Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Bauland oder Bauerwartungsland

Grundsätzliche Frage:

• Bauland oder
• Bauerwartungsland

Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
2. Dokumente zur konkreten Bewertung
3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
4. Kommunikation mit Interessenten
5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)
6. Termin beim Notar und Kaufvertrag

Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei allen Immobilienverkäufen – dazu gehören auch alle Grundstücke – ist die Lage zunächst der zentrale Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis.

Ein praktisches Beispiel:

• Einfacher Verkauf: Bauland bei Berlin, inmitten bester Infrastruktur
• Schwieriger Verkauf: Grundstück in den bayrischen Alpen, ohne Infrastruktur

Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

• Grobe Immobilienbewertung (Verkaufszeitpunkt ja / nein)
• Öffentlicher oder Off Market Verkauf

Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, sodass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.
Wie Sie den Verkehrswert Immobilie und was dabei zu beachten ist.

Dazu gehören meist:

1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
2. Bebauungsplan
3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
4. Flächennutzungsplan
5. Bauvoranfrage
6. Baulastenauskunft
7. Erschießungsnachweise
8. Bescheid über die Grundsteuer

Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market, Exposés stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr oder nicht?

Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten über Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Bei einem Notartermin werden dann alle Geschäfte besiegelt.

Termin beim Notar und Kaufvertrag – Schritt 6

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also zum Beispiel Eigentumswohnungen, die unter der Kategorie Luxusimmobilien fallen. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess Bescheid wissen, sodass Sie den Verkauf Ihrer ETW transparent vorausplanen können.

Wissen Sie, was unser unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

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• Kontakt

Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Art des Grundstücks
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksgröße
• Neigung des Grundstücks
• Urbane oder ländliche Lage
• Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zukommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Grundstückverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Grundstückverkauf:

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den Lage-relevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Hintergrundes potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzu lang zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

• Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
• Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inseratschaltung

Lesen Sie hier mehr:

• Grundstück bewerten

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• Rechtliche Belastungen
• Eingetragene Baulasten
• Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Di Praktisch: Mit dem Rechner können Sie Ihren Netto-Erlös berechnen – inklusive aller Nebenkosten.es gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Steuerlast: 25 %

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Spekulationsfrist: 10 Jahre

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Zusammengefasst:

• Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
• Spekulationssteuer sparen: mind. 10 Jahre Besitz
• Selbstnutzung nicht nachweisbar bei unbebauten Grundstücken
• Teilung bei großen unbebaubaren Grundstücken sinnvoll
• Behördliche Genehmigung für Teilung in einigen Bundesländern erforderlich
• Verkauf oder Verpachtung als Kapitalanlage möglich
• Gültiger Bebauungsplan für Bebauungsoptionen wichtig

Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

Agrarfläche verkaufen

Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

• Agrarfläche verkaufen

Waldgrundstück verkaufen

Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

• Waldgrundstück verkaufen

Grundstück und Quelle verkaufen

Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

• Wasserquelle verkaufen

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

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Handwerk: Wer macht was?

Wer macht was? Ein kleiner Überblick zu den typischen Aufgaben.

Elektriker

Der Elektriker ist verantwortlich für die elektrische Installation in einem Gebäude. Er verlegt und verbindet Kabel, installiert Schalt- und Verteilerkästen und bringt Steckdosen, Schalter und Beleuchtungssysteme an. Der Elektriker sorgt für eine sichere und funktionierende Stromversorgung und kümmert sich um die Einhaltung der geltenden Vorschriften und Normen im Bereich der Elektrotechnik.

Fassadenarbeiter

Die Fassadenarbeiter haben die Aufgabe, die Außenhülle eines Gebäudes zu gestalten und zu schützen. Sie übernehmen das Verputzen, Versiegeln und Streichen von Fassaden sowie die Montage von Wärmedämmverbundsystemen. Die Fassadenarbeiter sorgen nicht nur für eine ästhetisch ansprechende Gestaltung, sondern auch für den Schutz des Gebäudes vor Witterungseinflüssen und Energieverlust.

Fensterbauer

Fensterbauer sind spezialisiert auf die Herstellung, Montage und Reparatur von Fenstern. Sie nehmen Maß, fertigen die Fenster nach individuellen Anforderungen an und sorgen für eine fachgerechte Montage. Fensterbauer stellen sicher, dass die Fenster eine gute Wärme- und Schalldämmung bieten und einen optimalen Einbruchschutz gewährleisten.

