Maklerprovision: Kosten und Aufteilung

Maklerprovision – Mehr als 80 Prozent aller zum Verkauf oder zur Vermietung bestimmten Immobilien werden vermakelt. Das bedeutet, dass der Eigentümer einen Immobilienmakler beauftragt, das Angebot zu inserieren und alle Aufgaben bis zum Vertragsabschluss in seinem Auftrag zu realisieren. Bei einer professionellen Vermakelung handelt es sich um eine Dienstleistung, die zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienmakler vereinbart wird. Nach erbrachter Dienstleistung fällt eine Provision, die sogenannte Maklercourtage an.

Ist bei Ihrem Immobilienkauf ein Makler involviert, werden Kosten fällig. Diese werden Maklerprovision genannt. Die Höhe der Provision hängt sowohl von der Höhe des Kaufpreises ab, als auch vom Bundesland. Bei Privatkaufen wird diese Maklerprovision dann zwischen Käufer und Verkäufer zu 50/50 geteilt. Bei gewerblichen Käufen ist diese Aufteilung individuell verhandelbar.

• Privatkauf: 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer
• Gewerblicher Kauf: Frei verhandelbar
• Vermietung: Bestellerprinzip

Maklerkosten Rechner

Berechnen Sie hier die Maklerkosten für alle 16 Bundesländer.



Gebühren nach Bundesland: Tabelle

Je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet, werden also unterschiedlich Hohe Gebühren fällig. Prinzipiell können Sie mit einer Maklerprovision zwischen 3,57% und 7,14%.

Maklerprovision: 3,57% – 7,14%

Für Privatkäufe gelten also diese Werte:

Wer zahlt den Makler?

Das Bestellerprinzip ist aktuell nur bei Vermietungen gültig.

Immobilie mieten: Wer zahlt? – Exkurs „Bestellerprinzip“

Wer die Provision zahlt, hängt von der Art der Beauftragung und vom Auftragsgrund ab. Verkaufen Sie Ihre Immobilie über einen Makler, zahlt im Regelfall der Käufer. Bei Vermietungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, so dass der Rechnungsempfänger und Provisionszahler identisch mit der Person ist, die eine Maklerdienstleistung beauftragt hat. Seit Einführung des Besteller Prinzips sind potenzielle Mieter von der Entrichtung einer Maklerprovision entlastet.

Vermietung = Bestellerprinzip

Vorher wurde diese Gebühr zuzüglich zur Mietkaution fällig, die ebenfalls bei Vertragsabschluss anfällt und dem Eigentümer eine Mietausfallsicherheit bringt.

Immobilie kaufen: Wer zahlt? – Frei verhandelbar

Lang war die Maklerprovision in Deutschland nicht klar geregelt. In den letzten Jahrzehnten hat es sich eingespielt, dass der Käufer die Provision des Maklers beim Immobilienkauf trägt. Damit wurden die Kosten zu 100% auf den Käufer umgewälzt.

Bei Kauf / Verkauf ist Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar

Seit 2020 gibt es ein neues Gesetzt zur Maklerprovision bei Privatkauf. Das neue Gesetz (§ 656c BGB), mit Wirkung zum 23. Dezember 2020, beschließt nun, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen muss. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, rechnen Sie die Provision für den Immobilienmakler in Ihre Kaufnebenkosten ein.

Kurz, für Privatkauf:

• Verkäufer muss min. 50% der Maklerkosten tragen

Kurz, für gewerblichen Kauf (zb. über vermögensverwaltende GmbH):

• Frei verhandelbar zwischen

Je teurer die Objekte, desto geringer die Maklergebühr. Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern oder dem Kauf einer Villa, die typischerweise über 1 Million Euro liegen, sinken die Maklergebühren ein wenig. Lesen Sie hier mehr: Maklerprovision für eine Villa.

Regelung für Privatkauf (nicht gewerblicher Immobilienhandel) – Die neue Regelung gilt nur bei Privatkäufen. Wenn Sie also gewerblich eine Immobilie kaufen, unterliegen Sie nicht dieser Neuerung im BGB. Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Für private Immobilienkäufer ändert sich damit einiges, schließlich macht die Maklercourtage einen Großteil der Kaufnebenkosten aus. Beim Hauskauf, aber auch beim Wohnungskauf und Grundstückskauf, werden damit bis zu 7,14% für den Käufer fällig.

Privatkauf = Trennung der Kosten: Jeweils 50%

Berechnung der Maklerprovision: Was kostet ein Makler?

Bei der Provision, also der Maklercourtage, handelt es sich um einen prozentual errechneten Betrag, der von der Kaufsumme abhängig ist. Beim Hausverkauf bzw. Wohnungskauf gibt es keine gesetzliche Regelung über die Höhe der Maklerprovision, so dass diese ein frei verhandelbarer Wert ist.

Die üblichen Provisionszahlungen an den Makler liegen zwischen 3,45 und 7,14 Prozent des Angebotspreises und sind ein Bestandteil der Kaufnebenkosten. Im Internet finden Sie viele Informationen darüber, dass die Provision in den meisten Bundesländern geteilt und nicht allein vom Käufer getragen wird.

In der Realität beteiligt sich der Eigentümer größtenteils nicht an der Provision und überlässt die Bezahlung der Maklerleistung allein dem Käufer. Wie viel Prozent Provision veranschlagt werden, hängt von der Forderung des Immobilienmaklers und von den marktüblichen Courtagen im Bundesland ab.

