Vergleich: Selbstgenutzte Immobilie vs Kapitalanlage

Schnell, übersichtlich, die Unterschiede beider Formen:

Zweck der Immobilie: Fakt #1

Was bedeutet Eigennutz?

Eine Immobilie wird für den eigenen Wohnbedarf gekauft und genutzt. Hier steht der persönliche Wohnkomfort im Vordergrund – einfach gesagt: Sie kaufen Ihr Traumhaus

Was heißt Kapitalanlage?

Eine Immobilie wird erworben, um Einnahmen zu generieren. Das kann durch Vermietung oder den späteren Verkauf erfolgen. Der Fokus liegt auf finanziellen Erträgen – einfach gesagt: Sie kaufen eine Geldmaschine

Extra Tipp – Beides lässt sich in gewisser Weise auch kombinieren. Sie kaufen ein Haus oder kaufen eine Wohnung, bewohnen diese für 3 Jahre und können Sie dann steuerfrei verkaufen (Spekulationsfrist). Wie hoch die Steuer bei einem Verkauf innerhalb der Frist ausfällt, lässt sich mit unserem Rechner schnell Spekulationssteuer berechnen. Sagen wir, Sie kaufen in Berliner A-Lage, dann steigen die Grundstückspreise in der Regel um ~8% pro Jahr. Rechnen Sie 3 Jahre und Sie sehen, allein dieser Gewinn ist beträchtlich.

Die Unterschiede werden Schritt für Schritt größer:

Finanzierung: Eigenkapital & Kredit

Eigennutzung: Die Finanzierung erfolgt in der Regel über einen Immobilienkredit oder Eigenkapital des Käufers.

Kapitalanlage: Die Finanzierung erfolgt oft durch Fremdkapital, wie z.B. Hypotheken. Hier wird auch das Ziel verfolgt, Fremdkapital zu hebeln. Richtig finanzieren will geplant sein, lesen Sie hier mehr zur Finanzplanung vor dem Kauf.

Extra Tipp – Im Prinzip sind beide Formen gleich, Unterschiede machen nur staatliche Förderungen und Steuern, dazu gleich mehr. Beim Eigennutz sehen Banken aber unter Umständen ein größeres Risiko in der Bonitätsprüfung. Warum? Sagen wir Sie haben 2 Einkommen und 1 Haus. Jemand wird krank, verliert den Jobs, die Kreditrate fällt aus.

Warum nehmen Kapitalanleger gern Fremdkapital?

Die Erklärung wäre lang, in ganz kurz: Es gibt viele Aspekte. Zum einen: Sie wollen ihr Eigenkapital nicht für ein Objekt ausgeben. Mit Hebeleffekt der Finanzierung (20% Eigenkapital [oder weniger] + 80% Fremdkapital) kann man sich „viel mehr leisten“. Ein Kredit wird jetzt abgeschlossen, inklusive Kreditrate, also der monatlichen Rückzahlung. Inflation sorgt dafür, dass Geld weniger Wert wird. Die Kreditrate wird also immer „günstiger“ und „günstiger“. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilie als Kapitalanlage

Nutzungsdauer: Der Vollständigkeit zuliebe

Eigennutzung: Eigentümer planen langfristig und beabsichtigen, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Kapitalanlage: Der Fokus liegt auf kurz- oder langfristigen Erträgen, sei es durch Mieteinnahmen oder den Verkauf. Für Sie auch wichtig: Die Spekulationsfrist. Schnell mal durchrechnen, ob Sie schon steuerfrei verkaufen dürfen? Nutzen Sie unseren Spekulationsfrist Rechner.

Kommen wir jetzt zu einem der Hauptunterschiede.

Steuerliche Aspekte: Steuervorteile für Vermieter

Eigennutzung: Unter bestimmten Bedingungen können Steuervorteile wie Eigenheimzulage oder Steuerfreiheit beim Verkauf (nach Eigennutzung) in Anspruch genommen werden.

Kapitalanlage: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber es können auch Steuervorteile wie Abschreibungen und Werbungskosten geltend gemacht werden.

Welche Steuervorteile genießen Eigennutzer / Kapitalanleger?

