Bewertungsmethoden für Haus & Wohnung

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

Bewertungsmethoden im Vergleich: Schneller Überblick

In der Regel werden mindestens 2 dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken & ETWs

Was bedeutet Vergleichswertverfahren?

Im Vergleichswertverfahren schauen wir uns einfach an, was ähnliche Grundstücke oder Immobilien in der Nähe verkauft wurden und verwenden diese Preise als Referenz, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Es ist so, als würden wir sagen: „Diese Immobilie ist ähnlich wie diejenigen, die vor kurzem verkauft wurden, also wird sie wahrscheinlich auch einen ähnlichen Preis haben.“

Diese Bewertungsmethode stützt sich auf den Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke oder Wohnungen in der näheren Umgebung. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie die Größe des Grundstücks, die Lage, die örtliche Infrastruktur und andere Merkmale, die den Wert des Objekts beeinflussen können. Durch den Vergleich mit ähnlichen Transaktionen können Immobilienbewerter eine realistische Schätzung des aktuellen Marktwerts vornehmen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Bodenwerts durch Vergleich mit ähnlichen Grundstücken / Immobilien
• Basierend auf dem Gedanken, dass ähnliche Objekte, ähnliche Preise erzielen

Lesen Sie mehr zum:

• Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien

Was bedeutet Ertragswertverfahren?

Im Ertragswertverfahren schätzen wir den Wert einer Immobilie basierend auf den Mieteinnahmen, die sie generieren kann. Alle wichtigen Fachbegriffe Immobilien von A-Z in unserem Lexikon.Wenn eine Immobilie hohe Mieteinnahmen hat oder das Potenzial hat, sie zu erzielen, wird ihr Wert höher eingeschätzt. Es ist wie ein Blick in die Zukunft, um zu sehen, wie rentabel die Immobilie sein könnte.

Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf den potenziellen Einnahmen, die das Objekt generieren kann. Dazu werden die aktuellen oder erwarteten Mieteinnahmen herangezogen und mittels eines Kapitalisierungsfaktors in einen Kapitalwert umgerechnet. Dieser Kapitalwert bildet die Grundlage für die Bewertung der Immobilie. Neben den Mieteinnahmen werden auch andere Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Betriebskosten, die Mieterfluktuation, eventuelle Leerstandszeiten und mögliche zukünftige Entwicklungen im Marktumfeld. Das Ertragswertverfahren ermöglicht somit eine fundierte Einschätzung des langfristigen wirtschaftlichen Potenzials einer vermieteten Immobilie.

Schnell und einfach erklärt:

• Kapitalisierung der erwirtschafteten Erträge
• Hauptmethode zur Bewertung von vermieteten Objekten, Grundstücken und Unternehmen
• Fokus auf potenziellen zukünftigen Einnahmen der Immobilie

Lesen Sie mehr zum:

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern und Wohnungen

Was bedeutet Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren schaut sich an, wie viel es kosten würde, eine Immobilie heute neu zu bauen. Dann zieht es davon ab, wie viel die Immobilie inzwischen an Wert verloren hat, weil sie älter geworden ist. Es wird hauptsächlich für Häuser und Wohnungen benutzt, um ihren reinen materiellen Wert zu bestimmen.

Bei diesem Verfahren wird der Sachwert der Immobilie anhand der Herstellungskosten bzw. der Neubaukosten ermittelt. Diese Kosten werden um Wertminderungen aufgrund von Alterung und Abnutzung bereinigt. Auch besondere Ausstattungsmerkmale oder bauliche Besonderheiten können in die Wertermittlung einfließen. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders gut für Immobilien, deren Wert sich weniger durch ihre Ertragskraft als vielmehr durch ihre materielle Substanz definiert.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des Sachwerts durch Abzug des Abnutzungswerts von den Neubaukosten
• Hauptsächlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verwendet
• Konzentriert sich auf physische Eigenschaften und Wiederaufbaukosten der Immobilie

Lesen Sie mehr zum:

• Sachwertverfahren

Residualverfahren: Ermittlung des maximal investierbaren Betrags

Was heißt Residualverfahren, einfach erklärt?

Das Residualverfahren ist wie ein Blick auf das verbleibende Geld, das ein Investor nach Abzug aller Kosten noch übrig hat. Es hilft dabei zu bestimmen, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen. Es ist eine Art Sicherheitsnetz, um sicherzustellen, dass ein Investment rentabel ist.

Das Residualverfahren ist keine standardisierte Methode, sondern dient dazu, den maximal investierbaren Betrag zu bestimmen. Hierbei werden die vom Investor zu tragenden Kosten vom Verkaufswert der Immobilie abgezogen. Dieses Verfahren gibt einen Anhaltspunkt darüber, wie viel ein Investor maximal für eine Immobilie ausgeben kann, basierend auf den erwarteten Erträgen.

Schnell und einfach erklärt:

• Ermittlung des maximal investierbaren Betrags durch Abzug der Investor-Kosten vom Verkaufswert
• Keine standardisierte Methode, sondern eine Orientierungshilfe für Investoren
• Gibt Anhaltspunkt über maximales Investitionspotenzial basierend auf erwarteten Erträgen

Beleihungswertermittlung: Minimierung des Risikos bei Krediten

Was bedeutet Beleihungswertermittlung?