Verhandlung der Provision (gewerbliche Transaktion)

Verhandlungen über die Provision sind zwar möglich (gewerbliche Käufer / Verkäufer), führen größtenteils aber nur zum Erfolg, wenn es sich um ein schwer zu vermittelndes Objekt mit geringer Nachfrage handelt.

Ehe Sie eine Immobilie erwerben und das Zustandekommen eines Vertrags für Maklerdienstleistungen bestätigen, können Sie sich in einem Vergleich über die unterschiedlichen Provisionen nach Bundesland, sowie über die verschiedenen Praktiken in der Bezahlung der Courtage informieren.

Wann muss Provision gezahlt werden?

Generell besteht ein Maklervertrag immer aus zwei Verträgen, von denen eine Ausführung mit dem Eigentümer geschlossen, und die andere Vereinbarung mit dem Kaufinteressenten getroffen wird.

Laut §126 BGB ist ein Maklervertrag und damit die Grundlage der Provisionszahlung nur in schriftlicher Form gültig. Mündliche Vereinbarungen bleiben unberührt und haben weder für den Auftraggeber noch für den Käufer eine verbindliche Position.

Viele Kaufinteressenten fragen sich, wann der Vertrag zwischen ihnen und dem Immobilienmakler eigentlich zustande kommt und wie er gültig sein kann, ehe eine handschriftliche Unterzeichnung erfolgt. Fakt ist, dass Sie dem Vertrag zustimmen müssen, ehe ein Immobilienmakler für Sie tätig wird. Die Zustimmung bedarf keiner schriftlichen Unterzeichnung, sondern wird vom Käufer anhand der Akzeptanz der AGB des Maklers bestätigt.

Regelungen zur Provision im BGB

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 126 Schriftform:

1. Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
2. Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
3. Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
4. Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.

Eine Provision wird erst fällig, wenn es zum Kaufvertragsabschluss und damit zur vollständig erbrachten Dienstleistung des Immobilienmaklers kommt. Entscheiden Sie sich nach einer Besichtigung gegen die favorisierte Immobilie, fallen keine Gebühren für die bis dato erbrachte Maklerleistung an. Erst wenn Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sind Sie an die ab dem ersten Blick auf das Exposé bekannte Maklercourtage gebunden und zahlen die Provision in einem Zeitraum von 7 bis 14 Tagen nach der Fälligkeit des Objektpreises.

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Checkliste: Dokumente und Unterlagen für den Verkauf

Unterlagen und Dokumente beim Immobilienverkauf – Jeder Immobilienverkauf ist so individuell wie die Immobilie selbst! Deshalb ist auch kein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf, wie der andere. Die Liste der Dokumente ist aber für (fast) alle Verkäufer gleich. Grundbuchauszug, Lageplan, eine genaue Wohnflächenberechnung, Grundsteuerbescheid und Energieausweis, sind nur ein paar der Dokumente und Unterlagen, die Sie für den Verkauf benötigen.

Sie benötigen ein Teil der Dokumente schon zu Beginn, unter anderem die genaue Wohnflächenberechnung für die erste Bewertung Ihrer Immobilie. Alle Dokumente müssen später auch beim Notar vorgezeigt werden.

Wer besorgt die Dokumente?

Wenige verkaufen privat, ein Großteil verkauft mit Makler. Natürlich nehmen Immobilienmakler den Großteil Ihrer Arbeit ab. Ein paar Dokumente müssen Sie allerdings als Eigentümer zur Verfügung stellen.

Dokumente für den Verkauf ()

Kostenlos und online, meine Checkliste für Ihren Immobilienverkauf. Diese Unterlagen brauchen Sie! Nur eines unserer Immobilien Tools.

Hausverkauf: Checkliste

 Wohnungsverkauf: Checkliste

Grundstücksverkauf: Checkliste

Unterlagenbeschaffung ist kosten- und zeitintensiv!

Die Unterlagenbeschaffung unterteilt sich in Dokumente, die Sie vor dem Kauf besorgen müssen und in Unterlagen, die nach dem Vertragsabschluss an den Käufer auszuhändigen sind. Schon vor dem Verkauf benötigen Sie die vollständig bemaßten Grundrisse und Raumaufteilungen, den Lage- und Bebauungsplan, das Gutachten, Grundbuchauszüge und den Energieausweis.

Umfangreiche Unterlagen bedeuten einfacher Verkauf

Je umfangreicher Ihre Unterlagensammlung ist, umso einfacher gestaltet sich am Ende die Verkaufsabwicklung Ihrer Immobilie. Doch wie Sie dem großen Umfang an wichtigen Unterlagen entnehmen können, müssen Sie für deren Beschaffung mit hohen Kosten und einem noch höheren Zeitaufwand rechnen.

Zusätzliche Unterlagen nach dem Vertragsabschluss

Selbst wenn Sie diese Hürde überwunden haben und den Immobilienverkauf notariell abschließen, fallen weitere Unterlagen an und sollten zu diesem Zeitpunkt bestenfalls bereits vorliegen. Gebrauchsanweisungen für elektrische Anlagen, Garantie- und Wartungsbescheinigungen, Prüfberichte von Schornsteinen und Heizungen sowie die Rechnungen für alle wichtigen Reparaturen und Versicherungsbescheinigungen gehen beim Verkauf in den Besitz des neuen Eigentümers über und sind von Ihnen zu erbringen.

Diese Unterlagen sollten ebenfalls vorliegen:

• Gebrauchsanweisungen für elektrische Anlagen
• Garantie- und Wartungsbescheinigungen
• Prüfberichte von Schornsteinen und Heizungen
• Rechnungen für alle wichtigen Reparaturen
• Versicherungsbescheinigungen

Dokumente: Woher bekommt man was?

