Eigentumswohnungen verkaufen als Bauträger

Starten wir mit dem Klassiker im Bauträgergeschäft: dem Verkauf von Eigentumswohnungen aus einem Neubauprojekt.

Bei all den Wohnformen und Wohnungsarten haben Bauträger heute enormen Spielraum: Vom umgewandelten Parkhaus mit 54 schicken Lofts über klassische Etagenwohnungen bis zum Penthouse mit Dachterrasse. Doch egal wie kreativ die Architektur — entscheidend ist die Vermarktung jeder einzelnen Einheit.

Gewinnmaximierung pro Wohneinheit: Das Hebel-Prinzip

Die Mathematik im Bauträgervertrieb ist gnadenlos linear. Wer den Verkaufspreis pro Einheit nur leicht hebt, multipliziert den Effekt über das gesamte Projekt:

Klassische BWL: Mehr qualifizierte Nachfrage, weniger Verhandlungsdruck, höhere Preise. Bei einem mittleren Bauträgerprojekt mit 54 Einheiten reden wir bei nur 7.000 Euro Mehrpreis pro Einheit über 378.000 Euro zusätzliche Marge — bei sonst identischen Baukosten.

Genau deshalb arbeiten erfahrene Baufirmen und Bauträger mit spezialisierten Immobilienmaklern. Die Frage ist nur: Mit welchem Partner?

Vorverkaufsquote: Der unterschätzte Banking-Hebel

Bevor wir über Reichweite reden, müssen Bauträger ein Thema verstehen, das viele unterschätzen: die Vorverkaufsquote. Banken machen die Auszahlung der Projektfinanzierung in der Regel von einer Vorverkaufsquote zwischen 30 und 50 Prozent abhängig — gemessen am Projektvolumen.

• 30–35 % Vorverkauf: Mindestschwelle bei vielen Sparkassen und Volksbanken
• 40–50 % Vorverkauf: Standard bei Großbanken und Spezialfinanzierern
• 60 %+ Vorverkauf: Verhandlungsstärke bei Zinskonditionen, oft -0,2 bis -0,4 Prozentpunkte

Wer früh verkauft, finanziert günstiger — und wer günstiger finanziert, baut margenstärker.

Daraus folgt: Die Vermarktung darf nicht erst nach Spatenstich beginnen. Optimal ist der Verkaufsstart parallel zur Baugenehmigung — mit einem Marketing-Vorlauf von mindestens drei bis sechs Monaten.

Vermarktungswege im Vergleich: Eigenvertrieb, Makler, Mischmodell

So erreichen wir qualifizierte Kaufinteressenten

Das Lukinski-Modell unterscheidet sich grundlegend von klassischen Inseraten-Plattformen. Statt Anzeigen gegen Bezahlung zu schalten, bauen wir organische Reichweite über Suchmaschinen-Sichtbarkeit auf. Wir informieren Leser zu allen Themen rund um Immobilien — von Steuern und Finanzen über das neue Maklergesetz bis zu internationalen Themen wie Steuern in den USA beim Kauf und Steuervergünstigungen.

Unser Fokus: Deutschland und USA — die zwei stärksten Immobilienmärkte für solvente Investoren.

Strategie: Reputation und Qualität statt klassischer Werbung

So erreichen wir zukünftige Käufer, lange bevor sie ein konkretes Inserat aufrufen. Durch konsequente Wissensvermittlung schaffen wir ein anderes Markenverständnis als die Konkurrenz. Wer beim Lesen unserer Ratgeber kostenlos profitiert hat, denkt beim Wohnungs- oder Hauskauf zuerst an uns.

In Agentursprache: Qualitativer, organischer Traffic. Aus Investorensicht: Vorqualifizierte Leads mit echtem Kaufinteresse.

Zusätzliche Reputation entsteht durch unser Luxusimmobilien-Segment, in dem nicht mehr 2.000, sondern 10.000 oder 20.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden — in Berlin-Grunewald, Düsseldorf-Oberkassel, München-Bogenhausen oder Hamburg-Ottensen. Diese Premium-Positionierung zieht solvente Käuferschichten an, die auch für hochwertige Neubauwohnungen relevant sind.

