S-Kapitalgesellschaft: Immobilien, Gründung, Vorteile/Nachteile & Steuern

S Corporation – Für Immobilien sind S-Corporations etwas in Ungnade gefallen, aber nicht aus guten Gründen. Die Gründung einer S-Corporation zur Haftungsreduzierung und Steuerersparnis für Immobilien lohnt sich immer noch. Viele Menschen würden von einer S-Corporation für ihre Immobilieninvestitionen stark profitieren. Welche Formulare Sie benötigen, wie Sie sie einreichen, was die Vorteile, Nachteile und Risiken der S-Corporation für Immobilien sind und vieles mehr, besprechen wir hier.

S Corporation/ S Kapitalgesellschaft: Gründung, Vorteile und Nachteile

Die S Corporation ist typischerweise für kurzfristige Investoren gedacht. Ihre Form ist typischerweise bei Investoren zu finden, die es vorziehen, ein Haus zu verkaufen (flip house), im Gegensatz zu den längerfristigen Investitionsmöglichkeiten wie der Kommanditgesellschaft. Es ist praktisch zu wissen, dass es diese Form gibt und welche Vor- und Nachteile sie hat. Auch Sie können feststellen, dass diese Gesellschaftsform sehr praktisch sein kann, um Ihre Haftung zu reduzieren und den Gewinn zu erhöhen.

Definition und Grundlagen: S Corporation

S-Corporations, auch abgekürzt S-Corp, sind Kapitalgesellschaften. Diese haben eine bestimmte Anzahl von Gesellschaftern, an die Gewinne, Verluste etc. weitergegeben werden. Das bedeutet, dass der Gewinn nicht der Gesellschaft gehört, sondern direkt an alle Anteilseigner weitergegeben wird. Das bedeutet in der Regel weniger Steuern auf das Einkommen für alle.

Kann eine S-Corporation Immobilien besitzen?

Ja, und in der Tat sind Immobilieninvestoren, die sich oft im Verkauf von Immobilien befinden, am meisten von einer S-Corporation (oder einer LLC, die wie eine S-Corporation besteuert wird) begünstigt.

  • Gut geeignet für den Verkauf von Immobilien

Eine S-Corporation gründen: Wie man den Status ändert

Damit ist klar, was eine S-Corporation ist. Die Frage ist nun, wie man eine solche Corporation wird. Bevor Sie mit diesem Prozess beginnen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie sich qualifizieren, wie von der IRS beschrieben.

Voraussetzungen, um eine S Corporation zu werden – Vorschriften

Um sich für die Gründung einer S Corporation zu qualifizieren, müssen Sie laut IRS zunächst diese Voraussetzungen erfüllen:

  • Es darf sich nicht um eine internationale Corporation handeln
  • Aktionäre müssen zulässig sein (können Einzelpersonen, bestimmte Treuhandgesellschaften und Nachlässe sein, aber keine Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften oder nicht ansässige ausländische Aktionäre
  • Weniger oder gleich 100 Aktionäre
  • Beschränkt auf eine Aktiengattung
  • Keine Finanzinstitute, Versicherungsgesellschaften oder inländische internationale Vertriebsgesellschaften

Einfacher Prozess – Alle Schritte, um eine S Corporation zu werden

Um den Status Ihrer Corporation in eine S-Corporation zu ändern, müssen Sie nur die Voraussetzungen erfüllen und das Formular 2553 der IRS ausfüllen. Es muss dann von allen Gesellschaftern (sowie ggf. deren Ehegatten) unterschrieben werden. Wenn es sich um eine neue Corporation handelt, hat sie zweieinhalb Monate nach der Gründung Zeit, den Status einer S-Corporation zu beantragen. Andernfalls bleibt sie im C-Unterkapitel.

Prozess zusammengefasst:

  1. Formular 2553 vom IRS
  2. Unterschrieben von allen Mitgliedern
  3. Frühzeitig eingereicht

Dokumente:

  • Form 2553 – IRS

Vorteile: Ratenzahlung, Steuerabzug und Abschreibung

Der Verkäufer einer Immobilie kann die Selbstständigkeits-/Sozialversicherungssteuer auf einen Teil des Betrages vermeiden, den er durch den Verkauf von Immobilien verdient.  Weitere Vorteile sind die Tatsache, dass S-Corporations die Doppelbesteuerung vermeiden, die Haftung der Anteilseigner schützen, die Selbstbeschäftigungssteuer reduzieren und (unter bestimmten Bedingungen) die Einbringung von wertgeschätztem Eigentum in die S-Corporation ermöglichen, ohne einen Gewinn zu verbuchen. Wie bei den meisten Immobiliengesellschaften schützt eine S-Corporation auch die Aktionäre vor Verbindlichkeiten.