Extra Tipp – Schnell erklärt, jeweils nur 2 Beispiele:

Eigennutzer bekommen Eigenheimzulage: Für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie können Eigennutzer unter bestimmten Voraussetzungen Eigenheimzulage erhalten, um ihre Finanzierung zu erleichtern. Hier sind wir wieder bei der Spekulationsfrist, die natürlich auch für Eigennutzer beim Verkauf wichtig ist.

Steuerfreiheit beim Verkauf: Wenn Sie Ihre selbst genutzte Immobilie nach einer gewissen Haltedauer verkaufen, können die erzielten Gewinne unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen.

Kapitalanleger können Abschreibungen vornehmen: Kapitalanleger können Abschreibungen auf ihre vermietete Immobilie geltend machen. Dies bedeutet, dass sie bestimmte Kosten wie Gebäudeabschreibung und Finanzierungskosten steuerlich absetzen können, was ihre steuerliche Belastung reduziert.

Werbungskosten: Alle Aufwendungen durch die Vermietung, wie Reparaturen, Verwaltungskosten und Versicherungen, können als Werbungskosten abgezogen werden, um das steuerpflichtige Einkommen zu reduzieren.

Mehr zum Thema Steuern & Immobilien:

• Steuervorteile für Kapitalanleger

Instandhaltung und Verwaltung

Eigennutzung: Der Eigentümer ist selbst für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie verantwortlich.

Kapitalanlage: Die Verwaltung und Instandhaltung kann an Dritte, wie Hausverwaltungen, übertragen werden.

Extra Tipp – Womit müssen Sie rechnen? Ich empfehle 2% vom Kaufpreis pro Jahr. Hier habe ich auch einen kleinen Rechner für die Instandhaltungsrücklage. PS: Natürlich können Sie Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Renditeerwartung: Geld verdienen, nicht ausgeben

Eigennutzung: Die Hauptmotivation ist die persönliche Wohnqualität, die Rendite ist eher sekundär.

Kapitalanlage: Die Rendite steht im Vordergrund, und Investoren erwarten, Einnahmen aus ihrer Immobilie zu erzielen. Noch mal, weil es für Kapitalanleger sehr wichtig ist:

„Die Rendite steht im Vordergrund, und Investoren erwarten, Einnahmen aus ihrer Immobilie zu erzielen.“

Die Wahl zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage hängt von Ihren individuellen finanziellen Zielen, Lebensumständen und Präferenzen ab. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile, und die Entscheidung sollte sorgfältig getroffen werden.

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Schnelle Antwort: Was beachten für steuerfreien Verkauf?

Vorab eine Anmerkung: Maßgeblich beim Mehrfamilienhaus ist überwiegend die Spekulationsfrist von 10 Jahren, da sich Mehrfamilienhäuser zu 99,9 % in Vermietung befinden. „Selbst bewohnt“ ist im Kontext von Mehrfamilienhaus möglich, wenn Sie keinerlei Vermietung vornehmen. Sagen wir, Sie kaufen heute ein leer stehendes oder Mehrfamilienhaus in Berlin, warten 3 Jahre und nehmen dann die Gewinne aus der Grundstückspreissteigerung mit.

Egal, ob Mietshaus oder Immobilien allgemein, so können Sie steuerfrei verkaufen:

1. Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen
2. 3 Objekte Regel in Berlin
3. Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen

Die Spekulationsfrist schneller erklärt:

• Selbst bewohnt = 3 Jahre
• Vermietet = 10 Jahre

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Wenn Sie kurz nachrechnen wollen, nutzen Sie meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Alleinstehend hieße das typischerweise 42 % Spitzensteuersatz.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Privatperson

Betrachten wir den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Privatperson:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei 42 % (alleinstehend) = 840.000 Euro

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Unternehmen

Ein Blick auf den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Unternehmen:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf nach der Spekulationsfrist

Verkauf nach der Spekulationsfrist (> 10 Jahre / bzw. > 3 Jahre bei Selbstnutzung):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2034 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Steuerfrei

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3 Objekte Regel: Gewerblicher Handel

Dazu kommt die 3-Objekte-Regel. Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Beim Verkauf von Immobilien bezieht sich die „3-Objekte-Regel“ darauf, dass Privatpersonen in Deutschland bis zu drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren steuerfrei verkaufen können. Wenn eine Person mehr als drei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums verkauft, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel und unterliegt der Einkommensteuerpflicht – auch wenn diese nicht vermietet, sondern selbst bewohnt werden.