Wohnungsarten im Bauträger-Portfolio

Ein gemischtes Wohnungsangebot in einem Neubauprojekt steigert die Vermarktungsbreite. Typische Einheiten:

• Apartment / Studio — Zielgruppe: Studenten, Pendler, Erstkäufer als Kapitalanlage
• Etagenwohnung (2–4 Zimmer) — Zielgruppe: Paare, Kleinfamilien, Selbstnutzer
• Maisonette — Zielgruppe: Familien mit gehobenem Anspruch
• Dachgeschosswohnung — Zielgruppe: Premium-Selbstnutzer, oft Bestpreis pro qm
• Penthouse — Zielgruppe: Vermögende Selbstnutzer, Off-Market-Kandidaten
• Loft — Zielgruppe: Kreativ-Branche, Single-Verdiener mit hohem Einkommen
• Souterrain / Einliegerwohnung — Zielgruppe: Kapitalanleger, Mehrgenerationen-Käufer
• Terrassenwohnung — Zielgruppe: Senioren, barrierefreie Käufer
• Altbau-Einheit (bei Sanierung) — Zielgruppe: Charme-orientierte Selbstnutzer

Häuser verkaufen: Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus

Auch bei den verschiedenen Haustypen haben Baufirmen großen Spielraum — und entsprechend differenzierte Käufergruppen. Wer mehrere Häuser einer Siedlung gleichzeitig vermarktet, braucht eine klar segmentierte Ansprache.

Käufertypen und Zielgruppen im Hausverkauf

Der Markt für Neubauhäuser ist breit aufgestellt. Jede Käufergruppe hat eigene Entscheidungskriterien:

• Junge Familie (Eigennutzer): Fokus auf Schulen, Kita, Garten, Energieeffizienz, KfW-Förderung. Entscheidung dauert 6–12 Wochen.
• Etablierte Familie (Upgrade-Käufer): Verkauft alte Immobilie parallel, Fokus auf Lage, Größe, Repräsentation. Entscheidung in 4–8 Wochen, aber Finanzierung komplex.
• Kapitalanleger: Reine Renditebetrachtung — Mietspiegel, Faktor, AfA, Standortpotenzial. Entscheidung in 2–4 Wochen, oft per Bonitätsprüfung sofort.
• Best Ager / Senioren-Downsizer: Verkauft großes Eigenheim, kauft barrierefreie Lösung. Hohe Eigenkapitalquote, schnelle Entscheidung.
• Internationale Käufer: Insbesondere bei Premium-Lagen relevant — Englisch- und chinesischsprachige Ansprache wird zum Wettbewerbsvorteil.

Hausarten im Neubau-Vertrieb

• Einfamilienhaus (freistehend)
• Doppelhaushälfte
• Reihenhaus (Endhaus / Mittelhaus mit Preisunterschied)
• Bungalow (Senioren-Zielgruppe)
• Stadtvilla
• Fertighaus / Massivhaus
• Holzhaus / Niedrigenergiehaus
• Nullenergiehaus & Passivhaus
• Landhaus / Bauernhof-Sanierung
• Ferienhaus / Strandhaus / Wochenendhaus
• Villa

Immobiliensuche beginnt auf Google

Die meisten Immobilien-Suchenden beginnen ihre Recherche auf Google. Insbesondere in Deutschland ist die Konzentration extrem hoch.

Google hat in Deutschland einen Marktanteil von über 90 %.

Fast jeder Internetnutzer beginnt seine Suche bei Google. Nur ein kleiner Teil sucht über T-Online, GMX, Bing, DuckDuckGo oder Yahoo. Das heißt: Wer als Bauträger im Suchmaschinen-Umfeld nicht sichtbar ist, existiert für 90 Prozent der Käuferseite schlicht nicht. Ein klassisches Exposé auf einem Standardportal reicht heute nicht mehr — Käufer recherchieren parallel zum Inserat das Bauträger-Profil, Referenzen, Energiekonzept, Lage-Vergleich.

Reputation beim Käufer durch Qualität — statt Anzeigen-Bombardement.

Genau deshalb erreichen wir Interessenten nicht erst im Moment der Immobiliensuche, sondern oft Wochen oder Monate vorher — über Ratgeberinhalte zu Finanzierung, steuerlicher Gestaltung und Marktanalyse.

