Immobilienmarkt Darmstadt: Nachfrage übersteigt Angebot

Frage: Du bist vor allem in Darmstadt und im Rhein-Main-Gebiet als Immobilienberater und Investor tätig. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung des Immobilienmarktes in dieser Region in Deutschland?

Beliebter Wohnort und Wirtschaftsstadt

Am südlichen Ende von Hessen liegt Darmstadt, das sich neuerdings gerne ganz offiziell als „Wissenschaftsstadt“ bezeichnet. Das liegt nicht nur an der „Technischen Universität“, sondern auch an den zahlreichen Technologieunternehmen, die dort gezielt angesiedelt wurden.

Darmstadt nimmt eine echte Sonderstellung im Rhein-Main-Gebiet ein, wenn man denn Darmstadt überhaupt noch in diese Region mit einbeziehen will. Darmstadt hat als Universitätsstadt ohnehin schon einen stärkeren Zuzug als andere Städte dieser Größe. Zum anderen hat die Stadt in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich an ihrem Image als „Wissenschaftsstadt“ gebastelt.

Zahlreiche Unternehmen mit einem Technologie-Schwerpunkt haben dort ihren Sitz, oder wenigstens große Niederlassungen. Das bedeutet eine entsprechende Anzahl von meist sehr gut bezahlten Arbeitsplätzen und der Wunsch dieser Menschen, auch in der Stadt oder Umgebung zu wohnen.

Deshalb lohnt es sich eine Immobilie in Darmstadt zu kaufen:

• Zentrale Lage
• Stabiler Wissenschaftssektor
• Universitätsstadt
• Sehr gut bezahlte Arbeitsplätze

Lage von Darmstadt

Darmstadt liegt im Süden Hessen und wird in neun Stadtteile gegliedert. Zu den naheliegenden Städten gehören:

• Offenbach
• Frankfurt
• Mannheim
• Mainz

Hier die Mesolage von Darmstadt:



Beliebt in Darmstadt: Neubau

Diese Entwicklung wird auch weiterhin anhalten, vor allem, weil die in Darmstadt entwickelten Techniken in Sachen „künstliche Intelligenz“, Klimaforschung usw. echte Zukunftstechnologien sind mit steigendem Bedarf an Mitarbeitern. In den Preisen für Häuser und Wohnungen macht sich das natürlich auch bemerkbar. Die Steigerungsraten sind innerhalb weniger Jahre zweistellig geworden. Noch immer liegt die Zahl der beantragten Baugenehmigungen für Wohngebäude in Darmstadt deutlich unter der Nachfrage.

Vor allem Neubau ist in Darmstadt gefragt!

Wohnungsleerstand & Sanierungsstau

Dem gegenüber gibt es in Darmstadt schon eine sichtbare Zahl an Wohnungsleerständen mit dramatischem Sanierungsstau. Bessungen, Martins- und Johannes-Viertel sind da nur einige Beispiele. Eigentlich unbegreiflich, dass die Eigentümer dieser Häuser kein Kapital in die Hand nehmen, die Wohnungen auf Vordermann bringen und damit für Entspannung am Markt sorgen. Ich bin sehr sicher, dass dadurch niemand mit sinkenden Mieteinnahmen und Kaufpreisen kalkulieren muss. Das Mietpreisniveau ist jetzt schon absolut vergleichbar mit Frankfurt, Wiesbaden oder sogar München.

Ähnliches Mietniveau, wie in Frankfurt, Wiesbaden & München

Mit einer ordentlichen Sanierung und Renovierung, können Sie sich hier einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie erfreuen:

Immobilieninvestor werden – aber wie?

Frage: Wie finanzieren professionelle Immobilieninvestoren den Kauf oder den Neubau einer Immobilie?

Wer Investitionen in Immobilien professionell tätigt, ist meist schon sehr lange im Geschäft. Das heißt, das so jemand erstens über sehr gute Bankverbindungen verfügt und andererseits ein gerüttelt Maß an Erfahrung im Geschäft hat. Er oder sie hat dann stets den richtigen „Riecher“ für gut umsetzbare Projekte bzw. Immobilienangebote und genießt das Vertrauen der Banken, um reibungslos an Finanzierungen zu kommen.

Hebeleffekt und rollierendes Eigenkapital nutzen

Denn im Grunde genommen ist es aber gleich, ob man als Profi oder Anfänger in den Markt einsteigt. Das Prinzip bleibt das gleiche: Man kauft die erste Immobilie, sollte dazu ein gewisses Maß an Eigenkapital haben und vermietet sie. Mit den Mieteinnahmen lässt sich im besten Fall der gesamte Kapitaldienst aufbringen, wenigstens aber sollte es ein Großteil der Annuität aus Zins und Tilgung sein. Wer beim Kauf auf die richtige Lage, Ausstattung und Bauzustand seiner Immobilie geachtet hat, wird schon recht bald von der Wertsteigerung profitieren. Da auch bei Immobilien der Spruch gilt: „eine Immobilie ist keine Immobilie“, kann der werdende Immobilien-Invest-Profi nun diese Wertsteigerung zum Kauf und Finanzierung seines zweiten Objektes nutzen. Das nennt man dann „Hebeleffekt„, und der lässt sich beinahe unendlich fortsetzen.

1. Kauf erster Immobilie mit Eigenkapital
2. Profit durch Wertsteigerung
3. Hebeleffekt wirkt sich auf zweiten Immobilienkauf aus

Erst Studentenapartment, dann Einfamilienhaus

In Darmstadt könnte man beispielsweise mit einem kleinen Studentenappartment anfangen. Nach einigen Jahren könnte dann eine vermietbare Mehrzimmerwohnung hinzukommen, bis man vielleicht sogar das ein oder andere komplette Mehrfamilienhaus in seinen Bestand aufnimmt. Wovon ich als Immobilieninvestor dringend abrate ist der Kauf und die Vermietung von Einfamilienhäusern. Sicher wäre die Vermietung in Darmstadt und Umgebung kein Problem, auch muss da niemand Mietausfallzeiten befürchten. Aber Mieter von Einfamilienhäusern sind in der Regel sehr anspruchsvolle Mieter. Um den gewünschten Zustand des Hauses zu erhalten, muss der Eigentümer in der Regel deutlich mehr und häufiger investieren als bei einer Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus.

Hier alles wichtige zusammengefasst:

• Rentabel: Mikroapartments, Mehrzimmerwohnungen und Mehrfamilienhäuser
• Nicht rentabel: Einfamilienhäuser

Perfekt für Studenten sind vor allem die vielen Altbauwohnungen in Darmstadt, die sich hervorragend für Wohngemeinschaften eignen:

Sonderfall Bauträger: Vorfinanzierung & Modernisierung

Ein Sonderfall unter den Immobilieninvestoren ist der Bauträger. Er kauft Grundstücke oder alte Bausubstanz mit dem Ziel, neu zu bauen oder im großen Stil zu modernisieren. Die dann erstellten Wohnungen werden zumeist als „schlüsselfertige“ Objekte verkauft. Neben einer sehr großen Erfahrung braucht der Bauträger ebenfalls das unbedingte Vertrauen seiner Banken, da er die Kosten für Kauf, Bau und Renovierung teils über einen längeren Zeitraum vorfinanzieren muss. Außerdem braucht er einen Pool guter Handwerker für alle Gewerke, die für den Bau außen und innen nötig sind. Kaufen und vermieten ist da absolut der einfachere Weg.

Immobilie, Rentabilität & Finanzierung: Renditerechner online

Frage: Welche der zahllosen Online-Rechner findest Du hilfreich für Immobilieninvestoren oder jenen, die auf dem Weg sind, solche zu werden?

Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

1. Stiftung Warentest
2. Seriöse Online Zeitungen

Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

Rendite ausrechnen: Online & persönlich

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Zusammengefasst:

• Rechnen Sie sowohl Rendite, als auch Höhe des Darlehens online aus
• Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

Ob Altbau oder Neubau – Ihr Bankberater steht Ihnen bei Finanzierungsfragen stets bei Seite:

Investitionsalternativen zum Betongold

Frage: In Darmstadt denkt man beim Investieren nicht nur an Immobilien. Dort sind – vor allem auch durch die Nähe zu Frankfurt – interessante Unternehmen beheimatet. Welche drei Kapitalanlagemöglichkeiten sind Deiner Meinung nach am sinnvollsten und was sind die Nachteile?

Anlageform hängt von Zielsetzung ab

Zunächst einmal empfehle ich, das sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verlust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.

Rohstoffe & seltene Erden

Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.

Investmentfond bei Bank & Versicherung

Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen – gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.

Kunstobjekte: Vorsicht Fälschungen!

Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Kunstobjekten befasssen. In der Jugendstilstadt Darmstadt sicher eine denkbare Alternative, zumal es vor Ort neben viel Sachverstand auch einen Markt dafür gibt. Ich bin dafür allerdings kein Experte und kann über den Wert der verschiedenen Kunstformen nicht viel sagen. Wer sich aber seriöse und offizielle Statistiken dazu ansieht, wird schnell feststellen, das auf dem Kunstmarkt viel in Bewegung ist. Man wird sicher kein Kunstgeschichtler sein müssen, um sein Kapital in diesem Markt richtig – also gewinnbringend – zu investieren. Aber Wissen und Erfahrung braucht es allemal. Und selbst dann ist man vor Fälschungen nicht sicher!

