Bewertungsmethoden für Haus & Wohnung

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

Bewertungsmethoden im Vergleich: Schneller Überblick

In der Regel werden mindestens 2 dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken & ETWs

Was bedeutet Vergleichswertverfahren?

Im Vergleichswertverfahren schauen wir uns einfach an, was ähnliche Grundstücke oder Immobilien in der Nähe verkauft wurden und verwenden diese Preise als Referenz, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Es ist so, als würden wir sagen: „Diese Immobilie ist ähnlich wie diejenigen, die vor kurzem verkauft wurden, also wird sie wahrscheinlich auch einen ähnlichen Preis haben.“

Diese Bewertungsmethode stützt sich auf den Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke oder Wohnungen in der näheren Umgebung. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie die Größe des Grundstücks, die Lage, die örtliche Infrastruktur und andere Merkmale, die den Wert des Objekts beeinflussen können. Durch den Vergleich mit ähnlichen Transaktionen können Immobilienbewerter eine realistische Schätzung des aktuellen Marktwerts vornehmen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Bodenwerts durch Vergleich mit ähnlichen Grundstücken / Immobilien
• Basierend auf dem Gedanken, dass ähnliche Objekte, ähnliche Preise erzielen

Lesen Sie mehr zum:

• Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien

Was bedeutet Ertragswertverfahren?

Im Ertragswertverfahren schätzen wir den Wert einer Immobilie basierend auf den Mieteinnahmen, die sie generieren kann. Alle wichtigen Fachbegriffe Immobilien von A-Z in unserem Lexikon.Wenn eine Immobilie hohe Mieteinnahmen hat oder das Potenzial hat, sie zu erzielen, wird ihr Wert höher eingeschätzt. Es ist wie ein Blick in die Zukunft, um zu sehen, wie rentabel die Immobilie sein könnte.

Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf den potenziellen Einnahmen, die das Objekt generieren kann. Dazu werden die aktuellen oder erwarteten Mieteinnahmen herangezogen und mittels eines Kapitalisierungsfaktors in einen Kapitalwert umgerechnet. Dieser Kapitalwert bildet die Grundlage für die Bewertung der Immobilie. Neben den Mieteinnahmen werden auch andere Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Betriebskosten, die Mieterfluktuation, eventuelle Leerstandszeiten und mögliche zukünftige Entwicklungen im Marktumfeld. Das Ertragswertverfahren ermöglicht somit eine fundierte Einschätzung des langfristigen wirtschaftlichen Potenzials einer vermieteten Immobilie.

Schnell und einfach erklärt:

• Kapitalisierung der erwirtschafteten Erträge
• Hauptmethode zur Bewertung von vermieteten Objekten, Grundstücken und Unternehmen
• Fokus auf potenziellen zukünftigen Einnahmen der Immobilie

Lesen Sie mehr zum:

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern und Wohnungen

Was bedeutet Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren schaut sich an, wie viel es kosten würde, eine Immobilie heute neu zu bauen. Dann zieht es davon ab, wie viel die Immobilie inzwischen an Wert verloren hat, weil sie älter geworden ist. Es wird hauptsächlich für Häuser und Wohnungen benutzt, um ihren reinen materiellen Wert zu bestimmen.

Bei diesem Verfahren wird der Sachwert der Immobilie anhand der Herstellungskosten bzw. der Neubaukosten ermittelt. Diese Kosten werden um Wertminderungen aufgrund von Alterung und Abnutzung bereinigt. Auch besondere Ausstattungsmerkmale oder bauliche Besonderheiten können in die Wertermittlung einfließen. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders gut für Immobilien, deren Wert sich weniger durch ihre Ertragskraft als vielmehr durch ihre materielle Substanz definiert.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Sachwerts durch Abzug des Abnutzungswerts von den Neubaukosten
• Hauptsächlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verwendet
• Konzentriert sich auf physische Eigenschaften und Wiederaufbaukosten der Immobilie

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• Sachwertverfahren

Residualverfahren: Ermittlung des maximal investierbaren Betrags

Was heißt Residualverfahren, einfach erklärt?

Das Residualverfahren ist wie ein Blick auf das verbleibende Geld, das ein Investor nach Abzug aller Kosten noch übrig hat. Es hilft dabei zu bestimmen, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen. Es ist eine Art Sicherheitsnetz, um sicherzustellen, dass ein Investment rentabel ist.

