Strategieplanung: Preis oder Tempo

Ratgeber von Stephan M. Czaja, Lukinski

Kurzes, persönliches Vorwort:

„Ich habe versucht, alle Bereiche kurz und bündig zu halten. Achte auf die verlinkten Wörter, hier kommst du zu noch weiterführenden Erfahrungen und Tipps zum jeweiligen Thema. Viel Erfolg beim Verkauf deiner Villa!“

Bevor es um Zahlen, Bewertung oder Vermarktung geht, steht eine grundsätzliche Entscheidung:

Willst du schnell verkaufen oder hast du Zeit, auf den optimalen Käufer zu warten (6 Monate oder 2 Jahre)?

Diese Frage bestimmt den gesamten weiteren Ablauf. Wer Zeit hat, kann selektiver vorgehen, mehr Gespräche führen und stärker auf den Preis optimieren. Wer schnell verkaufen möchte, reduziert Iterationen, akzeptiert Marktpreise und priorisiert Abschlussgeschwindigkeit. Zeit ist dabei immer auch ein Kostenfaktor – finanziell und persönlich.

Bei Fragen, schreib mir jederzeit – Lukinski.

Ausgangslage realistisch einschätzen

Hast du bereits einen Käufer, verändert sich die gesamte Strategie. Dann geht es weniger um Reichweite und mehr um Struktur und Verhandlung. Gibt es noch keinen Interessenten, musst du entscheiden, wie aktiv du suchen willst und über welche Kanäle. Diese Einschätzung bildet die Basis für Bewertung, Präsentation und Vermarktung.

1. Käufer*in vorhanden
2. ODER Käufer*in gesucht

Am „einfachsten“ geht es natürlich in den A-Lagen:

• Villa verkaufen Berlin
• Villa verkaufen Hamburg
• Villa verkaufen München
• Villa verkaufen Köln
• … weitere A-Lagen

Eigenleistung oder Unterstützung?

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Aufgabenverteilung. Machst du den Verkauf komplett selbst oder holst du dir Unterstützung von Maklern? Wer alles allein organisiert, investiert Zeit in Gespräche, Selektion und Koordination. Ein erfahrener Makler oder Berater kann Prozesse beschleunigen, kostet aber Provision. Entscheidend ist nicht das Prinzip, sondern ob der gewählte Weg zu deinem Ziel passt. Auch ein Maklervertrag sollte sauber strukturiert sein – Stichwort Bestellerprinzip.

• Allein verkaufen
• Teilweise Unterstützung
• Makler einbinden

Sonderfall: Villa geerbt

Ein häufiger Auslöser im Premiumsegment ist der Erbfall. Wenn das Elternhaus geerbt wurde oder es um eine größere Villa geht, kommen schnell drei Themen zusammen: Erbschaftssteuer, Erbengemeinschaft und Verkaufsfähigkeit. Hier lohnt es sich, zuerst die Eigentümerstruktur zu klären, bevor du in die Vermarktung gehst.

• Haus geerbt – Optionen prüfen
• Freibetrag: 400.000 € pro Kind, 500.000 € Ehepartner
• Steuerklasse I: 7–30 % Erbschaftssteuer

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Bewertung: extern oder selbst

Eine externe Bewertung kann Orientierung geben, ist aber nicht automatisch der beste Angebotspreis. Der Angebotspreis ist immer auch Marketing- und Verhandlungsstrategie. Wenn du selbst bewertest, brauchst du einen sauberen Vergleichsrahmen und realistische Korrekturen. Ziel ist ein plausibler Marktpreis, aus dem du Ankerpreis und Mindestpreis ableitest. So bleibst du stabil, wenn Verhandlungen Druck machen.

Wie immer gilt natürlich: Lage, Lage, Lage. Wer in A-Lage verkauft, bekommt automatisch höhere Preise – einfach durch die gefragte Lage wie Berlin-Grunewald, München-Bogenhausen, Hamburg-Blankenese oder Düsseldorf-Oberkassel.

Welches Bewertungsverfahren bei einer Villa?

Bei Villen kommen mehrere Bewertungsverfahren in Frage – die Wahl hängt von Einzigartigkeit, Nutzung und Marktumfeld ab:

• Vergleichswertverfahren – nur sinnvoll bei genug vergleichbaren Objekten in der Mikrolage
• Sachwertverfahren – zentral bei einzigartigen Architektenvillen, Denkmal- oder Repräsentationsobjekten
• Ertragswertverfahren – relevant, wenn die Villa vermietet ist oder als Kapitalanlage betrachtet wird

„Bei einer einzigartigen Architektenvilla in Grunewald oder am Tegernsee versagt der Vergleichswert oft – Sachwert plus Lagezuschlag ist hier ehrlicher.“

Vergleichswertverfahren praktisch

Suche 5 bis 10 wirklich vergleichbare Objekte und achte stark auf Mikrolage, Aussicht, Privatsphäre und Architektur. Rechne mit Preis pro m² Wohnfläche und bewerte das Grundstück separat, damit du Unterschiede sauber trennen kannst. Passe dann für Ausstattung, Zustand und Besonderheiten an, statt „gefühlt“ zu runden. Am Ende leitest du zwei Werte ab: realistisch und optimistisch. Daraus entsteht dein Angebotspreis plus ein klarer Mindestpreis.

• 5–10 Vergleiche
• Anpassungen begründen
• Anker & Mindestpreis

„Vergleichspreise sind ein Indikator, nicht die Wahrheit. Einzigartige Merkmale können den Preis deutlich über den Schnitt heben.“

„Immobilienmakler bewerten kostenlos, ruf einfach drei, vier Makler an und lass dir eine Bewertung geben.“

Verkaufskosten konkret: Beispielrechnung

Damit du eine Vorstellung bekommst, was beim Verkauf einer Villa wirklich übrig bleibt, hier eine Beispielrechnung für einen Verkaufspreis von 3.500.000 € (vermietet, vor 8 Jahren gekauft für 2.200.000 €):

Rechnen mit eigenen Zahlen: Netto-Erlös, Maklerprovision, Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer Rechner.