• Häuser kaufen — Ratgeber
• Häuser verkaufen — Ratgeber

Villen und Luxusimmobilien diskret vermarkten

Wer in Luxusimmobilien investiert, zahlt nicht 2.000 Euro pro Quadratmeter, sondern 10.000, 20.000 Euro oder mehr. Bei 500 qm Wohnfläche steigt der Immobilienwert schnell auf 10, 20 oder 50 Millionen

Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Bauland oder Bauerwartungsland

Grundsätzliche Frage:

• Bauland oder
• Bauerwartungsland

Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
2. Dokumente zur konkreten Bewertung
3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
4. Kommunikation mit Interessenten
5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)
6. Termin beim Notar und Kaufvertrag

Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei allen Immobilienverkäufen – dazu gehören auch alle Grundstücke – ist die Lage zunächst der zentrale Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis.

Ein praktisches Beispiel:

• Einfacher Verkauf: Bauland bei Berlin, inmitten bester Infrastruktur
• Schwieriger Verkauf: Grundstück in den bayrischen Alpen, ohne Infrastruktur

Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

• Grobe Immobilienbewertung (Verkaufszeitpunkt ja / nein)
• Öffentlicher oder Off Market Verkauf

Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, sodass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.
Wie Sie den Verkehrswert Immobilie und was dabei zu beachten ist.

Dazu gehören meist:

1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
2. Bebauungsplan
3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
4. Flächennutzungsplan
5. Bauvoranfrage
6. Baulastenauskunft
7. Erschießungsnachweise
8. Bescheid über die Grundsteuer

Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market, Exposés stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr oder nicht?

Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten über Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Bei einem Notartermin werden dann alle Geschäfte besiegelt.

Termin beim Notar und Kaufvertrag – Schritt 6

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also zum Beispiel Eigentumswohnungen, die unter der Kategorie Luxusimmobilien fallen. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess Bescheid wissen, sodass Sie den Verkauf Ihrer ETW transparent vorausplanen können.

Wissen Sie, was unser unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Art des Grundstücks
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksgröße
• Neigung des Grundstücks
• Urbane oder ländliche Lage
• Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zukommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Grundstückverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Grundstückverkauf:

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den Lage-relevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Hintergrundes potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzu lang zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

• Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
• Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inseratschaltung

Lesen Sie hier mehr:

• Grundstück bewerten

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• Rechtliche Belastungen
• Eingetragene Baulasten
• Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Di Praktisch: Mit dem Rechner können Sie Ihren Netto-Erlös berechnen – inklusive aller Nebenkosten.es gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Steuerlast: 25 %

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Spekulationsfrist: 10 Jahre

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Zusammengefasst:

• Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
• Spekulationssteuer sparen: mind. 10 Jahre Besitz
• Selbstnutzung nicht nachweisbar bei unbebauten Grundstücken
• Teilung bei großen unbebaubaren Grundstücken sinnvoll
• Behördliche Genehmigung für Teilung in einigen Bundesländern erforderlich
• Verkauf oder Verpachtung als Kapitalanlage möglich
• Gültiger Bebauungsplan für Bebauungsoptionen wichtig

Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

Agrarfläche verkaufen

Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

• Agrarfläche verkaufen

Waldgrundstück verkaufen

Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

• Waldgrundstück verkaufen

Grundstück und Quelle verkaufen

Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

• Wasserquelle verkaufen

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

Direktankauf: Was ist das wirklich?

Ein Direktankauf bedeutet: Ein professioneller Käufer – meist Investor, Bauträger oder spezialisiertes Ankaufsunternehmen – kauft Ihre Immobilie direkt aus eigener Bilanz. Ohne Vermarktung, ohne Inseratsphase, ohne 20 Besichtigungen. Verbindliches Angebot in der Regel innerhalb von 7–14 Tagen, Notartermin in 2–4 Wochen, Kaufpreiszahlung danach.

Wir kaufen Immobilien in NRW und Berlin direkt, mit schneller Abwicklung. Mehr zu uns: Direkt Ankauf Immobilien

Direktankauf vs. klassischer Verkauf – der ehrliche Vergleich

Der zentrale Trade-off, den Ihnen kein seriöser Schnellankäufer verschweigen sollte:

Wann lohnt sich der Direktankauf konkret?

