Was wird politisch diskutiert?

Laut geleakten Dokumenten diskutieren CDU und SPD derzeit mehrere Maßnahmen, um den deutschen Immobilienmarkt zu stabilisieren und den Wohnungsbau anzukurbeln. Steuervorteile optimal nutzen: Steuertipps Immobilien. Dabei stehen unter anderem folgende Punkte im Raum:

• Ein neues Sondervermögen von bis zu fünfhundert Milliarden Euro
• Wiedereinführung von Sonderabschreibungen für Neubauten
• Förderprogramme für Erstkäufer mit niedrigerem Eigenkapital
• Digitalisierung und Beschleunigung von Baugenehmigungen

Diese Maßnahmen wirken sich unterschiedlich auf Käufer und Kapitalanleger aus. Im Folgenden differenzieren wir die Fakten – je nach Zielgruppe.

Zuerst das Video zu den Leaks, denach die Fakten für Käufer und Kapitalanleger.

GroKo-Leaks: Video

Sondervermögen, Baupolitik, Zinsentwicklung und Sonderabschreibungen auf YouTube x Immobilien Erfahrung.

Für Erstkäufer: Erleichterungen, aber steigende Finanzierungskosten

Viele junge Käufer kämpfen aktuell mit hohen Einstiegshürden: gestiegene Zinsen, knappes Eigenkapital und teure Objekte. Die Politik reagiert – zumindest laut Entwürfen – mit gezielten Fördervorschlägen:

Geplante Maßnahmen:

• Zinsstützungsprogramme für Familien
• Niedrigere Einstiegshürden bei KfW-Finanzierungen
• Vereinfachte Zuschüsse bei Erstkauf

Doch gleichzeitig plant der Staat ein Sondervermögen in Milliardenhöhe. Dieses wird über neue Schulden finanziert – und genau das bringt ein Problem mit sich: Die Zinsen am Kapitalmarkt könnten dadurch langfristig steigen.

Auch wenn die Europäische Zentralbank die Leitzinsen senkt, wirkt sich das nur begrenzt auf Baufinanzierungen aus. Diese orientieren sich vor allem an langfristigen Anleihen wie der zehnjährigen Bundesanleihe. Steigt deren Rendite, steigen auch die Bauzinsen Vergleich – besonders für Erstkäufer mit langen Laufzeiten ein ernstes Thema.

Was Erstkäufer jetzt beachten sollten:

• Zinssicherung prüfen (z. B. Forward-Darlehen)
• Fördermöglichkeiten frühzeitig einplanen
• Kaufentscheidungen realistisch kalkulieren

Für Kapitalanleger: Sonderabschreibung als Hebel

Für Investoren könnten die geplanten Sonderabschreibungen beim Neubau ein zentraler Hebel werden. Derzeit ist die lineare Abschreibung für Wohngebäude auf rund zwei Prozent pro Jahr begrenzt. Eine Sonderabschreibung erlaubt zusätzliche Abschreibungen in den ersten Jahren – laut früheren Modellen bis zu fünf Prozent jährlich für vier Jahre.

Beispielhafte Vorteile:

• Schnellere Abschreibung = schnellere Steuerentlastung
• Verbesserung der Eigenkapitalquote über Steueroptimierung
• Mehr Investitionsanreize bei Neubauprojekten

Gerade in Zeiten steigender Baukosten könnten diese Anreize wieder Bewegung in den Projektmarkt bringen. Doch: Das Sondervermögen, das parallel eingeführt werden soll, erhöht den Kapitalbedarf des Staates – und könnte dadurch die Zinsen für Fremdkapital in den kommenden Monaten weiter steigen lassen.

Was Investoren jetzt tun können:

• Neubauprojekte steuerlich neu bewerten
• Finanzierungsstrategien frühzeitig absichern
• Fördermöglichkeiten mit steuerlicher Wirkung kombinieren

Zwischen Politik und Markt: Neue Dynamiken entstehen

Die geleakten Pläne zeigen: Die Politik will Anreize setzen – sowohl für private Käufer als auch für institutionelle Investoren. Doch der finanzielle Rahmen, in dem diese Programme entstehen, könnte die Finanzierungskosten langfristig erhöhen. Das führt zu einer spannenden Dynamik:

• Mehr Förderung auf der einen Seite
• Steigende Zinskosten auf der anderen

Wer im Immobilienmarkt aktiv ist – egal ob privat oder gewerblich – sollte diese Entwicklung aufmerksam beobachten. Denn sie entscheidet mit, ob Förderungen wirklich spürbare Vorteile bringen oder durch höhere Kreditkosten wieder ausgeglichen werden.

Fazit? Chancen für Käufer und Investoren – mit Risikoaufschlag

Für Erstkäufer könnten neue Förderprogramme helfen, endlich den Schritt ins Eigentum zu schaffen. Für Investoren machen Sonderabschreibungen Neubauten wieder attraktiver. Doch die geplanten Staatsausgaben bringen Zinsrisiken mit sich, die Finanzierung erschweren können.

Wer jetzt handelt, sollte gezielt vergleichen, Förderungen prüfen und vor allem eines tun: Finanzierungskosten strategisch absichern. Denn die große Koalition will viel bewegen – aber sie bewegt auch die Zinsen.

Quellen und Hintergrund:

• https://www.welt.de/politik/…
• https://www.bild.de/politik/…
• https://www.handelsblatt.com/meinung/…

: Statistiken zu Immobilien, Wohnen und Investment

Wie entwickelt sich die allgemeine wirtschaftliche Situation der Menschen? Wann lohnt sich der Kauf oder Verkauf? Welche aktuellen Studien gibt es? Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, für Sie die wichtigsten Ergebnisse des Statistischen Bundesamtes zu sammeln.