Nach 10 Jahren des Haltens, ist der Verkauf aber immer steuerfrei.

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, die der Umsatzsteuer unterliegt und vermietet ist, muss der Verkäufer den Vorsteuerabzug korrigieren. Falls der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, wird keine Rückerstattung der Vorsteuer gewährt.

1. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilien erfordern eine Vorsteuerkorrektur beim Verkauf
2. Die Fortführung der Vermietung beeinflusst nicht die Vorsteuererstattung für den Verkäufer

Mehrfamilienhaus verkaufen & Steuer

Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen und sich weiter über mögliche Steuern informieren? Dann empfehle ich Ihnen meine beiden Ratgeber:

• Mehrfamilienhaus verkaufen
• Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern

Wenig Zeit, lesen Sie hier, wie Sie ihr:

• Mehrfamilienhaus schnell verkaufen

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Spekulationssteuer in Deutschland: Einfach erklärt

Der Name verrät den Zweck: Diese Steuer soll kurzfristige Spekulationen am Immobilienmarkt eindämmen. Wer eine Immobilie privat kauft und innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn als „sonstige Einkünfte“ nach § 23 EStG versteuern — und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht pauschal.

Die Frist hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde:

• Vermietung / Kapitalanlage: 10 Jahre
• Eigennutz: faktisch nur etwas über 2 Jahre (siehe Kalenderjahr-Regel unten)
• Freibetrag: 600 Euro pro Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG) — wird der überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der über 600 Euro hinausgehende Anteil

Mehr zur Anlagestrategie: Immobilie als Kapitalanlage.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Direktvergleich

Spekulationsfrist Rechner

Berechnen Sie hier kostenlos Ihre Frist:

Spekulationssteuer gilt nur für Privatverkauf

Die Steuer ist im Einkommensteuergesetz verankert (§ 22 Abs. 2 i.V.m. § 23 EStG) und betrifft ausschließlich private Veräußerungsgeschäfte. Wer gewerblich verkauft, fällt unter andere Regeln — Stichwort 3-Objekt-Regel: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler. Folge: Gewerbesteuer, Umsatzsteuer-Risiko und das Aus für die 10-Jahres-Befreiung. Eigennutz-Objekte und ererbte Immobilien zählen meist nicht mit.

• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte (extern)

Spekulationssteuer berechnen: Formel, AfA-Falle & Beispiele

Die Spekulationssteuer fällt auf den Veräußerungsgewinn an — die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, bereinigt um Werbungskosten. Achtung: Bei vermieteten Immobilien wird die in Anspruch genommene AfA dem Gewinn hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Genau hier liegt die größte Falle.

Die korrekte Formel

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − (Kaufpreis − bereits genutzte AfA) − Anschaffungsnebenkosten − Verkaufskosten − werterhaltende Aufwendungen

Was zählt als abzugsfähige Kosten?

• Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision Kauf
• Verkaufskosten: Maklergebühren, Inserate, Energieausweis, Home-Staging, Notar-Löschung Grundschuld
• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung (BFH IX R 22/14: abzugsfähig als Werbungskosten)
• Modernisierung innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten (nicht sofort, sondern über AfA)
• Schönheitsreparaturen kurz vor Verkauf: voll abzugsfähig

Beispielrechnung: Kapitalanlage mit AfA-Korrektur

Ohne die AfA-Hinzurechnung läge der Gewinn bei nur 150.000 € — Mehrsteuer durch AfA: 21.504 €.

Beispielrechnung: Eigennutz (steuerfrei trotz Frist)

Kauf einer Wohnung als Selbstnutzer für 350.000 €. Bezug im November des Erstjahres. Verkauf im Februar des dritten Folgejahres → Eigennutzung lag in 3 Kalenderjahren vor. Komplett steuerfrei, auch wenn rechnerisch nur ca. 27 Monate vergangen sind.

