Immobilienbewertung: Schritt für Schritt erklärt

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Aus Erfahrung können wir sagen, dass eine objektive und gründliche Immobilienbewertung über den Verkaufserfolg entscheidet. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld, ein zu hoher Kaufpreis verprellt die echten Kaufinteressenten. Das Festsetzen des richtigen Angebotspreises ist einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienverkauf.

Bevor wir tiefer in die Materie Bewertung von Lage, Bausubstanz, Verkehrswert & Co. Den Verkehrswert berechnen können Sie mit verschiedenen Methoden – hier im Detail. kommen, zunächst grundlegende 3 Fragen, die uns in Beratungsgesprächen mit Kunden erreichen:

• Wie kann ich eine Immobilie bewerten?
• Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
• Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Tipp! Später im Artikel finden Sie noch wesentlich detailliertere Informationen zu allen Verfahrenstypen der Wertermittlung von Immobilien.

Veräußerung: Alter, Anlage, Erbschaft & Veränderungen

Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele. Anlageüberlegungen, eine Erbschaft oder die Veränderungen der Lebensumstände können ausschlaggebend sein. Kommt Nachwuchs hinzu, wünscht sich die Familie eine größere Immobilie.

Im Alter möchten viele in ein kleineres Objekt wechseln, um beispielsweise Kosten für die Instandhaltung zu sparen.

Diese Gründe sprechen für einen Verkauf der Immobilie:

• Investition in andere Anlageobjekte
• Erbschaft
• Scheidung
• Familiennachwuchs
• Alter
• Kosteneinsparung

Emotionale Bindung führt oft zu hohen Kaufpreisen

Immobilieneigentümer haben oft eine starke Verbundenheit zu ihrem Objekt. Viel Zeit, Arbeit und Liebe wurden in Haus oder Wohnung gesteckt. Daher hat die Immobilie einen hohen persönlichen Wert, der sich im gewünschten Kaufpreis niederschlägt. Bei zu hohem Preis winken jedoch viele Käufer gleich ab. Erfolg bringt die richtige Balance.

Wer zum Besichtigungstermin erscheint, ist bereits mit Argumenten gewappnet, den Kaufpreis zu drücken. Mängel werden gesucht und der potenzielle Interessent begutachtet schließlich nur, wie viel Arbeit er noch in die Immobilie stecken muss. Kurzum:

Liegt der geforderte Preis weit über dem realistischen Marktwert, werden Sie nicht verkaufen.

Für eine kurze Verkaufsdauer und das Erzielen des besten Kaufpreises ist eine richtige Einschätzung des Marktpreises entscheidend.

Welche Immobilien werden wie bewertet?

In der folgenden Tabelle haben wir für die Immobilienarten und ihre üblichen Bewertungsverfahren zusammengestellt. Mit dem Bewertungsverfahren für das „Gegenrechnen“ findet eine Überprüfung der zuvor ermittelten Werte statt:

Wohnungen (eigengenutzt)

• Vergleichswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren

Wohnungen (fremdvermietet)

• Ertragswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren

Wohnhaus (eigengenutzt)

• Sachwertverfahren
• Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren

Wohnhaus (vermietet, z. B. Mehrfamilienhaus)

• Ertragswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Sachwertverfahren

Grundstück (unbebaut)

• Vergleichswertverfahren
• Gegenrechnen mit: [Keine]

Grundstück (unbebaut, aber vermietet)

• Vergleichswertverfahren
• Gegenrechnen mit: Ertragswertverfahren

Immobilie bewerten lassen?! Ja. Unbedingt.

Möchten Sie ein Haus verkaufen, dann ist unsere Empfehlung: Holen Sie sich Experten für eine fundierte Wertermittlung. Ist der Preis zu günstig, verlieren Sie bares Geld. Wir geben Ihnen eine grobe Bewertung zur ersten Einschätzung.

Ich bewerte Ihre Immobilie kostenlos: Immobilienbewertung

Möchten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen, reicht in der Regel ein Kurzgutachten aus. Solch eine Experten Bewertung geht über eine standardisierte Wertermittlung hinaus und wird zur wesentlichen Grundlage beim Bestimmen des besten Angebotspreises.

In solch einer Wertermittlung berücksichtigen Experten zudem die regionalen Besonderheiten, Angebot und Nachfrage. Sie helfen Ihnen, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Vertrauen Sie auf erfahrene Ansprechpartner und erzielen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Objekt.

Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Egal ob Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, die Bewertung läuft nach immer gleichen Verfahren. Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf für Sie zusammengefasst:

Ertragswertverfahren: Aufteilung Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf.

Bodenwertverzinsungsbetrag = 7 Prozent * 100.000 Euro = 7.000 Euro

Gebäudeertragswert = 5.600 Euro * 12,50 (Vervielfältiger) = 70.000 Euro

Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Die Berechnung ermittelt zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen. Bodensachwert (Vekehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert.