Was ist das und woher bekommt man was? Hier die Antworten für alle Dokumente.

Flächennutzungsplan

Was ist das? Der Flächennutzungsplan ist ein städtebauliches Planungsinstrument, das die beabsichtigte Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde darstellt.

Woher bekommt man es? Man kann ihn bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung erhalten.

Bebauungsplan

Was ist das? Der Bebauungsplan ist ein rechtlicher Plan, der Festsetzungen über die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken enthält.

Woher bekommt man es? Er wird von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung bereitgestellt.

Liegenschaftskarte / Flurkarte

Was ist das? Die Liegenschaftskarte oder Flurkarte ist eine topografische Karte, auf der die Grenzen von Grundstücken, ihre Flächen und gegebenenfalls weitere Informationen verzeichnet sind.

Woher bekommt man es? Sie kann bei den Katasterämtern oder Vermessungsämtern erhältlich sein.

Aktueller Grundbuchauszug

Was ist das? Der aktuelle Grundbuchauszug ist eine Urkunde, die Informationen über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an einem Grundstück enthält.

Woher bekommt man es? Man kann ihn beim örtlichen Grundbuchamt oder Notariat beantragen.

Altlasten / Altlastenverzeichnis

Was ist das? Altlasten sind Boden- oder Gewässerverunreinigungen, die durch frühere Nutzung entstanden sind. Das Altlastenverzeichnis wird von den Umweltbehörden geführt und kann dort angefragt werden.

Woher bekommt man es? Informationen darüber sind bei den Umweltbehörden erhältlich.

Baulasten

Was ist das? Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück ruhen und bestimmte Baumaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen vorschreiben.

Woher bekommt man es? Die zuständige Baubehörde oder Gemeindeverwaltung kann Auskunft über bestehende Baulasten geben.

Erschließungsnachweis

Was ist das? Der Erschließungsnachweis dokumentiert, dass ein Grundstück ordnungsgemäß an das öffentliche Versorgungsnetz (z.B. Wasser, Strom, Straßen) angeschlossen ist.

Woher bekommt man es? Er wird in der Regel von der Erschließungsträgerin oder dem Bauträger bereitgestellt.

Abzuleistende Grundpfandrechte

Was ist das? Abzuleistende Grundpfandrechte sind Belastungen eines Grundstücks, beispielsweise in Form von Hypotheken oder Grundschulden.

Woher bekommt man es? Informationen darüber sind im Grundbuch oder beim zuständigen Grundbuchamt zu finden.

Grundsteuerbescheid

Was ist das? Der Grundsteuerbescheid ist ein amtlicher Bescheid, der die jährlich zu zahlende Grundsteuer für ein Grundstück festlegt.

Woher bekommt man es? Er wird von der örtlichen Finanzbehörde oder dem zuständigen Steueramt ausgestellt.

Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks

Was ist das? Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks sind visuelle Darstellungen, die einen Überblick über die Lage, die Umgebung und das äußere Erscheinungsbild eines Grundstücks bieten.

Woher bekommt man es? Sie können von Vermessungsämtern oder spezialisierten Dienstleistern bezogen werden.

Grundriss

Was ist das? Ein Grundriss ist eine zeichnerische Darstellung der Raumaufteilung und Abmessungen eines Gebäudes oder einer Wohnung.

Woher bekommt man es? Er kann bei Eigentümern, Architekten oder Bauplanungsämtern erhältlich sein.

Sie wollen verkaufen? So geht’s

Immobilie verkaufen – Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen?

Für den erfolgreichen und rentablen Verkauf einer Immobilie kommt es zunächst immer auf eine fundierte und realistische Wertermittlung an. Diese bestimmt letztendlich den anzusetzenden Verkaufspreis. Im nächsten Schritt bringen Immobilienmakler Ihre Immobilie an solvente Interessenten, hier geht es nicht nur um Immobilienportale und Vermarktung, auch die Immobilienbewertung, Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer, Besichtigungstermine und Verhandlungen sind Aufgabe des Maklers, bis hin zum Kaufvertrag, dem Notartermin und Steuerfragen.

Lernen Sie hier im Ratgeber die Materie Immobilienverkauf kennen. Einfach erklärt, Schritt für Schritt!

• Immobilie verkaufen
• Haus verkaufen
• Wohnung verkaufen

Lage, Lage, Lage! Hier noch ein spezieller Blick auf eine Auswahl großer Städte:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• München
• Stuttgart

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Was bedeutet Sachkundenachweis bei Immobilienmaklern?

Der Begriff „Sachkundenachweis“ klingt nach einer verbindlichen Zulassungsvoraussetzung — ist es aber in dieser Form nicht. Im deutschen Maklerrecht existiert kein gesetzlich vorgeschriebener Sachkundenachweis, der vor der Gewerbeausübung abgelegt werden muss. Das unterscheidet die Immobilienbranche etwa von Handwerksberufen mit Meisterpflicht oder dem Finanzsektor mit BaFin-Zulassung.

Die gesetzliche Grundlage für Makler und Immobilienverwalter ist die Gewerbeordnung (GewO) § 34c. Wer gewerblich Immobilien vermitteln möchte, benötigt lediglich eine Erlaubnis der zuständigen Behörde — keine Prüfung, kein Abschluss, keine nachgewiesene Fachqualifikation. Das ist eine der Schwachstellen des deutschen Immobilienmarkts, die Kritiker seit Jahrzehnten bemängeln.