Die Beleihungswertermittlung wird von Banken verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, bevor sie als Sicherheit für einen Kredit verwendet wird. Die Banken möchten sicherstellen, dass die Immobilie genug wert ist, um das geliehene Geld abzusichern. Sie berücksichtigen dabei, wie sicher die Immobilie über einen längeren Zeitraum verkauft werden kann. Dies hilft dabei, das Risiko für die Bank zu minimieren und Kredite sicher zu vergeben.

Auch die Beleihungswertermittlung ist nicht normiert. Banken bzw. das Kreditwesen ermitteln in der Regel den Beleihungswert der Immobilie, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. In die Wertermittlung geht die Wahrscheinlichkeit ein, mit er die Immobilie zum Beleihungswert über einen längeren Zeitraum sicher veräußert werden kann. Meist werden 70 bis 80 Prozent des zu erzielenden Marktwertes als Kreditrahmen zur Verfügung gestellt.

Schnell und einfach erklärt:

• Bestimmung des Beleihungswerts durch Banken zur Risikominimierung bei Krediten
• Berücksichtigt die Sicherheit des Immobilienverkaufs über einen längeren Zeitraum
• Banken bieten in der Regel 70 bis 80 Prozent des zu erwartenden Marktwerts als Kreditrahmen an

Immobilie bewerten

Sie kennen jetzt die typischen Verfahren, die zur Wertermittlung einer Immobilie von uns verwendet werden, mit einfacher Erklärung. Mehr zum Thema finden Sie heir:

• Immobilie bewerten

Verkehrswert: Definition, Marktwert & Verkaufspreis

Starten wir mit den drei wichtigsten Fragen — denn die Begriffe werden im Alltag oft verwechselt.

Was bedeutet Verkehrswert?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des Bewertungsobjekts ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann (§ 194 BauGB).

Der EU-weit verwendete Ausdruck „Marktwert“ wurde in die Definition des Verkehrswerts in § 194 BauGB eingefügt — beide Begriffe sind in Deutschland rechtlich deckungsgleich. Beim Verkauf und Kauf von Grundstücken und Gebäuden wird der Verkehrswert als Referenzgröße herangezogen. Auch bei Zwangsversteigerungen, Steuererhebungen des Finanzamts, Scheidungen und Erbschaften ist die Ermittlung gesetzlich vorgeschrieben oder sinnvoll.

Wo findet man den Verkehrswert?

Den Verkehrswert finden Sie in keiner Liste — er muss anhand der drei anerkannten Bewertungsverfahren berechnet werden (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert).

Verkehrswert vs. Marktwert vs. Beleihungswert vs. Kaufpreis

Vier Begriffe, die ständig verwechselt werden — hier die saubere Abgrenzung:

Wichtig für Investoren: Der Beleihungswert ist immer konservativer als der Verkehrswert — Banken rechnen Risikoabschläge ein. Wer mit 100 % Beleihungswert kalkuliert, finanziert sich systematisch zu knapp.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung — und vielleicht haben wir bereits den passenden Käufer aus unserem Netzwerk. Ganz unverbindlich.

• Kontakt & Werteinschätzung anfordern

Verkehrswertermittlung: Wie berechnet man den Verkehrswert?

Die Verkehrswertermittlung berücksichtigt sowohl die Makrolage (Stadt, Region) als auch die Mikrolage (unmittelbare Umgebung), den Schnitt, die Größe und mögliche Grundbuchbelastungen, die den Wert mindern. Der Verkehrswert ist nach BauGB kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich stets auf den Stichtag im Gutachten. Marktveränderungen — Zinswende, Energiepreise, Nachfrageeinbruch — können den Wert binnen Monaten spürbar verändern.

Was fließt in das Verkehrswertgutachten ein?

Das Gutachten bewertet vier Dimensionen:

• Sachsubstanz: Bauzustand, Modernisierungsgrad, Sanierungsstau
• Lage: Bodenrichtwert, Mikro- und Makrolage, Infrastruktur, Demografie
• Rechtliche Gegebenheiten: Grundbuch, Baulasten, Denkmalschutz, Wegerechte, Wohnrechte
• Sonstige wertbildende Faktoren: Mieterträge, Restnutzungsdauer, energetischer Standard

Aber: Tatsächlich beeinflusst die Marktnachfrage den realen Verkaufspreis stärker als jede formale Berechnung.

Nachfrage und gesuchte Ausstattungsmerkmale sind regional sehr unterschiedlich. In A-Lagen wie München oder Berlin kann eine Top-Mikrolage den Verkehrswert um 20–40 % über dem Stadtdurchschnitt anheben — bei identischer Bausubstanz.

Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes

Standardunterlagen für jede Wertermittlung:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Baupläne, Grundrisse, Schnitte
• Baubeschreibung
• Lageplan und Flurkarte (Katasteramt)
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV
• Energieausweis

Bei Wohnungseigentum zusätzlich:

• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Höhe der Instandhaltungsrücklage

Bei Ertragsobjekten ergänzend:

• Mieterliste mit Nettokaltmieten und Indexbindungen
• Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Anteile)
• Mietverträge inklusive Staffel- oder Indexklauseln
• Leerstandsquote der letzten Jahre

Bei Rechten und Lasten:

• Notarielle Urkunden
• Eintragungen Abteilung II (Wege-, Wohn-, Nießbrauchrechte) und III (Grundpfandrechte)

Gewichtung von Kriterien beim Verkehrswert

Nicht alle Faktoren wiegen gleich schwer. Lage und absehbare Modernisierungsrisiken haben den größten Einfluss.

