Klassisch oder exotisch investieren?

Es gibt ein paar Fakten, die kann man als Immobilien-Investor mit Blick auf die Statistiken und die nahe Zukunft nicht ignorieren:

1. Deutschland wird älter
2. Deutsche leben zunehmend allein
3. Kleine Einheiten (Wohnungen) bringen mehr als große

Pflegeapartments, Pflegeheime, Studentenwohnungen oder auch ganze Studentenheime. Werfen wir einen Blick auf diese exotischere Investmentform!

Tipp: Nach jeder Antwort habe ich das Wichtigste nochmal in schnellen 5 Fakten!

PS: Sie wollen mit Herrn X sprechen und selbst bauen? Ich leite Sie gern weiter: Kontakt.

5 Learnings in diesem Interview

Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

Starten wir mit unserer ersten Frage an Herr X:

Pflegeapartments als Anlage mit Zukunft?

Frage: Das Thema Pflege bewegt die Menschen zunehmend. Da geht es einmal ums mangelnde Personal, aber auch in die Pflegeheime, die gebaut werden sollen. Auf dem Markt gibt es zunehmend Angebote, die den Bau solcher Häuser als Einzelbeteiligung oder sogar als Immobilienfonds für mehrere Pflegeheime anbieten. Wie wird diese Entwicklung weitergehen und wie bewerten Sie diese Anlageform?

Wer sich mit Pflegeheimen und dem gesamten Thema Pflege gut auskennt, kann sich ernsthaft mit solchen Anlagen befassen. Aber dazu braucht es wirklich sehr viel Fachwissen, denn Pflegeheime haben ein ganz besonderes Risiko: bei diesen sogenannten Management-Immobilien kommt es auf die Qualifikation des Betreibers ein. Wenn er nicht sorgsam wirtschaftet, gibt es keine Erträge – weder für das Heim noch für den Anleger. Im schlimmsten Falle droht Insolvenz und das Geld ist weg.

Und das hat nichts damit zu tun, dass die Pflegeheime meist sehr gut ausgelastet sind. Damit nämlich werben die Bauträger von Pflegeheimen. Es geht eher um die großen Kosten einer ordentlichen Pflege. Und die werden von staatlichen Einrichtungen nur teilweise bezahlt. Den Rest muss der Bewohner oder seine Angehörigen aufbringen. Gelingt das nicht, wird im Heim an vielen Dingen gespart. Das wirkt sich wieder negativ auf den Ruf des Hauses aus, was wiederum weniger Bewohner bringt. Damit erhöht sich das Defizit wegen des Mietausfalls zusätzlich.

Klar: Es gibt auch Fonds, die sich ausschließlich aus Pflegeheimanteilen zusammensetzen. Da ist das Risiko, wie bei den meisten Fondkonstruktionen, schon etwas niedriger. Dafür aber ist die Rendite auch deutlich niedriger. Wer wirklich in Immobilien investieren will, sollte keine Management-Immobilien kaufen.

5 Fakten zu Pflegeapartments

Nehmen Sie sich also mit:

1. Pflegeheime als Anlage erfordern viel Fachwissen und bergen Risiken.
2. Der Betreiberqualifikation kommt große Bedeutung zu.
3. Hohe Pflegekosten und teilweise staatliche Finanzierung können Risiken darstellen.
4. Fonds mit Pflegeheimanteilen bieten weniger Risiko, aber geringere Rendite.
5. Empfehlung: Vorsicht bei Investitionen in Pflegeheimen, andere Objekte in Betracht ziehen.

Pflegeheim bauen: Tipps und Bauträger

Frage: Welche Voraussetzungen braucht ein Bauträger ganz allgemein, um erfolgreich zu werden? Und worauf kommt es speziell bei Planung und Bau von Pflegeimmobilien an?

Planung und Bau von Pflegeimmobilien

Erst mal kann ich mal kurz erklären, was ein Bauträger überhaupt ist. Aus Sicht des Käufers betrachtet, ist der Bauträger so was wie das „rund-um-sorglos-Paket“ für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Denn letztlich kümmert sich der Bauträger um alles, was mit Grundstückskauf, Planen und Bauen der Immobilie zu tun hat. Sogar der spätere Kaufvertrag läuft regelmäßig über den Notar, den der Bauträger organisiert. Der Käufer nimmt den Schlüssel seiner fertigen Immobilie entgegen, packt seine Möbel rein und kann sein neues Heim genießen.

Den richtigen Bauträger / Baufirma finden

Damit das aber alles auch so reibungslos funktioniert, wie ich es gerade gesagt habe, braucht der Bauträger viele gute Verbindungen zu Behörden, Baufirmen usw. Außerdem muss er einen „guten Riecher“ haben, wo freie Grundstücke oder auch bestehende Häuser verkauft werden. Das heißt im letzten, dass ein guter Bauträger regional ausgezeichnet vernetzt sein muss.

Wer eine Immobilie von einem Bauträger kaufen möchte, kann also gut und gern auf kleinere, lokale oder regionale Firmen zurückgreifen.

