Mehrfamilienhaus bewerten in unter 5 Minuten

Lass uns mit einem Case starten, der dir heute passieren könnte:

Stell dir vor, ein Bekannter sitzt neben dir im Café und sagt: „Hier in der Straße will jemand ein Mehrfamilienhaus verkaufen, ich kannte die alte Dame, ihr Sohn kümmert sich jetzt darum. Ich frag mal nach für dich.“ Einen Tag später bekommst du die Zahlen auf WhatsApp: 240.000 Euro Jahresmiete, Kaufpreis soll 8,5 Millionen sein, A-Lage. Klingt spannend – aber ist das wirklich ein guter Deal?

Wichtig ist: Du brauchst im ersten Schritt nur zwei Zahlen – den Kaufpreis (KP) und die jährliche Nettokaltmiete (JNKM). Damit kannst du sofort den Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite berechnen. Beides sind die wichtigsten Kennzahlen, um zu erkennen, ob ein Investment überhaupt sinnvoll sein kann.

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Kaufpreisfaktor und Bruttorendite berechnen

Beispiel:

• Kaufpreis: 8.500.000 €
• JNKM: 240.000 €

Jetzt direkt loslegen:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Es dauert über 35 Jahre, bis du den Kaufpreis über Mieteinnahmen wieder drin hast – ohne Kosten, ohne Zinsen, ohne Risiko.

Bruttomietrendite berechnen

Rendite = JNKM / Kaufpreis = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

Klingt erst mal okay – aber das ist die Bruttorendite. Nach Kosten bleibt davon spürbar weniger übrig. Dazu gleich mehr.

Kaufpreisfaktor nach Lage – die Bandbreite verstehen

Ein Faktor von 35 ist nicht überall schlecht – und ein Faktor von 18 nicht überall gut. Hier die typischen Bandbreiten:

Die magische Grenze: warum erst ab ~5,5 % Bruttorendite gerechnet wird

Wenn du mit Fremdkapital arbeitest – und das tun fast alle – musst du die laufenden Kosten gegenrechnen. Hier die ehrliche Aufschlüsselung:

Was frisst deine Rendite wirklich auf?

• Zins: aktuell ca. 3,5 % p.a. auf den Darlehensbetrag
• Instandhaltung: 1,0 % (Neubau) bis 4,0 % (unsanierter Altbau) – Faustregel Mittelwert: 2,0 %
• Verwaltung: 250–350 € pro Wohneinheit p.a. (ca. 0,3–0,5 % vom KP)
• Mietausfallpauschale: 2 % der JNKM (Leerstand, Mietnomaden)
• Tilgung: 1–3 % – das ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau

Daumenregel: Erst ab einer Bruttorendite über 5,5 % trägt sich das Objekt selbst. Bei 2,8 % zahlst du jeden Monat drauf – trotz voller Mieteinnahmen.

Brutto vs. Netto – der entscheidende Unterschied

Beispiel auf 4 Mio. € Kaufpreis bei 240.000 € JNKM (= 6 % brutto):

• Bruttomieteinnahmen: 240.000 €
• – Instandhaltung 2 %: −80.000 €
• – Verwaltung: −10.000 €
• – Mietausfall 2 %: −4.800 €
• = Nettomieteinnahmen: ca. 145.000 €
• Nettomietrendite: 145.000 / 4.000.000 = 3,6 %

Aus 6 % Brutto werden also schnell 3,6 % Netto. Diese Zahl gehört in jeden Pitch.

Wie viel solltest du höchstens zahlen?

Drehe die Formel um. Du willst mindestens 6 % Bruttorendite?

Maximaler Kaufpreis = JNKM / gewünschte Rendite = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 €

Bei 6 % dürfte das Objekt also maximal 4 Mio. € kosten. Bei 8 % sogar nur 3 Mio. €.

Beispiel: Du willst 8 %

Kaufpreis = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €

Alles, was darüber liegt, ist finanziell nicht attraktiv – oder du musst den Kaufpreis herunterhandeln.

Kaufnebenkosten – der vergessene Faktor

Achtung: Der reine Kaufpreis ist nie der Endpreis. Beim Mehrfamilienhaus kommen Kaufnebenkosten von 8–12 % obendrauf:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg)
• Notar + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
• Maklercourtage: 0–7,14 % (verhandelbar, oft hälftig)

Bei 4 Mio. € Kaufpreis musst du also realistisch 4,3–4,5 Mio. € Kapitaleinsatz einplanen. Diese Nebenkosten verschlechtern deine Rendite zusätzlich um ca. 0,3–0,5 Prozentpunkte.

Cashflow-Realitätscheck – was bleibt am Monatsende?

Schnellrechnung für ein MFH zu 4 Mio. € mit 80 % Finanzierung:

• Eigenkapital (20 % + Nebenkosten): ca. 1,2 Mio. €
• Darlehen: 3,2 Mio. € → Zins 3,5 % + Tilgung 2 % = 5,5 % Annuität
• Annuität p.a.: 176.000 €
• Nettomieteinnahmen p.a.: ca. 145.000 €
• Operativer Cashflow: −31.000 € p.a. (vor Steuer, vor AfA)
• Nach AfA (2 %) und Steuervorteil: meist ±0 bis leicht positiv

Erkenntnis: Auch bei 6 % Bruttorendite ist der Deal in den ersten Jahren oft nur „schwarze Null“. Der Vermögensaufbau läuft über Tilgung + Wertsteigerung, nicht über Cashflow.

