Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Eine fundierte Immobilienbewertung ermittelt der Verkehrswert Ihrer Immobilien zum aktuellen Zeitpunkt, genauer:

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert, zu dem diese unter normalen Umständen zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem interessierten Käufer gehandelt werden könnte.

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Ermittelt wird Ihr Verkehrswert durch mindestens 2 von 5 Bewertungsmethoden. Mehr zum Wertgutachten erstellen lassen – Kosten, Ablauf und wann Sie es brauchen. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Immobilien Lage, das sind Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung), den Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Wie Sie den Immobilie bewerten können, erklärt unser ausführlicher Ratgeber. Verkehrswert ist gemäß BauGB § 194 kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag.

Zusammengefasst:

• Verkehrswertermittlung beziehend auf Makro- und Mikrolage der Immobilie
• Berücksichtigung von Schnitt, Größe & Grundschuldeinträge
• Nicht dauerhafte Festschreibung, sondern auf angegebenem Stichtag basierend

Darauf achten Profis bei der Bewertung: 11 Schritte

Risikoanalyse – Im Vergleich zu Eigentumswohnungen birgt der Kauf eines Mehrfamilienhauses größere finanzielle Risiken, da alle Kosten und Reparaturen vom Eigentümer allein getragen werden müssen. Besondere Aufmerksamkeit ist daher geboten.

1. Besichtigung des Kellers
2. Schädlingsbefall
3. Treppenhaus und Fassade
4. Dachgeschoss
5. Wohnungsbesichtigung
6. Umfeldanalyse
7. Potenzialanalyse
8. Dokumentenprüfung
9. Maßnahmenkalkulation
10. Gründliche Vor- und Nachbereitung
11. Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stopp! Vor jeder Besichtigung

Vor jeder Besichtigung sollten Sie eine gründliche Prüfung vom Schreibtisch aus durchführen. Dabei ist es wichtig, die Kennzahlen anhand des Exposés und des Datenraums zu überprüfen. Besonderes Augenmerk gilt der Nettomietrendite und dem Kaufpreisfaktor, um die Rentabilität der Investition einzuschätzen. Zusätzlich sollten Sie die Mieterliste auf potenzielle Risiken wie Leerstand und Altlasten überprüfen. Eine umfassende Überprüfung ermöglicht es, Zeit mit unrentablen Immobilien zu sparen.

1. Exposé überfliegen, Nettomietrendite bzw. Kaufpreisfaktor
2. Wenn das passt: Mieter, Mietverträge, Leerstand checken, Altlasten, usw.

Tipp, lesen Sie hier mehr: Mietshaus / Zinshaus verkaufen.

Der erste Eindruck: Vertrauensvoll

Sie wollen das Mehrfamilienhaus kaufen, wenn alles passt, wie im Exposé beschrieben?

Treten Sie direkt kompetent auf: Von Kleidung bis zum Vertrauen, dass Sie sich das Mehrfamilienhaus leisten können (wenn alles ist, wie im Exposé beschreiben).

Ein freundliches und authentisches Auftreten ist wichtig, um Makler und potenzielle Mieter nicht zu verschrecken. Die Kleiderwahl kann je nach Situation variieren. Essenziell, hier mein Tipp, eine solide, vorherige Finanzierungsplanung mit sicherem Auftritt.

Starten wir jetzt mit der Besichtigung, worauf müssen Sie achten?

Besichtigung des Kellers

Achten Sie auf die Atmungsfähigkeit des Kellers, den Zustand der Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Heizungsrohre, sowie den Zustand der Heizungsanlage und der Träger.

• Zustand der Wasser- und Abwasserleitungen prüfen
• Heizungsanlage und Rohre inspizieren
• Atemfähigkeit des Kellers überprüfen

Schädlingsbefall

Achten Sie im Keller auf lebendige Spinnen, die auf erhöhte Feuchtigkeit hinweisen könnten, sowie auf Zeichen von Schädlingsbefall wie Sägemehl.

• Auf lebendige Spinnen und Sägemehl achten
• Zeichen von Schädlingsbefall erkennen
• Mögliche Feuchtigkeit im Keller beachten

Treppenhaus und Fassade

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen, der Fenster, des Klingeltableaus und achten Sie auf möglichen Schädlingsbefall im Treppenhaus. Inspektion der Fassade auf Risse, Farbe und mögliche Graffitis.

• Zustand der Treppen und Fenster überprüfen
• Auf Schädlingsbefall im Treppenhaus achten
• Fassade auf Risse und Graffitis untersuchen

Dachgeschoss

Überprüfen Sie den Zustand der Dachkonstruktion, der Dacheindeckung, sowie die Dämmung und Isolierung des Dachs.

• Dachkonstruktion und -eindeckung prüfen
• Dämmung und Isolierung inspizieren
• Zustand der Dachinstallationen überprüfen

Wohnungsbesichtigung

Achten Sie auf den Zustand des Bodens, der Wände, der Elektrik, der Heizung, der Fenster und der sanitären Anlagen. Sprechen Sie auch mit den Mietern, um Informationen über mögliche Mängel oder Wünsche zu erhalten.