Und noch etwas muss ein Bauträger kennen und können: Er braucht hervorragende Kenntnisse über die Grundstücks- und Immobilienpreise. Das hilft ihm beim Einkauf der Flächen und Gebäude und bildet die Grundlage für die Verhandlungen mit den Baufirmen. Denn schließlich will und muss der Bauträger ja auch selbst Geld mit seinen Projekten verdienen. Nur dann nämlich kann sicher Bauträger bei Banken Geld zu guten Konditionen leihen. Geld, mit dem er den Kauf und Bau seiner Projekte meist vorfinanziert. Ihr ahnt dabei schon, dass ein Bauträger meist enorme Geldsummen bewegt.

Pflegeheim bauen: Demografie und Lage

Was wichtig ist bei Planung und Bau von Pflegeheimen speziell ist meiner Erfahrung nach besonders der Blick auf den Bedarf für so ein Haus in der Gegend, wo es gebaut wird! Das hört sich ziemlich banal an, aber nicht überall, wo Heime gebaut werden, sind sie auch nötig. Wer in ein solches Haus investiert, wird an seiner Kapitalanlage keine Freude haben. Darum sollte sich der Planer eines Heims, genau wie der Investor, ganz eng mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen, ob es eine genaue Bedarfsplanung für Pflegeheime gibt und zu welchem Ergebnis sie kommt.

Alles andere, was mit Planung und Bau zu tun hat, steht in der Landesbauordnung und vielen anderen Normen. Die muss ein Bauträger von Pflegeheimen natürlich berücksichtigen, sonst bekommt er keine Bewohner.

5 Fakten zu Bau eines Pflegeheims

Nehmen Sie sich also mit:

1. Erfolgreiche Bauträger benötigen gute Verbindungen und regionale Vernetzung.
2. Kenntnisse über Grundstücks- und Immobilienpreise sind entscheidend.
3. Bauträger finanzieren Projekte oft vorab mit Bankkrediten.
4. Planung und Bau von Pflegeheimen erfordern eine genaue Bedarfsanalyse in der Region.
5. Einhaltung von Landesbauordnung und Normen ist Pflicht für Pflegeheimbau.

Beispielhafte Visualisierung (Neubau):

Sonderweg: Das Studentenwohnheim als Kapitalanlage

Frage: Bislang ist es eher exotisch, in Spezialimmobilien wie Alters- und Pflegeheimen anzulegen. Dagegen sind Studentenwohnheime schon mehr im Blick der Anleger. Welche Chancen hat man bei dieser Form der Kapitalanlage?

Studenten Apartments: Kleine Einheit, höherer Quadratmeterpreis

Ganz klar: auch hier steckt der Teufel wieder in vielen Details. Ich bleibe erst mal grundsätzlich: Beim Bau von Studenten-Wohnanlagen gibt es „dicke“ und „schlanke“ Lösungen. Gemeint ist damit nicht die Größe der Zimmer oder Appartements, sondern der Anteil an Gemeinschaftseigentum im Haus. Ein Haus, in dem Aufenthaltsräume, Fitness-Center, Grillterrasse oder somit geplant sind – also die dicke Lösung –

bringt zwar höhere Mieteinnahmen (weil man da nicht an die Mietpreisbremse gebunden ist), aber dafür sind die vom Eigentümer zu zahlenden Unterhaltskosten auch deutlich höher.

Ist das Haus nicht voll vermietet, dann fressen diese Kosten die Mieteinnahmen schon mal gern auf.

Tipp, lesen Sie hier auch mein Ratgeber zu:

• Mikroapartments kaufen

Wie immer: Lage, Lage, Lage!

Wie bei allen Immobilien ist auch beim Studentenhaus die Lage besonders wichtig. Allein das Vorhandensein einer Hochschule bedeutet bisher nicht, dass das Appartement ständig vermietet sein muss. Ist das Studienangebot nicht attraktiv genug, oder gibt es in der Umgebung viele bezahlbare „normale“ Wohnungen, wird es nichts aus der Kapitalanlage.

Ich rate daher eher zu Investitionen in Objekte, die nicht auf eine einzige Zielgruppe Mieter festgelegt sind. Sodass in der Wohnung neben Studenten auch der normale Mieter wohnen kann. Wenn dann das gesamte Wohnumfeld zusätzlich als besonders attraktiv gilt – etwa wegen Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten usw. – spielt das Thema „Mietausfall“ kaum noch eine Rolle.

• Stuttgart 15%
• Jena 12%
• München 11%
• Frankfurt 7%
• Köln 7%
• Berlin 6%
• Hamburg 6%

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista.

5 Fakten zur Kapitalanlage in Studentenheime

Nehmen Sie sich also mit:

1. Studentenwohnheime sind zunehmend beliebt bei Anlegern.
2. Unterschiede zwischen „dicken“ und „schlanken“ Lösungen im Wohnungsbau.
3. Die Lage ist entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage.
4. Diversifizierte Zielgruppen-Mieterschaft minimiert das Risiko von Mietausfällen.
5. Städte wie Stuttgart, Jena und München bieten hohe Renditemöglichkeiten in diesem Bereich.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Frage: Zu letzt noch für die, die weniger risikofreudig sind. Ganz klassisch ist die Anlage durch Kauf einer Eigentumswohnung. Was ist zu beachten und wie finanziert man ein solches Investment am besten?