Mietsteigerungspotenzial – der versteckte Hebel

Ein Faktor von 30 kann ein Top-Deal sein – wenn die Mieten 30 % unter Marktniveau liegen. Das ist bei Altbestand mit Langzeitmietern sehr häufig.

Beispiel: 240.000 € JNKM heute, Marktmiete wäre 320.000 €. Nach Mieterwechsel und Modernisierung steigt die Rendite von 2,8 % auf 3,8 % – und der Verkehrswert mit. Das ist die Königsdisziplin: kaufen, aufwerten, vermieten, halten.

Frage daher immer:

• Wie alt sind die Mietverträge? (Indexmiete? Staffelmiete?)
• Wie weit liegen die Mieten unter Mietspiegel?
• Gibt es Modernisierungspotenzial (§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierung)?
• Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Checkliste: Welche Zahlen fragst du beim Verkäufer ab?

Bevor du ein Angebot abgibst – diese Punkte musst du kennen:

• Kaufpreis + Vorstellung Verhandlungsspielraum
• JNKM – Aufstellung pro Einheit (Soll- und Ist-Miete)
• Wohn- und Nutzfläche in m² (gesamt + pro Einheit)
• Baujahr + letzte Kernsanierung
• Energieausweis (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Heizung (Typ, Baujahr, GEG-Konformität)
• Dach + Fassade (Zustand, letzte Sanierung)
• Mieterstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Instandhaltungsrücklage (sofern vorhanden)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Bodenrichtwert + Grundstücksgröße
• Erbbaurecht? (Killer-Kriterium für viele Käufer)

Sind 8,5 Millionen ein guter Deal? Renditeobjekt vs. Investmentobjekt

Auf immobilien-erfahrung.de bin ich ausführlich darauf eingegangen: Unterschied Rendite- und Investmentimmobilien.

Der Unterschied liegt im Fokus: Bei einer Renditeimmobilie zählt, was monatlich auf dein Konto kommt – also positiver Cashflow durch Mieteinnahmen, meist in B-Lagen und C-Lagen. Bei einer Investmentimmobilie setzt du auf langfristige Wertsteigerung und Verkaufserlös – meist in A-Lage wie Berlin, Köln, Düsseldorf, Hamburg, München.

Du willst direkt Cash? Variante 1 bringt dir laufende Einnahmen. Du willst Longterm mehr Cash? Variante 2 verlangt Geduld, Kapital und Marktkenntnis – dafür winkt später ein großer Gewinn (und ggf. nach 10 Jahren steuerfrei).

Noch besser:

Wenn du günstig in A-Lage kaufst und aufwertest: Cashflow + Longterm Cash = Königsklasse. Kaufen, aufwerten, Miete steigern, Wertsteigerung mitnehmen.

FAQ – die häufigsten Fragen zur MFH-Schnellbewertung

Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?

Als grobe Faustregel: Ein Faktor unter 20 ist klassischer Cashflow-Bereich, 20–25 ist Mischkalkulation, über 25 brauchst du subst

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Immobilienbewertung: Schritt für Schritt erklärt

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Aus Erfahrung können wir sagen, dass eine objektive und gründliche Immobilienbewertung über den Verkaufserfolg entscheidet. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld, ein zu hoher Kaufpreis verprellt die echten Kaufinteressenten. Das Festsetzen des richtigen Angebotspreises ist einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienverkauf.

Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. Den Verkehrswert berechnen können Sie mit verschiedenen Methoden – hier im Detail. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:

• Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
• Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
• Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Tipp! Später im Artikel finden Sie noch wesentlich detailliertere Informationen zu allen Verfahrenstypen der Wertermittlung von Immobilien.

Veräußerung: Alter, Anlage, Erbschaft & Veränderungen

Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele. Anlageüberlegungen, eine Erbschaft oder die Veränderungen der Lebensumstände können ausschlaggebend sein. Kommt Nachwuchs hinzu, wünscht sich die Familie eine größere Immobilie.

Im Alter möchten viele in ein kleineres Objekt wechseln, um beispielsweise Kosten für die Instandhaltung zu sparen.

Diese Gründe sprechen für einen Verkauf der Immobilie:

• Investition in andere Anlageobjekte
• Erbschaft
• Scheidung
• Familiennachwuchs
• Alter
• Kosteneinsparung

Emotionale Bindung führt oft zu hohen Kaufpreisen

Immobilieneigentümer haben oft eine starke Verbundenheit zu ihrem Objekt. Viel Zeit, Arbeit und Liebe wurden in Haus oder Wohnung gesteckt. Daher hat die Immobilie einen hohen persönlichen Wert, der sich im gewünschten Kaufpreis niederschlägt. Bei zu hohem Preis winken jedoch viele Käufer gleich ab. Erfolg bringt die richtige Balance.

Wer zum Besichtigungstermin erscheint, ist bereits mit Argumenten gewappnet, den Kaufpreis zu drücken. Mängel werden gesucht und der potenzielle Interessent begutachtet schließlich nur, wie viel Arbeit er noch in die Immobilie stecken muss. Kurzum:

Liegt der geforderte Preis weit über dem realistischen Marktwert, werden Sie nicht verkaufen.

Für eine kurze Verkaufsdauer und das Erzielen des besten Kaufpreises ist eine richtige Einschätzung des Marktpreises entscheidend.

Welche Immobilien werden wie bewertet?