Sachwert = (100.000 Euro + 150.000 Euro) * 0,5 = 125.000 Euro

Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich ähnlicher Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Mehr dazu: Die Aufgaben eines Immobilienmaklers Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Quadratmeterpreis des Vergleichsobjektes = 300.000 Euro / 100 qm = 3.000 Euro pro qm

Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie = 3.000 Euro * 200 qm = 600.000 Euro

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird sehr häufig bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

• Vergleischwertverfahren

Formelsammlung für Immobilien Eigentümer

Mieten, kaufen, wohnen, hier finden Sie alle wichtigen Formeln für Sie als Eigentümer. In unserer Formel Sammlung Immobilie finden Sie Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr. H Zur Rendite berechnen Immobilien mit Definition und Formel in unserem Ratgeber.ier kommen Sie zurück zur Übersicht:

• Formelsammlung Immobilien

Kosten: Finale Bewertung von Haus und Wohnung

Für die Kalkulation wird zunächst eine grobe Bewertung vorgenommen. Der Preis für die finale Bewertung orientiert sich demnach, in den meisten Fällen, am geschätzten Wert der zu bewerteten Immobilie.

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.500 Euro rechnen. Bei einer Bewertung von Mehrfamilienhäusern mit einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

• Unter 150.000 Euro Wert, circa 1.500 Euro
• Über 1.000.000 Euro Wert, ,circa 3.000 Euro

Zusatzkosten: Wegerecht & Co.

Da zusätzlich ein Wegerecht beurteilt wurde, kann ein Aufschlag von 20 Prozent = 360 Euro in Rechnung gestellt werden. Damit wären Sie bein einer Immobilie unter 150.000 Euro bei einem Honorar von 1.500 Euro für die Immobilienbewertung plus 360 Euro für die Bearbeitung des Wegerechts, total liegen die Kosten bei 1.860 Euro netto.

Wertgutachten (Kosten)

Sofern gesetzliche Vorgaben nicht zur Bestellung eines Sachverständigen zwingen, erhalten Sie mit einer Immobilienbewertung eine realistische Bewertung Ihres Objekts im regionalen und überregionalen Markt. Zeitnah und präzise erstellen wir die Wertermittlung zu Grundstücken, Wohn- und Gewerbeobjekten.

Soll das Wertgutachten jedoch bei Gericht vorgelegt werden, wie beispielsweise bei einer Scheidung, sind kostenpflichtige Sachverständige hinzuziehen. Vor Ort wird das Wohn- oder Mietobjekt in Augenschein genommen. In der Regel werden sowohl eine schriftliche und eine digitale Kopie des Gutachtens ausgestellt.

• Wertgutachten

Wohnung bewerten

Wohnungsbewertung und Wertfaktoren – Sie haben eine Eigentumswohnung und möchten wissen, was sie wert ist? Natürlich können Sie mit dieser Frage sofort zu einem Gutachter und/oder Makler gehen. Die genaue Wertermittlung wird allerdings spätestens dann wichtig, wenn Sie die Wohnung verkaufen oder vererben wollen. Dann kommt der Fachmann ins Spiel. Um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, spielen zunächst eine Reihe von „weichen“ Einflussfaktoren eine Rolle.

• Wohnung bewerten

Haus bewerten

Wurde das Haus vor nicht allzu langer Zeit gekauft, bieten Baukosten oder der Kaufpreis erste Richwerte bei der Hausbewertung. Wichtigstes Kriterium ist jedoch die Lage. Tipps zur Hauswert ermitteln und den gängigen Verfahren finden Sie hier.Die Immobilienpreise unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Als Experten für den Immobilienverkauf in den Regionen Rheinland-Pfalz und Hessen können wir über den Immobilienvergleich schnell eine realitätsnahe Einschätzung geben.

• Haus bewerten

Mehrfamilienhaus bewerten

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Die zentralen Fragen von Eigentümern: Was ist meine Immobilie wert? Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses? Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. bekommen, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben.

• Mehrfamilienhaus bewerten

Noch ein Tipp! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein

• Mehrfamilienhaus schnell bewerten

Grundstück bewerten

Verkehrswert, Wertermittlung und Kaufpreis bestimmen – Wie bewertet man ein Grundstück? Wie berechnet man den Verkehrswert eines Grundstückes Wer darf eine Immobilie bewerten? Wer gibt Auskunft über Bodenrichtwert?

Mehr dazu hier:

• Grundstück bewerten

Rendite Berechnen: Formel Sammlung

Immobilienwert berechnen – Mieten, kaufen, wohnen, hier finden Sie alle wichtigen Formeln für Sie als Eigentümer. In unserer Formel Sammlung Immobilie finden Sie Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr.

• Immobilienwert berechnen: Formel Sammlung

Laufende Kosten und Rücklagen

• Hausverwaltung für Ihre Immobilie
• Reparatur-, Instandhaltung- und Sanierungskosten
• Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen
• Telefonate, Schriftverkehr, Konto und Zinsen
• Anteilige Nebenkosten für leere Wohnungen
• Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen

Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)

In Immobilien Exposés finden Sie fast immer Angaben zur Bruttorendite, teilweise auch zum Mietmultiplikator. Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) ist eine einfache Kennzahl um verschiedene Objekte, auf den schnellen Blick, miteinander vergleichen zu können.

