Geld anlegen in Pflegeimmobilien — Grundlagen verständlich erklärt

Eine Pflegeimmobilie ist eine stationäre Pflegeeinrichtung, die in einzelne Apartments aufgeteilt und an Kapitalanleger verkauft wird. Sie als Investor erwerben kein klassisches Apartment zum Selbstwohnen, sondern eine Einheit innerhalb einer Pflegeeinrichtung, die langfristig an einen professionellen Betreiber verpachtet ist. Der Betreiber zahlt Ihnen die Pacht — unabhängig davon, ob die Einheit aktuell belegt ist oder nicht.

Sie sind Eigentümer der Immobilie. Der Betreiber führt das Pflegeheim. Der Bewohner ist Mieter beim Betreiber, nicht bei Ihnen.

Diese Dreiecksbeziehung ist der Kern jedes Pflegeapartment-Investments — und der Grund, warum die Bonität des Betreibers wichtiger ist als jede andere Kennzahl.

Marktdaten Deutschland: Volumen und Wachstum

In Deutschland gibt es rund 4,1 Millionen Pflegebedürftige. Etwa 731.000 Menschen werden vollstationär in Pflegeeinrichtungen versorgt. Bei einem durchschnittlichen Heimentgelt von 2.600 Euro pro Monat ergibt das ein Marktvolumen von rund 1,9 Milliarden Euro pro Monat oder über 22,8 Milliarden Euro pro Jahr — allein im stationären Bereich.

• 4,1 Mio. Pflegebedürftige in Deutschland
• 731.000 Personen in vollstationärer Pflege
• ~ 2.600 € durchschnittliches Heimentgelt pro Monat
• 22,8 Mrd. € jährliches Marktvolumen stationäre Pflege
• +50 % prognostiziertes Plätze-Wachstum bis Mitte des Jahrhunderts

Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeapartments unterscheiden sich strukturell von der klassischen Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Der größte Vorteil: Sie investieren weitgehend sorgenfrei, weil der Betreiber alle operativen Aufgaben übernimmt.

• Pachtgarantie: Pacht fließt unabhängig von Belegung
• Langfristiger Pachtvertrag: 20 bis 25 Jahre Laufzeit, plus Verlängerungsoption (3-5 Jahre)
• Indexierte Pacht: Pacht steigt automatisch mit dem Verbraucherpreisindex
• Kein Mieterkontakt: Keine Mieterwechsel, keine Mietausfälle, keine Nebenkostenabrechnung
• Dach und Fach beim Eigentümer, Innenausbau beim Betreiber: Reduzierter Instandhaltungsaufwand
• Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Angehörigen (mehr dazu unten)
• Demografischer Rückenwind: Bedarf wächst strukturell, unabhängig von Konjunktur
• Förderfähig: KfW-Programme und teilweise Denkmal-AfA möglich

Bevorzugtes Belegungsrecht — der unterschätzte Vorteil

Viele Käufer übersehen diesen entscheidenden Punkt: Als Eigentümer eines Pflegeapartments haben Sie in der Regel ein bevorzugtes Belegungsrecht in der gesamten Einrichtung sowie in allen Häusern desselben Betreibers im Bundesgebiet. Das heißt: Wird Ihre Mutter, Ihr Vater oder Ihr Ehepartner pflegebedürftig, rücken sie auf der Warteliste nach vorne. Bei Engpässen ist das oft ein Vermögensvorteil — Wartezeiten von 6 bis 18 Monaten sind in Ballungsräumen Standard.

Nachteile und Risiken von Pflegeimmobilien

Die Pflegeimmobilie ist kein Selbstläufer. Sie ist eine Spezialimmobilie mit eigener Risikostruktur, die Sie kennen müssen.

• Keine Eigennutzung als Wohnung möglich (nur als Pflegeplatz im Bedarfsfall)
• Betreiberrisiko: Bei Insolvenz des Betreibers fällt die Pacht aus, Neubetreiber-Suche dauert
• Wiederverkauf schwierig: Markt ist klein, Käuferkreis spezialisiert
• Klumpenrisiko Standort: Sie können nicht „umziehen“, wenn Region demografisch dreht
• Regulatorisches Risiko: Heimgesetze sind Ländersache, Pflegekostenreformen können Pacht beeinflussen
• Sanierungsstau nach Pachtende: Nach 25 Jahren ist umfassende Modernisierung fällig (Rücklagen!)
• Begrenzte Mietsteigerung: Pacht ist indexiert, kein freier Mietmarkt
• Bauträgerrisiko: Bei Off-Plan-Kauf besteht Fertigstellungsrisiko

Betreiberrisiko — die wichtigste Prüfung vor dem Kauf

Das größte Risiko ist nicht die Immobilie, sondern der Betreiber. Eine Pflegeimmobilie ist eine sogenannte Management-Immobilie — vergleichbar mit einem Hotel. Wenn der Betreiber wirtschaftlich schlecht arbeitet, wird das Investment zum Problem. Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten:

• Bonität: Bilanzen der letzten 3-5 Jahre, Eigenkapitalquote, Schufa
• Trackrecord: Wie viele Häuser betreibt das Unternehmen? Wie lange am Markt?
• Pachtdeckungsgrad: Verhältnis von erzielbarer Pacht zu garantierter Pacht (sollte > 1,2 sein)
• Konzernstruktur: Bürgt eine Muttergesellschaft? Wer haftet im Insolvenzfall?
• Belegungsquote der Bestandshäuser (Zielwert > 95 %)
• Mitarbeiterfluktuation und Pflegenoten (MDK-Bewertungen)

Faustregel: Gibt der Betreiber keine Bilanzen heraus, ist das ein rotes Signal.

Rendite und Kosten — vollständiges Rechenbeispiel

Die Bruttorenditen bei Pflegeapartments liegen typischerweise zwischen 3,5 und 5,2 Prozent. Wer mehr verspricht, sollte kritisch geprüft werden — entweder ist der Standort schwach oder der Betreiber bonitätsmäßig zweifelhaft.