Finanzierung einer Wohnung: Tipps

Wir reden ja hier immer von Wohnungen, die der Anleger nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Denn dann habe ich neben dem Erlös aus späterem Verkauf meine regelmäßigen Mieteinnahmen als Rendite.

Damit diese Einnahmen aber möglichst störungsfrei und ununterbrochen fließen, muss die Wohnung in einem attraktiven Umfeld liegen. Das fängt mit dem Haus selbst an. Ist ein Garten vorhanden? Gibt es einen Aufzug? Wie ist die Ausstattung mit Parkmöglichkeiten? Lichteinfall, Freisitze und vieles mehr spielen für die gute Vermietbarkeit auch eine entscheidende Rolle. Dass der Bauzustand des Hauses bestens sein sollte, muss ich nicht erwähnen. In der Wohnung selbst ist der Mieter für die Pflege der Substanz verantwortlich, aber in den Gemeinschaftseinrichtungen sind es immer die Eigentümer. Gerade beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern zeigt der Zustand von Keller, Dach, Flur, Fenstern usw., ob die Eigentümer investieren oder nicht.

Im Hinblick auf Finanzierung fragt jeder natürlich am besten seine Bank und den Steuerberater. Bei einer Kapitalanlage kann es ja sowohl darum gehen, vorhandenes Kapital zum Kauf zu nutzen, oder sich Geld zum Kauf zu leihen. Beim aktuell günstigen Zinsniveau kann sich jeder auch mit wenig vorhandenem Eigenkapital seine Anlage schaffen. Aber aufgepasst: viele Angebote am Markt gelten als überteuert, weil der Verkäufer den niedrigen Zinssatz in seinen Verkaufspreis einkalkuliert hat.

Keine Sorge! Auch mittlere Wohnungsgrößen lassen sich gut vermieten.

Eigentumswohnungen kaufen in Metropolen?

Frage: Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, München usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Wohnung kaufen? Taugt die Eigentumswohnung überhaupt als Kapitalanlage?

Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich „ja“! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumswohnungen hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!

Große oder kleine Wohnung hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Wohnung irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Wohnungsmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Kapitalanlage wohnen will und dafür keine „Tanzsäle“ haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.

Bestandsimmobilie oder Neubau-Objekt?

Frage: Der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentums- oder Mietwohnungen ist politisch gewollt. Welche Unterschiede gibt es bei der Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten in diesem Sektor?

Eigentlich kein Unterschied! Es gibt genügend Bauträger und Investoren, die an Mehrfamilienhäusern und Hausanlagen interessiert sind. Ich spreche da auch mal für mich selbst. Unser Unternehmen kauft sowohl Bestandsimmobilien als auch Grundstücke zum Neubau von Wohnanlagen. Das Angebot ist für beide Formen begrenzt. Jedenfalls dann, wenn man sich für attraktive lagen interessiert. Wir suchen daher auch ständig Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, die wir dann weiter entwickeln und wieder verkaufen.

5 Fakten zum Wohnungskauf

Nehmen Sie sich also mit:

1. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist die Lage und Ausstattung entscheidend.
2. Die Finanzierung kann mit Eigen- oder Fremdkapital erfolgen, Vorsicht vor überhöhten Preisen.
3. Eigentumswohnungen sind in Metropolen weiterhin eine gute Kapitalanlage.
4. Die Größe der Wohnung hängt von individuellen Präferenzen und Plänen ab.
5. Es gibt keinen signifikanten Unterschied in der Nachfrage zwischen Bestandsimmobilien und Neubauobjekten in diesem Sektor.

Bestandsimmobilie:

Neubau (Visualisierung)

Hebeleffekt Eigenkapital: Von 1 zu x Wohnungen

Von der kleinen Etagenwohnung zum Immobilien-Imperium – mit dem Hebeleffekt geht es!

Im großen Stil Wohnungen vermieten

Frage: Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, kann mit Häusern handeln, neu bauen oder ganz einfach im großen Stil Wohnungen vermieten. Wo liegen hier die größten Unterschiede im Vergleich zur Verwaltung einer einfachen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses?

Diese Frage ist schon ziemlich umfangreich, um sie hier zu beantworten. Als Immobilienhändler sein -meistens – großes Geld verdienen zu wollen, heißt: viel Wissen im Immobilienmarkt zu erwerben und noch mehr Arbeit zu investieren. Denn meistens laufen die nötigen Arbeiten gleichzeitig ab. Beispiel Neubau: wer den Bau einer Anlage beginnt, muss unmittelbar das nächste Projekt beginnen, um Kapitalflüsse zu sichern, Kreditlinien zu bedienen usw. Er muss neben den vielen Gesprächen bei Behörden und Banken zeitgleich die Käufer oder Mieter seiner Objekte finden und bedienen. Die Verwaltung der fertigen Objekte kommt meist mit dazu, wenn man selbst Eigentümer der Anlage bleibt.

Dagegen ist die Verwaltung und Pflege seiner Wohnung oder des kleinen Eigenheims absolut überschaubar. Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Investitionen bei Mehrfamilienhäusern und gelegentlich ein Mietergespräch führen: das war es.

