Mehrfamilienhaus bewerten in unter 5 Minuten

Lass uns mit einem Case starten, der dir heute passieren könnte:

Stell dir vor, ein Bekannter sitzt neben dir im Café und sagt: „Hier in der Straße will jemand ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ich kannte die alte Dame, ihr Sohn kümmert sich jetzt darum. Ich frag mal nach für dich.“ Einen Tag später bekommst du die Zahlen auf WhatsApp: 240.000 Euro Jahresmiete, Kaufpreis soll 8,5 Millionen sein, A-Lage. Klingt spannend – aber ist das wirklich ein guter Deal?

Wichtig ist: Du brauchst im ersten Schritt nur zwei Zahlen – den Kaufpreis (KP) und die jährliche Nettokaltmiete (JNKM). Damit kannst du sofort den Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite berechnen. Beides sind die wichtigsten Kennzahlen, um zu erkennen, ob ein Investment überhaupt sinnvoll sein kann.

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Kaufpreisfaktor und Bruttorendite berechnen

Beispiel:

• Kaufpreis: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Jetzt direkt loslegen:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Es dauert über 35 Jahre, bis du den Kaufpreis über Mieteinnahmen wieder drin hast – ohne Kosten, ohne Zinsen, ohne Risiko.

Bruttomietrendite berechnen

Rendite = JNKM / Kaufpreis = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Klingt erst mal okay – aber das ist die Bruttorendite. Nach Kosten bleibt davon spürbar weniger übrig. Dazu gleich mehr.

Kaufpreisfaktor nach Lage – die Bandbreite verstehen

Ein Faktor von 35 ist nicht überall schlecht – und ein Faktor von 18 nicht überall gut. Hier die typischen Bandbreiten:

Die magische Grenze: warum erst ab ~5,5 % Bruttorendite gerechnet wird

Wenn du mit Fremdkapital arbeitest – und das tun fast alle – musst du die laufenden Kosten gegenrechnen. Hier die ehrliche Aufschlüsselung:

Was frisst deine Rendite wirklich auf?

• Zins: aktuell ca. 3,5 % p.a. auf den Darlehensbetrag
• Instandhaltung: 1,0 % (Neubau) bis 4,0 % (unsanierter Altbau) – Faustregel Mittelwert: 2,0 %
• Verwaltung: 250–350 € pro Wohneinheit p.a. (ca. 0,3–0,5 % vom KP)
• Mietausfallpauschale: 2 % der JNKM (Leerstand, Mietnomaden)
• Tilgung: 1–3 % – das ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau

Daumenregel: Erst ab einer Bruttorendite über 5,5 % trägt sich das Objekt selbst. Bei 2,8 % zahlst du jeden Monat drauf – trotz voller Mieteinnahmen.

Brutto vs. Netto – der entscheidende Unterschied

Beispiel auf 4 Mio. € Kaufpreis bei 240.000 € JNKM (= 6 % brutto):

• Bruttomieteinnahmen: 240.000 €
• – Instandhaltung 2 %: −80.000 €
• – Verwaltung: −10.000 €
• – Mietausfall 2 %: −4.800 €
• = Nettomieteinnahmen: ca. 145.000 €
• Nettomietrendite: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Aus 6 % Brutto werden also schnell 3,6 % Netto. Diese Zahl gehört in jeden Pitch.

Wie viel solltest du höchstens zahlen?

Drehe die Formel um. Du willst mindestens 6 % Bruttorendite?

Maximaler Kaufpreis = JNKM / gewünschte Rendite = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Bei 6 % dürfte das Objekt also maximal 4 Mio. € kosten. Bei 8 % sogar nur 3 Mio. €.

Beispiel: Du willst 8 %

Kaufpreis = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Alles, was darüber liegt, ist finanziell nicht attraktiv – oder du musst den Kaufpreis herunterhandeln.

Kaufnebenkosten – der vergessene Faktor

Achtung: Der reine Kaufpreis ist nie der Endpreis. Beim Mehrfamilienhaus kommen Kaufnebenkosten von 8–12 % obendrauf:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg)
• Notar + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
• Maklercourtage: 0–7,14 % (verhandelbar, oft hälftig)

Bei 4 Mio. € Kaufpreis musst du also realistisch 4,3–4,5 Mio. € Kapitaleinsatz einplanen. Diese Nebenkosten verschlechtern deine Rendite zusätzlich um ca. 0,3–0,5 Prozentpunkte.

Cashflow-Realitätscheck – was bleibt am Monatsende?

Schnellrechnung für ein MFH zu 4 Mio. € mit 80 % Finanzierung:

• Eigenkapital (20 % + Nebenkosten): ca. 1,2 Mio. €
• Darlehen: 3,2 Mio. € → Zins 3,5 % + Tilgung 2 % = 5,5 % Annuität
• Annuität p.a.: 176.000 €
• Nettomieteinnahmen p.a.: ca. 145.000 €
• Operativer Cashflow: −31.000 € p.a. (vor Steuer, vor AfA)
• Nach AfA (2 %) und Steuervorteil: meist ±0 bis leicht positiv

Erkenntnis: Auch bei 6 % Bruttorendite ist der Deal in den ersten Jahren oft nur „schwarze Null“. Der Vermögensaufbau läuft über Tilgung + Wertsteigerung, nicht über Cashflow.