So berechnen Sie den Mietmultiplikator:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel:

Ein Appartement in Los Angeles kostet 1.000.000 Euro und bringt jährliche Mieteinnahmen von 52.000 Euro, hat einen Mietmultiplikator von 19,2:

Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Bruttorendite

Die Bruttorendite in Prozent ist das Gegenstück zum Multiplikator.

So berechnen Sie die Bruttorendite:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Beispiel:

Ihr Apartment in Los Angeles erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen von umgerechnet 52.000 Euro, der Kaufpreis lag bei 1.000.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 5,2:

• Bruttorendite = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Bruttomietrendite

So berechnen Sie die Bruttomietrendite:

100 x Jahresnettokaltmiete / Immobilienkaufpreis = Bruttomietrendite in %

Beispielrechnung für die Bruttomietrendite:

1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
2. Schritt: Nettokaltmiete pro Jahr = 150.000
3. Schritt: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = 4,47 % Bruttomietrendite

Nettomietrendite

So berechnen Sie die Nettomietrendite:

1. Schritt: Kaufpreis + Kaufnebenkosten
2. Schritt: Nettokaltmiete – (jährliche) Verwaltungskosten – (jährliche) Instandhaltungskosten = Jahresreinertrag
3. Schritt: Jahresreinertrag / Investitionskosten

Beispielrechnung für die Nettomietrendite:

1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
2. Schritt: 150.000 Euro Nettokaltmiete – 20.000 Euro Verwaltung – 70.000 Euro Instandhaltung = 60.000 Euro Jahresreinertrag
3. Schritt: 60.000 Euro Jahresreinertrag / 3.350.000 Euro Investitionskosten x 100 = 1,79 Prozent Nettomietrendite

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite berechnen Sie mit der folgenden Rendite-Formel:

Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital

Objektrendite

Die Objektrendite berechnet sich wie folgt:

Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite

Was ist der Verkehrswert? Definition nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im normalen Marktgeschehen für eine Immobilie zu erzielen wäre. Er bezieht sich ausschließlich auf objektive Faktoren — persönliche Verhältnisse von Käufer oder Verkäufer bleiben außen vor.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 BauGB)

Entscheidend sind rechtliche Gegebenheiten (Bebaubarkeit, Nutzungsart), tatsächliche Eigenschaften (Zustand, Ausstattung) sowie die Lage. Für eine schnelle Einschätzung ohne Gutachter: Immobilienwert berechnen kostenlos online.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Der Verkehrswert setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Lage ist der mit Abstand wichtigste Einzelfaktor — er erklärt, warum zwei baugleiche Häuser in verschiedenen Städten völlig unterschiedliche Werte haben können.

Für Investoren ist neben dem Verkehrswert der Kaufpreisfaktor entscheidend — er setzt Kaufpreis und Jahresnettomiete ins Verhältnis und zeigt, ob ein Objekt fair bewertet ist.

Die drei Bewertungsverfahren im Überblick

Gutachter nutzen je nach Objekttyp unterschiedliche Verfahren — alle drei sind in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt und rechtlich anerkannt.

Wie im Ratgeber zur Mehrfamilienhaus-Bewertung beschrieben, kommt beim Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz als wichtiger regionaler Faktor hinzu — er variiert je nach Lage und Objekttyp erheblich.

Verkehrswert vs. Kaufpreis: Was ist der Unterschied?

Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht identisch. Der Verkehrswert ist der objektive Marktwert — der Kaufpreis das Ergebnis der Verhandlung. Bis zu 20 % Abweichung sind marktüblich. Für Käufer gilt: Banken beleihen maximal den Verkehrswert, nicht den Kaufpreis.

• Verkehrswert — objektiver Marktwert nach ImmoWertV
• Kaufpreis — Verhandlungsergebnis zwischen Käufer und Verkäufer
• Beleihungswert — bankinterner Wert, ca. 80 % des Verkehrswerts
• Steuerwert — Finanzamtsbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer bei Immobilien ist der vom Finanzamt festgestellte Verkehrswert die Berechnungsgrundlage.

Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?

Ein offizielles Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen ist in bestimmten Situationen Pflicht oder dringend empfohlen:

• Erbschaft — Wertfeststellung für das Finanzamt
• Scheidung — Zugewinnausgleich und Aufteilung
• Zwangsversteigerung — Gericht bestellt Gutachter
• Kreditbesicherung — Bank verlangt Beleihungswert
• Gerichtliche Streitigkeiten — als Beweismittel

Kosten: Einfache Online-Bewertungen sind kostenlos. Ein zertifiziertes Vollgutachten kostet je nach Objektwert 0,5–1 % des Verkehrswertes, mindestens 1.500–2.500 €.

Häufige Fragen zum Verkehrswert

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe — § 194 BauGB verwendet „Verkehrswert“, die EU-Norm spricht von „Marktwert“. Beide bezeichnen den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis einer Immobilie zum jeweiligen Stichtag.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Je nach Immobilientyp werden Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen), Ertragswertverfahren (Renditeobjekte) oder Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser, Sonderobjekte) angewandt. Entscheidend sind Lage, Baujahr, Zustand, Wohnfläche und aktuelle Marktdaten.

Wer darf den Verkehrswert offiziell feststellen?