Hebeleffekt erklärt: Eigenkapital x 10

Und dennoch kann die kleine vermietete Eigentumswohnung der Einstieg in ein größeres Immobilien-Imperium werden. Da hilft einem der sogenannte Hebeleffekt (auch bekannt von der Börse „Hebeleffekt“). Kurz gesagt ist das der Effekt, den ich erziele, wenn ich nach einigen Jahren meine seinerzeit erworbene Wohnung bei der Bank beleihe, um eine neue Wohnung zu kaufen. Der Wertzuwachs der Ursprungswohnung hilft mir, mein Eigenkapital rechnerisch zu vergrößern und damit einen höheren Kredit für eine größere und teurere Wohnung aufnehmen zu können. Dieses Spielchen kann man, wenn man es richtig macht, beliebig oft wiederholen.

Digitalisierung der Wohnwelt

Frage: Experten raten, die digitale Wohnwelt von morgen, müsse man schon heute planen. Welche Veränderungen hat die Digitalisierung für die Immobilienbranche mit sich gebracht? Wie wirkt sich das auf die Kapitalanleger aus?

Da komme ich zunächst mit einem ganz einfachen Beispiel: Wer heute seine Immobilie verkaufen oder auch kaufen will, schaut nicht mehr in die Zeitung. Immobilienportale mit tollen Fotos oder Videos sind ohne Digitalisierung nicht denkbar. Das bedeutet für beide Seiten aber auch, dass es Kompetenzen in der Digitalisierung braucht, um bei den Angeboten als Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen. Der Verkäufer sollte wissen, welches Portal für seine Käuferzielgruppe das passende ist.

In der Verwaltung von Immobilien, dem sogenannten Facility-Management, steht die Digitalisierung erst ganz am Anfang. Das Sammeln von Verbrauchswerten zu erstellen von genauen Nebenkostenabrechnungen ist da ein ganz einfaches Beispiel. Spannend wird es, wenn es beispielsweise darum geht, den Zugang zu Immobilien elektronisch zu regeln. Da das Sicherheitsbedürfnis der Menschen steigt, lässt sich hier vieles aus der Entfernung über Digitalisierung regeln. Ein elektronischer Concierge sozusagen. Oder bei der Grundstückpflege: wie können dort Roboter eingesetzt werden, um Personalkosten zu sparen.

Wer heute Wohnungen und Häuser plant, muss das Thema „Smarthome“ ganz deutlich auf seinem Schirm haben! Wenn es denn so sein wird, dass in Zukunft Wohnen, Arbeiten und Konsumieren zunehmend in der eigenen Wohnung stattfindet, dann müssen die Infrastrukturen für die Digitalisierung der Wohnung eingeplant werden. Und da rede ich nicht nur von der Verlegung irgendwelcher Kabel oder dem unsichtbaren Einbau von Unterhaltungselektronik. Vielmehr müssen Wohnungsgrundrisse flexibel änderbar sein, die Nutzung der Räume wandelbar und der Einsatz von Elektronik letztlich überall möglich sein. Auch da gibt es interessante Perspektiven für Planer und Anleger gleichermaßen.

Und das heißt für den Kapitalanleger in der Immobilienwelt: prüfen, ob die Kapitalanlage auch zukunftsfest hinsichtlich dieser Entwicklungen ist. Wer auch in Zukunft zahlungskräftige Käufer und dauerhaft wohnende Mieter haben möchte, muss in die Digitalisierung seiner Immobilie investieren. Zumal wir uns die Möglichkeiten dieser Entwicklung heute in ihrer Ganzheit bisher nicht vorstellen können.

Tausend Dank für das Interview!

Fazit: 5 Learnings in diesem Interview

Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

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Immobilie als Kapitalanlage in Bingen

Als Kapitalanlage im Rhein-Main-Gebiet, ist Bingen ein hervorragender Standort für eine Immobilie als Kapitalanlage: Wirtschaft, Infrastruktur und auch das „schöne Leben“, hier in der Rhein-Main-Region, zwischen Weinbergen, Flussschiffahrt und der Skyline von Frankfurt am Main, nicht weit entfernt. Hier trifft man auf Kleinstadt Atmosphäre, dennoch mit einer entsprechenden Größe, die die Stadt sehr lebendig macht. Insbesondere mit den vielen Touristen, die es hier im Sommer und Frühherbst hinzieht. Von mediterranen Villen in den Berghängen der Stadt, bis hin zu den Immobilien, die direkt unten am Rhein oder Main gebaut sind.

Keine Zeit und direkt zur Empfehlung?

Sehr gern! Kapitalanlagen kaufen in Bingen, meine Empfehlung für Eigentumswohnungen und Bauprojekte in Bingen:

• Kapitalanlage Bingen @ Rickel Immo

Was macht den Standort, nah an Frankfurt, Mainz & Wiesbaden so interessant?

Standort für Rendite Immobilie & Investment Immobilie

In Bingen selbst ist diese Immobilie sehr zentral gelegen, wichtige Orte sind schnell und einfach zu erreichen, Supermärkte, Ärzte, die Innenstadt von Bingen am Rhein. Die allgemein gute Infrastruktur in Bingen sorgt dafür, dass man auch schnell in den Metropolen der Nähe ist, Mainz, Wiesbaden wurde auch Frankfurt am Main. Das macht Bingen auch für Kapitalanleger interessant, denn viele, die dem Trubel der Großstadt entfliehen wollen, ziehen in den Speckgürtel, in der näheren Umkreis, wo man ruhig wohnen kann. Außerdem, ein weiterer Vorteil an einer Kapitalanlage in Bingen, Sie haben weniger Konkurrenz als Käufer, als auf dem Frankfurter Immobilienmarkt.