Fliesenleger

Der Fliesenleger ist für die fachgerechte Verlegung von Fliesen in verschiedenen Räumen zuständig. Er bereitet den Untergrund vor, misst und schneidet die Fliesen passend zu und sorgt für eine gleichmäßige Verlegung. Der Fliesenleger kümmert sich um eine saubere Fugenarbeit und sorgt für eine ansprechende Optik der Fliesenoberfläche.

Garten & Landschaft

Garten- und Landschaftsbauer sind Experten für die Gestaltung und Pflege von Außenanlagen. Sie planen und legen Gärten an, gestalten Terrassen und Wege, setzen Pflanzen und kümmern sich um die Pflege und den Erhalt des Grüns. Garten- und Landschaftsbauer sorgen dafür, dass der Garten harmonisch und ansprechend gestaltet ist und bieten maßgeschneiderte Lösungen für die individuellen Bedürfnisse der Kunden.

Heizung

Heizungsinstallateure sind für die Installation und Wartung von Heizungsanlagen in Gebäuden zuständig. Sie kümmern sich um die Montage von Heizkesseln, Heizkörpern, Fußbodenheizungen und anderen Komponenten, die für die Beheizung eines Hauses oder einer Wohnung benötigt werden. Heizungsbauer stellen sicher, dass die Heizungsanlage effizient arbeitet und für eine angenehme Raumtemperatur sorgt.

Home Staging

Home Stager sind Experten für die Inszenierung von Immobilien, um deren Verkauf oder Vermietung zu erleichtern. Sie optimieren die Raumgestaltung, setzen Möbel, Dekoration und Beleuchtung gezielt ein, um die Räume ansprechend und einladend wirken zu lassen. Home Stager sorgen dafür, dass die Immobilie potenzielle Käufer oder Mieter anspricht und deren Vorstellungskraft anregt.

Maler

Maler und Lackierer kümmern sich um die Verschönerung und den Schutz von Innen- und Außenflächen eines Gebäudes. Sie streichen Wände, Decken, Fassaden und andere Oberflächen, bearbeiten diese vor und wählen passende Farben und Techniken aus. Maler sorgen für eine frische, saubere und ansprechende Optik und tragen zum Schutz der Oberflächen bei.

Markise & Rollladen

Experten für Markisen und Rollläden sind für die Montage, Wartung und Reparatur dieser Sonnenschutzsysteme zuständig. Sie nehmen Maß, montieren Markisen oder Rollläden an Fenstern, Terrassen oder Balkonen und stellen sicher, dass diese einwandfrei funktionieren. Markise- und Rollladenbauer sorgen für den gewünschten Sonnenschutz und die Privatsphäre der Bewohner.

Sanitär

Sanitärinstallateure kümmern sich um die Installation, Wartung und Reparatur von sanitären Anlagen und Armaturen in Bädern, Küchen und anderen Räumen. Sie installieren Waschbecken, Toiletten, Duschen, Wasserleitungen und Abwassersysteme und stellen sicher, dass diese ordnungsgemäß funktionieren. Sanitärinstallateure sorgen für eine einwandfreie Wasserversorgung und Abwasserentsorgung im Gebäude.

Schreiner

Schreiner sind Experten für die Herstellung, Installation und Reparatur von Holzkonstruktionen und -möbeln. Sie fertigen maßgeschneiderte Möbelstücke, Türen, Fenster oder Treppen an und montieren diese fachgerecht. Schreiner sorgen für hochwertige Holzarbeiten und tragen zur individuellen Gestaltung und Funktionalität von Räumen bei.

Solar

Solartechniker sind spezialisiert auf die Installation, Wartung und Reparatur von Solaranlagen zur Gewinnung von umweltfreundlicher Solarenergie. Sie montieren Solarmodule auf Dächern oder in anderen geeigneten Bereichen, installieren Wechselrichter und sorgen für die korrekte Verkabelung. Solartechniker stellen sicher, dass die Solaranlagen effizient arbeiten und zur Reduzierung des Energieverbrauchs beitragen.

Trockenbau

Trockenbauer sind für den Innenausbau von Gebäuden zuständig. Sie errichten Trennwände, verkleiden Decken und Wände mit Gipskartonplatten und führen weitere Trockenbauarbeiten wie das Einziehen von Dämmungen oder das Verspachteln der Platten durch. Trockenbauer schaffen funktionale und ästhetische Raumstrukturen und tragen zur Flexibilität der Raumgestaltung bei.

