verkaufen.

  Was beeinflusst den Wert einer Wohnung?

  Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Bleiben wir aber zunächst bei sogenannten „Pi-mal-Daumen-Wert“, also einer sehr groben Wertermittlung. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

  Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:

  • Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
  • Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
  • Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

  Tipp! Wer sich bei Kriterien zu entsprechenden Wohnungsformen nicht sicher ist findet hier einen Überblick mit Definitionen und Eigenschaften: Wohnungstypen A – Z.

  Lage, Lage, Lage: Wertsteigerung und Verkaufsargument

  Damit sind all die Dinge gemeint, die Sie zwar sehen, aber nicht unmittelbar in einen Geld- oder anderen Wert übersetzen können. Allen voran ist damit zum Beispiel die sogenannte Mikro- und Makrolage der Wohnung gemeint, also der Blick aufs unmittelbare und regionale Umfeld. Ob Ihre Wohnung an einer verkehrsbelasteten Straße oder in einer stillen Vorstadt liegt, ob das Umfeld Ihrer Wohnung eher bürgerlich oder sozial benachteiligt ist – all diese „weichen“ Gegebenheiten beeinflussen den Wert Ihrer Wohnung.

  Harte Fakten: Infrastruktur und Ausstattung

  Zu den „harten“ Faktoren der Mikrolage zählen wiederum die Nähe zu Ärzten, öffentlichen Einrichtungen oder Kulturstätten. Denn hier lassen sich die Gegebenheiten zumindest in Entfernungen und Anzahl der vorhandenen Einrichtungen messen. Grundsätzlich gilt hier:

  Je näher dran am öffentlichen Leben, desto wertsteigernder wirken sich diese Faktoren aus.

  Pluspunkte bringt auch – und das sicher in zunehmendem Maße – die Nähe Ihrer Wohnung zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Schließlich gewinnen Bus und Bahn in Stadt und Land im Rahmen der Klimadiskussion an Bedeutung. Sicherlich: auch das Vorhandensein von eigenen Autostellplätzen oder gar einer Tiefgarage macht sich positiv im Wohnungswert bemerkbar.

  Wertminderungs- oder Steigerungsfaktor

  Eines ist diesen Kriterien gemeinsam: Sie lassen sich nicht oder nur sehr schwer in harte Währung umrechnen. Einen exakten Wertminderungs- oder Steigerungsfaktor gibt es hier nicht. Das gilt um Grunde auch für die Makrolage der Wohnung. Also die Lage der Wohnung in einer größeren geographischen Region bzw. einem Stadtteil bei größeren Städten. Selbst wenn allgemein Wohnungen in Süddeutschland als teurer im Gegensatz zum Norden gelten, ist eine schicke Wohnung in Hamburg Winterhude oder der HafenCity allemal mehr Wert als beispielsweise in Göggingen bei Augsburg. Eine Wohnung – beispielsweise in Essen – ist in südlichen Stadtteilen durchschnittlich viel teurer als im Norden.

  Checkliste: Wohnung bewerten für den Verkauf

  Wichtig beim Wohnungsverkauf:

  1. Nehmen Sie ich Zeit für die Vorarbeit
  2. Präsentieren Sie die Wohnung professionell
  3. Nutzen Sie unseren Service, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

  

  Vergleichswerte und Quadratmeterpreise

  Bei der Wohnungsbewertung nehmen wir die lokalen Quadratmeterpreise in den Vergleich auf. Aus bundesweiten und insbesondere regionalen Datenbanken ermitteln wir vergleichbare Wohnobjekte und deren Verkaufspreise.

  Der branchenübliche und regional erzielte Quadratmeterpreis wird beim Vergleichswertverfahren auf Ihre Eigentumswohnung umgelegt. Damit erhalten Sie eine realistische Verkaufspreisschätzung für Ihre Wohnung. Neben den Vergleichsmerkmalen wie Lage und Größe der Wohnung, gehen auch individuelle Ausstattung in die Immobilienwertermittlung ein. So können Wintergärten oder eine hohe Energieeffizienz den Preis deutlich erhöhen. Doch auch Bauschäden, anstehende Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen werden bei der Preisermittlung berücksichtigt.