„Im Premiumsegment frisst die Spekulationssteuer schnell mehr als alle anderen Verkaufskosten zusammen. Die 10-Jahres-Frist ist der wichtigste Hebel überhaupt.“

Spekulationssteuer beim Villa-Verkauf

Die Spekulationssteuer ist im Luxussegment der größte Kostenblock – wird aber oft unterschätzt. Wer eine Villa innerhalb von zehn Jahren nach Kauf verkauft und nicht selbst genutzt hat, zahlt auf den Gewinn den persönlichen Einkommensteuersatz – im Spitzensteuersatz inklusive Soli und Kirchensteuer schnell 45 % und mehr.

Die drei zentralen Regeln

1. 10-Jahres-Frist: Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Verkauf komplett steuerfrei – egal wie hoch der Gewinn.
2. Eigennutzung: Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor entfällt die Steuer auch innerhalb der 10 Jahre.
3. 3-Objekte-Regel: Bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren droht Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel – mit Gewerbesteuer obendrauf.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

Kauf vor 8 Jahren: 2.200.000 € | Verkauf heute: 3.500.000 € | Gewinn: 1.300.000 €

• Persönlicher Steuersatz (Spitzen­satz): 42 %
• Steuerlast: 546.000 €
• Wartet man 2 weitere Jahre auf die 10-Jahres-Frist: 0 €

„Ein einziges Quartal

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]]> https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-kaufen-immobilie-bewerten-ablauf-kosten-steuern-mieter/ Sat, 10 May 2025 18:11:48 +0000 https://lukinski.de/?p=28165 Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen ist eine weitreichende Entscheidung – sowohl finanziell als auch organisatorisch. Ob als Kapitalanlage, zur Altersvorsorge oder zur direkten Vermietung: Wer fundiert plant, profitiert langfristig. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Immobilien richtig bewerten, worauf es bei der Finanzierung ankommt, welche rechtlichen Rahmenbedingungen wichtig sind und wie Sie Ihre Rendite maximieren. […]

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]]> Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen ist eine weitreichende Entscheidung – sowohl finanziell als auch organisatorisch. Ob als Kapitalanlage, zur Altersvorsorge oder zur direkten Vermietung: Wer fundiert plant, profitiert langfristig. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Immobilien richtig bewerten, worauf es bei der Finanzierung ankommt, welche rechtlichen Rahmenbedingungen wichtig sind und wie Sie Ihre Rendite maximieren. Schritt für Schritt – vom Kauf bis zur Vermietung. Dann ist alles bereit für die Vermieten vom Mehrfamilienhaus. Noch ein Tipp! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Mehrfamilienhaus kaufen: Bewertung & Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser bieten im Vergleich zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine höhere Stabilität in der Kapitalanlage. Mit mehreren Wohneinheiten streuen Sie das Risiko von Mietausfällen und profitieren von einem kontinuierlichen Cashflow. Wichtig ist jedoch, dass Sie das Objekt fachgerecht bewerten lassen, um weder zu teuer einzukaufen noch versteckte Risiken zu übersehen.

PS: Erste Kapitalanlage? Hier noch 4 Tipps für die erste Kapitalanlage mit Video.

Immobilienbewertung: Was ist wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie basiert nicht nur auf Quadratmetern und Baujahr. Entscheidend sind Faktoren wie Lage (Makro und Mikro), energetischer Zustand, Zustand von Dach, Leitungen und Heizung, aber auch Mietverträge, Leerstand und Entwicklungsmöglichkeiten. Eine grobe Online-Schätzung reicht hier nicht aus – lassen Sie besser ein Wertgutachten erstellen oder nutzen Sie professionelle Bewertungsmodelle mit Vergleichsobjekten.

• Immobilie bewerten

Reminder! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Wertsteigerung erkennen & Potenziale nutzen

Sie suchen nach Objekten mit Entwicklungschancen? Dann achten Sie auf ausbaufähige Dachgeschosse, sanierungsfähige Leerstände oder Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial. Auch die Umstellung auf moderne Heizsysteme oder Balkonanbau kann den Wert deutlich erhöhen. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit: Rechnen Sie jede Maßnahme durch und vergleichen Sie sie mit der möglichen Mietsteigerung oder Wertzuwachs.

Zusammenhang von Preis, Lage und Rendite

In gefragten Lagen (A-Lage, gute B-Lage) ist der Kaufpreis höher, die Mietrendite meist geringer. Wie das Ertragswertverfahren Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung. In strukturschwachen Regionen zahlen Sie weniger – aber auch mit höherem Leerstandsrisiko. Die optimale Balance liegt in wachsenden Mittelstädten mit guter Infrastruktur, stabiler Nachfrage und moderaten Preisen. Achten Sie hier auf Mikrolage, Verkehrsanbindung und Demografie.

• A-, B- und C-Lage

Mietrendite berechnen & richtig bewerten

Die Bruttomietrendite zeigt Ihnen, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie jährlich durch Mieteinnahmen erzielen. Sie berechnet sich ganz einfach: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine solide Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser liegt zwischen 6 und 9 Prozent – bei Toplagen darunter, bei strukturschwachen Gegenden oft darüber. Doch Vorsicht: Eine hohe Rendite in einer schlechten Lage kann trügen, wenn der Wiederverkauf problematisch ist.

Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Sanierungsobjekt oder voll vermietet?