Das Residualverfahren ist keine standardisierte Methode, sondern dient dazu, den maximal investierbaren Betrag zu bestimmen. Hierbei werden die vom Investor zu tragenden Kosten vom Verkaufswert der Immobilie abgezogen. Dieses Verfahren gibt einen Anhaltspunkt darüber, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten Erträgen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des maximal investierbaren Betrags durch Abzug der Investor-Kosten vom Verkaufswert
• Keine standardisierte Methode, sondern eine Orientierungshilfe für Investoren
• Gibt Anhaltspunkt über maximales Investitionspotenzial basierend auf erwarteten Erträgen

Beleihungswertermittlung: Minimierung des Risikos bei Krediten

Was bedeutet Beleihungswertermittlung?

Die Beleihungswertermittlung wird von Banken verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, bevor sie als Sicherheit für einen Kredit verwendet wird. Die Banken möchten sicherstellen, dass die Immobilie genug wert ist, um das geliehene Geld abzusichern. Sie berücksichtigen dabei, wie sicher die Immobilie über einen längeren Zeitraum verkauft werden kann. Dies hilft dabei, das Risiko für die Bank zu minimieren und Kredite sicher zu vergeben.

Auch die Beleihungswertermittlung ist nicht normiert. Banken bzw. das Kreditwesen ermitteln in der Regel den Beleihungswert der Immobilie, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. In die Wertermittlung geht die Wahrscheinlichkeit ein, mit er die Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Meist werden 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwertes als Kreditrahmen zur Verfügung gestellt.

Schnell und einfach erklärt:

• Bestimmung des Beleihungswerts durch Banken zur Risikominimierung bei Krediten
• Berücksichtigt die Sicherheit des Immobilienverkaufs über einen längeren Zeitraum
• Banken bieten in der Regel 70 bis 80 Prozent des zu erwartenden Marktwerts als Kreditrahmen an

Immobilie bewerten 2026

Sie kennen jetzt die typischen Verfahren, die zur Wertermittlung einer Immobilie von uns verwendet werden, mit einfacher Erklärung. Mehr zum Thema finden Sie heir:

• Immobilie bewerten 2026

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Verkehrswert: Verkaufspreis 2026 für Haus & Wohnung

Starten wir mit den 2 wichtigsten Fragen:

Was bedeutet Verkehrswert?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im angegebenen Zeitrahmen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, den sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung erzielt werden kann.

Im Jahr 2004 wurde der EU-weit verwendete Ausdruck „Marktwert“ in die Definition des Verkehrswerts § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt. Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung des am Markt erzielbaren Preises. Beim Verkauf und Kauf von Grundstücken und Gebäuden wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen. Die Ermittlung des Verkehrswertes kann auch bei Zwangsversteigerungen, Steuererhebungen des Finanzamtes sowie bei Scheidungen und Erbschaften erforderlich werden.

Wo findet man den Verkehrswert?

Den Verkehrswert finden Sie nicht in einer Liste, er muss berechnet werden, durch die typischen Bewertungsverfahren – dazu gleich mehr.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Verkehrswertermittlung: Wie berechnet man den Verkehrswert?

Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) des Objekts, seinen Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Verkehrswert ist gemäß BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag. Möglich ist, dass sich der Verkehrswert in einem bestimmten Zeitraum entscheidend verändert.

Der Verkehrswert beziffert den Wert zum Zeitpunkt der Bewertung. Das Verkehrswertgutachten berücksichtigt folgende Punkte:

• Sachwert der Immobilie, sofern bebaut
• Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Größe, Art der Bebauung)
• Rechtliche Gegebenheiten (z. B. Grundbuch, Denkmalschutz)
• Sonstige Gegenstände der Wertermittlung

Aber:

Tatsächlich beeinflusst jedoch die Marktnachfrage entscheidend den Wert Ihrer Immobilie.

Die Nachfrage nach Immobilien sowie die gesuchten Ausstattungsmerkmale sind regional sehr verschieden. Denken Sie nur an A-Lagen wie München, Berlin, hier spielt die Lage eine große Rolle im Verkehrswert.

Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes

Für die Wertermittlung beim Immobilienverkauf werden im Allgemeinen folgende Unterlagen ausgewertet:

• Grundbuchauszug
• Baupläne, Grundrisse, Schnitte
• Baubeschreibung
• Lageplan und Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

Bei Wohnungseigentum sind zusätzlich erforderlich:

• Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung (Grundbuch)
• Wohngeldabrechnung

Bei Ertragsobjekten sind zudem vorzulegen:

• Bewirtschaftungskosten
• Mietaufstellungen
• Mietverträge

Bei Rechten und Lasten sind außerdem einzusehen:

• Notarielle Urkunden
• Besondere Eintragungen (Wegerechte, Wohnrechte u. ä.)

Gewichtung von Kriterien beim Verkehrswert

Besondere Gewichtung erhalten die Lage und die zu erwarteten künftigen Risiken der Immobilie. Bei den Risiken handelt es sich meist um Modernisierungsrisiken, wie etwa die durch einen Sanierungsstau zu erwartenden Kosten. Dazu werden die teuersten Instandhaltungsmaßnahmen, dazu zählen in der Regel sind das Dach, Keller, Fenster und Heizung, begutachtet. Bewertet wird auch der Haustyp. Mit einem Baujahr bis 1945 handelt es sich um einen Altbau, nach 1945 wird das Gebäude als Neubau geführt. Hinzu kommen die Berücksichtigung von die Außengestaltung, Grundriss, Garten, Fassade, Raumaufteilung und Lichtverhältnisse.

Bei der Vermietbarkeit der Immobilie spielen Faktoren wie Lage, Balkon und die Attraktivität für Zielgruppe eine wichtige Rolle. Weitere in die Wertermittlung eingehende Faktoren sind beispielsweise ein Aufzug und die Ausstattung des Objektes:

• Grundstücksfläche (anteilige Wohnfläche bzw. Gesamtfläche)
• Wohnfläche gemäß er Wohnflächenverordnung (WoFIV)
• Garage, Tiefgarage, Stellplätze (bestehende Sanierungsrisiken)
• Keller zusätzlich nutzbar oder z.B. Sanierungsstau im Untergeschoss
• Demografie zur Objektlage
• Immobilienart (Gewerbe, Wohnen, Pflege, Denkmal, weitere Sonderformen, Mischimmobilie)

Wertermittlung: 3 Bewertungsmethoden

Alle wichtigen Informationen zur Wertermittlung beim Immobilienverkauf und der weiteren Wertermittlungsverfahren übersichtlich für Sie zusammengefasst:

Ertragswertverfahren: Aufteilung in Verkehrs- & Gebäudeertragswert

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Kosten zur Bewirtschaftung von Grundstück und Gebäude. Gegenübergestellt werden demnach der Mietertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert inklusive seiner Verzinsung.

Sachwertverfahren: Wert für den Neuaufbau einer Immobilie

Ermittelt werden im Sachwertverfahren zunächst mit dem Bodenrichtwert den Verkehrswert des Bodens, danach wird der Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich eventueller Altersminderungen.

Bodensachwert (Verkehrswert des Bodens) und Gebäudesachwert werden addiert und mit einem Sachwertfaktor multipliziert. Die Berechnung des Sachwertfaktors erfolgt in Abhängigkeit vom Gebäudetyp, dem vorläufigen Sachwert sowie dem Bodenrichtwert. Der so ermittelte Gesamt-Sachwert gibt an, welche finanziellen Mittel für einen Neuaufbau der Immobilie aufzuwenden wären.

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Immobilien

Das Vergleichswertverfahren vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten. Zur Anwendung kommt es insbesondere beim Immobilienverkauf von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern. Auch für unbebaute Grundstücke kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Beim Vergleich werden lediglich Objekte in ähnlichen Lagen und mit vergleichbarem Zuschnitt berücksichtigt. Die in die Wertermittlung eingehenden Immobilien sollten aus unmittelbarer Nähe des Wohnobjektes stammen. Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah. Es wird vielfach bei der Wertermittlung von Grundstücken angewendet, denn die Lagen sind regional relativ gut vergleichbar.

Immobilie 2026 bewerten

Hausbewertung, Wohnungsbewertung, worauf müssen Sie 2026 achten, für einen guten Verkaufspreis? Hier finden Sie meine Tipps:

• Immobilie 2026 bewerten

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Immobilien kaufen für Einsteiger: Jetzt neu!