Direktankauf ist nicht für jeden die richtige Wahl. Klare Entscheidungshilfe:

• Lohnt sich: Erbschaft mit Erbengemeinschaft, Scheidungsfall, Auslandsumzug, Anschlussfinanzierung droht zu platzen, sanierungsbedürftiges Objekt, Diskretion essenziell, Eigentümer ohne Zeit/Nerven für Vermarktung
• Lohnt sich nicht: Top-Lage A-Stadt, Objekt im Bestzustand, kein Zeitdruck, Eigentümer hat Marktkenntnis und Verhandlungsroutine – hier maximieren Sie über klassische Vermarktung

Vorteile Sofortankauf – die ehrliche Kurzliste

Statt 16 austauschbarer Bullets die acht echten Mehrwerte:

	Vorteil	Praktischer Effekt
	Tempo	Notartermin in 2–6 Wochen statt 6–9 Monaten
	Planungssicherheit	Kein Käuferausfall durch geplatzte Bankfinanzierung
	Diskretion	Keine Inserate, keine Nachbarn-Besichtigungen
	Zustands-Egal-Prinzip	Auch sanierungsbedürftige Objekte werden gekauft
	Keine Maklerprovision	3,57% Ersparnis auf Verkäuferseite
	Vermietet kein Problem	Profi-Käufer übernimmt Mietverhältnisse problemlos
	Geringer Aufwand	1 Besichtigung, 1 Verhandlungspartner
	Cash-Käufer	Kaufpreiszahlung gesichert, keine Finanzierungsklausel

Ablauf Direktankauf: Die Timeline Schritt für Schritt

Welche Unterlagen Sie bereithalten sollten

Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller das Angebot und desto besser der Preis. Keine Unterlagen = Risikoaufschlag beim Käufer. Pflichtmappe:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / Lageplan
• Energieausweis (Pflicht)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte
• Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, letzte 3 Hausgeld-Abrechnungen, Protokolle Eigentümerversammlung
• Bei vermieteten Objekten: alle Mietverträge, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen
• Bei Mehrfamilienhaus: Mieterliste mit Soll-Mieten, Leerstand, Modernisierungshistorie
• Nachweise über Sanierungen (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik)

Wer kauft direkt? Käufertypen im Vergleich

Nicht jeder „Schnellankäufer“ zahlt gleich. Wer was sucht und was zahlt:

Für Profi-Käufer wie Investoren und Bauträger: prüfen Sie unser Ankaufsprofil – dort steht exakt, welche Objekte gesucht werden.

Mit oder ohne Makler – die einfache Rechnung

• Direktankauf: 0% Provision, aber 8–20% Preisabschlag → Netto: 80–92% Marktwert in der Tasche
• Makler-Vermarktung: 1,785% Verkäuferanteil Provision, dafür 95–105% Marktwert → Netto: 93–103%
• Faustregel: Bei Zeitfenster über 4 Monaten gewinnt der Makler. Bei Zeitfenster unter 8 Wochen oder hohem Diskretionsbedarf gewinnt der Direktankauf

Steuern beim Direktankauf – Achtung Spekulationsfrist

Ein schneller Verkauf ändert nichts an der Steuerpflicht. Drei Fallstricke, die Sie kennen müssen:

• Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Erwerb → Gewinn voll mit persönlichem Steuersatz versteuern (Ausnahme: durchgehend selbstgenutzt)
• Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – mit Gewerbesteuer und Wegfall der 10-Jahres-Frist
• Vermietetes Mehrfamilienhaus: Hier zählt die Spekulationsfrist objektbezogen – auch der Direktankauf ändert daran nichts

Tipp: Vor jedem schnellen Verkauf 30 Minuten zum Steuerberater. Kann die Differenz zwischen „guter Deal“ und „teurer Fehler“ sein.

