Mieteinnahmen | Lukinski

Immobilie mit Sozialbindung kaufen: Kostenmiete, Nachbindung & Wohnberechtigungsschein erklärt

Laura — Thu, 21 Oct 2021 04:00:00 +0000

Eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen bedeutet: Sie erwerben eine geförderte Wohnung, die für mindestens 10 Jahre nach Ende der Förderung (Nachbindungsfrist) einer Mietpreisbindung unterliegt. Die sogenannte Kostenmiete liegt typischerweise 20 bis 40 Prozent unter der Marktmiete – das schränkt die Rendite kurzfristig ein, bietet aber nach Ablauf der Bindung erhebliches Aufwertungspotenzial.

Immobilie mit Sozialbindung kaufen – Was bedeutet Sozialbindung? Wie lange ist die Nachbindung? Und ab wann lohnt sich eine Investition in eine solche Immobilie? Ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, erfahren Sie hier alles, was Sie über Immobilien mit Sozialbindung wissen müssen!

Sozial- und Nachbindung: Definition & Erklärung

Was heißt Sozialbindung? Bei einer Sozialbindung handelt es sich um eine Preisbindung der Immobilie. Um einkommensschwache Bürger zu unterstützen, bietet der Staat also Sozialwohnungen an.

Wichtig: Wer hier mieten will, benötigt einen Wohnberechtigungsschein

Begünstigt wird dies durch die Förderung öffentlicher Mittel, wie zum Beispiel durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse öffentlicher Hand. Möchten Sie also eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen, sind Sie so lange daran gebunden bis die öffentlichen Darlehen und Zuschüsse zurückbezahlt wurden. Wurde dann alles abbezahlt, dauert es noch 10 Jahre bis die Sozialbindung offiziell endet – auch genannt: Nachbindung.

Maximaler Mietpreis: Kostenmiete & Mieterhöhung

Mit wie viel Miete können Sie als Vermieter einer Immobilie mit Sozialbindung rechnen? Um günstigen Wohnraum zu gewährleisten, fällt hier nur eine „Kostenmiete“ an. Hierfür werden nur die laufenden Kosten der Immobilie berücksichtigt, so wie die Finanzierungskosten und das öffentliche Baudarlehen. Eine Mieterhöhung darf dann nur alle 3 Jahre stattfinden. Nach dem Ende der Nachbindungsfrist, können Sie die Miete dann den aktuellen Mietpreisen anpassen.

Diese Faktoren werden bei der Kostenmiete berücksichtigt:

Laufende Kosten
Finanzierungskosten
öffentliche Baudarlehen

Zusammenfassung: Was ist eine Sozialbindung?

Hier also die wichtigsten Punkte auf einen Blick zusammengefasst:

Finanzierung durch öffentliche Mittel
Vermietung an einkommensschwache Personen durch Wohnberechtigungsschein
Nachbindungsfrist endet 10 Jahre nach vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Darlehen
Maximaler Mietpreis ist durch Kostenmiete begrenzt

In eine Immobilie mit Sozialbindung investieren

Nachdem wir nun also geklärt haben, worum es sich bei einer Immobilie mit Sozialbindung handelt, stellt sich natürlich die Frage: Lohnt es sich als Eigennutzer und Kapitalanleger überhaupt in so eine Immobilie zu investieren? Schauen wir uns die beiden Fälle genauer an:

Immobilie mit Sozialbindung kaufen für Eigennutz

Wie bereits erwähnt, können in eine Immobilie mit Sozialbindung nur Personen einziehen, die aufgrund ihres niedrigen Einkommens einen Wohnberechtigungsschein besitzen. Dies gilt auch für den Eigennutz. Verdienen Sie als Käufer also nur ein geringes Gehalt, ist der Erwerb einer Immobilie mit Sozialbindung für den Eigennutz durchaus möglich. Verdienen Sie jedoch zu viel, müssen Sie eine extra Freistellung beantragen. Das kann außerdem zu erhöhten Kaufnebenkosten führen, da Sie eine Fehlbelegungsabgabe bezahlen müssen.