Weiterhin gelten Immobilien als beliebte Anlageform. Vor allem in Nähe der vielen Sehenswürdigkeiten Darmstadts:

Was können Fonds besser als die eigene Immobilie?

Frage: Vielen Kapitalanlegern liegen Fonds als Anlagemöglichkeit besonders nahe, weil sie als risikoärmer gelten im Vergleich zu anderen Formen. Du hast sie ja gerade selber schon erwähnt. Was sind Deine Argumente für und gegen das Investieren in Fonds?

Klassische Anlagefonds: Aktien

Da müssen wir erstmal klären, über welche Fonds wir sprechen wollen. Nehmen wir zunächst die klassischen Anlagefonds aus Aktien und/oder Staatsanleihen. Das sind ja schon seit Jahren echte Klassiker am Markt und sind für alle gedacht, die gerne an den Entwicklungen von Unternehmens- und Staatsbeteiligungen teilhaben möchten, aber ein eigenes „Aktienmanagement“ scheuen. Egal ob als Sparplan oder als Einmalanlage sind diese Fonds je nach Zusammenstellung ihrer Wertpapiere mehr oder weniger mit Risiko versehen. Unabhängig vom Verlustrisiko, das man in der Regel durch eine lange Anlagedauer ausgleichen kann, kosten diese Kapitalanlagen Geld. Sie kosten Geld durch den Ausgabeaufschlage, der mit jeder Kapitaleinlage erhoben wird, zudem werden die erwirtschafteten Kapitalerträge besteuert und außerdem hat man laufende Depotgebühren. All das ist vom erzielten oder erzielbaren Gewinn abzuziehen.

Bei Aktien müssen Sie folgende Kosten von Ihrem Gewinn abziehen:

• Ausgabeaufschläge
• Steuern
• Laufende Depotgebühren

Offene Immobilienfonds

Als Immobilienmensch denkt man natürlich sofort an Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds ermöglichen es Kapitalanlegern, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern zu beteiligen. Dort investieren die Fondsmanager meistens in Gewerbeimmobilien – allen voran in Bürokomplexe, aber auch in Hotels und Einkaufszentren. Anleger können durch den Kauf von Anteilen in diese Immobilien investieren, dann profitieren sie von deren Mieterträgen und Wertsteigerungen. Die Nachteile sind dann denen von Aktienfonds vergleichbar. Denn wenn die Immobilien, in die investiert wird, längere Zeit keine Mieteinnahmen haben, oder sich der Immobilienwert durch Marktentwicklungen verschlechtert, senkt das die Rendite bei gleichbleibenden Kosten.

Hier die Vorteile:

• Investition in Gewerbeimmobilien
• Profit durch Mieterträge und Wertsteigerungen

Hier die Nachteile:

• Sinkende Renidte bei Mietausfall oder Wertminderung

Geschlossene Immobilienfonds

Die Risikostreuung ist bei offenen Investmentfonds für Immobilien höher als bei geschlossenen, demzufolge sind die Renditeaussichten der offenen Immobilienfonds geringer. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind außerordentliche Wertentwicklungen möglich. Die Spanne reicht von einer Verdreifachung des Kapitaleinsatzes bis zum Totalverlust der Investition. In der Vergangenheit brachten allerdings nur wenige Immobilienfonds ihren Anlegern einen Riesengewinn, bei etlichen geschlossenen Beteiligungen erlitten die Kapitalanleger Verluste. Die Aussichten auf beträchtliche Renditen sind stets mit großen Risiken verbunden. Die Vermietung gewerblicher Objekte unterliegt dabei normalerweise mehr Unwägbarkeiten als der Erwerb von Wohnobjekten. Geschlossene Immobilienfonds sind also wieder nichts für Anleger mit schwachen Nerven und begrenzten Kapitalreserven.

Sehr hohes Risiko bei geschlossenen Fonds

Beliebte Immobilien lassen sich in Darmstadt auch in der Nähe der Altstadt finden:

Immobilienkauf im Umland von Darmstadt

Frage: Wenn nun jemand von unseren Lesern als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs ist auf der Suche nah Häusern, Wohnungen usw.: Was ist Dein Geheimtipp an sie für ein lohnenswertes Immobilieninvest?

Odenwald: Günstige Mieten & Kaufpreise

Da nenne ich in erster Linie mal den Odenwald. Dort gibt es neben preiswertem Bauland auch entsprechend günstige Mieten und auch Kaufpreise für Häuser. Je nachdem wie weit weg vom Oberzentrum Darmstadt steigt das Risiko von Mietausfall. Denn die Verbindungen aus den Odenwaldorten in die Rheinebene ist – ganz gleich ob Straße oder Schiene – meist nicht besonders gut. Wer die Fahrerei nicht scheut und lieber in der Natur wohnt, wird immer einen Lebensraum im Odenwald bevorzugen. Das ist dann das Potential für Immobilieninvestoren. Nicht ganz so preiswert, aber immer noch günstig sind einige Gemeinden im Umland von Darmstadt. Büttelborn etwa oder andere Orte im Ried sind da mein Tipp.

Tipp: Odenwald oder Darmstädter Umland (Büttelborn & Ried)

Angebot und Nachfrage im Wohnungsmarkt: Statistik

Frankfurt, Darmstadt, Nürnberg oder Hannover – hier Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Überblick:

Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

Sie möchten in das Rhein-Main-Gebiet investieren? Dann erfahren Sie hier mehr:

• Kapitalanlage Frankfurt
• Preise in Frankfurt
• Kapitalanlage Wiesbaden
• Kapitalanlage Mainz

Immobilienmarkt in Wiesbaden

Frage: Du bist vor allem in der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden und in der Umgebung unterwegs als Vermögensberater und Investor. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt der Region Deiner Meinung nach?

Wiesbaden hat heute etwa 290.000 Einwohner. 300.000 sollen es nach ordentlichen Prognosen innerhalb der nächsten fünf Jahre werden. Diese 10.000 Menschen wollen und müssen irgendwo wohnen. Die dafür nötigen Wohnungen müssen gebaut und von irgendwem bezahlt werden. Also ergeben sich hier auch zahlreiche Möglichkeiten für Kapitalanleger in Immobilien.

Neubau & Altbau in Wiesbaden vertreten

Wir haben in Wiesbaden allerdings ein grundsätzliches Problem: es gibt verhältnismäßig wenige Möglichkeiten für den Wohnungsneubau. Die alten Stadtvillen kommen ohnehin nur noch ganz selten auf den Markt. Hier und da gibt es wertlose alte Bausubstanz, die abgerissen wird und für Neubauten zur Verfügung steht. Am Stadtrand von Wiesbaden gibt es einige Neubauprojekte. Das größte Potential steckt in ungenutzten Militärarealen, die teils schon erschlossen sind, teils überplant werden.

Ideal für Kapitalanleger sind vor allem die älteren Stadtvillen, die sich nach einer Sanierung und Renovierung einer Wertsteigerung erfreuen können:

Immobilienrendite weiterhin auf hohem Niveau

In Sachen Rendite rechne ich für Wiesbaden und Umgebung zwar mit keiner Steigerung, aber mit einer anhaltenden Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Werte von 5 % und mehr sind realistisch. Eine Aufwärtsbewegung ist deswegen eher unwahrscheinlich, weil sich Kaufpreise und Mieten in gleichem Maße nach oben entwickeln und man schon einen wirklich sehr langen Anlagehorizont braucht, um den hohen Kaufpreis durch eine deutliche Mietpreissteigerung mit einer wachsenden Rendite belohnt bekommt. Andererseits gibt es natürlich auch noch den Gewinn aus dem späteren Verkauf der Immobilie. Da würden sich gestiegene Kaufpreise wieder entsprechend auswirken.

Rendite in Wiesbaden: Über 5%

Lage von Wiesbaden

Die hessische Landeshauptstadt liegt schön gelegen am Ufer des Rheins und grenzt an Nordrhein-Westfalen an. Zu den naheliegenden Städten gehören:

• Mainz
• Frankfurt
• Darmstadt

Hier die Mesolage von Wiesbaden:



Gute Rendite auch im Wiesbadener Umland

Frage: Hast Du einen Geheimtipp für rentable Immobilien in Wiesbaden und Umgebung parat?

Hessen: Bad Schwalbach & Taunusstein

Mit den Geheimtipps in Ballungsräumen ist das so eine Sache. Aber auch für Wiesbaden gilt, wer bereits ist, etwas weiter zu fahren, kommt in den ländlichen Regionen der Umgebung hinsichtlich Kaufpreis und Angebotsmenge ganz gut zurecht. Bis nach Bad Schwalbach oder Taunusstein etwa sind die Straßen auch gut ausgebaut. Aber es ist auch nicht jedermanns Sache, sich jeden Morgen und Abend in die Pendlerautoschlange einzureihen. Das überlegen sich auch potentielle Mieter.