• Boden, Wände, Elektrik, Heizung, Fenster und sanitäre Anlagen begutachten
• Informationen von Mietern über mögliche Mängel einholen
• Den Gesamtzustand der Wohnung bewerten

Umfeldanalyse

Untersuchen Sie die Umgebung des Hauses hinsichtlich der Lage, der Nachbarschaft, der Infrastruktur und der Zukunftsperspektive des Standorts.

• Lage, Nachbarschaft und Infrastruktur untersuchen
• Zukunftsperspektive des Standorts bewerten
• Potenzielle Auswirkungen auf den Wert der Immobilie berücksichtigen

Potenzialanalyse

Prüfen Sie mögliche Ausbaupotentiale wie Dachausbau, Gartenanlagen, Stellplatzschaffung oder Sanierungsmaßnahmen, um zusätzliche Rendite zu erzielen.

• Mögliche Ausbaupotentiale prüfen
• Zusätzliche Renditemöglichkeiten wie Dachausbau oder Gartenanlagen erkennen
• Sanierungsmaßnahmen für Wertsteigerung evaluieren

Dokumentenprüfung

Überprüfen Sie alle relevanten Unterlagen wie Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen, um potenzielle Risiken und Chancen zu erkennen.

• Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen überprüfen
• Potenzielle Risiken und Chancen erkennen
• Relevante Dokumente gründlich analysieren

Lesen Sie hier mehr:

• Unterlagen Mehrfamilienhaus Verkauf

Maßnahmenkalkulation

Kalkulieren Sie die Kosten für mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, um die Rentabilität des Investments zu bewerten.

• Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kalkulieren
• Rentabilität des Investments bewerten
• Langfristige finanzielle Auswirkungen berücksichtigen

Gründliche Vor- und Nachbereitung

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung, fertigen Sie Notizen und Skizzen an, um einen detaillierten Überblick zu erhalten.

• Ausreichend Zeit für Besichtigung einplanen
• Notizen und Skizzen für detaillierten Überblick anfertigen
• Vor- und Nachbereitung sorgfältig durchführen

Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stellen Sie Fragen, kommunizieren Sie offen und freundlich, um relevante Informationen zu erhalten und eine gute Beziehung aufzubauen.

• Offene und freundliche Kommunikation
• Relevante Informationen von Mietern und Maklern erhalten
• Gute Beziehung aufbauen für erfolgreichen Verlauf der Besichtigung

Wertermittlungsverfahren: Die 5 typischen Methoden

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Lesen Sie hier mehr zu den: Bewertungsmethoden.

Kosten für die Bewertung

Am einfachsten geht es mit Immobilienmakler.

Tipp! Kostenlose Bewertung vom Immobilienmakler

Für eine Werteinschätzung, den Kauf und Verkauf einer Immobilie, aber auch deren Potenzial, reicht die Bewertungen eines erfahrenen Immobilienmaklers aus. Sie oder er bedient sich dann der typischen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung.

• Kostenlose Immobilien Bewertung
• Ideal für Werteinschätzung, Kauf und Verkauf typischer Immobilienarten

Gutachten vom Sachverständigen: Auseinandersetzung und Gericht

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.800 Euro rec

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen. Bei Luxusimmobilien wie Villen oder auch Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

Wann braucht man ein Gutachten?

Ein Wertgutachten für Immobilien ist für einen Verkauf möglicherweise nicht zwingend erforderlich.

Jedoch kann es bei gerichtlichen Streitigkeiten unverzichtbar sein, da nur ein offizielles Gutachten eines Immobiliensachverständigen vor Gericht Bestand hat.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Worauf müssen Sie achten, wenn Sie Mehrfamilienhaus verkaufen wollen? Lernen Sie hier den gesamten Ablauf kennen:

• Mehrfamilienhaus verkaufen

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Was ist der Verkehrswert? Definition nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im normalen Marktgeschehen für eine Immobilie zu erzielen wäre. Er bezieht sich ausschließlich auf objektive Faktoren — persönliche Verhältnisse von Käufer oder Verkäufer bleiben außen vor.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)

Entscheidend sind rechtliche Gegebenheiten (Bebaubarkeit, Nutzungsart), tatsächliche Eigenschaften (Zustand, Ausstattung) sowie die Lage. Für eine schnelle Einschätzung ohne Gutachter: Immobilienwert berechnen kostenlos online.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Der Verkehrswert setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Lage ist der mit Abstand wichtigste Einzelfaktor — er erklärt, warum zwei baugleiche Häuser in verschiedenen Städten völlig unterschiedliche Werte haben können.

Für Investoren ist neben dem Verkehrswert der Kaufpreisfaktor entscheidend — er setzt Kaufpreis und Jahresnettomiete ins Verhältnis und zeigt, ob ein Objekt fair bewertet ist.

Die drei Bewertungsverfahren im Überblick

Gutachter nutzen je nach Objekttyp unterschiedliche Verfahren — alle drei sind in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt und rechtlich anerkannt.

