Wohnungsverkauf Kaufvertrag: Worauf achten? – Inhalt, Notar & Unterlagen
Wohnung verkaufen Kaufvertrag — Der notarielle Kaufvertrag ist der rechtliche Dreh- und Angelpunkt jedes Wohnungsverkaufs. Ohne ihn geht in Deutschland nichts: § 311b BGB schreibt für Immobilienkaufverträge zwingend die notarielle Beurkundung vor. Was im Vertrag steht, welche Unterlagen Sie als Verkäufer einer Eigentumswohnung bereithalten müssen, was der Notar tatsächlich prüft (und was nicht), wie hoch die Kosten ausfallen und welche Klauseln über Erfolg oder teuren Streit entscheiden — das erfahren Sie hier kompakt und mit konkreten Zahlen.
Warum der Kaufvertrag bei der Eigentumswohnung so zentral ist
Wenn es darum geht, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist der Kaufvertrag mehr als nur Formalität. Er ist die einzige Grundlage, auf der Eigentum am Grundstück bzw. Wohnungseigentum überhaupt wirksam übertragen werden kann. Eine mündliche Einigung — egal wie detailliert — ist rechtlich nichtig. Erst die notarielle Beurkundung schafft eine wirksame Verpflichtung beider Parteien.
Rechtliche Verbindlichkeit nach § 311b BGB
Jede Vereinbarung, die nicht im notariellen Vertrag steht, ist nicht durchsetzbar. Wer als Verkäufer eine mündliche Zusage gibt („Die Einbauküche bleibt drin“), aber im Vertrag nichts dazu steht, kann später nicht darauf bestehen — und umgekehrt. Alles Wesentliche gehört in die Urkunde.
Schutz beider Parteien durch Auflassungsvormerkung
Zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen typischerweise 4–8 Wochen. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer davor, dass der Verkäufer die Wohnung ein zweites Mal verkauft oder belastet.
Vermeidung versteckter Streitpunkte
Ein präzise formulierter Vertrag schließt Auslegungsspielräume aus: Wann erfolgt die Übergabe? Welche Mängel sind bekannt? Wer haftet bei Schäden zwischen Beurkundung und Übergabe? Jede dieser Fragen kann im Streitfall fünfstellige Kosten verursachen.
Inhalt des Kaufvertrags: Diese Klauseln gehören rein
Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung folgt einem klaren Aufbau. Der Notar liefert einen Standardentwurf — Sie sollten ihn aber nicht ungeprüft unterschreiben, sondern jede Klausel verstehen.
Pflichtangaben in jedem Wohnungskaufvertrag
- Vollständige Daten von Verkäufer und Käufer (inkl. Geburtsdatum)
- Genaue Bezeichnung des Wohnungseigentums (Grundbuchblatt, Miteigentumsanteil, Sondereigentum)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (Notaranderkonto oder Direktzahlung)
- Fälligkeitsvoraussetzungen (siehe unten)
- Übergabetermin und Lastenwechsel (Nutzen, Lasten, Gefahr)
- Auflassungserklärung
- Bewilligung der Auflassungsvormerkung
- Gewährleistungsausschluss und Haftung für Sachmängel
- Kostenverteilung (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer)
WEG-spezifische Inhalte bei Eigentumswohnungen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das muss sich im Vertrag widerspiegeln:
- Bezugnahme auf die Teilungserklärung
- Beschreibung des Sondereigentums (Wohnung, ggf. Keller, Stellplatz)
- Bestehende Sondernutzungsrechte (Garten, Terrasse, Stellplatz)
- Übergang von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
- Einsicht in die letzten WEG-Protokolle
- Übernahme von beschlossenen, aber noch nicht durchgeführten Sanierungsmaßnahmen
Sonderfall vermietete Eigentumswohnung
Bei einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Im Vertrag müssen daher zusätzlich geregelt sein:
- Übergabe sämtlicher Mietverträge inkl. Nachträge
- Übertragung der Mietkaution (mit Kontonachweis)
- Anteilige Miete im Übergabemonat
- Offene Nebenkostenabrechnungen
- Bestätigung, dass keine Kündigung ausgesprochen wurde
Fälligkeit und Kaufpreiszahlung: So läuft es richtig
Einer der größten Streitpunkte in der Praxis: Wann muss der Käufer zahlen? Antwort: Erst, wenn der Notar die „Fälligkeitsmitteilung“ verschickt — und dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.
Diese Voraussetzungen müssen vorliegen
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen
- Alle Lasten in Abteilung III sind gelöscht oder löschungsfähig (Pfandfreigaben der finanzierenden Bank des Verkäufers liegen vor)
- Eventuell erforderliche Verwalterzustimmung (bei WEG häufig gefordert)
- Negativattest der Gemeinde zum Vorkaufsrecht
Notaranderkonto vs. Direktzahlung
In den meisten Fällen zahlt der Käufer direkt auf das Konto des Verkäufers — schneller, günstiger und üblich. Ein Notaranderkonto (treuhänderische Verwahrung beim Notar) ist nur bei komplexen Konstellationen sinnvoll, etwa bei Zwischenfinanzierung oder wenn Lasten erst nach Zahlung gelöscht werden können. Es kostet zusätzlich rund 1‰ vom Kaufpreis.