Das wichtigste zusammengefasst:

Nur bei Käufer mit geringem Einkommen
Bei zu viel Gehalt: Beantragung einer Freistellung und Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe

Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage

Investieren Sie in eine Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage, müssen Sie stets mit einer Unterdeckung rechnen. Wirklich interessant als Geldanlage, sind Immobilien mit Sozialbindung für Kapitalanleger also nur, wenn sich die geringe Rendite auf einen günstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreiem Wertzuwachs liegt.

Fazit: Sollten Sie eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen?

Als Kapitalanleger lohn sich eine Investition in eine Immobilie als Sozialbindung also nur, wenn für Sie steuerfreier Wertzuwachs ohne zeitlichen Druck im Vordergrund steht. Während Eigennutzer vor allem dann davon profitieren, wenn sie selbst einen Wohnberechtigungsschein besitzen.

Noch mehr Tipps rund um Immobilien mit Sozialbindung finden Sie hier:

Sozialbindung: Immobilie, Sozialwohnung, Verpflichtung, Mietpreisbindung und Fristen (extern)

Erste Wohnung / erstes Haus: Kostenlos lernen

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Häufige Fragen: Immobilien mit Sozialbindung

Wie lange gilt die Sozialbindung bei einer Immobilie?

Die Sozialbindung läuft so lange, wie öffentliche Darlehen und Zuschüsse noch nicht vollständig zurückgezahlt sind. Danach gilt die Nachbindung von mindestens 10 Jahren. Erst dann darf der Vermieter auf Marktmiete umstellen. Details zur Kapitalanlage in Immobilien finden Sie hier.

Was ist die Kostenmiete bei einer Sozialwohnung?

Die Kostenmiete deckt ausschließlich die laufenden Kosten der Immobilie (Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung). Sie liegt in der Regel 20 bis 40 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für eine solide Immobilienbewertung sollten Käufer beide Werte vergleichen.

Lohnt sich der Kauf einer sozial gebundenen Immobilie?

Der Kauf lohnt sich vor allem, wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert liegt und die Bindungsfrist absehbar endet. Langfristig orientierte Kapitalanleger profitieren nach Auslaufen der Bindung von Marktmieten. Mehr zur Baufinanzierung solcher Objekte erklärt unser Guide.

Immobilie & Steuern: Haus, Wohnung, A-Z Steuer-Liste + Tipps und Tricks

L_kinski — Sun, 12 Sep 2021 04:00:00 +0000

Steuern sind für Immobilien-Investoren der größte Hebel beim Vermögensaufbau — größer als Lage, größer als Rendite, größer als Finanzierung. Wer 42 % Spitzensteuersatz zahlt und es schafft, über die richtige Struktur (Holding, Stiftung, Spekulationsfrist, AfA) auf 15 % oder 0 % zu kommen, verdoppelt langfristig sein Netto-Vermögen — bei identischem Bruttoertrag. Auf dieser Seite findest du den kompletten Überblick aller relevanten Steuerarten beim Immobilienkauf, -besitz, -vererben und -verkauf in Deutschland: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Spekulationssteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Umsatz- und Gewerbesteuer. Plus: AfA, Werbungskosten, Holding-Strukturen, Familienstiftung, Share Deal, Auslandsstrategie. Jede Steuer mit Rechenbeispiel, Sparpotenzial und konkreten Werkzeugen. Wer diese Seite versteht, spart fünf- bis sechsstellig pro Immobilie.

Die wichtigsten Bausteine vorab: Grunderwerbsteuer beim Kauf, Spekulationssteuer beim Verkauf, Erbschaftssteuer bei Übertragung — und für die laufende Vermietung die richtige Rechtsform plus saubere AfA-Nutzung. Für die schnelle Berechnung empfehle ich den Spekulationssteuer Rechner, den Erbschaftssteuer Rechner sowie den Kaufnebenkosten Rechner.

Steuern von A–Z für Immobilien-Investoren

Im Lebenszyklus einer Immobilie — Kauf, Besitz, Vererben/Schenken, Verkauf — fallen verschiedene Steuern an, teils einmalig, teils laufend. Die Erhebung erfolgt auf Bundes-, Landes- oder Kommunalebene. Die Bemessungsgrundlagen sind unterschiedlich, die Hebel zur Optimierung sind es ebenso.