Zeitfresser beim Wohnungs- und Hausverkauf

Verkäufer, die auf mich zukommen, haben in unter 20% der Fälle echte Verkaufserfahrung. Die meisten Privatpersonen verkaufen ein- oder zweimal im Leben. Das sind die Aufgaben, die beim klassischen Verkauf real Zeit fressen:

1. Immobilienbewertung
   • Zu teuer angesetzt: Inserat verbrennt, Suchende ziehen weiter
   • Zu billig: Sie verschenken oft 5-stellige Beträge
2. Unterlagen-Beschaffung: Grundbuch, Energieausweis, Teilungserklärung – durchschnittlich 3–6 Wochen
3. Inserate „oben halten“: Refresh-Logik bei ImmoScout, Bilder, Texte
4. Kommunikation Kaufinteressenten: 50–150 Anfragen sind bei guten Lagen normal
5. Besichtigungen: 15–25 Termine, je 60–90 Minuten plus Vor-/Nachbereitung
6. Bonitätsprüfung: 30–50% der Interessenten haben keine valide Finanzierungsbestätigung
7. Kaufpreisverhandlung: Mehrere Runden, oft mit Nachverhandlung kurz vor Notar
8. Notarvorbereitung: Vertragsentwurf prüfen, Auflassungsvormerkung, Gläubigerlöschung

Positive Erfahrung: Berlin – Jugendstilvilla mit 6 Wohneinheiten

Frau K. aus Berlin bewohnte eine Wohnung selbst und vermietete fünf weitere. Nach Jahrzehnten in Berlin wollte sie nach Mallorca. Da eine Auslandsfinanzierung deutlich mehr Eigenkapital fordert (50%+), musste das Mehrfamilienhaus schneller verkaufen als geplant.

Als ich mich entscheiden hab, meine Jugendstilvilla in Berlin zu verkaufen, war es mir besonders wichtig, dass der ganze anstehende Prozess wirklich diskret, anonym und schnell abläuft. Ich bin so glücklich, dass alles so gut funktioniert hat. Ich hab meine Stärken, aber ganz ehrlich: Immobilien verkaufe ich nicht. War deshalb so glücklich, dass sich so gut um mich gekümmert wurde und es nicht nur um Geld ging. Ganz vielen Dank!

Negative Erfahrungen vermeiden: Die typischen Fallstricke

Wer schnell verkaufen will oder muss, hat ein strukturelles Problem:

Die Zeit läuft gegen Sie – und unseriöse „Schnellankäufer“ wissen das genau. Sie kalkulieren mit Ihrer Drucksituation.

Fallstrick 1: Lockangebot mit Nachverhandlung

Ein hohes erstes Angebot, das Sie überzeugt, andere Anfragen abzusagen. Eine Woche vor Notar plötzlich: „Bei der Detailprüfung sind Mängel aufgefallen, wir müssen 12% nach unten.“ Jetzt sind Sie in der Falle.

Schutz: Verbindliches schriftliches Angebot mit Bindefrist verlangen. Parallel zwei Vergleichsangebote im Hintergrund halten – nicht absagen, bevor Notarentwurf vorliegt.

Fallstrick 2: Notarklauseln zu Lasten Verkäufer

Käufer-Notar setzt Vertrag mit ungewöhnlich langen Zahlungsfristen, weichen Rücktrittsrechten oder fehlender Vertragsstrafe auf.

Schutz: Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Beurkundung anfordern (gesetzliche Mindestfr

Deal Trader: Kontakte gegen Provision

Eigentumswohnung, Reihenhaus, Haushälfte oder freistehendes Haus – als Deal Trader kaufen Sie nicht selbst, Sie vermitteln die zu verkaufende Immobilie für eine Provision an einen Investor.

Sie können mit Immobilien auf verschiedene Arten Geld verdienen: Buy’n’hold (klassisches Kaufen und Vermieten), Buy’n’flip (kaufen, sanieren und gewinnbringend weiterverkaufen). Doch ohne Eigenkapital oder regelmäßiges Einkommen wird der Einstieg in Immobilien und Kapitalanlagen schwer. Tipps für die erste Immobilie – von der Suche bis zum Notartermin.

Die Lösung: Deal Trader werden – mit Wissen statt Eigenkapital ins Immobiliengeschäft einsteigen.

Das Beste: Selbst wenn Sie später Ihre erste, zweite oder dritte eigene Kapitalanlage kaufen, können Sie weiterhin Objekte vermitteln, die zu weit entfernt sind oder ein für Sie (noch) zu großes Investitionsvolumen haben.