In der folgenden Tabelle haben wir für die Immobilienarten und ihre üblichen Bewertungsverfahren zusammengestellt. Mit dem Bewertungsverfahren für das „Gegenrechnen“ findet eine Überprüfung der zuvor ermittelten Werte statt:

Wohnungen (eigengenutzt)

• Vergleichswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren

Wohnungen (fremdvermietet)

• Ertragswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren

Wohnhaus (eigengenutzt)

• Sachwertverfahren
• Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren

Wohnhaus (vermietet, z. B. Mehrfamilienhaus)

• Ertragswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Sachwertverfahren

Grundstück (unbebaut)

• Vergleichswertverfahren
• Gegenrechnen mit: [Keine]

Grundstück (unbebaut, aber vermietet)

• Vergleichswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren

Immobilie bewerten lassen?! Ja. Unbedingt.

Möchten Sie ein Haus verkaufen, dann ist unsere Empfehlung: Holen Sie sich Experten für eine fundierte Wertermittlung. Ist der Preis zu günstig, verlieren Sie bares Geld. Wir geben Ihnen eine grobe Bewertung zur ersten Einschätzung.

Ich bewerte Ihre Immobilie kostenlos: Immobilienbewertung

Möchten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen, reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus. Solch eine Experten Bewertung geht über eine standardisierte Wertermittlung hinaus und wird zur wesentlichen Grundlage beim Bestimmen des besten Angebotspreises.

In solch einer Wertermittlung berücksichtigen Experten zudem die regionalen Besonderheiten, Angebot und Nachfrage. Sie helfen Ihnen, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Vertrauen Sie auf erfahrene Ansprechpartner und erzielen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Objekt.

Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Egal ob Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, die Bewertung läuft nach immer gleichen Verfahren. Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst:

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Mehr dazu: Die Aufgaben eines Immobilienmaklers Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

• Vergleischwertverfahren

Formelsammlung für Immobilien Eigentümer

Mieten, kaufen, wohnen, hier finden Sie alle wichtigen Formeln für Sie als Eigentümer. In unserer Formel Sammlung Immobilie finden Sie Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr. H Zur Rendite berechnen Immobilien mit Definition und Formel in unserem Ratgeber.ier kommen Sie zurück zur Übersicht:

• Formelsammlung Immobilien

Kosten: Finale Bewertung von Haus und Wohnung

Für die Kalkulation wird zunächst eine grobe Bewertung vorgenommen. Der Preis für die finale Bewertung orientiert sich demnach, in den meisten Fällen, am geschätzten Wert der zu bewerteten Immobilie.

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.500 Euro rechnen. Bei einer Bewertung von Mehrfamilienhäusern mit einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

• Unter 150.000 Euro Wert, circa 1.500 Euro
• Über 1.000.000 Euro Wert, ,circa 3.000 Euro

Zusatzkosten: Wegerecht & Co.

Da zusätzlich ein Wegerecht beurteilt wurde, kann ein Aufschlag von 20 Prozent = 360 Euro in Rechnung gestellt werden. Damit wären Sie bein einer Immobilie unter 150.000 Euro bei einem Honorar von 1.500 Euro für die Immobilienbewertung plus 360 Euro für die Bearbeitung des Wegerechts, total liegen die Kosten bei 1.860 Euro netto.

Wertgutachten (Kosten)

Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten Sie mit einer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten.

Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt.

• Wertgutachten

Wohnung bewerten

Wohnungsbewertung und Wertfaktoren – Sie haben eine Eigentumswohnung und möchten wissen, was sie wert ist? Natürlich können Sie mit dieser Frage sofort zu einem Gutachter und/oder Makler gehen. Die genaue Wertermittlung wird allerdings spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Dann kommt der Fachmann ins Spiel. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

• Wohnung bewerten

Haus bewerten

Wurde das Haus vor nicht allzu langer Zeit gekauft, bieten Baukosten oder der Kaufpreis erste Richwerte bei der Hausbewertung. Wichtigstes Kriterium ist jedoch die Lage. Tipps zur Hauswert ermitteln und den gängigen Verfahren finden Sie hier.Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Als Experten für den Immobilienverkauf in den Regionen Rheinland-Pfalz und Hessen können wir über den Immobilienvergleich schnell eine realitätsnahe Einschätzung geben.

• Haus bewerten

Mehrfamilienhaus bewerten

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Die zentralen Fragen von Eigentümern: Was ist meine Immobilie wert? Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses? Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben.

• Mehrfamilienhaus bewerten

Noch ein Tipp! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein

• Mehrfamilienhaus schnell bewerten

Grundstück bewerten

Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis bestimmen – Wie bewertet man ein Grundstück? Wie berechnet man den Verkehrswert eines Grundstückes Wer darf eine Immobilie bewerten? Wer gibt Auskunft über Bodenrichtwert?

Mehr dazu hier:

• Grundstück bewerten

Rendite Berechnen: Formel Sammlung

Immobilienwert berechnen – Mieten, kaufen, wohnen, hier finden Sie alle wichtigen Formeln für Sie als Eigentümer. In unserer Formel Sammlung Immobilie finden Sie Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr.

• Immobilienwert berechnen: Formel Sammlung

Laufende Kosten und Rücklagen

• Hausverwaltung für Ihre Immobilie
• Reparatur-, Instandhaltung- und Sanierungskosten
• Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen
• Telefonate, Schriftverkehr, Konto und Zinsen
• Anteilige Nebenkosten für leere Wohnungen
• Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen

Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)

In Immobilien Exposés finden Sie fast immer Angaben zur Bruttorendite, teilweise auch zum Mietmultiplikator. Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) ist eine einfache Kennzahl um verschiedene Objekte, auf den schnellen Blick, miteinander vergleichen zu können.

So berechnen Sie den Mietmultiplikator:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel:

Ein Appartement in Los Angeles kostet 1.000.000 Euro und bringt jährliche Mieteinnahmen von 52.000 Euro, hat einen Mietmultiplikator von 19,2:

Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Bruttorendite

Die Bruttorendite in Prozent ist das Gegenstück zum Multiplikator.