• § 34c GewO — Erlaubnispflicht, keine Fachkundeprüfung
• Kein Berufsabschluss — Immobilienmakler ist kein geschützter Titel
• Kein Staatsexamen — Marktzugang ohne formalen Kompetenznachweis möglich
• Berufshaftpflicht — gesetzlich vorgeschrieben seit 2018
• Weiterbildungspflicht — 20 Stunden in drei Jahren, verpflichtend seit MaBV-Reform

Die gesetzliche Weiterbildungspflicht seit 2018

Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler trat 2018 eine wichtige Neuregelung in Kraft. Seither sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden Weiterbildung nachzuweisen. Die Grundlage bildet die geänderte Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV § 15b).

Diese Regelung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung — ersetzt aber keinen echten Sachkundenachweis. Wie im Ratgeber zur Immobilienbewertung beschrieben, hängt die Qualität einer professionellen Wertermittlung maßgeblich von der Erfahrung und Methodik des Gutachters ab — Faktoren, die 20 Weiterbildungsstunden allein nicht garantieren.

• 20 Stunden — Mindeststunden Weiterbildung pro drei Jahre
• MaBV § 15b — gesetzliche Grundlage der Fortbildungspflicht
• Angestellte eingeschlossen — Pflicht gilt auch für Beschäftigte im Betrieb
• Nachweispflicht — Teilnahmebelege müssen aufbewahrt werden
• IHK-Kurse — anerkannte Anbieter für zertifizierte Weiterbildungen
• Online-Seminare — seit 2020 weitgehend anerkannt

Sachkundenachweis vs. freiwillige Zertifizierungen

Da ein staatlicher Sachkundenachweis fehlt, haben sich auf dem Markt verschiedene freiwillige Zertifizierungen etabliert. Diese sind nicht rechtlich bindend, signalisieren aber ein erhöhtes Qualitätsbewusstsein. Als Investor oder Eigentümer sollten Sie wissen, welche Zertifikate tatsächlich etwas aussagen — und welche reine Marketinginstrumente sind.

Besonders relevant ist dies beim Mehrfamilienhaus kaufen, wo die Wertermittlung komplexer ist und eine fehlerhafte Bewertung schnell fünf- bis sechsstellige Konsequenzen haben kann. Ein zertifizierter Gutachter nach DIN EN ISO 17024 oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger bietet hier wesentlich mehr Sicherheit als ein Makler mit reiner Gewerbeanmeldung.

• IHK-Zertifikat — anerkannte Fachkunde für Wertermittlung
• HypZert-Zertifizierung — international anerkannt für Immobilienbewertung
• RICS-Mitgliedschaft — britischer Berufsverband, hoher Standard
• DIN EN ISO 17024 — Norm für Personenzertifizierung
• Öffentlich bestellte Sachverständige — höchstes deutsches Qualitätslevel
• IVD-Mitgliedschaft — Immobilienverband Deutschland, Branchennorm
• gif-Mitgliedschaft — Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung

Was Sie als Auftraggeber konkret prüfen sollten

Für Eigentümer, Käufer und Immobilien-Investoren ist entscheidend, wie sie die Qualität eines Maklers oder Verwalters in der Praxis beurteilen können, wenn ein gesetzlicher Sachkundenachweis fehlt. Die gute Nachricht: Es gibt klare Prüfkriterien, die Sie bei jedem Erstgespräch einfordern sollten.

Beachten Sie insbesondere beim Immobilie verkaufen, dass ein unseriöser Makler mit falscher Preiseinschätzung Ihre Verhandlungsposition massiv schwächen oder den Verkaufsprozess unnötig verzögern kann. Überprüfen Sie daher systematisch folgende Punkte, bevor Sie eine Maklerprovision vereinbaren — mehr dazu unter Maklerprovision berechnen.

• Gewerbeerlaubnis § 34c — Vorlage des aktuellen Erlaubnisbescheids anfordern
• Berufshaftpflicht — Police mindestens 500.000 € Deckungssumme prüfen
• Weiterbildungsnachweise — Teilnahmebelege der letzten drei Jahre vorlegen lassen
• Zertifikate für Wertermittlung — IHK oder HypZert bei Bewertungsauftrag
• Referenzobjekte — vergleichbare Transaktionen in Ihrer Lage und Preisklasse
• Marktkenntnis — konkrete Fragen zu Kaufpreisfaktoren und Mietpreisen stellen
• Transparenz bei Kosten — vollständige Kostenkalkulation inkl. Kaufnebenkosten berechnen

Bedeutung für die Immobilienbewertung und Renditeberechnung

Die Qualifikation des Bewerters hat direkte Auswirkungen auf Ihre Investitionsrechnung. Eine fehlerhafte Verkehrswertermittlung kann dazu führen, dass Sie zu viel zahlen, zu wenig erlösen oder falsche Renditeerwartungen entwickeln. Gerade beim Ertragswertverfahren — dem Standardverfahren für vermietete Rendite-Objekte — kommt es auf präzise Eingabewerte an.

Nutzen Sie das Sachwertverfahren nur dann als Grundlage, wenn Sie den tatsächlichen Substanzwert eines Objekts ermitteln möchten — und achten Sie darauf, dass Ihr Bewerter die Wahl des Verfahrens begründen kann. Ein professioneller Makler mit nachgewiesener Bewertungskompetenz wird Ihnen erklären, warum beispielsweise beim Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren dominiert, während beim Eigenheim das Vergleichswertverfahren aussagekräftiger ist.