Erwerbsnebenkosten im Überblick

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % (je nach Bundesland)
• Notar und Grundbuch: ca. 2,0 bis 2,5 %
• Maklercourtage (falls anwendbar): 3,57 bis 7,14 % inkl. MwSt.
• Erwerbsnebenkosten gesamt: ca. 9 bis 15 % vom Kaufpreis

Beispielrechnung: Pflegeapartment 220.000 Euro

Cashflow bei 80 % Finanzierung

Bei einer Beleihung von 80 % (176.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung) ergibt sich:

• Annuität pro Monat: ca. 851 €
• Pacht netto: 745 €
• Cashflow vor Steuern: – 106 €/Monat
• Nach AfA und Steuerersparnis (Spitzensatz 42 %): meist leicht positiv
• Eigenkapital-Einsatz: 66.000 € (30 % vom Kaufpreis inkl. NK)

Mehr zu Finanzierungsstrukturen und Beleihungswerten finden Sie im Ratgeber Immobilienfinanzierung.

Pflegegrade und Eigenanteile — was Bewohner zahlen

Wichtig: Nicht mehr von „Pflegestufen“ sprechen. Seit der Pflegereform gibt es Pflegegrade 1 bis 5. Die Pflegeversicherung zahlt einen festen Zuschuss pro Grad, den Rest tragen Bewohner und Angehörige als einrichtungseinheitlichen Eigenanteil (EEE).

Der EEE ist seit der Reform für alle Pflegegrade ab 2 gleich hoch — das war nicht immer so und ist ein Faktor, der die wirtschaftliche Stabilität von Pflegeheimen stark verbessert hat.

Pflegeapartment vs. ETW vs. Mikroapartment — der Vergleich

Die fünf entscheidenden Wert-Faktoren für Pflegeimmobilien

Faktor 1: Alternde Gesellschaft und demografischer Sog

Bald wird die Hälfte der Bevölkerung über 50 Jahre alt sein. Der Bedarf an Pflegeplätzen steigt strukturell — nicht zyklisch. Während Wohnungsmärkte in Konjunkturzyklen schwanken, kennt der Pflegemarkt nur eine Richtung: nach oben.

• Deutschland liegt unter den Top 5 Ländern weltweit beim Durchschnittsalter
• Mehr als die Hälfte aller Pflegebedürftigen ist über 80
• Babyboomer
  ]]> https://lukinski.de/immobilie-alter-haus-wohnung-verkaufen-was-tun-alternativen/ Tue, 04 Oct 2022 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=52872 Immobilie im Alter – Das Leben hat viele Facetten und es schreibt viele Geschichten. Doch irgendwann ist es soweit und die eigene Wohnung, das eigene Haus wird zu groß. Gleichzeitig bleibt wenig von der eigenen Rente und die Altersvorsorge schrumpft. Was tun? Viele Immobilieneigentümer stehen vor dieser Frage. Zurück zur Übersicht: Richtig vererben & Nachlass.

  Immobilie verkaufen im Rentenalter

  Für die, die zum ersten Mal vor dem Verkauf einer Immobilie stehen, will ich heute den Immobilienverkauf erklären, aber auch zwei Alternativen, die Sie als Immobilieneigentümer haben, wenn Sie sich noch nicht vollständig von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus trennen können. Den Teilverkauf und die Immobilienrente. Dazu eine Alternative, wenn es „nur“ um Liquidität geht, den Hypothekenkredit.

  Wenn Sie verkaufen müssen oder Geld benötigen:

  1. Direkter Verkauf – Vollständiger Verkauf
  2. Teilverkauf – Anteilig, mit Option auf Gesamtverkauf
  3. Immobilienrente – Vollständig mit monatlicher Zahlung
  4. Hypothekendarlehen – Finanzierung mit Kredit

  Außerdem ein extra Tipp zum Thema: Richtig vererben.

  Tipp! Alternative zum Verkauf: Teilkauf

  Ich habe die wichtigsten Anbieter für den Teilkauf von Immobilien, Ihre Vorteile, Nachteile und Konditionen für Sie verglichen! Einfach, verständlich und übersichtlich.

  • Teilkauf Anbieter Vergleich

  

  Verkauf von Haus / Wohnung – Option 1

  Die endgültigste Entscheidung wäre der direkte Verkauf der Immobilie, an einen neuen Eigentümer. Kommen wir zuerst zum Ablauf und dann noch zur Frage: Mit oder ohne Makler verkaufen?

  Schritt für Schritt zum Verkauf

  Der typische Verkaufsprozess umfasst (einfach erklärt) 18 Schritte, unterteilt in 3 Phasen. Zuerst kommt die Vorbereitung, vom Verkaufszeitpunkt, über die Kalkulation vom Verkaufspreis bis zum Exposé.

  Danach folgt die relativ zeitaufwendige Verkaufsphase, angefangen bei der Vermarktungsstrategie, von persönlichen Netzwerk bis hin zu Immobilienplattformen, über Kommunikation mit Interessenten, die einzelnen Bonitätsprüfungen und Objektbesichtigungen. Mit konkreten Interessenten folgen dann natürlich noch die Verkaufsgespräche und natürlich auch die Verhandlung um den finalen Verkaufspreis bzw. Kaufpreis.

  Zu guter Letzt kommen Sie in die Verkaufsabwicklung, hier folgt der Kaufvertrag, Notartermin, Kaufpreis Überweisung und die Übergabe der Immobilie.

  • Immobilie verkaufen

  Checkliste in 18 Schritten

  Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
     1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
     2. Immobilienmakler beauftragen
     3. Unterlagen und Dokumente
     4. Immobilienwert steigern
     5. Angebotspreis ermitteln
     6. Exposé erstellen
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
     1. Immobilie vermarkten
     2. Kontakt mit Kaufinteressenten
     3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
     4. Bonitätsprüfung
     5. Besichtigungstermine
     6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
     1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
     2. Notartermin
     3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
     4. Übergabe der Immobilie
     5. Notarkosten & Maklerprovision
     6. Steuern zahlen

  Mit oder ohne Makler verkaufen?