Sanieren & neu vermieten

Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses kann sich lohnen – wenn Lage und Substanz stimmen. Sanieren Sie effizient, können Sie danach neu vermieten – zu höheren Preisen und mit modernen Standards. Achten Sie bei leerstehenden Objekten darauf, dass keine Mietverhältnisse bestehen und informieren Sie sich vorab über die Sanierungskosten und mögliche Förderungen.

Vollvermietete Objekte: Sicherheit & Soforteinnahmen

Ein bereits voll vermietetes Objekt bringt von Tag eins Einnahmen. Hier sollten Sie alle Mietverträge prüfen: Laufzeit, Miethöhe, Indexierung, Staffelmieten, Kündigungsfristen. Lassen Sie sich auch die Zahlungshistorie der Mieter vorlegen. Ideal ist eine gemischte Mieterstruktur ohne Mietrückstände.

Wichtig: Mietrecht & Grenzen der Kündigung

Sie können nicht beliebig kündigen oder die Miete anheben. Kündigungen sind nur bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen zulässig. Mieterhöhungen sind gesetzlich limitiert – in Regionen mit Mietpreisbremse gelten zusätzliche Vorgaben. Sanierungskosten dürfen nur anteilig umgelegt werden. Planen Sie diese Aspekte sorgfältig ein.

Kaufvertrag & rechtliche Grundlagen

Notar & Vertragsprüfung

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und muss notariell beurkundet werden. Der Notar fungiert als neutraler Dritter und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind. Sie erhalten vorab einen Vertragsentwurf, den Sie mit Ihrem Berater oder Anwalt prüfen sollten. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt.

Grundbuch, Eigentumsübergang & Auflassungsvormerkung

Mit der Beurkundung ist der Kauf rechtskräftig – aber Sie sind noch nicht Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vorher wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie absichert. Voraussetzung: Der Kaufpreis muss gezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet sein.

• Kaufvertrag Immobilie

Steuern & Kaufnebenkosten im Blick

Grunderwerbsteuer & Nebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine solide Finanzplanung rechnet diese Posten von Anfang an mit ein.

• Grunderwerbsteuer

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Für größere Portfolios lohnt sich eine Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung. Damit profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen – etwa bei der Vererbung oder bei Veräußerung nach der Spekulationsfrist. Die Gründung und laufende Verwaltung erfordern jedoch eine gute steuerliche und rechtliche Beratung.

• Immobilien GmbH
• Familienstiftung

Vermieten: Mieter, Verträge & Einnahmen

Die erfolgreiche Vermietung beginnt mit der Auswahl der richtigen Mieter. Neben Bonität und Schufa sind auch persönliche Eindrücke wichtig. Ein klarer, rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten. Der Mietpreis orientiert sich am Mietspiegel, muss aber auch zur Ausstattung und Lage passen. Achten Sie auf Pflichtangaben, wie Betriebskosten, Hausordnung, Kündigungsfristen und Mietanpassungsklauseln.

• Vermieten von Haus & Wohnung

Fazit: Mit Strategie zum Erfolg

Ein Mehrfamilienhaus ist kein kurzfristiger Deal – sondern eine langfristige Investition, die gut geplant sein will. Wer den Markt kennt, die richtigen Kennzahlen berechnet und eine rechtssichere Abwicklung anstrebt, schafft sich eine stabile Einnahmequelle und steigert sein Vermögen nachhaltig. Nutzen Sie professionelle Beratung – bei Bewertung, Kauf, Sanierung oder Vermietung. So vermeiden Sie Fehler und sichern sich langfristigen Erfolg.

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]]> https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-verkaufen-in-berlin-schritte-makler-steuern-worauf-achten/ Sun, 11 Feb 2024 13:06:09 +0000 https://lukinski.de/?p=337985 Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin – voll vermietet, mit Leerstand oder im Sanierungsstau: Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern (auch Mietshaus / Zinshaus) ist deutlich komplexer als bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern – aber auch deutlich lukrativer. Bewertet wird alles: Wohnungsmix, Mieterstruktur, Grundstück, Sanierungsstand. Spezieller wird es beim Verkauf von alten Mehrfamilienhäusern, je nach Baujahr. In Berlin kommen zusätzlich […]

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]]> Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin – voll vermietet, mit Leerstand oder im Sanierungsstau: Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern (auch Mietshaus / Zinshaus) ist deutlich komplexer als bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern – aber auch deutlich lukrativer. Bewertet wird alles: Wohnungsmix, Mieterstruktur, Grundstück, Sanierungsstand. Spezieller wird es beim Verkauf von alten Mehrfamilienhäusern, je nach Baujahr. In Berlin kommen zusätzlich Milieuschutz, Vorkaufsrechte der Bezirke und eine sehr spezielle Käufer-Zielgruppe dazu. Schritt für Schritt: Was kommt auf Sie zu? Wenig Zeit und viele Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Schritt für Schritt

Starten wir mit der häufigsten Frage: „Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?“. Danach lernen Sie alle 18 Schritte des Verkaufs kennen, bis zur Schlüsselübergabe in Berlin – inklusive der Berliner Besonderheiten wie Vorkaufsrecht, Milieuschutz und der steuerlich spannenden Asset- und Share-Deal-Strukturen.

Sie wollen Ihr Mietshaus in Berlin verkaufen? Wir bieten ✓ Kostenlose Immobilienbewertung ✓ Langjährige Erfahrung ✓ Persönliche Beratung ✓ Off-Market-Vermarktung ➔ Jetzt anfragen: Kontakt oder direkt anrufen +49 30 398 204 202.

Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Kleines Mehrfamilienhaus mit 3 oder 4 Parteien, klassisches Berliner Zinshaus mit 12 Wohneinheiten, oder große Wohnimmobilien mit Gewerbeanteil – die Bandbreite ist enorm. Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, kommt es auf eines an:

Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis – der sogenannte Verkehrswert.