Mietsteigerungspotenzial – der versteckte Hebel

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

• Wie alt sind die Mietverträge? (Indexmiete? Staffelmiete?)
• Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
• Gibt es Modernisierungspotenzial (§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung)?
• Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Checkliste: Welche Zahlen fragst du beim Verkäufer ab?

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

• Kaufpreis + Vorstellung Verhandlungsspielraum
• JNKM – Aufstellung pro Einheit (Soll- und Ist-Miete)
• Wohn- und Nutzfläche in m² (gesamt + pro Einheit)
• Baujahr + letzte Kernsanierung
• Energieausweis (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Heizung (Typ, Baujahr, GEG-Konformität)
• Dach + Fassade (Zustand, letzte Sanierung)
• Mieterstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Instandhaltungsrücklage (sofern vorhanden)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Bodenrichtwert + Grundstücksgröße
• Erbbaurecht? (Killer-Kriterium für viele Käufer)

Sind 8,5 Millionen ein guter Deal? Renditeobjekt vs. Investmentobjekt

Auf immobilien-erfahrung.de bin ich ausführlich darauf eingegangen: Unterschied Rendite- und Investmentimmobilien.

Der Unterschied liegt im Fokus: Bei einer Renditeimmobilie zählt, was monatlich auf dein Konto kommt – also positiver Cashflow durch Mieteinnahmen, meist in B-Lagen und C-Lagen. Bei einer Investmentimmobilie setzt du auf langfristige Wertsteigerung und Verkaufserlös – meist in A-Lage wie Berlin, Köln, Düsseldorf, Hamburg, München.

Du willst direkt Cash? Variante 1 bringt dir laufende Einnahmen. Du willst Longterm mehr Cash? Variante 2 verlangt Geduld, Kapital und Marktkenntnis – dafür winkt später ein großer Gewinn (und ggf. nach 10 Jahren steuerfrei).

Noch besser:

Wenn du günstig in A-Lage kaufst und aufwertest: Cashflow + Longterm Cash = Königsklasse. Kaufen, aufwerten, Miete steigern, Wertsteigerung mitnehmen.

FAQ – die häufigsten Fragen zur MFH-Schnellbewertung

Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?

Als grobe Faustregel: Ein Faktor unter 20 ist klassischer Cashflow-Bereich, 20–25 ist Mischkalkulation, über 25 brauchst du subst

Immobilie als Kapitalanlage in Bingen

Als Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet, ist Bingen ein hervorragender Standort für eine Immobilie als Kapitalanlage: Wirtschaft, Infrastruktur und auch das „schöne Leben“, hier in der Rhein-Main-Region, zwischen Weinbergen, Flussschiffahrt und der Skyline von Frankfurt am Main, nicht weit entfernt. Hier trifft man auf Kleinstadt Atmosphäre, dennoch mit einer entsprechenden Größe, die die Stadt sehr lebendig macht. Insbesondere mit den vielen Touristen, die es hier im Sommer und Frühherbst hinzieht. Von mediterranen Villen in den Berghängen der Stadt, bis hin zu den Immobilien, die direkt unten am Rhein oder Main gebaut sind.

Keine Zeit und direkt zur Empfehlung?

Sehr gern! Kapitalanlagen kaufen in Bingen, meine Empfehlung für Eigentumswohnungen und Bauprojekte in Bingen:

• Kapitalanlage Bingen @ Rickel Immo

Was macht den Standort, nah an Frankfurt, Mainz & Wiesbaden so interessant?

Standort für Rendite Immobilie & Investment Immobilie

In Bingen selbst ist diese Immobilie sehr zentral gelegen, wichtige Orte sind schnell und einfach zu erreichen, Supermärkte, Ärzte, die Innenstadt von Bingen am Rhein. Die allgemein gute Infrastruktur in Bingen sorgt dafür, dass man auch schnell in den Metropolen der Nähe ist, Mainz, Wiesbaden wurde auch Frankfurt am Main. Das macht Bingen auch für Kapitalanleger interessant, denn viele, die dem Trubel der Großstadt entfliehen wollen, ziehen in den Speckgürtel, in der näheren Umkreis, wo man ruhig wohnen kann. Außerdem, ein weiterer Vorteil an einer Kapitalanlage in Bingen, Sie haben weniger Konkurrenz als Käufer, als auf dem Frankfurter Immobilienmarkt.

Deshalb sollten Sie in eine Immobilie in Bingen investieren:

1. Zentrale Lage
2. Hohe Lebensqualität
3. Gute Infrastruktur
4. Guter Immobilienmarkt
5. Wenig Konkurrenz

Immobilienmarkt: Entwicklung

Durch die einzigartige Lage steigen die Grundstückspreise. Die Rhein-Main Region bietet ein „Deutschland“, dass man so selten sieht. Den Blick auf historische Burgen, hat man hier aus fast jeder Einheit. Ob Einfamilienhaus, Altbauwohnung oder exklusives Loft – Von den einzelnen Balkons und Terrassen der Immobilien, sieht man teilweise bis zu drei Burgen gleichzeitig. Dazu die wunderschönen Weinberge, die insbesondere im Frühjahr, Sommer und Herbst, ein ganz einzigartiges Ambiente schaffen.