  Immobilien Preise in Deutschland

  Hier finden Sie eine Auswahl der größten Deutschen Städte mit Informationen zu Kaufpreisen, Vergleichen und Entwicklung von Wirtschaft und Infrastruktur im Überblick:

  • Preise Berlin
  • Preise Düsseldorf
  • Preise Frankfurt
  • Preise Köln
  • Preise Hamburg
  • Preise Hannover
  • Preise München
  • Preise Stuttgart
  • Überblick: Immobilien Statistik

  Kriterien bei der Wertermittlung

  Weitere Kriterien bei der Ermittlung Ihres Immobilienwerts beinhalten allgemeine Informationen zum Immobilienobjekt wie Etage, Zimmer und Ausstattung.

  Hier ein Überblick:

  1. Baujahr des Objekts
  2. Wohnetage
  3. Anzahl und Größe der Zimmer
  4. Balkon, Terrasse, Loggia und Wintergärten
  5. Gemeinschaftseigentum
  6. Vermietete Wohnungen

  Baujahr des Objekts

  Bei Altbauten (Baujahr vor 1945) erhöht eine Sanierung von Altbau den Verkaufswert. Der Preis für Wohnungen in gut erhaltenen oder sanierten Altbauten liegt häufig über dem lokalen Durchschnittspreise. Auch Neubauwohnungen sind grundsätzlich höher zu bewerten. Viele Wohnungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren müssen jedoch häufig mit Preisabschlägen rechnen, wenn eine besonders schlechte Bausubstanz festgestellt wird.

  • Kaufpreisminderung oft bei 60er / 70er Bauten

  Wohnetage: Erdgeschoss, Penthouse & Fahrstuhl

  Je höher die Wohnung im Gebäude liegt, desto höher ihr Preis. Erdgeschosswohnungen werden weniger nachgefragt und ihr Preis kann bis zu 30 Prozent unter dem Durchschnittswert rangieren. Ist die höher gelegene Wohnung zudem mit einem Fahrstuhl erreichbar, vergrößert sich auch der Kreis der potenziellen Kaufinteressenten.

  -30% für Erdgeschosswohnungen

  Aus eigener Erfahrung sind Immobilienkäufer insbesondere bei Penthouse und Loft Wohnungen oft „spontan verliebt“. Der Kaufpreis darf hier definitiv leicht über dem Verkehrswert liegen. Bei entsprechendem Ausbau des Dachgeschosses mit Freifläche, kommen zusätzliche, wertsteigernde Faktoren hinzu.

  Ebenso entscheidend, je höher die Eigentumswohnung, desto eher muss ein Fahrstuhl eingebaut sein. Wohnungen ohne Fahrstuhl schrecken heutzutage viele Käufer ab, insbesondere in den Innenstädten der Metropolen, die viele alternative Immobilienangebote haben.

  • Erdgeschoss bis zu -30% vom Verkehrswert
  • Loft / Penthouse erhöhen den Kaufpreis
  • Wichtig: Fahrstuhl Einbau

  Anzahl und Größe der Zimmer

  Gezählt werden Räume mit mindestens zehn Quadratmetern. Sind es weniger, werden die Räume als halbe Zimmer bewertet. Küche und Bad werden nicht mitgezählt. Grundsätzlich gilt, dass Wohnungen mit vielen Räumen auch mit einem höheren Quadratmeterpreis bewertet werden.

  Aus Erfahrung zählt vor allem die Anzahl der Schlafzimmer. Insbesondere bei Luxusimmobilien muss die Anzahl der Schlafzimmer ausreichend sein. Selbst Singles legen hier Wert darauf, dass ausreichend Kapazitäten vorhanden sind, ob sie nach dem Kauf benötigt werden oder nicht.