Drei schnelle Vorteile beim Deal Trading

• Kein Fachwissen oder Abschluss notwendig – keine IHK-Prüfung, keine Maklerausbildung
• Schnelle Einnahmen durch Provisionen – typisch 0,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis
• Aufbau von Wissen und Eigenkapital – Grundstein für eigene Kapitalanlagen

Kaum ein anderer Nebenerwerb bringt im Vergleich zum Einsatz (Geld und Zeit) so viel Profit wie die Vermittlung von Immobilien an Investoren. Hauptsache, die Rendite der Immobilie stimmt für den Käufer.

Wie viel verdient ein Deal Trader? Konkrete Beispiele

Die Provision wird zwischen Tippgeber und Käufer (selten: Verkäufer) frei verhandelt. Typisch sind 0,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis – bei besonders attraktiven Off-Market-Deals auch mehr. Ein realistischer Überblick:

Insider-Realität: Bei kleinen Eigentumswohnungen werden oft pauschale Tippgebergebühren von 1.000 bis 3.000 Euro vereinbart, weil prozentuale Sätze unwirtschaftlich werden. Bei großen Portfolios drückt der Investor die Provision gerne auf 0,3 bis 0,5 Prozent – dann zählt das Volumen.

Was macht ein Deal Trader konkret?

Jeden Tag entscheiden sich Menschen dafür, ihr Haus zu verkaufen oder ihre Eigentumswohnung. Für Deal Trader noch interessanter: Mehrfamilienhaus-Verkäufe und ganze Immobilien-Portfolios mit mehreren Wohneinheiten.

Wer zur richtigen Zeit an der richtigen Stelle ist, kann durch die Vermittlung der richtigen Kontakte schnell Geld verdienen.

Der Workflow in fünf Schritten:

1. Akquise: Off-Market-Immobilie aufspüren (Netzwerk, Familie, lokale Kontakte)
2. Erstbewertung: Kaufpreis, Lage, Zustand, Mieteinnahmen grob prüfen
3. Tippgebervereinbarung: Schriftlich mit Verkäufer ODER Käufer fixieren
4. Matching: Passenden Investor aus Ihrem Netzwerk ansprechen
5. Vermittlung: Kontakt herstellen, Provision nach Notartermin

Sie brauchen keine Maklerlizenz nach §34c GewO und Sie lernen durch jede Vermittlung aus der Praxis – wertvolles Wissen für den späteren Schritt zum eigenen Immobilien-Investor.

Ihr unfairer Vorteil als Deal Trader: Sie haben das, was alle wollen – günstige solide Immobilien mit Rendite und Marge bei Weiterverkauf.

Vorteile eines Deal Traders im Überblick

• Kein Fachwissen oder Abschluss notwendig
• Sehr geringes finanzielles Risiko
• Sie können mit wenig Geld starten
• Hohe Verdienstmöglichkeiten pro Deal
• Schnelle Einnahmen durch Provision
• Eigenkapitalaufbau für eigene Kapitalanlagen
• Keine Maklerlizenz nach §34c GewO notwendig (Einzelvermittlung)
• Handwerk kurzfristig erlernbar
• Keine lange Ausbildung
• Einfacher Immobilien-Einstieg
• Wissensaufbau durch praktische Erfahrung
• Weiterführende Expertise: Fix’n’flip, Bauträger
• Netzwerkaufbau: Handwerker, Investoren, Notare, Banken

Deal Trading kann im eigenen Wohnzimmer beginnen.

Vom Deal Trader zum Immobilien-Investor

Viele bezeichnen einen Deal Trader auch als „Top-Einkäufer für Investoren“. Das Geheimnis liegt in der Akquise – am besten von Off-Market-Immobilien.

Off-Market-Akquise: Wo finden Sie die Deals?

Wenn eine Immobilie schon Wochen und Monate auf Immobilienportalen steht, kann sie kein Schnäppchen sein – irgendetwas ist „faul“. Off-Market-Immobilien sind Objekte, die noch nicht auf Portalen, bei Maklern oder in Zeitungen gelistet sind.