Wärmepumpe

Wärmepumpeninstallateure sind auf die Installation und den Betrieb von Wärmepumpen spezialisiert. Sie sorgen für die richtige Dimensionierung der Anlage, montieren die Wärmepumpenkomponenten und verbinden diese mit dem Heiz- und Warmwassersystem. Wärmepumpeninstallateure stellen sicher, dass die Wärmepumpe effizient arbeitet und zur nachhaltigen Wärmeversorgung des Gebäudes beiträgt.

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Der Immobilien Guru!

Agrar verkaufen: Wiese, Feld, Acker & Co.

Vielleicht haben Sie schon unseren großen Ratgeber zum Thema Grundstück verkaufen gelesen, oder den speziellen Ratgeber zum Waldgrundstück verkaufen. Agrarflächen unterscheiden sich davon in drei zentralen Punkten:

• Genehmigungspflicht: Verkauf erst nach Freigabe durch die Genehmigungsbehörde (Grundstücksverkehrsgesetz)
• Vorkaufsrecht: Landwirtschaftliche Siedlungsgesellschaften können den Käufer „übernehmen“
• Bewertung über Bodenpunkte: Nicht der Quadratmeter zählt, sondern Ertragsfähigkeit

Für Verkäufer, die zum ersten Mal mit der Materie zu tun haben, stellen sich typische Fragen:

• Wie verkaufe ich meine Agrarfläche – privat oder über einen Profi?
• Wie viel ist mein Hektar wert und wovon hängt das ab?
• Welche Genehmigungen brauche ich vor dem Notartermin?
• Wer erstellt das Wertgutachten und was kostet es?
• Welche Steuern fallen an – und wie kann ich sie reduzieren?

Lesen Sie hier außerdem mehr zum Ablauf, zu typischen Fehlern und Risiken sowie zu Steuern beim Grundstücksverkauf.

Was kostet ein Hektar Ackerland? Bodenrichtwerte im Vergleich

Der Preis pro Hektar Ackerland variiert in Deutschland extrem – je nach Region, Bodenqualität und Nachfrage. Hier eine grobe Orientierung typischer Spannen für reines Ackerland (ohne PV- oder Bauerwartung):

Faustregel: Ackerland mit PV-Eignung kann das 5–10-fache des reinen Agrarwerts erzielen. Bauerwartungsland am Ortsrand das 30–100-fache.

Bewertung: Bodenpunkte, Ackerzahl & Co.

Der wichtigste Bewertungsfaktor neben der Lage ist die Ackerzahl (bzw. Grünlandzahl) – ein Wert von 1 bis 100, der die Ertragsfähigkeit des Bodens misst. Faustregel: Pro Bodenpunkt steigt der Hektarpreis um ca. 500–1.500 €.

Weitere preisbestimmende Faktoren:

• Bodenklimazahl: Berücksichtigt zusätzlich Wasserverhältnisse und Klima
• Schlaggröße & Arrondierung: Großflächige, zusammenhängende Schläge sind deutlich wertvoller
• Form & Zuschnitt: Rechteckige Flächen sind besser maschinell bewirtschaftbar
• Hangneigung: Über 8 % deutlicher Abschlag
• Erschließung & Zuwegung: Befestigter Wirtschaftsweg = Mehrwert
• Drainage / Bewässerung: Vorhandene Anlagen erhöhen den Wert um 5–15 %
• Pachtsituation: Lang laufender Pachtvertrag drückt den Preis (Käufer kann nicht selbst nutzen)
• PV- / Windkraft-Eignung: Größter Werthebel überhaupt

Privat verkaufen oder mit Profi?

Die Frage beantwortet sich bei Agrarflächen schnell. Es geht nicht um eine Eigentumswohnung, sondern um eine Fläche mit Bodengutachten, Genehmigungspflicht, Vorkaufsrecht und komplexen steuerlichen Aspekten. Wer hier alleine agiert, verliert Zeit – und meist Geld.

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit: Wir empfehlen den Verkauf mit einem seriösen Makler statt Privatverkauf.

Aufwand minimieren, Gewinn maximieren

Agrarflächen privat über Immobilienportale zu verkaufen, ist nicht die beste Idee:

1. Was machen Sie mit hunderten Anfragen, von denen 90 % nicht ernst gemeint sind?
2. Welche Dokumente, Unterlagen und Gutachten brauchen Sie?
3. Wer beantragt die Genehmigung nach Grundstücksverkehrsgesetz?
4. Wer prüft die Bonität ernsthaft – inklusive Finanzierungsbestätigung?
5. Wie viele Besichtigungen wollen Sie wirklich durchführen?
6. Wer bereitet die Verhandlungen vor – inkl. Preisstrategie und Pachtsituation?
7. Wer kennt die Profi-Käufer (Aufstockungsbetriebe, Energieprojektierer, Family Offices)?