  Anzahl:

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Bad / Bäder
  • Küche, begehbare Küche
  • Arbeitszimmer
  • Begehbarer Kleiderschrank
  • Flur / Foyer

  Balkon, Terrasse, Loggia und Wintergärten

  Plätze zum Ausruhen und Entspannen sind oft gesucht und so erhöhen diese zusätzlichen Merkmale den möglichen Verkaufspreis der Wohnung. Sie gehen mit 25 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. In besonders vorteilhaften Wohnlagen oder bei sehr aufwendiger Gestaltung können sie mit bis zu 50 Prozent als Wohnfläche berücksichtigt werden.

  Gemeinschaftseigentum

  Aufzüge, Treppenhäuser, Dächer, Türen, Heizungs- und Versorgungsleitungen können sehr attraktives Gemeinschaftseigentum darstellen. Sind die Außenanlagen besonders gepflegt oder stehen sinnvolle Gemeinschaftsräume zur Verfügung, steigt auch der der Marktwert der Wohnung.

  Gepflegtes Gemeinschaftseigentum lässt den Wert des Objekts steigen

  Vermietete Wohnungen

  Kann der künftige Käufer nicht direkt in das neue Eigentum einziehen, wirkt sich dies häufig unvorteilhaft auf den Kaufpreis aus. Allerdings werden gut vermietete Objekte ebenfalls auf dem Markt gesucht. Investoren berücksichtigen dabei die zu erwartende Rendite des Objekts. Auch in diesen Fällen können wir Ihnen bei einer Bewertung Ihrer ETW entscheidend weiterhelfen.

  Wohnungsbewertung online

  Wohnungsbewertung online? Viele nutzen Immobilien Portale für die Bewertung Ihrer Wohnung – doch macht das Sinn? Ein Algorithmus kann den Zustand Ihres Objektes nie so genau einschätzen, wie das menschliche Auge. Wenn Sie Ihre Online Bewertung online als PDF kostenlos generieren, bekommen Sie eine Standardauswertung anhand von wenigen Parametern.

  Das ist keine fundierte Bewertung! Denn hier werden nie alle Zustände im Detail erfragt. Dazu gehören wie oben beschrieben ua.:

  • Objektdaten der Wohnung
  • Ausstattung des Innenbereichs
  • Bauzustand und Anlagen
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Individuelle Objektkriterien Ihrer Wohnung
  • Stadtteil und lokale Anbindung (Schule, Supermarkt, etc.)

  Wenn Sie eine Online Bewertung durchführen, werden Sie beispielsweise auch schnell feststellen, dass viele Portale bei der Wohnungsbewertung auch Fragen nach dem Grundstück stellen: Macht das Sinn? Nein. Deshalb geben Ihnen solche standardisierten Abfragen auch in der Regel keine relevanten Ergebnisse, die Sie für der Verkauf Ihrer Wohnung verwenden können.

  Verkaufen? Wir geben Ihnen eine klare Einschätzung: Kontakt

  Bewertung mit einem erfahrenen Immobilienmakler

  Als Immobilien Team mit regionalen Wurzeln können wir Ihnen nur wärmsten empfehlen, Ihre Bewertung bei einem Immmobilienmakler des Vertrauens einzuholen. Hier werden Ihnen wirklich wichtige Fragen gestellt, sie bekommen eine kostenlose und fundierte Einschätzung Ihrer Eigentumswohnung anhand von wirklich Markt-relevanten Bewertungskriterien.

  Eine einfache Online Bewertung, wie sie auf vielen Immobilienportalen angeboten wird, kann Ihnen einen Einblick geben, doch keine fundierte Analyse für den Verkauf Ihrer Wohnung.

  Statistik Deutschland: Quadratmeterpreise

  Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter). Mehr Zahlen, Fakten und die Immobilienpreisentwicklung finden Sie unter: Immobilien Statistik.

  1. München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
  2. Stuttgart (Baden-Württemberg) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
  3. Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
  4. Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
  5. Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²

  

  Was sind „harte“ Kriterien bei der Wertermittlung?