Ein rechtlich verbindliches Gutachten darf nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder zertifizierten Immobiliengutachtern (nach DIN EN ISO/IEC 17024) erstellt werden. Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlichen zudem Bodenrichtwert-Karten als kostenlose Orientierung.

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Wohnungsmarkt Frankfurt: Lage, Preise, Käuferschaft

Mit rund 770.000 Einwohnern auf knapp 250 Quadratkilometern Stadtgebiet zählt Frankfurt am Main neben Berlin, Hamburg und München zu den vier deutschen Top-Metropolen – und ist gemessen an Bürofläche, Bankendichte und internationaler Vernetzung die wirtschaftliche Drehscheibe der Republik. In A-Lagen wie Frankfurt brauchen Sie ein feines Preisgespür: Die Quadratmeterpreise variieren je nach Stadtteil um den Faktor drei.

Preisspannen nach Stadtteil (Bestandswohnung, Richtwerte)

Käuferzielgruppen in Frankfurt

Frankfurt hat eine atypische Käuferstruktur. Wer hier verkauft, sollte wissen, wen er ansprechen kann:

• Bankangestellte und Finanzdienstleister – hohe Bonität, Fokus auf Westend, Nordend, Sachsenhausen
• Expats mit befristeter Stationierung – oft Käufer für Kapitalanlagen, manchmal Selbstnutzer
• Internationale Investoren aus EU, USA, Asien – Off-Market-Geschäfte üblich
• Pendler aus Wiesbaden, Mainz, Darmstadt – Zweitwohnsitz oder Hauptkauf
• Kapitalanleger aus dem Rhein-Main-Gebiet – Ertragswert-orientiert, Mietrendite ab 3 % aufwärts
• Familien aus dem Umland – Selbstnutzer für 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen

Tipp aus der Praxis: In Frankfurt entscheidet die Bonitätsprüfung früher als in anderen Städten. Internationale Käufer ohne deutsche Schufa brauchen alternative Nachweise – planen Sie das ein.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserer Investorenkartei. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Die wichtigste strategische Frage zu Beginn: Übernehmen Sie den Verkauf selbst oder geben Sie ihn ab? Beides funktioniert – die Entscheidung hängt von Zeit, Erfahrung und Netzwerk ab.

Vergleich: Privatverkauf vs. Makler

Wohnung verkaufen ohne Makler – wann sinnvoll?

Der Privatverkauf lohnt sich, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Sie haben mehrere Monate Zeit für Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlung
• Sie kennen den Frankfurter Mikromarkt (Stadtteil, Straße, Vergleichsobjekte)
• Sie können WEG-Unterlagen, Energieausweis und Grundbuchauszug rechtssicher beschaffen
• Sie sind verhandlungsstark und emotional unabhängig vom Objekt
• Sie haben ein belastbares Käufernetzwerk (Familie, Bekannte, Kollegen aus Bankenumfeld)
• Sie wohnen in Frankfurt oder können kurzfristig zu Besichtigungen anreisen
• Es handelt sich um eine leicht vermarktbare Lage (kein Sanierungsstau, klare Zielgruppe)

Wohnung verkaufen mit Makler – wann lohnt es sich?

Ein erfahrener Immobilienmakler in Frankfurt ist die richtige Wahl, wenn:

• Sie Zeit und Nerven sparen wollen
• Das Objekt im Premiumsegment liegt (ab 750.000 € aufwärts)
• Off-Market-Vermarktung gewünscht ist (Diskretion, Mieter im Objekt)
• Internationale Käufer angesprochen werden sollen (englischsprachiges Exposé, Übersetzungen)
• Sie nicht in Frankfurt wohnen und Besichtigungen nicht selbst übernehmen können
• Die Wohnung vermietet ist und Mieterkommunikation erforderlich ist
• Das Objekt komplex ist (Sanierungsbedarf, Erbengemeinschaft, WEG-Streit)

Guter Makler in Frankfurt? Rufen Sie an oder schreiben Sie:

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Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Eine fundierte Wertermittlung ist die Basis jedes erfolgreichen Verkaufs. Verkäufe auf Bauchgefühl führen in Frankfurt regelmäßig zu zwei gegensätzlichen Problemen: Überpreisung lässt das Objekt monatelang im Portal „verbrennen“ – Unterpreisung kostet schnell 5- bis 6-stellige Beträge.

Faustregel Frankfurt: Eine Überpreisung von 10 % verlängert die Vermarktungsdauer im Schnitt um Faktor 2-3 und führt am Ende meist zu einem Abschluss UNTER Marktwert.

Drei Bewertungsverfahren – wann welches?

• Vergleichswertverfahren – Standard bei Eigentumswohnungen. Heranziehung verkaufter Vergleichsobjekte derselben Lage, Größe, Ausstattung. Datenbasis: Gutachterausschuss Frankfurt, Bodenrichtwertkarte.
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Wohnungen. Kaufpreis = Jahresnettokaltmiete × Faktor (in Frankfurt aktuell 25-35). Relevant für Kapitalanleger.
• Sachwertverfahren – bei Sonderimmobilien (Penthouse, Loft, denkmalgeschützt). Ermittlung über Bodenwert + Bauwert minus Alterswertminderung.