Tipp für Kapitalanleger: Bad Schwalbach und Taunusstein

Rheinland-Pfalz: Bingen, Bad Kreuznach & Co.

Auch die gegenüberliegende Rheinseite bietet attraktive Immobilienangebote. Das reicht bis nach Bingen, Bad Kreuznach oder die Tore von Worms. Grundsätzlich muss man auch hier schauen, in wie weit die geringeren Kaufpreise auch mit geringeren Mieten einhergehen, so dass die Rendite in diesen Gegenden geringer sein kann. Tatsächlich bietet hier die Umgebung von Bingen, Ingelheim usw. ganz gute Immobilien als Kapitalanlage. Die Kaufpreise sind etwas geringer als in Wiesbaden, die Mieten allerdings nicht im gleichen Maße. Im Einzelfall kann man daher mit besseren Renditen als im Kerngebiet rechnen.

Diese Städte in der Nähe Wiesbadens sind ebenfalls für rentabel:

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Worms
• Ingelheim

Anlageimmobilie kaufen: Mit oder ohne Makler?

Frage: Woran erkenne ich, welcher Makler der richtige ist?

Gute Immobilienmakler erkennen

Na jedenfalls nicht am blank polierten Messingschild an der Bürotür. Zugegeben: das war jetzt etwas flapsig formuliert. Aber tatsächlich ist es mit dem richtigen Makler wie mit dem richtigen Arzt. Erst bei der Beratung merke ich, ob mir der Mensch mit seiner Qualifikation und seiner Art passt. Natürlich gibt es Berufsverbände von Maklern, auch entsprechende Aus- und Fortbildungen. Das alles ist auch sehr wichtig.

Noch wichtiger aber ist es, ob der Makler seinen Markt kennt. Kann er Vergleichspreise aufzeigen? Hat er eine größere Anzahl von Referenzobjekten in der Region? Ist sein Name in der Region nicht nur bekannt, sondern auch mit einem guten Ruf belegt? Wem es wichtig ist, dass der Makler eher behutsam vorgeht, sollte besonderen Wert auf Diskretion legen.

Haben Sie also einen Makler gefunden, sollten Sie auf diese Dinge achten:

• Vorhandene Vergleichspreise
• Anzahl der Referenzobjekte
• Bekanntheit & Reputation
• Diskretion

Diskret Makler: Off Market kaufen

Frage: Ein Makler arbeitet doch in der Öffentlichkeit und braucht viele Kontakte, damit das Geschäft funktioniert. Wie kann es da diskret zugehen?

Tatsächlich: es gibt auch echte „Diskret-Makler“! Gerade bei Kunden, die in der Öffentlichkeit mit ihren Verkaufs- oder Kaufabsichten nicht gerne erscheinen, ist diese Sorte Makler gefragt. Eine Luxus-Villa in Wiesbaden oder eine tolle Penthouse-Wohnung lassen sich viel besser verkaufen, wenn dort keine schreienden Werbetafeln vor dem Haus stehen. Meist möchten die Eigentümer und ihre Immobilie auch weder durch Fotos des Hauses oder Lagebeschreibungen identifiziert werden.

Diskretion durch Off Market Immobilien

Für den Käufer heißt das: er kommt nur über einen dieser Diskret-Makler an solche Immobilien heran. Sie tauchen nämlich oft nur in den Karteien des Maklers auf. In den einschlägigen Immobilienportalen jedenfalls findet man diese Objekte eher nicht. Wer zum Makler geht, kann ganz offen das Thema Diskretion ansprechen. Ich halte die diskrete Arbeitsweise eines guten Maklers für sehr wichtig und bislang noch völlig unterschätzt.

Einige Off Market Immobilien lassen sich auch in der Nähe des Kurhauses finden:

Immobilie, Rentabilität & Finanzierung: Renditerechner online

Frage: Welche der zahllosen Online-Rechner findest Du hilfreich für Immobilieninvestoren oder jenen, die auf dem Weg sind, solche zu werden?

Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

1. Stiftung Warentest
2. Seriöse Online Zeitungen

Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

Rendite ausrechnen: Online & persönlich

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Zusammengefasst:

• Rechnen Sie sowohl Rendite, als auch Höhe des Darlehens online aus
• Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

Ein kurzes Gespräch mit Ihrem Bankberater schadet nie:

Nicht jeder Quadratmeter zählt zur Wohnfläche!

Frage: Wie berechnet man den Quadratmeterpreis als Vermieter einer Wohnung?

Eigentlich eine einfache Frage, aber mit einigen kleinen „Teufeln im Detail“. Denn normalerweise kennt jeder die Fläche seiner Wohnung und das, was er monatlich (ohne die verbrauchsabhängigen Nebenkosten) bezahlt. Der Rest ist eine einfache Divisionsrechnung von Miete (oder Kaufpreis) geteilt durch die Gesamtquadratmeter.

Miete (oder Kaufpreis) dividiert durch Gesamtquadratmeter

Keller, Terrasse & Loggia

Bleibt die Frage: was darf ich alles zur Wohnfläche mit hinzuzählen? So zählen Kellerräume zum Beispiel nicht mit zur Wohnfläche. Ebenso Abstellräume außerhalb der Wohnung. Balkon, Terrasse oder eine Loggia werden nur mit der Hälfte ihrer Quadratmeter als Wohnfläche berechnet.

Zusammengefasst:

• Keller: Keine Wohnfläche
• Balkon / Terrasse: Hälfte zählt als Wohnfläche

Deckenhöhe & Treppen

Auch bei der Deckenhöhe sollte man das Maßband ansetzten. Denn alles unterhalb von einem Meter Höhe zählt überhaupt nicht zur Wohnfläche und Räume mit einer Deckenhöhe von unter zwei Metern immerhin nur zur Hälfte. Das ist besonders wichtig bei Dachgeschosswohnungen. Ganz spezielle Regelungen gelten auch bei Pfeilern und Treppen in der Wohnung. Ein ordentlicher Immobilienexperte kennt diese Regelungen aber sehr genau. Auch hier einfach mal um Rat fragen.

Hier die Übersicht:

• Deckenhöhe unter 1 Meter: Keine Wohnfläche
• Deckenhöhe unter 2 Metern: Hälfte zählt als Wohnfläche

Ganz anders verhält sich das ganze nochmal bei Treppen:

Sein Geld erfolgreich investieren: Alternativen zur Immobilie

Frage: In Wiesbaden wird ja zweifellos nicht nur mit Immobilien gehandelt, sondern durch die Nähe zu den Hauptsitzen verschiedener Banken in Frankfurt sind ja sicher auch andere Finanzprodukte im Blick Deiner Kunden. Erläutere unseren Lesern doch, welche drei Kapitalanlagen Du neben Immobilien empfehlen würdest. Haben diese Anlagen eventuell auch Nachteile?

Anlageform hängt von Zielsetzung ab

Zunächst einmal empfehle ich, das sich jeder, der sein Geld gewinnbringend anlegen möchte, sich selbst befragt. Und zwar befragt nach der eigenen Risikobereitschaft hinsichtlich Gewinn und Verlust. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verlust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.

Rohstoffe & seltene Erden

Wer das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Das ist eine Anlageform, die noch nicht sehr weit verbreitet ist, aber immer beliebter wird. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlageform, die über mehrere Jahre laufen sollte, um Kursschwankungen auszugleichen.

Investmentfond bei Bank & Versicherung

Für reine Sicherheitsfanatiker – um mal die ganz andere Seite zu nennen – gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Solche Fonds werden von Banken und Versicherungsgesellschaften angeboten. Finden viele allerdings sehr langweilig.

Kunstobjekte: Vorsicht Fälschungen!

Wer die ungewöhnlichere Anlageform sucht, sollte sich einmal mit Kunstobjekten befasssen. In der Jugendstilstadt Darmstadt sicher eine denkbare Alternative, zumal es vor Ort neben viel Sachverstand auch einen Markt dafür gibt. Ich bin dafür allerdings kein Experte und kann über den Wert der verschiedenen Kunstformen nicht viel sagen. Wer sich aber seriöse und offizielle Statistiken dazu ansieht, wird schnell feststellen, das auf dem Kunstmarkt viel in Bewegung ist. Man wird sicher kein Kunstgeschichtler sein müssen, um sein Kapital in diesem Markt richtig – also gewinnbringend – zu investieren. Aber Wissen und Erfahrung braucht es allemal. Und selbst dann ist man vor Fälschungen nicht sicher!

Weiterhin beliebte Geldanlage – Immobilien:

Lohnt sich der Job als Aktienhändler auf eigene Rechnung?

