Hauskauf: Ablauf, Risikos, Kredit & Makler

Bei den ersten Gedanken an einen Immobilienkauf kommen sofort viele Fragen auf. Wie gehe ich am besten vor? Brauche ich einen Makler oder soll ich auf eigene Faust suchen? Wie groß soll das Haus sein, wie viele Quadratmeter und Zimmer braucht es? In welchem Gebiet suche ich und vor allem wie viel Budget benötige ich? All diesen Fragen gehen wir jetzt auf den Grund.

Die Anforderungen – der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie sollten Sie sich zuerst überlegen, was Sie für Anforderungen an Ihr Eigenheim haben. Wie viele Zimmer benötigen Sie und wie viel Quadratmeter sollte Ihr Haus und Ihr Grundstück im besten Fall haben? Natürlich sollte Ihnen auch klar sein, in welche Gegend Sie ziehen möchten und nach diesem Schema Ihre Bedürfnisse anpassen.

Ein Haus in einer Stadt wird teurer sein als ein Haus in einem Vorort oder auf dem Land (Lage von Immobilien). Benötigen Sie eine Schule in der Nähe oder sollte ein Supermarkt fußläufig gelegen sein. Wollen Sie einen Garten oder eine kinderfreundliche Umgebung? Natürlich sollten Sie sich auch über das äußere Ihrer Immobilie Gedanken machen. Bevorzugen Sie einen gewissen Stil von Haus, sollte das Haus eher modern oder eher im nordischen Stil sein? Nachdem Sie diese Grundfragen geklärt haben und wissen, wie Sie sich ihre Traumimmobilie vorstellen, können Sie sich an Schritt 2 wagen.

Immobilie als Kapitalanlage: Spezial

1. Teil: Klassisch oder exotisch investieren – Welche Immobilie taugt als Kapitalanlage?
2. Teil: Immobilie als Kapitalanlage – Worauf muss ich achten?

Hauskredit: Darlehen und Voraussetzungen

Die Finanzplanung nimmt einen großen Teil bei dem Weg zum eigenen Haus ein, denn mit Baufinanzierung und Darlehen geht man eine große Verpflichtung ein, die mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Demnach sollte sich jeder, der mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, zuerst einmal die finanziellen Eigenmittel prüfen.

Dazu gehört zum Beispiel, ob schon Eigentum oder ein Bausparvertrag vorhanden ist und wie hoch dieses ist. Auch sollte geprüft werden, welche Mittel tatsächlich kurzfristig abgerufen werden können. Um einen Kredit bei einer Bank zu erhalten, wird empfohlen, mindestens 10-20 % der benötigten Summe (Kaufsumme und Kaufnebenkosten) als Eigenkapital aufweisen zu können. Je höher das Eigenkapital, desto besser.

Finanzielle Belastbarkeit: Was können Sie sich leisten?

Natürlich spielen aber auch die persönlichen Lebensumstände eine Rolle bei der finanziellen Belastbarkeit. Dazu zählen etwa die Familienplanung und Kinderwunsch, die Arbeitsverhältnisse der Partner und natürlich auch der Familienstand. Man sollte sich überlegen, ob in den nächsten Jahren weiter große Finanzierungen geplant sind und wie sich diese auf die finanzielle Lage auswirken.

Egal wie, zuerst will Ihre Bank eine Selbstauskunft, in der Sie Ihre Vermögensverhältniss darlegen

Ebenfalls ist es wichtig, die dauerhaften Ausgaben festzustellen, um diese mit in die Planung einfließen lassen zu können. Dazu gehören Fixkosten, wie Versicherungen und Nebenkosten, aber auch Urlaube, Autokauf oder Rückstellungen für eine finanzielle Sicherheit.

Warum ist das wichtig? Nur so wissen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können! Das macht die spätere Suche schneller und einfacher

Selbstauskunft: Schnelles Erklärvideo

Selbstauskunft enthält Einnahmen, Vermögen, Ausgaben, Schulden & Schufa-Abfrage. Die Selbstauskunft bekommen Sie von Ihrer Bank. So wissen Sie, wie viel Kredit Sie von Ihrer Bank bekommen.

Rückzahlungsdauer: 30 Jahre Rückzahlung

Der nächste wichtige Punkt ist die Rückzahlungsdauer, denn man sollte sich darüber Gedanken machen, wie lange man eine Rückzahlung leisten und daher wie lange man sich verschulden möchte. Es wird empfohlen, die Finanzierung so zu planen, dass die Schuldner bis zum 60. Lebensjahr schuldenfrei sind. Jedoch hängt dies auch davon ab, wie hoch die Tilgungsrate sein kann. Je kürzer die Rückzahlungsdauer, desto höher die Tilgung, jedoch gibt es für kürzere Kreditlaufzeiten auch etwas günstigere Zinsen.

Als Faustformel sagt man bei einer Tilgungsrate von 2 % im Jahr beträgt die Rückzahlungsdauer in etwa 35 Jahren.

Wie sieht ein Tilgungsplan aus?

In meiner neuen Immobilien App habe ich ein kleines Tool, das Ihnen beispielhaft Tilgungspläne für alle Summen berechnet.

• Tilgungsplan Tool (extern)

Zusammenstellen der Unterlagen: Checkliste

Sind diese Fragen erst einmal geklärt, geht es ans Zusammenstellen der Unterlagen für die Banken, denn diese benötigen viele verschiedene Unterlagen, um überhaupt erst ein Angebot beantragen zu können.

• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärungen)
• Kontoauszüge
• Arbeitsvertrag oder Bestätigung des Arbeitgebers
• Eigenkapitalnachweis (Bank- und Investmentkonten)
• Ausweiskopie (Personalausweis oder Reisepass)
• Exposé des zu kaufenden Objekts
• Kreditantrag und Selbstauskunft
• Schufa-Auskunft
• Notarbestätigung (falls vorhanden)
• Bonitätsnachweise (laufende Kredite, Unterhaltszahlungen)
• Sonstige Nachweise (Scheidungsurteile, Erbschaftsdokumente)

Suche: Anzeigen, Makler & die große Auswahl

Wie finden Sie gute Häuser?

1. Onlineportale – ImmoScout bis Kleinanzeigen
2. Freunde und Bekannte – Vitamin B
3. Immobilienmakler – Vermittler
4. Welches Haus kaufen? Hausarten im Überblick

Onlineportale: ImmoScout bis Kleinanzeigen – Haus finden #1

Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, die Haussuche anzugehen. Natürlich hat ein Makler viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wenn Sie aber lieber auf eigene Faust die Suche angehen möchten, gibt es viele Online-Portale, wie ‘Immonet’ oder ‘ImmoScout24’ auf denen Sie sich eine große Exposé-Auswahl ansehen können.