Stetig steigende Immobilienpreise durch hohe Nachfrage

Besonders beliebt: Der sagenhafte Ausblick auf das Tal und den Rhein:

Lage von Bingen

Bingen bietet malerische Landschaften, großartige Perspektiven und viel Lebensqualität. Gelegen an Rhein und Nahe, ist die Stadt wunderbar eingebettet in Weinberge und Rebenlandschaft. Das im Zuge der Landesgartenschau wunderschön gestaltete Rheinufer, der Höhenpark Rochusberg oder der nur wenige Kilometer entfernte Binger Wald bieten Naherholung pur.

Zu den Flughäfen Frankfurt/Main oder Hahn brauchen Sie jeweils nur ca. 45 Minuten. Bingen ist wirklich lebenswert. Überzeugen Sie sich selbst.

• Mainz
• Wiesbaden
• Frankfurt
• Köln

Hier die Mesolage von Bingen:



Immobilienfinanzierung: Darlehen & Kredit

Eine Rendite Immobilie oder Investment Immobilie muss auch finanziert werden. Extra hierfür gibt es vor allem im Internet viele Seiten, die Darlehensrechner und Kreditrechner anbieten. Erfahren Sie hier, welche besonders vertrauenswürdig sind, und wann der Gang zum Bankberater unumgänglich ist.

Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

Bezüglich der Darlehensrechner: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

1. Stiftung Warentest
2. Seriöse Online-Zeitungen

Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

Rendite ausrechnen: Online & persönlich

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wie viel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten Online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den Online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Zusammengefasst:

• Rechnen Sie sowohl Rendite als auch Höhe des Darlehens online aus
• Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

Vor allem im Tal sind viele Bestandsimmobilien zu finden:

Neubauprojekt: Beispiel

Nicht nur herrlicher Altbau und ehrfürchtige Herrenhäuser lassen sich in Bingen finden. Sondern auch moderne Neubauprojekte. Ein Beispiel finden Sie hier.

Wohneinheiten, Größe & Lage

Dieses Objekt, bzw. die einzelnen Eigentumswohnungen, liegen unten im Flusstal. Diese Neubau Wohnungen bieten, durch diese tiefe Lage, einen hervorragenden, einzigartigen Ausblick auf das gesamte Tal. Die Immobilie selbst hat eine Besonderheit, sie wurde aus einem ehemaligen Parkhaus geschaffen. Natürlich komplett neu errichtet! Nur der Kern wurde übernommen. Dementsprechend bieten die einzelnen Eigentumswohnungen viel Platz für Ihre Käufer, bzw. deren spätere Mieter.

Das Objekt selbst ist sehr modern, gerade Schnitte, klare Kanten. Vom ersten Besuch auf der Baustelle bis zum heutigen Neubau, der Bauträger hat hier wirklich volle Leistung gebracht. Hier im Objekt, hat man von jedem Balkon einen wunderschönen Blick, entweder auf der rechten Seite zur Stadt, in der Mitte auf Weinberge und Borken und links auf das gesamte Rheintal, mit seiner vollen Pracht.

Hier zusammengefasst:

• Tiefe Lage mit schönem Ausblick
• Ehemaliges Parkhaus
• Viel Platz & Wohnfläche
• Modernes Objekt
• Gerade, klare Schnitte
• Balkon & Terrasse vorhanden

Mehrfamilienhaus: Komfort und Qualität

Im Vergleich zu Bestandsimmobilien, deren Zustand je nach Baujahr dringend einer Modernisierung dürftig ist, erwartet Sie in den Neubauten modernste Technik und eine erstklassige Bauweise:

• Schwellenfreier Zugang zum Objekt
• Personenaufzug von der Tiefgarage bis in die jeweilige Wohnebene
• Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
• Großzügige Schallschutzfenster mit Wärmeschutzverglasung
• Elektrische Rollläden
• Gegensprechanlage mit Monitor
• Großzügige Balkon- oder Terrassenfläche in jeder Einheit
• Hochwertige Fliesen- und Parkettböden
• Internes Netzwerk in jeder Einheit
• Kontrollierte Be- und Entlüftung
• Stellplätze in der Tiefgarage
• Zentrale Lage in Bingen Stadt

Neubau Wohnung: Beispiel

Schauen wir uns hier eine der Neubaumwohnungen an (Beispiel):

• Diele 10,14
• Kinderzimmer 9,9
• Ankleide 5,34
• Bad 7,11
• Schlafen 13,51
• WC 2,69
• Wohnen/Essen/Kochen 38,45
• Hauswirtschaftsraum 3,34
• Anteilige Terrasse 8,17
• Gesamtwohnfläche 98,65

Kapitalanlagen kaufen in Bingen, meine Empfehlung für Eigentumswohnungen und Bauprojekte in Bingen:

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Die großen Fenster lassen tagsüber viel Sonnenlicht in Wohnzimmer & Co:

Sagenhafte Aussicht auf das Tal auch in den Badezimmern:

Hell und geräumig sind auch die Schlafzimmer:

Kapitalanlage jetzt oder später?

Die Bankzinsen machen es notwendig, nach sinnvollen Anlagemöglichkeiten Ausschau zu halten. Andernfalls laufen die Eigentümer von Sparguthaben Gefahr, ihr Vermögen durch Inflation sogar zu verringern, anstatt es zu vermehren.