Tipp! Klassisch oder exotisch: Welche Immobilie taugt als Geldanlage? Das Interview: Immobilie als Kapitalanlage (Teil 1) + mein Kapitalanlage Atlas für Deutschland

Hauspreisindex in Deutschland

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Aktuelle Inflation in Deutschland

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Attraktivität für Immobilien-Investments

Die Aktien von Immobilienunternehmen in Deutschland geben einen Eindruck, ebenso wie das Statistische Bundesamt. Starten wir mit der wichtigsten Frage:

Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr?

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Standort Deutschland im Europa-Vergleich

Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2019 im europäischen Vergleich?

2023: Der Immobilienpreis Einbruch -6,8%

Die aktuellsten Zahlen vom Statistischen Bundesamt:

„Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, war dies der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.“

Das betrifft nicht nur den Bestand, die Stimmung setzt sich auch im Neubau durch.

Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden

Hier sehen Sie die offizielle Auswertung zu: „Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden* in Deutschland (in Tausend)“. Die aktuellsten Zahlen sind noch aus 2022. Im 1. Halbjahr 2023 wurde in Deutschland der Bau von 135.200 Wohnungen genehmigt, es hätten 200.000 sein müssen, um das geplante Ziel von 400.000 Neubauten im Jahr zu schaffen.

• Ziel 2022: 400.000 neu gebaute Wohnungen
• Erreicht: 292.000

Wohnungsbau stagniert: Anzahl der genehmigten Wohnungen

Wie hat sich die Anzahl der genehmigten Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in Deutschland entwickelt? Die Anzahl der Neugenehmigungen geht zurück, ebenso wie die tatsächlich neugebauten Einheiten.

– 27,1 % in 20 Jahren

Anzahl der genehmigten Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in Deutschland in den Jahren 1995 bis 2017.

• 2022: 331.300
• 2018: 346.810
• 2013: 270.34
• 2008: 174.691
• 2003: 296.823
• 1998: 475.711

Tipp! Interessante Statistiken

Weitere Studien und Statistiken finden Sie auf den Internetseiten des Statistischen Bundesamtes. Lesen Sie hier mehr zu:

• Erben und Erbschaft Statistik
• Geldanlage Statistik
• Für Neubau: Wetter Statistik

2019: Stabiles Wachstum

Einkommensgrenzen zur Einstufung in Arm und Reich für Singles und Paare

Hier sehen Sie die offizielle Auswertung zu: „Einkommensgrenzen zur Einstufung in Arm und Reich für Singles und Paare auf Basis des monatlichen Nettoeinkommens“.

• Arm (1-Person): 781 Euro
• Normal (1-Person): 1.301 Euro
• Reich (1-Person): 3.418 Euro
• Arm (Paar): 1.171 Euro
• Normal (Paar): 1.952 Euro
• Reich (Paar): 5.127 Euro

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Verfügbares Einkommen je Arbeitnehmer

Verfügbares Einkommen je Arbeitnehmer* in Deutschland von 1960 bis 2018. Hier sehen Sie das durchschnittlich verfügbare Einkommen pro Arbeitnehmer in den letzten 5 Jahren in Deutschland:

• 2018: 22.792 Euro
• 2017: 22.124 Euro
• 2016: 21.636 Euro
• 2015: 21.098 Euro
• 2014: 20.577 Euro

Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt

Arbeitslosenquote in Deutschland im Jahresdurchschnitt von 2004 bis 2019. Hier sehen Sie die offizielle Auswertung zur Arbeitslosenquote der letzten 5 Jahre in Deutschland:

• 2019: 5,3 Prozent
• 2018: 5,2 Prozent
• 2017: 5,7 Prozent
• 2016: 6,1 Prozent
• 2015: 6,4 Prozent

Arbeitslosenzahl im Jahresdurchschnitt

Arbeitslosenzahl in Deutschland im Jahresdurchschnitt von 2004 bis 2019. Hier sehen Sie die durchschnittliche Arbeitslosenzahl in Deutschland der letzten 5 Jahre:

• 2019: 2,39 Millionen
• 2018: 2,34 Millionen
• 2017: 2,53 Millionen
• 2016: 2,69 Millionen
• 2015: 2,79 Millionen

2018: Miet Boom

Quadratmeterpreis für Eigentumswohung – Top 10

Hier sehen Sie die Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter).

1. München (Bayern) mit 8.342 Euro pro Quadratmeter; von 6.737 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.695 Euro je qm² in 4 Jahren
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) mit 5.925 Euro pro Quadratmeter; von 4744 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.181 Euro je qm²
3. Frankfurt am Main (Hessen) mit 6.060 Euro pro Quadratmeter; von 4.373 Euro je qm² 2014; Steigerung 1.687 Euro je qm²
4. Freiburg im Breisgau (Bayern) mit 4.943 Euro pro Quadratmeter; von 4.740 Euro je qm² 2014; Steigerung 203 Euro je qm²
5. Ingolstadt (Bayern) mit 4.969 Euro pro Quadratmeter; von 4.287 Euro je qm² 2014; Steigerung 682 Euro je qm²

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen

Hier sehen Sie die 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen im 4. Quartal des Tipps zur Haus bewerten und den gängigen Verfahren finden Sie hier. Jahres 2018:

1. München: 17,56 Euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 Euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 Euro/m²
4. Berlin: 12, 29 Euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 Euro/m²
6. Mainz: 12,17 Euro/m²
7. Freiburg: 12,13 Euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 Euro/m²
9. Hamburg: 11,94 Euro/m²

2017: Neubauvolumen

Mehr zum Thema:

• Neubau: Einfamilienhaus, Bauland, Finanzierung und Kosten
• Bauträger: Neubau realisieren

Genehmigungsvolumen für neue Wohn- und Nichtwohngebäude

2016: Bundesländer Vergleich

Anzahl neu errichteter Wohngebäude nach Bundesland

Hier sehen Sie die Anzahl der neu errichteten Wohngebäude nach Bundesland:

• Bayern: 21.600
• Nordrhein-Westfalen: 17.400
• Niedersachsen: 15.400
• Baden-Württemberg: 14.500
• Schleswig-Holstein: 6.800
• Hessen: 6.400
• Brandenburg: 6.200
• Rheinland-Pfalz: 5.900
• Sachsen: 4.300
• Mecklenburg-Vorpommern: 2.400
• Berlin: 2.200
• Sachsen-Anhalt: 2.100
• Thüringen: 2.000
• Hamburg: 1.400
• Saarland: 900
• Bremen: 500

Entwicklung der Hauspreise

Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017 (2015 = Index 100).