Welcher Steuersatz gilt?

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer, sondern Teil der Einkommensteuer. Der Gewinn wird zum übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belegt — bei Spitzenverdienern bis 45 % (Reichensteuer), zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer und ggf. Kirchensteuer.

• Bis Grundfreibetrag: 0 %
• Eingangssteuersatz: 14 % (progressiv steigend)
• Spitzensteuersatz: 42 %
• Reichensteuer: 45 % (ab ca. 278.000 € zvE)
• Freibetrag Spekulationsgewinn: 600 € pro Jahr

Worst-Case: 1 Monat zu früh verkauft

Eine Investorin kauft eine Eigentumswohnung für 400.000 €, vermietet sie 9 Jahre und 11 Monate, verkauft dann für 600.000 €. Gewinn nach Kosten und AfA-Hinzurechnung: ca. 230.000 €. Steuer (42 %): rund 96.600 €. Hätte sie einen Monat länger gewartet, wäre der Verkauf komplett steuerfrei gewesen. Maßgeblich ist das Datum des Notarvertrags — taggenau.

Wann entfällt die Spekulationssteuer? Alle Ausnahmen im Detail

1. Eigennutz: Die 3-Kalenderjahre-Regel

Die Eigennutzungs-Befreiung greift, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Insider-Wissen:

• Das mittlere Jahr muss durchgehend selbst bewohnt sein
• Erstes und letztes Jahr reichen tageweise — ein Tag im Januar plus ein Tag im Dezember zwei Jahre später genügt
• Faktische Mindesthaltedauer: ca. 1 Jahr und 2 Tage (theoretisch) — sicher: über 24 Monate
• Auch Ferienwohnungen qualifizieren, wenn sie nicht zwischenvermietet wurden und jederzeit zur eigenen Nutzung verfügbar waren (BFH IX R 37/16)

2. Kapitalanlage: 10 Jahre taggenau

Bei vermieteten Objekten gilt die 10-Jahres-Frist taggenau — Notarvertrag Kauf bis Notarvertrag Verkauf. Tipp: Lassen Sie sich beim Verkauf vom Notar bestätigen, dass der wirtschaftliche Übergang innerhalb der gewünschten Frist erfolgt.

3. Erbe: Frist des Erblassers wird übernommen

Beim Erbfall tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Die Frist läuft ab dessen ursprünglichem Kaufdatum weiter. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen — unabhängig vom Erbfalldatum. Mehr zur Erbschaftsteuer Immobilie.

4. Erbengemeinschaft & Auseinandersetzung

Achtung Falle: Zahlt ein Miterbe die anderen aus (Erbteilskauf), gilt für den ausgekauften Anteil ein neues Anschaffungsdatum — die Spekulationsfrist beginnt für diesen Anteil neu. Der ererbte Anteil bleibt mit der alten Frist verknüpft.

5. Schenkung mit und ohne Gegenleistung

Bei reiner Schenkung wird das Anschaffungsdatum des Schenkers übernommen. Bei gemischter Schenkung (z. B. Übertragung gegen Übernahme von Schulden oder Rentenzahlung) gilt für den entgeltlichen Teil ein neues Datum — eine häufig übersehene Steuerfalle bei Generationsübergaben.

6. Selbst gebautes Haus

Beim Eigenbau zählt der Beginn der Eigennutzung, nicht der Baubeginn. 3-Jahres-Eigennutzregel ausreichend. Das Grundstück selbst kann separat zu beurteilen sein, wenn es vor mehr als 10 Jahren gekauft wurde.

7. Anteilige Vermietung im selbstgenutzten Haus

Wer ein Einfamilienhaus bewohnt, aber eine Einliegerwohnung oder ein Zimmer dauerhaft vermietet, muss den vermieteten Flächenanteil bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist anteilig versteuern. Beispiel: 30 % vermietete Fläche → 30 % des Gewinns ist steuerpflichtig.