Immobilien im Rhein-Main-Gebiet

Wie schon im Artikel zum Thema Kapitalanlage Immobilie beschrieben, geht es vor allem um die Rendite eines Objekts. Durch die Wertsteigerung, die insbesondere durch die Metropolregion Frankfurt beflügelt wird, steigen die Grundstückspreise und dementsprechend rentiert sich die Investition hier im Rhein-Main-Gebiet und speziell in Bingen. Kaufen und selbst darin wohnen oder kaufen und vermieten, dann später mit guter Rendite verkaufen, mit diesem Neubau, in Nähe des Rheins, haben Sie ein gutes, neues zu Hause gefunden, für sich selbst oder für Ihre zukünftigen Mieter.

Grundstück, Wohnung, Haus – Nur wenige Lagen in Deutschland tragen so viel Potenzial in sich wie die Rhein-Main-Region. Finanzbranche in Frankfurt am Main, malerischer Landschaften im Rheintal, einzigartige Immobilien zwischen Ufer und schroffen Felsen. In keiner anderen Region von Deutschland, sieht Deutschland so “deutsch” aus. Pure Romantik zwischen Weinbergen, Burgen, Schlössern. Die Rhein-Main-Region ist ein Magnet für den Tourismus, geprägt von starker Wirtschaft um die Metropole-Region Frankfurt am Main / Mainz / Wiesbaden. Kapitalanlage in der Metropol-Region um Frankfurt oder wenige Minuten entfernt im Rhein- und Maintal?

• Immobilien im Rhein-Main-Gebiet

Lage, Immobilientyp und Entwicklung: Geldanlage Immobilie

Bei der Art von Kapitalanlage stehen Ihnen zunächst verschiedene Wohnungstypen und Haustypen zur Verfügung. Noch viel wichtiger, das wissen alle Immobilieninvestoren, ist allerdings die Lage der Immobilie. Wenn Sie also flexibel in der Immobiliensuche sind und nach einer guten, rentablen Kapitalanlage in Deutschland suchen, unabhängig von der Region, dann finden Sie hier unseren Ratgeber.

Tipp! Alle Städte in Deutschland, ein Rating für Investoren. A-D Lagen: Rating Deutschland

Im Ratgeber finden Sie die wichtigsten deutschen Städte im Fokus, mit den einzelnen Stadtteilen, Vorteilen und Nachteilen. Ebenso geben wir Ihnen einen Überblick zu den Immobilienpreisen in den einzelnen Stadtteilen, die wir hier vorstellen.

In diesen ersten Ratgeber finden Sie den kompletten Überblick zu Deutschland. Hier bekommen Sie auch weiterführende Informationen für jede einzelne Stadt, von der Bundeshauptstadt Berlin bis hin zur weltweit bekannten, bayerischen Landeshauptstadt München.

Ratgeber enthält:

• Immobilientypen (Haus und Wohnung)
• Zahlen und Fakten zu allen großen Städten in Deutschland
• Weiterführende Links zu den wichtigen Stadtteilen
• Stadtteil-Informationen mit Pro / Contras
• Immobilienpreise
• Immobilienstatistiken und Entwicklung
• Firmengründung in Deutschland
• Rechtsformen (Bezug Immobilien)
• Große Immobilienfirmen in Deutschland (Börse)

Welche Immobilie ist die beste?

Bei der Art ihrer Geldanlage, müssen Sie nicht nur ihre eigenen Präferenzen im Überblick haben, auch die Zielgruppe. Wenn Sie Ihre Immobilie nicht für den Eigenbezug kaufen, sondern für die Vermietung, spielen die Wünsche der potenziellen neuen Mieter, mit ein.

Je typischer, desto einfacher die Vermietung (60-120qm, 2-5 Zimmer)

Am leichtesten vermieten sich in Deutschland natürlich Wohnungen, die einen „typischen“ Schnitt haben. Hier reden wir von einer typischen Wohnung, zwischen 60 und 120 Quadratmeter, mit zwei, drei, vier bis fünf Zimmern. Dieser Wohnungstyp bzw. auch im Format von Häusern vermietet sich am einfachsten. Solche Wohnungen können sowohl Alleinstehende nutzen als auch Paare und Familien.

Wenn Sie Ihre Geldanlage eher im Luxussegment anlegen wollen, sieht der Standard natürlich schon ganz anders aus. Ein 260 m² Penthouse in Berlin, mit 1.5 Zimmern, ist etwas eher ausgefallenes und nur etwas für Alleinstehende, maximal für Pärchen. Die Miete ist hoch, die Zimmer nicht geteilt.

Der typische Schnitt ist also einfacher zu vermieten, viel einfacher. Für spezielle Wohnungstypen, Haustypen müssen sie erst den richtigen Mieter oder die richtige Mieterin finden. Je spezieller, desto schwieriger. Tipp! Lesen Sie dieses Interview zum Thema „Klassische oder exotische Kapitalanlagen“: In welche Immobilien soll ich investieren?

Immobiliensuche und Auswahl:

• Eigene Präferenzen (Region, Immobilientyp)
• Eigennutzung oder Vermietung
• Präferenzen der zukünftigen Zielgruppen (Mieter)
• Typischer, idealer Schnitt: 40-100qm, 2-4 Zimmer Wohnung / Haus

Wo investieren? Lukinski Rating

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment-Immobilie („Spekulation“ auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating 09/21 zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko.