Wie im Ratgeber zur Mehrfamilienhaus-Bewertung beschrieben, kommt beim Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz als wichtiger regionaler Faktor hinzu — er variiert je nach Lage und Objekttyp erheblich.

Verkehrswert vs. Kaufpreis: Was ist der Unterschied?

Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht identisch. Der Verkehrswert ist der objektive Marktwert — der Kaufpreis das Ergebnis der Verhandlung. Bis zu 20 % Abweichung sind marktüblich. Für Käufer gilt: Banken beleihen maximal den Verkehrswert, nicht den Kaufpreis.

• Verkehrswert — objektiver Marktwert nach ImmoWertV
• Kaufpreis — Verhandlungsergebnis zwischen Käufer und Verkäufer
• Beleihungswert — bankinterner Wert, ca. 80 % des Verkehrswerts
• Steuerwert — Finanzamtsbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist der vom Finanzamt festgestellte Verkehrswert die Berechnungsgrundlage.

Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?

Ein offizielles Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen ist in bestimmten Situationen Pflicht oder dringend empfohlen:

• Erbschaft — Wertfeststellung für das Finanzamt
• Scheidung — Zugewinnausgleich und Aufteilung
• Zwangsversteigerung — Gericht bestellt Gutachter
• Kreditbesicherung — Bank verlangt Beleihungswert
• Gerichtliche Streitigkeiten — als Beweismittel

Kosten: Einfache Online-Bewertungen sind kostenlos. Ein zertifiziertes Vollgutachten kostet je nach Objektwert 0,5–1 % des Verkehrswertes, mindestens 1.500–2.500 €.

Häufige Fragen zum Verkehrswert

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe — § 194 BauGB verwendet „Verkehrswert“, die EU-Norm spricht von „Marktwert“. Beide bezeichnen den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis einer Immobilie zum jeweiligen Stichtag.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Je nach Immobilientyp werden Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen), Ertragswertverfahren (Renditeobjekte) oder Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser, Sonderobjekte) angewandt. Entscheidend sind Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und aktuelle Marktdaten.

Wer darf den Verkehrswert offiziell feststellen?

Ein rechtlich verbindliches Gutachten darf nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder zertifizierten Immobiliengutachtern (nach DIN EN ISO/IEC 17024) erstellt werden. Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlichen zudem Bodenrichtwert-Karten als kostenlose Orientierung.

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Teilverkauf Grundstück

Anders als beim Haus-Teilverkauf, wo ein prozentualer Anteil an einer bewohnten Immobilie verkauft wird, hat der Teilverkauf eines Grundstücks zwei grundlegend unterschiedliche Ausprägungen: die Realteilung (physische Teilung in zwei eigenständige Grundstücke) und die ideelle Teilung (Miteigentumsanteile nach WEG). Daneben existiert mit dem Erbbaurecht eine wirtschaftlich oft überlegene dritte Option, die häufig übersehen wird.

Was heißt Teilverkauf eines Grundstücks konkret?

Beim klassischen Teilverkauf einer Immobilie verkaufen Sie 10–50 % an einen Finanzinvestor und zahlen ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Bei einem unbebauten Grundstück greift dieses Modell nur bedingt: Da Sie das Grundstück in der Regel nicht selbst bewohnen, entfällt das klassische Nießbrauchrecht. Stattdessen wird entweder real geteilt und ein abgegrenzter Teil komplett verkauft – oder ideell ein Miteigentumsanteil übertragen.

Teilverkauf Grundstück – die drei realistischen Wege:

• Realteilung: Vermessung, neue Flurstücke, Verkauf eines abgegrenzten Teils
• Ideelle Teilung: Verkauf eines Miteigentumsanteils nach WEG (sinnvoll bei bebauten Grundstücken mit Doppelhaus oder Reihenhäusern)
• Erbbaurecht: Sie bleiben Eigentümer, vergeben aber das Nutzungsrecht für 50–99 Jahre gegen Erbbauzins (echte Alternative)

Rechenbeispiel: Wann lohnt sich der Teilverkauf?

Damit Sie eine Vorstellung der Größenordnungen bekommen, hier ein konkretes Szenario für ein Bauland-Grundstück in einer mittelgroßen deutschen Stadt:

• Grundstücksgröße: 1.000 m²
• Bodenrichtwert: 500 €/m² → Verkehrswert: 500.000 €
• Realteilung in 2× 500 m²: nach Aufwertungseffekt ca. 280.000 € pro Teilstück = 560.000 € gesamt
• Verkauf eines Teilstücks: 280.000 € liquide Mittel
• Kosten der Teilung (Vermessung, Notar, Grundbuch, Genehmigung): ca. 6.000–9.000 €

Beim ideellen Teilverkauf an einen institutionellen Anbieter (40 % Anteil): Auszahlung 200.000 €, Nutzungsentgelt typischerweise 4–7 % p.a. auf den Kaufpreis = 8.000–14.000 € jährlich. Über 15 Jahre: 120.000–210.000 € reine Nutzungskosten – ohne dass Sie je wieder den Anteil zurückkaufen.