Kaufvertrag Muster für Haus & Wohnung
Wie sieht ein Kaufvertrag aus? Was steht drin? Kostenloses Muster (von immobilien-erfahrung.de, dort werden Themen wie Immobilien-Einstieg, Kapitalanlagen und mehr ausführlich behandelt):
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Zusätzliche Unterlagen & Dokumente für den Verkauf
Als Verkäufer einer Eigentumswohnung sollten Sie alle relevanten Dokumente vor dem Notartermin vollständig zusammenhaben. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um Wochen — und im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.
Teilungserklärung: Aufteilung der Eigentumsanteile
Die Teilungserklärung ist die rechtliche DNA jeder Eigentumswohnung. Sie definiert, was Sondereigentum (Ihre Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum ist. Achten Sie besonders auf Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Gartenflächen oder Kellerräume — fehlt eine Eintragung, gehört die Fläche allen.
Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre
Käufer wollen sehen, wie sich Hausgeld und Sonderumlagen entwickelt haben. Steigende Tendenzen oder häufige Sonderumlagen sind Warnsignale für Sanierungsstau.
Hausgeld: laufende monatliche Belastung
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die WEG für Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Übliche Höhe: 3–4,50 €/m² Wohnfläche. Bei einer 80 m²-Wohnung also rund 240–360 € monatlich.
Instandhaltungsrücklage: Sanierungsreserve der WEG
Die Instandhaltungsrücklage sollte als Faustregel mindestens 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr betragen. Eine ältere Anlage mit 0,50 €/m² Rücklage signalisiert: Hier kommen Sonderumlagen. Käufer prüfen das genau — Verkäufer sollten ehrlich antworten.
Beschlüsse der WEG-Versammlungen
Übergeben Sie sämtliche Versammlungsprotokolle der letzten 3–5 Jahre. Bereits gefasste, aber noch nicht umgesetzte Beschlüsse (z. B. Dachsanierung, Aufzugsmodernisierung) gehen auf den Käufer über und müssen offengelegt werden.
Gemeinschaftsordnung: Spielregeln der WEG
Hier stehen Detailregelungen: Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen (zunehmend Verbote für Kurzzeitvermietung wie Airbnb), Tierhaltung, Umbaubeschränkungen.
Weitere Pflichtunterlagen für den Notartermin
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Energieausweis (Pflicht seit 2014)
- Aktuelle Baupläne und Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Bei Vermietung: alle Mietverträge
- Brandschutznachweise (falls modernisiert)
Notarkosten und Kaufnebenkosten: Beispielrechnung
Die Kaufnebenkosten beim Wohnungsverkauf summieren sich schnell auf 10–15% des Kaufpreises. Der Notar selbst ist dabei der kleinste Posten — die Grunderwerbsteuer schlägt am stärksten zu Buche.
So setzen sich die Nebenkosten zusammen
- Notarkosten: ca. 1,2–1,5% vom Kaufpreis
- Grundbuchkosten: ca. 0,3–0,5% vom Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5% (je Bundesland)
- Maklerprovision: seit Reform geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
Beispielrechnung: Eigentumswohnung 500.000 €
| Kostenpunkt | Prozentsatz | Betrag | Trägt |
|---|---|---|---|
| Notar (Beurkundung + Vollzug) | ~1,5% | 7.500 € | Käufer |
| Grundbucheintragung | ~0,5% | 2.500 € | Käufer |
| Grunderwerbsteuer NRW (6,5%) | 6,5% | 32.500 € | Käufer |
| Maklerprovision (3,57% inkl. MwSt., geteilt) | 3,57% | 17.850 € | je 8.925 € |
| Summe Käufer | ~11,4% | ~51.425 € | — |
Die Grunderwerbsteuer schwankt erheblich: Bayern und Sachsen liegen bei 3,5%, NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein bei 6,5%. Bei einer 500.000-€-Wohnung sind das 15.000 € Unterschied.
Gewährleistung beim Wohnungsverkauf: „Gekauft wie gesehen“
Der Standardsatz „Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“ steht in nahezu jedem Kaufvertrag — und schützt den Verkäufer vor Nachforderungen wegen Sachmängeln. Aber: Der Ausschluss greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Was Verkäufer offenbaren müssen
- Bekannte Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Wasserschäden
- Statikprobleme, Risse im Mauerwerk
- Geplante Sanierungsbeschlüsse der WEG
- Streitigkeiten mit Nachbarn oder WEG
- Belastende Altlasten oder Asbestverdacht
- Anhängige Gerichtsverfahren
Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss — und zwar persönlich, oft Jahre später. Im Zweifel: schriftlich offenlegen.
Ablauf vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe
Wer den zeitlichen Ablauf kennt, vermeidet Stress und kann Anschlussfinanzierung, Umzug oder Folgeinvestition realistisch planen.