Frage: Aktien haben mittlerweile auch eine lange und teils erfolgreiche Anlagegeschichte hinter sich. Da gibt´s ja auch viele Leute, die glauben, selbst als Aktienhändler, Tippgeber, Daytrader auftreten zu können. Wie aber sieht die Realität des Aktienhandels aus? Lassen sich tatsächlich schnelle Gewinne erzielen und was ist der Unterschied zur Immobilie als Kapitalanlage?#

Leben als Aktienhändler

Als Aktienhändler war ich selbst natürlich nicht tätig und habe das – soweit ich das heute sagen kann – auch nicht vor. Ich habe allerdings soviel eigene Erfahrung mit dem Aktienthema, dass ich sagen kann: wer sich komplett selbst um sein Aktienpaket und die Anlagen kümmern möchte, braucht eine Menge Wissen und Zeit. Gerade dann, wenn es wirklich auch mal schnelle Gewinne geben will. Denn das heißt, dass ich die Unternehmenswerte und ihre Anleihen, für die ich mich interessiere, ständig im Blick haben muss. Dazu immer das Telefon griffbereit, damit ich meinen Bevollmächtigten blitzschnell zum Kauf bzw. Verkauf der Aktien auffordern kann.

Wer sich um Aktien & Anlagen kümmern möchte, braucht viel Wissen & Zeit

Risiko minimieren durch Streuung

Ich warne jedenfalls vor den unzähligen Ratgebern, die man – wie die Renditerechner – übers Internet findet. Wenn Tippgeber ihren eigenen Empfehlungen gefolgt wären, müsste Deutschland ein Volk von Millionären sein. Die Realität des Aktiengeschäfts, so wie es für die meisten von uns umsetzbar ist, sieht ganz anders aus. Man sollte einen langen Zeitraum der Geldanlage einplanen, so dass Kursschwankungen wenig ins Gewicht fallen. Das Risiko breit zu streuen – also auf mehrere Unternehmenswerte, vielleicht auch Staatsanleihen, Währungen usw. zu verteilen – ist immer sehr ratsam. Mit etwas Geschick und guter Beratung kann man sich da selbst ein Paket mit guter Wertentwicklung zusammenstellen, oder man überlässt es seinem Geldberater.

Tipp: Risiko breit streuen auf mehrere Unternehmenswerte

Nachteile des Aktienhandels

Die Nachteile dieser und anderer Anlagen zeigen sich nicht immer ganz so deutlich. Das beginnt beim viel beschworenen Risiko. Denn das ist eine wenig greifbare Größe, die von vielen Anlegern gerne ausgeblendet wird. Ganz nach dem Motto: was ich nicht sehe, existiert auch nicht. Wertschwankungen von Aktien, Kunstwerken, Uhren, Staatsanleihen sind von vielen äußeren Faktoren abhängig, die nur Experten überblicken können. Und selbst die Experten können sich irren – haben wir in der Vergangenheit ja sehr häufig gemerkt.

Diese Geldanlagen sind von Wertschwankungen betroffen:

• Aktien
• Kunstwerke
• Uhren
• Staatsanleihen

Vorsicht bei Steuern!

Ganz real und zu beziffern sind die laufenden Kosten für Geldanlagen – egal ob Wertpapier oder anderes. Ausgabeaufschläge, Depotgebühren, laufende Kapitalertragssteuer usw. schmälern die Rendite. Hingegen ist der Gewinn beim Verkauf vermieteter Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Dieser Betrag ist auf die Gesamtrendite in jedem Fall hinzuzurechnen.

Verkauf vermieteter Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei

Wiesbaden: Wohnen mit hohem Freizeitwert

Frage: Wie ist Wiesbaden und seine Umgebung zum Wohnen und Leben? Was sagen Deine Kunden? Welche sehenswerten Orte, Veranstaltungen usw. gibt es da? Was macht diese Region für Investoren so interessant?

Rheingau & Taunus

Die Wiesbadener selbst mögen mir verzeihen, wenn ich jetzt als erstes auf die Umgebung hinweise. Sofort vor den Toren der Stadt beginnt der Rheingau mit seinen netten kleinen Fachwerk– und Weinbauorten Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim bis hin nach Rüdesheim. Da liegen dann das Kloster Eberbach und das Hildegard-Kloster Eibingen. Dazu beginnt der Rheinsteig als Wanderweg und natürlich auch der Rheinradweg. Wiesbaden liegt an den Ausläufern des Taunus, so daß schöne Wander- und im Winter auch Langlaufwege schnell erreichbar sind.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• Der Taunus

Metropolen in der Nähe

Die Nähe zu Frankfurt muss ich sicher nicht extra erwähnen. Ich würde sogar Darmstadt mit seinen Zukunftsfirmen aus der IT-Branche noch ins Blickfeld nehmen. Denn durch die gute Verkehrsinfrastruktur des Rhein-main-Gebietes kommt auch der Einwohner von Wiesbaden und Umgebung schnell in die Region am Fusse des Odenwaldes. Über mangelndes Mietinteresse, also auch um Mietausfallzeiten, muss sich in Wiesbaden und Umgebung niemand ernsthafte Sorgen machen.

Diese Städte sind von Wiesbaden aus gut zu erreichen:

• Frankfurt
• Darmstadt
• Odenwald

Wiesbaden hat auch an Sehenswürdigkeiten einiges zu bieten – von der Kirche am Marktplatz bis zum Kurhaus:

Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

Sie möchten in das Rhein-Main-Gebiet investieren? Dann erfahren Sie hier mehr:

• Kapitalanlage Frankfurt
• Preise in Frankfurt
• Kapitalanlage Darmstadt
• Kapitalanlage Mainz

Immobilie als Kapitalanlage in Mainz

Frage: Du bist vor allem in Mainz und Umgebung als Investor und Finanzberater Immobilien tätig. Wie ist Deiner Meinung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt der Region um Mainz?

Immobilienpreise & Quadratmeterpreise

Mittlerweile sind die Quadratmetermieten und auch die Kaufpreise für den Wohnquadratmeter in Mainz höher als in Wiesbaden oder etwa Köln. Ich glaube, das sagt schon alles. Bei den Mieten wurde Anfang 2019 die 10 €-Marke als durchschnittliche Quadratmetermiete geknackt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung liegt Mainz derzeit im Schnitt bei knapp 3.600 € pro Quadratmeter, etwa 10 € mehr als die Nachbarstadt. Alle wissen ja, dass es zwischen Mainz und Wiesbaden etwa so läuft, wie zwischen Köln und Düsseldorf. Ein meistens liebevoller Wettbewerb.

Wohnung kaufen in Mainz: 3.600 € pro Quadratmeter

Aus Sicht von Immobilienkäufern, gerade bei denen, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen, ist das eine tolle Entwicklung. Es gibt Ernst zu nehmende Statistiken, die gerade für den Kauf einer nicht selbst genutzten Eigentumswohnung einen sechsstelligen Gewinn nach 25 Jahren vorhersagen. Da muss man sich natürlich fragen, woran das liegt.

Haus & Wohnung in Mainz: Beliebte Immobilientypen

Frage: Welche Immobilien werden in Mainz zur Zeit am liebsten als Kapitalanlage gekauft?

Eigentlich alle Haustypen und Wohnungstypen, die der Markt so hergibt. Vom Einfamilienhaus am Stadtrand über die Altbauwohnungen in der Altstadt bis zum Loft am Rhein, ja auch Büroimmobilien im Zentrum oder in einem der vielen Gewerbegebiete – Mainz bietet für jeden Anlagewunsch etwas. Wie überall ist das eine Frage des Preises und der hängt neben Lage, Zustand und Alter auch vom Gesamtangebot ab. Ganz egal, was es ist: ich rate jedem Kaufinteressenten, alle Fragen zu Finanzierung usw. geklärt zu haben. Denn es gibt derzeit viel mehr Interessenten als Angebote. Da muss man schnell zugreifen.

Vor allem beliebt sind Eigentumswohnungen in der Nähe der Altstadt:

Lage von Mainz

Die beliebte Studentenstadt liegt in Rheinland-Pfalz, direkt am Rhein. Zu den umliegenden Städten gehören:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Hier die Mesolage von Mainz:



Darlehen, Immobilienkredit & Co.

Frage: Welche Internet-Seiten und – Angebote gibt es für Immobilieninvestoren, die auch aus Sicht eines Experten sinnvoll und brauchbar sind? Wie steht´s Deiner Meinung nach mit den online Darlehnsrechnern?

Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

1. Stiftung Warentest
2. Seriöse Online Zeitungen

Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

Immobilienportale: Für Käufer & Verkäufer

Zu den ansonsten bekanntesten Internetseiten für Immobilieninvestoren gehören die allseits bekannten Immobilienportale. Auch hier kann ich weder zu- noch abraten. Wer sich ernsthaft für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich immer zugleich auf mehreren Portalen anmelden. Denn nicht nur Privatleute als Verkäufer von Immobilien, auch Makler haben oft bevorzugte Portale. Das führt dazu, daß ich auf unterschiedlichen Internetseiten auch unterschiedliche Immobilienangebote finde. Ich empfehle zudem, sich auf den homepages seriöser Immobilienmakler anzumelden. Über newsletter erfährt man immer sehr zeitnah, was sich im gewünschten Immobilienmarkt tut.

Rendite ausrechnen: Online & persönlich

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Zusammengefasst:

• Rechnen Sie sowohl Rendite, als auch Höhe des Darlehens online aus
• Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

Ihr Bankberater berät Sie gerne zum Thema Immobilienfinanzierung, damit Sie sich Ihre Immobilie in Mainz kaufen können:

Rendite: Definition, Erklärung & Beispiel

Frage: Wie errechnet man die Mietrendite einer Immobilie?