Deshalb sollten Sie in eine Immobilie in Bingen investieren:

1. Zentrale Lage
2. Hohe Lebensqualität
3. Gute Infrastruktur
4. Guter Immobilienmarkt
5. Wenig Konkurrenz

Immobilienmarkt: Entwicklung

Durch die einzigartige Lage steigen die Grundstückspreise. Die Rhein-Main Region bietet ein „Deutschland“, dass man so selten sieht. Den Blick auf historische Burgen, hat man hier aus fast jeder Einheit. Ob Einfamilienhaus, Altbauwohnung oder exklusives Loft – Von den einzelnen Balkons und Terrassen der Immobilien, sieht man teilweise bis zu drei Burgen gleichzeitig. Dazu die wunderschönen Weinberge, die insbesondere im Frühjahr, Sommer und Herbst, ein ganz einzigartiges Ambiente schaffen.

Stetig steigende Immobilienpreise durch hohe Nachfrage

Besonders beliebt: Der sagenhafte Ausblick auf das Tal und den Rhein:

Lage von Bingen

Bingen bietet malerische Landschaften, großartige Perspektiven und viel Lebensqualität. Gelegen an Rhein und Nahe, ist die Stadt wunderbar eingebettet in Weinberge und Rebenlandschaft. Das im Zuge der Landesgartenschau wunderschön gestaltete Rheinufer, der Höhenpark Rochusberg oder der nur wenige Kilometer entfernte Binger Wald bieten Naherholung pur.

Zu den Flughäfen Frankfurt/Main oder Hahn brauchen Sie jeweils nur ca. 45 Minuten. Bingen ist wirklich lebenswert. Überzeugen Sie sich selbst.

• Mainz
• Wiesbaden
• Frankfurt
• Köln

Hier die Mesolage von Bingen:



Immobilienfinanzierung: Darlehen & Kredit

Eine Rendite Immobilie oder Investment Immobilie muss auch finanziert werden. Extra hierfür gibt es vor allem im Internet viele Seiten, die Darlehensrechner und Kreditrechner anbieten. Erfahren Sie hier, welche besonders vertrauenswürdig sind, und wann der Gang zum Bankberater unumgänglich ist.

Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

Bezüglich der Darlehensrechner: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

1. Stiftung Warentest
2. Seriöse Online-Zeitungen

Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

Rendite ausrechnen: Online & persönlich

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wie viel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten Online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den Online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Zusammengefasst:

• Rechnen Sie sowohl Rendite als auch Höhe des Darlehens online aus
• Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

Vor allem im Tal sind viele Bestandsimmobilien zu finden:

Neubauprojekt: Beispiel

Nicht nur herrlicher Altbau und ehrfürchtige Herrenhäuser lassen sich in Bingen finden. Sondern auch moderne Neubauprojekte. Ein Beispiel finden Sie hier.

Wohneinheiten, Größe & Lage

Dieses Objekt, bzw. die einzelnen Eigentumswohnungen, liegen unten im Flusstal. Diese Neubau Wohnungen bieten, durch diese tiefe Lage, einen hervorragenden, einzigartigen Ausblick auf das gesamte Tal. Die Immobilie selbst hat eine Besonderheit, sie wurde aus einem ehemaligen Parkhaus geschaffen. Natürlich komplett neu errichtet! Nur der Kern wurde übernommen. Dementsprechend bieten die einzelnen Eigentumswohnungen viel Platz für Ihre Käufer, bzw. deren spätere Mieter.

Das Objekt selbst ist sehr modern, gerade Schnitte, klare Kanten. Vom ersten Besuch auf der Baustelle bis zum heutigen Neubau, der Bauträger hat hier wirklich volle Leistung gebracht. Hier im Objekt, hat man von jedem Balkon einen wunderschönen Blick, entweder auf der rechten Seite zur Stadt, in der Mitte auf Weinberge und Borken und links auf das gesamte Rheintal, mit seiner vollen Pracht.

Hier zusammengefasst:

• Tiefe Lage mit schönem Ausblick
• Ehemaliges Parkhaus
• Viel Platz & Wohnfläche
• Modernes Objekt
• Gerade, klare Schnitte
• Balkon & Terrasse vorhanden

Mehrfamilienhaus: Komfort und Qualität

Im Vergleich zu Bestandsimmobilien, deren Zustand je nach Baujahr dringend einer Modernisierung dürftig ist, erwartet Sie in den Neubauten modernste Technik und eine erstklassige Bauweise:

• Schwellenfreier Zugang zum Objekt
• Personenaufzug von der Tiefgarage bis in die jeweilige Wohnebene
• Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
• Großzügige Schallschutzfenster mit Wärmeschutzverglasung
• Elektrische Rollläden
• Gegensprechanlage mit Monitor
• Großzügige Balkon- oder Terrassenfläche in jeder Einheit
• Hochwertige Fliesen- und Parkettböden
• Internes Netzwerk in jeder Einheit
• Kontrollierte Be- und Entlüftung
• Stellplätze in der Tiefgarage
• Zentrale Lage in Bingen Stadt