Entwicklung des Mietpreisindex

Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2017 (2010 = Index 100)

Sonstiges

Entwicklung der ortsüblichen Mieten

Wie haben sich die ortsüblichen Mieten in den letzten Jahren in ihrer Region entwickelt?

Kontroverse: Google Street View

Würde es Sie stören, wenn Ihr Haus in Nahaufnahme bei Google Street View im Internet zu sehen wäre oder ist das nicht der Fall?

Wohnungseigentum

Wie hoch ist die Eigentümerquote in den einzelnen Bundesländern? Hier sind die „aktuellsten“ Zahlen des statistischen Bundesamtes. Nach 2014 gab es bisher keine erneute Erhebung. Sobald neue Daten verfügbar sind, werden wir sie hier mit einpflegen! Hier sehen Sie die Eigentümerquote in Deutschland im Zeitraum von 1998 bis 2014 nach Bundesländern.

© Statista 2019 – Quelle: Statistisches Bundesamt

Hotel verkaufen – Tourismus und Gästezahlen

München, Berlin, Frankfurt und deutschlandweit: Der Tourismus im Inland boomt und glänzt seit über 10 Jahren mit immer neuen Rekordzahlen. Dementsprechend steigt natürlich auch die Zahl an Übernachtungsgästen und im Immobilienmarkt die Nachfrage für Hotels. Vom schicken, luxuriösen Boutique Hotel in der Innenstadt bis zum Hotel mit angebundener Gastronomie und Veranstaltungsbereichen. In Deutschland macht man nicht nur mehr Urlaub, man gibt auch mehr dafür aus. So steigen die Preise für Übernachtungen und die Hotellerie wird für immer mehr Unternehmen und Unternehmer zu einem lukrativen Geschäft.

Ergo: Der Immobilienmarkt und Tourismusmarkt sind derzeit beide im Aufwind. Wenn Sie jetzt verkaufen, erzielen Sie einen guten Verkaufspreis – warum auf die nächste Immobilienblase warten?

Gästeübernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben von 1992 bis 2018 (in Millionen).

Hilfe und Begriffserklärung

Die wichtigsten Darstellungsformen und Begriffe im Überblick:

Warum sind die Studien so selektiv?

Das Statistische Bundesamt bietet nur einen Teil der Informationen zur kostenlosen Nutzung. Ein Großteil der Statistiken die für die Nutzung aufbereitet wurden, sind nur im Premium-Account verfügbar. Dieser Premium-Account beim Statistischen Bundesamt kostet monatlich 49 €.

Was ist ein Balkendiagramm?

Balkendiagramme sind die häufigste Form von statistischen Ergebnissen, die vom Bundesamt für Statistik verwendet werden. In einem Balkendiagramm werden verschiedene Werte auf einer Skala dargestellt. Die Skala erstreckt sich dabei auf eine Achse und enthält einen Wert, wie zum Beispiel die Menge der Einwohner oder die Höhe des durchschnittlichen Einkommens. Die andere Achse trägt dann die verschiedenen Typen beziehungsweise Klassen, zum Beispiel verschiedene Altersgruppen oder auch die Unterteilung in verschiedene Stadtteile.

Was ist ein Tortendiagramm?

Die Form des Tortendiagramms wird vom Statistischen Bundesamt relativ selten verwendet. Ein Tortendiagramm zeigt statistische Werte in einer 100% Verteilung. Eine Torte, das bedeutet ein Kreis, umfasst 100%. Trägt man nun die einzelnen Werte ein, zieht man eine gerade von der Kante zum Mittelpunkt. Dadurch entstehen kleine Dreiecke, eine Seite ist leicht gerundet. Dadurch entsteht der optische Effekt des Tortenstücks. Deshalb nennt man diese Darstellungsform von statistischen Werten auch Tortendiagramm.

Was macht das Statistische Bundesamt?

Als Behörde ist das Statistische Bundesamt dafür verantwortlich allgemeine, relevante Daten zu erheben. Diese Daten werden unter anderem von den verschiedenen Ministerien benutzt aber auch von Vereinen sowie von Privatpersonen und natürlich auch von Schülern und Studenten. Das Statistische Bundesamt hat seinen Sitz in Berlin, ist aber auch mit verschiedenen Stellen bundesweit vertreten.

Sind die statistischen Daten repräsentativ?

Ja, die Erhebungen des Statistischen Bundesamt das sind im Großteil repräsentative Umfragen oder Ergebnisse aus Hochrechnungen. Die Daten sind also für viele Bevölkerungsgruppen interessant. Vom Immobilienmakler, der die demografische Entwicklung eines bestimmten Gebietes beobachten will bis hin zum Schüler und Studenten der sich auf ein Referat oder eine große Hausarbeit vorbereitet. Damit erfüllt das Statistische Bundesamt eine große und wichtige Aufgabe in Deutschland.

Weitere Studien und Statistiken finden Sie auf den Internetseiten des Statistischen Bundesamtes. Lesen Sie hier mehr zu:

• Erben und Erbschaft
• Geld anlegen / Kapitalanlage
• Wetter in Deutschland

GmbH Gründung für Immobilien sinnvoll?