Gute Immobilienportale:

• Häuser auf ImmoScout24
• Häuser auf Immonet
• Häuser auf ImmoWelt
• oder auch Meine Stadt

Freunde und Bekannte: Vitamin B – Haus finden #2

Lassen Sie auch Ihre Freunde und Bekannten wissen, dass Sie ein Haus suchen, denn viel kann hier auch über Kontakte laufen. Oftmals erfahren Sie von verfügbaren Immobilien, die nicht öffentlich beworben werden, durch persönliche Empfehlungen aus Ihrem Netzwerk. Persönliches Netzwerk kann Sie auch an echte Schnäppchen bringen.

• Immobilien Akquise

Immobilienmakler: Vermittler und Off Market

Ein Immobilienmakler hat viele Vorteile, denn er begleitet Sie von Anfang bis Ende auf Ihrer Suche, kennt Insider-Tipps und kann Ihnen bei der Entscheidung mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er verfügt über ein breites Netzwerk und Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich auf Online-Portalen verfügbar sind (Off Market).

Wenn Sie sich lieber auf eigene Faust auf die Suche begeben möchten, stehen Ihnen viele Online-Portale aus Tipp #1 wie ‚Immonet‘ oder ‚ImmoScout24‘ zur Verfügung, auf denen Sie eine große Auswahl an Exposés einsehen können.

Welches Haus kaufen? Hausarten im Überblick

Die Auswahl an unterschiedlichen Hausformen mit jeweils individuellen Eigenschaften ist groß und wer in eine Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den entsprechenden Hausformen auskennen oder zumindest auseinandergesetzt haben. Hier eine Auflistung der gängigen Hausformen mit weiterführenden Links, die zu umfassenden Beiträgen mit Informationen zu den jeweiligen Haustypen führen.

• Bungalow
• Doppelhaushälfte
• Einfamilienhaus
• Fachwerkhaus
• Ferienhaus / Wochenendhaus
• Fertighaus
• Landhaus
• Massivhaus
• Reihenhaus
• Strandhaus
• Villa
• Niedrigenergiehaus
• Nullenergiehaus
• Passivhaus

Haus gefunden? Tipps für die Besichtigung

Bei Besichtigungen sollten Sie das ein oder andere beachten, um möglichst viele Informationen über die Immobilie zu sammeln.

Besichtigungstermine: Verbreitung

Zuerst einmal sollten Sie Besichtigungstermine nur bei Tageslicht machen, so sehen Sie Mängel und Fehler viel besser als bei künstlichem Licht. Schauen Sie sich die Umgebung genau an und achten Sie auf möglichen Lärm, Gerüche und die Parkplatzsituation. Auch die Infrastruktur rund um das Objekt sollte genau erforscht werden, um zu vergleichen, ob es zu Ihren Anforderungen passt.

Tipp! Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann hilfreiche Informationen zutage bringen.

Besichtigungstermin: Worauf achten? + Checkliste

An dem Objekt selbst, sollten Sie auf den Zustand der Fassade, des Daches und des Dachbodens sowie den Kellerräumen und Fenstern achten. Wasserflecken an Wand und Decke, veraltete Fenster mit geringer Dämmung oder ein undichtes Dach können bei diesen Beobachtungen entdeckt werden. Machen Sie Bilder und von dem Objekt und eventuell fehlerhaften Stellen.

Natürlich erfahren Sie durch das Exposé schon eine Menge über das Objekt, jedoch werden hier nicht alle Fragen beantwortet. Erstellen Sie sich also einen Fragenkatalog, damit Sie so viel wie möglich über das Objekt herausfinden können während der Besichtigung.

Mögliche Fragen könnten unter anderem Folgende sein:

1. Renovierungen oder Sanierungen notwendig?
2. Zustand von Dach und Fenstern?
3. Heizungstyp, Alter und Dämmung prüfen (fragen Sie nach dem Energieausweis).
4. Grundriss für mögliche Umbauten benötigt.
5. Betriebskostenabrechnung einsehen.
6. Lichteinfall und Sonneneinstrahlung im Garten beachten.
7. Grund für den Verkauf und Leerstandszeit erfragen.
8. Bleiben Einbauten wie Küche, Schränke usw. im Haus?
9. Verschiedene Objekte besichtigen.
10. Experten hinzuziehen bei Unsicherheiten wie Feuchtigkeit.

Gekauft! Kaufvertrag, Schlüsselübergabe & Co.

Um ein Haus zu kaufen, müssen auch rechtliche Wege beachtet und viele Normen eingehalten werden. Um dies korrekt durchzuführen und den Hausverkauf auch rechten zu machen, muss einiges befolgt werden.

Kaufvertrag & Grundbucheintrag

Der Kaufvertrag erfüllt die Norm, die laut § 311b BGB eine notarielle Beurkundung vorliegen muss, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Rechten übertragen wird.

Der Eigentumsübergang erfolgt nicht unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung und notarieller Beurkundung, sondern erst nach Eintragung im Grundbuch. Zunächst erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf, der beiden Parteien Gelegenheit zur Prüfung gibt. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag erneut vor und beantwortet Fragen. Er erläutert auch die weiteren Schritte der Eigentumsübertragung und die Konsequenzen des Hausverkaufs.

Bis zur Grundbucheintragung sichert eine Auflassungsvormerkung den Käuferanspruch auf das Eigentum. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt und das Finanzamt die Grunderwerbsteuer bestätigt hat. Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs wird im Notarvertrag festgelegt, ab dem der Käufer alle Kosten trägt und haftbar ist. Der endgültige Eigentumsübergang erfolgt jedoch erst, wenn sein Name im Grundbuch steht.

Schlüsselübergabe: Übergang vom Verkäufer auf Käufer

Durch den Abschluss des Kaufvertrags geht nicht nur der Besitz an einer Immobilie an den Erwerber über, sondern er übernimmt auch alle mit dem Eigentum an der Immobilie verbundene Risiken, Steuern und Lasten. Dadurch kann der neue Eigentümer mit der Immobilie nach eigenem Belieben verfahren. Der Besitzübergang ist datumsmäßig genau definiert und vollkommen unabhängig von der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, also vom Übergang des Eigentums.

• Schlüsselübergabe markiert den Übergang vom Verkäufer zum Käufer
• Kaufvertrag schließt nicht nur den Besitz, sondern auch Risiken, Steuern und Lasten der Immobilie ein
• Der neue Eigentümer erhält volle Verfügungsgewalt über die Immobilie
• Der Übergabetermin ist präzise festgelegt und unabhängig von der Grundbucheintragung

Das war es.