8. Häusliches Arbeitszimmer

Gute Nachricht: Nach BFH-Urteil IX R 27/19 ist das häusliche Arbeitszimmer einer ansonsten selbstgenutzten Wohnung nicht anteilig steuerpflichtig — auch wenn AfA und Kosten als Werbungskosten abgesetzt wurden. Wichtig für Selbstständige und Homeoffice-Nutzer.

9. Zwangsversteigerung & Enteignung

Verluste durch Zwangsversteigerung können in die Verlustverrechnung einfließen. Enteignungen (z. B. für Verkehrsprojekte) lösen nach BFH-Rechtsprechung kein privates Veräußerungsgeschäft aus — also keine Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer sparen: 7 legale Strategien

• Eigennutzung vor Verkauf: Über die Jahresgrenze hinweg in 3 Kalenderjahre einziehen — kann sechsstellige Beträge sparen.
• Kosten lückenlos belegen: Notar, Makler, Grunderwerbsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung, Energieausweis, Home-Staging, Schönheitsreparaturen — jede 1.000 € senken die Steuerlast bei 42 % um 420 €.
• Verluste verrechnen: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur mit Gewinnen aus gleichartigen Geschäften verrechenbar — nicht mit Einkommen aus Vermietung oder Arbeit. Vortrag in Folgejahre möglich.
• Splitting auf Ehepartner: Bei zwei Eigentümern wird der Gewinn geteilt — durch Progressionseffekt oft 5–10 % Steuerersparnis.
• Verkaufszeitpunkt strategisch wählen: Notartermin in einkommensschwächeres Jahr legen (Renteneintritt, Sabbatical, Elternzeit).
• Vermögensverwaltende GmbH: Bei mehreren Objekten kann eine Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) effektiv unter 16 % Steuerlast bringen — komplexe Strukturierung, aber langfristig hochinteressant für Investoren.
• Zwischen 9- und 10-Jahres-Grenze: warten. Wer kurz vor Fristablauf verkauft, verschenkt oft einen sechsstelligen Betrag.

Spekulationssteuer & Grunderwerbsteuer: Der Unterschied

Verwechseln Sie nicht: Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer beim Erwerb (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Spekulationssteuer zahlt der Verkäufer auf den erzielten Gewinn — aber nur innerhalb der gesetzlichen Fristen. Beide werden o

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Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Bauland oder Bauerwartungsland

Grundsätzliche Frage:

• Bauland oder
• Bauerwartungsland

Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
2. Dokumente zur konkreten Bewertung
3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
4. Kommunikation mit Interessenten
5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)
6. Termin beim Notar und Kaufvertrag

Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei allen Immobilienverkäufen – dazu gehören auch alle Grundstücke – ist die Lage zunächst der zentrale Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis.

Ein praktisches Beispiel:

• Einfacher Verkauf: Bauland bei Berlin, inmitten bester Infrastruktur
• Schwieriger Verkauf: Grundstück in den bayrischen Alpen, ohne Infrastruktur

Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

• Grobe Immobilienbewertung (Verkaufszeitpunkt ja / nein)
• Öffentlicher oder Off Market Verkauf

Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, sodass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.
Wie Sie den Verkehrswert Immobilie und was dabei zu beachten ist.

Dazu gehören meist:

1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
2. Bebauungsplan
3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
4. Flächennutzungsplan
5. Bauvoranfrage
6. Baulastenauskunft
7. Erschießungsnachweise
8. Bescheid über die Grundsteuer

Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market, Exposés stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr oder nicht?

Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten über Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Bei einem Notartermin werden dann alle Geschäfte besiegelt.

Termin beim Notar und Kaufvertrag – Schritt 6

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also zum Beispiel Eigentumswohnungen, die unter der Kategorie Luxusimmobilien fallen. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess Bescheid wissen, sodass Sie den Verkauf Ihrer ETW transparent vorausplanen können.