Neubau Wohnung: Beispiel

Schauen wir uns hier eine der Neubaumwohnungen an (Beispiel):

• Diele 10,14
• Kinderzimmer 9,9
• Ankleide 5,34
• Bad 7,11
• Schlafen 13,51
• WC 2,69
• Wohnen/Essen/Kochen 38,45
• Hauswirtschaftsraum 3,34
• Anteilige Terrasse 8,17
• Gesamtwohnfläche 98,65

Kapitalanlagen kaufen in Bingen, meine Empfehlung für Eigentumswohnungen und Bauprojekte in Bingen:

• Kapitalanlage Bingen @ Rickel Immo

Die großen Fenster lassen tagsüber viel Sonnenlicht in Wohnzimmer & Co:

Sagenhafte Aussicht auf das Tal auch in den Badezimmern:

Hell und geräumig sind auch die Schlafzimmer:

Kapitalanlage jetzt oder später?

Die Bankzinsen machen es notwendig, nach sinnvollen Anlagemöglichkeiten Ausschau zu halten. Andernfalls laufen die Eigentümer von Sparguthaben Gefahr, ihr Vermögen durch Inflation sogar zu verringern, anstatt es zu vermehren.

Immobilien im Rhein-Main-Gebiet

Wie schon im Artikel zum Thema Kapitalanlage Immobilie beschrieben, geht es vor allem um die Rendite eines Objekts. Durch die Wertsteigerung, die insbesondere durch die Metropolregion Frankfurt beflügelt wird, steigen die Grundstückspreise und dementsprechend rentiert sich die Investition hier im Rhein-Main-Gebiet und speziell in Bingen. Kaufen und selbst darin wohnen oder kaufen und vermieten, dann später mit guter Rendite verkaufen, mit diesem Neubau, in Nähe des Rheins, haben Sie ein gutes, neues zu Hause gefunden, für sich selbst oder für Ihre zukünftigen Mieter.

Grundstück, Wohnung, Haus – Nur wenige Lagen in Deutschland tragen so viel Potenzial in sich wie die Rhein-Main-Region. Finanzbranche in Frankfurt am Main, malerischer Landschaften im Rheintal, einzigartige Immobilien zwischen Ufer und schroffen Felsen. In keiner anderen Region von Deutschland, sieht Deutschland so “deutsch” aus. Pure Romantik zwischen Weinbergen, Burgen, Schlössern. Die Rhein-Main-Region ist ein Magnet für den Tourismus, geprägt von starker Wirtschaft um die Metropole-Region Frankfurt am Main / Mainz / Wiesbaden. Kapitalanlage in der Metropol-Region um Frankfurt oder wenige Minuten entfernt im Rhein- und Maintal?

• Immobilien im Rhein-Main-Gebiet

Der Beitrag Immobilie als Kapitalanlage in Bingen: Haus & Wohnung kaufen – Neubau und Altbau erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

Unterschied: Kaufpreisfaktor und Mietrendite

Für die Berechnung beider Ergebnisse, werden dieselben Faktoren verwendet. Die jährlichen Mieteinnahmen und die Investitionskosten. Der Unterschied liegt lediglich in der Aufstellung der Rechnung und damit im Ergebnis. Noch ein kleiner Tipp, meine Immobilien App und Onlinerechner, kostenlos und immer erreichbar:

• Nettorendite Rechner
• Kaufpreisfaktor Rechner

Beide geben eine Aussage über die Rentabilität.

Mietrendite: Ergebnis sagt aus… Definition

Ergebnis bei Mietrendite Berechnung:

Mietrendite > Wie viel Überschuss bleibt monatlich, zur Deckung von Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzungen bzw. Vermögensaufbau?

Die Miet- bzw. Nettomietrendite verwenden Sie in 95 % aller Fälle, insbesondere im „kleineren“ Segment von Eigentumswohnungen oder einzelnen Häusern.

Kaufpreisfaktor: Ergebnis sagt aus… Definition

Ergebnis bei Kaufpreisfaktor Berechnung:

Kaufpreisfaktor > In wie vielen Jahren, sind die Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen abbezahlt?

Den Kaufpreisfaktor verwenden Sie in „größeren“ Klassen, im Bereich Mietshäuser und Mietshaus-Portfolios.

Formel zu Rendite / Kaufpreisfaktor vereinfacht

Vereinfacht sehen die Formeln, die Sie gleich noch kennenlernen werden, so aus:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Rentabilität

Rendite oder Kaufpreisfaktor? Empfehlung: Mietrendite

Als Immobilien Einsteiger, brauchen Sie schnell laufende Einnahmen, denn wahrscheinlich steckt Ihr Eigenkapital zum Großteil in Ihrer ersten Immobilie. Für Anfänger ist es deshalb sinnvoll, Immobilien anhand der Mietrendite zu vergleichen. So wissen Sie sofort, welchen monatlichen Überschuss eine einzelne Immobilie (für Sie) erwirtschaften kann.

Der Kaufpreisfaktor ist eher interessant für längerfristige Investments (Ziel: Wertsteigerung und 10, 20, 30 Jahren; vorher zahlen Sie monatlich drauf), in denen es nicht auf kurzfristigen Cash Flow ankommt.