Übersicht: Welche Steuer wann anfällt

Phase	Steuer	Höhe (Richtwert)	Schuldner
Kauf	Grunderwerbsteuer	3,5 % – 6,5 %	i.d.R. Käufer
Besitz	Grundsteuer	kommunal, je nach Hebesatz	Eigentümer (umlagefähig)
Vermietung	Einkommensteuer auf Mieten	0 % – 45 %	Vermieter
Vermietung (gewerblich)	Gewerbesteuer + USt	ca. 14 % + 19 %	Unternehmen
Verkauf privat < 10 J.	Spekulationssteuer (ESt-Satz)	0 % – 45 %	Verkäufer
Verkauf gewerblich	Gewerbe- + Körperschaftsteuer	ca. 30 %	Gesellschaft
Erbe / Schenkung	Erbschaft- / Schenkungsteuer	7 % – 50 %	Erbe / Beschenkter

Diese Tabelle ist die mentale Landkarte. Jeder Eintrag wird unten im Detail aufgeschlüsselt — inklusive Sparhebel.

Wichtigste Steuerarten in der Schnellliste

Grunderwerbsteuer (GrESt) — einmalig beim Kauf
Grundsteuer (GrSt) — laufend, jährlich
Spekulationssteuer — bei privatem Verkauf innerhalb der Frist
Erbschaftsteuer (ErbSt)
Schenkungsteuer (SchenkSt)
Umsatzsteuer (USt) und Gewerbesteuer (GewSt) — bei gewerblicher Nutzung
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen — laufend für jeden privaten Vermieter
AfA (Abschreibung für Abnutzung) — kein „Steuersatz“, aber der wichtigste Steuer-Spar-Hebel überhaupt

Grunderwerbsteuer (GrESt): Beim Kauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Rechtsverkehrsteuer, ausgelöst durch den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie ist Teil der Kaufnebenkosten und wird zusammen mit Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerprovision fällig.

Auslöser sind nicht nur klassische Kaufverträge, sondern auch Tauschverträge, Grundstücksteilungen, Überlassungen sowie Meistgebote bei Zwangsversteigerungen.

Höhe nach Bundesländern

Der Steuersatz wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises. Die Bandbreite:

Bayern, Sachsen: 3,5 %
Hamburg: 5,5 %
Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern: 5,0 % – 6,0 %
Hessen: 6,0 %
Berlin, Baden-Württemberg: 6,0 % – 6,5 %
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

Praktisches Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € fallen in Bayern 17.500 €, in NRW 32.500 € Grunderwerbsteuer an — eine Differenz von 15.000 € allein durch das Bundesland. Bei einem Mehrfamilienhaus für 2,5 Mio. € sind es 87.500 € vs. 162.500 €.

Steuerschuldner, Befreiungen & Spar-Strategien

Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer gleichermaßen Steuerschuldner — vertraglich wird die Pflicht standardmäßig auf den Käufer überschrieben. Nach Zahlung erhält der Käufer vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt.

Befreiungen / Sparmöglichkeiten:

Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern–Kind, Großeltern–Enkel)
Käufe zwischen Ehe-/Lebenspartnern (auch in Scheidung)
Kaufpreis bis 2.500 € (Bagatellgrenze)
Übergang im Erbfall oder durch Schenkung (dort greift ErbSt/SchenkSt)
Bewegliche Inventargegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen (Küche, Sauna, Möbel) — auf diesen Anteil fällt keine GrESt an
Share Deal statt Asset Deal: Übertragung von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst (für Profis ab 7-stelligen Volumina)

Vertiefend: Unterschied Asset Deal vs. Share Deal — der wichtigste Hebel im professionellen Immobilientransfer.

Grundsteuer (GrSt): Laufend für Eigentümer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die jährlich auf Immobilieneigentum erhoben wird. Unterschieden wird zwischen Grundsteuer A (agrarisch — Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich — Wohn- und Geschäftsgrundstücke). Eine Grundsteuer C kann von Kommunen auf unbebaute, baureife Grundstücke erhoben werden, um Bodenspekulation einzudämmen.