Berliner Preisspanne: Bezirk entscheidet

Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Berlin? Die Spanne ist enorm und stark bezirksabhängig. Eine grobe Orientierung typischer Faktoren (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) und Quadratmeterpreise:

Lage / Bezirk	Faktor (Jahresmiete x)	€/m² Wohnfläche	Käuferprofil
Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg	26 – 32x	4.500 – 7.000	Family Offices, intl. Investoren
Friedrichshain, Kreuzberg, Schöneberg	24 – 28x	4.000 – 6.000	Bestandshalter, Stiftungen
Neukölln, Wedding, Moabit	20 – 25x	3.000 – 4.500	Wertsteigerungs-Investoren
Lichtenberg, Treptow, Tempelhof	18 – 23x	2.500 – 3.800	Cashflow-orientierte Käufer
Marzahn, Spandau, Reinickendorf	16 – 20x	1.800 – 3.000	Renditeinvestoren, Genossenschaften

Die Bruttoanfangsrendite liegt damit in den Toplagen Berlins oft nur bei 2,5 bis 3,5 Prozent – in Randlagen bei 4,5 bis 5,5 Prozent. Das prägt die Käuferzielgruppe entscheidend.

So bewertet man ein Mehrfamilienhaus

Der Immobilientyp bestimmt das verwendete Bewertungsverfahren. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern dominiert klar das Ertragswertverfahren – der Käufer kauft schließlich einen Cashflow:

• Ertragswertverfahren (Hauptverfahren bei MFH): Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger, abzüglich Bewirtschaftungskosten. Liegenschaftszins in Berlin typisch 2,5 bis 4 Prozent je nach Lage.
• Sachwertverfahren (Gegencheck): Bodenwert + Gebäudesachwert. Wichtig bei untervermieteten Häusern oder hochwertigem Bestand.
• Vergleichswertverfahren: bei MFH selten primär – außer bei sehr ähnlichen Objekten in derselben Straße.

In der Praxis werden mindestens zwei dieser Verfahren parallel gerechnet. Auf Substanz, Baujahr, Mietverträge, Mietspiegelposition, Mieterstruktur und Entwicklungspotenzial achten wir bei der Mehrfamilienhaus Bewertung in Berlin.

• Mehrfamilienhaus bewerten
• Typische Bewertungsverfahren
• Mehrfamilienhaus bewerten lassen

Vermietet oder leer verkaufen – was bringt mehr?

Eine der häufigsten Fragen: Soll ich vor dem Verkauf entmieten? Pauschal lässt sich das nicht sagen – aber als Faustregel:

Verkaufsszenario	Preisniveau	Käufer	Aufwand Verkäufer
Voll vermietet, marktnahe Mieten	Marktüblich (Faktor X)	Bestandshalter, Investoren	Niedrig
Voll vermietet, deutlich unter Mietspiegel	-10 bis -20 % vs. Markt	Wertsteigerungs-Investoren	Niedrig
Teilweiser Leerstand	+5 bis +15 % je nach Lage	Eigennutzer-Aufteiler	Mittel
Komplett leer (entmietet)	+20 bis +40 % vs. vermietet	Aufteiler, Eigennutzer	Sehr hoch (Risiko!)

Wichtig in Berlin: Aktive Entmietung ist rechtlich heikel und in Milieuschutzgebieten sowie unter der Umwandlungsverordnung stark reglementiert. Eine Aufteilung in WEG ist ohne Genehmigung des Bezirks oft nicht möglich.

Direkter Kontakt zur Bewertung

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung – und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Netzwerk. Wie Sie Ihren Kaufpreis ermitteln können, zeigt unser Ratgeber mit verschiedenen Methoden.

• Kontakt

Anleitung: So verkaufen Sie Ihr Mietshaus / Zinshaus

Nutzen Sie meine Checkliste als Übersicht oder klicken Sie sich durch die einzelnen Verkaufsphasen. Alle 18 Schritte in 3 Phasen:

Mehrfamilienhaus & Verkauf vorbereiten – Phase 1

1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
2. Immobilienmakler beauftragen – wenn mit Makler
3. Unterlagen und Dokumente
4. Immobilienwert steigern
5. Angebotspreis für Berliner Markt ermitteln
6. Exposé erstellen

Vermarkten und solvente Käufer finden – Phase 2

7. Immobilie vermarkten
8. Kontakt mit Kaufinteressenten
9. Kaufinteressenten filtern und auswählen
10. Bonitätsprüfung
11. Besichtigungstermine vor Ort
12. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Kaufvertrag und Schlüsselübergabe – Phase 3

13. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
14. Notartermin in Berlin
15. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
16. Übergabe der Immobilie
17. Notarkosten & Maklerprovision
18. Steuern beim Mietshaus Verkauf in Berlin

Verkaufen in Berlin: Worauf achten?

Berlin ist kein normaler Immobilienmarkt. Diese fünf Punkte machen den Unterschied:

1. Lage, Grundstückspreise und Käufer-Zielgruppe
2. Vorkaufsrecht und Milieuschutz
3. Unterlagen: Grundrisse, Grundbuchauszug, Mieterlisten
4. Off-Market-Vermarktung statt Massen-Portal
5. Gute Kontakte oder ein guter Makler

Lage, Grundstückspreise und Käufer-Zielgruppe

Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Städten extrem speziell. Hauptstadt, A-Lage, international begehrt – nicht nur bei deutschen Käufern, sondern massiv auch aus Israel, Großbritannien, Frankreich und Asien. Die Grundstückspreise sind so hoch, dass die Cashflow-Rendite bei Erwerb selten zweistellig liegt. Das macht die Investorenzielgruppe sehr speziell:

• Family Offices (Eigenkapital-stark, langfristig, Kapitalerhalt)
• Bestandshalter (oft Familienunternehmen seit Generationen)
• Internationale Investoren (Vermögenssicherung in Eurozone)
• Stiftungen und Versicherungen (Inflationsschutz)
• Aufteiler / Privatisierer (nur bedingt – durch Umwandlungsverordnung stark reguliert)

Sie müssen Menschen erreichen, die auf langfristige Wertentwicklung setzen und nicht auf sofortigen Cashflow angewiesen sind.