Privat kaufen & vermieten oder als GmbH?

Die Gründung einer GmbH ist eine rechtliche Unternehmensform, die in Deutschland sehr verbreitet ist. Sie bietet viele Vorteile, insbesondere für Unternehmen, die im Immobilienbereich tätig sind. Bei der Gründung einer GmbH müssen bestimmte Schritte beachtet werden, darunter:

Gesellschaftsvertrag: Gründung der GmbH

Die Gründung einer GmbH erfordert einen Gesellschaftsvertrag, der die Grundregeln und Struktur des Unternehmens festlegt. Im Immobiliengeschäft kann dieser Vertrag spezifische Klauseln zur Verwaltung und Veräußerung von Immobilien enthalten.

Mindestkapital: 25.000 Euro

In Deutschland ist ein Mindestkapital von 25.000 Euro erforderlich, um eine GmbH zu gründen. Dieses Kapital muss bei der Gründung in das Unternehmen eingebracht werden. Dabei muss die Mindesteinzahlung bei Gründung aber nur 12.5000 Euro sein.

Notarielle Beurkundung und Eintragung ins Handelsregister

Der Gesellschaftsvertrag und die Gründungsdokumente müssen notariell beurkundet werden. Die GmbH muss im Handelsregister eingetragen werden, bevor sie rechtlich existiert.

Vorteile und Nachteile einer GmbH im Immobiliengeschäft

Schnell und einfach erklärt, die Vorteile und Nachteile einer GmbH.

3 Vorteile im Überblick

1. Beschränkte Haftung
2. Seriosität
3. Steuerliche Vorteile

Die Hauptvorteile einer GmbH ist die beschränkte Haftung, die bedeutet, dass die persönlichen Vermögenswerte der Gesellschafter im Falle von Schulden oder Haftungsansprüchen geschützt sind. Eine GmbH vermittelt oft ein höheres Maß an Seriosität und Vertrauen, was im Immobilienmarkt von Vorteil sein kann. Außerdem können GmbHs von steuerlichen Vorteilen profitieren, z. B. bei der Abschreibung von Immobilien oder der Verrechnung von Verlusten.

3 „Nachteile“ im Überblick

1. Kosten
2. Komplexität
3. Gewinnverteilung

Die Gründung und Verwaltung einer GmbH kann kostenintensiv sein, einschließlich Notargebühren, Kapitaleinlage und jährlicher Buchführungskosten. Die GmbH-Struktur erfordert mehr Formalitäten und Bürokratie im Vergleich zu anderen Unternehmensformen. Die Gewinnverteilung in einer GmbH kann komplex sein und unterliegt bestimmten Regelungen.

Eine Alternative zur GmbH ist die UG. Hier ist das Mindestkapital bei nur 1€ zur Gründung. Mit Notar, Handelsregister, etc. sollten aber 1.000€ eingezahlt werden, sonst ist die UG faktisch nach Zahlung der Gründungskosten pleite.

Alternativen zur GmbH?

Entdecken Sie hier weitere Rechtsformen, für die Sie sich entscheiden können:

• Rechtsformen in Deutschland

Steuern für eine GmbH im Immobiliengeschäft

GmbHs unterliegen der Körperschaftsteuer und müssen ihre Gewinne versteuern. Im Immobiliengeschäft gibt es jedoch bestimmte steuerliche Aspekte, die berücksichtigt werden sollten:

1. Gewerbesteuer
2. Spekulationssteuer
3. Abschreibungen
4. Verlustverrechnung

Immobiliengesellschaften unterliegen oft der Gewerbesteuer, die auf die erzielten Gewinne erhoben wird. Bei Vermietung kann die Umsatzsteuer anfallen. Es gibt jedoch Optionen zur Umsatzsteuerbefreiung, die in Erwägung gezogen werden sollten. Die Spekulationssteuer fällt ebenfalls beim oder Verkauf von Immobilien innerhalb von 10 Jahren an. GmbHs können Abschreibungen auf ihre Immobilien geltend machen, um die steuerliche Belastung zu reduzieren.

Verluste aus Immobilieninvestitionen können außerdem in späteren Jahren mit Gewinnen verrechnet werden, um die Steuerlast zu reduzieren.

Steuern sparen mit der Gesellschaft?

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

GmbH Gründung für Immobilien

Die Gründung einer GmbH für Immobilien kann eine kluge Entscheidung sein, insbesondere wenn man die Vorteile der beschränkten Haftung und steuerlichen Möglichkeiten in Betracht zieht.

GmbHs schützen Sie schon einmal im Vergleich zur privaten Vermietung durch die beschränkte Haftung. Als GmbH sind die Steuern auch deutlich niedriger als bei privater Vermietung. Viele Vorteile, sich für die Gründung einer solchen juristischen Firma zu beschäftigen. Ebenso wie die Immobilien Holding.

Immobilien GmbH: Vermögensverwaltende GmbH

Immobilien GmbH ist keine offizielle Rechtsform in Deutschland, so bezeichnet man aber GmbHs mit Fokus auf Kauf, Vermietung und Verkauf von Immobilien. Im Prinzip 1:1 zur GmbH. Lesen Sie hier mehr:

• Immobilien GmbH

Familienstiftung im Vergleich

Steuern in Deutschland und Steueroptimierung, das machen viele mit einer eigenen Familienstiftung. Das Gründen einer Stiftung, spezieller einer Familienstiftung, hat viele Vorteile, vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen. Mehr zum Modell:

• Familienstiftung gründen

Die drei Finanzierungstypen im Überblick

Banken unterscheiden Finanzierungen nach dem sogenannten Beleihungsauslauf — also dem Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert. Wichtig: Der Beleihungswert liegt typischerweise zehn bis fünfzehn Prozent unter dem Kaufpreis. Eine „80%-Kaufpreis-Finanzierung“ entspricht bankintern oft schon einem Beleihungsauslauf von neunzig Prozent — und damit einem höheren Zinssatz.