Berechnungsformel: Drei Schritte

Die Grundsteuer berechnet sich nach der Formel:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Grundsteuerwert — Im Bundesmodell ermittelt aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und statistischer Nettokaltmiete. Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Baden-Württemberg nutzen abweichende Landesmodelle (z. B. reines Flächenmodell).
Steuermesszahl — Im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nicht-Wohngrundstücke. Sozialer Wohnungsbau und Denkmäler bekommen Abschläge.
Hebesatz — Wird kommunal festgelegt, zwischen ca. 200 % (Land) und 1.000 %+ (Großstädte). Berlin, München, Hamburg liegen im oberen Bereich.

Zahlung, Umlage & Ratenzahlung

Steuerschuldner ist der Eigentümer zum Stichtag 1. Januar des Jahres — auch wenn er später verkauft. Privatrechtliche Vereinbarungen im Kaufvertrag können das anpassen. Bei vermieteten Objekten ist die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig — sofern im Mietvertrag sauber geregelt.

Standard-Ratenzahlung:

Steuer > 30 €: vierteljährlich (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.)
Steuer 15–30 €: halbjährlich (15.02., 15.08.)
Steuer < 15 €: jährlich (15.08.)

Befreit sind Grundbesitz der öffentlichen Hand, Kirchen sowie gemeinnützige Körperschaften. Bei unverschuldetem Mietausfall kann ein Antrag auf Grundsteuererlass gestellt werden (typischerweise 25 % oder 50 % Erlass möglich).

Spekulationssteuer: Beim privaten Verkauf

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer, sondern Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — bis zu 45 % plus Soli.

Geltungsbereich

Vermietete Wohnungen und Häuser
Unbebaute Grundstücke
Erbbaurechte
Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
Miteigentumsanteile
Geerbte Immobilien (mit Anrechnung der Haltefrist des Erblassers!)

Befreit: ausschließlich selbstgenutzte Immobilien (siehe unten 2-Jahres-Regel).

Konkretes Rechenbeispiel

Anschaffung Eigentumswohnung: 400.000 € + 10 % Kaufnebenkosten = 440.000 € Anschaffungskosten

Verkauf nach 6 Jahren: 600.000 €

Verkaufsnebenkosten (Makler, Notar, Energieausweis): 25.000 €

AfA der letzten 6 Jahre: 6 × 5.600 € = 33.600 € (mindert Anschaffungskosten in der Berechnung)

Veräußerungsgewinn = 600.000 € − 25.000 € − (440.000 € − 33.600 €) = 168.600 €

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % + 5,5 % Soli: ca. 74.700 € Spekulationssteuer. Mit Kirchensteuer mehr.

Hätte der Investor ein Jahr länger gewartet (10-Jahres-Frist überschritten): 0 € Steuer. Differenz: 74.700 €. Konkret berechnen: Spekulationssteuer Rechner und Spekulationsfrist berechnen.

Die 10-Jahres-Frist und ihre Ausnahmen

Grundregel: Nach 10 Jahren Haltefrist ist der Verkauf privat steuerfrei. Wichtig: Die Frist beginnt am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufs, nicht des Einzugs.

Verkürzung auf 2 Jahre (3 Kalenderjahre) bei Eigennutzung: Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt worden sein. Praktisch heißt das: 2 Jahre + 2 Tage reichen oft, wenn die Kalenderjahre passen. Auch Zweit-/Ferien

Immobilien Lage: Investieren in… – Lukinski Rating / Kapitalanlage Atlas Deutschland

L_kinski — Tue, 31 Aug 2021 13:48:29 +0000

Immobilien Lage – Lage macht den Unterschied, zwischen Investitionen mit Ziel Rendite (direkte Einnahmen, meist B- und C-Lagen) oder in eine Investment Immobilie („Spekulation“ auf Wertsteigerung, A-Lagen). Das aktuelle Lukinski Rating zur Attraktivität von Städten in Deutschland, über 40.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko. Sie suchen eine günstige Finanzierung in Deutschland? Checken Sie Konditionen und Anbieter in meinem Vergleich.