• Tipp! Lesen Sie hier mehr über den Unterschied, auf meinem neuen Projekt, speziell für Immobilienkäufer! Die Feinheiten zwischen Rendite & Investment Immobilien – extern

Egal wie, beide Berechnungen zielen darauf hinaus, dass sie verschiedene Immobilienangebote miteinander vergleichen können und zwar schnell!

Mietrendite! Beispiel + Wie hoch muss die Rendite sein?

Sehen wir uns beide Formen der Rentabilitätsberechnung noch einmal im Detail, mit Beispielen an.

Noch einmal kurz die Definition: Wenn Sie die Bruttomietrendite berechnen, sagt Ihnen das Ergebnis, welche Überschüsse monatlich bleiben und Ihren Cashflow bilden (Tipp: Mein Cashflow Rechner). Für die Tilgung und Zinsen (Finanzierung der Bank), sowie Rücklagen für Instandsetzung, bzw. alles, was dann noch bleibt, für den eigenen, zusätzlichen Vermögensaufbau.

• Mietrendite Rechner

Formel und Vergleich

Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200. Berechnung sieht so aus:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Ergebnis: 3,2 %

Mietrendite berechnen: Angebotsvergleich (Beispiel)

Das Ergebnis dieser Berechnung ist immer ein Prozentsatz. Dieser sagt aus, wie viel Überschuss bleibt, zur Deckung der Kosten (Tilgung, Zinsen, Rücklagen für Instandsetzung) und im Idealfall bleibt noch ein weiterer Überschuss für Sie als Investor der Immobilie.

Bei der aktuellen Zinslage können Sie mit circa:

• 2 % Tilgung
• 2% Zinsen
• 2 % Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung

rechnen. Dementsprechend sind Immobilien mit einer Rendite über 6% für Sie als Käufer interessant.

• Rendite also 6% + X

Immobilien vergleich: Beste Rendite finden

Genauso wie bei der Kaufpreis Faktor, vergleichen Sie verschiedene Angebote auf eine schnelle Art und Weise, anhand von zwei Faktoren, dem Kaufpreis und der zu erzielenden, jährliche Miete.

• Objekt A: Mietrendite 6,8%
• Objekt B: Mietrendite 5,3%
• Objekt C: Mietrendite 7,5%
• Objekt D: Mietrendite 4,2%
• …

Sie würden sich dementsprechend für die genauere Prüfung von Objekt C entscheiden, mit 7,5% Rendite (+1,5% über Soll von 6%). So zahlt der Mieter Ihre Immobilie ab und Sie hätten zusätzliche, monatliche Einnahmen. Außerdem Objekt A, mit immer noch 6,8% Rendite.

Für Objekt B, mit 5,3%, könnten Sie später, mit eigenen Erfahrungen und noch mehr Wissen prüfen, ob ggf. Optimierungsmöglichkeiten vorhanden sind, bspw. Mieterhöhung, wenn vom Vermieter lang keine Anpassungen vorgenommen werden.

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Lernen Sie noch mehr über die Rendite!

Auf Immobilien-Erfahrung.de zeige ich Ihnen noch mehr über die Mietrendite und Wege, wie Sie schnelle Bewertungen vornehmen können, auch mit Blick auf die Lage der Immobilien. Alles zum Thema Immobilien Investment – von der Rendite bis zur Standortwahl. Lernen Sie hier alles über die:

• Mietrendite

Kaufpreisfaktor: Beispiel

Noch mal zur Erinnerung, die Definition: Wenn Sie den Kaufpreisfaktor als Ergebnis berechnen, sagt er Ihnen aus, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen, die Investitionskosten gedeckt haben.

Kaufpreisfaktor berechnen: Angebotsvergleich

Der Kaufpreisfaktor liegt typischerweise bei einem Wert zwischen 10 Uhr bis 40, je nach Region und Lage der Immobilie, Zustand und so weiter. In Berlin liegt der Wert er zwischen 30 und 38, in Städten wie Düsseldorf er zwischen 18 und 24.

• Kaufpreisfaktor Rechner

Formel und Vergleich

Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200. Berechnung sieht so aus:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Ergebnis: 31,25, also ~ 31

Dementsprechend sieht Ihr Vergleich von Immobilienangeboten in ungefähr so aus:

• Objekt A: Kaufpreisfaktor 18
• Objekt B: Kaufpreisfaktor 21
• Objekt C: Kaufpreisfaktor 19
• Objekt D: Kaufpreisfaktor 17

Objekt D ist also das profitabelste, denn die Finanzierung wäre, durch die Miete, innerhalb von 17 Jahren beglichen. Objekt A innerhalb von 18 Jahren bezahlt, Objekt C innerhalb von 19 Jahren und Immobilie B, bräuchte ganze 21 Jahre, um die komplette Finanzierung zurückzuzahlen, durch die Mieteinnahmen.

Deshalb noch dieser Tipp für Sie!

Tipp! Jährliche Miete kalkulieren? In 10 Sekunden

Wie können Sie eigentlich die jährliche, mögliche Miete kalkulieren? Wahrscheinlich suchen Sie Ihre Immobilie auf einem Immobilienportal.