• Wo investieren? – Städte, Lage und Ratings

Haustypen: Reihenhaus, Einfamilienhaus, Villa

Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaus oder auch Designer Villa, die Möglichkeiten in Architektur und Bau sind so vielfältig, dass wir hier einen eigenen Ratgeber zum Thema der verschiedenen Formen von Häusern geschrieben haben. Insbesondere beim Kauf der ersten Immobilie notwendig, denn jeder Haustyp bringt seine ganz individuellen Vorteile und Nachteile mit sich.

Vorteile, Nachteile und Unterschiede auf einem Blick:

• Haustypen

Wohnungstypen: Dachgeschoss, Altbau, Penthouse

Genauso, wie es zahlreiche Arten von Häusern gibt, unterscheiden sich auch die Wohnungstypen. Dachgeschosswohnung, Einliegerwohnung, Maisonette oder auch Penthouse und Loft. Lernen Sie hier die verschiedenen Arten von Wohnungen kennen, in die Sie investieren können. Achten Sie bei der Wohnungswahl auf die Tipps von oben, so dass Ihre Wohnung nicht „zu speziell“ für den deutschen Markt ist.

Wohnungstypen im Vergleich:

• Wohnungstypen

Je nachdem, welche Zielgruppe Sie als Immobilieninvestor ansprechen wollen, sollten Sie also beim Kauf (auch beim Bau) Ihrer Wohnung und Häuser in Deutschland schon im Vorfeld auf die „Vermarktbarkeit“ achten. So halten Sie die Leerstandsquote Ihrer Immobilien gering.

Manchmal sorgt aber auch Knappheit für die richtige Nachfrage! Dementsprechend kommen wir zurück zur Lage.

Deutschland: Städte, Fakten und Zahlen

Kommen wir jetzt zu den deutschen „Big 4“, die 4 größten Städte in Deutschland: Berlin, Hamburg, München und Köln. Tipp! Weitere, interessante Regionen, wie Frankfurt am Main, für Ihre Kapitalanlage finden Sie hier:

• Immobilien in Deutschland

Berlin: Hauptstadt in Ostdeutschland

Berlin ist, als Hauptstadt, das Zentrum von Deutschland, wenn es um Kultur, Wirtschaft und Politik geht. Auch in Europa ist Berlin ein kulturelles, wirtschaftliches und politisches Schwergewicht, neben Paris und London.

Seit der Wiedervereinigung 1989 erlebt Berlin einen Immobilienboom, wie noch nie. Seither steigen die Berliner Immobilienpreise, Jahr für Jahr. Mittlerweile führt es sogar so weit, dass die Politik der Stadt, eigene Gesetze einführten, um den „Druck“ aus dem Immobilienmarkt zu nehmen, sowie die „Mietpreisbremse“.

Gute Zeiten für beide Seiten: Käufer und Verkäufer von Immobilien. Käufer können einen guten Verkaufspreis erzielen, Verkäufer wiederum, können in jetzt und in Zukunft, mit guten Renditen rechnen. Doch welche Stadtteile in Berlin sind interessant für die eigene Geldanlage? Hier ein Blick auf die deutsche Hauptstadt, Immobilienpreise in Berlin und ihre Stadtteile:

• Berlin

Berlin (Karte), Lage in Ostdeutschland:



Hamburg: Hafenstadt und Metropole im Norden

Hamburg ist insbesondere für die deutsche Prominenz die Destination. Hier wohnt man relativ zurückgezogen vom Trubel in Berlin. Frische Seeluft, gerade einmal zwei Stunden bis zur Hauptstadt, bei schneller Fahrt, dazu die schönsten Villa kaufen in Deutschland.

Schon durch seine Geschichte ist Hamburg ein ganz besonderer Ort. Eine Stadt, die durch den Hafen, schon immer von Internationalität geprägt ist. Das zeigt sich im Stadtbild und auch in der Immobilienwirtschaft. Denn Hamburg ist nicht nur für deutsche Anleger interessant, auch internationale Investoren legen in ihr Geld hier im Norden von Deutschland an. Doch welche Stadtteile lohnen sich für Investoren, die nicht aus Hamburg sind und die Stadt nicht kennen?

Hier ein Blick auf die Stadt, ihre Stadtteile, Immobilienpreise, Vorteile und Nachteile:

• Hamburg

Hamburg (Karte), Lage in Norddeutschland:



München: Das „typisch Deutsche“ im Süden

München ist so ziemlich die „typischste“ deutsche Stadt, wenn man ausländische Investoren fragt. Bayerische Produkte wie Bier, Veranstaltungen wie das Oktoberfest, Lederhosen oder auch eine große, internationale Automarke mit 3 Buchstaben: BMW. München ist weltweit bekannt und insbesondere bei amerikanischen und asiatischen Investoren sehr gefragt.

Die Münchner Innenstadt unterscheidet sich sehr, zum Beispiel im Vergleich zu Berlin oder Köln, hier ist es sehr ordentlich, sauber und akkurat. Sicherheit und Gesetz steht in Bayern ganz oben. Die Immobilienpreise in München sind hier mitunter die höchsten in Deutschland.