Tipp! Anbieter im Vergleich

Ich habe die wichtigsten Teilverkauf-Anbieter mit ihren Konditionen, Mindestbeträgen und Nutzungsentgelten verglichen:

• Teilverkauf Anbieter Vergleich

Option 1: Realteilung des Grundstücks

Bei der Realteilung wird Ihr Grundstück physisch in zwei oder mehr eigenständige Flurstücke aufgeteilt, die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Aus einem Flurstück werden zwei – jedes mit eigenem Verkehrswert, eigener Erschließung und eigener Bebaubarkeit. Das ist die wirtschaftlich attraktivste Variante, wenn das Grundstück die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt.

Realteilung im Überblick:

• Klassische, juristisch saubere Methode der Grundstücksteilung
• Eintragung jedes Teilstücks als eigenständiges Grundstück im Grundbuch
• Beide Teile sind unabhängig verkäuflich, beleihbar, vererbbar
• Aufwertungseffekt: kleinere Grundstücke erzielen oft höheren m²-Preis

Wann ist eine Realteilung wirtschaftlich sinnvoll?

Ob geerbtes Bauland, geänderte Lebensplanung, Scheidung oder schlicht Liquiditätsbedarf – ein überdimensioniertes Grundstück bindet Kapital, das nicht arbeitet. Gerade in Innenstadtlagen sucht der Markt heute kompaktere Bauplätze.

Der wirtschaftliche Hebel: Ein 1.200 m²-Grundstück lässt sich oft schwerer verkaufen als zwei 600 m²-Parzellen, weil moderne Käufer ein Budget von 200.000–400.000 € für den Bauplatz haben. Bei Realteilung steigt der m²-Preis durch den Effekt „passendes Format“ erfahrungsgemäß um 10–20 %.

Sinnvoll ist Realteilung vor allem, wenn:

• Das Grundstück die Mindestgröße im B-Plan deutlich überschreitet
• Eine zweite Erschließung (Straßenfront, Stichweg) möglich ist
• Der Bebauungsplan eine zweite Bebauung zulässt (GRZ/GFZ-Reserve)
• Der Nachbarmarkt kleinere Bauplätze nachfragt

Voraussetzungen: Bebauungsplan, Mindestgröße, Genehmigung

Nicht jedes Grundstück lässt sich teilen. Entscheidend sind drei Faktoren: der Bebauungsplan (Mindestgrundstücksgröße, Baufenster, Abstandsflächen), das Landesbaurecht sowie eventuelle Festsetzungen zur Erschließung.

Wichtige rechtliche Eckpunkte:

• Teilungsgenehmigung: Nach § 19 BauGB nur noch in wenigen Bundesländern und Sonderfällen erforderlich (z. B. Sanierungsgebiete, Umlegungsgebiete)
• Mindestgrundstücksgröße: Im B-Plan oft mit 300–500 m² festgesetzt – Unterschreitung führt zu Bauverbot auf der Restfläche
• Erschließung: Jedes neue Flurstück braucht Zugang zu öffentlicher Straße, Wasser, Abwasser, Strom – sonst wertlos als Bauland
• Abstandsflächen: Bestehende Gebäude dürfen durch die neue Grenze keine Abstandsflächenverletzung erzeugen

Ablauf der Realteilung: Schritt für Schritt mit Kosten

Eine realistische Realteilung dauert 3 bis 6 Monate und kostet je nach Grundstückswert und Region zwischen 4.000 und 10.000 €. Der Ablauf:

1. Bauamt prüfen: Bebauungsplan, Mindestgröße, Erschließung klären (kostenlose Auskunft)
2. Vermessungsingenieur beauftragen: Öffentlich bestellter Vermesser oder Katasteramt – Kosten 1.500–3.500 €
3. Grenzfeststellung & Grenzsteine: Termin vor Ort, Nachbarn werden geladen
4. Teilungsvermessung & Fortführungsnachweis: Übermittlung ans Katasteramt
5. Neue Flurstücksnummern: Werden vom Katasteramt vergeben
6. Notartermin: Teilungserklärung und ggf. Kaufvertrag – Notarkosten ca. 1,0–1,5 % vom Kaufpreis
7. Grundbuchänderung: Eigenes Grundbuchblatt pro Teilstück, Gebühr ca. 0,5 % vom Wert
8. Verkauf des Teilstücks: Notarielle Beurkundung, Notartermin, Auflassung, Eintragung Käufer

Option 2: Ideelle Teilung des Grundstücks

Wenn der Bebauungsplan eine physische Teilung verbietet (zu kleines Grundstück, ungünstiger Zuschnitt, fehlende Zweiterschließung), bleibt die ideelle Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Statt zwei eigenständigen Flurstücken entstehen Miteigentumsanteile am Gesamtgrundstück, die jeweils mit Sondernutzungsrechten oder Sondereigentum (z. B. an einer Doppelhaushälfte) verknüpft sind.