Beleihungswert vs. Beleihungsauslauf — das Insider-Rechenbeispiel

Kaufpreis 400.000 €, Sicherheitsabschlag der Bank 15% → Beleihungswert 340.000 €. Wer 320.000 € Darlehen aufnimmt (entspricht 80% Kaufpreis), liegt bankintern bei einem Beleihungsauslauf von 94% — und fällt damit in eine deutlich teurere Zinsklasse als gedacht. Wer wirklich in die günstigste Stufe (≤60% BLA) will, müsste hier nur 204.000 € Darlehen aufnehmen.

Klassische Finanzierung mit Eigenkapital-Sockel

Bei der klassischen Variante bringt der Käufer Eigenkapital für die Kaufnebenkosten plus etwa zwanzig Prozent des Kaufpreises ein. Diese Konstellation ist für Banken die risikoärmste — sie spiegelt sich direkt in den niedrigsten Zinskonditionen wider.

Voll- und 110%-Finanzierung

Bei Vollfinanzierungen übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis, der Käufer trägt nur die Nebenkosten. Bei der 110%-Finanzierung werden auch diese mitfinanziert — verbunden mit deutlich höheren Zinsaufschlägen und strengeren Bonitätsanforderungen.

Die typischen Merkmale auf einen Blick

• Klassische Finanzierung (60–80%): Käufer bringt Eigenkapital für Kaufnebenkosten plus zwanzig Prozent des Kaufpreises ein. Beste Konditionen, niedrigste Zinsen.
• Vollfinanzierung (100%): Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, Käufer trägt nur die Nebenkosten aus Eigenmitteln. Zinsaufschlag rund 0,3–0,5 %-Punkte.
• 110%-Finanzierung: Auch die Kaufnebenkosten werden mitfinanziert — kein Eigenkapital nötig. Zinsaufschlag rund 0,7–1,0 %-Punkte, nicht jede Bank bietet das an.
• Beleihungswert vs. Kaufpreis: Banken kürzen den Kaufpreis um einen Sicherheitsabschlag (zehn bis fünfzehn Prozent) — entscheidend für die Zinsklasse.
• Tilgungssatz: Bei Voll- und 110%-Finanzierung fordern viele Banken mindestens 2,5–3% Anfangstilgung statt der üblichen zwei Prozent.

Zinsaufschlag-Stufen nach Beleihungsauslauf

Vergleichsrechnung: Drei Szenarien mit harten Zahlen

Annahme für alle drei Szenarien: Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten zwölf Prozent (= 48.000 €), Zinsbindung fünfzehn Jahre, Anfangstilgung 2,5%. Die Zinssätze sind realistische Spannen aus dem aktuellen Marktumfeld und variieren nach Bonität und Bundesland.

Der Sprung von der Vollfinanzierung zur 110%-Finanzierung kostet über die Zinsbindung rund 60.000 € extra — bei null eingebrachtem Kapital. Genau deshalb ist die Frage Voll oder 110% selten eine reine Zinsrechnung, sondern eine Liquiditätsentscheidung.

Eigenkapital senkt nicht primär die Rate — es senkt den Zinssatz. Jeder Beleihungsauslauf-Schritt nach oben kostet 0,2–0,5 %-Punkte. Auf dreißig Jahre Laufzeit sind das fünf- bis sechsstellige Beträge.

Cashflow nach Steuern: die Investor-Perspektive

Die reine Rate sagt nichts über die tatsächliche Belastung eines Vermieters aus. Erst nach Miete, Nicht-umlagefähigen Kosten, AfA und Steuerersparnis zeigt sich, ob ein Objekt funktioniert. Beispielrechnung Vollfinanzierung 400.000 € Kaufpreis, Mietrendite 4%, Spitzensteuersatz 42%:

• Kaltmiete monatlich: 1.333 € (4% Bruttorendite auf Kaufpreis)
• Nicht-umlagefähige Kosten: -150 € (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
• Bankrate (Zins+Tilgung): -2.200 €
• Operativer Cashflow vor Steuer: -1.017 € (Unterdeckung)
• Steuerlich abziehbar: Schuldzinsen 1.367 € + AfA 2% auf Gebäudewert (~500 €) + Nebenkosten 150 € = -2.017 € steuerliche Werbungskosten
• Steuerlicher Verlust: Miete 1.333 € − 2.017 € = -684 € → Steuerersparnis 42% = +287 €
• Cashflow nach Steuer: -730 € pro Monat

Das ist die ungeschönte Wahrheit: Auch mit vollem Steuerhebel ist eine Vollfinanzierung in den ersten Jahren typischerweise negativ im Cashflow — sie funktioniert nur über Mietsteigerung, Tilgung und Wertentwicklung. Genau das prüft der Cashflow Rechner über die Haltedauer.

Wann die Vollfinanzierung für Investoren funktioniert

Für Kapitalanleger spielt eine Variable mit, die Eigennutzer nicht haben: die Steuer. Schuldzinsen aus vermieteten Immobilien sind nach §9 EStG als Werbungskosten voll absetzbar — Tilgungsanteile dagegen nicht. Das verschiebt die Logik komplett.

Steuerlicher Hebel der Schuldzinsen

Bei einem Spitzensteuersatz von 42% reduziert der Fiskus die effektive Zinslast eines Investors fast um die Hälfte — vorausgesetzt, ein Verlust aus Vermietung kann mit anderen Einkünften verrechnet werden. Ein nominaler Sollzins von 4,1% wird in dieser Konstellation netto auf rund 2,4% gedrückt. Wichtig: Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil — und damit auch die absolute Steuerersparnis. Genau deshalb verlieren Vollfinanzierungen über die Jahre an steuerlicher Hebelwirkung.