Lage als dominanter Faktor

Die Lage ist in den meisten Bewertungen der mit Abstand wichtigste Hebel. Zwei identische Häuser können je nach Mikrolage um den Faktor 2–3 im Wert auseinanderliegen. Bewertet werden: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Ärzte, Lärm- und Geruchsimmissionen, soziale Struktur und Demografie.

Sanierungsstau und Modernisierungsrisiken

Begutachtet werden die teuersten Bauteile — Dach, Keller, Fenster, Heizung, Elektrik. Faustregeln für typische Wertabschläge bei Sanierungsstau:

• Heizung > 25 Jahre alt: Abschlag 15.000–30.000 €
• Dach sanierungsbedürftig: Abschlag 40.000–80.000 €
• Fenster einfachverglast: Abschlag 15.000–40.000 €
• Elektrik unter heutigem Standard: Abschlag 8.000–20.000 €
• Energieklasse F/G/H statt A/B: Abschlag 10–25 % vom Verkehrswert

Haustyp, Baujahr und Substanz

Mit Baujahr bis 1945 gilt das Objekt als Altbau, danach als Neubau im weiteren Sinne. Zusätzlich bewertet werden Außengestaltung, Grundriss, Garten, Fassade, Raumaufteilung und Lichtverhältnisse.

Vermietbarkeit und Ausstattung

Bei der Vermietbarkeit zählen Lage, Balkon/Terrasse, Aufzug und Zielgruppen-Attraktivität. Weitere wertbildende Merkmale:

• Grundstücksfläche (anteilig oder gesamt)
• Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV)
• Garage, Tiefgarage, Stellplätze
• Keller — nutzbar oder Sanierungsstau
• Demografie der Objektlage (Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur)
• Immobilienart (Wohnen, Gewerbe, Pflege, Denkmal, Mischimmobilie)

Wertermittlung: 3 Bewertungsmethoden im Vergleich

Die ImmoWertV kennt drei anerkannte Wertermittlungsverfahren. In der Praxis werden oft zwei Verfahren parallel gerechnet und gewichtet zusammengeführt.

Vergleichswertverfahren: Marktnahe Bewertung über Referenzobjekte

Das Vergleichswertverfahren stellt Ihre Immobilie ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten gegenüber. Anwendung vor allem bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken.

Beispielrechnung ETW Köln-Ehrenfeld, 75 m²:

• Vergleichsverkäufe der letzten 12 Monate: 5.800 €/m² (gewichtet)
• Zuschlag Balkon Süd: + 3 %
• Abschlag Erdgeschoss: − 5 %
• Verkehrswert ≈ 75 m² × 5.800 € × 0,98 = 426.300 €

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders wirklichkeitsnah — vorausgesetzt, ausreichend Vergleichsdaten liegen vor (Gutachterausschuss, Kaufpreissammlung).

Ertragswertverfahren: Renditeperspektive für Investoren

Das Ertragswertverfahren teilt das Objekt in Bodenwert und Gebäudeertragswert auf. Berücksichtigt werden Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz.

Beispielrechnung MFH Leipzig, 8 Wohnungen:

• Jahres-Nettokaltmiete: 96.000 €
• Bewirtschaftungskosten (ca. 20 %): − 19.200 €
• Bodenwertverzinsung (Bodenwert 200.000 € × 4 %): − 8.000 €
• Gebäudereinertrag: 68.800 €
• Vervielfältiger (RND 50 J., LZS 4 %): 21,48
• Gebäudeertragswert: 1.477.824 €
• + Bodenwert 200.000 € = Verkehrswert ≈ 1.677.800 €

Faustregel für Investoren: Verkehrswert / Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor. Werte unter 20 gelten als günstig, über 30 als teuer (lageabhängig).

Sachwertverfahren: Substanzwert für Spezialobjekte

Das Sachwertverfahren ermittelt zunächst über den Bodenrichtwert den Bodenwert, danach wird der Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich Altersminderung. Beide Werte werden mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) multipliziert, der vom Gutachterausschuss veröffentlicht wird.

Beispielrechnung EFH, freistehend, 150 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück:

• Bodenwert: 600 m² × 400 €/m² = 240.000 €
• Herstellungskosten: 150 m² × 2.200 €/m² = 330.000 €
• Alterswertminderung (20 von 80 J.): − 25 % = 247.500 €
• Vorläufiger Sachwert: 240.000
  ]]> https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/ Wed, 27 Dec 2023 13:02:58 +0000 https://lukinski.de/?p=46254 Immobilie kaufen – Hauskauf oder Wohnungskauf, jede Woche erreichen uns viele Fragen von Lesern und Kunden – Zeit für einen Leitfaden! Der gesamte Ablauf von A-Z, mit allen Tipps, Formeln, Definitionen für Eigennutzer (selbst bewohnen) und Kapitalanleger (kaufen und vermieten). Persönliche Ziele, Kriterien zur Immobiliensuche, schnelle Bewertung, ebenso wie ausführliche Prüfung von Zahlen und Substanz der Immobilie, bis zur Verhandlung mit dem Immobilienverkäufer. Finanzierung, Kaufabwicklung, Kaufvertrag, Grundbuch, Steuern und Schlüsselübergabe. Alles, für Immobilien Anfänger, auf Immobilien-Erfahrung.de.