Deshalb hier ein genauer Blick auf die Stadt, Stadtteile und Immobilienpreise in München:

• München

München (Karte), Lage in Süddeutschland:

Köln: Medienstadt in Westdeutschland

Köln war und ist eine wichtige Medienstadt. Durch einen der größten deutschen Privatsender (RTL), aber auch durch moderne Einflüsse, zum Beispiel durch Influencer (bekannte Personen) in sozialen Netzwerken, wie YouTube und Instagram.

Wer die Stadt mit anderen vergleicht, zum Beispiel Berlin, Hamburg oder München, der weiß, dass man in Köln nicht die große Architektur findet. Die Stadt wurde relativ schnell hochgezogen, da sie im Zweiten Weltkrieg sehr gelitten hat. Die schnellen Bauten aus den 60er, 70er und 80er-Bauten prägen das Stadtbild.

Unter Umständen der ideale Hebel für Ihre Geldanlage, denn hier werden sich die Grundstückspreise noch entwickeln. Köln liegt in NRW, dem größten Wirtschaftsraum in ganz Europa, mit über 20 Millionen Menschen im Einzugsgebiet in ganz Nordrhein-Westfalen und nahen Städten wie Düsseldorf, Bonn und auch Frankfurt am Main.

Hier ein Blick auf die Stadt, ihre Stadtteile, Vorteile und Nachteile:

• Köln

Köln (Karte), Lage in Westdeutschland:

Düsseldorf: Unmittelbarer Nachbar von Köln

Beim Blick auf Köln, hier natürlich auch kurz ein Blick auf Düsseldorf. Die Stadt ist nur 20, 30 Minuten von Köln entfernt und ist auch Teil von NRW, der größten Wirtschaftszone innerhalb der Europäischen Union. Vorteile für die Rendite der Immobilie und die Wertentwicklung, auch langfristige Sicht.

• Düsseldorf

Von der „Mikro-Perspektive“ (Städte und Stadtteile), zurück zur „Makro-Perspektive“ auf den deutschen Immobilienmarkt.

Immobilien Firma gründen in Deutschland

Zuallerletzt noch ein Blick auf Unternehmensformen, die Sie in Deutschland wählen können. Die folgenden Rechtsformen sind interessant für ausländische Investoren, die in Deutschland eine Firma gründen wollen, aber auch für die, die einheimisch sind und selbst Immobilieninvestoren werden wollen. Denn, in Deutschland gibt es, wie überall, verschiedene Rechtsformen, je nach Anzahl der Gesellschafter, Ziel des Unternehmens, Stammkapital und vieles mehr.

Du kannst in Immobilien investieren, ein Haus vermieten, ganz privat, z.b. für die Altersvorsorge. Solltest du aber mehrere Immobilien besitzen und mehrere Kapitalanlageobjekte kaufen wollen, wirst du um die Gründung von Firmen nicht herumkommen. Ja, genau, die Gründung von Firmen, in der Mehrzahl. Deshalb ist es wichtig, die Formen wie die GmbH, spezieller die Immobilien GmbH, aber auch eine Familienstiftung kennenzulernen.

Keine Sorge – Alles beginnt allerdings mit der ersten Firma. Welche ist die beste? Wo sind die Unterschiede und welche vor und Nachteile haben die einzelnen Unternehmensformen? Hier findest du einen großen Überblick, zu den möglichen, Rechtsformen in Deutschland:

• Rechtsformen

Wenn du tatsächlich deine allererste Firma gründest, dann findest du hier noch einen ganz grundsätzlichen Leitfaden zum Ablauf einer Gründung.

• Firma gründen

Steuern sparen mit Holding-Modell

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

Fazit: Kapitalanlage in Deutschland

Fassen wir alles in einer Frage zusammen:

Geldanlagen in Deutschland: Eine gute Idee?

Vorteil: Stärke des Immobilienmarktes – Wie oben zu lesen, ist Deutschland der stärkste Immobilienmarkt in Europa. Die Immobilien Statistiken zeigen, dass das Wachstum seit Jahrzehnten besteht und deutlich über jegliche Geldentwertung (Inflation) liegt. Dementsprechend sind die Renditen für die verschiedenen Haustypen und Wohnungstypen stabil und im Vergleich zu den anderen europäischen Ländern sehr attraktiv.

Vorteil: Rechtssicherheit – Viele Investoren schätzen an Deutschland die Rechtssicherheit. In Deutschland ist alles sehr penibel, dafür gibt es klare Gesetze, Strukturen und Abläufe. Deshalb kommen viele Investoren aus der ganzen Welt nach Deutschland. Sicherheit ist ein großer Aspekt, insbesondere für wohlhabende Käufer und Verkäufer.

Deutschland ist ein hervorragender Standort für Immobilien und Investoren.

Sie sind auf der Suche nach guten Geldanlagen in Deutschland? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

• Kontakt

Tipp! Zu wenig Eigenkapital für die erste Immobilie

Nicht jeder hat das nötige Eigenkapital oder den nötigen Cashflow (regelmäßiges Einkommen), um ein eigenes Haus zu kaufen oder eine Eigentumswohnung.

Crowdinvestment: Kapitalanlage Alternative

Crowdinvesting hat viele Vorteile. Etwa wenig Eigenkapital, verschiedene Immobilien als Anlagemöglichkeit, Risikominimierung durch Kapitalstreuung und umfangreiche Beteiligung (fester Zinssatz, gewinnabhängige Ausschüttung und Beteiligung bei Verkauf). Immobilien sind außerdem als Altersvorsorge extrem sinnvoll, denn sie unterliegen nicht der Inflation (Geldentwertung). Eine der besten Investmentalternativen ist deshalb Crowdinvesting, einfach gesagt: Immobilieninvestment für jeden.