Lukinski Rating: Lage & Attraktivität

Wer seine erste Immobilie kaufen will, der wird schnell von den verschiedenen Lagearten hören. Doch wie können Sie die Attraktivität von Städten einschätzen? Insbesondere dann, wenn es nicht um die allseits bekannten Städte in A-Lagen geht, sowie München, Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt oder Düsseldorf.

Der Kapitalanlage Atlas Deutschland wirft einen Blick auch fast 500 Städte in Deutschland und vergleicht Ihre Attraktivität und Entwicklung.

Hierbei handelt es sich nicht um eine Kaufempfehlung. Das Rating dient der allgemeinen Information.

Immobilien Atlas: Sortiert nach Rating

Städte sortiert nach Rating:

Immobilien Atlas: Sortiert nach Einwohner

Städte sortiert nach Einwohnerzahl:

Metropolen 500K +

Städte bis 500 K

So funktioniert das Rating

Für die Bewertung einer spezifischen Lage (Makroperspektive) gibt es viele Parameter, zum Beispiel die Wirtschaft, deren Verteilung auf Gewerbe, Industrie und Produktion, die Infrastruktur, Bildungsstätten, ebenso wie Ärzte, Freizeitaktivitäten, aber auch das Umfeld, Stadtteile und Nachbarstädte. Ein weiterer Faktor ist natürlich der Kaufpreis (oder auch Mietpreis), je höher die Quadratmeterpreise, desto mehr zieht es die Menschen in den Speckgürtel der Großstädte. All das sorgt dafür, dass einzelne lagen an Attraktivität verlieren oder an Attraktivität für Menschen gewinnen. Unser Rating vergleich die Attraktivität und Entwicklung miteinander.

Stand:
Auswertung: Städte in Deutschland
Kriterium: Mindestens 40.000 Einwohnern
Kategorisierung: A (+) bis D (-)

Für Immobilieninvestoren, teilt der Kapitalanlage Atlas, die Attraktivität der einzelnen Städte in 4 Kategorien. Vom Lukinski A+ Rating, für besonders attraktive Regionen, die einen hohen Zuzug erfahren, bis zum D- Rating, Städte die schon seit Jahren und Jahrzehnten stagnieren, wenig attraktiv Menschen und Wirtschaft. Inflationsschutz steht bei uns im Vordergrund. Je höher das Rating, desto attraktiver ist die Lage für den Einstieg von Immobilieninvestoren.

Städte im Vergleich: Wo investieren?

Im Folgenden finden Sie zunächst die wichtigsten deutschen Städte, im Vergleich. Metropolen mit über 500.000 Einwohnern, dazu Großstädte von 250 000 bis 500.000 Einwohnern und noch einmal alle Großstädte von 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Danach wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating und D- Rating und höherem Risiko mit der Frage:

Wo investieren in Deutschland?

Metropole ( < 500.000 ) – Hoher Kaufpreis, langfristiger Gewinn

Metropolen / Großstädte im Überblick – Tendenziell eher A-Lagen, mit Investment Immobilien. Das heißt, wenig Überschuss aus Mieteinnahmen, dafür hohe Wertsteigerung des Grundbesitzes, egal ob beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf.

Zuerst ein Blick auf die größten Städte, die jeder hier kennt, mit über 500.000 Einwohnern.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Berlin	BE	B+	5,8	A-	B+
Hamburg	HA	B+	6	A+	B-
München	BA	A+	11,9	A+	A+
Köln	NRW	A	8,7	A+	A
Frankfurt am Main	HE	A+	12,6	A+	A+
Stuttgart	BW	B+	5,2	A	B-
Düsseldorf	NRW	B+	5,8	A	B+
Leipzig	SA	A+	13,1	A+	A+
Dortmund	NRW	C-	0,2	D-	C
Essen	NRW	D-	-1,7	D-	C

Hier kommen Sie zur vollständigen Liste mit allen Metropolen:

Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern

Großstadt (100.000 – 500.000) – Moderater Kaufpreis, sofortige Rendite

Ein Blick auf die 2. Liga der Städte, Großstädte bis 500.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell gute B-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen.