  Immobilien kaufen für Einsteiger: Jetzt neu!

  Für die erste Immobilie, Haus oder Wohnung, als Kapitalanlage oder für Eigennutzer, hier sammeln wir jetzt Wissen und Werkzeuge (Formeln, etc.) für Immobilien Einsteiger. Tatsächlich erreichen uns viele E-Mails, die Fragen werden immer mehr, daher die Idee, ein neues Projekt zu gestalten, dass sich ausschließlich spezialisiert, auf das Thema:

  • Immobilie Investment lernen – auf Immobilien-Erfahrung.de
  
  

  Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf die Inhalte werfen, in einem kurzen Überblick.

  Kriterien der Immobilie: Ihre persönlichen Ziele

  Schritt Nummer 1: Wir definieren Ihre persönlichen Ziele. Einfach gesagt:

  • Eigennutz vs Kapitalanlage

  Ihre Ziele bei einer Kapitalanlage-Immobilie

  Bevor es also in dem Prozess der Immobiliensuche geht, machen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele als Immobilieninvestor. Geht es Ihnen lediglich um Eigennutz oder wollen Sie die berühmte „finanzielle Freiheit“, „nie wieder arbeiten“ und „von Immobilien leben“, also „sehr gut leben“.

  Altersvorsorge Eigennutz – Stopp!

  Interessant ist, dass viele eine Immobilie zum Eigennutz holen und dann davon ausgehen „ich muss nie wieder Miete zahlen! Viele machen den Fehler und denken, wenn ich eine Immobilie für den Eigennutz kaufe, habe ich fürs Alter ausgesorgt und wohne mietfrei! Ein fataler Fehler, denn Betriebskosten fallen immer an. Wenn die Immobilie später 20, 30 oder sogar 40 Jahre alt ist, kommen auch viele Reparaturen hinzu, Sanierung und Modernisierung.

  Die Lösung: Erst Kapitalanlage, dann (vielleicht) Eigennutz

  Deshalb denken Sie auch mit dem Ziel „nur“ Eigennutz, über eine zweite Immobilie, als Kapitalanlage nach!

  Zumindest, um die Betriebskosten im Alter zu zahlen, ebenso Reparaturen und für eine monatlich, kleine Rendite aus der Miete, der bis dahin, bereits ab bezahlten Immobilie. Neben Eigennutz vs Kapitalanlage, geht es um die Prüfung der eigenen Finanzsituation. Die große Frage:

  Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

  Sie lernen aber auch Parameter kennen z.b. die Lage.

  Die perfekte Überleitung zu den Kriterien Ihrer Immobiliensuche.

  

  Eigenkapital: Finanzierung? Bonität?

  Die Frage, „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“, haben wir schon besprochen. Typischerweise verlangt die Bank ungefähr 15% Eigenkapital, je nach Bonität, Bank und Ansprechpartner (+/- 5%). Mit guter Bonität, können Sie es aber auch schaffen, mit 0% Eigenkapital zu finanzieren.

  Bonität, also Kreditwürdigkeit und vorhandenes Eigenkapital, sind für Immobilien-Einsteiger ein wichtiges Thema, denn wer kann eine Immobilie schon bar bezahlen?

  Gleichzeitig scheiden sich hier die Geister, Eigennutzer sollten so viel Kapital möglich zur Verfügung stellen. Kapitalanleger wiederum, sollten versuchen, so wenig Eigenkapital wie möglich, für die Finanzierung bereitstellen zu müssen, also im Idealfall 0%.

  Warum und wieso lernen Sie hier:

  • Immobilie kaufen

  Wohnung finden: Makler, Portale, …?

  Sie haben Ihre Ziele definiert, die Lage geprüft und optimale Regionen und Orte für sich gefunden. Sie haben Ihre Bonität überprüft, die Finanzierung und vielleicht sogar eine vorherige Finanzierungsbestätigung für Betrag XY.

  Tipp! Mit einer vorherigen Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, kommen Sie deutlich schneller an Gute, rentable Immobilien.

  Das heißt, die Bank bestätigt im Vorfeld: Wir würden Herr oder Frau XY eine Immobilie im Wert von XY finanzieren.

  Die meisten suchen zuerst eine Immobilie und gehen dann zu ihrer Bank. Das kostet viel Zeit und mitunter findet der Verkäufer schnell eine andere Person, gerade in einem Immobilienmarkt wie Deutschland, die die Immobilie kauft und die entsprechende Finanzierung sofort bereitstellen kann.

  Danach gibt es verschiedene Wege und Möglichkeiten, an Immobilien zu kommen.

  • Kleinanzeigen in Zeitungen
  • Kleinanzeigen auf Ebay
  • Immobilienportale, wie ImmobilienScout24, Immonet und andere
  • Privates Netzwerk kontaktieren, „wer kennt jemanden, der jemanden kennt?“
  • Immobilienmakler, auch für Zugriffe, Immobilienportal Veröffentlichung
  • …

  

  Lage, Wohnungstyp und Zustand

  Im Folgenden geht es darum, die richtige Lage für das eigene Immobilien-Investment zu finden. Es gibt verschiedene Lagerarten.

  Welche 3 Lagearten gibt es bei Immobilien?

  Sie kennen das Sprichwort aller Immobilienmakler und -investoren: „Lage, Lage, Lage“. Recht haben sie, denn die Lage ist ein großer Parameter in Ihrer (späteren) Rentabilitätsrechnung.