Lage für Rendite Immobilie & Investmentimmobilie

Da gibt es verschiedene Methoden. Doch zunächst einmal: Warum sollte man als Immobilieninvestor überhaupt an eine Renditerechnung denken? Die Antwort ist recht einfach, denn nur über eine Renditeberechnung kann ich eine Immobilieninvestition mit einer anderen Geldanlage in ihrer Werthaltigkeit vergleichen. Dazu kommt, dass unterschiedliche Immobilien auch unterschiedliche Renditehöhen aufweisen. Nur weil mir eine Wohnung oder ein Haus gut gefällt, ist es nicht zwingend eine gute Geldanlage. Mit einer Renditeberechnung lassen sich Objekte in unterschiedlichen Lagen und Regionen untereinander vergleichen.

Unterschiedliche Immobilien weisen unterschiedliche Renditehöhen auf

Ein Beispiel: Wer etwa unbedingt eine Immobilie in Mainz kaufen will zu Anlagezwecken wird unter Umständen schnell merken, dass es unter reinen Renditegesichtspunkten besser sein kann, mit seinem Kauf aufs weitere Umland auszuweichen. Für gleiche Geld bekommt man da oft „mehr“ Immobilie und höhere Rendite.

• Investmentimmobilie: A-Lage
• Renditeimmobilie: B-Lage & C-Lage

Netto-Rendite & Brutto-Rendite

Aber nun zu den verschiedenen Berechnungsverfahren. Fangen wir an mit einer grundlegenden Entscheidung, welche Rendite denn überhaupt gemeint ist, wenn ein Immobilienmakler behauptet, dass das Objekt eine Rendite von xy% aufweist. So werden etwa bei der Brutto-Rendite nur die Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten der Immobilie gegen die Mieteinnahmen gerechnet. Bei der Nettorendite werden auch die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Steuern in die Betrachtung mit einbezogen.

Hier die Unterschiede auf einen Blick:

• Brutto-Rendite: Kaufkosten & Nebenkosten vs. Mieteinnahmen
• Netto-Rendite: Inklusive Kosten für Instandhaltung, Verwaltung & Steuern

Rendite-Rechner: Beispiel

Wie können Sie sich Rendite ausrechnen? Sehen Sie hier wie’s geht:

Eigenkapital-Rendite & Zinsen

Eigenkapital-Rendite – auch ein häufig genutzter Begriff: hier werden die Zinsen, die ich möglicherweise für einen Immobilienkredit bezahlen muss in den laufenden Aufwand der Nettorendite mit in die Rechnung einbezogen und mit dem für den Immobilienkauf eingesetzten Eigenkapitalbetrag ins Verhältnis gesetzt. Sind die Zinsen – wie schon seit Jahren – niedrig, ist der Zinsposten in der Rechnung sehr klein, die Eigenkapitalrendite dann natürlich entsprechend hoch. Übrigens werden Tilgungsbeträge oder Wertsteigerungen der Immobilie hier nicht berücksichtigt.

Renditesteigerung: Verkauf mit Gewinn

Das ist besonders im Hinblick auf die Tilgung wichtig, denn durch die Rückzahlung des Kredits erhöhe ich ja Schritt für Schritt – wie in einer Spardose – mein Eigenkapital. Im Hinblick auf die Einnahmen aus der Wohnung würde – wenn die Miete nicht steigt – mein Ertrag und meine Eigenkapitalrendite sinken. Umgekehrt bedeutet die Wertsteigerung der Immobilie auch einen Zuwachs an Eigenkapital. Als Renditesteigerung würde sich das bemerkbar machen, wenn ich die Immobilien mit Gewinn verkaufen kann oder mir – etwa beim Kauf einer weiteren Immobilie – durch Beleihung der ersten und nun wertvolleren Immobilie einen Zinsvorteil beim Finanzieren verschaffe.

Objektrendite: Einfache Rechnung

Ich gebe zu, dass das schon sehr detaillierte Rechnungen sind. Für den Anfang reicht zunächst die reine Objektrendite. Hier wird so getan, als würde die Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlt. Alle Einnahmen und Ausgaben zum Objekt werden erfasst und mit den Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt. So kann ich ganz einfach die reine Rendite des Objektes berechnen.

Anlagedauer: Wichtiger Faktor

Schließlich muss bei der Renditerechnung noch ein ganz wichtiger Aspekt mit einkalkuliert werden: nämlich die Anlagedauer! Auch Immobilienrenditen sollten über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren berechnet werden. Hier kommen dann die Entwicklungen der Mieteinnahmen, aber auch eine Wertsteigerung mit in die Rechnung hinein. Auch Instandhaltungskosten über die Jahre müssen mit eingerechnet werden. Spätestens hier braucht man entweder sehr gute eigene Marktkenntnisse oder den Rat und das Wissen eines guten Experten.

Zeitraum: Mindestens 10 Jahre

Diese Faktoren werden mit eingerechnet:

• Mieteinnahmen
• Wertsteigerung
• Instandhaltungskosten

Formel: Renditesteigerung nach 10 Jahren

Als Faustformel nenne ich zum Schluss mal diese Rechnung: Wer beim Kauf in etwa das 25-fache der Nettojahreskaltmiete für die Immobilie bezahlt hat, kann nach einem gedachten Ablauf von 10 Jahren und einer Mietsteigerung von im Schnitt etwa 1% die dann entsprechende Mieteinnahme wieder mit 25 multiplizieren, um den Wert seiner Immobilien in zehn Jahren zu errechnen. Wenn ich zusätzlich etwa 20% der Mieteinnahmen zur Instandhaltung usw. einkalkuliere, kann ich wieder meine Renditerechnung von oben ansetzen für das Szenario zehn Jahre später.

So können Sie den Wert Ihrer Immobilie in 10 Jahren ausrechnen:

• Bei Kauf: 25-fache der Nettojahreskaltmiete
• Ablauf: 10 Jahre
• Mietsteigerung: 1%
• Mieteinnahme x 25
• = Wert der Immobilie in 10 Jahre

Hohe Rendite bieten vor allem Immobilien in der Nähe der Innenstadt:

Vermögen aufbauen: Sichere Anlageformen

Frage: Welche drei Geldanlagen sind Deiner Erfahrung nach die besten?

Es gibt sicher nicht „die“ besten Kapitalanlagen. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verlust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.

Immobilie als beliebte Geldanlage

Zumindest für alle Leute, die sehen wollen, wohin ihr Geld geflossen ist, ist die Immobilie die beste Anlageform. Wer es mit Immobilien richtig macht, hat zudem noch eine stabile und ordentliche Wertentwicklung. Und schließlich kann ich in meiner Kapitalanlage später auch einmal selbst leben.

Rohstoffe & seltene Erden

Wer dagegen das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlage, die etwas länger laufen sollte.

Investmentfond bei Bank & Versicherung

Für reine Sicherheitsfanatiker, die lieber auf spektakuläre Gewinne verzichten wollen, gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Aber da sind wir eigentlich schon wieder ganz nah dran an guten Immobilien.

Gold als Kapitalanlage: Nachteile

Frage: Gold ist schon lange eine populäre Geldanlage. Bitte erläutere unseren Lesern drei Gründe für und gegen Gold als Anlage.

Das kann ich – glaube ich – ganz kurz machen: Wer Angst vor dem totalen Währungscrash hat, sollte für sein Geld Gold kaufen. Denn Gold wird aufgrund seines begrenzten Vorkommens immer einen gewissen Wert haben.

Hohe Wertschwankungen

Das ist aber schon alles, was aus meiner Sicht für Gold als Kapitalanlage spricht. Denn langfristig gesehen ist Gold deutlich höheren Wertschwankungen am Kapitalmarkt ausgesetzt als viele Aktien oder Aktienfonds.

Wertentwicklung & Wechselkurs

Der zweite Grund gegen Gold als Geldanlage ist der, dass Gold in Dollar gehandelt wird. Ich muss also bei Gold nicht nur die Wertentwicklung als solche beurteilen, auch der Wechselkurs zwischen Dollar und Euro ist wichtig. Hat sich etwa Gold im Wert positiv entwickelt, kann die Wertsteigerung durch einen schwachen Wechselkurs viel geringer auswirken.

Aufbewahrung & laufende Kosten

Drittens muss ich Gold entweder in einem Bankdepot, oder sehr sicher zu Hause aufbewahren. Beides verursacht Kosten. Immerhin sagen nur etwa 16% der Bevölkerung, daß Gold eine gute Kapitalanlage zum Vermögensaufbau ist. Einer Immobilie zum Vermieten trauen 27% der Befragten zu, gut für die Vermögensplanung zu sein.

Das bestätigt auch die folgende Statistik:

Mein Fazit: Wer kurzfristigen Kapitalmarktschwächen aus dem Weg gehen will, kann gerne für reinen begrenzten Zeitraum in Gold investieren. Auf längere und lange Sicht gibt es viel wertvollere Anlageformen. Das sagen übrigens auch Verbraucherschützer.

Mainz: Attraktiver Wohnort für Investoren

Frage: Wie ist Deiner Erfahrung oder auch der Deiner Kunden nach die Lebensqualität in Mainz? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Mieter und Investoren attraktiv?