Wertbeeinflussende Faktoren in Frankfurt

• Lage – Stadtteil, Straße, Stockwerk, Ausblick (Skyline-Blick = Aufschlag bis 15 %)
• Energieeffizienz – Energieausweis-Klasse A-C bringt Aufschlag, F-H zunehmend Abschlag
• Baujahr und Zustand – Altbau saniert (Gründerzeit Westend) erzielt Höchstpreise
• Ausstattung – Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Concierge – in Frankfurt jeweils preisrelevant
• Grundriss – 2- und 3-Zimmer am liquidesten, ab 5 Zimmer kleinerer Käuferkreis
• Vermietungsstatus – leer ca. 10-20 % Aufschlag gegenüber vermietet
• WEG-Faktoren – Höhe Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen
• Infrastruktur – S-Bahn-Anschluss, Schulen, Einkauf – in Frankfurt Anbindung Innenstadt entscheidend

Ein neutral ermittelter, faktenbasierter Angebotspreis ist die Grundlage für einen rentablen und sicheren Verkauf. Mehr zur Immobilienbewertung hier.

WEG-Spezifika: Was beim Wohnungsverkauf anders ist

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Anders als beim Hausverkauf sind Sie nicht alleiniger Eigentümer des Grundstücks, sondern Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das hat handfeste Konsequenzen.

WEG-Unterlagen, die Käufer verlangen werden

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan – definiert Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung – Rechte und Pflichten innerhalb der WEG
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
• Stand der Instandhaltungsrücklage – oft kaufentscheidend
• Beschlusssammlung – alle gefassten Beschlüsse der WEG
• Energieausweis – für das Gesamtgebäude

Vorkaufsrecht und Verwalterzustimmung

Zwei juristische Fallstricke, die unerfahrene Verkäufer regelmäßig ausbremsen:

• Vorkaufsrecht des Mieters – bei vermieteten Wohnungen, die erstmals nach Umwandlung in Wohneigentum verkauft werden, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Frist: 2 Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags.
• Verwalterzustimmung – viele Teilungserklärungen verlangen, dass der WEG-Verwalter dem Verkauf zustimmt. Diese Zustimmung ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• Gemeindliches Vorkaufsrecht – in einigen Frankfurter Erhaltungssatzungsgebieten (Milieuschutz) kann die Stadt vorkaufsberechtigt sein.

Praxisfall Frankfurt-Bornheim: Ein Verkäufer übersah das Mietervorkaufsrecht, der Käufer war bereits beim Notar. Der Mieter zog das Vorkaufsrecht – der Verkauf an den ursprünglichen Käufer platzte, hohe Notar- und Maklerkosten waren bereits angefallen.

Steuern beim Wohnungsverkauf in Frankfurt

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte die steuerlichen Folgen vor dem Notartermin kennen – nicht danach. Drei Themen sind entscheidend:

Spekulationssteuer und 10-Jahres-Frist

Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer an – mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % plus Soli und ggf. Kirchensteuer).

• Stichtag: Datum des notariellen Kaufvertrags (nicht Übergabe)
• Berechnung: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Veräußerungskosten (Notar, Makler, Sanierungsaufwand)
• Ausnahme: Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer komplett – auch innerhalb der 10 Jahre

Rechenbeispiel Frankfurt-Nordend

Faustregel: Je höher der Quadratmeterpreis, desto stärker dominiert der Selbstnutzer- bzw. internationale Markt – desto wichtiger wird Off-Market.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung – und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer aus unserem Off-Market-Netzwerk. Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich.

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Berlin: Lage und Karte

Hier ein schneller Blick von oben auf Berlin – mit den Bezirken, die für Ihren Verkauf relevant sind.

Wohnung privat verkaufen oder mit Makler?

Starten wir mit der wichtigsten Frage für Verkäufer:innen:

Privat verkaufen oder mit Makler? Beides geht, es kommt auf Ihre Zeit, Ihre Nerven – und in Berlin vor allem auf Ihren Bezirk an.

Wohnung verkaufen ohne Makler

Wenn Sie die Möglichkeit haben, Zeit für die persönliche Einschätzung oder die Einholung einer Bewertung zu investieren – sei es für die Ermittlung eines Angebotspreises, die Zusammenstellung von Dokumenten und Unterlagen, die Erstellung eines Exposés, die Anfertigung von Fotos oder das Einstellen auf Onlineportalen bis hin zum Kaufvertragsabschluss und dem Termin beim Notar – dann ist es realisierbar, Ihre Wohnung auch ohne Makler zu veräußern.

Privatverkauf ist sinnvoll, wenn:

• Sie Zeit (und Nerven) für den gesamten Vorbereitungs- und Verkaufsprozess haben
• Sie sich rechtlich (WEG, Teilungserklärung, Beschlusssammlung) sicher fühlen
• Sie über Marktdaten Ihres Bezirks verfügen oder eine professionelle Bewertung einholen
• Sie Besichtigungen, Bonitätsprüfungen und Verhandlungen selbst übernehmen wollen
• Ihre Wohnung in einer Lage mit hoher Nachfrage liegt (z. B. Prenzlauer Berg, Friedrichshain)

Wohnung verkaufen mit Makler

Wenn Sie Zeit sparen, Nerven schonen und vor allem in einer hochpreisigen Lage den maximalen Marktpreis erzielen wollen, beauftragen Sie einen Makler. Insbesondere in Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg arbeitet ein Großteil der Premium-Käufer ausschließlich über Makler-Netzwerke und Off-Market-Kanäle.