So berechnen Sie die Bruttorendite:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Beispiel:

Ihr Apartment in Los Angeles erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen von umgerechnet 52.000 Euro, der Kaufpreis lag bei 1.000.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 5,2:

• Bruttorendite = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Bruttomietrendite

So berechnen Sie die Bruttomietrendite:

100 x Jahresnettokaltmiete / Immobilienkaufpreis = Bruttomietrendite in %

Beispielrechnung für die Bruttomietrendite:

1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
2. Schritt: Nettokaltmiete pro Jahr = 150.000
3. Schritt: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = 4,47 % Bruttomietrendite

Nettomietrendite

So berechnen Sie die Nettomietrendite:

1. Schritt: Kaufpreis + Kaufnebenkosten
2. Schritt: Nettokaltmiete – (jährliche) Verwaltungskosten – (jährliche) Instandhaltungskosten = Jahresreinertrag
3. Schritt: Jahresreinertrag / Investitionskosten

Beispielrechnung für die Nettomietrendite:

1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
2. Schritt: 150.000 Euro Nettokaltmiete – 20.000 Euro Verwaltung – 70.000 Euro Instandhaltung = 60.000 Euro Jahresreinertrag
3. Schritt: 60.000 Euro Jahresreinertrag / 3.350.000 Euro Investitionskosten x 100 = 1,79 Prozent Nettomietrendite

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berechnen Sie mit der folgenden Rendite-Formel:

Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital

Objektrendite

Die Objektrendite berechnet sich wie folgt:

Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite

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Was das Lukinski Rating bewertet — und was nicht

Das Rating bündelt strukturelle Standortfaktoren in einer Note: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Mietpreisdynamik. Betrachtet werden zwei Zeiträume parallel — die letzten zehn Jahre als Kurzzeit-Trend und die letzten 30 Jahre als Langzeit-Fundament. Daraus entsteht eine Note, die kurzfristige Hypes herausfiltert und echte strukturelle Stärke sichtbar macht.

Die fünf Kernfaktoren im Detail

• Bevölkerungsentwicklung: Wachstum oder Schrumpfung der Einwohnerzahl, inkl. Altersstruktur und Wanderungssaldo
• Wirtschaftskraft: BIP pro Kopf, Arbeitslosenquote, Steueraufkommen, Großarbeitgeber-Anker
• Infrastruktur: Verkehrsanbindung, Bildung, Gesundheit, Digitalisierung
• Mietpreisdynamik: Entwicklung der Kaltmiete pro m² über zehn und 30 Jahre, vergleichbar zum Mietspiegel
• Kaufpreisniveau: Verhältnis €/m² zum Bundesdurchschnitt, abgeglichen mit dem Bodenrichtwert

Was das Rating bewusst ausblendet

Mikrolagen innerhalb einer Stadt, einzelne Objektqualität oder die individuelle Immobilienfinanzierung sind nicht Teil der Bewertung. Eine A+ Stadt schützt nicht vor einem schlechten Objekt in einer schlechten Straße — und in einer C-Stadt kann das richtige Mehrfamilienhaus deutlich besser performen als der Stadtdurchschnitt. Das Rating ist also eine Vorauswahl, kein Freibrief.

Stadt-Rating vs. Stadtteil-Rating: Der entscheidende Zusatz-Filter

Berlin ist im Rating ein A-Standort — doch Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg sind faktisch A+, während Marzahn-Hellersdorf, Hellersdorf und Teile von Spandau eher als C einzustufen sind. Dasselbe gilt für Hamburg (Eppendorf vs. Billstedt), Frankfurt (Westend vs. Griesheim) oder Leipzig (Südvorstadt vs. Grünau). Wer nur das Stadt-Rating nutzt, kauft im schlimmsten Fall ein D-Objekt zu A+ Preisen.

• Faustregel: Innerhalb einer A-Stadt unterscheiden sich Stadtteile um bis zu zwei Rating-Klassen
• Indikatoren Stadtteil-Qualität: Kaufkraftindex, Sozialhilfequote, Schulnoten-Durchschnitt, Leerstandsquote
• Praxis: Stadt-Rating für Vorauswahl, Stadtteil-Recherche für Objektentscheidung

Die Rating-Skala im Direktvergleich: Rendite vs. Wertsteigerung

Jede Rating-Klasse folgt einer eigenen Investment-Logik. A-Standorte sind Wertsteigerungs-Investments mit niedriger laufender Rendite, C- und D-Standorte sind Cashflow-Investments mit höherem Risiko. Die folgende Tabelle zeigt typische Kennzahlen pro Klasse — Bruttorenditen, Kaufpreisfaktoren und realistische €/m²-Spannen.

Die einfachste Regel im Standort-Investment: Je höher die Bruttorendite, desto niedriger die Wertsteigerung — und umgekehrt. Wer beides gleichzeitig sucht, kauft im B+ Segment.

Städte-Liste: Beispielzuordnung nach Rating-Klasse

Die folgende Übersicht zeigt typische Beispielstädte pro Klasse. Wichtig: Die exakte Klassifizierung kann sich durch demografische und wirtschaftliche Entwicklungen verschieben — die Liste dient der Orientierung, nicht als verbindliche Empfehlung. Eine vollständige Datenbank aller fast 700 Städte finden Sie im Hauptverzeichnis des Ratings.

Hinweis: Die Zuordnungen sind illustrativ. Innerhalb jeder Klasse gibt es Spannweiten, und einige Städte sind im Übergang — siehe Abschnitt „Klassenwechsel“ weiter unten.