  Ohne Erfahrung im Immobilienverkauf, sollten Sie auf die Expertise eines Immobilienmaklers zurückgreifen. Wie Sie im Verkaufsablauf sehen, benötigen Sie Zeit, Dokumente, aber auch Wissen, z.b. um die Bonitätsprüfung von möglichen Interessenten, damit Sie nicht 30 Besichtigungen durchführen, die zu keinem verkauften Ergebnis führen. Außerdem geht es um Faktoren wie die Immobilienbewertung, aber auch die Pflege der Inserate und des Exposés. Hinzu kommt bei dem einen oder anderen die emotionale Belastung.

  Deshalb sollten Sie einen Makler beauftragen:

  • Schneller und problemloser Hausverkauf
  • Keine zusätzlichen Kosten
  • Garantie für einen schnellen Verkauf
  • Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
  • Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auf dem freien Markt
  • Genauere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

  Wie anfangs gesagt, wenn Sie sich noch nicht vollständig von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus trennen können, gibt es Alternativen.

  

  Teilverkauf: Anteiliger Verkauf / Wohnrecht – Option 2

  Bei einem Teilkauf bzw. Teilverkauf Ihrer Immobilie haben Sie den Vorteil, dass Sie nach wie vor alleiniger Bewohner und Nutzer der Immobilie bleiben. Das sogenannte „Nießbrauchrecht“ besagt, dass sie trotz neuem Teileigentümer alleiniges Wohnrecht und Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie haben.

  Wie funktioniert der Teilverkauf?

  Gleichzeitig verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Finanzunternehmen. Das Finanzunternehmen wird damit zum Miteigentümer Ihrer Immobilie. Finanzunternehmen kaufen Anteile an so ziemlich jeder Immobilienart, egal ob Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus oder auch Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien. Der verkaufte Anteil liegt dann in der Regel zwischen 10% und 50%.

  Häufig wird neben dem verkauften Teil auch direkt ein vollständiger Verkauf besprochen, der dann in 10 Jahren, 15 Jahren oder 20 Jahren vollzogen wird.

  • Teilverkauf

  Schnell beschrieben:

  • Finanzunternehmen kauf Anteile der Immobilie
  • FU wird zum Teileigentümer; Sie haben alleiniges Wohn- / Nutzungsrecht
  • Dafür zahlen Sie Nutzungsentgelt (monatlich)

  Nutzungsentgelt fällt an (quasi Miete)

  Beim Teilverkauf sollten Sie insbesondere auf die Konditionen achten. Schnell erklärt: Jährlich zahlen Sie zwischen 3% und 5% der Summe zurück, die anteilig verkauft wurde. Das sogenannte Nutzungsentgelt. Im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen, dass Sie ebenso auf Ihre Immobilie aufnehmen könnten, 2% bis 4% mehr, denn beim Hypothekendarlehen würden Sie aktuell nur ca 1% zahlen.

  Vergleich Teilverkauf / Hypothekendarlehen:

  • Teilverkauf: min. 3% – 5% p.a.
  • Hypothekendarlehen: aktuell 1% p.a.

  p.a. = pro Jahr

  Warum sich dennoch einige für den Teilverkauf entscheiden? Der Verkauf an ein Finanzunternehmen geht relativ schnell, keine Bonitätsprüfung, schnelle Kaufpreis Überweisung, insbesondere bei Liquiditätsengpässen im Alter, eine schnelle Alternative.

  Teilverkauf zusammengefasst:

  • Sie verkaufen ein Teil Ihrer Immobilie (meist 10-50%)
  • Teilkauf Haus: Ja
  • Teilkauf Wohnung: Ja
  • Teilkauf Grundstück: Ja
  • Finanzunternehmen wird Teileigentümer
  • Sie bleiben alleiniger Nutzer der Immobilie
  • Sie zahlen monatliches Nutzungsentgelt
  • Gesamtverkauf in X Jahren (optional)

  10% – 50% verkaufen mit Option 2: Teilverkauf.

  

  Immobilienrente: Verkauf / Wohnrecht – Option 3

  Die Immobilienrente ist insbesondere interessant, für Personen, die schon ein höheres Alter erreicht haben, meist ab 70, 75 Jahren.

  Immobilienrente bedeutet: Sie verkaufen Ihre Immobilie (direkt) vollständig, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht. Zusätzlich erhalten Sie einen kleinen, monatlichen Betrag. Für manche eine gute Lösung. Denn Sie haben auch nichts mehr mit Instandhaltungskosten zu tun, das regelt der neue Eigentümer.

  Im Vergleich zum Teilverkauf sind Sie hier also relativ sorgenfrei im Alter. Fassen wir die Immobilienrente noch einmal in kurz zusammen.

  • Immobilienrente

  Immobilienrente einfach erklärt:

  • Direkter, vollständiger Verkauf
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
  • Kleine, monatliche „Extra-Rente“ vom Verkäufer
  • Keine Instandhaltungskosten

  Sorglos ins Alter, in der eigenen Immobilie:

  Hypothekendarlehen: Nur Liquidität? – Option 4

  Zuletzt noch Möglichkeit Nummer 4: Sollte es für Sie nur um Liquidität gehen.

  Wenn Sie Ihre Immobilie im Alter verkaufen wollen, aufgrund von Liquiditätsengpässen, empfiehlt sich ein Hypothekendarlehen statt Verkauf. So ein Hypothekendarlehen ist deutlich günstiger als beispielsweise das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf. Sie bleiben außerdem 100% Eigentümer der Immobilie, ohne Anteile an einen Teileigentümer abzugeben.

  Lassen Sie sich von Ihrer Hausbank und ggf. 2, 3 Alternativen beraten.