• Crowdinvesting Immobilien

Villa kaufen in Frankfurt: Der Markt der Luxusimmobilien

Der Frankfurter Luxusimmobilienmarkt ist kleiner als jener in München oder Hamburg, aber preislich auf gleichem Niveau – mit einer Besonderheit: Aufgrund der internationalen Banker- und Anwalts-Klientel ist die Diskretion höher, und ein erheblicher Teil der Villen wechselt Off Market den Besitzer. Wer ernsthaft kaufen möchte, findet die spannendsten Objekte selten auf den großen Portalen.

Preisniveau: Was kostet eine Villa in Frankfurt wirklich?

Die Spannweite ist erheblich. Eine moderne Architektenvilla im Westend oder in Kronberg bewegt sich schnell im zweistelligen Millionenbereich, während gepflegte Bestandsvillen in B-Lagen ab etwa 1,8 Mio. Euro zu finden sind. Die folgende Übersicht zeigt typische Größenordnungen:

• Einstiegsklasse Villa (200–280 m², gehobene Lage): 1,8–3,5 Mio. Euro
• Mittelklasse Villa (300–450 m², A-Lage): 3,5–8 Mio. Euro
• Premium-Villa (450–700 m², Toplage Westend/Kronberg): 8–18 Mio. Euro
• Trophy-Villa (über 700 m², historisch oder Neubau Architekt): 18–40+ Mio. Euro

Tipp! Exklusive Villen über Off Market Deals finden

Ein Geheimtipp im Frankfurter Luxusimmobilienmarkt: Kaufen Sie Ihre Villa Off Market. Hierbei handelt es sich um eine exklusive Nische, in der Immobilien diskret und vor ihrer offiziellen Listung angeboten werden – häufig vermittelt über Privatbanken, Family Offices, Vermögensverwalter oder spezialisierte Makler unter Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA). Der Vorteil für den Käufer: weniger Konkurrenz, oft realistischere Preise und Zugang zu Objekten, die niemals öffentlich inseriert werden – etwa weil prominente Eigentümer Diskretion bevorzugen oder weil ein Verkauf aus erbrechtlichen Gründen geräuschlos ablaufen soll.

Mehr zu unseren Off Market Objekten finden Sie hier:

• Off Market Immobilien

Cashflow generieren: Villa als Kapitalanlage – mit Rechenbeispiel

Villen sind klassischerweise Wertspeicher, keine Cashflow-Maschinen. Die Brutto-Mietrendite liegt in Frankfurter A-Lagen typischerweise bei 2,0–3,0 %, in B-Lagen bei 3,0–4,0 %. Ein Rechenbeispiel: Eine Villa für 4,5 Mio. Euro im Westend, vermietet an eine Banker-Familie für 14.500 Euro Kaltmiete monatlich, ergibt eine Brutto-Rendite von rund 3,9 %. Nach Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage bleiben netto 2,5–3,0 %.

Der eigentliche Hebel liegt jedoch in der Wertentwicklung: Toplagen wie Westend oder Kronberg haben sich über die letzten beiden Jahrzehnte preislich mehr als verdoppelt. Wer langfristig denkt, kombiniert moderate Mieteinnahmen mit deutlichem Substanzwachstum – steueroptimiert über Halten jenseits der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Lage, Lage, Lage: Frankfurts exklusivste Stadtviertel im Vergleich

Ein entscheidender Faktor beim Erwerb einer Villa in Frankfurt ist zweifellos die Immobilien Lage. Anders als oft kolportiert, sind nicht alle Frankfurter Stadtteile Villen-Lagen – die Top-Adressen konzentrieren sich auf wenige Quartiere innerhalb der Stadt sowie den nördlichen Taunus-Speckgürtel.

Ablauf: Villa kaufen in Frankfurt Schritt für Schritt

Der Kauf einer Villa ist ein strukturierter Prozess, der von der Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe typischerweise drei bis sechs Monate in Anspruch nimmt – bei Off-Market-Deals oft schneller, bei komplexen Finanzierungen oder Auslandskäufern länger.

Die sieben Phasen vom Suchstart bis zum Eigentum

Due-Diligence-Checkliste: Worauf Sie vor dem Kauf achten müssen

Eine Villa ist kein Reihenhaus – die Prüfungstiefe muss höher sein. Generische Bullets wie „Lage, Größe, Ausstattung“ greifen zu kurz. Diese Punkte sollten Sie vor jedem Notartermin abgehakt haben:

Bauliche und rechtliche Prüfpunkte

• Grundbuch: Lasten, Wegerechte, Erbbaurecht, Vorkaufsrechte
• Bebauungsplan: Zulässige Nutzung, Erweiterungspotenzial, GRZ/GFZ
• Denkmalschutz: Häufig im Westend – Auflagen, aber auch AfA-Vorteile
• Altlastenkataster: Besonders bei älteren Industrienähe-Lagen relevant
• Energieausweis: Klasse C oder besser ist heute Marktstandard
• Sanierungsstau: Dach, Heizung, Elektrik, Fenster – realistisch budgetieren
• Versicherbarkeit: Hochwasserzonen (Mainnähe!), Elementarschäden

Strategische Prüfpunkte

• Lage-Mikroanalyse: Lärm, Einflugschneise, Schul-Einzugsgebiet
• Sicherheit: Alarmanlage, Sichtschutz, Zufahrtsicherung
• Privatsphäre: Einsehbarkeit, Nachbarschaft, Diskretion der Adresse
• Wiederverkaufswert: Ist die Immobilie liquide oder zu speziell?