Großstädte bis 250.000 Einwohner im Überblick – Tendenziell ein Mix aus B-Lagen und oft guten C-Lagen mit Rendite Immobilien. Das heißt, wie schon bei den Großstädten, die Kosten (Tilgung des Darlehens, Zinsen und Instandsetzung), werden durch laufende Mieteinnahmen gedeckt. Dafür ist der Wertentwicklung geringer, als in A-Lagen. Allerdings Vorsicht bei Immobilien in C-Lage, denn das Risiko, dass Wohnungen oder Häuser auch einmal leer stehen, ist größer als in B- und wesentlich größer, als in A-Lagen.

Stadt	BL	Rating
		Note	Wert	Kurzzeit	Langzeit
Duisburg	NRW	D-	-1,8	D-	C
Bochum	NRW	D-	-4,8	D-	D-
Wuppertal	NRW	D-	-1,7	D-	C
Bielefeld	NRW	B-	3,5	B	B-
Bonn	NRW	B+	5	A+	C
Münster	NRW	A+	13,7	A+	A+
Mannheim	BW	D	-0,8	D	D-
Karlsruhe	BW	A-	6,6	A+	B
Augsburg	BA	A+	11,4	A+	A+
Wiesbaden	HE	C+	2,8	A-	C-

Hier finden Sie die Liste mit allen 67 Großstädten in Deutschland, von 100.000 bis 500.000 Einwohnern:

Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner

Städte ( < 100.000 ) – Mehr Rendite, mehr Risiko

Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

Rating: Städte bis 100.000 Einwohner

Hidden Champions für Ihre Kapitalanlage

Jetzt wird es interessant, denn wir werfen einen Blick auf die Hidden Champions, mit top Lukinski A+ Rating!

Danach finden Sie noch eine Liste, mit Städten, die eine sehr negative Entwicklung auf Reisen und mit D- Rating höheres Risiko bergen.

Top 10 A+ Ratings

Hier sehen Sie die top 10 A+ Ratings:

Bernau bei Berlin (Brandenburg), Rating: 25,2
Falkensee (Brandenburg), Rating: 22,3
Oranienburg (Brandenburg), Rating: 17,7
Potsdam (Brandenburg), Rating: 17,0
Bad Kreuznach (Rheinland-Pfalz), Rating: 16,6
Dachau (Bayern), Rating: 15,8
Landshut (Bayern), Rating: 15,3
Gießen (Hessen), Rating: 15,2
Goslar (Niedersachsen), Rating: 14,8
Ostfildern (Baden-Württemberg), Rating: 14,6

Alle A+ / A Ratings in Deutschland

Sie wollen noch mehr Hidden Champions in Deutschland kennen lernen? Dann sehen Sie sich hier alle A-Rating in Deutschland an! Diese Städte sind extrem beliebt, lesen Sie hier mehr, Lukinski A+ / A Ratings für Immobilieninvestoren:

A+ / A Ratings in Deutschland

Hidden Champions mit A+ Rating im Überblick – Starke allgemeine Entwicklung, Zuzug von Menschen, hier können Sie gute Renditen erzielen, insbesondere mit Eigentumswohnungen, die Sie kaufen und vermieten.

Alle B- / B / B+ Ratings

Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.

B- / B / B+ Ratings in Deutschland

Alle C- / C / C+ Ratings

Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.

C- / C / C+ Ratings in Deutschland

Risk Champions: Nichts für Einsteiger

Immobilien Einsteiger sollten diese Städte eher meiden. Im Rating liegen diese Städte am unteren Ende, tragen damit das größte Risiko für Leerstand und negative Wertentwicklung der Immobilie.