Wissen Sie, was unser unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Art des Grundstücks
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksgröße
• Neigung des Grundstücks
• Urbane oder ländliche Lage
• Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zukommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Grundstückverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Grundstückverkauf:

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den Lage-relevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Hintergrundes potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzu lang zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

• Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
• Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inseratschaltung

Lesen Sie hier mehr:

• Grundstück bewerten

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• Rechtliche Belastungen
• Eingetragene Baulasten
• Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Di Praktisch: Mit dem Rechner können Sie Ihren Netto-Erlös berechnen – inklusive aller Nebenkosten.es gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Steuerlast: 25 %

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Spekulationsfrist: 10 Jahre

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Zusammengefasst:

• Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
• Spekulationssteuer sparen: mind. 10 Jahre Besitz
• Selbstnutzung nicht nachweisbar bei unbebauten Grundstücken
• Teilung bei großen unbebaubaren Grundstücken sinnvoll
• Behördliche Genehmigung für Teilung in einigen Bundesländern erforderlich
• Verkauf oder Verpachtung als Kapitalanlage möglich
• Gültiger Bebauungsplan für Bebauungsoptionen wichtig

Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

Agrarfläche verkaufen

Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

• Agrarfläche verkaufen

Waldgrundstück verkaufen

Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

• Waldgrundstück verkaufen

Grundstück und Quelle verkaufen

Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

• Wasserquelle verkaufen

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

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Steuerfrei verkaufen: Die zwei Grundregeln

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung greift entweder die Eigennutzungs-Ausnahme oder die 10-Jahres-Spekulationsfrist. Welche Regel zählt, hängt allein an der tatsächlichen Nutzung in den letzten Jahren — nicht an Ihrer Absicht oder dem Eintrag im Mietspiegel.

• Eigennutzung: Selbstbewohnt im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor → steuerfrei, unabhängig vom Gewinn
• Vermietung / Kapitalanlage: 10 Jahre Haltedauer ab Kaufvertrag → steuerfrei nach § 23 EStG
• Gemischte Nutzung: Erst vermietet, dann selbstgenutzt — Eigennutzungs-Ausnahme greift trotzdem, wenn die letzten drei Kalenderjahre erfüllt sind
• Gewerblicher Handel: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren → keine Spekulationsfrist, voller Steuerzugriff
• Erbschaft / Schenkung: Haltedauer des Vorbesitzers wird angerechnet — wichtig bei der Erbschaftssteuer Immobilien-Planung

Die 10-Jahres-Frist läuft taggenau ab dem Datum des Kaufvertrags (Notartermin) — nicht ab Grundbucheintrag oder Schlüsselübergabe. Wer 9 Jahre und 10 Monate gehalten hat, sollte den Verkaufs-Notartermin bewusst hinter den Stichtag legen.

Eigennutzung: Die 3-Kalenderjahre-Regel im Detail

§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG befreit den Verkauf, wenn die Wohnung „im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde. Das wird oft als „3 Jahre Eigennutzung“ verkürzt — und genau hier liegt der Denkfehler.

Was zählt als „Kalenderjahr“

Es geht nicht um 36 Monate. Es genügt theoretisch ein einziger Tag im jeweiligen Kalenderjahr. Wer eine Wohnung Ende Dezember bezieht, das gesamte folgende Jahr darin wohnt und sie Anfang Januar des übernächsten Jahres verkauft, hat formal „drei Kalenderjahre“ Eigennutzung — und verkauft steuerfrei. Diese Konstellation ist seit der BFH-Rechtsprechung anerkannt.

Wann die Eigennutzung kippt

• Zwischenvermietung: Schon ein einziger Mietvertrag im 3-Jahres-Fenster zerstört die Befreiung
• Leerstand mit Vermietungsabsicht: Inserate, Maklerauftrag oder Mietersuche → keine Eigennutzung mehr
• Zweitwohnsitz: Reicht aus, wenn nachweislich genutzt — aber Mittelpunkt der Lebensführung muss nicht hier liegen
• Kinder im Studium: Unterhaltsberechtigte Kinder unter 25 zählen als Eigennutzung — eingerichtete WG mit Fremden nicht
• Arbeitszimmer: Nach aktueller BFH-Rechtsprechung unkritisch, solange die Wohnung überwiegend privaten Wohnzwecken dient

Vermietete Wohnung: Die 10-Jahres-Frist und ihre Tücken

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage gilt die volle Spekulationsfrist von zehn Jahren. Maßgeblich ist der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde — sowohl beim Kauf als auch beim späteren Verkauf. Mit dem Spekulationsfrist berechnen Tool prüfen Sie das taggenau.