Die ideelle Teilung im Überblick:

• Nur über das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) möglich
• Rechte und Pflichten in Teilungserklärung festgehalten
• Eigene Grundbuchblätter pro Miteigentümer
• Erwerb erfolgt als Miteigentumsanteil, nicht als eigenständiges Grundstück
• Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Klassischer Anwendungsfall: ein gemeinsames Grundstück, auf dem Reihenhäuser oder Doppelhaushälften stehen und eine reale Trennung baurechtlich nicht möglich ist.

Ablauf der ideellen Teilung – schneller und günstiger

Die ideelle Teilung ist deutlich schlanker als die Realteilung – meist in 6–12 Wochen abgeschlossen. Eine Vermessung entfällt, was bis zu 3.000 € spart.

1. Aufteilungsplan: Erstellung beim Bauamt oder durch Architekten
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Formloser Antrag beim Bauamt, Kosten 100–500 €
3. Teilungserklärung beim Notar: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile in 1.000stel
4. Grundbuchaufteilung: Bisheriges Grundbuch wird in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher aufgeteilt
5. Verkauf des Anteils: Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eintragung

Option 3: Erbbaurecht statt Teilverkauf

Die oft übersehene Alternative: Statt einen Teil zu verkaufen, vergeben Sie ein Erbbaurecht. Sie bleiben Volleigentümer des Grundstücks, der Erbbauberechtigte zahlt Ihnen einen Erbbauzins (typisch 3–5 % vom Bodenwert pro Jahr) und darf für 50–99 Jahre auf dem Grundstück bauen oder es nutzen.

Vorteile gegenüber dem Teilverkauf:

• Kein Substanzverlust – das Grundstück bleibt vollständig in Ihrem Eigentum
• Laufende, indexierte Einnahme über Jahrzehnte
• Nach Ablauf fällt alles an Sie zurück (samt Bebauung gegen Entschädigung)
• Vererbbar und beleihbar

Nachteil: Sie bekommen keine sofortige große Einmalzahlung – also keine Lösung bei akutem Liquiditätsbedarf.

Vergleich: Realteilung, ideelle Teilung, Erbbaurecht, Hypothek

Insider-Hinweis: Der Erschließungszustand ist der grösste Werthebel überhaupt. Zwischen Ackerland und baureifem Bauland liegt oft Faktor 20. Wer ein Grundstück mit guter Umwidmungs-Perspektive findet, hat den höchsten Renditehebel im Immobilienmarkt.

Erschließungsstufen: vom Acker zum Bauland

• Land- und forstwirtschaftliche Fläche: 0,50–15 €/m² — keine Bebauungsperspektive
• Bauerwartungsland: 20–80 €/m² — Lage in Flächennutzungsplan, aber kein B-Plan
• Rohbauland: 40–60 % des Baulandwerts — B-Plan vorhanden, Erschließung fehlt
• Baureifes Land: 100 % — voll erschlossen, sofort bebaubar

Bodenrichtwert verstehen: BORIS richtig lesen

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert in Euro pro Quadratmeter, ermittelt von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Kommunen (§ 196 BauGB). Abrufbar kostenlos über die Länderportale (BORIS NRW, BORIS Bayern etc.). Mehr Details zum Bodenrichtwert eines unbebauten Grundstücks.

Der Bodenrichtwert ist aber nur der Startwert — er bezieht sich auf ein „Richtwertgrundstück“ mit definierten Eigenschaften (z. B. 600 m², GFZ 0,4, baureif). Weicht Ihr Grundstück davon ab, wird mit Umrechnungskoeffizienten korrigiert.

Rechenbeispiel: Bodenwert eines 800 m² Baugrundstücks

Wichtig: Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert. In dynamischen Märkten kann der echte Marktwert 20–40 % über dem letzten Bodenrichtwert liegen. Daher ergänzend immer mit aktuellen Vergleichsverkäufen abgleichen.

Die drei standardisierten Bewertungsverfahren — und wann welches greift

Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) regelt verbindlich die Bewertung. Sie löste die alte Wertermittlungsverordnung (WertV) ab und vereinheitlicht heute Begriffe und Verfahren für privat beauftragte und öffentlich bestellte Sachverständige sowie für Gutachterausschüsse. Eine Übersicht aller Bewertungsverfahren für Immobilien finden Sie im verlinkten Hub.

Residualwertverfahren: So kalkuliert ein Bauträger

Für Investoren das wichtigste — und am häufigsten unterschätzte — Verfahren. Der Bauträger rechnet rückwärts: Was kann ich am Ende mit den fertig gebauten Wohnungen erzielen? Davon zieht er alle Kosten ab. Was übrig bleibt, ist der maximale Grundstückspreis.

Beispiel: 1.000 m² Grundstück, GFZ 1,0 → 1.000 m² Geschossfläche → ca. 800 m² verkaufbare Wohnfläche.