  In 99,9 % der Fälle spricht man von A-, B- und C-Lage.

  A-Lage: Investment-Immobilie

  A-Lage bei Immobilien heißt:

  • Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
  • Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
  • Standorte wie München

  B-Lage: Rendite-Immobilie

  B-Lage bei Immobilien heißt:

  • Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
  • Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
  • Standorte wie Wiesbaden

  C-Lage: Risiko-Immobilie

  C-Lage bei Immobilien heißt:

  • Kleinstädte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
  • Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung

  Standortwahl und Nähe der Immobilie(n)

  Im Idealfall suchen / kaufen Sie eine Immobilie an einem Standort, der von Ihrem „Leben, nicht zu weit entfernt ist“. Sie selbst wohnen in Hannover, Ihre Familie aber in München? Dann können mitunter auch Standorte infrage kommen, die auf dem Weg liegen. Praktisch für Besichtigungen und auch die spätere Arbeit an und mit der Immobilie.

  Auf dem Weg liegen hier im Beispiel, gute Städte in B-Lage (rentabler als Hannover, München selbst), wie:

  • Kassel
  • Nürnberg
  • Ingolstadt
  • Göttingen
  • Würzburg
  • Erfurt
  • Jena
  • Bamberg

  So funktioniert Ihre Standortwahl als Immobilien Einsteiger, einfach gesagt.

  Das heißt, die Standortwahl bezieht sich wieder auf die Vorbereitung in Schritt 1. Eine Immobilie, die hunderte Kilometer entfernt ist und Besuche mit großem Aufwand verbunden sind, empfiehlt sich nicht, als erste Immobilie.

  Welcher Immobilientyp passt zu Ihrer Lage, der finanziellen Situation und der Demografie? Als Immobilieninvestor stehen Ihnen viele verschiedene Wohnungsarten und Hausarten zur Verfügung. Die Frage ist, welche Art von Immobilie passt am besten zu Ihrem persönlichen Zielen, die Sie in Schritt 1 definiert haben?

  Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis? Zur Eigentumswohnung bewerten und den Kaufpreis berechnen – hier alle Details.

  Sie haben eine Immobilie gefunden, in Ihrer prognostizierten Lage, zu einem für Sie guten Preis, perfekt! Doch lässt sich am Preis noch etwas machen? Ganz allgemein:

  Ist die Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, ihr Geld wert?

  Merken Sie sich Folgendes:

  Ein Angebotspreis (z.b. Immobilienportal) ist kein Verkaufspreis

  Vorteil für Sie!

  Zumindest dann, wenn Sie wissen, wie Sie für einen geringeren Verkaufspreis, mit aussagekräftigen Fakten, argumentieren können. Größter Faktor in der Minderung des Kaufpreises ist natürlich die Substanz der Immobilie. Doch wie bewertet man eine Immobilie? Welche Aspekte gehören zu einer Immobilienbewertung? Was müssen Sie beachten, wenn es um Gemeinschaftseigentum geht, Wohnzimmer, Bad, Küche, Dachstuhl,…

  Eine fundierte Immobilienbewertung hat die effektivsten Auswirkungen, wenn es um die Kaufpreisgestaltung geht. Bessere Argumente, als klare Fakten, können Sie nicht finden.

  Außerdem lernen Sie, wie Sie eine Immobilie schon beim ersten Blick auf das Angebot „bewerten“ können. Genauer berechnen Sie die Rentabilität der Immobilie bei Vermietung. Dieser Wert (Mietrendite) gibt einen Einblick, durch nur 2 Faktoren: Kaufpreis und Jahresmiete.

  Tipp für zukünftige Immobilien Investoren!

  Zwei Dinge werden Sie konstant benötigen und hören: Mietrendite, bzw. genauer die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Beide helfen, Immobilienangebote schnell zu bewerten. Lernen Sie hier mehr über den Unterschied und lernen Sie meine Empfehlung für Sie, als Immobilien Einsteiger kennen:

  • Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

  Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe?

  Zu guter Letzt kommt die Kaufabwicklung. Alles vom Notar, über den vorläufigen Kaufvertrag, den Kaufvertrag, Grundbucheintragung, Schlüsselübergabe und natürlich alle Kosten, diese Sie als Immobilienkäufer, an die verschiedenen Stellen, überweisen müssen. Zum Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, bestehen in den meisten Fällen aus:

  • Notarkosten
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer

  Für Immobilienkäufer, im ersten Schritt wichtig, die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland, sie liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5 % vom Kaufpreis.

  Wenn Verkäufer, Notar, gegebenenfalls der Makler, ebenso das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) bezahlt wurden, kann der Grundbucheintrag vorgenommen werden.

  Herzlichen Glückwunsch, Sie sind Besitzer Ihre ersten Immobilie!

  
  
  ]]> https://lukinski.de/alter-immobilie-haus-wohnung-bewerten-baujahr/ Wed, 03 Nov 2021 08:16:10 +0000 https://lukinski.de/?p=47882 Haus und Wohnung bewerten nach Baujahr – Sie möchten eine Immobilie kaufen und sind sich nicht sicher, welche Rolle das Baujahr spielt? Erfahren Sie hier welche Vorteile und Nachteile das hohe Alter einer Immobilie für Eigennutzer und Kapitalanleger hat. Genauere Details, sowie die einzelnen Mängel nach Baujahr gelistet finden Sie in unserem Ratgeber: Immobilien Baujahr & Mängel.