Mainz ist eine Großstadt mit dem Charme einer liebenswerten Kleinstadt – das sagen jedenfalls alle, die super gerne in dieser Stadt wohnen. Ich finde übrigens auch, dass man der Stadt ihre etwa 220.000 Einwohner nicht anmerkt. Das liegt sicher auch daran, dass sich die einzelnen heutigen Stadtteile wie Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim usw. ihre eigenen Charakter erhalten haben. Schließlich waren das alles mal selbständige Gemeinden. Aber auch in der Innenstadt wird man nicht erschlagen von Hochhauskulissen, breiten Straßenschneisen oder so. Es gibt einen gemütlichen Altstadtteil mit viel Fachwerk und weitere alter, gut proportionierter Bausubstanz rund um den Dom. Der Dom selbst ist natürlich auch kein Museum, sondern eine lebendige Innenstadtkirche.

Das macht Mainz attraktiv:

• Charmante & liebenswerte Kleinstadt
• Charakterstarke Stadtteile
• Sehenswürdigkeiten
• Hohe Lebensqualität
• Fasching-Kultur

Klar: und dann ist da noch der Karneval, pardon: Fastnacht – wie die Mainzer sagen. Ohne „Weck,Woi, Wurscht“ – also Brötchen, Wein und Wurst – überlebt man weder die „Fassenacht“, noch das Stadtleben in Mainz überhaupt. Ob es diesen kulinarischen Dreiklang schon zu Zeiten von Johannes Gutenberg – der in Mainz gelebt und gearbeitet hat – gegeben hat, weiß ich allerdings nicht.

Beliebter Hotspot in Mainz ist der Marktplatz in Stadtmitte:

Wiesbaden im Vergleich

In Wiesbaden, ich glaube das kann man ohne Neid sagen, steht in Sachen Immobilien immer noch der Premiumsektor im Vordergrund. Also mehr oder weniger luxuriöse Häuser und Wohnungen zu den entsprechenden Preisen. Diese werden in der Regel auch selbst bewohnt. In Mainz hingegen gibt es zahlreiche neue Großprojekte beim Wohnungsbau. Meist geht es da auch um gehobenes Wohnniveau, aber sicher nur selten um Luxus. Ich nenne da mal das neue Wohnviertel am Hafen, oder das „Heilig-Kreuz-Areal“. Gerade am Wasser ist das Wohnen sehr attraktiv. Es gibt viele Menschen, die dieses neue Viertel direkt mit einer Lage in in Nizza vergleichen – kein Scherz!

Diese Wohnungen werden vor allem auch deswegen gebaut, weil es sich für Arbeitnehmer aus dem Raum Frankfurt herumgesprochen hat, daß es sich in Mainz gut und – im Vergleich zu Frankfurt – günstig wohnen lässt. Damit steigt die Nachfrage nach Wohnraum und auch der Preis. Wenn ich jetzt mal etwas zu spekulieren anfange, warum sich das für Mainz besser als für Wiesbaden auswirkt, sage ich: Mainz ist größer, moderner, vielleicht auch etwas lebensfroher und dynamischer als Wiesbaden. Aber wie gesagt, das ist echte Spekulation. Sie beruht auf dem, was mir meine Kunden so sagen, wenn sie Gründe für ihren Kauf gerade in Mainz angeben.

• Weiterlesen: Kapitalanlage Wiesbaden

Bingen ist eine echte Alternative

Frage: Mal angenommen, eine Leserin oder Leser ist als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs und auf der Suche nach neuen lohnenswerten Objekten. Was ist Dein Geheimtipp für profitable Immobilien in Mainz und Umgebung?

Ganz klar: Bingen am Rhein bzw. die ein oder andere dort angrenzende Gemeinde. Das hat was damit zu tun, daß hier einerseits die Immobilienpreise deutlich günstiger sind als in Mainz oder den angrenzenden Städten wie Ingelheim, Nierstein oder so. Die Mieten im Raum Bingen sind zwar auch niedriger als im unmittelbaren Ballungsraum, aber relativ zum Kaufpreis wiederum nicht soviel niedriger. Damit ist die Rendite, über die wir oben sprachen, bei Immobilien mehr auf dem Lande oft deutlich besser. Es lohnt sich also durchaus, den Blick etwas weiter in die Umgebung zu werfen.

• Kapitalanlage Bingen

Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

• Kapitalanlage Frankfurt
• Preise in Frankfurt
• Kapitalanlage Darmstadt
• Kapitalanlage Wiesbaden

Ganz vorne in Deutschland: wohnen in Frankfurt am Main

Frage: Du bist vor allem in der Umgebung von Frankfurt als Immobilieninvestor unterwegs. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Region?

Ich antworte mal mit einer steilen Behauptung: Der Frankfurter Immobilienmarkt ist derzeit der attraktivste in Deutschland! Das zumindest geben die Zahlen her, wenn ich auf die Gesamtinvestitionen im Immobilienmarkt schaue. Seit einigen Jahren nämlich investieren private und institutionelle Anleger in Frankfurt mehr in den Immobilienmarkt als anderswo in Deutschland.



Ist die Frage, wohin das Geld fließt, also welche Art von Immobilien damit gebaut oder gekauft werden. Im Wesentlichen sind es Gewerbeimmobilien, also Büroflächen. Aber auch im Wohungssektor hat Frankfurt die anderen Großstädte in Deutschland überholt. Während im Jahr 2018 in Frankfurt etwa 1,2 Mrd. Euro in den Wohnungsmarkt investiert wurden, waren es etwa in München nur 0,5 Mrd. Euro.

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Wenn man jetzt noch dazu nimmt, dass die aktuelle Einwohnerzahl Frankfurts von 750.000 in den kommenden zehn Jahren um etwa 100.000 steigen soll, dann wird jedem schnell klar: hier werden Wohnungen gebraucht! Und weil diese Entwicklung schon seit einigen Jahren so läuft, haben sich die Immobilienpreise in Frankfurt auch rasant nach oben entwickelt. Blickt man allein auf die vergangenen zehn Jahre zurück, haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen jährlich teilweise um mehr als zehn Prozent erhöht. Ein Haus oder eine Wohnung in Frankfurt und Umgebung kostet heute beinahe doppelt soviel wie vor Jahren. Damit kann man auch erklären, dass die Umsätze in der Immobilienwirtschaft zwar steigen, aber die absolute Zahl der verkauften Immobilien in Frankfurt etwas zurück geht: es gibt halt immer weniger Häuser und Wohnungen, die zum Verkauf stehen. Daher auch die hohe Investitionssumme, von der ich oben sprach. Die Politik sorgt dafür, daß neue Wohngebiete und Wohnbebauung genehmigt wird – sofern überhaupt noch Platz da ist.

Trend: Kaufpreise steigen stärker als Mieten

Frage: Ist es denn dann überhaupt noch sinnvoll für Dich, mit Immobilien zu handeln?

Meine Aufgabe ist es, passende Immobilien, Grundstücke usw. zu finden – und zwar rechtzeitig – um sie für meine Kunden nutzbar zu machen. Denn ich behalte die Häuser und Wohnungen ja nicht für mich selbst. Wer also in Frankfurt in Sachen Immobilien investieren will, hat in Sachen Wertsteigerung, Kapitalanlage beste Aussichten! Klar ist aber auch, daß jeder Kaufwillige auf einem mittlerweile wirklichen hohen Kaufpreisniveau einsteigt. Natürlich haben sich auch die Mieten weiter nach oben entwickelt, s0 daß ich nach wie vor gute Möglichkeiten habe, den Kauf meiner Immobilie durch die Miete finanzieren zu lassen. Zur Wahrheit gehört aber auch, daß gerade in den Großstädten die Immobilienkaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Das wird veraussichtlich auch so bleiben. Man muss also sehr genau rechnen.

Ein letzter Gedanke dazu: Es gibt Immobilienexperten, die vor einer Preisblase warnen. Es ist schwer zu sagen, ob und wann die Preise für Wohnungen und Häuser stagnieren, vielleicht sogar wieder nach unten gehen. Ich meine aber, daß bei der prognistizierten Einwohnerentwicklung für Frankfurt auch die Immobilienpreise weiter nach oben gehen werden. Vielleicht nur nicht mehr so stark.

Immobilien verkaufen einmal anders – Diskret-Makler bietet Einblick

Frage: Du selbst bezeichnest das Makler-Büro Lukinski als Diskret-Makler. Was bedeutet das genau?

Das meint, daß wir die uns angebotenen Immobilien ohne das klassische – nenne ich es mal – „Marktgeschreib“ anbieten. Für den Verkäufer heißt das: er kann sich sicher sein, daß niemand in der unmittelbaren Umgebung etwas mitbekommt von seinen Verkaufsabsichten. Die sonst üblichen Werbeschilder in den Fenstern oder im Vorgarten entfallen. Unsere Fahrzeuge sind unauffällig gehalten und in der Farbe völlig neutral.