  

  Extra Tipp zum Thema: Richtig vererben

  Sie haben noch Kinder, Enkel, nahe Angehörige oder sonstige Personen, denen sie ihre Immobilien vererben worden? Dann lohnt es sich frühzeitig über das Erde nachzudenken! Zum einen können Sie dadurch Steuern sparen, zum anderen können Sie dadurch die Freude des Schenkens noch miterleben.

  Vorgezogenes Erbe: Steuern & Co.

  Tipp! Bevor es zu spät wird, sprechen Sie mit Ihren Eltern und Großeltern frühzeitig über das Erbe. Denn ein vorgezogenes Erbe kann Ihnen einiges an Kosten sparen, insbesondere Steuern. Lernen Sie hier mehr über vorzeitiges Erbe:

  • Richtig vererben

  Für Erben:

  • Richtig erben

  Richtig vererben heißt auch oft: Streit unter Kindern vorbeugen.

  

  Sorgen Sie vor!

  ]]> https://lukinski.de/eltern-alt-immobilie-haus-wohnung-verkaufen-tipps-kinder-enkel-alternativen/ Sun, 02 Jan 2022 13:57:25 +0000 https://lukinski.de/?p=52875 Immobilie verkaufen – Das Haus wird zu groß, der zweite Stock wird kaum noch genutzt und auch die Instandhaltungskosten belasten. Vielleicht liegt die Eigentumswohnung auch im vierten, fünften Stock – ohne Fahrstuhl. Hier finden Sie Tipps für Kinder und Enkel! Was tun wenn Mama und Papa, Oma oder Opa älter werden? Insbesondere im hohen Alter, ab 70 Jahren, 75 Jahren, spätestens mit 80 Jahren stellt sich die Frage, was tun mit der eigenen Immobilie? Ich will allen Kindern und Enkeln heute 3 Möglichkeiten erklären: 1) den direkten Verkauf der Immobilie, aber auch zwei Alternativen, den 2) Teilverkauf und die 3) Immobilienrente. Zurück zur Übersicht: Erbe & Nachlass.

  Immobilie verkaufen für Eltern, Großeltern und Nahestehende

  Als Kind machen Sie sich Sorgen um Mama und Papa, als Enkel machen Sie sich Sorgen um Oma und Opa. Die Altersvorsorge hält nicht ewig, genauso wie das Gesparte. Irgendwann wird die Immobilie zu groß, gleichzeitig wird das Gesparte immer weniger. Spätestens jetzt muss eine Lösung für Ihre Lieben gefunden werden!

  Was tun wenn verkauft werden muss?

  Vorsorge ist besser als Nachsorge: Optionen

  Bevor es um Trauerbekundungen geht, geht es um gute Lösungen. Menschen werden alt und irgendwann, muss das Leben passend organisiert werden. Für viele heißt das: Haus verkaufen und in eine altersgerechte Eigentumswohnung ziehen. Dementsprechend müssen nah-stehende Person Entscheidungen treffen. Dazu gehören Patientenverfügung, falls Ihre Angehörigen irgendwann nicht mehr selbst über ihr Handeln entscheiden können. Genauso gehört es aber dazu, über die eigene Immobilie nachzudenken.

  Eines ist auch Wichtig: Zuallererst zählt, nicht an das eigene Erbe denken, sondern an die Familie!

  Werfen wir für Ihr Verständnis einen Blick auf die 3 Möglichkeiten: Verkauf der Immobilie, Teilverkauf und Immobilienrente! Tipp, Sie finden zu allen drei Themen weiterführende Links, mit detaillierten Erklärungen. Was tun, wenn jemand alt wird? Hier drei Alternativen!

  Optionen beim Immobilienverkauf:

  1. Immobilienrente – Verkaufen mit lebenslangem Wohnrecht
  2. Teilverkauf – Anteilig, mit Option auf Gesamtverkauf
  3. Verkauf – Vollständiger Verkauf der Immobilie

  Außerdem für Eigentümer: Ein extra Tipp zum Thema richtig vererben.

  Immobilienrente: Verkauf mit extra „Rente“ – Option 1

  Ihre erste Option ist die Immobilienrente. Die Immobilienrente ist insbesondere interessant, für Personen, die schon ein höheres Alter erreicht haben, meist ab 70, 75 Jahren. Sollten Sie eine Lösung bevorzugen, in der Ihre Angehörigen bis an ihr Lebensende (!) unkompliziert in der eigenen Immobilie bleiben können, dann ist die Leibrente eine Möglichkeit, die Sie in Betracht ziehen sollten.

  Leibrente bedeutet, dass die Immobilie vollständig verkauft wird, allerdings behält der Eigentümer bzw. die Eigentümerin ein vollständiges Wohnrecht und Nutzungsrecht bis zum Tod. Diese Privilegien sind gesichert durch das Nießbrauchrecht. Zusätzlich bekommt der Verkäufer eine kleine, monatliche extra „Rente“. Ein weiterer Vorteil, sie müssen sich zukünftig keine Gedanken mehr um Instandhaltungskosten machen. Dafür ist der neue Eigentümer verantwortlich. Insgesamt also eine komfortable Lösung, insbesondere im hohen Alter.

  Immobilienrente einfach erklärt:

  • Direkter, vollständiger Verkauf
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
  • Kleine, monatliche „Extra-Rente“ für ehemaligen Eigentümer
  • Keine Instandhaltungskosten

  Lesen Sie hier mehr zu Thema:

  • Immobilienrente

  Unbesorgt und beruhigt ins hohe Alter.

  

  Teilverkauf: Anteilig, mit Möglichkeit Gesamtverkauf – Option 2

  Die zweite Option für Ihre Angehörigen, wenn Sie wollen, dass sie weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleiben können, egal ob Eigentumswohnung oder Haus, ist der Teilverkauf einer Immobilie.