• Verkaufserlös Wohnungen: 800 m² × 6.500 €/m² = 5.200.000 €
• Baukosten (KG 300+400, ca. 3.200 €/m² BGF): −3.200.000 €
• Baunebenkosten (KG 500–700, ca. 18 %): −576.000 €
• Vermarktung, Finanzierung, Risiko: −400.000 €
• Bauträgermarge (mind. 15 %): −780.000 €
• Maximaler Bodenpreis: 244.000 € (= 244 €/m²)

Liegt der Bodenrichtwert höher, rechnet sich das Projekt nicht. Liegt er niedriger, ist Marge oben drauf. Diese Rechnung ist der Grund, warum Bauträger oft einen Tick mehr zahlen als Privatkäufer — sie generieren Wert durch Bebauung. Mehr zur Rendite-Logik im Beitrag Immobilien Rendite und beim Kaufpreisfaktor berechnen.

Verkehrswert, Beleihungswert, Sachwert — Begriffe sauber trennen

In der Praxis werden Werte oft verwechselt. Diese Tabelle ordnet sie ein:

Lage, Lage, Lage — und was das wirklich bedeutet

Der Begriff wird inflationär gebraucht, aber selten zerlegt. Bei der Wertermittlung unterscheidet man zwei Lageebenen:

Makrolage

• Wirtschaftskraft der Region (Arbeitslosenquote, Kaufkraftindex)
• Bevölkerungsentwicklung (Zuzug vs. Schrumpfung)
• Infrastrukturanbindung (Autobahn, ICE, Flughafen)
• A-/B-/C-/D-Lage Klassifizierung der Stadt

Mikrolage

• Soziales Milieu des Viertels
• Lärmbelastung, Immissionen, Umweltqualität
• Nahversorgung (Kita, Schule, Einkauf, Arzt in <1 km)
• ÖPNV-Anbindung (S-/U-Bahn-Distanz)
• Aussicht, Belichtung, Nachbargrundstücke

Wichtig: Geplante Infrastruktur (neue U-Bahn, Schulneubau, Gewerbegebiet) wirkt sich oft Jahre vor Fertigstellung auf die Bewertung aus — wenn die Planung politisch beschlossen ist.

Grundbuchauszug: was Bewerter und Käufer prüfen müssen

Der Grundbuchauszug ist die rechtliche Grundlage jeder Bewertung. Er enthält die komplette „Eigentumshistorie“ und alle Belastungen. Anforderbar ist er beim Grundbuchamt — allerdings nur durch den Eigentümer oder einen Berechtigten mit nachgewiesenem Interesse. Mehr im Beitrag Grundbucheintrag.

Wertmindernde Eintragungen, die jeden Bewerter alarmieren müssen:

• Wegerecht / Geh- und Fahrtrechte Dritter (Abteilung II) — bis −15 % Wertminderung
• Leitungsrechte für Versorger — Bebauungsbeschränkung im Schutzstreifen
• Wohnrechte / Nießbrauch — kann Verkauf de facto blockieren
• Erbbaurecht — Eigentümer ist Grundstück, aber nicht Gebäude
• Grundschulden / Hypotheken (Abteilung III) — müssen vor Verkauf gelöscht werden
• Vorkaufsrechte der Gemeinde nach BauGB
• Baulasten (im separaten Baulastenverzeichnis) — Abstandsflächen, Stellplatzbaulasten

Steuerliche Aspekte beim Grundstücks-Kauf und -Verkauf

Bei der Bewertung sollte man die steuerliche Seite mitdenken — sie verändert die Nettorendite des Geschäfts erheblich.

• Beim Kauf: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notarkosten, Grundbuch — gesamte Grundstück bewerten: Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis bestimmen erschien zuerst auf ℄ Immobilien.
  ]]> https://lukinski.de/agrarflaeche-verkaufen-ackerland-boden-sonstige-landwirtschaftliche-flaechen/ Sun, 30 May 2021 17:04:01 +0000 https://lukinski.de/?p=40929 Agrarfläche verkaufen – Sie planen den Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerland, Wiesen, Weiden oder ganzer Betriebe. Egal ob Grundstücksverkauf oder Teilverkauf vom Grundstück: Häufige Gründe sind Alter, Betriebsaufgabe, Hofnachfolge, finanzieller Druck oder ein Erbe. Doch Agrarflächen sind keine normalen Grundstücke. Bodenpunkte, Ackerzahl, Grundstücksverkehrsgesetz, Vorkaufsrecht der Siedlungsgesellschaft, Pachtverträge, PV-Eignung, Bauerwartungsland – wer hier nicht vorbereitet […]

  Der Beitrag Agrarfläche verkaufen: Ackerland, Boden und sonstige, landwirtschaftliche Flächen erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> Agrarfläche verkaufen – Sie planen den Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerland, Wiesen, Weiden oder ganzer Betriebe. Egal ob Grundstücksverkauf oder Teilverkauf vom Grundstück: Häufige Gründe sind Alter, Betriebsaufgabe, Hofnachfolge, finanzieller Druck oder ein Erbe. Doch Agrarflächen sind keine normalen Grundstücke. Bodenpunkte, Ackerzahl, Grundstücksverkehrsgesetz, Vorkaufsrecht der Siedlungsgesellschaft, Pachtverträge, PV-Eignung, Bauerwartungsland – wer hier nicht vorbereitet ist, verschenkt schnell 20–50 % des Verkaufspreises. Hier lernen Sie, worauf es wirklich ankommt: vom Bodenrichtwert über die behördliche Genehmigung bis zum diskreten Verkauf an Investoren, Nachbarbetriebe oder Energieprojektierer.