Gekauft! Herzlichen Glückwunsch!

Preisvergleich: Kaufpreise in Deutschland

In diesen einzelnen Ratgebern zu den großen deutschen Städten stehen die wichtigen Stadtteile für Immobilienkäufer, Infos zur Infrastruktur, ebenso wie Voraussetzungen für den Kauf wie Einkommen, Bonität (Kreditwürdigkeit), Banken und Eigenkapital. Viel wichtiger aber: Fehler, Risiken, Mietrenditen und mehr. Was ist für den Kaufpreis und die Bewertung entscheidend? Alles über Lage, Bausubstanz, Renovationen, Ausstattung und das alles, kostenlos.

Sie sind flexibel? Immobilienpreise im Vergleich

Externe Ratgeber (Link öffnet sich im neuen Tab)

Stadt / Kaufpreis aktuell:

• München ~ 8.993 Euro / m²
• Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
• Berlin ~ 5.578 Euro / m²
• Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
• Düsseldorf / Köln ~ 5.470 Euro / m²

Haus finanzieren: Mehr zu Kredit & Rückzahlung

Ob Eigennutz oder Kapitalanlage, mit einem Hauskredit binden Sie sich für lange Zeit. Je besser Sie verbreitet sein, desto besser. Meine Empfehlung für Ihre Vorbereitung:

• Immobilie finanzieren

Große Unterschiede: Grunderwerbsteuer in Deutschland

Die häufigsten Fragen sind unter anderen: Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf? Die genauen Sätze und Beträge: Grunderwerbsteuer nach Bundesland mit Tabelle für alle Bundesländer.Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei eine Immobilie? Was hat man für Kosten bei einer Eigentumswohnung? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Sie wird gerne schnell übersehen: Die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung, eines Grundstücks! Zwar zahlt jeder Käufer diese Steuer nur einmal – nämlich beim Kauf – aber dafür können es bis zu 6,5% des Kaufpreises sein. Dadurch werden die Kaufnebenkosten erheblich nach oben getrieben. Weil diese Steuer in der Hoheit des jeweiligen Bundeslandes liegt, gibt´s bei der Grunderwerbsteuer erhebliche Unterschiede in Deutschland.

Mit 3,5% sind Bayern und Sachsen am günstigsten. Wer sein Häuschen etwa in Hessen oder NRW haben möchte, muss den Spitzensatz von 6,5% zahlen.

Der Kaufkostenrechner rechnet aus, welche Kaufnebenkosten zusätzlich beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Denn bei jedem Kauf einer Immobilien, gleich ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, entstehen Kaufnebenkosten in teilweise nicht unerheblicher Höhe. Angesichts der doch großen Summen und Beträge, um die es beim Erwerb einer Immobilie geht, können sich die Kaufnebenkosten beim Hauskauf schnell anhäufen.

Kalkulieren Sie deshalb im Vorfeld des Immobilienkaufs auch Ihre Kaufnebenkosten, die entstehen werden.

Kaufnebenkosten Rechner: Kostenlos

Tipp! Mehr kostenlose Immobilien Rechner gibt es bei Immobilien Guru!

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Empfehlungen für Kaufnebenkostenrechner

Wenn Sie eine Baufinanzierung planen, ist es empfehlenswert, wenn Sie die Kosten vorab realistisch einkalkulieren. Der Kaufnebenkostenrechner hilft Ihnen bei der Festlegung der einzelnen Posten. Wenn Sie diese Summe in Ihre Baufinanzierung einkalkulieren, kommen Sie nach dem Bezug Ihres Hauses nicht in finanzielle Schwierigkeiten und können Ihr Leben im eigenen Haus entspannt starten.

Kaufnebenkosten realistisch kalkulieren

Mit dem Kaufnebenkostenrechner gelingt es Ihnen auch ohne Vorkenntnisse, die Nebenkosten aufzuschlüsseln und in die Planung Ihrer Baufinanzierung zu integrieren. Die Baufinanzierung gründet sich auf verschiedenen Säulen.

Neben dem klassischen Bankkredit können Sie ein Förderdarlehen, einen Bausparvertrag und Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass der Bankkredit erst dann beantragt wird, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind.

Mit dem Bankkredit entscheiden Sie sich für eine sehr teure Form der Finanzierung.

Ein Förderkredit und ein Bauspardarlehen sind in Bezug auf den Zinssatz günstiger. Eigenkapital ist für die Absicherung der Finanzierung notwendig. Im Idealfall bringen Sie 25% der Gesamtsumme mit.

Tipp! Haben Sie schon einmal vom Baukindergeld gehört? Lesen Sie hier mehr: Baukindergeld.

Bausteine der Kaufnebenkosten im Blick

Die Kaufnebenkosten stellen einen wichtigen Teil dieser Gesamtsumme. Sie rechnen diese Kosten zu der Summe für den Kauf des Hauses und des Grundstücks hinzu. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen.

Zu den Kaufnebenkosten  gehören im Wesentlichen:

• Notarkosten
• Maklergebühren
• Kosten für die Grunderwerbsteuer
• Versicherungskosten für Bau- und Sanierungsarbeiten
• Kosten für eine Zwischenfinanzierung
• Kosten für die doppelte Zahlung von Miete und Finanzierungsraten

Bei vielen Baufinanzierungen kommt zum Kaufpreis der Immobilie eine fünfstellige Summe aus den Kaufnebenkosten hinzu. Mit dem Kaufnebenkostenrechner ermitteln Sie diese Kosten sehr exakt, denn Sie können die Berechnung auf Ihre individuellen Voraussetzungen anpassen und bekommen ein sehr realistisches Ergebnis.

Kaufnebenkostenrechner einfach nutzen

Im Kaufnebenkostenrechner sind alle möglichen Kosten und Gebühren, die durch den Kauf eines Hauses anfallen können, übersichtlich aufgelistet. Tragen Sie die Posten ein, die in Ihrem individuellen Fall realistisch anfalle. Erkundigen Sie sich vorab über die tatsächliche Höhe der Kosten, denn nur so kann eine genaue Bewertung der Kosten durch den Kaufnebenkostenrechner erstellt werden. Die Felder für Posten, die Sie nicht aufbringen müssen, lassen Sie einfach leer. Am Ende der Berechnung steht ein Wert, der Ihren tatsächlichen Kaufnebenkosten annähernd entspricht. Rechnen Sie diesen Wert zu Ihrer Baufinanzierung hinzu und beantragen Sie auf der Grundlage des so ermittelten Betrages die Kredite.