  Bestandsimmobilie bewerten: Alter & Baujahr als Faktor

  Ältere Immobilien sind charmant – keine Frage! Altbauwohnungen reizen durch ihre hohen Decken und Villen aus vergangenen Baujahren durch ihre ehrfürchtige Architektur. Das Alter einer Immobilie ist außerdem ausschlaggebender Faktor bei der Immobilienbewertung. Schließlich bringen die unterschiedlichen Haustypen und Wohnungstypen je nach Baujahr ihre ganz individuellen Mängel mit sich. Worin liegen also Vorteil und Nachteil bei alten Bestandsimmobilien?

  Vorteile und Nachteile von älteren Immobilien

  Ein ganz klarer Vorteil bei älteren Immobilien ist der günstige Kaufpreis. So kaufen viele Investoren die Immobilie für einen günstigen Kaufpreis ein, renovieren und sanieren diese und verkaufen sie mit immensem Profit wieder. Der Nachteil von älteren Immobilien liegt in den Instandhaltungskosten. Diese sind im Vergleich zu Neubau ziemlich hoch. Schließlich wurde in den vergangenen Jahrzehnten auf Wärme- und Schalldämmung, so wie Nachhaltigkeit kaum geachtet.

  • Vorteil: Günstiger Kaufpreis
  • Nachteil: Hohe Instandhaltungskosten

  

  Tipps Kapitalanleger und Eigennutzer

  Das Baujahr einer Immobilie und ihr Alter sind sowohl für Kapitalanleger, als auch für Eigennutzer von Bedeutung. Je nach Anlagestrategie, können sich die Vorteile und Nachteile unterschiedlich auf Sie auswirken.

  Alte Bestandsimmobilie für den Eigennutz: Persönliche Präferenz

  Als Eigennutzer steht Ihr Wohlbefinden als erster Stelle. Ähnlich verhält es sich mit Ihren persönlichen Vorlieben und Ihrem ganz individuellen Geschmack: Kommt für Sie eher eine moderne Neubauwohnung in Betracht, ein schöner Altbau mit Stuck und hohen Decken. Eigentumswohnung in der Altstadt, Reihenhaus in der Vorstadt, Landhaus im Grünen?

  Beim Gedanken an Ihre perfekte Immobilie, berücksichtigen Sie die Mängel, die je nach Baujahr auftreten können und prüfen Sie Immobilien vor dem Kauf, anhand der Checklisten im Ratgeber der

  • Immobilie Baujahr: Checklisten

  Alte Bestandsimmobilie als Kapitalanlage: Rendite & Cashflow

  Alte Immobilien besitzen zwar einen günstigeren Kaufpreis, steigen aber in ihrer Rendite und sorgen so nach dem Erwerb für einen schnellen und effizienten Cashflow. Hier ist jedoch auch Vorsicht geboten: Je nach Baujahr müssen Sie mit immensen Instandhaltungs- und Reparaturkosten rechnen. Schließlich wirkt sich nicht nur eine schlechte Lage negativ auf den Wert einer Immobilie aus, sondern auch eine schlechte Bausubstanz.

  

  Fazit: Wie alt darf eine Immobilie sein?

  Eine allgemeine Antwort lässt sich auf diese Frage nicht formulieren. Es hängt sowohl von dem Alter der Immobilie ab und ihren jeweiligen Mängeln, so wie von Ihrer individuellen Präferenzen und Zielen. Eines steht jedenfalls fest: Das Alter eines Hauses oder einer Wohnung wirkt sich bei der Immobilienbewertung immer auf den Wert der Immobilie aus. Mit ausreichend Rücklagen und Instandhaltung, gibt es hier quasi keine Limits.

  Sie möchten eine Immobilie kaufen? Erfahren Sei hier alles von A-Z: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

  ✓ Ein Ratgeber
  ✓ Alle Fakten
  ✓ Insider-Tipps
  ✓ Kauf-Checklisten

  Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!

  • Wohnung kaufen

  

  ]]> https://lukinski.de/kaufmaennische-pruefung-mietvertraege-betriebskosten-instandhaltung-haus-wohnung-bewerten/ Mon, 01 Nov 2021 02:29:09 +0000 https://lukinski.de/?p=47840 Die kaufmännische Prüfung ist der entscheidende Hebel, um beim Immobilie kaufen nicht 5–15 % zu viel zu bezahlen — und sie ist der Punkt, an dem Investor und Eigennutzer den größten Renditehebel finden, den ein Makler-Exposé nie zeigt. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kauft nicht nur Wände, sondern Verträge, Rückstände, Beschlüsse und Risiken. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, welche Unterlagen Sie anfordern müssen, welche Zahlen kritisch sind und wo die „stillen Kostenfallen“ sitzen — von Mietverträgen über Betriebskosten bis zur Instandhaltungsrücklage.

  Was umfasst die kaufmännische Prüfung?

  Die kaufmännische Prüfung ist die wirtschaftliche Due Diligence einer Immobilie — getrennt von der technischen Bauprüfung. Während die technische Prüfung Substanz, Bauschäden und Energieeffizienz untersucht, prüft die kaufmännische Seite alle vertraglichen, finanziellen und rechtlichen Positionen, die nach dem Kauf weiterlaufen.