Die Renditekennzahlen — von der Bruttorendite berechnen bis zur echten Nettorendite berechnen nach Verwaltungskosten und Instandhaltung — sind nur so gut wie die zugrunde liegenden Bewertungen. Ein unsachgemäß beauftragter Makler ohne nachweisbare Fachkompetenz gefährdet damit direkt Ihren Investitionserfolg.

Reform und Ausblick: Kommt der echte Sachkundenachweis?

Die Diskussion um einen verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilienmakler ist in Deutschland nicht neu. Verschiedene Bundesratsanträge und Branchenverbände forderten in den vergangenen Jahren eine Verschärfung der Zugangsvoraussetzungen. Bislang ohne Erfolg — die Immobilienwirtschaft bleibt einer der wenigen Wirtschaftsbereiche mit hohem Schadenpotenzial ohne formale Eingangshürde.

Auf europäischer Ebene zeigt sich, dass andere Länder weiter sind: In Österreich und der Schweiz gelten deutlich strengere Zulassungsregeln für Immobilienmakler. In Österreich ist die Konzessionsprüfung vor der Wirtschaftskammer Pflicht, in der Schweiz regeln die Kantone die Anforderungen oft über Fachprüfungen.

Für Investoren bedeutet das im Status quo: Eigenverantwortung ist gefragt. Verlassen Sie sich nicht auf einen Titel, der im deutschen Recht nicht existiert — sondern auf nachprüfbare Qualifikationen, Referenzen und die gesetzlich vorgeschriebene Weiterbildungsdokumentation.

Ist der Sachkundenachweis für Immobilienmakler in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Im deutschen Recht gibt es keinen verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilienmakler. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO setzt lediglich persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus, nicht jedoch eine fachliche Prüfung. Seit 2018 gilt jedoch eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gemäß MaBV § 15b, deren Nachweise der Makler auf Anfrage vorlegen muss.

Welche Zertifizierung ist bei der Immobilienbewertung besonders aussagekräftig?

Für die Immobilienbewertung sind insbesondere die HypZert-Zertifizierung (international anerkannt, besonders für Finanzierungsbewertungen relevant) und das IHK-Zertifikat für Immobilienwertermittlung aussagekräftig. Das höchste Qualitätslevel bieten öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die von den IHKs bestellt werden und strengen Fachprüfungen unterliegen. Für komplexe Anlageimmobilien empfiehlt sich grundsätzlich ein Gutachter mit mindestens einer dieser Qualifikationen.

Kann ich als Eigentümer die Weiterbildungsnachweise meines Maklers einsehen?

Ja, unbedingt. Nach MaBV § 15b sind Makler und deren angestellte Mitarbeiter verpflichtet, die Teilnahmenachweise über Weiterbildungsmaßnahmen aufzubewahren und auf Anfrage der zuständigen Behörde vorzulegen. Als Auftraggeber haben Sie zwar kein gesetzliches Einsichtsrecht, jedoch das faktische Recht, diese Nachweise im Rahmen des Erstgesprächs einzufordern — ein seriöser Makler wird dies ohne Zögern gewähren. Verweigert er die Vorlage, sollten Sie dies als deutliches Warnsignal werten.

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Makler beauftragen oder privat verkaufen?

Beauftragen Sie einen Makler, wird Ihr Objekt für den Käufer zwar nicht provisionsfrei, dafür aber professionell und ohne Ihren persönlichen Einsatz angeboten.

Beide Möglichkeiten haben sowohl Vorteile wie Nachteile. Möchten Sie Zeit sparen, sollten Sie auf den Privatverkauf verzichten und sich für einen Immobilienmakler entscheiden. Wollen Sie Ihren Kunden die Immobilie provisionsfrei anbieten, können Sie selbst verkaufen, müssen sich nun aber selbstständig um alle bürokratischen Details kümmern. Unter dem Strich ist es ratsam, die Entscheidung von Ihrem Zeitkontingent und Ihrer Erfahrung auf dem Immobilienmarkt abhängig zu machen.

Wie denken Kaufinteressenten?

Die meisten potenziellen Käufer möchten sparen und neben einem günstigen Immobilienpreis vor allem geringe Nebenkosten zahlen.

Ist ein Immobilienangebot provisionsfrei inseriert, weckt es auf alle Fälle das Interesse und zeigt sich für den Käufer auf den ersten Blick interessant.

Vorsicht! Provisionsfrei = „Keine Erfahrung“

Ergo: Der Verkäufer weiß aber auch, dass Sie wahrscheinlich selbst Geld sparen wollen und nicht die Erfahrung des Maklers haben.

Das könnte ein Fehler sein, denn so könnte man Sie mit Verhandlungsgeschick um Zehntausende Euro bringen.

Auch wenn immer mehr Menschen den Kauf von Privat nicht ausschließen, möchten Käufer nicht auf eine plausible Bewertung der Immobilie, auf einen am Verkehrswert angelehnten Angebotspreis und eine professionelle Betreuung verzichten.

Mangelnde Erfahrung kann zum Risiko werden

Eigentümer sind Sie nicht hauptberuflich, woraus sich Zeiträume ergeben, in denen Sie für Kaufinteressenten nicht erreichbar sind. Da das digitale Zeitalter die Erwartung an die Antwortzeit verkürzt hat, kann der Privatverkauf schnell zu Problemen führen und vom potenziellen Käufer als gar nicht mehr so positiv empfunden werden. Auch die Fehlerquote im Angebot und im Verkaufsgespräch ist für Privatanbieter enorm und bleibt auch einem Kaufinteressenten nicht verborgen.