A+ Hidden Champions: Wertsteigerung statt Cashflow

München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf — die A+ Standorte gelten als sicherste Anlagen, sind aber für Einsteiger oft eine Falle. Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Die Bruttorendite liegt bei nur etwa 2,9 %. Nach Tilgung, Zinsen und Instandhaltungsrücklage ist der laufende Cashflow oft negativ — Sie zahlen jeden Monat zu.

Wann A+ trotzdem Sinn ergibt

• Hohe Eigenkapitalquote: Mindestens 40 % Eigenkapital, damit der Cashflow nicht ins Negative dreht
• Inflationsschutz: Wer Vermögen vor Inflation schützen will, nicht aktiv aufbauen
• Erbschaftsplanung: Lange Haltedauer, später Erbschaftssteuer-Strategien nutzen
• Liquidität: Wiederverkauf in A+ Lagen ist auch in Krisen möglich
• Mietersicherheit: Hohe Bonität der Mieter, niedrige Mietausfallquote

Typische Falle — präzise durchgerechnet

Ein Käufer finanziert eine 65 m²-Wohnung in München zu 6.150 €/m² (Kaufpreis 400.000 €) mit 80.000 € Eigenkapital. Bei 18 €/m² Kaltmiete (1.170 € Monatsmiete, 14.040 € jährlich) und einer Annuität von etwa 18.500 € jährlich (3,8 % Zins, 2 % Tilgung auf 320.000 €) entsteht ein laufender Verlust von rund 4.500 € pro Jahr — bevor Hausgeld, nicht-umlagefähige Anteile und Mietausfallpuffer einkalkuliert sind. Realistisch bleibt nach allen Nebenkosten ein Negativ-Cashflow von 6.000 bis 8.000 € jährlich. Die Wertsteigerung muss diesen Verlust über die gesamte Haltedauer mehr als ausgleichen — das funktioniert in München historisch, ist aber kein Naturgesetz.

Stille Risiken in A+ Lagen

• Mietpreisbremse + Mietendeckel-Diskussion: politische Risiken stärker als in B/C
• Hohe Hausgelder: oft 4 – 5 €/m² in Premiumlagen, davon nicht umlagefähig 1,50 – 2 €/m²
• Sanierungsdruck: Altbau-Bestand mit hoher Energie-Ineffizienz
• Wertkorrektur-Risiko: nach Zinswende stärkste Preisrückgänge in Top-Lagen

Die B+ Lücke: Das beste Risiko-Rendite-Verhältnis

Der Insider-Bereich des Ratings sind die B+ und A- Standorte: Leipzig, Dresden, Nürnberg, Münster, Karlsruhe, Mannheim, Bonn, Augsburg, Erlangen. Hier finden Sie Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 25 bei stabiler Mietnachfrage und realistischer Wertsteigerung von 2 – 4 % pro Jahr. Das Verhältnis aus laufender Rendite und Substanzaufbau ist in dieser Klasse strukturell am besten.

Warum B+ für viele Investoren der Sweet Spot ist

• Mietpreisbremse oft moderater als in Top-7 Metropolen
• Geringere Konkurrenz durch institutionelle Investoren
• Kaufnebenkosten: 9 – 12 % je nach Bundesland — vorab mit dem Kaufnebenkosten-Rechner kalkulieren
• Studentenstädte mit stabiler Vermietung über Konjunkturzyklen hinweg
• Wertsteigerungs-Reserve durch Aufholeffekt gegenüber A-Städten
• Großarbeitgeber-Anker: Siemens (Erlangen), BMW (Regensburg), SAP (Walldorf-Mannheim) stabilisieren Mietnachfrage strukturell

Beispielrechnung B+ Standort Leipzig

Eine 75 m²-Wohnung in Leipzig zu 220.000 € (≈ 2.930 €/m²) mit 9 €/m² Kaltmiete (8.100 € jährlich) ergibt eine Bruttorendite von rund 3,7 % bei einem Faktor von etwa 27. Bei einer hochwertigen Lage mit 11 €/m² steigt die Rendite auf 4,5 %. Mit 25 % Eigenkapital (55.000 €) und 3,8 % Zins liegt der Cashflow je nach Tilgungssatz neutral bis leicht positiv. Wichtig: Das Mietniveau in Leipzig hat sich in 15 Jahren mehr als verdoppelt — der eigentliche Hebel liegt in der Mietsteigerung über die Haltedauer. Vergleichen Sie Ihre Werte mit der lokalen Mietrendite, bevor Sie investieren.

Anker-Faktor: Was eine B+ Stadt strukturell stabilisiert

• Universität mit 20.000+ Studierenden: dau
  

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  ]]> https://lukinski.de/top-a-ratings-hidden-champions-kapitalanlagen-deutschland-lukinski-rating/ Fri, 15 Mar 2024 13:33:10 +0000 https://lukinski.de/?p=46548 Top A / A+ Ratings markieren die deutschen Städte mit der robustesten Wertentwicklung — also genau die Lagen, in denen eine Immobilie als Kapitalanlage langfristig zum Vermögensbaustein wird, statt nur monatlichen Cashflow zu liefern. Das hat einen Preis: Wer hier einsteigt, akzeptiert Kaufpreisfaktoren jenseits der 30 und Bruttorenditen unter 3,5 %. Belohnt wird das durch […]

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  ]]> Top A / A+ Ratings markieren die deutschen Städte mit der robustesten Wertentwicklung — also genau die Lagen, in denen eine Immobilie als Kapitalanlage langfristig zum Vermögensbaustein wird, statt nur monatlichen Cashflow zu liefern. Das hat einen Preis: Wer hier einsteigt, akzeptiert Kaufpreisfaktoren jenseits der 30 und Bruttorenditen unter 3,5 %. Belohnt wird das durch Wertzuwachs, Inflationsschutz und nach 10 Jahren steuerfreien Verkauf gemäß § 23 EStG. Dieser Ratgeber zeigt, welche Städte derzeit A+ tragen, welche Eigenkapital-Realität dahintersteckt, welche Mikrolage-Kriterien wirklich zählen und wann der Einstieg sinnvoll ist — und wann besser nicht. Wer noch unsicher ist, ob die erste Immobilie wirklich in einer A+-Lage stehen sollte, findet hier die Entscheidungsgrundlage.