Rollierendes Eigenkapital — die Profi-Strategie

Erfahrene Investoren halten ihr Cash bewusst zurück und finanzieren maximal hoch. Die Idee: Liquides Kapital steht für die nächste Immobilie bereit, statt in Stein gebunden zu sein. Mehr dazu im Detail: rollierendes Eigenkapital.

Inflations-Effekt und Indexmiete

Eine Rate von 2.200 € hat in zwanzig Jahren bei 2,5% durchschnittlicher Inflation real die Kaufkraft von rund 1.340 €. Der nominale Schuldenbetrag schrumpft in realer Kaufkraft — ein Effekt, der zugunsten von Vollfinanzierern arbeitet, sofern die Mieten mitziehen. Hebel dafür: Indexmiete (an Verbraucherpreisindex gekoppelt) oder Staffelmiete mit jährlich fixen Erhöhungsschritten. Ohne diese Mechanik bleibt der Inflationsschutz auf der Strecke.

KfW-Förderung als günstige Beimischung

Häufig übersehen: KfW-Programme lassen sich mit dem Bankdarlehen kombinieren und drücken den Mischzins. Relevant sind:

• KfW 124 (Wohneigentum): bis 100.000 € für Eigennutzer beim Kauf
• KfW 261 (Klimafreundlicher Neubau): bis 150.000 € pro Wohneinheit, deutlich vergünstigter Zins
• KfW 270 (Erneuerbare Energien): für PV-Anlage, Wärmepumpe — auch für Vermieter
• Effekt: Mischzins kann um 0,3–0,8 %-Punkte fallen, abhängig vom KfW-Anteil

Wann Eigenkapital trotzdem die richtige Wahl ist

Die Vollfinanzierungs-Logik gilt nicht universell. Eigennutzer profitieren weder vom Werbungskostenabzug noch vom Steuerhebel — für sie ist die monatliche Belastung das einzige, was zählt. Ein Eigennutzer mit fünfundzwanzig Prozent EK zahlt im Beispiel oben 1.650 € statt 2.836 € — eine Differenz, die in Krisenphasen über Zwangsverkauf oder Halten entscheidet.

Risikoprofil und Lebenssituation

Wer ein schwankendes Einkommen hat oder mit kürzerer Haltedauer rechnet, sollte die Eigenkapitalquote bewusst hochhalten. Jede zehn Prozentpunkte mehr Eigenkapital senken nicht nur die Rate, sondern auch das Risiko einer Unterdeckung bei Marktrückgängen.

Die typischen Eigenkapital-Szenarien

• Eigennutzung: Keine Steuervorteile bei Schuldzinsen — Eigenkapital senkt direkt die Belastung.
• Schwankendes Einkommen: Selbstständige, Provisionsempfänger — niedrigere Rate = mehr Puffer bei Auftragsdellen.
• Spekulative Lagen: Bei unsicherer Marktlage schützt EK vor Unterdeckung bei fallenden Preisen.
• Kurze Haltedauer: Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen will, sollte Tilgung priorisieren — sonst frisst die Vorfälligkeitsentschädigung den Gewinn.
• Erste Immobilie: Bei der ersten Immobilie ohne Erfahrung ist Risikoreduktion durch EK meist sinnvoller als maximaler Hebel.

Die Kaufnebenkosten — der wahre Engpass

Was viele unterschätzen: Bereits eine „Vollfinanzierung“ verlangt Eigenkapital für die Nebenkosten. Di

Hauskauf: Ablauf, Risikos, Kredit & Makler

Bei den ersten Gedanken an einen Immobilienkauf kommen sofort viele Fragen auf. Wie gehe ich am besten vor? Brauche ich einen Makler oder soll ich auf eigene Faust suchen? Wie groß soll das Haus sein, wie viele Quadratmeter und Zimmer braucht es? In welchem Gebiet suche ich und vor allem wie viel Budget benötige ich? All diesen Fragen gehen wir jetzt auf den Grund.

Die Anforderungen – der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie sollten Sie sich zuerst überlegen, was Sie für Anforderungen an Ihr Eigenheim haben. Wie viele Zimmer benötigen Sie und wie viel Quadratmeter sollte Ihr Haus und Ihr Grundstück im besten Fall haben? Natürlich sollte Ihnen auch klar sein, in welche Gegend Sie ziehen möchten und nach diesem Schema Ihre Bedürfnisse anpassen.

Ein Haus in einer Stadt wird teurer sein als ein Haus in einem Vorort oder auf dem Land (Lage von Immobilien). Benötigen Sie eine Schule in der Nähe oder sollte ein Supermarkt fußläufig gelegen sein. Wollen Sie einen Garten oder eine kinderfreundliche Umgebung? Natürlich sollten Sie sich auch über das äußere Ihrer Immobilie Gedanken machen. Bevorzugen Sie einen gewissen Stil von Haus, sollte das Haus eher modern oder eher im nordischen Stil sein? Nachdem Sie diese Grundfragen geklärt haben und wissen, wie Sie sich ihre Traumimmobilie vorstellen, können Sie sich an Schritt 2 wagen.

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Hauskredit: Darlehen und Voraussetzungen

Die Finanzplanung nimmt einen großen Teil bei dem Weg zum eigenen Haus ein, denn mit Baufinanzierung und Darlehen geht man eine große Verpflichtung ein, die mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Demnach sollte sich jeder, der mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, zuerst einmal die finanziellen Eigenmittel prüfen.

Dazu gehört zum Beispiel, ob schon Eigentum oder ein Bausparvertrag vorhanden ist und wie hoch dieses ist. Auch sollte geprüft werden, welche Mittel tatsächlich kurzfristig abgerufen werden können. Um einen Kredit bei einer Bank zu erhalten, wird empfohlen, mindestens 10-20 % der benötigten Summe (Kaufsumme und Kaufnebenkosten) als Eigenkapital aufweisen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto besser.