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  Ein Teilverkauf funktioniert so, Sie veräußern den Teil einer Immobilie, in der Regel zwischen 10% und 50% anteilig, an ein Finanzunternehmen. Für diesen verkauften Anteil, berechnet das Finanzunternehmen ein sogenanntes „Nutzungsentgelt“. Das Nutzungsentgelt wird dafür bezahlt, dass nach wie vor alleiniges Wohnrecht und Nutzungsrecht eingeräumt bleibt. Damit wird das Finanzunternehmen lediglich zum Teileigentümer. Der Vorteil: Sie kommen relativ unkompliziert an den Verkaufspreis, ohne große Bonitätsprüfung, wie bei Darlehen der Bank. Der Nachteil: das Nutzungsentgelt ist relativ hoch, z.b. im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen.

  Teilverkauf zusammengefasst:

  • Sie verkaufen ein Teil Ihrer Immobilie (meist 10-50%)
  • Teilkauf Haus: Ja
  • Teilkauf Wohnung: Ja
  • Teilkauf Grundstück: Ja
  • Finanzunternehmen wird Teileigentümer
  • Sie bleiben alleiniger Nutzer der Immobilie
  • Sie zahlen monatliches Nutzungsentgelt
  • Gesamtverkauf in X Jahren (optional)

  Lesen Sie hier mehr zu den Vorteilen und Nachteilen:

  • Teilverkauf Immobilie

  

  Vollständiger Immobilienverkauf – Option 3

  Ihre dritte Option, wenn Sie eine Lösung finden müssen, ist der vollständige Verkauf von Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus. Für den regulären Ablauf stellt sich häufig die Frage, privat verkaufen oder verkaufen mit Makler? Besonders den emotionalen Situationen, wie der, über die Zukunft der eigenen Eltern oder Großeltern zu entscheiden, empfiehlt es sich mit einem erfahrenen Makler zusammenzuarbeiten. Schließlich geht es um die ganzen Inserate, Kommunikation mit Interessenten, Auswahl nach seriös, unseriös, die anschließenden Bonitätsprüfungen, Vereinbarung von Besichtigungsterminen und vielen mehr. Natürlich auch ein großer Faktor, die vorhergehende Immobilienbewertung.

  Lesen Sie hier mehr:

  • Immobilie verkaufen

  Immobilie verkaufen: Ablauf und Schritte

  Damit Sie einen ersten Überblick haben, wie ein solcher Verkaufsprozess abläuft, hier in 18 einfachen Schritten erklärt, kategorisiert in 3 Phasen.

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
     1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
     2. Immobilienmakler beauftragen
     3. Unterlagen und Dokumente
     4. Immobilienwert steigern
     5. Angebotspreis ermitteln
     6. Exposé erstellen
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
     1. Immobilie vermarkten
     2. Kontakt mit Kaufinteressenten
     3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
     4. Bonitätsprüfung
     5. Besichtigungstermine
     6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
     1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
     2. Notartermin
     3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
     4. Übergabe der Immobilie
     5. Notarkosten & Maklerprovision
     6. Steuern zahlen

  Diese 3 Möglichkeiten stehen Ihnen primär zur Verfügung.

  Das waren die wichtigsten Tipps zum Verkauf mit und für Ihre Angehörigen!

  Egal ob Eigentumswohnung in bester A-Lage oder…

  

  … Eigentumswohnung im 60/70er Plattenbau:

  Extra Tipp: Richtig vererben / erben

  Hier noch ein paar extra Tipps für Sie.

  Verkauf mit Nießbrauch

  Sollten Sie einen direkten, vollständigen Verkauf der Immobilie Ihrer Eltern, Großeltern oder Nahestehenden nachdenken, werfen Sie unbedingt einen Blick auf das Nießbrauchrecht. Nießbrauchrecht heißt einfach gesagt: „Lebenslanges, alleiniges Wohnrecht“. Heißt also, dass Ihre Angehören das alleinige Nutzungsrecht an der Immobilie halten, auch nach dem Verkauf. Ebenso in anderen Fällen, wie einem vorgezogenem Erbe (Link oben: Vererben).

  Vorteil: Das Nießbrauchrecht bringt Ihnen den Vorteil, dass Ihre Angehören zu keiner Zeit, auf das Wohlwollen oder die Zustimmung des Verkäufers angewiesen sind.

  Vorgezogenes Erbe: Steuern & Co.

  Tipp! Bevor es zu spät wird, sprechen Sie mit Ihren Eltern und Großeltern frühzeitig über das Erbe. Denn ein vorgezogenes Erbe kann Ihnen einiges an Kosten sparen, insbesondere Steuern. Lernen Sie hier mehr über vorzeitiges Erbe:

  • Richtig vererben

  Für Erben:

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  Richtig vererben heißt auch oft: Streit unter Kindern vorbeugen.

  

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  Richtig vererben, richtig erben, im Fall des Falles kommt es auf diskrete, schnelle Hilfe an. Hier finden Sie meine Ratgeber für Erbe und Nachlass, kostenlos, online und jederzeit anonym für Sie erreichbar. Nutzen Sie meine Checklisten und strategische Anlagetipps, um Ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren.

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  Bestandsimmobilie bewerten: Alter & Baujahr als Faktor

  Ältere Immobilien sind charmant – keine Frage! Altbauwohnungen reizen durch ihre hohen Decken und Villen aus vergangenen Baujahren durch ihre ehrfürchtige Architektur. Das Alter einer Immobilie ist außerdem ausschlaggebender Faktor bei der Immobilienbewertung. Schließlich bringen die unterschiedlichen Haustypen und Wohnungstypen je nach Baujahr ihre ganz individuellen Mängel mit sich. Worin liegen also Vorteil und Nachteil bei alten Bestandsimmobilien?