  Agrar verkaufen: Wiese, Feld, Acker & Co.

  Vielleicht haben Sie schon unseren großen Ratgeber zum Thema Grundstück verkaufen gelesen, oder den speziellen Ratgeber zum Waldgrundstück verkaufen. Agrarflächen unterscheiden sich davon in drei zentralen Punkten:

  • Genehmigungspflicht: Verkauf erst nach Freigabe durch die Genehmigungsbehörde (Grundstücksverkehrsgesetz)
  • Vorkaufsrecht: Landwirtschaftliche Siedlungsgesellschaften können den Käufer „übernehmen“
  • Bewertung über Bodenpunkte: Nicht der Quadratmeter zählt, sondern Ertragsfähigkeit

  Für Verkäufer, die zum ersten Mal mit der Materie zu tun haben, stellen sich typische Fragen:

  • Wie verkaufe ich meine Agrarfläche – privat oder über einen Profi?
  • Wie viel ist mein Hektar wert und wovon hängt das ab?
  • Welche Genehmigungen brauche ich vor dem Notartermin?
  • Wer erstellt das Wertgutachten und was kostet es?
  • Welche Steuern fallen an – und wie kann ich sie reduzieren?

  Lesen Sie hier außerdem mehr zum Ablauf, zu typischen Fehlern und Risiken sowie zu Steuern beim Grundstücksverkauf.

  Was kostet ein Hektar Ackerland? Bodenrichtwerte im Vergleich

  Der Preis pro Hektar Ackerland variiert in Deutschland extrem – je nach Region, Bodenqualität und Nachfrage. Hier eine grobe Orientierung typischer Spannen für reines Ackerland (ohne PV- oder Bauerwartung):

  Region	Preis pro Hektar (Spanne)	Bemerkung
  Bayern (Niederbayern, Oberbayern)	80.000 – 130.000 €	Höchste Preise, hohe Nachfrage
  Nordrhein-Westfalen (Soester Börde)	70.000 – 110.000 €	Top-Böden, hohe Bodenpunkte
  Niedersachsen	40.000 – 80.000 €	Stark regional schwankend
  Schleswig-Holstein	45.000 – 75.000 €	Marsch deutlich teurer als Geest
  Sachsen-Anhalt	20.000 – 35.000 €	Großschläge, institutionelle Käufer
  Mecklenburg-Vorpommern	18.000 – 30.000 €	Größte Preissteigerung der letzten Dekade
  Brandenburg	15.000 – 28.000 €	Berliner Umland deutlich darüber

  Faustregel: Ackerland mit PV-Eignung kann das 5–10-fache des reinen Agrarwerts erzielen. Bauerwartungsland am Ortsrand das 30–100-fache.

  Bewertung: Bodenpunkte, Ackerzahl & Co.

  Der wichtigste Bewertungsfaktor neben der Lage ist die Ackerzahl (bzw. Grünlandzahl) – ein Wert von 1 bis 100, der die Ertragsfähigkeit des Bodens misst. Faustregel: Pro Bodenpunkt steigt der Hektarpreis um ca. 500–1.500 €.

  Weitere preisbestimmende Faktoren:

  • Bodenklimazahl: Berücksichtigt zusätzlich Wasserverhältnisse und Klima
  • Schlaggröße & Arrondierung: Großflächige, zusammenhängende Schläge sind deutlich wertvoller
  • Form & Zuschnitt: Rechteckige Flächen sind besser maschinell bewirtschaftbar
  • Hangneigung: Über 8 % deutlicher Abschlag
  • Erschließung & Zuwegung: Befestigter Wirtschaftsweg = Mehrwert
  • Drainage / Bewässerung: Vorhandene Anlagen erhöhen den Wert um 5–15 %
  • Pachtsituation: Lang laufender Pachtvertrag drückt den Preis (Käufer kann nicht selbst nutzen)
  • PV- / Windkraft-Eignung: Größter Werthebel überhaupt

  Privat verkaufen oder mit Profi?

  Die Frage beantwortet sich bei Agrarflächen schnell. Es geht nicht um eine Eigentumswohnung, sondern um eine Fläche mit Bodengutachten, Genehmigungspflicht, Vorkaufsrecht und komplexen steuerlichen Aspekten. Wer hier alleine agiert, verliert Zeit – und meist Geld.

  Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit: Wir empfehlen den Verkauf mit einem seriösen Makler statt Privatverkauf.