Konkrete Akquise-Kanäle für Tippgeber:

• Eigenes Umfeld: Familie, Freunde, Nachbarn, Vereine – Erbsituationen, Scheidungen, Umzüge
• Hausverwaltungen: Verwalter wissen früh, wenn Eigentümer verkaufen wollen
• Handwerker-Netzwerk: Dachdecker, Heizungsbauer kennen sanierungsbedürftige Objekte
• Notare und Steuerberater: bei Erbengemeinschaften oft erste Anlaufstelle
• LinkedIn / Branchen-Events: Investoren-Stammtische, BVI, IVD-Veranstaltungen
• Direktansprache: handgeschriebene Briefe an Eigentümer in Zielregionen
• Off-Market-Plattformen: geschlossene Investoren-Communities

Sind Sie an die Immobilie herangekommen, fädeln Sie den Deal ein. Ihre Investoren erledigen den Rest. Sie übernehmen also nicht die Aufgaben eines Maklers.

Sie stellen lediglich den Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer her. Dafür kassieren Sie Ihre Tippgeberprovision.

Bester „Einkäufer“ für Immobilien-Investoren

Als Deal Trader sind Sie sehr begehrt, weil Sie liefern, was Investoren brauchen:

1. Schnelle und unkomplizierte Immobilien-Geschäfte
2. Off-Market-Immobilien ohne Bieterwettstreit
3. Günstige Immobilien mit Renditepotenzial oder Weiterverkaufsmarge
4. Immobilien in Lagen mit hoher Nachfrage (solide gutbürgerlich)
5. Ein gutes Netzwerk zu weiteren Zuträgern, Maklern, Handwerkern

Mit ausreichend Bonität: Immobilien selbst sichern

Irgendwann haben Sie ausreichend eigene Bonität aufgebaut – solide und regelmäßige Einnahmen plus Eigenkapital. Durch Ihr Netzwerk können Sie sich jetzt die Filets selbst schnappen: als Buy’n’hold vermieten oder mit Fix’n’flip aufwerten und weiterverkaufen.

Deal Trading eignet sich hervorragend, um ohne Risiko in die Immobilienbranche einzusteigen und sich nach und nach Fachwissen anzueignen.

Rechtliche Grundlagen: Brauche ich einen Gewerbeschein?

Hier liegt der häufigste Anfängerfehler. Die Faustregel „Tippgeber brauchen keine Maklerlizenz“ stimmt – aber nur unter Bedingungen.

Tippgeber vs. Makler: Wann gilt §34c GewO?

Die Maklererlaubnis nach §34c GewO ist erforderlich, wenn Sie gewerbsmäßig den Abschluss von Kaufverträgen über Grundstücke und Immobilien vermitteln. Als reiner Tippgeber stellen Sie nur den Kontakt her – Sie verhandeln nicht, Sie erstellen kein Exposé, Sie führen keine Besichtigungen.

Achtung Grenzfälle:

• Sobald Sie regelmäßig vermitteln (mehr als gelegentlich), wird ein Gewerbeschein nötig
• Sobald Sie aktiv akquirieren und mehrere Objekte gleichzeitig anbieten, sind Sie faktisch Makler
• Sobald Sie Verkaufsverhandlungen führen, gilt §34c

Gewerbeanmeldung und Steuern

Auch ohne §34c-Lizenz: Sobald Sie nachhaltig und gewinnorientiert tätig werden, müssen Sie ein Gewerbe anmelden (rund 30 Euro beim Gewerbeamt). Provisionen sind einkommensteuerpflichtig. Bei Überschreiten der Kleinunternehmer-Grenze kommt Umsatzsteuer hinzu. Faustregel: Schon ab dem ersten Tipp einen Steuerberater einschalten.

Tippgebervertrag: So sichern Sie Ihre Provision

Mündliche Vereinbarungen sind das größte Risiko im Deal Trading. Standard ist die schriftliche Tippgebervereinbarung mit dem Käufer (meist dem Investor) vor Kontaktherstellung. Pflichtinhalte:

• Konkretes Objekt (Adresse, Eigentümer)
• Provisionshöhe (Prozent oder Pauschale)
• Fälligkeit (typisch: nach Kaufpreiszahlung beim Notar)
• Schutzklausel gegen Tipp-Umgehung über Strohmänner
• Laufzeit der Vereinbarung (üblich 12 bis 24 Monate)

Makler und Deal Trader: Der Unterschied im Detail

Immobilienmakler begleiten Verkäufer über den gesamten Prozess. Erfahrene Investoren brauchen das nicht – sie können selbst bewerten und kaufen.

Vergleichstabelle: Makler vs. Deal Trader