Für die erste Immobilie, Haus oder Wohnung, als Kapitalanlage oder für Eigennutzer, hier sammeln wir jetzt Wissen und Werkzeuge (Formeln, etc.) für Immobilien Einsteiger. Tatsächlich erreichen uns viele E-Mails, die Fragen werden immer mehr, daher die Idee, ein neues Projekt zu gestalten, dass sich ausschließlich spezialisiert, auf das Thema:

• Immobilie Investment lernen – auf Immobilien-Erfahrung.de

Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf die Inhalte werfen, in einem kurzen Überblick.

Kriterien der Immobilie: Ihre persönlichen Ziele

Schritt Nummer 1: Wir definieren Ihre persönlichen Ziele. Einfach gesagt:

• Eigennutz vs Kapitalanlage

Ihre Ziele bei einer Kapitalanlage-Immobilie

Bevor es also in dem Prozess der Immobiliensuche geht, machen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele als Immobilieninvestor. Geht es Ihnen lediglich um Eigennutz oder wollen Sie die berühmte „finanzielle Freiheit“, „nie wieder arbeiten“ und „von Immobilien leben“, also „sehr gut leben“.

Altersvorsorge Eigennutz – Stopp!

Interessant ist, dass viele eine Immobilie zum Eigennutz holen und dann davon ausgehen „ich muss nie wieder Miete zahlen! Viele machen den Fehler und denken, wenn ich eine Immobilie für den Eigennutz kaufe, habe ich fürs Alter ausgesorgt und wohne mietfrei! Ein fataler Fehler, denn Betriebskosten fallen immer an. Wenn die Immobilie später 20, 30 oder sogar 40 Jahre alt ist, kommen auch viele Reparaturen hinzu, Sanierung und Modernisierung.

Die Lösung: Erst Kapitalanlage, dann (vielleicht) Eigennutz

Deshalb denken Sie auch mit dem Ziel „nur“ Eigennutz, über eine zweite Immobilie, als Kapitalanlage nach!

Zumindest, um die Betriebskosten im Alter zu zahlen, ebenso Reparaturen und für eine monatlich, kleine Rendite aus der Miete, der bis dahin, bereits ab bezahlten Immobilie. Neben Eigennutz vs Kapitalanlage, geht es um die Prüfung der eigenen Finanzsituation. Die große Frage:

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Sie lernen aber auch Parameter kennen z.b. die Lage.

Die perfekte Überleitung zu den Kriterien Ihrer Immobiliensuche.

Eigenkapital: Finanzierung? Bonität?

Die Frage, „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“, haben wir schon besprochen. Typischerweise verlangt die Bank ungefähr 15% Eigenkapital, je nach Bonität, Bank und Ansprechpartner (+/- 5%). Mit guter Bonität, können Sie es aber auch schaffen, mit 0% Eigenkapital zu finanzieren.

Bonität, also Kreditwürdigkeit und vorhandenes Eigenkapital, sind für Immobilien-Einsteiger ein wichtiges Thema, denn wer kann eine Immobilie schon bar bezahlen?

Gleichzeitig scheiden sich hier die Geister, Eigennutzer sollten so viel Kapital möglich zur Verfügung stellen. Kapitalanleger wiederum, sollten versuchen, so wenig Eigenkapital wie möglich, für die Finanzierung bereitstellen zu müssen, also im Idealfall 0%.

Warum und wieso lernen Sie hier:

• Immobilie kaufen

Wohnung finden: Makler, Portale, …?

Sie haben Ihre Ziele definiert, die Lage geprüft und optimale Regionen und Orte für sich gefunden. Sie haben Ihre Bonität überprüft, die Finanzierung und vielleicht sogar eine vorherige Finanzierungsbestätigung für Betrag XY.

Tipp! Mit einer vorherigen Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, kommen Sie deutlich schneller an Gute, rentable Immobilien.

Das heißt, die Bank bestätigt im Vorfeld: Wir würden Herr oder Frau XY eine Immobilie im Wert von XY finanzieren.

Die meisten suchen zuerst eine Immobilie und gehen dann zu ihrer Bank. Das kostet viel Zeit und mitunter findet der Verkäufer schnell eine andere Person, gerade in einem Immobilienmarkt wie Deutschland, die die Immobilie kauft und die entsprechende Finanzierung sofort bereitstellen kann.