Deshalb werden über 70 Prozent der Mehrfamilienhäuser in Berlin mit Makler verkauft – viele davon ausschließlich Off-Market. Sie verkaufen kein Reihenhaus mit hunderten Interessenten – Sie sprechen gezielt zehn bis dreißig wirklich passende Käufer an.

Vorkaufsrecht, Milieuschutz und Umwandlungsverordnung

Das wichtigste Berliner Spezifikum, das jeder Verkäufer kennen muss:

• Bezirkliches Vorkaufsrecht: In Milieuschutzgebieten kann der Bezirk binnen zwei Monaten nach Beurkundung in den Kaufvertrag eintreten – zum vereinbarten Kaufpreis. Betroffen sind Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Mitte, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg.
• Abwendungsvereinbarung: Der Käufer kann das Vorkaufsrec
  

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  ]]> https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-verkaufen-steuern-asset-share-deal/ Sun, 11 Feb 2024 12:08:21 +0000 https://lukinski.de/?p=338008 Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen — was kommt steuerlich auf Sie zu? Den genauen Betrag können Sie vorab mit unserem Tool zur Immobilien Spekulationssteuer berechnen. Beim Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien stellt sich für Erstverkäufer immer dieselbe Frage: Wie viel Steuern muss ich zahlen — und wie kann ich legal optimieren? Hier der vollständige Überblick: […]

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  ]]> Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen — was kommt steuerlich auf Sie zu? Den genauen Betrag können Sie vorab mit unserem Tool zur Immobilien Spekulationssteuer berechnen. Beim Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien stellt sich für Erstverkäufer immer dieselbe Frage: Wie viel Steuern muss ich zahlen — und wie kann ich legal optimieren? Hier der vollständige Überblick: von Spekulationssteuer und Drei-Objekte-Regel über erweiterte Gewerbesteuerkürzung bis zu Asset- und Share-Deal-Strukturen, mit denen institutionelle Investoren effektiv unter 2 % Steuerlast bleiben. Mein Tipp für Fortgeschrittene: das richtige Immobilien Steuer Coaching — nicht vom Steuerberater, sondern von Investoren aus der Praxis. Kontakt zu meinen Experten gern über mich: Kontakt.

  Asset Deal vs. Share Deal: Der entscheidende Unterschied

  Bevor wir in Spekulationssteuer und Drei-Objekte-Regel einsteigen, müssen Sie die zwei grundlegenden Verkaufsstrukturen verstehen. Sie entscheiden über die Steuerlast — manchmal um den Faktor 100.

  • Asset Deal: Die Immobilie selbst wird verkauft (Grundbuchumschreibung, Notar, Grunderwerbsteuer)
  • Share Deal: Die Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält, werden verkauft (z. B. Immobilien GmbH) — die Immobilie bleibt rechtlich beim selben Eigentümer (der GmbH)

  Direktvergleich: Asset Deal vs. Share Deal

  Kriterium	Asset Deal	Share Deal
  Was wird verkauft?	Immobilie	Gesellschaftsanteile
  Verkäufer typisch	Privatperson, GmbH	Holding-Struktur
  Steuerlast Verkäufer	0–42 % (privat) / ~19 % (GmbH) / ~15 % (mit erw. Kürzung)	~1,54 % (mit Holding/Schachtelprivileg)
  Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % (Käufer)	0 % (bei korrekter Strukturierung)
  Notar- & Beratungskosten	Niedrig (1–2 % Kaufpreis)	Hoch (30.000–80.000 €+ für Due Diligence, Steuerberater, M&A-Anwalt)
  Komplexität	Standardisiert	Hoch (Due Diligence der GmbH-Historie)
  Käuferrisiko	Gering (saubere Immobilie)	Übernimmt Altlasten, Steuerrisiken, Verbindlichkeiten der GmbH
  Zielgruppe	Privat- und Profikäufer	Institutionelle Investoren, Family Offices ab ~5 Mio. €

  Steuern beim Asset Deal: Direkter Verkauf des Mehrfamilienhauses

  Verkaufen Sie als Privatperson direkt das Mehrfamilienhaus, sind drei Themen entscheidend:

  1. Spekulationssteuer (Haltefrist)
  2. Drei-Objekte-Regel (gewerblicher Grundstückshandel)
  3. Bei GmbH-Verkauf: erweiterte Gewerbesteuerkürzung

  Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen nach Ablauf der Frist

  Die Spekulationsfrist im Überblick:

  • Selbst bewohnt: 3 Jahre (genauer: Verkauf im Jahr der Eigennutzung plus zwei vorangegangene Kalenderjahre)
  • Vermietet: 10 Jahre ab Beurkundungsdatum des Kaufvertrags

  Verkaufen Sie innerhalb der Frist, wird der Gewinn als sonstige Einkünfte (§ 23 EStG) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — bis zu 45 % plus Soli. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf für Privatpersonen komplett steuerfrei. Schnellrechnung über meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

  Beispielrechnung: Drei Szenarien im Vergleich

  Ausgangslage in allen drei Fällen: Kauf eines Mehrfamilienhauses für 2.100.000 Euro, Verkauf zu 4.100.000 Euro, Gewinn vor Steuern 2.000.000 Euro.