Finanzielle Belastbarkeit: Was können Sie sich leisten?

Natürlich spielen aber auch die persönlichen Lebensumstände eine Rolle bei der finanziellen Belastbarkeit. Dazu zählen etwa die Familienplanung und Kinderwunsch, die Arbeitsverhältnisse der Partner und natürlich auch der Familienstand. Man sollte sich überlegen, ob in den nächsten Jahren weiter große Finanzierungen geplant sind und wie sich diese auf die finanzielle Lage auswirken.

Egal wie, zuerst will Ihre Bank eine Selbstauskunft, in der Sie Ihre Vermögensverhältniss darlegen

Ebenfalls ist es wichtig, die dauerhaften Ausgaben festzustellen, um diese mit in die Planung einfließen lassen zu können. Dazu gehören Fixkosten, wie Versicherungen und Nebenkosten, aber auch Urlaube, Autokauf oder Rückstellungen für eine finanzielle Sicherheit.

Warum ist das wichtig? Nur so wissen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können! Das macht die spätere Suche schneller und einfacher

Selbstauskunft: Schnelles Erklärvideo

Selbstauskunft enthält Einnahmen, Vermögen, Ausgaben, Schulden & Schufa-Abfrage. Die Selbstauskunft bekommen Sie von Ihrer Bank. So wissen Sie, wie viel Kredit Sie von Ihrer Bank bekommen.

Rückzahlungsdauer: 30 Jahre Rückzahlung

Der nächste wichtige Punkt ist die Rückzahlungsdauer, denn man sollte sich darüber Gedanken machen, wie lange man eine Rückzahlung leisten und daher wie lange man sich verschulden möchte. Es wird empfohlen, die Finanzierung so zu planen, dass die Schuldner bis zum 60. Lebensjahr schuldenfrei sind. Jedoch hängt dies auch davon ab, wie hoch die Tilgungsrate sein kann. Je kürzer die Rückzahlungsdauer, desto höher die Tilgung, jedoch gibt es für kürzere Kreditlaufzeiten auch etwas günstigere Zinsen.

Als Faustformel sagt man bei einer Tilgungsrate von 2 % im Jahr beträgt die Rückzahlungsdauer in etwa 35 Jahren.

Wie sieht ein Tilgungsplan aus?

In meiner neuen Immobilien App habe ich ein kleines Tool, das Ihnen beispielhaft Tilgungspläne für alle Summen berechnet.

• Tilgungsplan Tool (extern)

Zusammenstellen der Unterlagen: Checkliste

Sind diese Fragen erst einmal geklärt, geht es ans Zusammenstellen der Unterlagen für die Banken, denn diese benötigen viele verschiedene Unterlagen, um überhaupt erst ein Angebot beantragen zu können.

• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen)
• Kontoauszüge
• Arbeitsvertrag oder Bestätigung des Arbeitgebers
• Eigenkapitalnachweis (Bank- und Investmentkonten)
• Ausweiskopie (Personalausweis oder Reisepass)
• Exposé des zu kaufenden Objekts
• Kreditantrag und Selbstauskunft
• Schufa-Auskunft
• Notarbestätigung (falls vorhanden)
• Bonitätsnachweise (laufende Kredite, Unterhaltszahlungen)
• Sonstige Nachweise (Scheidungsurteile, Erbschaftsdokumente)

Suche: Anzeigen, Makler & die große Auswahl

Wie finden Sie gute Häuser?

1. Onlineportale – ImmoScout bis Kleinanzeigen
2. Freunde und Bekannte – Vitamin B
3. Immobilienmakler – Vermittler
4. Welches Haus kaufen? Hausarten im Überblick

Onlineportale: ImmoScout bis Kleinanzeigen – Haus finden #1

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, die Haussuche anzugehen. Natürlich hat ein Makler viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wenn Sie aber lieber auf eigene Faust die Suche angehen möchten, gibt es viele Online-Portale, wie ‘Immonet’ oder ‘ImmoScout24’ auf denen Sie sich eine große Exposé-Auswahl ansehen können.

Gute Immobilienportale:

• Häuser auf ImmoScout24
• Häuser auf Immonet
• Häuser auf ImmoWelt
• oder auch Meine Stadt

Freunde und Bekannte: Vitamin B – Haus finden #2

Lassen Sie auch Ihre Freunde und Bekannten wissen, dass Sie ein Haus suchen, denn viel kann hier auch über Kontakte laufen. Oftmals erfahren Sie von verfügbaren Immobilien, die nicht öffentlich beworben werden, durch persönliche Empfehlungen aus Ihrem Netzwerk. Persönliches Netzwerk kann Sie auch an echte Schnäppchen bringen.

• Immobilien Akquise

Immobilienmakler: Vermittler und Off Market

Ein Immobilienmakler hat viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider-Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er verfügt über ein breites Netzwerk und Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich auf Online-Portalen verfügbar sind (Off Market).

Wenn Sie sich lieber auf eigene Faust auf die Suche begeben möchten, stehen Ihnen viele Online-Portale aus Tipp #1 wie ‚Immonet‘ oder ‚ImmoScout24‘ zur Verfügung, auf denen Sie eine große Auswahl an Exposés einsehen können.

Welches Haus kaufen? Hausarten im Überblick

Die Auswahl an unterschiedlichen Hausformen mit jeweils individuellen Eigenschaften ist groß und wer in eine Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den entsprechenden Hausformen auskennen oder zumindest auseinandergesetzt haben. Hier eine Auflistung der gängigen Hausformen mit weiterführenden Links, die zu umfassenden Beiträgen mit Informationen zu den jeweiligen Haustypen führen.