  • Ratenverkaufsmethode zur Gewinnrealisierung
  • Kapitalertragssteuersatz
  • Steuerfreier Austausch von Eigentum
  • Abschreibungsabzüge

Nachteile: Verlustabzug, Limits und Aktienklassen

S-Corporations sind in der Welt der Immobilien umstritten. Das sind die Gründe: Sie sparen möglicherweise nicht so viel, wie Sie denken. Manche Aktionäre von S-Corporations können die Verluste der Gesellschaft nicht von ihrer Gewinn- und Verlustrechnung abziehen. Das bedeutet, dass der Schutz, den der Investor zu erreichen hofft, verloren geht. Es gibt natürlich auch die Begrenzung der Anzahl der Anteilseigner, was für größere oder wachsende Unternehmen abschreckend sein kann. Auch die anderen Beschränkungen, der Aktionäre (z.B. US-Bürger) und der Art der Aktien, sind Nachteile.

  • Kann keine Verluste abziehen
  • Beschränkung der Anzahl der Aktionäre
  • Aktionäre müssen US-Bürger sein
  • Nur eine Klasse von Aktien

Real Estate S Corporation: Profitieren mit Flipping

Die beliebteste Anwendung von S-Corporations ist das Flipping. Das bedeutet, dass Menschen, die in kurzer Zeit Häuser kaufen und renovieren, gut bedient sind. Das liegt daran, dass bei Flips oft hohe Steuern anfallen und nur wenige Steuerabzüge möglich sind. S-Corporations können diesem Problem entgegenwirken.

Flipping – muss mit einer S-Corporation gemacht werden

Wie bereits erwähnt, eignet sich die S-Corporation gut für das „Real Estate Flipping“. Wenn Immobilien geflippt werden, werden sie als Inventar betrachtet und der Investor wird als „Händler“ betrachtet. Ein Immobilienhändler, der nicht unter einer S-Corporation tätig ist, verpasst diese Vorteile der S-Corporation.

Warum ist eine S-Corporation am besten zum Flippen geeignet?

Sie sparen die Selbstständigensteuer (15,3% Ihres Einkommens). Diese ist von Ihrer Einkommenssteuer zu unterscheiden. Wenn Sie 100000 Gewinn machen, müssen Sie als LLC sowohl Einkommenssteuer als auch Selbstständigensteuer zahlen, was Sie natürlich gerne vermeiden möchten.

Steuern: S-Corporation

Der größte Vorteil der S-Corporation ist natürlich auch hier wieder, dass Sie die Steuern auf die Selbstständigkeit vermeiden können, die Sie sonst als Immobilieninvestor zahlen müssen.

  1. Selbstständigkeitssteuern
  2. Wie Sie mit S-Corporations Steuern sparen

Größte Steuerersparnis mit S-Corporations – Selbstständige Steuern

Wenn Sie eine S-Corporation werden, mindern Sie sofort Ihre Selbstbeschäftigungssteuern. Dies geschieht, weil Sie, wenn Sie eine S-Corp werden, Ihr Einkommen aus den Dividenden, die Sie machen, aufteilen können. Die Dividenden unterliegen nicht der Selbstständigkeitssteuer. Ihr Gehalt ist es natürlich immer noch, aber es ist weniger.

Wollen Sie mehr Grundsteuern sparen

Wie man mit S-Corporations Steuern spart

Um vollständig zu verstehen, wie diese Steuervorteile funktionieren, sehen Sie sich das folgende Video an. Es erklärt, welche Möglichkeiten Sie haben, mit einer S-Corporation am meisten zu sparen.

Beispiel S Corporation – erklärt

Nehmen wir an, John und Jane gründen eine S-Corporation. Sie teilen sich das Eigentum gleichmäßig zu 50/50. Jane bringt $950.000 in bar ein. John hingegen bringt eine Immobilie im Wert von 950.000 $ ein, die mit einer Hypothek von 850.000 $ belastet ist, wobei der ursprüngliche Betrag 600.000 $ betrug. Die Hypothek wird nun in die S-Corporation aufgenommen. Das bedeutet, dass John schuldenfrei ist. Tatsächlich ist die Hypothek höher als seine Kosten für die Immobilie, so dass er theoretisch einen Gewinn von $250.000 erzielt. Beachten Sie auch, dass diese Einlage steuerfrei ist. Nun mag dies ungerecht oder unerwünscht sein, aber es ist eine der Facetten von S-Corporations.

S Corporation Zusammenfassung: Vermeiden Sie Steuern für Selbstständige

Es gibt viele Vorteile der S-Corporation, aber auch Nachteile. Das Wichtigste ist, sich vorher darüber zu informieren, was die beste Art von Körperschaft für Sie und Ihre Zwecke ist. Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus zu verkaufen, ist es fast sicher, dass eine S-Corporation der Weg ist, den Sie gehen wollen.

Vergleich: S Corporation oder LLC?

S-Corporations werden oft mit der allgegenwärtigen LLC verglichen. Sie unterscheiden sich stark und bieten unterschiedliche Vorteile. Zum Vergleich lesen Sie unseren Artikel