  Vorteile und Nachteile von älteren Immobilien

  Ein ganz klarer Vorteil bei älteren Immobilien ist der günstige Kaufpreis. So kaufen viele Investoren die Immobilie für einen günstigen Kaufpreis ein, renovieren und sanieren diese und verkaufen sie mit immensem Profit wieder. Der Nachteil von älteren Immobilien liegt in den Instandhaltungskosten. Diese sind im Vergleich zu Neubau ziemlich hoch. Schließlich wurde in den vergangenen Jahrzehnten auf Wärme- und Schalldämmung, so wie Nachhaltigkeit kaum geachtet.

  • Vorteil: Günstiger Kaufpreis
  • Nachteil: Hohe Instandhaltungskosten

  

  Tipps Kapitalanleger und Eigennutzer

  Das Baujahr einer Immobilie und ihr Alter sind sowohl für Kapitalanleger, als auch für Eigennutzer von Bedeutung. Je nach Anlagestrategie, können sich die Vorteile und Nachteile unterschiedlich auf Sie auswirken.

  Alte Bestandsimmobilie für den Eigennutz: Persönliche Präferenz

  Als Eigennutzer steht Ihr Wohlbefinden als erster Stelle. Ähnlich verhält es sich mit Ihren persönlichen Vorlieben und Ihrem ganz individuellen Geschmack: Kommt für Sie eher eine moderne Neubauwohnung in Betracht, ein schöner Altbau mit Stuck und hohen Decken. Eigentumswohnung in der Altstadt, Reihenhaus in der Vorstadt, Landhaus im Grünen?

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  Alte Bestandsimmobilie als Kapitalanlage: Rendite & Cashflow

  Alte Immobilien besitzen zwar einen günstigeren Kaufpreis, steigen aber in ihrer Rendite und sorgen so nach dem Erwerb für einen schnellen und effizienten Cashflow. Hier ist jedoch auch Vorsicht geboten: Je nach Baujahr müssen Sie mit immensen Instandhaltungs- und Reparaturkosten rechnen. Schließlich wirkt sich nicht nur eine schlechte Lage negativ auf den Wert einer Immobilie aus, sondern auch eine schlechte Bausubstanz.

  

  Fazit: Wie alt darf eine Immobilie sein?

  Eine allgemeine Antwort lässt sich auf diese Frage nicht formulieren. Es hängt sowohl von dem Alter der Immobilie ab und ihren jeweiligen Mängeln, so wie von Ihrer individuellen Präferenzen und Zielen. Eines steht jedenfalls fest: Das Alter eines Hauses oder einer Wohnung wirkt sich bei der Immobilienbewertung immer auf den Wert der Immobilie aus. Mit ausreichend Rücklagen und Instandhaltung, gibt es hier quasi keine Limits.

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  Jede Bestandsimmobilie trägt die Bautechnik ihres Entstehungsjahrzehnts in sich — inklusive aller damaligen Sünden. Wer weiß, welche Mängel nach Baujahr typisch sind, kauft fundiert: kann Preise verhandeln, Sanierungskosten kalkulieren und versteckte Kostenfallen erkennen. Ein Sachverständiger kostet 500 bis 2.000 Euro — und kann Zehntausende sparen.

  Alter Bestand: Wie viele Immobilien aus welchem Jahrzehnt?

  Über 2.655.000 Immobilien in Deutschland wurden vor 1919 gebaut. Zwischen 1950 und 1979 entstanden weitere 7.357.255 Einheiten — der mit Abstand größte Bestand, und genau dort stecken die größten Sanierungsrisiken.

  Immobilienbestand nach Baujahr (Statistisches Bundesamt)

  • Vor 1919: 2.655.042 Einheiten
  • 1919–1949: 2.374.762 Einheiten
  • 1950–1979: 7.357.255 Einheiten (größter Bestand!)
  • 1980–1989: 2.090.142 Einheiten
  • 1990–1999: 2.490.829 Einheiten
  • Ab 2000: 1.954.588 Einheiten

  Über 50 % aller deutschen Wohnimmobilien stammen aus 1950–1979. Dort stecken die größten Sanierungsstau-Risiken — aber auch die besten Renditechancen, weil der Markt das einpreist.

  Mängel und Sanierungskosten nach Baujahr: Schnellübersicht

  Baujahr	Hauptproblem	Sanierungskosten/m²	Investment-Eignung
  vor 1900	Mauerwerksrisse, Bleirohre, keine Dämmung	800–1.500 €	Nur mit Denkmalschutz-AfA
  1900–1939	Holzbalkendecken, Schwamm, Brandschutz	700–1.300 €	Gut bei Altbau-Charme in A-Lage
  1939–1945	Kriegsbau, Statik, Bauschutt	900–1.600 €	Risikoreich, oft Abriss-Kandidat
  1945–1959	Asbest, Teer, Bleifarben	600–1.200 €	Nach Schadstoff-Sanierung solide
  1960–1979	KMF, PCB-Fugen, Teer-Parkettkleber	500–900 €	Top-Renditeobjekte bei B-/C-Lage
  1980–1999	Flachdach-Anschlüsse, alte Heizung, WDVS	300–600 €	Geringer Sanierungsstau
  ab 2000	WDVS-Schäden, Lüftungsprobleme	150–400 €	Renditeschwächer, geringes Risiko

  

  Immobilien Baujahr vor 1900

  Altbauten vor 1900 haben Charme — aber auch strukturelle Eigenheiten. Wärmedämmung war kein Konzept, Bleirohre Standard, Fenster einfachverglast (U-Wert 5,0 W/m²K).

  Typische Mängel

  • Risse in Putz und Mauerwerk durch Setzungen
  • Fehlende Wärmedämmung an Fassade, Dach und Fenstern
  • Feuchte Kellerräume durch fehlende Horizontalsperre
  • Veraltete Elektrik (oft zweiadrig, ohne Schutzleiter)
  • Bleirohre und Tonrohre in der Trinkwasserinstallation
  • Holzbalkendecken mit möglichem Schwammbefall

  Sanierungskosten und Strategie

  • Trinkwasserinstallation komplett: 80–150 Euro/lfm
  • Horizontalsperre Keller (Injektion): 80–200 Euro/lfm
  • Fassadendämmung WDVS: 150–250 Euro/m²
  • Neue Fenster (3-fach verglast): 800–1.500 Euro pro Stück

  Wer eine Vor-1900-Immobilie kauft, sollte mit einer Kernsanierung rechnen. Bei Denkmalschutz: Sonder-AfA bis 9 % p.a. macht hohe Sanierungskosten steuerlich attraktiv.