• Bungalow
• Doppelhaushälfte
• Einfamilienhaus
• Fachwerkhaus
• Ferienhaus / Wochenendhaus
• Fertighaus
• Landhaus
• Massivhaus
• Reihenhaus
• Strandhaus
• Villa
• Niedrigenergiehaus
• Nullenergiehaus
• Passivhaus

Haus gefunden? Tipps für die Besichtigung

Bei Besichtigungen sollten Sie das ein oder andere beachten, um möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln.

Besichtigungstermine: Verbreitung

Zuerst einmal sollten Sie Besichtigungstermine nur bei Tageslicht machen, so sehen Sie Mängel und Fehler viel besser als bei künstlichem Licht. Schauen Sie sich die Umgebung genau an und achten Sie auf möglichen Lärm, Gerüche und die Parkplatzsituation. Auch die Infrastruktur rund um das Objekt sollte genau erforscht werden, um zu vergleichen, ob es zu Ihren Anforderungen passt.

Tipp! Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann hilfreiche Informationen zutage bringen.

Besichtigungstermin: Worauf achten? + Checkliste

An dem Objekt selbst, sollten Sie auf den Zustand der Fassade, des Daches und des Dachbodens sowie den Kellerräumen und Fenstern achten. Wasserflecken an Wand und Decke, veraltete Fenster mit geringer Dämmung oder ein undichtes Dach können bei diesen Beobachtungen entdeckt werden. Machen Sie Bilder und von dem Objekt und eventuell fehlerhaften Stellen.

Natürlich erfahren Sie durch das Exposé schon eine Menge über das Objekt, jedoch werden hier nicht alle Fragen beantwortet. Erstellen Sie sich also einen Fragenkatalog, damit Sie so viel wie möglich über das Objekt herausfinden können während der Besichtigung.

Mögliche Fragen könnten unter anderem Folgende sein:

1. Renovierungen oder Sanierungen notwendig?
2. Zustand von Dach und Fenstern?
3. Heizungstyp, Alter und Dämmung prüfen (fragen Sie nach dem Energieausweis).
4. Grundriss für mögliche Umbauten benötigt.
5. Betriebskostenabrechnung einsehen.
6. Lichteinfall und Sonneneinstrahlung im Garten beachten.
7. Grund für den Verkauf und Leerstandszeit erfragen.
8. Bleiben Einbauten wie Küche, Schränke usw. im Haus?
9. Verschiedene Objekte besichtigen.
10. Experten hinzuziehen bei Unsicherheiten wie Feuchtigkeit.

Gekauft! Kaufvertrag, Schlüsselübergabe & Co.

Um ein Haus zu kaufen, müssen auch rechtliche Wege beachtet und viele Normen eingehalten werden. Um dies korrekt durchzuführen und den Hausverkauf auch rechten zu machen, muss einiges befolgt werden.

Kaufvertrag & Grundbucheintrag

Der Kaufvertrag erfüllt die Norm, die laut § 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorliegen muss, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Rechten übertragen wird.

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung und notarieller Beurkundung, sondern erst nach Eintragung im Grundbuch. Zunächst erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf, der beiden Parteien Gelegenheit zur Prüfung gibt. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag erneut vor und beantwortet Fragen. Er erläutert auch die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung und die Konsequenzen des Hausverkaufs.

Bis zur Grundbucheintragung sichert eine Auflassungsvormerkung den Käuferanspruch auf das Eigentum. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer bestätigt hat. Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs wird im Notarvertrag festgelegt, ab dem der Käufer alle Kosten trägt und haftbar ist. Der endgültige Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst, wenn sein Name im Grundbuch steht.

Schlüsselübergabe: Übergang vom Verkäufer auf Käufer

Durch den Abschluss des Kaufvertrags geht nicht nur der Besitz an einer Immobilie an den Erwerber über, sondern er übernimmt auch alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundene Risiken, Steuern und Lasten. Dadurch kann der neue Eigentümer mit der Immobilie nach eigenem Belieben verfahren. Der Besitzübergang ist datumsmäßig genau definiert und vollkommen unabhängig von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, also vom Übergang des Eigentums.

• Schlüsselübergabe markiert den Übergang vom Verkäufer zum Käufer
• Kaufvertrag schließt nicht nur den Besitz, sondern auch Risiken, Steuern und Lasten der Immobilie ein
• Der neue Eigentümer erhält volle Verfügungsgewalt über die Immobilie
• Der Übergabetermin ist präzise festgelegt und unabhängig von der Grundbucheintragung

Das war es.

Gekauft! Herzlichen Glückwunsch!

Preisvergleich: Kaufpreise in Deutschland

In diesen einzelnen Ratgebern zu den großen deutschen Städten stehen die wichtigen Stadtteile für Immobilienkäufer, Infos zur Infrastruktur, ebenso wie Voraussetzungen für den Kauf wie Einkommen, Bonität (Kreditwürdigkeit), Banken und Eigenkapital. Viel wichtiger aber: Fehler, Risiken, Mietrenditen und mehr. Was ist für den Kaufpreis und die Bewertung entscheidend? Alles über Lage, Bausubstanz, Renovationen, Ausstattung und das alles, kostenlos.

Sie sind flexibel? Immobilienpreise im Vergleich

Externe Ratgeber (Link öffnet sich im neuen Tab)

Stadt / Kaufpreis aktuell:

• München ~ 8.993 Euro / m²
• Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
• Berlin ~ 5.578 Euro / m²
• Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
• Düsseldorf / Köln ~ 5.470 Euro / m²

Haus finanzieren: Mehr zu Kredit & Rückzahlung

Ob Eigennutz oder Kapitalanlage, mit einem Hauskredit binden Sie sich für lange Zeit. Je besser Sie verbreitet sein, desto besser. Meine Empfehlung für Ihre Vorbereitung:

• Immobilie finanzieren