Danach gibt es verschiedene Wege und Möglichkeiten, an Immobilien zu kommen.

• Kleinanzeigen in Zeitungen
• Kleinanzeigen auf Ebay
• Immobilienportale, wie ImmobilienScout24, Immonet und andere
• Privates Netzwerk kontaktieren, „wer kennt jemanden, der jemanden kennt?“
• Immobilienmakler, auch für Zugriffe, Immobilienportal Veröffentlichung
• …

Lage, Wohnungstyp und Zustand

Im Folgenden geht es darum, die richtige Lage für das eigene Immobilien-Investment zu finden. Es gibt verschiedene Lagerarten.

Welche 3 Lagearten gibt es bei Immobilien?

Sie kennen das Sprichwort aller Immobilienmakler und -investoren: „Lage, Lage, Lage“. Recht haben sie, denn die Lage ist ein großer Parameter in Ihrer (späteren) Rentabilitätsrechnung.

In 99,9 % der Fälle spricht man von A-, B- und C-Lage.

A-Lage: Investment-Immobilie

A-Lage bei Immobilien heißt:

• Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
• Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
• Standorte wie München

B-Lage: Rendite-Immobilie

B-Lage bei Immobilien heißt:

• Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
• Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
• Standorte wie Wiesbaden

C-Lage: Risiko-Immobilie

C-Lage bei Immobilien heißt:

• Kleinstädte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
• Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung

Standortwahl und Nähe der Immobilie(n)

Im Idealfall suchen / kaufen Sie eine Immobilie an einem Standort, der von Ihrem „Leben, nicht zu weit entfernt ist“. Sie selbst wohnen in Hannover, Ihre Familie aber in München? Dann können mitunter auch Standorte infrage kommen, die auf dem Weg liegen. Praktisch für Besichtigungen und auch die spätere Arbeit an und mit der Immobilie.

Auf dem Weg liegen hier im Beispiel, gute Städte in B-Lage (rentabler als Hannover, München selbst), wie:

• Kassel
• Nürnberg
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

So funktioniert Ihre Standortwahl als Immobilien Einsteiger, einfach gesagt.

Das heißt, die Standortwahl bezieht sich wieder auf die Vorbereitung in Schritt 1. Eine Immobilie, die hunderte Kilometer entfernt ist und Besuche mit großem Aufwand verbunden sind, empfiehlt sich nicht, als erste Immobilie.

Welcher Immobilientyp passt zu Ihrer Lage, der finanziellen Situation und der Demografie? Als Immobilieninvestor stehen Ihnen viele verschiedene Wohnungsarten und Hausarten zur Verfügung. Die Frage ist, welche Art von Immobilie passt am besten zu Ihrem persönlichen Zielen, die Sie in Schritt 1 definiert haben?

Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis? Zur Eigentumswohnung bewerten und den Kaufpreis berechnen – hier alle Details.

Sie haben eine Immobilie gefunden, in Ihrer prognostizierten Lage, zu einem für Sie guten Preis, perfekt! Doch lässt sich am Preis noch etwas machen? Ganz allgemein:

Ist die Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, ihr Geld wert?

Merken Sie sich Folgendes:

Ein Angebotspreis (z.b. Immobilienportal) ist kein Verkaufspreis

Vorteil für Sie!

Zumindest dann, wenn Sie wissen, wie Sie für einen geringeren Verkaufspreis, mit aussagekräftigen Fakten, argumentieren können. Größter Faktor in der Minderung des Kaufpreises ist natürlich die Substanz der Immobilie. Doch wie bewertet man eine Immobilie? Welche Aspekte gehören zu einer Immobilienbewertung? Was müssen Sie beachten, wenn es um Gemeinschaftseigentum geht, Wohnzimmer, Bad, Küche, Dachstuhl,…

Eine fundierte Immobilienbewertung hat die effektivsten Auswirkungen, wenn es um die Kaufpreisgestaltung geht. Bessere Argumente, als klare Fakten, können Sie nicht finden.

Außerdem lernen Sie, wie Sie eine Immobilie schon beim ersten Blick auf das Angebot „bewerten“ können. Genauer berechnen Sie die Rentabilität der Immobilie bei Vermietung. Dieser Wert (Mietrendite) gibt einen Einblick, durch nur 2 Faktoren: Kaufpreis und Jahresmiete.