  Was ein A+ Rating wirklich bedeutet

  Ein A+ Rating im Lukinski-Modell signalisiert das stabilste Verhältnis aus demografischer Entwicklung, Kaufkraft, Infrastruktur und Preistrend der letzten Dekaden. Diese Städte verlieren in Krisen weniger Wert und gewinnen im Aufschwung überdurchschnittlich — die typische Kombination, die institutionelle Anleger suchen.

  A+ ist kein Rendite-Rating, sondern ein Sicherheits- und Wertsteigerungs-Rating. Wer monatlichen Überschuss sucht, ist hier falsch. Wer in 15 Jahren das Doppelte auf dem Papier sehen will, ist hier richtig.

  Die typischen Kennzahlen einer A+ Lage

  Wer A+ verstehen will, muss die Kennzahlen kennen, an denen Banken, Makler und institutionelle Investoren diese Standorte messen. Die folgenden Werte sind Erfahrungswerte aus Spitzenlagen — keine Garantien, aber valide Orientierungspunkte für die eigene Kalkulation.

  • Kaufpreisfaktor: 28 bis 40 (gemessen an der Jahresnettokaltmiete)
  • Bruttorendite: 2,5 % bis 3,5 % p.a.
  • Nettorendite nach Kosten: häufig nur 1,5 % bis 2,2 %
  • Wertzuwachs (10-Jahres-Schnitt): 5 % bis 8 % p.a. in Spitzenlagen
  • Leerstandsrisiko: nahezu null, oft Wartelisten bei Neuvermietung
  • Bank-Anforderung Eigenkapital: 25–35 %, plus Kaufnebenkosten cash
  • Kapitaldienstfähigkeit (DSCR): Banken verlangen häufig 1,1–1,2 — Mieteinnahmen müssen Annuität plus Reserve decken

  Was die Mikrolage entscheidet — der Insider-Filter

  Eine Stadt ist nie pauschal A+. Innerhalb einer A+ Stadt gibt es A+, A und sogar B Mikrolagen. Profis screenen Objekte deshalb nicht nach Stadtnamen, sondern nach harten Mikrolage-Kriterien:

  • S-Bahn / Regionalbahn unter 800 m Fußweg — alles darüber kostet bis zu 15 % Wertabschlag
  • Grundschule und weiterführende Schule unter 1,5 km — entscheidend für Familien als zahlungskräftigste Mietergruppe
  • Vollversorger (Rewe, Edeka) unter 700 m — Standardanforderung im gehobenen Segment
  • Keine angrenzenden Gewerbegebiete, Hochspannung, Bahntrasse
  • Bauflächenknappheit im Umkreis von 2 km — Schutz vor Konkurrenzbebauung
  • Milieuschutz / Erhaltungssatzung — gut für Wertstabilität, aber Achtung bei Modernisierungsumlagen
  • Sanierungsgebiet — kommunales Vorkaufsrecht prüfen, Genehmigungspflicht beim Verkauf

  

  Top 10 A+ Städte in Deutschland

  Die folgende Übersicht listet die zehn am stärksten bewerteten Standorte aus der aktuellen Rating-Analyse. Auffällig: Sechs der zehn Plätze gehen an Speckgürtel-Städte rund um Berlin und München — also nicht an die Metropolen selbst, sondern an deren wachstumsstärkere Trabanten.

  • Pendlerströme: tägliche Bewegung zehntausender Berufstätiger zwischen Speckgürtel und Metropole
  • Bauflächenknappheit Kernstadt: drückt Nachfrage in den Umlandring
  • Familiennachfrage: Eigenheim-Suchende mit gehobenem Einkommen ziehen ins Grüne
  • Preis-Wachstums-Gap: Speckgürtel ist 30–50 % günstiger, holt aber prozentual stärker auf

  Rang	Stadt	Bundesland	Rating-Wert	Profil
  1	Bernau bei Berlin	Brandenburg	25,2	Berliner Speckgürtel Nord
  2	Falkensee	Brandenburg	22,3	Berliner Speckgürtel West
  3	Oranienburg	Brandenburg	17,7	S-Bahn-Anschluss Berlin
  4	Potsdam	Brandenburg	17,0	Landeshauptstadt, Premium
  5	Bad Kreuznach	Rheinland-Pfalz	16,6	Rhein-Main-Pendlergürtel
  6	Dachau	Bayern	15,8	München-Umland
  7	Landshut	Bayern	15,3	Wirtschaftszentrum Niederbayern
  8	Gießen	Hessen	15,2	Universitätsstadt
  9	Goslar	Niedersachsen	14,8	Tourismus + Welterbe
  10	Ostfildern	Baden-Württemberg	14,6	Stuttgart-Umland

  Insider-Vergleich: Metropole vs. Speckgürtel

  Die folgende Tabelle zeigt, warum Profis im Berliner Norden und Westen kaufen, statt im Stadtgebiet selbst. Die Spalten sind grobe Erfahrungswerte aus Investoren-Mandaten — nie 1:1 übertragbar, aber strukturell typisch.