  Szenario A — Privatperson, Verkauf nach 9 Jahren (innerhalb Spekulationsfrist):

  • Kaufpreis: 2.100.000 Euro
  • Verkaufspreis: 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn: 2.000.000 Euro
  • Spitzensteuersatz alleinstehend 42 % zzgl. Soli
  • Steuerlast ca. 886.000 Euro

  Szenario B — GmbH (ohne Holding), Verkauf nach 4 Jahren:

  • Kaufpreis: 2.100.000 Euro
  • Verkaufspreis: 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn: 2.000.000 Euro
  • Körperschaftsteuer 15 % + Soli + Gewerbesteuer (Hebesatz Berlin ca. 4,1 %) ≈ 19,1 %
  • Steuerlast ca. 382.000 Euro

  Szenario C — Privatperson, Verkauf nach 11 Jahren (nach Spekulationsfrist):

  • Kaufpreis: 2.100.000 Euro
  • Verkaufspreis: 4.100.000 Euro
  • Zu versteuernder Gewinn: 2.000.000 Euro
  • Steuerlast: 0 Euro (steuerfrei)

  Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: Der unterschätzte Hebel für GmbHs

  Wer eine reine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH führt (keine Gewerbeimmobilien-Vermietung mit zusätzlichen Leistungen, keine eigene Bauträgertätigkeit), kann die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG beantragen. Effekt: Die Gewerbesteuer auf Vermietungs- und Veräußerungsgewinne entfällt komplett.

  • Ohne erweiterte Kürzung: ca. 19,1 % Gesamtbelastung
  • Mit erweiterter Kürzung: ca. 15,8 % (nur Körperschaftsteuer + Soli)
  • Auf 2 Mio. Euro Gewinn: rund 66.000 Euro Ersparnis

  Voraussetzung: ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Schon ein einziger gewerblich infizierter Vorgang (z. B. mitvermietete Betriebsvorrichtungen) kann die Kürzung für das gesamte Jahr kippen — strikte Trennung ist Pflicht.

  Drei-Objekte-Regel: Wann wird aus dem Privatverkauf gewerblicher Handel?

  Verkauft eine Privatperson mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, qualifiziert das Finanzamt die Verkäufe rückwirkend als gewerblichen Grundstückshandel (BFH-Rechtsprechung). Folgen:

  • Einkommensteuer auf alle Gewinne (auch nach 10 Jahren Haltedauer!)
  • Gewerbesteuerpflicht
  • Nachträgliche Buchführungspflicht
  • Wegfall der Spekulationsfrist-Steuerfreiheit

  Was zählt als „Objekt“?

  • Jede einzelne Eigentumswohnung zählt separat — auch im selben Mehrfamilienhaus
  • Ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft = 1 Objekt
  • Geerbte Immobilien zählen NICHT mit (kein Anschaffungsvorgang)
  • Selbst genutzte Immobilien zählen grundsätzlich nicht (Ausnahmen bei kurzer Nutzungsdauer)
  • Verkäufe naher Angehöriger können zugerechnet werden

  Wichtig: Die 10-Jahres-Haltefrist heilt die Drei-Objekte-Regel nur teilweise. Bei klarer Verkaufsabsicht ab Erwerb (z. B. dokumentierte Vermarktung) kann das Finanzamt auch ohne Überschreitung gewerblichen Handel annehmen.

  Gewerbeimmobilie verkaufen: Umsatzsteuer und Vorsteuerberichtigung

  Bei umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeimmobilien wird es komplex. Zwei Konstellationen:

  Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG)

  Übernimmt der Käufer die Vermietungstätigkeit unverändert (gleiche Mieter, gleiche Verträge, fortgeführte Option zur Umsatzsteuer), liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Vorteile:

  • Keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis
  • Keine Vorsteuerberichtigung beim Verkäufer
  • Käufer tritt in die laufenden Berichtigungszeiträume ein

  Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG

  Liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor und verkauft der Verkäufer die Immobilie steuerfrei, muss er innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums anteilig die ursprünglich gezogene Vorsteuer (z. B. aus Bauträgerkauf, Sanierung) zurückzahlen. Bei großen Sanierungen schnell sechsstellig.

  • Berichtigungszeitraum: 10 Jahre ab erstmaliger Verwendung
  • Pro Jahr Restlaufzeit: 1/10 der ursprünglichen Vorsteuer fällig
  • Lösung in der Praxis: Option zur Umsatzsteuer beim Verkauf (§ 9 UStG) oder Geschäftsveräußerung im Ganzen

  Share Deal: Firma verkaufen statt Immobilie

  Eine Option, hocheffizient zu verkaufen, ist der Share Deal. Voraussetzung: Die Immobilie wurde bereits über eine Kapitalgesellschaft (typisch: Immobilien GmbH) gehalten — nicht als Privatperson.

  Nur 1,54 % Steuern dank Schachtelprivileg

  Ein optimaler Share Deal ist möglich, wenn die operative GmbH unter einer Holding hängt. Verkauft die Holding die Anteile an der Immobilien-GmbH, greift das Schachtelprivileg nach § 8b KStG: 95 % des Veräußerungsgewinns sind steuerfrei, nur 5 % gelten als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe und werden mit ~30 % belastet → effektive Gesamtsteuerlast ca. 1,54 %.

  Beispielrechnung Share Deal — fairer Vergleich bei identischem Preis

  Damit der Vergleich sauber bleibt: identische Kaufpreise, identische Verkaufspreise, identischer Gewinn.