Empfehlenswert ist es, wenn Sie einen Puffer von mindestens zehn Prozent einkalkulieren. Viele suchen im Kontext von Kaufnebenkostenrechner, insbesondere für:

• Hauskauf- und Hausbewertung
• Steuerliche Absetzung von Kaufnebenkosten
• Grunderwerbsteuer

Rechner für Ihre Kapitalanlage Immobilie

Mehr zum Thema mit Rechner:

• Budgetrechner
• Haushaltsrechner
• Kaufnebenkostenrechner
• Mietrechner
• Tilgungsrechner
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Sie wollen mehr? Entdecken Sie hier alle:

• Immobilien Rechner

Kostenloser Rechner: Wann ist Ihre Immobilie steuerfrei verkaufbar? Die genaue Spekulationsfrist berechnen: Spekulationsfristrechner24.de — 10-Jahres-Frist & Eigennutzung nach § 23 EStG.

Risiken privater Vermittlung

Ehe Sie sich für das Verkaufen Ihres Hauses ohne Immobilienmakler entscheiden, möchten wir Sie darauf hinweisen, dass es im Rahmen der Angebotspreisermittlung zu immensen Fehlern beim Immobilienverkauf kommt. Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten und legen den Preis erst fest, wenn Sie den Verkehrswert des Hauses kennen. Das bedeutet, dass Sie einen Gutachter beauftragen und die Wertermittlung zahlen müssen. Hier fallen Kosten von durchschnittlich 1.000 Euro an, weshalb manche Eigentümer auf die wichtige Grundlage der Preisbestimmung verzichten.

Risiko 1: Falscher Kaufpreis

Eine subjektive Bewertung Ihres Hauses birgt das Risiko, dass Sie entweder einen zu hohen oder einen zu niedrigen Preis ansetzen. Ein zu hoher Preis schränkt das Interesse potenzieller Käufer ein, während ein zu niedriges Angebot mit Verlusten einhergeht. Generell lässt sich sagen, dass Häuser, die privat verkauft werden, im Regelfall einen geringeren Verkaufserlös erzielen, als professionell vermarktete Immobilien.

Ist der Kaufpreis zu hoch, verlieren Sie Anfragen. Ist der Kaufpreis zu niedrig, verschenken Sie Geld

Risiko 2: Hohe Fehlerquote

Diese Tatsache beruht unter anderem auf dem Verhandlungsgeschick, das bei Maklern berufsbedingt und erfahrungsgemäß vorhanden ist. Wenn Sie als Eigentümer Ihr Haus schnell verkaufen möchten, erhöht sich die Gefahr einer Veräußerung des Hauses unter seinem tatsächlichen Wert. Außerdem liegt die Gefahr hoch, schwerwiegende Fehler zu machen, sowohl bei der Verkaufsvorbeitung, als auch während der Preisverhandlungen.

Hier einige der Nachteile und Risiken zusammengefasst:

• Geringerer Verkaufspreis bei privaten Verkäufen im Vergleich zu Maklerverkäufen
• Immense Fehler bei Angebotspreisermittlung ohne professionelle Bewertung
• Gefahr des Verkaufs unter dem tatsächlichen Wert bei schnellem Hausverkauf
• Empfehlung: Preis am Verkehrswert orientieren und von einem Experten ermitteln lassen

Ablauf: So läuft ein privater Hausverkauf ab

Schauen wir uns den Ablauf eines privaten Hausverkaufs nun genauer an.

Vorab der gesamte Verkaufsprozess im Überblick:

Vorbereitung: Dokumente & Exposé bereitstellen

Vor jedem Hausverkauf müssen die notwendigen Dokumente beschafft werden. Sie benötigen einen Grundbuchauszug, den Energieausweis, eine Wertermittlung, Grundrisse, Nachweise über eine eventuelle Grundschuld oder den Nachweis für die Belastungsfreiheit des Grundstücks. Weiter müssen der Lage- und Bebauungsplan, Belege zu erfolgten Sanierungs- und Wartungsarbeiten vorliegen.

Die Dokumente benötigen Sie:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Wertermittlung
• Grundrisse
• Nachweise über eine eventuelle Grundschuld
• Nachweis für die Belastungsfreiheit des Grundstücks
• Lage- und Bebauungsplan
• Belege zu erfolgten Sanierungs- und Wartungsarbeiten

Für die Anfertigung eines Exposés benötigen Sie Bilder, die das Objekt von seiner schönsten Seite und damit interessensfördernd präsentieren. Alle Beschreibungen müssen der Wahrheit entsprechen, aussagekräftig sein und auch eventuelle Mängel beinhalten.

Besichtigungstermine: Organisation & Durchführung

Nach der Veröffentlichung des Exposés sollten Sie Ihre Erreichbarkeit per E-Mail und telefonisch prüfen, da Kaufinteressenten eine zeitnahe Antwort und nicht selten einen umgehenden Besichtigungstermin erwarten. Stellen Sie sich darauf ein, dass Sie vor allem in den Abendstunden und am Wochenende zahlreiche Anfragen erhalten und dementsprechend erreichbar sein sollten. Das Timing von Besichtigungen erfordert eine gute Organisation, da die Termine mit Ihrem Alltag und mit den zeitlichen Möglichkeiten potenzieller Käufer harmonieren müssen.

Alles Wichtige rund um die Immobilien Besichtigung:

• Erreichbarkeit nach Exposé-Veröffentlichung wichtig
• Schnelle Reaktion auf E-Mails und Anrufe entscheidend
• Kaufinteressenten erwarten zeitnahe Antworten und Besichtigungstermine
• Häufige Anfragen in den Abendstunden und am Wochenende
• Gute Organisation für passende Besichtigungstermine nötig
• Abstimmung mit potenziellen Käufern für harmonische Terminplanung

Mehr dazu finden Sie hier:

• Besichtigungstermine organisieren

Bonität: Prüfung der Kreditwürdigkeit

Wird die Verkaufsabsicht ernst, benötigen Sie vom Interessenten Dokumente zur Bonität und dem Einkommen, sowie eine Bestätigung, dass die Finanzierung gewährleistet ist. Die Prüfung dieser Unterlagen erfordert Erfahrung und muss ausschließen, dass es letztendlich kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen, beispielsweise durch eine nicht sichergestellte Finanzierung, kommt.