  Halten wir uns daher an die im strengen Sinne harten Kriterien bei der Wertermittlung einer Wohnung. Und dabei an diejenigen, an die Sie als Bürger in der Regel auch einfach herankommen.

  Bevor wir sie uns genauer anschauen, hier die wichtigsten „harten“ Kriterien zusammengefasst:

  • Haushaltseinkommen des Standortes
  • Anzahl und Attraktivität der Arbeitgeber
  • Wirtschaftliche Stabilität im Land

  Haushaltseinkommen des Standortes

  Da ist zum Beispiel das Haushaltseinkommen einer Stadt oder eines Stadtteils. Einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen Höhe des Haushaltseinkommens und Wohnungswert gibt es zwar nicht, aber ein hohes Einkommen lässt einen hohen Lebensstandard, eine hohe Kaufkraft und auch eine gewissen Attraktivität der Lage erwarten.

  Anzahl und Attraktivität der Arbeitgeber

  Weist das Wohnumfeld – in diesem Fall auch durchaus regional gesehen – eine hohe Anzahl verschiedener attraktiver Arbeitgeber aus, beeinflusst dieses harte Kriterium ebenfalls positiv den Wohnungswert. Schließlich darf man davon ausgehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Umfeld recht hoch ist und damit auch der Wert des Angebots (Wohnung).

  Wirtschaftliche Stabilität im Land

  Zu den harten Kriterien, die unabhängig von der Lage der Wohnung sind, gehört auch die grundsätzliche wirtschaftliche Stabilität im Land. Der Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung – auch Konjunktur genannt – beeinflusst spürbar die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch den Preis.

  Verfahren zur Wertermittlung

  Eine Immobilie ist so viel wert, wie andere bereit sind, dafür zu bezahlen – das ist das Grundprinzip des Immobilienmarktes. Natürlich ist es für den Kaufpreis eines Hauses oder Wohnung von Bedeutung, wie hoch die Kosten für Bau und Ausbau waren. Aber wenn sich für eine Luxusvilla oder Luxuswohnung zu einem Preis, der angesichts der Baukosten angemessen wäre, kein Käufer findet, ist der Wert leider trotzdem geringer. Das gilt allerdings auch umgekehrt!

  Eine „verwohnte“ Wohnung in einem ansonsten passablen Haus, die aber in einer gefragten Umgebung liegt, erzeugt eine hohe Nachfrage und damit einen hohen Preis. Mit diesem sogenannten „Vergleichswertverfahren“ können Sie sogar selbst einen annähernden Wert Ihrer Wohnung ermitteln. Vergleichbar im Sinne des Vergleichswertverfahrens wäre ein ähnliche Wohnung in unmittelbarer Umgebung.

  Dazu sollte dann allerdings das wertgebende „Beispiel“ der Nachbarwohnung auch einigermaßen aktuell sein. Ein Wert, der vor – sagen wir – zehn Jahren erzielt wurde, gibt auch die Marktlage von vor zehn Jahren wieder.

  Beachten Sie: Jedes der drei Verfahren wird in der Regel zu einem anderen Ergebnis kommen!

  Rechenbeispiel Vergleichswert

  Einfach erklärt: Für die Berechnung Immobilienvergleichswerts setzen wir beispielhaft zwei Immobilien ins Verhältnis. Anhand der Informationen zu Kaufpreis und Gesamtwohnfläche können wir dann den verhältnismäßigen Kaufpreis für Ihre Immobilie errechnen.

  Angaben der zu bewertenden Immobilie:

  • Fläche der zu bewertenden Immobilie: 200 Quadratmeter
  • Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie: ?

  Angaben der Vergleichsimmobilie:

  • Fläche der Vergleichsimmobilie: 100 Quadratmeter
  • Kaufpreis Vergleichsimmobilie: 300.000 Euro

  Ertragswert: Bodenwert, Mietertrag & Zins

  Bei vermieteten Immobilien steht in der Regel das „Ertragswertverfahren“ im Mittelpunkt der Wertermittlung. Herangezogen zur Bewertung werden hier neben dem Bodenwert der Immobilie auch der Mietertrag und der sogenannte Liegenschaftszins der Immobilie.