Tipp für zukünftige Immobilien Investoren!

Zwei Dinge werden Sie konstant benötigen und hören: Mietrendite, bzw. genauer die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Beide helfen, Immobilienangebote schnell zu bewerten. Lernen Sie hier mehr über den Unterschied und lernen Sie meine Empfehlung für Sie, als Immobilien Einsteiger kennen:

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe?

Zu guter Letzt kommt die Kaufabwicklung. Alles vom Notar, über den vorläufigen Kaufvertrag, den Kaufvertrag, Grundbucheintragung, Schlüsselübergabe und natürlich alle Kosten, diese Sie als Immobilienkäufer, an die verschiedenen Stellen, überweisen müssen. Zum Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, bestehen in den meisten Fällen aus:

• Notarkosten
• Kosten für den Grundbucheintrag
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer

Für Immobilienkäufer, im ersten Schritt wichtig, die Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland, sie liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5 % vom Kaufpreis.

Wenn Verkäufer, Notar, gegebenenfalls der Makler, ebenso das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) bezahlt wurden, kann der Grundbucheintrag vorgenommen werden.

Herzlichen Glückwunsch, Sie sind Besitzer Ihre ersten Immobilie!

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Bestandsimmobilie bewerten: Alter & Baujahr als Faktor

Ältere Immobilien sind charmant – keine Frage! Altbauwohnungen reizen durch ihre hohen Decken und Villen aus vergangenen Baujahren durch ihre ehrfürchtige Architektur. Das Alter einer Immobilie ist außerdem ausschlaggebender Faktor bei der Immobilienbewertung. Schließlich bringen die unterschiedlichen Haustypen und Wohnungstypen je nach Baujahr ihre ganz individuellen Mängel mit sich. Worin liegen also Vorteil und Nachteil bei alten Bestandsimmobilien?

Vorteile und Nachteile von älteren Immobilien

Ein ganz klarer Vorteil bei älteren Immobilien ist der günstige Kaufpreis. So kaufen viele Investoren die Immobilie für einen günstigen Kaufpreis ein, renovieren und sanieren diese und verkaufen sie mit immensem Profit wieder. Der Nachteil von älteren Immobilien liegt in den Instandhaltungskosten. Diese sind im Vergleich zu Neubau ziemlich hoch. Schließlich wurde in den vergangenen Jahrzehnten auf Wärme- und Schalldämmung, so wie Nachhaltigkeit kaum geachtet.

• Vorteil: Günstiger Kaufpreis
• Nachteil: Hohe Instandhaltungskosten

Tipps Kapitalanleger und Eigennutzer

Das Baujahr einer Immobilie und ihr Alter sind sowohl für Kapitalanleger, als auch für Eigennutzer von Bedeutung. Je nach Anlagestrategie, können sich die Vorteile und Nachteile unterschiedlich auf Sie auswirken.

Alte Bestandsimmobilie für den Eigennutz: Persönliche Präferenz

Als Eigennutzer steht Ihr Wohlbefinden als erster Stelle. Ähnlich verhält es sich mit Ihren persönlichen Vorlieben und Ihrem ganz individuellen Geschmack: Kommt für Sie eher eine moderne Neubauwohnung in Betracht, ein schöner Altbau mit Stuck und hohen Decken. Eigentumswohnung in der Altstadt, Reihenhaus in der Vorstadt, Landhaus im Grünen?

Beim Gedanken an Ihre perfekte Immobilie, berücksichtigen Sie die Mängel, die je nach Baujahr auftreten können und prüfen Sie Immobilien vor dem Kauf, anhand der Checklisten im Ratgeber der

• Immobilie Baujahr: Checklisten

Alte Bestandsimmobilie als Kapitalanlage: Rendite & Cashflow

Alte Immobilien besitzen zwar einen günstigeren Kaufpreis, steigen aber in ihrer Rendite und sorgen so nach dem Erwerb für einen schnellen und effizienten Cashflow. Hier ist jedoch auch Vorsicht geboten: Je nach Baujahr müssen Sie mit immensen Instandhaltungs- und Reparaturkosten rechnen. Schließlich wirkt sich nicht nur eine schlechte Lage negativ auf den Wert einer Immobilie aus, sondern auch eine schlechte Bausubstanz.