Kaufpreis & Nebenkosten im Überblick

Beim Erwerb einer Villa in Frankfurt entscheiden nicht nur Kaufpreis und Lage, sondern auch die Nebenkosten massiv über die Gesamtinvestition. In Hessen liegen sie bei rund 15 % – ein im Bundesvergleich hoher Wert, vor allem wegen der Grunderwerbsteuer von 6,0 %.

Die vier Kostenblöcke der Kaufnebenkosten

• Grunderwerbsteuer Hessen: 6,0 %
• Notarkosten: ca. 1,5 %
• Grundbucheintrag: ca. 0,5 %
• Maklerprovision: 7,14 % (geteilt: je 3,57 % Käufer/Verkäufer)

Beispielrechnung: Villa für 5 Mio. Euro im Westend

Steuerliche Optimierung: Was Investoren wissen müssen

Bei vermieteten Villen ist die AfA von 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil ein wesentlicher Renditehebel – bei denkmalgeschützten Objekten im Westend sogar 9 % über acht Jahre und weitere 7 % über vier Jahre auf Sanierungskosten. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ermöglicht steuerfreie Veräußerungsgewinne. Für Großinvestoren lohnt sich oft eine Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH oder Familienholding – insbesondere im Hinblick auf Schenkung und Erbschaftsteuer.

FAQ: Villa kaufen in Frankfurt

Was kostet eine Villa in Frankfurt durchschnittlich?

Die Preise variieren stark nach Lage und Zustand. Einstiegsobjekte in B-Lagen beginnen bei rund 1,8 Mio. Euro, klassische Stadtvillen im Westend liegen bei 4–10 Mio. Euro, Trophy-Objekte in Kronberg oder Falkenstein erreichen 15–40 Mio. Euro. Der Quadratmeterpreis bewegt sich zwischen 6.500 und 18.000 Euro.

Welcher Stadtteil ist die teuerste Villen-Lage?

Die teuersten Adressen sind das innerstädtische Westend sowie Kronberg und Falkenstein im Taunus. Hier werden regelmäßig Quadratmeterpreise jenseits der 15.000 Euro erzielt. Innerhalb des Westends gelten die Straßen rund um den Grüneburgpark als Top-Lage.

Wie lange dauert der Kauf einer Villa?

Vom Kaufentschluss bis zur Schlüsselübergabe vergehen typischerweise

Renaissance im Hochhausbau

Die deutsche Baulandschaft erlebt derzeit eine Renaissance im Hochhausbau. Trotz einer vergleichsweise geringen Anzahl von Wolkenkratzern in der Vergangenheit, hat die Nachfrage nach urbanem Raum und moderner Architektur dazu geführt, dass immer mehr mutige Projekte aus dem Boden sprießen. Lasst uns einen Blick auf einige der faszinierenden Projekte werfen, die den Himmel über Deutschland erobern werden.

Video-Doku: Neue Hochhäuser

Westend 1

Dieses Projekt in Frankfurt verkörpert den Geist der Modernität und setzt neue Maßstäbe für innovative Bürogebäude.

Messeturm

Als eines der Wahrzeichen von Frankfurt wird der Messeturm in neuem Glanz erstrahlen und eine zeitlose Ästhetik mit modernen Elementen verbinden.

Commerzbank Tower

Dieses bereits etablierte Wahrzeichen wird einer aufregenden Transformation unterzogen, die es in die Zukunft des nachhaltigen Bauens führt.

Elbtower

In Hamburg wird der imposante Elbtower nicht nur die Skyline bereichern, sondern auch als neues architektonisches Wahrzeichen dienen.

Estrel Tower

Berlin wird mit dem Estrel Tower nicht nur das höchste Hotel Deutschlands, sondern auch einen Ort für Luxus und Entertainment erhalten.

Frankfurt Four

Vier außergewöhnliche Türme, die das zukünftige Stadtbild von Frankfurt prägen werden und modernen Lebensraum schaffen.

Mehr zum Bauprojekt:

• Frankfurt Four

Millennium Tower

Dieses Projekt in München wird nicht nur ein beeindruckender Turm, sondern auch ein Symbol für technische Innovation und Nachhaltigkeit sein.

Die deutsche Hochhauslandschaft entwickelt sich rapide weiter und steht vor einer aufregenden Zukunft voller beeindruckender Bauwerke. Diese neuen Wolkenkratzer werden nicht nur die Architektur der Städte prägen, sondern auch den Weg für neue Ideen und Innovationen ebnen. Während Deutschland seine Traditionen und Werte bewahrt, öffnet es sich auch für moderne Gestaltung und technologischen Fortschritt. Wir laden Sie ein, diese aufregende Reise in die Höhe mit uns zu unternehmen und die spannenden Entwicklungen hautnah zu verfolgen.