  

  Aufwand minimieren, Gewinn maximieren

  Agrarflächen privat über Immobilienportale zu verkaufen, ist nicht die beste Idee:

  1. Was machen Sie mit hunderten Anfragen, von denen 90 % nicht ernst gemeint sind?
  2. Welche Dokumente, Unterlagen und Gutachten brauchen Sie?
  3. Wer beantragt die Genehmigung nach Grundstücksverkehrsgesetz?
  4. Wer prüft die Bonität ernsthaft – inklusive Finanzierungsbestätigung?
  5. Wie viele Besichtigungen wollen Sie wirklich durchführen?
  6. Wer bereitet die Verhandlungen vor – inkl. Preisstrategie und Pachtsituation?
  7. Wer kennt die Profi-Käufer (Aufstockungsbetriebe, Energieprojektierer, Family Offices)?

  Von Bonität über Besichtigungstermine bis Verhandlungen: Zeit ist Geld. Daher verkaufen über 70 % der Eigentümer mit Hilfe eines Immobilienmaklers.

  Privat verkaufen?! Risiko Privatverkauf

  Zeit ist ein wichtiger Faktor. Wenn Sie nicht unter Verkaufsdruck stehen, können Sie sich theoretisch den ein oder anderen Fehler erlauben. Doch wer will das? Hier ein reales Beispiel eines Kunden, der sein Grundstück in Berlin privat verkaufen wollte.

  Beispiel: 4,8 Hektar Ackerland im Berliner Umland

  Ausgangslage: 4,8 ha Acker, Ackerzahl 42, Bodenrichtwert ca. 38.000 €/ha, marktgerechter Verkaufspreis rund 195.000 €. Der Eigentümer inserierte privat auf einem bekannten Portal.

  Was passierte:

  • Woche 1–4: 80+ Anfragen, davon 60 % „Liebhaber“ ohne Finanzierung
  • Woche 5–10: Ein Käufer schien solvent – Besichtigung, mündliche Zusage
  • Woche 11–18: Erste Bank lehnt Finanzierung ab. Zweite Bank wird angefragt
  • Woche 19–24: Auch zweite Finanzierung scheitert. Käufer springt ab
  • Parallel: Keine Anfrage bei Genehmigungsbehörde, kein Kaufvertrag, kein Notartermin

  Ergebnis: 6 Monate verloren. Dann wurde uns das Mandat übergeben. Über unser Netzwerk wurde ein Aufstockungsbetrieb aus der Region gefunden, der mit Eigenkapital sofort kaufte – zu einem Preis von 211.000 €. Verkaufsdauer: 7 Wochen. Mehrerlös gegenüber dem ursprünglichen Privatangebot: 16.000 €.

  Hätte der Eigentümer von Anfang an einen Profi mandatiert, hätte er 6 Monate gespart und 16.000 € mehr erzielt.

  Fehler: Unzureichende Bonitätsprüfung

  Der zentrale Fehler beim Privatverkauf ist fast immer derselbe: Es wird zu spät, zu oberflächlich oder gar nicht geprüft, ob der Käufer überhaupt zahlen kann. Eine professionelle Bonitätsprüfung umfasst:

  • Schriftliche Finanzierungsbestätigung der Hausbank (nicht nur eine Selbstauskunft)
  • Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge, Depot)
  • Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug, Bilanzen
  • Bei ausländischen Käufern: Herkunftsnachweis nach Geldwäschegesetz

  Über 2/3 der landwirtschaftlichen Flächen werden mit Profi an der Seite verkauft – und das aus genau diesen Gründen.

  Grundstücksverkehrsgesetz: Genehmigung & Vorkaufsrecht

  Der vielleicht wichtigste Punkt, den Privatverkäufer übersehen: Der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen ist in Deutschland genehmigungspflichtig (§ 2 Grundstücksverkehrsgesetz). Ohne Genehmigung – kein Eigentumsübergang im Grundbuch.

  Wann ist die Genehmigung erforderlich?

  • Bei Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen
  • Ab einer bundeslandabhängigen Mindestgröße (oft 0,5 bis 2 ha, in einigen Ländern jede Größe)
  • Zuständig: Landratsamt / Untere Landwirtschaftsbehörde
  • Bearbeitungsdauer: typisch 4–8 Wochen, bei Komplikationen länger

  Versagungsgründe – wann die Behörde ablehnt

  • Ungesunde Verteilung von Grund und Boden: Käufer ist Nicht-Landwirt und ein Landwirt vor Ort hätte aufstocken wollen
  • Unwirtschaftliche Verkleinerung: Restbetrieb wäre nicht mehr lebensfähig
  • Krasses Missverhältnis Preis/Wert: Verkaufspreis liegt mehr als ca. 50 % über dem Verkehrswert (Bodenpreis-Spekulation)

  Vorkaufsrecht der Siedlungsgesellschaft

  Nach dem Reichssiedlungsgesetz haben gemeinnützige Siedlungsunternehmen (z. B. BVVG-Nachfolger, Landgesellschaften) ein Vorkaufsrecht. Wird die Genehmigung versagt, kann die Siedlungsgesellschaft zu denselben

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