Die Exposés erhalten nur Kunden, die wir vorher kontaktiert und in unsere Datein aufgenommen haben. Natürlich nutzen wir auch Immobilienvermarktungsportale, aber unser Auftritt bzw. der Auftritt der Immobilie ist so gestaltet, daß kaum jemand Rückschlüsse auf die Lage des Objektes ziehen kann. Wer also seine Immobilie mit maximaler Diskretion auf dem Markt anbieten möchte, etwa weil er lästigen Diskussionen mit Nachbarn oder Freunden entgehen will, der ist bei einem Diskret-Makler wie Lukinski genau richtig.

Für den Käufer bedeutet das ebenfalls ein Höchstmaß an Diskretion. Das ist dann ganz besonders wichtig, wenn man auf seriöse Verhandlungen Wert legt ohne die oftmals übliche „Preistreiberei“ durch einen Ansturm an Interessenten. Der Käufer kann sicher sein, daß auch seine Person hinter den Kulissen bleibt. Erst mit dem Einzug ins neue Heim wird seine Indentität bei den neuen Nachbarn publik.

Die Wahrheit über Internet-Tools bei Immobilien

Frage: Welche Tools gibt es für Immobilieninvestoren im Internet, die auch aus Sicht eines Experten für Neulinge im Immobilienmarkt hilfreich sind? Was hälst Du zum Beispiel von Kapitalanlage-Rechnern?

Klare Antwort: Es kommt darauf an! So antworten immer die Rechtsanwälte. Tatsächlich ist aber aber im Immobilienmarkt sehr ähnlich. Bevor ich ein Werkzeug benutze, muss ich überlegen, wozu ich es benutzen möchte. Eben darauf kommt es an!

Wenn ich einen Überlick bekommen möchte, wieviel meine Immobilie wert ist, etwa weil ich sie verkaufen oder beleihen will, gibt es teils recht gute Wertermittlungsrechner. Darlehensrechner, auch schon mal als Finazierungs- oder Hypothekenrechner bezeichnet, können helfen, einen ersten Überlbick über die Kosten eines Immobilienkaufs zu gewinnen. Das gilt auch für einen Budget- oder Machbarkeitsrechner. Und dann gibt es da noch die Angebotsvergleichsrechner. Damit kann ich Kreditangebote vergleichen, wenn ich einen Kredit für mein Immobilieninvest benötige.

Für den schnellen Überblick und das Gefühl für Zahlen und Zusammenhänge sind solche Rechner also wirklich ganz gut. Es lassen sich aber in aller regel keine individuellen Gegebenheiten und Wünsche eingeben in diese Rechner. Dazu gehören die Berücksichtigung von Schwankungen am Kapitalmarkt, steuerliche Gegebenheiten usw. Ein vollumfäängliche Betrachtung bei Immobilieninvestitionen mit Mieteinnahmen, Nebenkosten, Steuern usw. bekommt man mit einem online-Tool nicht hin.

Ich habe die Erfahrung gemacht, daß die persönliche und individuelle Beratung beim Immobilien-Invest durch nichts zu erstetzen ist. Das ist wie beim Arzt: da kann ich auch mit einer Internet-Recherche zu meinem Problem kommen, doch meist komme ich mit ganz anderen Ergebnissen wieder heraus. Wie bei der Gesundheit sollte ich auch bei Investitionen besser in das persönliche Gespräch mit dem Experten gehen.

Mietpreise: Messen lohnt sich!

Frage: Wie genau errechnet sich der Quadratmeterpreis für den Mieter einer Wohnung oder eines Hauses am Ende?

Klingt zunächst einfach, ist es aber nicht unbedingt. Denn beim Quadratmeterpreis stellt sich immer wieder die Frage, was gehört eigentlich alles zur Wohnfläche? Welche Quadratmeter darf ich wie berechnen? Die Rechnung als solche ist ja ziemlich einfach: Ich teile meine Miete durch die Quadratmeterzahl, so wie sie im Mietvertrag angegeben ist. Nehme ich die Nebenkosten hinzu, dann habe ich meinen Quadratmeterpreis „Warmmiete“.

Nach allgemein gültigen Regeln zählen alle Wohn-, Schlaf-, Essräume, sowie Küche, Flure, Bäder, aber auch Speisekammer laut Wohnflächenverordnung zu 100% zum Wohnraum. Balkon und Terrasse werden jeweils zu einem Viertel berücksichtigt. Keller und Garage werden nicht berücksichtigt. Bei Dachschrägen gilt, daß nur die Bereiche mit einer Deckenhöhe von mehr als zwei Meter zu 100% als Wohnfläche gelten. Raumanteile mit einer Deckenhöhe von einem bis zwei Meter werden zur Hälfte berechnet und alles unter einem Meter wird überhaupt nicht berechnet.

Und jetzt kommen ein paar nette Kleinigkeiten! Die sollte jeder wissen, bevor er mit dem Zollstock durch die Wohnung rennt und das Messen anfängt: Kamine, Öfen, Einbaumöbel und Badewannen zähen voll zur Wohnfläche. Treppen mit mehr als drei Stufen werden von der Wohnfläche abgezogen, ebenso wie frei stehende Säulen und gemauerte Vorsprünge von Schornsteinen.

Statt einem Zollsstock empfehle ich natürlich ein Präzsionswerkzeugt, also etwa ein Laser-Messgerät.

Messen lohnt sich in jedem Fall. Jetzt einmal aus der Perspektive des Immobilieninvestors, also des späteren Vermieters heraus gesehen, bedeutet das: ich erspare mir spätere Auseinandersetzungen mit dem Mieter, wenn er selbst genau misst und dabei auf Abweichungen stößt. Nebenkostenabrechnung, Versicherungsbeiträge uvm. beruhen ja auch auf der Quadratmeterangabe. Sie sollte also wirklich passen.

Leben in Frankfurt: Für jeden etwas dabei!

Frage: Wie bewertest Du die Lebensqualität in Frankfurt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, Berlin und München? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Immobilienanleger und Mieter attraktiv?

Zum Glück bin ich kein gebürtiger Frankfurter. Darum kann ich an diese heikle Frage einigermaßen objektiv herangehen. Nimmt man das jährliche Städteranking des „Instituts der deutschen Wirtschaft“, dann liegt schon zum siebten Male München auf Platz eins mit deutlichem Abstand etwa auch zu Frankfurt, das in der Gesamtwertung auf Platz fünf kommt. Immerhin hat sich die Mainmetropole damit um einen Platz im Vergleich zum Vorjahr verbessert.

Ich glaube auch nicht, daß es Frankfurt jemals schaffen wird, München vom ersten Platz zu verdrängen. Es sei denn, daß „Äppelwoi“ und der Taunus in der Gunst der Freizeitziele bei den Menschen irgendwann einmal höher liegen als Alpen und Weißbier. Frankfurt ist eine ganz normale „Alltags-Großstadt“. Dort gibt es mit Oper, Theatern, einer Museumsmeile alles, was die Hochkultur so braucht. Dazu eine ordentliche Gastronomie-Szene, die in Sachen Internationalität keinen Vergleich in der Welt scheuen muss. Es gibt schöne Parks in der Stadt, dazu den Zoo und den Palmengarten, so daß man zur kurzen Erholung die Stadt keineswegs verlassen muss. Zum Flanieren laden neben schicken Einkaufsgelerien auch das Mainufer ein. Die Hochhäuser sind ebefalls eine Attraktion für sich. Und wer dann mal eines der Zahlreichen Feste im Sommer besucht, kann sich vom Blick auf die Skyline nur schwer trennen. Ein Oktoberfest hat Frankfurt nicht, auch nichts vergleichbar bekanntes „Volkstmliches“. Dafür aber in kurzer Entfernung die Weinanbaugebiete Rheinhessen, Rheingau und die Bergstraße. Mit der neuen Bebauung am „Römer“ hat auch die Innenstadt ein weiteres Highlight bekommen. Also alles in allem ein Stadt, in der für jeden etwas dabei ist.

Nicht alles glänzt: Kapitalanlage in Gold

Frage: Gold ist seit beinahe tausenden von Jahren als Zahlungsmittel auf der ganzen Welt präsent. Auch als Kapitalanlage ist Gold schon lange sehr populär. Wie siehst Du dieses Thema – Gold als Kapitalanlage? Nenne uns einmal je drei Vor- und Nachteile dieser Anlageform.

Gold ist nach einhelliger Expertenmeinung eine Währung für Krisenzeiten. Das hat sowohl im römischen Reich alsauch im Mittelalter oder in der Neuzeit immer funktioniert. Wer kein Geld hatte, aber Goldbarren oder -münzen, konnte sich immer etwas zum Leben oder Überleben leisten. Der Wert des Goldes liegt grundsätzlich darin, daß es selten ist und mit einem gewissen Maß an Arbeit gefördert werden muss.

Damit ist schon ein Vorteil genannt: Gold hat einen grundsätzlich beständigen Wert, auch wenn der Goldkurs schwankt. Der Kurs kommt ja erst bei der Umrechnung auf eine konkrete aktuelle Währung zustande. Wer eine Goldunze etwa aus dem Jahre 1870 hat, kann diese heute genauso zum Kauf einsetzen, wie damals. Versucht das mal einer mit einem Reichsmarkschein aus der gleichen Zeit.