  Immobilien Baujahr 1900–1939

  Gründerzeit und Weimarer Republik: ähnliche strukturelle Schwächen wie Vor-1900-Bauten, dazu fehlende Unterspannbahnen, anfällige Holzbalkendecken, dünne Außenwände (oft 24 cm Vollziegel) und Holztreppen ohne Brandschutz.

  Typische Mängel

  • Fehlende Unterspannbahnen im Dach
  • Kondensationsprobleme an Außenwänden
  • Schwamm- und Schimmelbefall in Holzbalkendecken
  • Kein Brandschutz (Holztreppen, keine F30-/F90-Bauteile)
  • Veraltete Ton- und Bleirohre
  • Risse im Mauerwerk, Stuckschäden

  Sanierungskosten und Strategie

  • Schwamm-Sanierung Holzbalkendecke: 200–400 Euro/m²
  • Brandschutztüren nachrüsten: 800–1.500 Euro pro Stück
  • Altbauwohnungen mit Stuck in A-Lagen erzielen Premium-Mieten — Sanierung lohnt sich

  Immobilien Baujahr 1939–1945

  Kriegsbauten sind die risikoreichste Kategorie. Gebaut mit Bauschutt, Sommerholz mit niedriger Statikfestigkeit und improvisierten Mörtelmischungen. Statische Probleme und unklare Materialqualität sind die Folge.

  Typische Mängel

  • Schlechte, oft unklare Bausubstanz
  • Schädlingsbefall durch Sommerholz und Bauschutt-Mörtel
  • Statische Probleme (Setzrisse, durchhängende Decken)
  • Veraltete und teils undichte Gasleitungen
  • Kaum Brandschutz (Provisorien aus der Kriegszeit)

  Sanierungskosten und Strategie

  • Statisches Gutachten zwingend: 1.500–4.000 Euro
  • Sanierung oft teurer als Neubau — Abriss prüfen
  • Kauf nur mit detaillierter Bauschadensbewertung. Im Zweifel: Grundstücksdeal denken

  Immobilien Baujahr 1945–1959

  Wirtschaftswunder-Jahrzehnt — schnell gebaut, oft mit Schadstoffen, die heute als gefährlich gelten. Asbest in Floor-Flex-Platten, Eternit-Dachplatten und Spritzasbest, dazu Teerdachpappen, Formaldehyd-Spanplatten und Bleifarben.

  Asbest-Pflicht: Wer ab 1945 gebaute Immobilien saniert, muss bei Verdacht eine Schadstoffanalyse durchführen lassen. Asbest-Sanierung darf nur durch zertifizierte Fachbetriebe nach TRGS 519 erfolgen.

  Typische Mängel

  • Asbest in Bodenbelägen (Floor-Flex), Dachplatten (Eternit), Putzen und Spachtelmassen
  • Teerhaltige Dachpappen und Klebstoffe
  • Formaldehyd in alten Spanplatten
  • Bleifarben an Fenstern und Türen
  • Hellhörige Wohnungen ohne Trittschalldämmung
  • Mangelnde Wärmedämmung (Energieeffizienzklasse meist G/H)

  Sanierungskosten und Strategie

  • Asbest-Sanierung komplett (EFH): 5.000–30.000 Euro
  • Neue Elektrik (EFH 150 m²): 12.000–25.000 Euro
  • Energetische Sanierung nach GEG bei Eigentümerwechsel pflichtrelevant

  Immobilien Baujahr 1960–1979

  Der größte Bestandsblock Deutschlands — und die größte Schadstoff-Bandbreite. PCB-haltige Fugenmassen, teerhaltige Parkettkleber und KMF-Dämmstoffe der frühen Generation. Wer den Sanierungsstau einpreist, findet hier die besten Renditen.

  Typische Mängel 1960–1979

  • PCB-Fugen: Polychlorierte Biphenyle in Dehnungsfugen von Plattenbauten — Sanierung ab 50 mg/kg Pflicht
  • KMF-Dämmstoffe: Frühe Mineralfasermatten gelten als krebsverdächtig, müssen als gefährlicher Abfall entsorgt werden
  • Teer-Parkettkleber: PAK-haltig, bei Renovierung teuer zu entfernen (30–80 Euro/m²)
  • Betonschäden: Carbonatisierung im Stahlbeton — besonders bei DDR-Plattenbauten
  • Asbest: In Nachtspeicheröfen, Fensterbänken, Rohrdämmungen

  Sanierungskosten und Strategie

  • PCB-Sanierung: 15.000–80.000 Euro je nach Umfang
  • KMF-Entsorgung: 3.000–15.000 Euro
  • Renditeimmobilien dieser Epoche: 5–8 % Bruttorendite nach Sanierung

  Immobilien Baujahr 1980–1999

  Die erste Wärmeschutzverordnung (1977) zeigt Wirkung — aber die Umsetzung war oft mangelhaft. Erste WDVS-Systeme ohne Brandschutzriegel, undichte Flachdach-Anschlüsse, veraltete Gasbrennwert-Anlagen. Asbest bis 1993 noch verbaut.