  Kennzahl	Berlin Innenstadt	Falkensee / Bernau
  Quadratmeterpreis	6.500–9.000 €	3.800–5.200 €
  Kaufpreisfaktor	32–42	26–32
  Bruttorendite	2,3–2,9 %	3,1–3,7 %
  Wertzuwachs 10 J.	3–5 % p.a.	5–8 % p.a.
  Mietpreisbremse	ja, streng	nein / weniger streng
  Milieuschutz häufig	ja	nein
  Bauflächenreserve	nahezu keine	begrenzt, aber vorhanden

  Der Speckgürtel hat den niedrigeren Einstiegspreis, die bessere Bruttorendite UND das höhere Wertsteigerungspotenzial — bei deutlich weniger regulatorischem Risiko. Genau diese Kombination erklärt, warum Bernau und Falkensee im Rating vor Potsdam und Dachau liegen.

  Rechenbeispiel: A+ Lage vs. B-Lage im 10-Jahres-Vergleich

  Der Reiz von A+ erschließt sich nur, wenn man Cashflow und Wertentwicklung gemeinsam betrachtet. Folgendes Szenario zeigt eine 80 m²-Eigentumswohnung — einmal in einer A+ Stadt, einmal in einer soliden B-Stadt — bei 25 % Eigenkapital, 3,8 % Sollzins, 2 % Tilgung und 10 Jahren Haltedauer.

  Kennzahl	A+ Lage (z.B. Falkensee)	B Lage (z.B. Magdeburg)
  Kaufpreis	480.000 €	200.000 €
  Kaufnebenkosten (ca. 10 %)	48.000 €	20.000 €
  Eigenkapital nötig	168.000 €	70.000 €
  Darlehenssumme	360.000 €	150.000 €
  Annuität p.a. (3,8 % / 2 %)	20.880 €	8.700 €
  Jahresnettokaltmiete	14.400 €	10.800 €
  Bruttorendite	3,0 %	5,4 %
  AfA-Effekt p.a. (2 %, Gebäudeanteil 80 %)	+ 7.680 € steuermindernd	+ 3.200 € steuermindernd
  Cashflow nach Steuer (mtl., 42 % GrenzSatz)	− 180 €	+ 175 €
  Wertzuwachs p.a. (Annahme)	5,5 %	1,5 %
  Wert nach 10 Jahren	~ 820.000 €	~ 232.000 €
  Wertzuwachs absolut	+ 340.000 €	+ 32.000 €
  Steuer auf Verkaufsgewinn (nach 10 J., § 23 EStG)	0 €	0 €

  Der A+-Investor zahlt zehn Jahre lang aus eigener Tasche zu — und realisiert am Ende einen steuerfreien Wertzuwachs, der die Zuzahlungen um ein Vielfaches übersteigt. Voraussetzung: ausreichend Liquidität für die Durststrecke. Wer den Cashflow und die Annahmen nicht sauber vorab durchrechnet, gerät in A+ Lagen schnell in finanzielle Schieflage.

  Stresstest: Was, wenn der Wertzuwachs ausbleibt?

  Die Annahme von 5,5 % p.a. ist optimistisch. Realistisch sollte jeder A+ Investor mindestens drei Szenarien rechnen — auch das Worst-Case. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich der Endwert der A+ Beispielwohnung (480.000 € Kaufpreis) bei unterschiedlichen Wertentwicklungen verhält.

  Szenario	p.a. Wertzuwachs	Wert nach 10 J.	Wertzuwachs absolut	Bewertung
  Best Case	7,0 %	944.000 €	+ 464.000 €	steuerfreier Vermögenssprung
  Base Case	5,5 %	820.000 €	+ 340.000 €	Investment-These intakt
  Mid Case	3,0 %	645.000 €	+ 165.000 €	Zuzahlungen kompensiert
  Worst Case	1,0 %	530.000 €	+ 50.000 €	Zuzahlungen knapp gedeckt
  Stagnation	0,0 %	480.000 €	0 €	Verlust = Summe Zuzahlungen

  Die Faustregel: Erst wenn auch das Worst-Case-Szenario tragbar ist, ist die A+ Investition seriös kalkuliert. Wer auf Best Case angewiesen ist, kauft auf Hoffnung — nicht auf Strategie.

  Steuerlicher Hebel: Warum A+ erst nach 10 Jahren glänzt

  Der zentrale Steuerhebel bei A+ Investments liegt in der Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre hält, verkauft den Wertzuwachs steuerfrei — unabhängig von der Höhe.

  Das ändert die Rechnung fundamental

  Die steuerliche Behandlung verändert die Gesamtrendite einer A+ Investition dramatisch. Was vor Jahr 11 noch ein hoch besteuerter Spekulationsgewinn wäre, wird ab dem Tag nach Ablauf der Frist zum vollständig steuerfreien Vermögenszuwachs — und zwar ohne Obergrenze.