  Asset Deal (GmbH verkauft Immobilie):

  • Kaufpreis: 2.100.000 Euro
  • Verkaufspreis: 4.100.000 Euro
  • Gewinn: 2.000.000 Euro
  • Belastung 19,1 % (ohne erweiterte Kürzung) = 382.000 Euro
  • Mit erweiterter Kürzung 15,8 % = 316.000 Euro

  Share Deal (Holding verkauft GmbH-Anteile):

  • Kaufpreis Anteile: 2.100.000 Euro (entspricht Immobilienwert beim GmbH-Erwerb)
  • Verkaufspreis Anteile: 4.100.000 Euro
  • Veräußerungsgewinn: 2.000.000 Euro
  • Effektive Steuerlast 1,54 % = 30.800 Euro

  Differenz im selben Geschäft: über 350.000 Euro. Das ist der Grund, warum institutionelle Investoren Immobilien praktisch nie direkt halten.

  Achtung: Vorbehaltsfristen und 10-Jahres-Sperre

  Steuerliche Fallstricke, die in der Praxis oft übersehen werden:

  • Sperrfrist Holding-Aufbau: Wird die Immobilie aus dem Privatvermögen oder einer Personengesellschaft erst kurz vor Verkauf in die GmbH-Struktur eingebracht, droht die Aufdeckung stiller Reserven (§ 6 EStG, § 22 UmwStG)
  • 7-Jahres-Sperrfrist nach § 22 UmwStG bei Anteilseinbringung — frühzeitig planen
  • Liquidität in der Holding: Erlös landet zunächst in der Holding, nicht beim Gesellschafter. Ausschüttung kostet weitere ~26,4 % (Abgeltungsteuer)

  Grunderwerbsteuer beim Share Deal: Die 90-%-Regel

  Steigen wir noch tiefer in die Steueroptimierung ein.

  Beim klassischen Asset Deal zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je Bundesland). Bei 1 Million Euro sind das je nach Lage bis zu 65.000 Euro — ein Renditekiller. Beim Share Deal lässt sich das vermeiden, wenn die Anteilsübertragung unter den gesetzlichen Schwellen bleibt.

  Aktuelle Schwellenw

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  ]]> Planen Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Düsseldorf? Düsseldorf gehört zu den teuersten Investmentmärkten Deutschlands – Multiplikatoren von 22- bis 30-fach der Jahresnettokaltmiete sind in Toplagen wie Oberkassel oder Carlstadt Standard. Damit Sie das volle Potenzial ausschöpfen, brauchen Sie Marktkenntnis, die richtige Käuferansprache und eine durchdachte Verkaufsstruktur – egal ob vollvermietet, mit Leerstand oder mit Aufteilungspotenzial. Ihre Anleitung zum Mehrfamilienhaus Verkauf. Wenig Zeit und viele Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

  Mehrfamilienhaus verkaufen in Düsseldorf: Schritt für Schritt

  Fangen wir mit der grundlegenden Frage an: Wie viel ist Ihr Mehrfamilienhaus in Düsseldorf eigentlich wert? Der Wert hängt nicht nur von Lage und Substanz ab, sondern auch vom aktuellen Mietniveau, dem Aufteilungspotenzial und der Käuferzielgruppe. Erfahren Sie alle Schritte des Verkaufsprozesses, beginnend mit der Bewertung bis hin zur Schlüsselübergabe.

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  Düsseldorfer Marktlage: Kaufpreise und Multiplikatoren nach Stadtteil

  Der Düsseldorfer MFH-Markt ist stark segmentiert. Während in Oberkassel oder Carlstadt Faktoren über 28-fach erzielt werden, liegen Bestände in Garath oder Reisholz oft im Bereich des 16- bis 19-fachen. Die folgende Übersicht zeigt typische Bandbreiten:

  Stadtteil	Lagenklasse	Faktor JNK*	Typische Käufer
  Oberkassel, Carlstadt, Altstadt	A+	26 – 32×	Family Offices, Versicherer, internationale Investoren
  Pempelfort, Düsseltal, Golzheim	A	23 – 28×	Bestandshalter, vermögende Privatinvestoren
  Bilk, Unterbilk, Friedrichstadt, Derendorf	B+	21 – 25×	Privatinvestoren, kleinere Bestandshalter
  Flingern-Nord, Oberbilk, Gerresheim	B	19 – 23×	Yield-orientierte Investoren, Aufteiler
  Garath, Reisholz, Eller, Lierenfeld	C	16 – 20×	Cashflow-Investoren, Wertentwickler

  *JNK = Jahresnettokaltmiete. Bandbreiten dienen der Orientierung und hängen von Baujahr, Zustand, Mietniveau und Aufteilungspotenzial ab.

  Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus Pempelfort

  Ein typisches Düsseldorfer MFH zur Veranschaulichung:

  • 8 Wohnungen, je 70 m² = 560 m² Wohnfläche
  • Durchschnittsmiete: 12,50 €/m² netto kalt
  • Jahresnettokaltmiete: 560 × 12,50 × 12 = 84.000 €
  • Faktor 25 (Pempelfort, gepflegter Bestand): Verkaufspreis ca. 2,1 Mio. €
  • Bruttomietrendite: 4,0 %

  Bei Aufteilungspotenzial (Verkauf der Wohnungen einzeln nach WEG-Aufteilung) kann der Gesamterlös 15 – 30 % über dem Globalverkauf liegen – allerdings mit längerer Verkaufsdauer und höheren Nebenkosten.

  Bewertung: Ertragswertverfahren ist bei MFH der Standard

  Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgt anhand spezifischer Verfahren wie dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren ausschlaggebend – Investoren rechnen über die nachhaltig erzielbare Miete. Eine Kombination liefert einen realistischen Verkehrswert. Das Prinzip ist für alle Stadtteile gleich – die Inputs (Mietniveau, Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssatz) unterscheiden sich aber deutlich.