1. Gehen Sie auf ein Portal wie ImmoScout24, Immonet oder Immowelt
2. Wechseln Sie Ihren Suchfilter einfach von Kauf auf Miete.

Schon können Sie sehen, welche Mietpreise für vergleichbare Objekte, in derselben Gegend bzw. noch besser Nachbarschaft (1 km Umkreissuche) erhoben werden. Daraus können Sie prognostizieren, welche mögliche, jährliche Miete für Ihre Immobilie zu erzielen ist!

Natürlich unabhängig von eben angesprochener Mietoptimierung, wenn der bisherige Eigentümer lang keine Mietanpassung gemacht hat, dazu kommen Aufwertungsmöglichkeiten und Ausbaumöglichkeiten, je nach Immobilienart.

Fazit: Kaufpreisfaktor und Mietrendite einfach erklärt

Ich hoffe, dass Sie hier die einfachste Erklärung gefunden haben, die es für Kaufpreisfaktor und Mietrendite gibt! Wenn Sie noch mehr zum Thema Kauf einer Immobilie lernen wollen, egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, zahlreiche Artikel, Ratgeber und Checklisten, alles kostenlos und 24 Stunden online abrufbar, bei uns!

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• Erste Immobilie kaufen

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Maklerprovision: Kosten und Aufteilung

Ist bei Ihrem Immobilienkauf ein Makler involviert, werden Kosten fällig. Diese werden Maklerprovision genannt. Die Höhe der Provision hängt sowohl von der Höhe des Kaufpreises ab, als auch vom Bundesland. Bei Privatkäufen wird diese Maklerprovision dann zwischen Käufer und Verkäufer zu 50/50 geteilt. Bei gewerblichen Käufen ist diese Aufteilung individuell verhandelbar.

• Privatkauf: 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer
• Gewerblicher Kauf: Frei verhandelbar

Gebühren nach Bundesland: Tabelle

Je nachdem in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet, werden also unterschiedlich Hohe Gebühren fällig. Prinzipiell können Sie mit einer Maklerprovision zwischen 3,57% und 7,14%.

Maklerprovision: 3,57% – 7,14%

Für Privatkäufe gelten also diese Werte:

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

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• Wohnung kaufen

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Kosten für den Makler: Neue Regelung im BGB

Wie eben schon beschrieben, ist die Maklerprovision in Deutschland nicht klar geregelt. In den letzten Jahrzehnten hat es sich eingespielt, dass der Käufer die Provision des Maklers beim Immobilienkauf trägt. Damit wurden die Kosten zu 100% auf den Käufer umgewälzt.

Das neue Gesetz, mit Wirkung zum 23. Dezember 2020, beschließt nun, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen muss.

Privatkauf, nicht gewerblicher Immobilienhandel

Die neue Regelung gilt allerdings nur bei Privatkäufen. Wenn Sie also gewerblich eine Immobilie kaufen, unterliegen Sie nicht dieser Neuerung im BGB. Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Für private Immobilienkäufer ändert sich damit einiges, schließlich macht die Maklercourtage einen Großteil der Kaufnebenkosten aus. Beim Hauskauf, aber auch beim Wohnungskauf und Grundstückskauf, werden damit bis zu 7,14% für den Käufer fällig.

Maklerprovision i.d.R. bei 7,14%

Beispielrechnung: 3.570 Euro gespart

Schon bei einer Immobilie mit Kaufpreis von 3.570 Euro, haben Sie Nebenkosten beim Immobilienkauf, die mit diesem neuen Gesetz, effektiv gesenkt werden.

Eine Beispielrechnung:

• Kaufpreis: 100.000 Euro
• Provision des Maklers: 7.14 %
• Kosten für Makler: 7.140 Euro

Für eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 100.000 Euro bezahlen Sie bisher also ganze 7.140 Euro Maklerprovision, aus Ihrer Tasche.

Mit dem neuen Gesetz, muss der Verkäufer nun mindestens die Hälfte dieser Kosten, beim Privatkauf einer Immobilie übernehmen.

Damit senken sich Ihre Kaufnebenkosten direkt um ganze 3570 Euro.

Immobilie privat vermitteln?! Ablauf

Käufer, Verkäufer und Kaufvertrag – Sie kennen 1) eine Immobilie, die verkauft werden soll und 2) einen Käufer? Jetzt kommt Ihnen die Idee, Sie könnten die Immobilie vermitteln und Maklerprovision kassieren. Doch geht das?

Der Verkauf einer Immobilie folgt einem festen Ablauf, vom Immobilienexposé über die Verkaufsphase bis zur Besichtigung, den Verhandlungen, Notartermin, Kaufvertrag und das Zahlen der Rechnungen von Notar, Makler und Grunderwerbsteuer.

Lesen Sie hier mehr über alle 3 Phasen:

• Immobilie verkaufen.

Fakt ist, auch wenn Sie kein Immobilienmakler sind, dürfen Sie für die Vermittlung einer Immobilie eine Provision nehmen. Wichtig ist das Motto: Nur wer schreibt, der bleibt. Deshalb ein Blick auf den Ablauf der Vermittlung und den Maklervertrag, den auch Sie als Privatperson haben müssen, um Anspruch auf Provision zu haben.

• Immobilie privat vermitteln

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