Top 10 D- Ratings

Hier sehen Sie die am wenigsten, attraktiven D- Ratings:

Frankfurt Oder (Brandenburg), Rating -20,9
Gera (Thüringen), Rating -18,5
Neubrandenburg (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -15,6
Zwickau (Sachsen), Rating -15,1
Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Rating -13,7
Wilhelmshaven (Niedersachsen), Rating -12,3
Wismar (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -12,3
Cottbus (Brandenburg), Rating -11,5
Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern), Rating -10,8
Unna (Nordrhein-Westfalen), Rating -10,3

Alle D- / D Ratings in Deutschland

Risikolagen für Immobilieninvestoren:

D- / D Ratings in Deutschland

Risk Champions mit D- Rating im Überblick – Objekte in schlechter C-Lage sollten Sie nur kaufen, wenn Sie bereits Erfahrungen haben. Nicht nur mit Kauf und Vermietung, auch mit Renovierung und Sanierung.

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH: Vorteile, Nachteile, Kosten und Immobilienkauf

L_kinski — Tue, 20 Oct 2020 17:13:52 +0000

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – In diesem Artikel lernst du die Grundlagen zur Thematik Immobiliengesellschaft. Wer kommt als Beginner und Anfänger beim Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung schon auf die Idee, extra eine GmbH zu gründen? Zugegeben, bei Eigennutz macht das keinen Sinn, aber bei Vermietung. Ebenso für spezielle Investments, wie Pflegeimmobilien, Mikroapartments für Studenten. So unterliegst du zwar den Steuern in Deutschland, kannst aber auch Steuern vermeiden, zum Beispiel in einer Holding mit Schachtelprivileg. Fragen dazu beantworten Steuerberater für Unternehmen. Zurück zu allen: Rechtsformen.

Was ist eine Immobiliengesellschaft?

Definition Immobiliengesellschaft – Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, welches den Zweck der Vermietung, Erschließung, Finanzierung, Realisierung oder Vermarktung verfolgt. Dabei ist es unabhängig, ob es sich um eine oder mehrere Immobilien handelt. Ebenso gehört die Immobilienverwaltung, für eigene Immobilien und die von Dritten.

Setze auf Erfolg! Mit unserem Steuer-Coaching entdeckst du die besten Strategien, um deine Immobilien steueroptimiert zu verwalten und langfristigen Erfolg zu sichern. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Steuervorteil Vermietung: GmbH statt Privat

Lange Rede, kurzer Sinn, wo liegt der Vorteil? Privat zahlst du bei einem Steuersatz von 42 Prozent schnell 4-stellige Summen im Jahr.

Beispiel: Berechnung private Mieteinnahmen

Hier eine sehr vereinfachte Berechnung, für einen schnellen Vergleich der Versteuerung privater Mieteinnahmen im Vergleich zu gewerblichen Einnahmen einer GmbH. Berücksichtigt werden hier auch keine Freibeträge und kein Solidaritätszuschlag.

Vereinfachte Beispielrechnung (privat):

Monatliche Mieteinnahmen: 1.000 Euro
Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 Euro
Steuerlast (Einkommenssteuer 42%): 5.040 Euro
Gewinn nach Steuern: 6.960 Euro

Beispiel: Berechnung gewerbliche Mieteinnahmen

Vereinfachte Beispielrechnung (GmbH):

Monatliche Mieteinnahmen: 1.000 Euro
Mieteinnahmen / Jahr: 12.000 Euro
Steuerlast (Körperschaftssteuer 15%): 1.800 Euro
Gewinn nach Steuern: 10.200 Euro

Der Unterschied liegt hier, in unserer vereinfachten Rechnung, bei:

+ 3.240 Euro / Jahr

Steuern sparen mit Holding-Modell

Besonders beliebt im Kontext einer Immobilien Holding mit Steuervergünstigung in Deutschland dank Schachtelprivileg. So zahlen Sie bei Share Deals nur 1,54% Steuern. Hier als kleine Infografik visualisiert:

Noch besser wird es mit Holding-Modell

Mit Schachtelprivileg nur 1,54% Steuern beim Verkauf, das geht mit Holding aus 2 GmbHs. Einfach gesagt: Nur 1,54% Steuern beim Immobilienverkauf! Wenn du jetzt große Augen machst, lies dir diesen kurzen Artikel zur Immobilien Holding durch.

Immobilien Holding

Immobiliengesellschaft oder Familienstiftung?