  Sie gliedert sich in fünf Bereiche, die jeweils eigene Unterlagen und Kennzahlen erfordern:

  • Mieterträge: Mietverträge, Mietspiegel-Abgleich, Rückstände, Kautionen
  • Bewirtschaftungskosten: umlagefähige vs. nicht umlagefähige Positionen nach § 2 BetrKV
  • WEG-Position: Hausgeld, Rücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlagen
  • Steuern und Lasten: Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Altlasten im Grundbuch
  • Renditefaktoren: Brutto-/Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow nach Tilgung

  Faustregel: Die kaufmännische Prüfung ist abgeschlossen, wenn Sie auf einer A4-Seite den realen Cashflow der nächsten 36 Monate beziffern können — inklusive aller bekannten Risiken.

  Zeitrahmen und Ablauf der Prüfung

  Eine seriöse kaufmännische Prüfung benötigt 10–20 Werktage zwischen Reservierung und Notartermin — kürzere Zeiträume sind ein Warnsignal. Der typische Ablauf:

  • Tag 1–3: Anforderung des vollständigen Datenraums beim Verkäufer/Makler
  • Tag 4–10: Sichtung Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Beschlusssammlung
  • Tag 8–12: Klärung offener Punkte schriftlich, Mietspiegel-Abgleich, Grundbuchauszug
  • Tag 12–16: Cashflow-Modell, Stresstest, Verhandlungsstrategie
  • Tag 16–20: Notarvertragsentwurf prüfen, Garantien und Freistellungen verhandeln

  Was kostet die Prüfung — und ab wann lohnt sie?

  • Eigenleistung mit Checkliste: 0 €, ca. 15–25 Stunden Aufwand
  • Steuerberater (AfA, Kaufpreisaufteilung): 400–1.200 € pauschal
  • Fachanwalt Mietrecht/WEG: 800–2.500 € je nach Komplexität
  • Vollständige Due Diligence durch Spezialist: 0,3–0,8 % des Kaufpreises

  Faustregel: Ab 300.000 € Kaufpreis lohnt mindestens eine anwaltliche Mietvertrags- und WEG-Prüfung. Bei Mehrfamilienhäusern und Portfoliokäufen ab 1 Mio. € ist eine vollständige Due Diligence Standard und amortisiert sich typischerweise über den verhandelten Kaufpreisabschlag um den Faktor 5–15.

  

  Mietverträge prüfen — § 566 BGB als Game-Changer

  Beim Kauf einer vermieteten Immobilie greift § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“. Sie übernehmen alle bestehenden Mietverträge samt sämtlicher Konditionen — auch wenn diese unwirtschaftlich sind. Das ist der häufigste blinde Fleck bei Erstinvestoren.

  Welche Mietvertrags-Risiken Sie identifizieren müssen

  • Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete: nur Index- und Staffelverträge erlauben planbare Mieterhöhungen ohne Mieterzustimmung
  • Kappungsgrenze § 558 BGB: max. 20 % Erhöhung in drei Jahren, in vielen Großstädten gekappt auf 15 %
  • Mietpreisbremse § 556d BGB: in ausgewiesenen Gebieten max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung
  • Kündigungsausschluss: manche Verträge enthalten lebenslange Kündigungsverzichte zugunsten des Mieters
  • Schönheitsreparatur-Klauseln: alte Verträge mit unwirksamen Klauseln verlagern Renovierungskosten zu Ihnen
  • Untervermietungsrechte: bei Pauschalgenehmigungen kein Einspruch mehr möglich

  Mietpreisbremse: das unterschätzte Rückzahlungsrisiko

  Hat der Voreigentümer in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch vermietet und der Mieter rügt qualifiziert nach § 556g BGB, kann er rückwirkend ab Rüge-Zeitpunkt den überhöhten Anteil zurückfordern — bis zu 30 Monate Rückzahlung sind möglich. Diese Forderung geht mit auf Sie über. Prüfen Sie deshalb:

  • Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet?
  • Wurde die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g IV BGB beim Vertragsabschluss eingehalten?
  • Gibt es Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete höher)?
  • Lassen Sie sich eine Verkäufergarantie zur Mietpreisbremse-Konformität in den Notarvertrag schreiben

  Mietrückstände und Mietminderungen

  Lassen Sie sich die Mietkonten der letzten 24 Monate vorlegen. Rückstände über zwei Monatsmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB — können aber auch ein Hinweis auf strukturell schwierige Mieter sein. Aktive Mietminderungen wegen Mängeln (oft 5–20 % der Kaltmiete) gehen mit auf Sie über.

  Realistische Marktmiete ermitteln

  Vergleichen Sie die Bestandsmiete mit dem aktuellen Mietspiegel und der erzielbaren Neuvermietungsmiete. Liegt die Kaltmiete 25 % unter Markt und ist eine Erhöhung wegen Kappungsgrenze nur in 3 %-Schritten möglich, müssen Sie sechs bis acht Jahre Heranführung in Ihre Renditerechnung einkalkulieren.

  Betriebskosten: umlagefähig oder nicht?

  Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten grundsätzlich umlagefähig — alles andere zahlt der Eigentümer. Die Quote nicht umlagefähiger Kosten beträgt bei typischen Eigentumswohnungen 15–25 % der Gesamt-Bewirtschaftungskosten und schmälert die Nettorendite oft um 0,4–0,8 Prozentpunkte.