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, wenn:

• Sie Ihre Zeit sparen und Nerven schonen wollen
• Sie diskret verkaufen möchten (Off-Market, ohne öffentliches Inserat)
• Ihre Wohnung im Premium-Segment liegt (Käufer erwarten professionelle Vermarktung)
• Sie Zugang zu vorgeprüften Käufern (Bonität, Eigenkapital) wünschen
• Sie rechtlich sauber durch die Berliner Spezifika (Milieuschutz, Vorkaufsrecht) geführt werden wollen

Guter Immobilienmakler in Berlin? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie:

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Berlin-Spezifika: Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Umwandlung

Was den Berliner Wohnungsverkauf von anderen Städten unterscheidet, sind drei juristische Eigenheiten, die den Kaufpreis erheblich beeinflussen können:

Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsverordnung)

Ein Großteil der Berliner Innenstadtbezirke – darunter weite Teile von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Mitte – liegt in Milieuschutzgebieten. Folgen für den Verkauf:

• Modernisierungen sind genehmigungspflichtig
• Der Bezirk hat ein Vorkaufsrecht bei Miethäusern – bei Eigentumswohnungen relevant, wenn die Wohnung Teil einer Umwandlung ist
• Kaufpreise vermieteter Wohnungen können um 15–30 % unter dem Niveau einer leeren Wohnung liegen

Umwandlungsverordnung

In angespannten Wohnungsmärkten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Wer eine bereits umgewandelte Wohnung verkauft, ist davon meist nicht betroffen – wer jedoch erst umwandeln will, sollte rechtlichen Rat einholen.

Vermietet vs. leerstehend – der Preisunterschied

Insider-Tipp: Wer die Möglichkeit hat, eine Wohnung leer zu verkaufen (z. B. nach Auszug), erzielt in Berlin oft 20 % mehr.

Steuern beim Wohnungsverkauf: Spekulationsfrist, 3-Objekt-Grenze

Der wichtigste – und am häufigsten unterschätzte – Punkt beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind die steuerlichen Konsequenzen. Wer hier falsch plant, verschenkt schnell fünfstellige Beträge.

Spekulationsfrist (10 Jahre)

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Spekulationssteuer an. Versteuert wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und (um Abschreibungen erhöhtem) Buchwert – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag.

Eigennutzungs-Ausnahme

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung:

• im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• seit Anschaffung durchgängig selbst bewohnt wurde

Wichtig: Zwei Jahre + ein Tag im laufenden Jahr genügen formal – exakte Daten unbedingt mit dem Steuerberater abstimmen.

3-Objekt-Grenze (Gewerblicher Grundstückshandel)

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuerpflicht und keine Spekulationsfrist mehr. Für Lukinski-Investoren mit Portfolio ein zentrales Thema.

Beispielrechnung: Wohnung in Prenzlauer Berg

• Anschaffung vor 6 Jahren: 350.000 €
• Verkauf heute: 520.000 €
• AfA (kumuliert, 2 % p.a. auf Gebäudeanteil 70 %): rund 29.400 €
• Steuerlicher Gewinn: 520.000 € – (350.000 € – 29.400 €) = 199.400 €
• Bei 42 % Spitzensteuersatz + Soli: ca. 88.300 € Steuer

Wartet derselbe Verkäufer 4 weitere Jahre (10-Jahres-Frist), ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Hier zeigt sich: Timing ist beim Wohnungsverkauf in Berlin oft die wichtigste Stellschraube.

Immobilienbewertung: Kaufpreis ermitteln

Für jeden Wohnungseigentümer in Berlin ist eine angemessene Bewertung der Immobilie unerlässlich. Denn: Ein Verkauf basierend auf Bauchgefühl oder einer subjektiven Einschätzung des ideellen Werts führt oft zu einer Überschätzung – und ohne professionelle Wertermittlung verlängert sich der Verkaufsprozess erheblich. Das andere Extrem: hohe Verluste durch einen zu günstig angesetzten Verkaufspreis.

Bei der Immobilienbewertung wird der realistische Kaufpreis ermittelt – objektiv, datenbasiert, marktnah.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, fließen verschiedene Daten ein: Lage, Größe von Wohnung und ggf. Sondernutzungsflächen, Ausstattung, Zustand, Bauweise und Anbindung an die Infrastruktur. Bei Eigentumswohnungen kommen WEG-spezifische Faktoren hinzu: Höhe der Instandhaltungsrücklage, monatliches Hausgeld, anstehende Sonderumlagen, Zustand des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Heizung).