Prüfung der Kreditwürdigkeit sagt aus, ob ein Käufer wirklich zahlen kann oder nicht

Preisverhandlung: Objektive Bewertung als Basis

Nur wenn Sie sich bei der Ermittlung des Angebotspreises auf den professionell ermittelten Verkehrswert stützen, können Sie wirklich objektiv verkaufen und subjektive Empfindungen außen vor lassen. Die meisten Kaufinteressenten gehen mit dem Verkäufer in eine Preisverhandlung. Das ist der Zeitpunkt, an dem mentale Stärke und Verhandlungskompetenz bedeutsam werden. Sie haben den Preis ermittelt und sich dabei auf den Verkehrswert berufen. Nun ist Ihre Verhandlungssicherheit gefragt, wenn Sie den für das Objekt anberaumten Preis nicht unterschreiten und auf diesem Weg Nachteile erzielen möchten.

Zusammengefasst:

• Emotionale Bindung zum Haus erschwert objektive Preisbewertung
• Risiko der Überbewertung oder Unterbewertung
• Professionelle Bewertung basierend auf Verkehrswert empfohlen
• Ermöglicht objektiven Verkauf ohne emotionale Einflüsse
• Preisverhandlung erfordert mentale Stärke und Verhandlungskompetenz
• Ziel: Angebotspreis nicht unter den ermittelten Verkehrswert setzen

Wurde die Bonität geprüft und der Kaufpreis ausgehandelt, können Sie den Verkauf nun offiziell abwickeln. Hierfür müssen Sie lediglich den Kaufvertrag aufsetzen und ihn während des finalen Notartermins beglaubigen lassen.

Mehr Informationen zum Thema Hausverkauf

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben noch einige offene Fragen? Hier finden Sie weitere Ratgeber.

Erbe, Erbengemeinschaft, Scheidung & Co.

Es gibt verschiedene Gründe, die Sie über den Verkauf einer Immobilie nachdenken lassen. Viele unserer Kunden besitzen bereits ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung, wenn sie ihr Elternhaus erben und wissen nicht, wie sie jetzt mit dem Erbe umgehen sollen. Andere wiederum möchten Ihre Immobilie aufgrund von Scheidung verkaufen. Stehen Sie vor dieser Frage oder haben einen anderen Grund für den Hausverkauf? Unsere professionellen Online Immobilienmakler unterstützen Sie und helfen dabei, den besten Preis für die Immobilie zu erzielen und im Verlauf des Verkaufs keine langen Wartezeiten auf die Agenda zu setzen. Während Sie als alleiniger Eigentümer auch privat verkaufen können, stellen ein geerbtes Haus oder eine Wohnung im Besitz einer Erbengemeinschaft vor größere Herausforderungen.

Mehr dazu hier:

• Geerbte Immobilie verkaufen

Aufgaben eines Maklers

Grundsätzlich erfüllt ein Immobilienmakler alle Aufgaben, die vor und während der Verkaufs- und Vermietungsphase wichtig sind. Er erstellt ein Exposé, ermittelt den Verkehrswert Ihrer Immobilie, inseriert Ihr Objekt und ist anschließend die Schnittstelle zwischen Ihnen und anfragenden Interessenten. Während die Erstellung und Veröffentlichung eines Inserats eine zeitintensive, aber einmalige Aufgabe ist, gehört die Beantwortung von Kundenanfragen zum täglichen Geschäft eines Maklers.

Hier finden Sie weitere Informationen:

• Aufgaben eines Maklers.

Provision für den Makler – Die wichtigsten Regelungen

Mehr als 80 Prozent aller zum Verkauf oder zur Vermietung bestimmten Immobilien werden über einen Immobilienmakler angeboten. Das bedeutet, dass der Eigentümer einen Immobilienmakler beauftragt, das Angebot zu inserieren und alle Aufgaben bis zum Vertragsabschluss in seinem Auftrag zu realisieren. Hierbei handelt es sich um eine Dienstleistung, die zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienmakler vereinbart wird. Nach erbrachter Dienstleistung fällt eine Provision, die sogenannte Maklercourtage an.

Alles Weitere dazu hier:

• Maklerprovision

Haus schnell verkaufen mit dem richtigen Makler

Ein reibungsloser Ablauf beim Verkauf ist das A und O. Es sind viele verschiedene Schritte nötig, um ein Haus gewinnbringend zu verkaufen. Diese alleine anzugehen, stellt für die meisten einen sehr hohen Zeitaufwand dar. Es wird ein umfangreiches Fachwissen benötigt, dessen Aneignung alleine bereits viel Zeit in Anspruch nimmt.

Um Ihnen den Hausverkauf so einfach und vor allem schnell wie möglich zu gestalten, helfen Ihnen Makler Experten mit ihrem Wissen und der jahrelangen Erfahrung. Der Ablauf kann sich für die Hausbesitzer somit schnell und einfach gestalten und das ohne viel Zeit investieren zu müssen. Legen Sie sich entspannt zurück, während der Immobilienmakler Ihres Vertrauens die Arbeit für Sie erledigt.

Mehr dazu hier:

• Mit oder ohne Makler verkaufen?

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Schneller Immobilienverkauf: 3 häufige Fragen

Wir wollen Ihnen wenig Zeit nehmen, deshalb hier 3 konkrete Fragen, die uns in Beratungsgesprächen am häufigsten gestellt werden.

Wie schnell können Sie verkaufen?

Frage 1: Wie schnell können gute Immobilienmakler eine Immobilie verkaufen?

Jeder Ort, jede Bedingung variiert die Zeit. Wir können Ihnen ein Angebot für Ihre Immobilie in Deutschland machen, in Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und für alle anderen Städte im Raum Deutschland, Österreich und Schweiz.

In circa 32% der Anfragen unserer Kunden, haben wir noch am selben Tag, also innerhalb von 24 Stunden, ein vorläufiges Angebot vorliegen. Nach genauerer Prüfung und Bewertung liegt die kürzeste Dauer so bei 72 Stunden. Hinzu kommen allerdings noch die üblichen Verfahren um Kaufvertrag und Notartermin. Über beides erfahren Sie gleich noch mehr.

Makler mit Käuferpool oder Online Portal?

Frage 2: Warum sollten Sie einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen und nicht einfach Online verkaufen?

Sie sollten sich an einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen, wenn Sie einen garantiert schnellen Verkauf wünschen, der problemlos ist und mit dem keine zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Wenn Sie Ihr Eigentum auf eine der üblichen Online Portale geben, gibt es keine Garantien, dass es sich tatsächlich verkaufen wird – auch nicht zu Ihrem selbst ermittelten Wunschpreis.

