Kaufmännische Prüfung vor dem Immobilienkauf: Mietverträge, Betriebskosten, Instandhaltung & Co! – Haus und Wohnung bewerten

Kaufmännische Prüfung vor dem Immobilienkauf – Bevor Sie in eine Immobilie investieren, gilt es diese kaufmännisch zu prüfen, um dann einen realistischen Kaufpreis zu kalkulieren. Hierfür fallen vor allem die Betriebskosten, Kosten der Instandhaltung, so wie Mietverträge und -Rückstände ins Gewicht. Erfahren Sie hier, auf welche Kriterien es bei der kaufmännischen Prüfung ankommt.

Kaufmännische Prüfung: Kaufpreis kalkulieren

Wenn Sie also eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, sollten Sie vorab diese prüfen. Hierfür gehen Sie in zwei Schritten vor:

  1. Kaufmännische Prüfung
  2. Technische Prüfung

Um den Kaufpreis zu kalkulieren, sollten Sie vorab alle negativen Punkte aufschreiben. Diese brauchen Sie nicht nur für die Kaufpreis-Kalkulation, sondern auch für die späteren Kaufpreis-Verhandlungen mit dem Verkäufer. Dies sind die wichtigen, allgemeinen Punkte, die bei jeder kaufmännischen Prüfung einer Immobilie anstehen.

Mietvertrag, Mietrückstand und -Minderung

Sollten Sie eine unvermietete Immobilie für den Eigennutz erwerben, dann sind diese Punkt eher weniger wichtig für Sie. Ist Ihre Immobilie jedoch noch vermietet oder möchten Sie diese als Kapitalanlage erwerben, sollten Sie sich neben der Kaution, auch über jegliche Besonderheiten und individuellen Abmachungen in den Mietverträgen notieren.

  • Können alle laufenden Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?
  • Gibt es eine Kaution, die vereinbart wurde?
  • Welche Besonderheiten wurden in den Mietverträgen vereinbart?

Auch Mietminderungen und -Erhöhungen sind für die kaufmännische Prüfung wichtig und sollten hierfür zur Kenntnis genommen werden.

Nicht umlagefähige Betriebskosten: Checkliste

Manche Betriebskosten können Sie auf Ihre Mieter umlegen, einige jedoch auch nicht. Vor allem Kosten für die Hausverwaltung und Instandhaltung, so wie Abschreibungen sind stets vom Vermieter zu tragen.

Gibt es nicht umlagefähige Kosten?

Hier ein paar Beispiele:

  • Kosten für Hausverwaltung
  • Kosten für Instandhaltung
  • Kosten für Instandsetzung
  • Abschreibungen
  • Rücklagen

Vor allem Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen, die der Instandhaltung der Immobilie dienen, können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Instandhaltung: Hausgeldrückstände & anstehende Sanierungen

Auch die Instandhaltung ist ein wichtiges Kriterium bei der kaufmännischen Prüfung. Hierfür empfehlen wir Ihnen die Instandhaltungsrücklage anhand der letzten Hausgeldabrechnung zu checken, in dem Sie sich die letzte Hausgeldabrechnung geben lassen. Rechnen Sie hier mit einem typischen Mittel um 1 Euro +/- 20 Cent pro Quadratmeter. Anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen finden Sie in der Beschlusssammlung.

Hierauf sollten Sie also unbedingt achten:

  • Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Höhe der vorhandenen Hausgeldrückstände
  • Prüfung der Beschlusssammlung

Checkliste: Kaufmännische Prüfung

Hier noch einmal zusammengefasst, die – typischen – 11 Prüfpunkte in Kurzform:

  1. Können Sie alle laufenden Betriebskosten auf Ihre/n Mieter umlegen?
  2. Ist eine Kaution vereinbart wurden?
  3. Gibt es Besonderheiten in den Mietverträgen?
  4. Sind derzeit offene Mietrückstände vorhanden?
  5. Sind aktive Mietminderungen vorhanden?
  6. Wann sind die letzten Mieterhöhungen durchgeführt wurden?
  7. Wie viel Miete ließe sich bei Neuvermietung erzielen?
  8. Erwarten Sie nicht umlagefähige Kosten?
  9. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG?
  10. Sind Hausgeldrückstände der WEG vorhanden?
  11. Haben Sie die Beschlusssammlung geprüft?

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