Diese Faktoren beeinflussen den Wert der Wohnung:

• Mikrolage (Kiez, Straße, Lärm, Verkehr)
• Makrolage (Bezirk, Anbindung ÖPNV, Infrastruktur)
• Vergleichsobjekte (jüngste Verkäufe im selben Haus / Block)
• Wohnfläche, Zuschnitt, Geschoss, Balkon/Terrasse
• Ausstattung (Bäder, Küche, Bodenbeläge, Smart Home)
• Energetischer Zustand (Energieausweis, Effizienzklasse)
• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
• Vermietungsstatus (leer / vermietet / Mietniveau)

Ein neutral ermittelter Angebotspreis, der auf objektiven Fakten beruht, ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf in Berlin – mit Rentabilität im Vordergrund.

https://lukinski.one/?p=174812 Wohnung & Haus verkaufen in Hamburg – Sie wollen hier Ihre Wohnung verkaufen, Ihr Haus oder Mehrfamilienhaus? Hamburg gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands, mit Quadratmeterpreisen die in Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude oder HafenCity regelmäßig die 10.000-Euro-Marke überschreiten. Mit meinem kostenlosen Ratgeber zum Immobilienverkauf in Hamburg können Sie sich strukturiert vorbereiten: Von den Pflicht-Unterlagen über Bewertung, Steuern und Maklerprovision bis zu Quadratmeterpreisen in den einzelnen Stadtteilen. Hamburger Immobilien sind extrem begehrt – trotzdem sollten Sie die typischen Fehler beim Verkauf vermeiden. Noch Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Schritt 1: Dokumente & Unterlagen

Für den Hausverkauf sind verschiedene Dokumente einzuholen. Auch Ihre Kaufinteressenten suchen Informationen zur Baugenehmigung, der Baubeschreibung und haben rechtliche Fragen zum Eigentum. Vor dem geplanten Verkauf sollten die folgenden Unterlagen für den Verkauf vorliegen:

• Energieausweis (Pflicht bei Schaltung der Anzeige)
• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) und Flurkarte
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
• Baubeschreibung & Baugenehmigung
• Grundrisse, Aufrisse, Schnitte (idealerweise digital, vermassbar)
• Lageplan, Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Nachweise über Wartungen, Modernisierungen und Reparaturen
• Bei ETW: Teilungserklärung, letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: aktuelle Mietverträge, Mieterhistorie, Nebenkostenabrechnungen

Hamburg-spezifisch: Wo bekomme ich was?

• Grundbuchauszug: Amtsgericht Hamburg-Mitte oder zuständiges Bezirksgericht (ca. 20 Euro, Bearbeitung 1–2 Wochen)
• Flurkarte/Lageplan: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), online bestellbar
• Bauakte: Bauprüfabteilung im jeweiligen Bezirksamt (Altona, Eimsbüttel, Nord, Mitte, Wandsbek, Bergedorf, Harburg)
• Energieausweis: Energieberater (Verbrauchsausweis ab ca. 100 Euro, Bedarfsausweis ab ca. 400 Euro)

Faustregel: Vier bis acht Wochen Vorlauf für die vollständige Dokumentenmappe einplanen. Bei Erbfällen oder unklarer Bauakte gerne auch zwölf Wochen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Bewertung von Haus & Wohnung – Schritt 2

Ob geräumige Altbauwohnung in Eppendorf, Bungalow in Wellingsbüttel oder luxuriöses Einfamilienhaus in Blankenese: Erfahrungsgemäß setzen Eigentümer einen deutlich zu hohen Verkaufspreis an. Das Heim ist geliebt und viel Zeit und Mühe wurde investiert. Die geschmackvolle Innenausstattung ist beim Immobilienverkauf für den Interessenten oft wenig interessant – preisliche Aufschläge werden nicht akzeptiert.

Kaufwillige interessieren sich in erster Linie für Lage, technischen Zustand der Immobilie und Raumaufteilung. Planen Sie eine schnelle Renovierung zur Wertsteigerung oder Sanierung mithilfe von Handwerkern in Hamburg oder Hamburger Architekten, kann das den Wert Ihrer Immobilie deutlich erhöhen.

Drei Bewertungsverfahren – welches passt zu Ihrer Hamburger Immobilie?

• Vergleichswertverfahren: Standard für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Hamburg hat dichte Vergleichsdatenbanken (Gutachterausschuss), funktioniert gut in homogenen Quartieren wie Eimsbüttel oder Winterhude.
• Sachwertverfahren: Für freistehende Einfamilienhäuser und Villen in Premium-Lagen (Blankenese, Othmarschen, Nienstedten) – also dort, wo Vergleichsobjekte selten sind.
• Ertragswertverfahren: Pflicht bei Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten – Bewertung über Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins (in Hamburg derzeit zwischen 2,0 und 3,5 Prozent je Lage).

Wertbeeinflussende Faktoren in Hamburg

• Mikrolage: Elbblick, Alsterblick, Park-Lage – Aufschläge von 15 bis 40 Prozent möglich
• Verkehrsanbindung: U-/S-Bahn-Nähe, Anbindung an A1/A7
• Bauklasse & Denkmalschutz (vor allem in Rotherbaum, Harvestehude)
• Energetischer Zustand (KfW-Standard, Heizungstyp – nach GEG zunehmend preisrelevant)
• Bodenrichtwert des Grundstücks (Hamburg veröffentlicht alle zwei Jahre)
• Modernisierungsstand von Bad, Küche, Elektrik, Heizung

Lesen Sie hier das Wichtigste zur Bewertung in Hamburg:

• Haus bewerten
• Mehrfamilienhaus bewerten
• Eigentumswohnung bewerten
• Immobilie bewerten lassen (kostenlos)

Schritt 2b: Steuern, Provision & Nebenkosten

Bevor Sie inserieren: Klären Sie die steuerliche Situation. Bei den Hamburger Wertsteigerungen der letzten Jahre kann eine vorzeitige Veräusserung schnell sechsstellige Steuerlasten auslösen.