Ohne Immobilienmakler (mit Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren im Hintergrund) könnte Ihre Immobilie monatelang ohne Besichtigungen, geschweige denn ohne Angebote, auf dem freien Markt angeboten werden.

Darüber hinaus verfügen wir über ein strenges Bewertungsverfahren, was bedeutet, dass wir für jedes Objekt immer die genaueste Immobilienbewertung erhalten.

Die Vorteile eines Maklers zusammengefasst:

• Schneller und problemloser Hausverkauf
• Keine zusätzlichen Kosten
• Garantie für einen schnellen Verkauf
• Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
• Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auf dem freien Markt
• Genauere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

Garantiert schnell verkauft?

Frage 3: Wie können Sie garantieren, dass ich mein Haus schnell an Sie verkaufen kann?

Was Investoren Makler von anderen Unternehmen unterscheidet, ist, dass wir eigenes Geld unserer Partner bereit haben, um Ihr Haus zu kaufen. Unsere Investoren Partner sind seit über 25 Jahren in der Branche tätig und verfügen zusammen über hunderte Jahre Erfahrung. Dies ermöglicht uns einen schnellen Verkaufsprozess und bedeutet, dass wir bei Bedarf in der Lage sind, einen Kauf in nur sieben Tagen abzuschließen.

Mit einem externen Team von Rechtsexperten und erfahrenen Fachleuten verläuft der Prozess von der Bewertung bis zum Abschluss nahtlos. Sie stehen in regelmäßigem, direktem Kontakt mit einem engagierten Vertriebsmitarbeiter, so dass Sie immer auf dem Laufenden gehalten werden und mögliche Probleme schnell gelöst werden können.

Immobilienwert ermitteln: So gehen Sachverständige vor

Was sind die genauen Kriterien, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und wie genau gehen Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens vor? Im Allgemeinen gilt, nach § 194 BauGB, dass der Verkehrswert den Preis wiedergeben soll, der im normalen Geschäftsjahr zu dem Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt worden wäre.

Um diesen Wert zu bestimmen, orientieren sich Sachverständige an verschiedene Kriterien:

Lage der Immobilie

Zur Lage der Immobilie zählt zum einen die Infrastruktur der nahen Umgebung, wie beispielsweise Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Anbindungen zu Ärzten oder Krankenhäusern. Andererseits haben Trendlagen einen Vorteil und das besonders in Großstädten.

Je höher die Beliebtheit des Viertels, desto höher ist der Wert der Immobilie dort.

Besonders einfach verkaufen lassen sich Immobilien natürlich in den Innenstädten und im Speckgürtel beliebter Ballungsgebiete.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist wohl das wichtigste Kriterium zur Bestimmung des Verkehrswertes, da es sich um die Grundlage zu dessen Ermittlung handelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzonen an.

Altlasten auf dem Grundstück

Altlasten auf dem Grundstück sind natürlich nicht von Vorteil für die Immobilie, da Sie vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Solche Altlasten sind im Grundbuch vermerkt und beeinflussen das Gutachten negativ, da mehr Kosten auf potenzielle Käufer zukommen.

Tipp! Sie wollen noch genauere Informationen zum Thema Grundstücksverkauf? Lesen Sie hier mehr: Grundstück verkaufen.
Zum Thema Baugrundstück verkaufen finden Sie Ablauf, Kosten und Steuern in unserem Ratgeber.

Energetischer Zustand

Zuerst einmal ist hier natürlich die Vorlage des Energieausweises vonnöten. Dieser besagt, wie hoch der Energieverbrauch ist. Je höher, desto schlechter. Hinzukommt wie hochwertig und neu die Dämmung der Außenwände und des Daches sind. Diese bestimmen maßgeblich den Energieverbrauch mit und die Energiekosten steigen bei schlechter Dämmung enorm. Unser Tipp, wenn die Zeit nicht drängt und Sie schnell verkaufen müssen: Sanierung für Wertsteigerung.

Baulicher und technischer Zustand einer Immobilie

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist natürlich der Zustand der Immobilie. Dazu zählen nicht nur die verwendeten Materialien, wie Bausubstanzen, Leitungen, Rohre oder Elektroanlagen, sondern auch das Alter der Immobilie und der Materialien. Zudem können sich Extras, wie eine Außenanlage, Carports, Gartenanlagen und Garagen positiv auf die Bewertung auswirken und eine positive Bewertung bekräftigen.

Aktuelle Marktlage

Der Preis einer Immobilie wird immer von Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb dieses Kriterium auch für den Sachverständigen eine wichtige Rolle spielt. Hier werden Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage herangezogen und mit den Daten der zu prüfenden Immobilie verglichen.

Erschießungsgrad der Immobilie

Ebenfalls wichtig für den Wert der Immobilie ist der Erschießungsgrad. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob das Objekt an wichtige Netze, wie das Wassersystem, das Telefonnetz aber auch den Strom angeschlossen ist. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Immobilie mit allen wichtigen Netzen verbunden ist.

Exposé: Haus präsentieren & vermarkten

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen, sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Erleichtert wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Anzeige: Formulierungen, Bilder und der erste Eindruck

Es gibt nichts Schlimmeres, als dass Ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potenzielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere, aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht.

Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie selbst hängen bleiben würden.

Besondere Vorzüge Ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie ‚eleganter Altbau mit Stuck‘ oder ’sonnendurchflutete Süd-Terrasse‘ hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift anzulocken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Bilder: Innenraum, Grundstück und Details

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder des Immobilien Exposés. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Wohnung repräsentieren.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen. Der Grundriss sollte ebenfalls nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von den Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können.

Darauf gilt es bei den Bildern zu achten:

• Räume aufgeräumt und sauber für gute Bilder
• Bilder bei Tageslicht für optimale Sichtbarkeit
• Titelbild repräsentiert das Beste an der Wohnung
• Bilder von allen Räumen, Dachterrasse, offene Küche & Co.
• Bilder von Garten/Balkon/Terrasse, Außenansicht und Grundriss

Vorher / Nachher Vergleich

Häuser sind keine Kapitalanlage, sondern werden meist selbst bewohnt. Achten Sie deshalb vor allem auf gutes Bildmaterial. Häufiger, als Sie denken sind Fotos überbelichtet, verwackelt oder im falschen Ausschnitt. Fotos sind das erste, was Interessenten sehen, hier erzeugen Sie den ersten Kaufwunsch!

Text: Genaue Beschreibung und Vorteile

Ist der potenzielle Käufer erst einmal auf Ihrer Anzeige, können ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und Ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern.