  • Vor 10 Jahren Verkauf: persönlicher Steuersatz auf den gesamten Gewinn (oft 35–45 %)
  • Nach 10 Jahren Verkauf: 0 € Steuer auf den Wertzuwachs
  • Bei 340.000 € Wertzuwachs: Ersparnis von rund 120.000–150.000 €
  • AfA-Abschreibung: 2 % bzw. 3 % p.a. auf den Gebäudeanteil — mindert die laufende Steuerlast
  • Zinsen + Kosten: voll als Werbungskosten gegen Mieteinnahmen ansetzbar

  Exit-Strategien jenseits des klassischen Verkaufs

  Verkaufen ist nicht der einzige Weg, eine A+ Wertsteigerung zu monetarisieren. Erfahrene Investoren nutzen oft elegantere Pfade:

  • Beleihung statt Verkauf: nach 10 Jahren ist die Wohnung ggf. doppelt so viel wert — die Bank gibt frisches Eigenkapital für das nächste Objekt frei, ohne dass der bestehende Bestand angefasst wird
  • Schenkung an Kinder: alle 10 Jahre 400.000 € Freibetrag pro Kind und Elternteil — Vermögensübertragung steueroptimiert
  • Übertragung in Familien-GmbH / vermögensverwaltende GmbH: für Großportfolios, mit deutlich reduzierter Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen
  • Halten auf Lebenszeit: Erbschaft mit zehnjähriger Steuerstundung und ggf. Ver
    

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    ]]> https://lukinski.de/b-ratings-immobilien-standorte-deutschland-lukinski-rating/ Sat, 02 Mar 2024 14:44:43 +0000 https://lukinski.de/?p=46563 Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau. B- / B / B+ Ratings in Deutschland Lukinski Rating – Sie wollen zum ersten Mal in Immobilien […]

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    ]]> Alle B-Ratings zeigen Städte mit solider Entwicklung. Hier können Sie auch Rendite Immobilien finden, die unmittelbar für Erträge sorgen, die Ihre monatlichen Belastungen um Tilgung, Zinsen und Instandhaltung decken. Im Idealfall mit zusätzlichem Extra, für aktiven Vermögensaufbau.

    B- / B / B+ Ratings in Deutschland

    Lukinski Rating – Sie wollen zum ersten Mal in Immobilien investieren und wissen noch nicht wo? Hier finden Sie die B- / B / B+ Ratings aus unserer Analyse Immobilien Lage | Lukinski Rating. Eine Übersicht aller Städte in Deutschland von A-Z, finden Sie hier: Stadt Rating.

    Tipp: Hier finden Sie außerdem A-Ratings, C Ratings und D Ratings.

    Städte-Liste mit allen B+

    Alle B+ Ratings, alphabetisch sortiert. Die exakte Bewertung können Sie zum Vergleich der Spalte „Wert“ einnehmen. Das allgemeine Rating finden Sie unter „Note“. „Kurzzeit“ bezieht sich auf den Trend der letzten 10 Jahre, Langzeit betrachtet die letzten 30 Jahre.

    Städte-Liste mit allen B

    Die Liste der Städte mit B-Rating, alphabetisch sortiert.

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    Deutschland Rating: Kapitalanlage Standort-Vergleich

    Aktuelle Lukinski Ratings:

    A / A+ Ratings: Hidden Champions

    A / A+ Ratings heißt, ziemlich sichere Wertentwicklung. Perfekt für Investment Immobilien mit wenig Rendite aber hohen, späteren Wiederverkaufswert. Gleichzeitig ein starker Inflationsschutz. Allerdings in Metropolen wie München, nichts für Immobilien Einsteiger ohne ausreichend Eigenkapital.

    • A / A+ Ratings in Deutschland

    C- / C / C+ Ratings

    Alle C-Ratings zeigen Städte mit geringeren Wachstumsraten. Hier sind Immobilien als Kapitalanlagen schon eher mit Vorsicht zu genießen, denn das Leerstand Risiko ist größer. Heißt: Jeden Monat, in dem Ihre Rendite Immobilie nicht vermietet ist, bezahlen Sie drauf. Außerdem ist die Wertsteigerung der Immobilie sehr gering, bis kaum vorhanden.

    • C- / C / C+ Ratings in Deutschland

    D- / D Ratings: Risk Champions

    Städte mit D-Rating haben hohes Risiko, denn Ihre gesamte Struktur stagniert extrem oder reduziert sich sogar. Wirtschaft, Einwohner, Infrastruktur, dass alles sind Indikatoren. D-Ratings sind definitiv nichts für Einsteiger. Hier braucht es nicht nur Erfahrung, sondern auch sehr gute Ortskenntnisse um die wenigen, ertragreichen Objekte zu finden. Wertsteigerung werden Sie hier aber so gut wie nie erfahren.

    • D- / D Ratings in Deutschland

    Metropolen (17) ab 500.000 Einwohner

    Hier finden Sie alle 17 Metropolen, mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die Top 8 sollten Sie unbedingt vermeiden, für Ihre erste Kapitalanlage, denn hier gibt es kein oder nur sehr schwer Rendite zu holen. Berlin, Hamburg, München & Co.

    • Rating: Metropolen ab 500.000 Einwohnern

    Großstädte (67) bis 500.000 Einwohner

    Oft interessanter als die Metropolen, die zahlreichen Großstädte in Deutschland. Von Ost (Leipzig) bis West (Bonn), Nord (Rostock) und Süden (Nürnberg). Hier finden Sie mit A- und B-Ratings gute Rendite Immobilien.

    • Rating: Großstädte bis 500.000 Einwohner

    Städte bis 100.000 Einwohner

    Ihr Vorteile in Städten zwischen 40.000 bis 100.000 Einwohnern? Sie haben weniger nationale und internationale Konkurrenz. Insbesondere, wenn Sie vor Ort wohnen, ein guter, strategischer Vorteil, auch für Immobilien Einsteiger. Welches Rating hat Ihre Stadt? Finden Sie es hier heraus:

    • Rating: Städte bis 100.000 Einwohner

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