Spekulationssteuer beim Privatverkauf

• 10-Jahres-Frist: Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 Prozent plus Soli).
• Eigennutzungs-Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
• Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an und die 10-Jahres-Frist greift nicht mehr.

Vertiefung: Spekulationssteuer Immobilien – Berechnung, Beispiele, Ausnahmen.

Maklerprovision Hamburg

Seit Einführung des Gesetzes zur Teilung der Maklerkosten (Bestellerprinzip beim Privatkauf) gilt: Bei Verkauf an Privatkäufer wird die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Ortsüblich in Hamburg sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer Gesamtprovision (3,57 Prozent je Seite). Bei reinen Investorengeschäften (Mehrfamilienhaus, Anlageobjekt) sind freie Vereinbarungen möglich – meist 3 bis 4 Prozent zulasten des Käufers.

Nebenkosten beim Verkauf (Verkäuferseite)

• Energieausweis: 100 bis 500 Euro
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszüge: 50 bis 150 Euro
• Löschung von Grundschulden: 0,2 Prozent der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt)
• Verkaufsfotograf/Home Staging: 300 bis 3.000 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung: individuell, oft mehrere Prozent der Restschuld
• Maklerprovision (anteilig): siehe oben

Was zahlt der Käufer in Hamburg?

• Grunderwerbsteuer Hamburg: 5,5 Prozent des Kaufpreises (höher als in Bayern mit 3,5 Prozent, gleich wie in NRW)
• Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2,0 Prozent
• Maklerprovision (anteilig): 3,57 Prozent inkl. MwSt.

Diese Käufer-Nebenkosten von rund 10 bis 11 Prozent sind verhandlungsrelevant: In schwierigeren Mikrolagen erwarten Käufer einen Kaufpreis-Abschlag, um die Nebenkosten teilweise zu kompensieren.

Exposé, Käufer-Akquise & Verhandlungen – Schritt 3

Jetzt geht es in die Offensive. Sie haben alle Unterlagen für den Verkauf zusammen, können also hervorragend Ihren Angebotspreis belegen. Dieser ist im Idealfall zusätzlich durch eine fundierte Immobilienbewertung belegt.

Eine kleine Wohnung lässt sich einfach in Immobilienportalen vermarkten – in Hamburg können Sie aber direkt mit 100 bis 250 Antworten rechnen. Welche fünf davon bieten ausreichend finanzielle Sicherheit? Auf Einladungen folgen Besichtigungstermine, einzelne Gespräche, Verhandlungen und später Kaufvertrag und Notartermin.

Käufer-Profile in Hamburg

• Hanseatische Familien & Erben: Suchen klassisch in Othmarschen, Nienstedten, Wellingsbüttel, Marienthal. Solvent, langfristig orientiert, oft Eigenkapital-stark.
• Tech- & Medien-Manager: HafenCity, Eppendorf, Winterhude. Hohe Liquidität, aber renditeorientiert.
• Reeder & Unternehmer: Premium-Villen Blankenese, Falkenstein, Nienstedten. Diskrete Vermarktung (Off-Market) bevorzugt.
• Auslandsinvestoren (DACH, Skandinavien, NL): Mehrfamilienhäuser in Eimsbüttel, Eppendorf, Altona-Nord, St. Georg.
• Family Offices: Anlage-Portfolios ab 5 Mio. Euro, Fokus auf Bestandshalter-Strategien.

Verkaufsdauer Hamburg – realistische Zeitachse

• Eigentumswohnung Standard (60–90 m²): 6 bis 12 Wochen Vermarktung, 4 bis 8 Wochen bis Notar
• Einfamilienhaus mittlere Lage: 3 bis 6 Monate gesamt
• Premium-Villa (Blankenese, Othmarschen): 6 bis 18 Monate, oft Off-Market
• Mehrfamilienhaus / Renditeobjekt: 4 bis 9 Monate, abhängig von Mietsituation und Bodenrichtwertentwicklung

Checkliste: Verkaufsfähig in 90 Tagen

• Tag 1–14: Unterlagen anfordern, Energieausweis bestellen, Bewertung beauftragen
• Tag 15–30: Steuerliche Prüfung (Spekulationsfrist, Eigennutzung), Vorfälligkeitsentschädigung anfragen
• Tag 31–45: Home Staging, professionelle Fotos, Grundriss-Visualisierung, Exposé
• Tag 46–60: Vermarktungsstrategie (offen vs. Off-Market), Maklerwahl, Inserate-Schaltung
• Tag 61–90: Besichtigungen, Bonitätsprüfung Interessenten, Verhandlungen

Lernen Sie hier das Wichtigste:

• Haus verkaufen
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