Hierzu zählen:

• Zimmeranzahl
• Stadtteil
• Balkon
• Einbauküche
• Stockwerk- aber auch Vollbad
• Kellerräume

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auch die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage. Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern.

Die 5 häufigsten Fehler im Verkauf

Die meisten Hausverkäufer sind eher unerfahren auf dem Gebiet und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Oft werden ein paar Bilder geschossen und diese auf ein Immobilienportal gestellt. Jedoch wissen die Hausbesitzer nicht, was Sie erwartet, was Sie beachten müssen und was alles auf Sie zukommt. Um diese Ungewissheit vorzubeugen, ist das A und O vor einem Hausverkauf das Informieren und das Hilfe suchen, bei Experten auf dem Gebiet.

Möchten Sie Ihre Immobilie also schnell veräußern, sollten Sie diese Fehler beim Immobilienverkauf auf jeden Fall vermeiden:

1. Makler wird von vornherein ausgeschlossen
2. Exposé vermittelt einen falschen Eindruck
3. Immobilien-Verkehrswert ist Ihnen unbekannt
4. Sie sind unvorbereitet bei Besichtigungsterminen
5. Sie sind nicht verhandlungssicher

Rechtliches: Notar, Grundbuch und Kaufvertrag

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung, mit der viele rechtliche Vorgänge, Verträge und Voraussetzungen einhergehen. Als Hausbesitzer sollte man sich vorab gut darüber informieren, was auf einen zukommt und was man beachten muss, damit man gewinnbringend aus dem Geschäft hervorgeht. Für unwissende auf dem Gebiet gibt es viele rechtliche Grundlagen zu beachten und vor allem kleine Stolperfallen, die man unbedingt vermeiden sollte.

Notar: Überwachung des Kaufvertrages

Die Aufgaben eines Notars ist es, den Immobilienverkauf während des Notartermins als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle Parteien zufrieden sind und alle möglichen Streitpunkte von vorn bis hinten vermieden oder geregelt werden. Der Notar erstellt eine öffentliche Urkunde (den Kaufvertrag), in dem alle erforderlichen rechtlichen Fragen transparent und eindeutig geregelt werden.

Zudem beurkundet der Notar den Immobilienkaufvertrag:

§311b des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass alle rechtlichen Verträge zu Grundstücken, Vermögen, Nachlass und Immobilien zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen.

Eine weitere Aufgabe von Notaren ist die Sicherung des Schutzes von Käufer und Verkäufer. Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert der Notar die Immobilie dem Käufer im Grundbuch als Vormerkung, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht kurzfristig an jemand anderen verkaufen kann. Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst der Notar die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, sobald der Käufer den Kaufpreis auch wirklich bezahlt hat.

Vollstreckbare Ansprüche

Notare sorgen zusätzlich für sofort vollstreckbare Ansprüche. Das bedeutet, dass die in notariell beurkundeten Verträgen festgelegten Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zur Durchführung der Ansprüche muss also nicht mehr extra bei einem Gericht geklagt werden, sondern es kann sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dies findet beispielsweise bei der Nichtzahlung des Kaufpreises statt.

Außerdem erklärt ein Notar alle ungeklärten Rechtsfragen bei einem Immobilienverkauf. Er muss allen Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so umfassend, verständlich und ausreichend erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von dem tatsächlichen Willen beider Parteien möglich ist. Sie sind dazu verpflichtet aufgrund Ihres öffentlichen Amtes.

Die Kosten, die für den Notar entstehen sind immer gleich, denn die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) in ganz Deutschland einheitlich geregelt.

Sollte ein Notar eine abweichende Kostenregelung anstreben, ist er damit unwirksam, da dies rechtlich untersagt ist. Dies gilt sowohl für Kostensenkung oder Kostenanstieg.

Kaufvertrag im Immobilienhandel

Wie kann ein Kaufvertrag zustande kommen? Wann besteht ein Kaufvertrag? Und was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein?

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage, auf der ein Hausverkauf aufbaut. Je nach Fall, sieht ein Kaufvertrag immer unterschiedlich aus, enthält mehr oder weniger Regelungen, je nachdem, was die Parteien vereinbart haben.

Ein Kaufvertrag ist ein komplexer und umfangreicher Vertrag, der viele juristische Unklarheiten und auch Fallen für den ein oder anderen bereithält. Auch die Umsetzung kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen.

Schnell verkaufen? Teilweise vergehen von der Unterschrift des Vertrages beim Notar bis hin zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch bis zu 8 Wochen.

Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Überweisung des Kaufpreises, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel und dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden müssen.

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Pe Wie hoch die Kosten konkret ausfallen, zeigt unser Maklergebühren Rechner.rfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

Grundstück teilen und verkaufen: Zwei Wege — Realteilung (physisch, eigenes Grundbuch) oder ideelle Teilung (Miteigentumsanteile nach WEG). Beide erfordern Notar und Grundbucheintrag.

Was ist der Teilverkauf eines Grundstücks?

Anders als beim Haus-Teilverkauf, bei dem ein prozentualer Anteil an einem bewohnten Objekt an einen Finanzinvestor geht, gibt es beim Grundstücks-Teilverkauf zwei grundlegend verschiedene Wege:

• Realteilung: Physische Aufteilung in zwei eigenständige Flurstücke mit je eigenem Grundbucheintrag — die rechtlich sauberste und wirtschaftlich attraktivste Methode
• Ideelle Teilung: Übertragung von Miteigentumsanteilen nach WEG ohne physische Trennung — sinnvoll bei bebauten Grundstücken mit Doppelhaus oder Reihenhäusern
• Erbbaurecht: Sie bleiben Volleigentümer, vergeben aber das Nutzungsrecht für 50–99 Jahre gegen Erbbauzins — oft die wirtschaftlich überlegene Alternative

Wann ist ein Grundstücks-Teilverkauf sinnvoll?

Nicht jedes Grundstück eignet sich für eine Teilung. Die wichtigsten Situationen, in denen ein Teilverkauf Sinn ergibt:

• Geerbtes Bauland überschreitet den eigenen Bedarf deutlich
• Scheidung oder Erbauseinandersetzung erfordert Liquidität
• Das Grundstück liegt in einer Innenstadtlage mit hoher Nachfrage nach kleineren Bauplätzen
• Der aktuelle Gesamtpreis ist zu hoch für den Markt — zwei kleinere Parzellen lassen sich leichter verkaufen
• Bebauungsplan erlaubt eine zweite Bebauung (GRZ/GFZ-Reserve vorhanden)

Wirtschaftlicher Hebel: Ein 1.200 m²-Grundstück erzielt als zwei 600 m²-Parzellen erfahrungsgemäß 10–20 % mehr pro Quadratmeter — weil moderne Käufer kompakte Bauplätze (200.000–400.000 EUR Budget) bevorzugen.