Wer früher verkauft, zahlt auf den gesamten Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Verkaufsnebenkosten plus bereits geltend gemachter AfA) den persönlichen Einkommensteuersatz. Bei Spitzenverdienern liegt der schnell bei 42–45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.

Die AfA-Falle: Was Vermieter oft übersehen

Die in den Vermietungsjahren steuermindernd geltend gemachte Abschreibung (in der Regel 2 % p.a. auf das Gebäude) erhöht im Verkaufsfall den steuerpflichtigen Gewinn. Wer also über acht Jahre 35.000 € AfA abgesetzt hat, muss diese Summe bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist faktisch zurückversteuern — zusätzlich zur reinen Wertsteigerung.

• AfA-Bemessung: Nur Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden
• Kumulation: Über lange Vermietungsdauer bauen sich fünf- bis sechsstellige Beträge auf
• Sondertilgungs-AfA: Energetische Sanierung nach § 7b EStG erhöht den Effekt
• Konsequenz: Je länger vermietet, desto wichtiger wird das Abwarten der 10-Jahres-Frist

Rechenbeispiel: Drei Szenarien im Vergleich

Eine Eigentumswohnung wurde für 320.000 € gekauft (Kaufnebenkosten 32.000 €), nach acht Jahren für 480.000 € verkauft. Während der Vermietung wurden 35.000 € AfA geltend gemacht. So unterschiedlich wirken sich die Konstellationen aus:

Die Differenz zwischen „8 Jahre vermietet“ und „10 Jahre vermietet“ beträgt im Beispiel rund 68.000 € — bei sonst identischer Wohnung. Genau deshalb lohnt sich vor jedem Verkauf ein Blick in den Netto-Erlös-Rechner inkl. Maklerprovision berechnen und Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Die 3-Objekte-Regel: Wann das Finanzamt aus Privatleuten Händler macht

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft (Wohnungen, Häuser, Eigentumsanteile), unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel. Folge: keine Spekulationsfrist, voller Einkommensteuerzugriff, zusätzlich Gewerbesteuer und Pflicht zur doppelten Buchführung. Auch ein Mehrfamilienhaus kaufen und in Eigentumswohnungen aufteilen kann diese Schwelle reißen.

Wann ein Objekt als „Zählobjekt“ gilt

• Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf unter 5 Jahren: Verkürzte Haltedauer ist Indiz
• Aufteilung in WEG-Einheiten: Jede Wohnung zählt einzeln
• Vermarktung mit Gewinnabsicht: Inserate, Renovierung kurz vor Verkauf, Aufteilungsplan
• Branchennähe: Makler, Bauträger, Architekten haben es schwerer, privat zu verkaufen
• Selbstbewohnte Wohnungen: Zählen NICHT mit, wenn die Eigennutzungs-Ausnahme greift

Die „Großobjekt-Falle“

Schon ein einziger Verkauf kann gewerblich sein, wenn klare Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist — etwa beim Kauf, Sanierung und Wiederverkauf eines Mehrfamilienhauses innerhalb von 24 Monaten. Die „3 Objekte“ sind nur ein Indiz, keine Schutzgrenze nach unten.

Vorbereitung: Was vor dem Verkauf geprüft werden muss

Wie im Ratgeber Spekulationssteuer Immobilien beschrieben, lohnt es sich, vor jedem Verkauf eine systematische Steuer-Vorprüfung durchzuführen. Eine spätere Korrektur ist nach Notartermin praktisch unmöglich — und die wenigsten Käufer akzeptieren eine Verschiebung des Beurkundungstermins um mehrere Monate, nur damit der Verkäufer eine Frist abwartet.