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  Vermietet, leerstehend oder gemischt? Auswirkungen auf den Preis

  Der Vermietungsstatus beeinflusst Käuferkreis und Preis erheblich:

  • Vollvermietet, marktübliche Mieten: Maximale Käuferbreite, Standard-Multiplikator.
  • Vollvermietet, deutlich unter Markt: Käufer rechnen Mieterhöhungspotenzial ein, aber wegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze (Düsseldorf: angespannter Wohnungsmarkt) nur teilweise – Abschlag möglich.
  • Leerstand / Teilleerstand: Höherer Faktor möglich, weil Aufteilung in WEG und Einzelverkauf realisierbar wird. Aufteilerpreise liegen oft 4.500 – 8.000 €/m² in A-Lagen.
  • Sanierungsstau: Abschlag von 15 – 35 % je nach Umfang – aber genau diese Objekte sind für Value-Add-Investoren attraktiv.

  Achtung: Milieuschutz und Erhaltungssatzungen in Düsseldorf

  In einzelnen Düsseldorfer Quartieren gelten soziale Erhaltungssatzungen, die Aufteilung und Modernisierung einschränken. Vor Verkaufsstrategie-Festlegung prüfen – das kann den Preis um 10 – 20 % verschieben.

  Fragen? Wie Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie angehen, erklärt unser ausführlicher Ratgeber

  Stephan M. Czaja (Lukinski)

  Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

  • Kontakt

  Anleitung: So verkaufen Sie Ihr Mietshaus / Zinshaus

  Nutzen Sie meine Checkliste als Übersicht oder klicken Sie sich durch die einzelnen Verkaufsphasen. Sie haben Fragen zum Verkauf in Düsseldorf oder wollen Ihre Immobilie mit mir verkaufen? Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zu mir auf:

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  Alle 18 Schritte in 3 Phasen:

  Mehrfamilienhaus & Verkauf vorbereiten – Phase 1

  1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
  2. Immobilienmakler beauftragen – wenn mit Makler
  3. Unterlagen und Dokumente
  4. Immobilienwert steigern
  5. Angebotspreis für Düsseldorfer Markt ermitteln
  6. Exposé erstellen

  Vermarkten und solvente Käufer finden – Phase 2

  7. Immobilie vermarkten
  8. Kontakt mit Kaufinteressenten
  9. Kaufinteressenten filtern und auswählen
  10. Bonitätsprüfung
  11. Besichtigungstermine vor Ort
  12. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

  Kaufvertrag und Schlüsselübergabe – Phase 3

  13. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
  14. Notartermin in Düsseldorf (NRW)
  15. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
  16. Übergabe der Immobilie
  17. Notarkosten & Maklerprovision
  18. Steuern beim Mietshaus Verkauf in Düsseldorf

  Verkaufen in Düsseldorf: Worauf achten?

  Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Düsseldorf entscheiden vier Faktoren über den erzielbaren Preis: die richtige Käuferzielgruppe, vollständige Unterlagen, eine durchdachte Vermarktungsstrategie (On-Market vs. Off-Market) und das richtige Timing.

  Käuferzielgruppe: Wer kauft in Düsseldorf welches Objekt?

  Düsseldorf ist ein etablierter Investmentstandort mit international vernetzter Käuferbasis. Die Zielgruppe variiert nach Volumen:

  • Bis ca. 2 Mio. €: Private Investoren, Ärzte, Unternehmer, kleinere Family Offices aus NRW.
  • 2 – 10 Mio. €: Family Offices, vermögende Privatinvestoren, regionale Bestandshalter aus Köln, Frankfurt, Hamburg.
  • Ab 10 Mio. €: Institutionelle Investoren, Versicherer, Pensionskassen, internationale Fonds. Düsseldorf hat zudem eine starke japanische Investorenszene mit Bezug zur Immermannstraße/Stadtmitte.
  • Value-Add / Aufteiler: Spezialisierte Bauträger und Aufteilungsgesellschaften für sanierungsbedürftige Objekte mit Aufteilungspotenzial – Stichwort A-Lage Düsseldorf (A-Lage).

  Sie müssen Menschen erreichen, die auf langfristige Investitionen setzen und nicht sofortigen Cashflow brauchen – gerade in A-Lagen mit Faktoren über 25 ist das entscheidend.

  Unterlagen: Grundrisse, Grundbuchauszug, Mieterlisten & Co.

  Bevor Sie mit dem Verkaufsprozess beginnen, stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen für den Immobilienverkauf bereithalten. Vollständige Unterlagen sind bei MFH-Transaktionen in dieser Größenordnung Voraussetzung – institutionelle Käufer steigen ohne Datenraum gar nicht erst in die Verhandlung ein.

  1. Grundbuchauszug (aktuell, max. 3 Monate alt)
  2. Flurkarte / Liegenschaftskarte
  3. Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigungen
  4. Wohn- und Nutzflächenberechnung
  5. Sanierungs- und Modernisierungshistorie
  6. Mietverträge, Mieterliste, Mietspiegelvergleich
  7. Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
  8. Energieausweis (Pflicht bei Besichtigung)
  9. Zustandsbericht oder unabhängiges Verkehrswertgutachten
  10. Versicherungsnachweise (Gebäude-, Haftpflicht-)
  11. Protokolle WEG bzw. Eigentümerversammlungen (falls relevant)

  Gute Kontakte oder ein guter Makler – On-Market vs. Off-Market

  Da Mehrfamilienhäuser in Düsseldorf oft Preise im siebenstelligen Bereich erzielen, ist ein erfahrener Makler mit Investorenkontakten meist die wirtschaftlich klügere Wahl. Ein guter Immobilienmakler verfügt über die erforderlichen Kontakte und kann diskret vermarkten – Off-Market-V

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