Zweiter Vorteil: Gold ist als Wertanlage recht einfach zu verstehen. Im Gegensatz zu Aktien oder anderen Finanzmarktprodukten ist es buchstäblich begreifbar. Es reicht, sein Gold in einem bankschließfach liegen zu haben, und den Goldkurs zu verfolgen.

Der dritte Vorteil ergibt sich in Zeiten wirtscahftlicher oder politischer Krisen, die allerdings hoffentlich selten bleiben. Wenn etwa die Währung eines Landes an Wert verliert, kaufen Menschen Edelmetalle. Durch die Nachfrage steigt der Wert des Goldes.

Und damit haben wir auch schon die Nachteile auf dem Tisch. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, egal ob Immobilien oder Aktienusw., ergibt sich der Gewinn einer Anlage in Gold nur bei Verkauf des Goldes. Und auch das nur unter bestimmten Umständen. Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen usw. fallen beim Gold weg. Wer sich den Goldkurs über einen langen Zeitraum von Jahrzehnten anschaut wird feststellen, daß der Kurs viel stärker schwankt als bei Aktien. Und schließlich muss man mit dem Goldkurs auch immer den Wechselkurs der jeweiligen Währung im Auge haben. Gold wird in Dollar gehandelt. Wenn sich der Goldpreis nach oben entwickelt, der Dollar aber gegenüber dem Euro an Wert verliert, macht beim Verkauf des Goldes sogar Verluste.

Mein Tipp: Wer über genug Geld verfügt und dafür Anlagemöglichkeiten sucht, sollte hinsichtlich Gold nur einen kleinen Teil seines Kapitals in diesem Edelmetall an legen.

Was es noch gibt als Anlage – Alternativen zur Immobilie

Frage: In Frankfurt wird ja nicht nur mit Immobilien gehandelt. Als Sitz zahlreicher Banken, einschließlich EZB und anderer in- und ausländischer Großbanken spielen dort auch viele andere Anlagemöglichkeiten eine Rolle. Welche drei Alternativen zur Immobilie siehst Du und was ist da jeweils der größte Nachteil?

Ich habe ja weiter oben schon einige Sätze zu Aktien und anderen Wertpapieranlagen gesagt. Grundsätzlich ist das immer eine spannende und je nach Form der Anlage auch einträgliche Anlageform. Als Alternative zur Immobilie nenne ich hier vielleicht die direkte Unternehmensbeteiligung in Form von Aktien, die Beteiligung an mehreren Unternehmen über einen Aktienfond oder die Anlage in Staatsanleihen, sogenannten „Renten“. Im Gegensatz zu Gold etwa haben alle diese Formen die Chance, dem Anleger nicht nur bei Verkauf der „Scheine“ einen Gewinn durch die Kursentwickung zu bringen. Solange die Anteile, Wertpapiere usw. in meinem Besitz sind, bekomme ich so etwas ähnliches wie Zinsen. Ich merke also schon während der Laufzeit meiner Papiere, daß ich etwas davon habe – nämlich Geld.

Der Nachteil liegt aber darin, daß die Gewinnmöglichkeiten abnehmen, je mehr Sicherheit ich für meine Anlage haben möchte. Staatsanleihen gelten zwar als sehr sichere Anlage, aber viele Zinsen zahlt mir derzeit kaum ein Land für mein Geld, das ich ihm – in welcher Form auch immer – leihe. Derzeit ist das Zinsniveau besonders niedrig, weil sich die Staaten ihr Geld von Banken beinahe kostenlos leihen können. Bei direkten Unternehmensbeteiligungen in Form von Aktien muss ich meist sehr viel Zeit investieren, um große Kursabstürze durch Verkauf und Neukauf auszugleichen. Im Vergleich zur Immobilie ist der größte Nachteil dieser Anlageformen, daß ich sie nicht selbst bewohnen kann, falls ich das möchte. Zudem ist es über die Wertsteigerung von Immobilien sehr viel leichter, weiteres Kapital zu erwirtschaften. Und zwar dadurch, daß ich mir über die Wertsteigerung weiteres Eigenkapital erwirtschafte, mit dem ich dann günstige Kredite bei Banken zum Kauf weiterer Immobilien bekommen kann.

• Mehr zu Kapitalanlage Alternative

Neue Konkurrenz – Immobilienkäufer aus dem Ausland

Frage: Gibt es einen Einfluss auf den Frankfurter Immobilienmarkt durch den internationalen Flughafen? Gibt es speziell für Frankfurt eine größere Zahl von ausländischen Immobilieninvestoren als Konkurrenz zum lokalen Anleger?

Natürlich gibt es da Auswirkungen. Sie lassen sich allerdings nur sehr schwer messen. Denn grundsätzlich ist es so, daß die Nähe zu einem internationalen Flughafen den Wohnort auch interessant macht für ausländische Arbeitnehmer, die von ihrer Firma nach Deutschland beschickt werden. Für ausländische Investoren in den Immobilienmarkt ist das letztlich nicht ganz so wichtig. Dort geht es eher darum, daß der Investitionsstandort grundsätzlich ein Wachstumsmarkt ist. Diese Entwicklung kann von der Existenz eines Flughafens begünstigt werden. In Frankfurt ist das ganz sicher so. Hier kommt aber hinzu, daß Frankfurt als Dienstleistungsstadt mit einem Banken-Schwerpunkt ohnehin attraktiv ist für internationales Publikum.

Wie sich der Brexit auswirken wird, lässt sich mit Sicherheit noch nicht sagen. Da gibt es verschiedene Aussagen. Tatsächlich ist es aber spannend zu beobachten, wie sich der Immobilienmarkt hinsichtlich Investoren ohne deutsche Staatsbürgerschaft verändert hat. Unlängst gab es da eine Unterstuchung, daß inzwischen etwa jeder Dritte Kapitalanleger – auch auf dem Markt für Wohnimmobilien – keine deutsche Staatsbürgerschaft hat. Das ist ein Zuwachs von etwa 13 % zum Vorjahr. Das führen manche auf den Breit zurück. Für Kapitalanleger aus Deutschland bedeutet das sicher eine Anspannung im Markt.

Wo wohnen die Kicker von Eintracht Frankfurt?

Frage: Auch in Frankfurt stehen viele Bürger hinter ihrem Fussballverein in der Bundesliga. Wo kauft ein gut verdienender Fußballprofi der „Eintracht“ sein mehr oder weniger luxuriöses Hause, wenn er in der Umgebung leben will?

Ich weiß ehrlich gesagt nicht, wo die Frankfurter Fussball-Profis wohnen. Ich nehme an, daß es ihnen so geht, wie allen anderen Menschen auch. Der Wohnort hängt vom Bedürfnis ab. Wer den Großsstadtrummel sucht, wird sicher nicht aufs Land ziehen und umgekehrt. Mit dem neuen Henninger-Turm haben wir sicher eine Immobilie, die dem Geldbeutel des ein oder anderen Fussballers entspricht. Zu den angesagtesten Viertel Frankfurts gehören Bockenheim, das Ostend und Griesheim, vielleicht noch das nördliche Westend. Die Wohnungen am Hafen im „Gutleutviertel“ bieten für gehobenste Ansprüche auch alles, was das Herz begehrt.

Ich weiß aber auch von einem Fußball-Profi von Hertha BSC, der sich seinen Wohntraum im Hunsrück verwirklicht hat. Das ist sicher nicht für den normalen Alltag gedacht. Denn für den Weg zum Arbeitsplatz „Stadtion“ sollte der Weg sicher nicht zu weit sein. Von den Jungs stellt sich sicher keiner morgens an die S-Bahn oder in den Stau. Und damit sind wir wieder beim unmittelbaren Frankfurter Stadtbeireich angelangt. Ich glaube aber nicht, daß die Wohnungen, die von einem Fußball-Profi gekauft oder gemietet werden, im Blickfeld des durchschnittlichen Kapitalanlegers für Immobilien liegen. Als Mieterzielgruppe scheiden sie damit genauso aus wie als Konkurrent auf dem Markt von Anlageimmobilien.

Wohnen im Weichbild von Frankfurt – Tipps vom Experten

Frage: Wer eine Immobilie im Raum Frankfurt sucht, kann bestimmt auch in der weiteren Umgebung fündig werden. Hast Du einen Geheimtipp für lohnenswerte Immobilien in der Umgebung von Frankfurt?

Na klar: da spreche ich sehr gerne von Rheinhessen. Die Gegend südlich und westlich von Mainz ist als Kapitalanlage für Immobilienkäufer sehr interessant. Das liegt daran, daß dort die Quadratmeterpreise zum Kauf noch erschwinglich sind, die zu erzielenden Mieteinnahmen dazu im verhältnis ebenfalls gut sind. Als Zuzugsgebiet für den Rhein-Main-Raum sind Wertentwicklung und Mietpreisstabilität in diesen Gebieten ebenfalls garantiert. Da die Verkehrsanbindungen in Richtung Bingen, Worms und ALzey ebenfalls sehr gut sind, sollte man seine Augen mal in diese Regionen richten. Das lohnt sich sicher!

Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

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