  Typische Mängel

  • WDVS der ersten Generation: kein Brandschutzriegel (Nachrüstung gesetzlich gefordert)
  • Flachdach-Anschlüsse undicht (Bitumen-Alterung)
  • Asbesthaltige Spachtelmassen und Fliesenklebstoffe (bis 1993)
  • Erste PVC-Fenster: vergilbt, spröde, undicht
  • Alte Gasbrennwert-Heizungen am Ende der Lebensdauer
  • Schimmel durch unzureichende Lüftungskonzepte hinter Dämmplatten

  Sanierungskosten und Strategie

  • Neue Heizungsanlage (Wärmepumpe): 15.000–30.000 Euro
  • WDVS nachrüsten/erneuern: 20.000–50.000 Euro (EFH)
  • Gutes Verhältnis Aufwand/Ertrag für Kapitalanlage-Käufer

  Immobilien Baujahr ab 2000

  Neuere Bauten bieten Energieeffizienz und weniger Schadstoffe — aber sie sind nicht mangelfrei. Wärmebrücken durch schlecht ausgeführte Details, wartungsintensive Lüftungsanlagen und Schallschutzprobleme bei Reihenhäusern sind typisch.

  Typische Mängel

  • Wärmebrücken trotz GEG-Standard (Attika, Fenstersturz, Kellerdecke)
  • Lüftungsanlagen: Filterrückstand über Jahre führt zu Hygieneproblemen
  • Mangelhafter Trittschallschutz bei Reihenhäusern
  • WDVS-Schäden durch mechanische Einwirkung

  Schadstoffe nach Baujahr: Komplette Übersicht

  Schadstoff	Typisches Baujahr	Fundort	Sanierungskosten
  Bleirohre	bis ca. 1970	Trinkwasserleitungen	8.000–20.000 Euro
  Asbest	bis 1993	Eternit, Bodenbelag, Dachpappe, Spachtelmasse	5.000–30.000 Euro
  PCB	1960–1990	Dehnungsfugen Plattenbau, Farben	15.000–80.000 Euro
  PCP / Lindan	bis 1989	Holzschutzmittel Dachstuhl, Decken	10.000–40.000 Euro
  KMF-Dämmstoffe	1960–1995	Kellerdecke, Dach, Fassade	3.000–15.000 Euro
  PAK (Teerprodukte)	bis ca. 1990	Bitumen unter Bodenbelag	30–80 Euro/m²
  Formaldehyd	1950–1990	Spanplatten, Tapetenkleister	meist Austausch nötig

  Vorteile und Nachteile: Bestandsimmobilie als Investment

  Vorteile

  • Kaufpreis 30–50 % unter Neubau — höhere Bruttorendite möglich
  • Kosten kalkulierbar, wenn Mängel gutachterlich dokumentiert
  • Etablierte Lage mit ÖPNV, Infrastruktur, bestehenden Mietern
  • Bei Denkmalschutz: Sonder-AfA bis 9 % p.a. auf Sanierungskosten
  • Mietausfallrisiko geringer in gewachsenen Lagen

  Nachteile

  • Instandhaltungsrücklage: Faustregel 1–1,5 Euro/m²/Monat einkalkulieren
  • Versteckte Mängel erst beim Aufbrechen sichtbar
  • Schadstoffrisiken je nach Baujahr erheblich
  • Energetische Sanierungspflicht nach GEG bei Eigentümerwechsel
  • Schlechte Energieeffizienzklassen (G/H) drücken Wiederverkaufswert

  Kaufcheckliste: Was vor dem Kauf prüfen

  1. Energieausweis anfordern und Verbrauch mit Normwert vergleichen
  2. Heizungsprotokoll der letzten 5 Jahre einholen
  3. Wohngebäudeversicherungsmeldungen der letzten 3 Jahre (Wasserschäden?)
  4. Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei ETW: letzten 3 Jahre)
  5. Baugenehmigung und Baujahr via Grundbuchauszug verifizieren
  6. Schadstoffgutachten bei Objekten vor 1993 einholen
  7. Feuchtigkeitsmessung Keller und Außenwände
  8. Elektroinstallation: Alter, Sicherungsart, Schutzleiter vorhanden?
  9. Statisches Gutachten bei Baujahr 1939–1945 und sichtbaren Rissen
  10. Unabhängigen Bausachverständigen beauftragen (500–2.000 Euro)

  Ein Bausachverständiger kostet 500 bis 2.000 Euro — und kann bei der Kaufpreisverhandlung leicht 10.000 bis 50.000 Euro einsparen. Für jede Kapitalanlage ist ein Gutachten Pflicht.

  Häufige Fragen

  Haftet der Verkäufer für Mängel?

  Bei arglistig verschwiegenen Mängeln ja — das führt zu Schadensersatz oder Rücktritt vom Kaufvertrag. Bei baujahrtypischem Verschleiß greift die Klausel gekauft wie gesehen. Deshalb: alles schriftlich festhalten und ein Gutachten vor dem Kauf beauftragen.

  Wie erkenne ich versteckte Mängel?

  Durch professionelle Begehung mit Thermokamera, Feuchtemessgerät und Schadstoff-Schnelltest. Ein Sachverständiger erkennt Kältebrücken, Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, die ein Laie übersieht. Bei Asbest-Verdacht: Laboranalyse einer Probe (ca. 50–150 Euro pro Probe).

  Kann ich Mängel beim Kaufpreis anrechnen lassen?

  Ja. Wer konkrete Mängel nachweist, kann den Kaufpreis drücken oder Nachbesserung verlangen. Bei einem 400.000-Euro-Objekt sind 5–15 % Preisreduktion bei dokumentierten Mängeln realistisch.

  Welches Baujahr ist am risikoärmsten?

  Immobilien ab 2000 haben die geringsten Schadstoffrisiken. Das beste Verhältnis Risiko/Ertrag bieten oft Objekte aus den 1980er- und frühen 1990er-Jahren: Schadstoffe überschaubar, Substanz solide, Kaufpreise noch moderat.

  Was gilt bei Eigentümerwechsel nach GEG?

  Seit 2023: Wer ein Einfamilienhaus erwirbt, muss innerhalb von zwei Jahren die Heizung auf erneuerbare Energien umrüsten, wenn der Heizkessel älter als 30 Jahre ist. Außerdem gilt eine Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke.

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