Von Bonität über Besichtigungstermine bis Verhandlungen: Zeit ist Geld. Daher verkaufen über 70 % der Eigentümer mit Hilfe eines Immobilienmaklers.

Privat verkaufen?! Risiko Privatverkauf

Zeit ist ein wichtiger Faktor. Wenn Sie nicht unter Verkaufsdruck stehen, können Sie sich theoretisch den ein oder anderen Fehler erlauben. Doch wer will das? Hier ein reales Beispiel eines Kunden, der sein Grundstück in Berlin privat verkaufen wollte.

Beispiel: 4,8 Hektar Ackerland im Berliner Umland

Ausgangslage: 4,8 ha Acker, Ackerzahl 42, Bodenrichtwert ca. 38.000 €/ha, marktgerechter Verkaufspreis rund 195.000 €. Der Eigentümer inserierte privat auf einem bekannten Portal.

Was passierte:

• Woche 1–4: 80+ Anfragen, davon 60 % „Liebhaber“ ohne Finanzierung
• Woche 5–10: Ein Käufer schien solvent – Besichtigung, mündliche Zusage
• Woche 11–18: Erste Bank lehnt Finanzierung ab. Zweite Bank wird angefragt
• Woche 19–24: Auch zweite Finanzierung scheitert. Käufer springt ab
• Parallel: Keine Anfrage bei Genehmigungsbehörde, kein Kaufvertrag, kein Notartermin

Ergebnis: 6 Monate verloren. Dann wurde uns das Mandat übergeben. Über unser Netzwerk wurde ein Aufstockungsbetrieb aus der Region gefunden, der mit Eigenkapital sofort kaufte – zu einem Preis von 211.000 €. Verkaufsdauer: 7 Wochen. Mehrerlös gegenüber dem ursprünglichen Privatangebot: 16.000 €.

Hätte der Eigentümer von Anfang an einen Profi mandatiert, hätte er 6 Monate gespart und 16.000 € mehr erzielt.

Fehler: Unzureichende Bonitätsprüfung

Der zentrale Fehler beim Privatverkauf ist fast immer derselbe: Es wird zu spät, zu oberflächlich oder gar nicht geprüft, ob der Käufer überhaupt zahlen kann. Eine professionelle Bonitätsprüfung umfasst:

• Schriftliche Finanzierungsbestätigung der Hausbank (nicht nur eine Selbstauskunft)
• Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge, Depot)
• Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug, Bilanzen
• Bei ausländischen Käufern: Herkunftsnachweis nach Geldwäschegesetz

Über 2/3 der landwirtschaftlichen Flächen werden mit Profi an der Seite verkauft – und das aus genau diesen Gründen.

Grundstücksverkehrsgesetz: Genehmigung & Vorkaufsrecht

Der vielleicht wichtigste Punkt, den Privatverkäufer übersehen: Der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen ist in Deutschland genehmigungspflichtig (§ 2 Grundstücksverkehrsgesetz). Ohne Genehmigung – kein Eigentumsübergang im Grundbuch.

Wann ist die Genehmigung erforderlich?

• Bei Verkauf landwirtschaftlich genutzter Flächen
• Ab einer bundeslandabhängigen Mindestgröße (oft 0,5 bis 2 ha, in einigen Ländern jede Größe)
• Zuständig: Landratsamt / Untere Landwirtschaftsbehörde
• Bearbeitungsdauer: typisch 4–8 Wochen, bei Komplikationen länger

Versagungsgründe – wann die Behörde ablehnt

• Ungesunde Verteilung von Grund und Boden: Käufer ist Nicht-Landwirt und ein Landwirt vor Ort hätte aufstocken wollen
• Unwirtschaftliche Verkleinerung: Restbetrieb wäre nicht mehr lebensfähig
• Krasses Missverhältnis Preis/Wert: Verkaufspreis liegt mehr als ca. 50 % über dem Verkehrswert (Bodenpreis-Spekulation)

Vorkaufsrecht der Siedlungsgesellschaft

Nach dem Reichssiedlungsgesetz haben gemeinnützige Siedlungsunternehmen (z. B. BVVG-Nachfolger, Landgesellschaften) ein Vorkaufsrecht. Wird die Genehmigung versagt, kann die Siedlungsgesellschaft zu denselben

Schlafzimmer richtig einrichten – Tipps und Tricks

Hier haben wir 7 Tipps und Tricks für Sie durch die Sie Ihr Schlafzimmer in ihren Lieblingsraum verwandeln. Auch wenn Sie nicht alle Tipps umsetzen wollen, werden auch schon kleine Veränderungen vieles bewirken.