Es macht keinen Unterschied, ob Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen, in Frankfurt, Leipzig oder ob Sie Ihre Immobilie in Regensburg verkaufen. Wenn Sie Erfahrung haben und selbst handeln wollen, warum nicht!

Wenn Sie keine Vorerfahrung haben, verlassen Sie sich auf einen guten, erfahrenen Immobilienmakler.

Warum Privatangebote nur selten eine gute Lösung sind

Können Sie sich vorstellen, jederzeit auf Anrufe zu reagieren oder per E-Mail erreichbar zu sein?

Sind Sie bereit, die hohen Kosten von bis zu 1.000 Euro für ein Wertgutachten aufzuwenden, den Energieausweis für den Verkauf zu beantragen, die Dokumente für den Hausverkauf einzuholen und Besichtigungstermine auf Ihr Privatleben und die berufliche Tätigkeit abzustimmen? Sind Sie mental stark und können in eine Preisverhandlung gehen, ohne dass Ihre Antwort auf Emotionen basiert?

Ist das der Fall und haben Sie bereits Erfahrungen im Verkauf von Immobilien, steht einem Angebot von privat sicher nichts entgegen.

Doch die meisten Eigentümer verkaufen nur einmal im Leben eine Immobilie und befinden sich in diesem Moment in einer emotionalen Lage, die den Blick für das Rationale trübt.

Dieser Umstand äußert sich zum Beispiel in einem zu hohen Angebotspreis oder in einer Preisbestimmung, die zugunsten der Zeitersparnis beim Verkauf weit unter dem höchstmöglichen Verkaufswert liegt.

Maklerkosten: Was kostet ein Immobilienmakler wirklich?

Seit dem Maklergesetz 2020 gilt in Deutschland bei Wohnimmobilien: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig. Typische Gesamtprovision: 3,57–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.).

Hinweis: In Hamburg, Berlin und anderen Städten gelten teils abweichende regionale Sätze (3,57–7,14 % Gesamtprovision).

Kosten-Nutzen: Makler vs. Privatverkauf

Die eigentliche Frage ist nicht nur die Provision, sondern der Nettoerlös:

• Privatverkauf ohne Makler: Kein Provisionsanteil, aber: Zeitaufwand 50–200 Stunden, Risiko Unterpreisverkauf, Haftung bei Mängeln selbst tragen
• Maklerverkauf: Provision fällig, aber: professionelle Bewertung, breite Vermarktung, Preisoptimierung – Makler erzielen nachweislich oft 5–15 % höhere Verkaufspreise
• Bei einer 350.000 €-Immobilie: 5 % Mehrerlös = 17.500 € – übersteigt die Maklerprovision von ~10.000 €

Wann macht der Privatverkauf Sinn?

Es gibt Situationen, in denen der Verkauf ohne Makler tatsächlich sinnvoll ist:

• Käufer aus dem Bekanntenkreis: Der Verkauf an Familie, Freunde oder Nachbarn, die bereits Interesse bekundet haben
• Sehr begehrte Lage: In Metropolen wo Immobilien innerhalb von Tagen abgehen und der Preis sich selbst reguliert
• Viel Zeit und Erfahrung: Wenn Sie selbst Immobilienprofis oder erfahrene Verkäufer sind
• Einfache Immobilien: Standardwohnungen ohne Besonderheiten, in einem klar definierten Markt

Der Privatverkauf: Was Sie brauchen

Entscheiden Sie sich für den Privatverkauf, brauchen Sie mindestens:

1. Aktuelles Wertgutachten oder vergleichbare Verkaufspreise (Vergleichswertverfahren)
2. Energieausweis — Pflicht bei Verkauf (Verbrauchsausweis ab 50 € / Bedarfsausweis ab 300 €)
3. Professionelle Fotos — entscheidend für Erstindruck (Fotograf: 200–500 €)
4. Grundriss — aktuell und maßstabsgerecht
5. Verkaufsexposé — detaillierte, wahrheitsgemäße Beschreibung (Haftung!)
6. Portale: ImmobilienScout24, Immowelt (Kosten: 60–200 € pro Anzeige)
7. Besichtigungen koordinieren und durchführen
8. Kaufvertrag: Notar ist Pflicht, berät aber neutral — kein Ersatz für rechtliche Beratung

Haftung: Das übersehen viele Privatverkäufer

Als Privatverkäufer haften Sie für arglistig verschwiegene Mängel. Selbst wenn Sie „unter Ausschluss jeder Gewährleistung“ verkaufen, schützt das nicht vor vorsätzlichem Verschweigen. Häufige Streitpunkte: Feuchtigkeitsschäden, alte Heizung, Schimmel, Baulasteneintragungen, Überschwemmungsgebiet.

Makler übernehmen diese Haftungsverantwortung mit und haben entsprechende Berufshaftpflichtversicherungen.

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Was ist das Bestellerprinzip? Definition und rechtlicher Rahmen

Das Bestellerprinzip ist im Kern eine simple Idee: Wer einen Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Geregelt ist das im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) — und zwar ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum. Die Reform beendete eine jahrzehntelange Praxis, bei der Mietinteressenten regelmäßig zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Courtage zahlen mussten, ohne den Makler überhaupt selbst beauftragt zu haben.

„Wer bestellt, bezahlt.“ — Dieser Grundsatz gilt seit der WoVermRG-Reform absolut bei der Wohnungsvermittlung und seit der jüngsten BGB-Novelle in abgeschwächter Form (Teilungspflicht) auch beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher.