Fazit: Wie alt darf eine Immobilie sein?

Eine allgemeine Antwort lässt sich auf diese Frage nicht formulieren. Es hängt sowohl von dem Alter der Immobilie ab und ihren jeweiligen Mängeln, so wie von Ihrer individuellen Präferenzen und Zielen. Eines steht jedenfalls fest: Das Alter eines Hauses oder einer Wohnung wirkt sich bei der Immobilienbewertung immer auf den Wert der Immobilie aus. Mit ausreichend Rücklagen und Instandhaltung, gibt es hier quasi keine Limits.

Sie möchten eine Immobilie kaufen? Erfahren Sei hier alles von A-Z: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

✓ Ein Ratgeber
✓ Alle Fakten
✓ Insider-Tipps
✓ Kauf-Checklisten

Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!

• Wohnung kaufen

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Wohnung und Haus überprüfen: Wichtige Kriterien

Bei der technischen Prüfung machen Sie sich einen Überblick über den Zustand der Immobilie persönlich. Wichtig, sollten Sie technische Anlagen nicht beurteilen können, nehmen Sie sich eine Person mit entsprechendem Know-How mit zur Besichtigung. Hierauf sollten Sie bei der technischen Prüfung von Wohnung und Haus achten:

Fenster, Außenwände & Co: Zustand und Dichtung

Besonderes Augenmerk ist bei den Fenstern geboten. Je nach Baujahr können diese gewisse Mängel aufweisen. Vor allem auf die Dichtung sollten Sie achten, da sich sonst Feuchtigkeit einschleichen kann. Ähnliches gilt auch für die Außenwände. Unser Tipp: Nehmen Sie ein Messgerät mit und führen Sie eine Feuchtigkeitsmessung durch.

Hier ein Überblick:

• Fenster: Zustand und Dichtung
• Außenwände: Feuchtigkeit prüfen
• Sicherungskasten / Elektro-Unterverteilung
• Badezimmer: Zustand und Einrichtung

Badezimmer und sanitäre Einrichtungen: Feuchtigkeit Check

Neben dem Sicherungskasten, sollten Sie sich auch das Badezimmer anschauen. Überprüfen Sie hier Toilette, Waschbecken, Badewanne und Dusche auf Funktion. Das Thema Feuchtigkeit spielt vor allem bei den Fliesen und den Silikonfugen eine wichtige Rolle. Ansonsten kann sich hier schnell Schimmel ansammeln.

Das sollten Sie beim Badezimmer Check überprüfen:

• Sanitären Einrichtungen
• Fliesen
• Silikonfugen
• Durchlauferhitzer
• Wasserdruck
• Badbelüftung

Gemeinschaftseigentum überprüfen: Wichtige Kriterien

Entscheiden Sie sich für eine Immobilie als Teil einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft), sollten Sie sich auch das Gemeinschaftseigentum anschauen. Hierbei gilt es folgendes zu beachten:

Fassade, Dach & Keller: Zustand und Feuchtigkeit

Schauen Sie sich sowohl den Zustand der Fassade an, als auch das Dach und den Keller. Gibt es weitere Gemeinschaftsräume sollten Sie sich auch diese anschauen. Vor allem auf Feuchtigkeit und Schimmel gilt es zu achten.

Hier eine Übersicht:

• Fassade
• Dach & Dachboden
• Keller
• Heizungsanlage
• Elektro-Zählerschrank

Rücksprache mit Bewohnern: Mängel & Modernisierungsmaßnahmen

Unser Tipp: Sprechen Sie mit den Bewohnern der WEG und lassen Sie sich über Probleme und Mängel am Haus aufklären. Fragen Sie außerdem, ob und welche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, da Sie als Bewohner einer WEG hier mit zukünftigen Kosten rechnen müssen.

Checkliste: Technische Prüfung

Hier noch einmal zusammengefasst, die – typischen – 10 Prüfpunkte in Kurzform:

1. Fenster: Zustand und Dichtung
2. Außenwände: Feuchtigkeit prüfen
3. Sicherungskasten / Elektro-Unterverteilung
4. Badezimmer: Zustand und Einrichtung
5. Fassade
6. Dach & Dachboden
7. Keller
8. Heizungsanlage
9. Elektro-Zählerschrank
10. Zukünftige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Alles von A-Z: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

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• Wohnung kaufen

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