Verbannen Sie elektrische Geräte aus Ihrem Schlafzimmer

Das Schlafzimmer ist ein Raum, in dem man zur Ruhe kommen, abschalten und entspannen soll. Das funktioniert allerdings nicht, wenn man anderen Menschen durch ein Handy neben dem Kopfkissen die Chance gibt einen immer wieder zu stören und an den Alltagsstress zu erinnern. Der Einschlaf – Prozess wird dadurch extrem in die Länge gezogen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll das Handy über die Nacht in einem anderen Raum aufzubewahren. Auch ein Fernseher im Schlafzimmer verbessert nicht unbedingt die Schlafqualität. Schneller als man denkt, schläft man dann doch beim Fernsehen ein und das verhindert einen ruhigen Schlaf.

Möbel passend zur Raumgröße

Oft weiß man schon, bevor man überhaupt die passende Wohnung oder das passende Haus gefunden hat, welche Traum – Möbel in welchem Zimmer stehen sollen. Schnell steht man dann vor dem Problem, dass das Lieblingsbett gar nicht in den dafür vorgesehenen Raum passt. Genauso kann es passieren, dass das Bett zwar in den Raum passt, aber überhaupt nicht mehr wirkt, weil das Bett mehr als die Hälfte der Zimmerfläche einnimmt und es keinen Platz mehr für andere Möbelstücke gibt. Das Motto „Weniger ist mehr“ sollte einem auch während der Einrichtung des Schlafzimmers im Hinterkopf bleiben.

Ruhige, frische Farben

Die meisten Menschen wünschen sich für ihr Schlafzimmer eine Farbe oder sogar Tapete. Da ein Raum durch einige Farben oder Tapeten schnell erschlagen wirkt, sollte man darauf achten, eine Farbe zu wählen, die zum einen frisch, zum anderen auch nicht zu knallig aussieht. Mit einem hellen beige, einem zarten rosa oder einem dezenten, hellen grau ist man im Schlafzimmer gut bedient.

Bücher

Ein Bücherregal im Schlafzimmer ist nicht nur hilfreich, wenn man vor dem Schlafen gehen noch etwas lesen möchte, denn auch hierdurch wird eine gemütliche Atmosphäre geschaffen. Mit einem zur Einrichtung passenden Schaukelstuhl davor, gibt es einen weiteren Ort im Schlafzimmer, an dem man sich geborgen fühlen kann.

Den eigenen Stil finden

Für das Schlafzimmer ist es besonders wichtig, dass ein einheitlicher Stil gefunden wird, in dem der Raum eingerichtet werden soll. Wenn man zu viele unterschiedliche Stile in die Gestaltung des Raumes mit einbringt, kann der Raum schnell überladen wirken.

Der Boden

Die erste Frage, die man sich stellt, wenn man sein Schlafzimmer neu einrichten möchte, ist welcher Boden die richtige Wahl ist. Da der Boden im Schlafzimmer der erste Boden ist, den man am Morgen berührt, sind kalte Fliesen nicht unbedingt die richtige Wahl. Viele Menschen bevorzugen deswegen einen Teppichboden in ihrem Schlafzimmer. Eine andere beliebte Alternative, die auch noch besonders gut aussieht, ist Parkett. Optisch ähnlich wie Parkett, ist auch PVC eine Möglichkeit den Boden im Schlafzimmer zu gestalten. An dieser Stelle ist dann Geschmack und Budget gefragt.

Deko

Anhand von Dekoration zauberst du dir Gemütlichkeit und Romantik ins Schlafzimmer. Durch brennende Kerzen auf Kerzenständern, Lichterketten und kleine Vasen mit Blumen fühlen Sie sich Zuhause und können sich in Ihre Decken kuscheln und ein Buch lesen.

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Trockenbau im Überblick: Die nachhaltige Veränderung des Innenbaus

• Teile im Gebäudeinnern, welche nicht aus Beton oder Stein bestehen und nicht zu den tragenden Elementen gehören
• Leichtbauweise, bei der Wände oder Böden durch Schienen und Gipskartonplatten ohne Mörtel errichtet oder verkleidet werden
• Dazu zählen: Wände, Böden, Decken oder ähnliche, welche durch die Verlegung von Faser- oder Holzplatten geschaffen wurden

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