Wichtig ist die Trennung zwischen drei rechtlich völlig unterschiedlich behandelten Bereichen:

• Wohnraummiete: Echtes Bestellerprinzip — Vermieter zahlt, Punkt.
• Verbraucher-Immobilienkauf (EFH/ETW): Teilungspflicht nach §§ 656a–656d BGB — Käufer zahlt maximal 50 % der vereinbarten Provision.
• Gewerbeimmobilien & Mehrfamilienhäuser: Vertragsfreiheit — Provision frei verhandelbar.

Bestellerprinzip bei Vermietung: So funktioniert die Regelung

Bei der Wohnungsvermietung ist die Rechtslage eindeutig und für Mieter extrem vorteilhaft. Ein Makler darf vom Mietinteressenten nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich wegen eines schriftlichen Suchauftrags des Mieters tätig wird — und auch nur dann, wenn er die Wohnung speziell für diesen Auftrag akquiriert hat.

Wann der Mieter zahlt — und wann nicht

In der Praxis ist es für Makler nahezu unmöglich, den Mieter zur Kasse zu bitten. Sobald der Makler die Wohnung schon vorher im Bestand hatte oder vom Vermieter zur Vermarktung erhalten hat, ist eine Mieter-Courtage rechtswidrig — auch wenn der Mieter sie aus Unwissenheit unterschreibt. Bereits gezahlte Provisionen können bis zu drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.

Höhe der Maklerprovision bei Vermietung

Die Provision ist gesetzlich gedeckelt auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer, also effektiv 2,38 Monatsmieten brutto. Diese zahlt der Vermieter. Bei einer Wohnung mit 1.200 € Kaltmiete bedeutet das:

• Maximale Provision: 2 × 1.200 € = 2.400 € netto
• Plus 19 % USt: 456 €
• Gesamtkosten Vermieter: 2.856 € brutto
• Mieter zahlt: 0 €
• Steuerlich: Werbungskosten bei Einkünften aus V&V (§ 9 EStG)

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf: Die Reform und ihre Tücken

Hier wird es interessant — und für viele Käufer trügerisch. Mit der Einführung der §§ 656a–656d BGB wurde kein echtes Bestellerprinzip eingeführt, sondern eine Teilungspflicht: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er maximal die Hälfte seiner Provision auf den Käufer abwälzen — und nur, wenn er nachweist, dass er seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat (Doppelprovisionsverbot mit Nachweispflicht).

Wann die Reform greift

Die Schutzregeln gelten ausschließlich beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte oder als gewerblicher Investor agiert, fällt nicht unter den Schutz — hier ist die Provisionsverteilung weiterhin frei verhandelbar.

Provisionsbeispiel nach der Reform

Insider-Perspektive: Die heimliche Preisanpassung

Was kaum thematisiert wird: In begehrten Lagen — München-Bogenhausen, Hamburg-Eppendorf, Düsseldorf-Oberkassel — preisen Verkäufer ihren neuen Provisionsanteil seit der Reform schlicht in den Kaufpreis ein. Wo vorher 1,2 Mio € aufgerufen wurden, sind es jetzt 1,22 Mio €. Der Käufer spart auf der Provisionsseite, zahlt aber höhere Grunderwerbsteuer auf den höheren Kaufpreis und finanziert mehr. Netto-Effekt in Top-Lagen: oft nahe Null.

Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf: Was Eigentümer wissen müssen

Wer als Eigentümer eine Immobilie veräußert, ist seit der Reform stärker in der Pflicht. Sie können die Provision nicht mehr einfach komplett auf den Käufer abwälzen — Sie tragen mindestens 50 % der Maklerkosten und müssen Ihren Anteil tatsächlich gezahlt haben, bevor der Käufer fällig wird (§ 656c BGB).

Konkrete Kostenbelastung für Verkäufer

Bei einem Verkaufspreis von 600.000 € und einer Gesamtprovision von 7,14 % (3,57 % je Seite, der marktübliche Standard) ergibt sich:

• Provisionsanteil Verkäufer: 21.420 € brutto
• Steuerliche Behandlung: Bei selbstgenutzter Immobilie keine Absetzbarkeit
• Bei vermieteter Immobilie: Werbungskosten oder Anschaffungs-/Veräußerungsnebenkosten
• Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist: mindern den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 EStG)
• Auswirkung auf Netto-Erlös: ca. 3,57 % weniger als vor der Reform

Maklerauftrag oder Privatverkauf?

Wie im Ratgeber Haus verkaufen beschrieben, lohnt sich der Maklerauftrag trotzdem fast immer — die durchschnittliche Preissteigerung durch professionelle Vermarktung liegt bei 5–12 % gegenüber dem Privatverkauf, was die Provision regelmäßig überkompensiert. Nutzen Sie zusätzlich unseren Netto-Erlös berechnen-Rechner, um die tatsächliche Auszahlung nach allen Abzügen zu kalkulieren.

Vertragliche Stolperfallen für Verkäufer

Achten Sie im Maklervertrag auf zwei Klauseln: erstens die korrekte Ausgestaltung als qualifizierter Alleinauftrag mit klaren Laufzeiten (üblich 6 Monate), zweitens die Reservierungsgebühr — sie ist nach BGH-Rechtsprechung in vielen Konstellationen unwirksam. Lassen Sie sich nicht zur Vorab-Zahlung von „Vermarktungspauschalen“ drängen, die im Maklerrecht systemfremd sind.