Das Gründen einer Stiftung, spezieller einer Familienstiftung hat viele Vorteile für dich. Vom steuerfreien Veräußerungsgewinn nach Spekulationssteuer Rechner bis geringem, 15-prozentigen Versteuerung der Mieteinnahmen.

Der große und zentrale Unterschied zur Immobilien GmbH, nach Ablauf der Spekulationsfrist, kannst du deine Immobilien steuerfrei verkaufen. Wie das funktioniert, wie du eine Stiftung gründen kannst und wie noch deine Enkel davon profitieren werden, das lernst du in diesem Artikel.

Familienstiftung

Steuern legal auf 15% senken: Kostenfreies Beratungsgespräch

Tipp! Lerne, wie du dein Vermögen schützt und Steuern legal auf 15% senkst. Ich gebe dir meine Kontakte gern weiter. Schick mir dazu eine E-Mail, bitte mit deinen Kontaktdaten (Vorname, Name, Telefon) für ein kostenfreies Beratungsgespräch:

Kontakt

GmbH, AG…? Welche Rechtsform

Du willst deine eigene (Immobilien) Firma gründen? GbR, KG, OHG, GmbH, AG & Co. oder auch Familienstiftung – Welche Rechtsformen gibt es und welche Alternativen gibt es zur Immobilien GmbH?

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)
Rechtsformen: Liste
Firma gründen: Ablauf, Kosten und Übersicht

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist eine deutsche Rechtsform, die von mindestens einer Person gegründet und von mindestens einem Gesellschafter geführt wird. Wie der Name bereits aufzeigt, zeichnet sich diese Unternehmensrechtsform durch eine Haftungsbeschränkung für ihre(n) Gesellschafter aus.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Immobilienaktiengesellschaft / REIT-AG – Du findest die Idee einer AG gar nicht schlecht und fragst dich nun, wie du deine Kapitalgesellschaft mit der Immobilienwirtschaft kombinieren kannst? Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, das der Finanzierung, Erschließung, Realisierung, Vermietung, oder Vermarktung von Immobilien dienlich ist – angefangen bei einer einzigen Immobilie bis hin zu einem Immobilienbestand im drei- oder mehrstelligen Bereich. Auch die Verwaltung von Immobilieneigentum oder Fremdimmobilien im Auftrag von Dritten kann über eine Immobilien AG abgewickelt werden.

Immobilienaktiengesellschaft (REIT-AG)

Neben der Immobilien AG, Immobilien GmbH und der Familienstiftung, gibt es noch ein paar andere, alternative Typen von Unternehmen, die für dich als Gründer*in interessant sein könnten! Du willst noch mehr über die Unternehmensgründung lernen? Lerne mehr über Stammkapital, Steuern und die einzelnen Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Arten von Unternehmen.

Hier findest du die alle Rechtsformen, die als Gründer*in in Deutschland wählen kannst und eine Anleitung mit Checkliste:

Alternativen zur Immobilien GmbH: Rechtsformen in Deutschland

Rechtsformen – Welchen Arten einer Firma gibt es? Wenn du deine erste Firma gründen willst, dann ist die Wahl der idealen Rechtsform einer der ersten Schritte im Ablauf der Firmengründung. Ob spezielle Immobilienfirma oder Gründung eines Startups, hier habe ich alle Unternehmenstypen in Deutschland für dich zusammengefasst.

Rechtsformen: Liste

Unternehmenstypen im Detail:

Firma gründen: Ablauf, Kosten und Checkliste

Firma gründen (Immobilien) – Du willst deine erste Firma gründen? Voraussetzungen für dich als Gründer*in, Stammkapital, Gesellschafterverträge, Kosten für die Gründung, Rechtsformen und Checklisten. Das hört sich für Anfänger kompliziert an, ist aber eigentlich ganz einfach. Der Ablauf einer Firmengründung ist in der Regel relativ gleich. Die Gründung habe ich hier einmal im einfachen Schritten, für dich zusammengefasst. Lerne, wie du ein eigenes Unternehmen gründest. Nach dem großen Ratgeber zu allen Rechtsformen bzw. Unternehmenstypen, heute ein ausführlicher Blick auf die Gründung einer (Immobilien) Firma für Beginner.

Firma gründen