  Vergleichswertverfahren & Sachwertverfahren

  Für die selbstgenutzte Wohnung wird neben dem Vergleichswertverfahren ansonsten auch gerne – zumal bei Luxusanlagen – das „Sachwertverfahren“ angewandt. Im Vordergrund steht hier der Sachwert der baulichen Anlagen, der sich u.a. aus dem Kubikmeterpreis des Baukörpers und einem Baupreisindex ergibt.

  Beide letztgenannten Verfahren sind in jedem Fall für eine sehr genaue Wertermittlung Ihrer Wohnung geeignet, aber letztlich nur vom Fachmann anwendbar. Letztlich hat auch nur ein erfahrener Makler den Überblick über die Marktlage beim Vergleichswertverfahren.

  Beide Verfahren dienen einer genaueren Ermittlung des Immobilienwerts

  Das ist ganz normal, denn die zu Grunde liegenden Parameter der Bewertung sind anders. Ihr Makler als Immobiliensachverständiger wird Ihnen dann erklären, welcher Wert für Sie bzw. Ihre Ziele der richtige ist.

  Kosten einer Wohnungsbewertung

  Für die Kalkulation wird zunächst eine grobe Bewertung vorgenommen. Der Preis für die finale Bewertung orientiert sich demnach, in den meisten Fällen, am geschätzten Wert der zu bewerteten Immobilie.

  Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.500 Euro rechnen. Bei Luxusimmobilien oder Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

  • Unter 150.000 Euro Wert, circa 1.500 Euro
  • Über 1.000.000 Euro Wert, ,circa 3.000 Euro

  Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

  Fazit zur Wohnungsbewertung – Checkliste

  Der Vergleich des Wertes einer Wohnung in Ihrer Nachbarschaft bietet Ihnen einen sehr guten ersten Anhaltspunkt für die Wertermittlung Ihrer eigenen Wohnung.

  Wertsteigernd sind grundsätzlich folgende Faktoren:

  • Die Lage Ihrer Wohnung in einer attraktiven Wohnlage
  • Die Lage innerhalb eines Ballungsgebietes bzw. die Nähe zu Oberzentren
  • Eine ruhige innerstädtische Lage, gerne auch sehr zentral in der Stadt
  • Gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr
  • Kurze Wege zu Supermärkten, Ärzten, Apotheken, Behörden
  • Ein gepflegtes Wohnumfeld
  • Der gute Zustand von Gemeinschafseinrichtungen im Haus
  • Ein hoher Pflegegrad Ihrer Wohnung
  • Eine Aufzuganlage
  • Stellplätze bzw. Tiefgarage
  Eine Sache für Experten: die Wertermittlung Ihrer Wohnung

  Unterlagen zur Wertermittlung

  Die genaue Ermittlung des Wohnungswertes bezieht also eine Menge an Rahmenbedingungen mit ein. Auch wenn Sie aktuell keinen Verkauf Ihrer Wohnung im Blick haben, sollten Sie für eine genaue Wertermittlung einige grundlegende Unterlagen zusammenstellen. Sie helfen dem Makler bei einer genauen Begutachtung und schaffen bei möglichen späteren Käufern eine solide Vertrauensbasis.

  Zu den wichtigen Unterlagen gehören:

  1. Grundbuchauszug
  2. Teilungserklärung
  3. Grundriss
  4. Protokolle der Eigentümerversammlung
  5. Wohngeldabrechnung der letzten drei Jahre
  6. Übersicht über die Instandhaltugnsrücklage
  7. Nachweis über Versicherungen
  8. Energieausweis
  9. Kopie vom Mietvertrag, falls Ihre Wohnung vermietet ist

  Auch wenn der Energieausweis immer für das gesamte Haus, in dem die Wohnung liegt, ausgestellt wird, läßt dieser Ausweis unmittelbare Rückschlüsse auf den energetischen Zustand der Wohnung zu. Darum sollte der Ausweis bei keiner Wertermittlung fehlen.