  Die 17 umlagefähigen Positionen im Überblick

  Der Katalog reicht von Grundsteuer und Wasser über Heizung und Aufzug bis zu Schornsteinfeger und Sach-/Haftpflichtversicherung. Entscheidend ist nicht nur die grundsätzliche Umlagefähigkeit, sondern die korrekte Verankerung im Mietvertrag — ohne Klausel keine Umlage.

  Kostenposition	Umlagefähig?	€/m²/Jahr	€/m²/Monat
  Grundsteuer	Ja	2,40 – 6,00	0,20 – 0,50
  Wasser/Abwasser	Ja	3,60 – 5,40	0,30 – 0,45
  Heizung/Warmwasser	Ja	10,80 – 16,80	0,90 – 1,40
  Hausmeister (Pflege)	Ja (anteilig)	2,40 – 4,80	0,20 – 0,40
  Hausverwaltung	Nein	3,00 – 4,80	0,25 – 0,40
  Instandhaltung/Reparatur	Nein	7,00 – 12,00	0,58 – 1,00
  Instandhaltungsrücklage	Nein	9,60 – 14,40	0,80 – 1,20
  Bankgebühren, Steuerberater	Nein	0,60 – 1,80	0,05 – 0,15
  Leerstandskosten	Nein	variabel	variabel

  Klausel-Check im Mietvertrag

  Prüfen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung gegen die Mietverträge: Sind alle umlagefähigen Positionen tatsächlich im Vertrag verankert? Fehlt eine einzelne Klausel, fällt die Position dauerhaft auf Sie zurück — eine BGH-Rechtsprechung lässt nachträgliche Ergänzungen nur in engen Grenzen zu.

  Stille Kostenfallen, die selten geprüft werden

  • Wartungsverträge: Aufzug, Heizung, Lüftung — Kosten oft 30 % über Marktniveau bei Altverträgen
  • Versicherungspakete: Bündelverträge mit nicht umlagefähigen Bestandteilen
  • Gartenpflege: nur Pflege ist umlagefähig, Neuanlage und Baumfällung nicht
  • Müllgebühren: Sperrmüllkosten sind nicht umlagefähig, nur regelmäßige Abfuhr
  • Kabelfernseh-Sammelverträge: seit Wegfall des Nebenkostenprivilegs nicht mehr zwingend umlegbar

  WEG-Unterlagen: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse

  Bei Eigentumswohnungen ist die WEG-Prüfung der renditeentscheidende Teil. Drei Dokumente sind Pflicht — alles andere ist Schönwetter-Prüfung.

  Letzte drei Hausgeldabrechnungen

  Vergleichen Sie Vorauszahlung und Abrechnung. Nachzahlungen über 10 % der Jahres-Vorauszahlung deuten auf systematische Unterkalkulation hin. Prüfen Sie zusätzlich die Wirtschaftspläne der nächsten zwei Jahre — hier sind Kostensteigerungen oft schon eingepreist.

  Instandhaltungsrücklage: gesund oder kritisch?

  Die Bemessung erfolgt nach § 28 II. Berechnungsverordnung in Abhängigkeit vom Gebäudealter. Als Daumenregel gilt:

  • Gebäude unter 22 Jahre: 7,10 €/m² Wohnfläche/Jahr Mindestrücklage
  • Gebäude 22–32 Jahre: 9,00 €/m²/Jahr
  • Gebäude über 32 Jahre: 11,50 €/m²/Jahr
  • Bestand pro Einheit: gesund ab 6.000–8.000 € pro Wohnung, kritisch unter 3.000 €
  • Aktuelle Einzahlung: 0,80–1,20 €/m²/Monat ist marktüblich

  Beschlusssammlung — die „stille Sanierungsbombe“

  Hier liegt der größte Hebel der kaufmännischen Prüfung: Lassen Sie sich die Beschlusssammlung der letzten fünf Jahre und alle Eigentümerversammlungs-Protokolle aushändigen. Achten Sie besonders auf:

  • Beschlossene, aber nicht umgesetzte Sanierungen: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug
  • Geplante Sonderumlagen: oft 200–800 €/m² bei großen Maßnahmen
  • Streitige Verfahren: Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse
  • Energetische Sanierungspflichten: nach GEG bei Eigentümerwechsel teils nachrüstpflichtig
  • Modernisierungsumlagen: die der Vorbesitzer auf Mieter umgelegt hat

  Typische Sanierungskosten pro Eigentumswohnung

  Maßnahme	Gesamtkosten Gebäude	Anteil pro 75-m²-Wohnung
  Fassadensanierung mit WDVS	180.000 – 350.000 €	15.000 – 30.000 €
  Dachsanierung inkl. Dämmung	120.000 – 250.000 €	10.000 – 22.000 €
  Heizungstausch (Wärmepumpe/Hybrid)	80.000 – 180.000 €	7.000 – 16.000 €
  Aufzugsmodernisierung	60.000 – 120.000 €	5.000 – 11.000 €
  Strangsanierung (Steigleitungen)	90.000 – 180.000 €	8.000 – 16.000 €
  Tiefgaragensanierung	150.000 – 400.000 €	12.000 – 35.000 €

  Insider-Tipp: Wenn ein Sanierungsbeschluss gefasst, die Sonderumlage aber noch nicht beschlossen ist, geht die Zahlungspflicht auf den Käufer über. In 80 % aller Exposés wird das verschwiegen — und kostet im Schnitt 12.000–35.000 € pro Wohnung. Lassen Sie sich vom Verwal

  ]]>