Rechtliche Voraussetzungen für die Realteilung

Nicht jedes Grundstück lässt sich teilen. Entscheidend sind Bebauungsplan, Landesbaurecht und Erschließung.

• Teilungsgenehmigung: Nach § 19 BauGB nur noch in Sonderfällen erforderlich (Sanierungsgebiete, Umlegungsgebiete) — in den meisten Bundesländern entfallen
• Mindestgrundstücksgröße: Im Bebauungsplan meist 300–500 m² festgesetzt — Unterschreitung führt zum Bauverbot auf der Restfläche
• Erschließung: Jedes neue Flurstück braucht Zugang zu öffentlicher Straße, Wasser, Abwasser und Strom — sonst kein Bauland
• Abstandsflächen: Bestehende Gebäude dürfen durch die neue Grundstücksgrenze keine Abstandsflächenverletzung erzeugen
• Grundbuch: Bestehende Grundschulden oder Grunddienstbarkeiten müssen bereinigt oder auf die Teilfläche übertragen werden

Kosten: Vermessung, Notar, Grundbuch

Eine Realteilung dauert 3 bis 6 Monate und kostet je nach Grundstückswert und Region zwischen 4.000 und 12.000 EUR. Die wichtigsten Kostenpositionen:

• Vermessungsingenieur: 1.500–3.500 EUR (öffentlich bestellter Vermesser oder Katasteramt)
• Grenzfeststellung und Grenzsteine: Im Vermesserhonorar enthalten
• Notarkosten Teilungserklärung: ca. 1,0–1,5 % des anteiligen Grundstückswerts
• Grundbuchänderung: ca. 0,5 % des Teilwerts
• Kaufvertrag Notar: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises — trägt der Käufer

Gesamtkosten realistisch: 2–4 % des Teilgrundstückswerts. Bei einem 200.000 EUR-Grundstück sind das 4.000–8.000 EUR.

Steuern beim Grundstücks-Teilverkauf

Spekulationsfrist für den Verkäufer

Liegt der Teilverkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an (Ihr persönlicher Steuersatz). Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Die Frist beginnt mit dem Kaufdatum — nicht dem Baudatum oder der Renovierung.

Grunderwerbsteuer für den Käufer

Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen). Beim Verkäufer fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Meldepflichten und Kapitalertragsteuer

Gewinne aus dem Grundstücksverkauf innerhalb der Spekulationsfrist sind als sonstige Einkünfte (§ 23 EStG) zu versteuern — nicht als Kapitalertrag. Ein Steuerberater sollte die genaue Berechnung übernehmen, da Anschaffungskosten, Werbungskosten und Abschreibungen den zu versteuernden Gewinn erheblich reduzieren können.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Bauamt konsultieren: Bebauungsplan prüfen, Mindestgröße, Erschließungsmöglichkeit klären — kostenlose Vorabauskunft
2. Vermessungsingenieur beauftragen: Öffentlich bestellten Vermesser oder Katasteramt kontaktieren — Vorabkosten ca. 500 EUR Voranschlag
3. Grenzfeststellung und Teilungsvermessung: Termin vor Ort, Nachbarn werden geladen, Grenzsteine gesetzt
4. Fortführungsnachweis: Neues Flurstück wird ans Katasteramt übermittelt, neue Flurstücksnummer vergeben
5. Notartermin: Teilungserklärung und Kaufvertrag notariell beurkunden — Ablauf Notartermin
6. Grundbuchänderung: Eigenes Grundbuchblatt für das Teilgrundstück, Auflassungsvormerkung für den Käufer
7. Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang: Nach Eintragung im Grundbuch ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer

Häufige Fallstricke

• Bebauungsplan nicht geprüft: Teilung beantragt, dann erst festgestellt, dass Mindestgröße unterschritten wird — Kosten für Vermessung verloren
• Erschließungskosten unterschätzt: Ein neuer Stichweg zum Teilgrundstück kann 15.000–50.000 EUR kosten
• Grundschulden vergessen: Bestehende Grundschuld belastet beide Teilstücke — muss vor Verkauf bereinigt werden
• Spekulationsfrist nicht beachtet: Verkauf ein Jahr zu früh kann Steuern in Höhe von 30–45 % des Gewinns auslösen
• Erbbaurecht nicht erwogen: Wer keine sofortige Liquidität braucht, ist mit Erbbauzins (3–5 % p.a.) oft besser gestellt als mit dem Einmalerlös

Grundstück teilen und verkaufen: FAQ

Welche Steuern fallen beim Teilverkauf eines Grundstücks an?

Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland). Für den Verkäufer gilt: Innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an, nach Ablauf ist der Gewinn steuerfrei. Details erklärt der Ratgeber zur Spekulationsfrist.

Was kostet die Realteilung eines Grundstücks?

Vermessung 1.500–3.500 EUR, Notar ca. 1–1,5 % des Teilwerts, Grundbuchänderung ca. 0,5 %. Gesamtkosten typischerweise 2–4 % des Grundstückswerts. Eine genaue Grundstücksbewertung hilft bei der Planung.

Ist das Erbbaurecht eine Alternative zum Grundstücks-Teilverkauf?

Ja — das Erbbaurecht erlaubt es, einem Dritten die Nutzung zu gewähren, ohne Eigentumsrechte zu übertragen. Der Erbbauzins beträgt üblicherweise 3–5 % des Grundstückswerts jährlich. Bei langer Haltedauer oft wirtschaftlich überlegen gegenüber dem Einmalerlös.

Was ist der Unterschied zwischen Realteilung und ideeller Teilung?

Bei der Realteilung entstehen zwei eigenständige Flurstücke mit je eigenem Grundbuchblatt. Bei der ideellen Teilung (WEG) entstehen Miteigentumsanteile — sinnvoll bei bebauten Grundstücken, auf denen eine physische Trennung baurechtlich nicht möglich ist.

Brauche ich für die Grundstücksteilung eine Genehmigung?

In den meisten Bundesländern nein — nach § 19 BauGB ist eine Teilungsgenehmigung nur noch in Sonderfällen erforderlich (Sanierungsgebiete, Umlegungsgebiete). Ein kurzer Check beim Bauamt klärt das kostenfrei.

Weiterführende Ratgeber: Grundstück verkaufen | Kaufvertrag beim Notar | Grunderwerbsteuer nach Bundesland | Immobilien als Kapitalanlage | Spekulationsfrist 10 Jahre