  Bei den Versicherungen sind nur die Policen wichtig, die die eigentliche Bausubstanz sichern. Also Feuer- bzw. Gebäudeversicherungen. Da die Wohnung in der Regel Teil eines Mehrfamilienhauses ist, muss eine Policenkopie meist über den Verwalter bei der Versicherungsgesellschaft eingefordert werden. Die Versicherung Ihrer Hausrats ist kein Bestandteil bei der Wertermittlung!

  Fehler vermeiden bei der Wertermittlung

  Bei der Wertermittlung von Wohnungen sind emotionale Bindung und Zeitdruck häufige Fehlerquellen. Die emotionale Verbundenheit der Eigentümer kann dazu führen, den Wert der Wohnung unbewusst zu überschätzen. Unter Zeitdruck tendiert man eher dazu, den Preis zu niedrig anzusetzen, um einen schnellen Verkauf zu erreichen. Daher ist es ratsam, den Wohnungswert auch ohne konkrete Verkaufsabsichten ermitteln zu lassen. Das Vergleichswertverfahren, basierend auf vergleichbaren Wohnungen im unmittelbaren Wohnumfeld, kann fehleranfällig sein, wenn man sich auf subjektive Einschätzungen von Nachbarn, Freunden oder Anzeigen verlässt.

  Diese Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden:

  • Überschätzung des Wertes aufgrund emotionaler Bindung
  • Zu niedrig angesetzter Preis aufgrund von Zeitdruck
  • Fehlerhaftes Vergleichswertverfahren aufgrund von subjektiven Meinungen

  Makler oder Gutachter für Ermittlung beauftragen?

  Wer ist bei der Wertermittlung Ihrer Wohnung der Richtige? Ein Makler oder ein Gutachter? Die Antwort auf diese grundlegende Frage hängt ab vom Ziel, daß Sie mit er Wertermittlung verfolgen.

  Einen Gutachter oder Sachverständigen benötigen Sie immer dann, wenn das Wertgutachten für Gerichten Bestand haben muss – etwa bei einer Scheidung. Wann ein Immobilien Wertgutachten sinnvoll ist und was es kostet, erfahren Sie in unserem Ratgeber.Noch eine Stufe höher ist das Gutachten durch einen „staatlich anerkannten Immobiliengutachter“ zu bewerten. Dann ist das Wertgutachten bei allen Behörden akzeptiert. Ganz gleich, für welchen dieser beiden Wege Sie sich entscheiden: diese Gutachten kosten Geld. Einen eigentlichen Qualitätsunterschied oder gar die Erzielung verschiedener Werte gibt es bei beiden Gutachtern nicht.

  Zusammengefasst:

  • Wahl zwischen Makler und Gutachter abhängig vom Verfolgten Ziel der Wertermittlung
  • Gutachter/Sachverständiger für rechtlich bindende Wertgutachten, z.B., bei Scheidung
  • Staatlich anerkannter Immobiliengutachter für allgemeine Akzeptanz bei Behörden
  • Keine Qualitätsunterschiede zwischen Gutachtern in Bezug auf den ermittelten Wert

  Fazit: Wohnungsbewertung

  Der Wert einer Immobilie, also auch Ihrer Wohnung, kann anhand von verschiedenen Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Ebenso zahlreich wie die Möglichkeiten sind auch die Ergebnisse, denn stets werden Sie ein anderes Ergebnis erhalten. Dies ist ganz normal und richtig, da jeder Wertermittlungsverfahren auf einem anderen Ansatz beruht. Wichtig: Eine Onlinebewertung geht hauptsächlich von dem Standort des Grundstücks aus und erfasst meist nur unzureichend den tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Daher kann eine Onlinebewertung tendenziell nur einen zu optimistischen Immobilienwert auswerfen.

  Sie wollen verkaufen? Lesen Sie mehr Tipps zu Steuern, Ablauf & Co. unter Wohnung verkaufen.

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