Vergleich: Bestellerprinzip in den drei Geschäftsarten

Die folgende Übersicht zeigt die rechtlichen Unterschiede auf einen Blick:

Steuerliche Behandlung der Maklerprovision

Die Provision ist je nach Konstellation steuerlich unterschiedlich relevant — und genau hier verschenken Investoren regelmäßig Geld, weil sie die Zuordnung falsch vornehmen.

Behandlung beim Käufer

• Selbstnutzer: Provision ist nicht absetzbar, erhöht aber die Anschaffungskosten relevant für spätere Spekulationssteuer Immobilien.
• Kapitalanleger: Teil der Anschaffungsnebenkosten, AfA-fähig über 50 Jahre (Wohnimmobilie, § 7 Abs. 4 EStG).
• Gewerblicher Investor: Voll als Betriebsausgabe absetzbar.

Behandlung beim Verkäufer und Vermieter

• Verkäufer mit Vermietung: Werbungskosten oder Veräußerungskosten — mindern Spekulationsgewinn.
• Vermieter (V&V): Sofort abziehbare Werbungskosten nach § 9 EStG im Jahr der Zahlung.
• Verkäufer Selbstnutzer: Keine Absetzbarkeit, da privat veranlasst.

Checkliste: Soll ich als Eigentümer einen Makler beauftragen?

Trotz der neuen Kostenbelastung lohnt sich der Maklereinsatz für die meisten Verkäufer. Diese Checkliste hilft bei der Entscheidung:

• ✓ Habe ich realistische Kenntnis des aktuellen Marktwerts? Immobilie bewerten als ersten Schritt
• ✓ Verfüge ich über ein Käufer-Netzwerk in der relevanten Preisklasse?
• ✓ Kann ich Besichtigungen werktags innerhalb von 24 h ermöglichen?
• ✓ Beherrsche ich Energieausweis-Pflichten, GEG und Notar-Vorbereitung?
• ✓ Habe ich Zeit für 30–60 ernsthafte Anfragen pro Inserat in Top-Lagen?
• ✓ Bin ich verhandlungssicher bei Preisreduktions-Versuchen von 5–10 %?
• ✓ Kenne ich die Bonitätsprüfung von Käufern und Finanzierungsnachweisen?
• ✓ Habe ich Zugang zu professionellen Exposé-Fotos und 3D-Tour?

Wer mehr als drei Punkte mit Nein beantwortet, fährt mit einem Profimakler regelmäßig besser — die 3,57 % Provisionsanteil sind durch die Mehrerlöse meist mehr als gedeckt. Für Investoren, die ihre Nettorendite berechnen, ist die Provision ohnehin kalkulierter Bestandteil der Transaktionskosten und sollte über die Kaufnebenkosten berechnen-Logik einfließen.

Handlungsempfehlung: Entscheidungsbaum für Investoren

Je nach Position und Objekttyp ergeben sich klare Strategien — der pauschale „3,57 % sind Standard“-Ansatz ist regelmäßig die teuerste Variante.

Strategie nach Käufer-Typ

• Sie kaufen ein EFH/ETW: Provision ist auf max. 50 % gedeckelt — verhandeln Sie aber zusätzlich am Kaufpreis, nicht an der Courtage. Hebel ist dort größer.
• Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus: Provision frei verhandelbar — fordern Sie Außenprovision (Verkäufer zahlt 100 %) oder reduzieren Sie auf 1,5–2,5 % bei Volumina über 1 Mio €.
• Sie sind Eigennutzer-Käufer: Provision in Anschaffungskosten dokumentieren — relevant bei späterem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist berechnen.

Strategie nach Verkäufer- und Vermieter-Typ

• Sie verkaufen privat: Auch nach der Reform lohnt sich der Makler — Bruttoerlös-Plus übersteigt Provisionsanteil regelmäßig.
• Sie vermieten: Maklerkosten sind voll als Werbungskosten absetzbar — netto-Belastung sinkt um den Grenzsteuersatz (typisch 35–45 %).
• Sie verkaufen aus dem Bestand (Trading): Provision als Veräußerungskosten in der Gewinnermittlung ansetzen — mindert die Steuerlast direkt.

Verhandlungs-Hebel in der Praxis

Bei Volumina über 1 Mio € sind Provisionssätze von 2–3 % marktüblich verhandelbar. Wichtig: Verhandeln Sie vor Vertragsabschluss, nicht nach der ersten Besichtigung. Wer mehrere Objekte in Folge verkauft (Bestandsabbau), erhält bei Rahmenverträgen oft Konditionen ab 1,5 %.

FAQ: Häufige Fragen zum Bestellerprinzip

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Hauskauf?

Nein, kein echtes Bestellerprinzip. Seit der jüngsten BGB-Reform gilt beim Verbraucherkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen lediglich eine Teilungspflicht: Der Käufer trägt höchstens 50 % der Maklerprovision. Beim echten Bestellerprinzip — wie bei der Miete — würde der Käufer 0 € zahlen, was nicht der Fall ist.

Die wichtigsten Punkte:

• Mietrecht: Echtes Bestellerprinzip seit Reform
• Kaufrecht Verbraucher: Teilungspflicht (max. 50 %)
• Kaufrecht Gewerbe/MFH: Keine gesetzliche Schutzregel
• Praxis Top-Lagen: Provisionsersparnis oft durch Kaufpreiserhöhung kompensiert

Was passiert, wenn ein Makler trotzdem die volle Provision vom Mieter verlangt?

Eine solche Vereinbarung ist nach § 2 Abs. 5 WoVermRG nichtig und gilt zudem als Ordnungswidr

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