Dokumente, die vor dem Termin auf dem Tisch liegen sollten

• Originaler Kaufvertrag: Beurkundungsdatum als Frist-Start
• Steuerbescheide der letzten 10 Jahre: AfA-Beträge zur Gewinnberechnung
• Meldebescheinigungen: Nachweis der Eigennutzung pro Kalenderjahr
• Mietverträge und Kündigungsbestätigungen: Lückenlose Nutzungshistorie
• Hausgeldabrechnungen: Stand der Instandhaltungsrücklage

Checkliste: Steuerfrei verkaufen — Vor dem Notartermin

• ☐ Datum des ursprünglichen Kaufvertrags geprüft (10-Jahres-Frist taggenau)
• ☐ Bei Eigennutzung: Meldebescheinigung und Nebenkostenabrechnungen für 3 Kalenderjahre vorhanden
• ☐ Anzahl Immobilienverkäufe der letzten 5 Jahre dokumentiert (3-Objekte-Regel)
• ☐ AfA-Beträge der Vermietungsjahre aus den Steuerbescheiden zusammengerechnet
• ☐ Veräußerungsgewinn mit dem Spekulationssteuer-Rechner simuliert
• ☐ Vorfälligkeitsentschädigung angefragt bei Restdarlehen
• ☐ Instandhaltungsrücklage in der Hausgeldabrechnung geklärt — wandert nicht automatisch mit
• ☐ Notartermin so gelegt, dass die Frist sicher abgelaufen ist (Puffer: mind. 14 Tage)
• ☐ Steuerberater mit Spezialisierung Immobilien konsultiert

Strategie: Wann sich Warten lohnt — und wann nicht

Die Faustregel: Liegt die Restfrist unter 18 Monaten und die zu erwartende Steuerlast über 40.000 €, lohnt das Warten fast immer. Bei kürzerem Zeitraum oder fallenden Marktpreisen kann ein früher Verkauf trotz Steuer wirtschaftlicher sein. Hier helfen Bruttorendite berechnen, Nettorendite berechnen und der Cashflow Rechner bei der Entscheidung.

Eine vermietete Wohnung 10 Monate länger zu halten kann je nach Gewinn und Steuersatz mehr Rendite bringen als zwei Jahre Mieteinnahmen. Steuerersparnis ist die unterschätzteste „Rendite“ am Immobilienmarkt.

FAQ: Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen

Zählt die Haltedauer ab Kaufvertrag oder ab Grundbucheintrag?

Maßgeblich ist ausschließlich das Datum des notariellen Kaufvertrags — sowohl für den Beginn als auch für das Ende der 10-Jahres-Frist. Grundbucheintrag, Übergabe oder Kaufpreiszahlung spielen keine Rolle.

• Frist-Start: Tag der Beurkundung beim Kauf-Notar
• Frist-Ende: Tag der Beurkundung beim Verkaufs-Notar
• Berechnung: taggenau, nicht in vollen Monaten
• Tipp: Spekulationsfrist mit den Original-Vertragsdaten berechnen

Muss ich die Wohnung wirklich drei volle Jahre selbst bewohnen?

Nein. Es genügen drei Kalenderjahre — also Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre. Auch wenige Tage am Jahresanfang oder -ende reichen formal aus, solange Sie tatsächlich dort wohnen und melderechtlich erfasst sind.

• Mindestens ein Tag Eigennutzung pro Kalenderjahr genügt
• Drei Kalenderjahre nacheinander zwingend erforderlich
• Hauptwohnsitz nicht zwingend — Zweitwohnung reicht bei nachweisbarer Nutzung
• Zwischenvermietung im Fenster zerstört die Befreiung komplett

Wie verhindere ich, als gewerblicher Händler eingestuft zu werden?

Bleiben Sie unter vier Verkäufen in fünf Jahren und vermeiden Sie kurze Haltedauern mit Renovierung und Wiederverkauf. Selbstgenutzte Wohnungen zählen nicht mit, geerbte Objekte erben die Vorbesitzer-Haltedauer und sind oft unkritisch.

• Maximal drei Objekte in fünf Jahren verkaufen
• Haltedauer pro Objekt möglichst über fünf Jahre
• Keine Aufteilung in WEG-Einheiten kurz vor Verkauf
• Bei Branchennähe (Makler, Bauträger): immer Steuerberater einbinden

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