Grundstücke verkaufen im Schnelldurchlauf

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, beim Verkauf eines Grundstücks stellen sich in erster Linie ähnliche Fragen wie bei einem Hausverkauf, die Fehler beim Verkauf sind oft dieselben. Allerdings gibt es hier auch einige andere erwähnenswerte Punkte, die den Verkauf von Grundstücken spezieller machen. Tipp! Am Ende haben wir auch noch Spezialfälle für Sie, wie Agrarboden, Waldgrundstück aber auch Grundstück mit Quelle.

Bei einem Grundstück ist darauf zu achten, ob es sich um Bauland oder um Bauerwartungsland handelt. Im letzteren Fall muss das Grundstück erst von der jeweiligen Gemeinde erschlossen werden. Erst, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom und Kanal vorhanden sind, darf auf dem Grundstück auch gebaut werden. Baugrundstücke sind in der Regel wertvoller als Bauerwartungsland.

Bauland oder Bauerwartungsland

Grundsätzliche Frage:

• Bauland oder
• Bauerwartungsland

Dafür sehen wir uns im ersten Schritt den Grundstücksverkauf im Schnelldurchlauf an:

1. Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt
2. Dokumente zur konkreten Bewertung
3. Präsentation vom Grundstück im Exposé
4. Kommunikation mit Interessenten
5. Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis)
6. Termin beim Notar und Kaufvertrag

Verkaufen oder nicht? Der richtige Zeitpunkt – Schritt 1

Schritt 1 ist die Verkaufsentscheidung – In allen Bereichen zählt vor allem die Lage, nicht nur beim Verkauf Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks. Bei allen Immobilienverkäufen – dazu gehören auch alle Grundstücke – ist die Lage zunächst der zentrale Bewertungsfaktor für den Verkaufspreis.

Ein praktisches Beispiel:

• Einfacher Verkauf: Bauland bei Berlin, inmitten bester Infrastruktur
• Schwieriger Verkauf: Grundstück in den bayrischen Alpen, ohne Infrastruktur

Privat oder „kostenlos“ und ohne Makler zu verkaufen, birgt Risiken und macht den Verkauf sowie die gesamte Transaktion (Bewertung bis Notar und Kaufvertrag) fehleranfällig. Immobilien verkaufen braucht ein gutes Käufernetzwerk, oft werden Immobilien auch nicht öffentlich präsentiert, sondern nur intern als Off Market Immobilie. So erfährt niemand vom Verkauf Ihres Baugrundstücks. Beliebt ist hier auch der direkte Verkauf von Grundstücken an Bauträger.

• Grobe Immobilienbewertung (Verkaufszeitpunkt ja / nein)
• Öffentlicher oder Off Market Verkauf

Dokumente zur konkreten Bewertung – Schritt 2

Schritt 2 sind Dokumente – Ein weiterer wichtiger Punkt sind die verkaufsrelevanten Dokumente. Deren Beschaffung kostet viel Zeit, Geld und Nerven. Doch ohne die wichtigen Unterlagen können Sie Ihr Grundstück nicht anbieten, sodass Sie diesen Teil der organisatorischen Aufgaben nicht außen vor lassen können. Um den Verkauf zu vereinfachen und Ihr Haus mit allen relevanten Unterlagen anzubieten, lohnt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Erst daraus lässt sich das Grundstück bewerten und ein Angebotspreis bestimmen.
Wie Sie den Verkehrswert Immobilie und was dabei zu beachten ist.

Dazu gehören meist:

1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte vom Katasteramt
2. Bebauungsplan
3. Grundbuchauszug Grundbuchamt
4. Flächennutzungsplan
5. Bauvoranfrage
6. Baulastenauskunft
7. Erschießungsnachweise
8. Bescheid über die Grundsteuer

Präsentation vom Grundstück im Exposé – Schritt 3

Schritt 3 ist die Präsentation – Egal ob „verdeckt“ oder im „offenem“ Markt, ein professionelles Exposé und aussagekräftige Bilder sind die Basis beim Grundstück verkaufen. Über das Inserat oder Off Market, Exposés stellen Sie den ersten Kontakt zu Kaufinteressenten her und legen den Grundstein für Anfragen zu Besichtigungen. Beinhaltet Ihre Beschreibung zu wenig Informationen oder lassen die Bilder Fragen offen, bleibt das Interesse aus oder Sie müssen mit einem großen Konvolut an Einzelfragen rechnen.

Hier wird schon die erste „Kaufentscheidung“ der potenziellen Käufer getroffen. Sehe ich mir mehr oder nicht?

Kommunikation mit Interessenten – Schritt 4

Schritt 4 ist die Kommunikation – Sorgt Ihr Grundstück für Interesse, warten potenzielle Kunden auf eine schnelle Antwort und setzen Ihre Erreichbarkeit per Telefon und online voraus. Gerade dieser Punkt sorgt für 99% der Zeitinvestition. Je exklusiver die Immobilie, desto mehr Prüfungen finden im Vorfeld statt. Denn der Besichtigungstermin und die Verhandlungen kosten noch mehr Zeit.

Besichtigung und Verhandlungen (Kaufpreis) – Schritt 5

Schritt 5 sind Besichtigungen und Verhandlungen – Hier kommt die Erfahrung des Immobilienmaklers so richtig ins Spiel. Angebotspreis und Angebot (von Käufern) unterscheiden sich oft um 30%, 40%, was tun? Jetzt kommt es auf Verhandlungsgeschick an, ein wenig Verkaufspsychologie aber auch harte Fakten über Bau, Substanz, Infrastruktur und Lage. Zusätzlich spielt die Entwicklung der Region eine große Rolle und die Analyse der Potenziale des Grundstücks.

Sind Verkäufer und Käufer einig, kann der Kaufvertrag erstellt werden. Bei einem Notartermin werden dann alle Geschäfte besiegelt.

Termin beim Notar und Kaufvertrag – Schritt 6

Eine notarielle Beurkundung folgt immer einem bestimmten Schema. Vorerst wird für die Beurkundung ein Termin gewählt. Bei diesem Termin müssen neben dem Notar auch alle Vertragspartner persönlich anwesend sein. Der Notar verliest den Kaufvertrag. Änderungswünsche können dann noch vorgenommen werden. Der Notar entscheidet dabei, ob die gewünschten Änderungen auch möglich sind. Danach wird der Kaufvertrag offiziell von den Vertragspartnern und vom Notar unterzeichnet.

Der Notar trägt im Anschluss daran dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird. Außerdem wird das Finanzamt über den Kauf informiert, welches dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zukommen lässt. Zum Schluss stellt der Notar dem Käufer seine Honorarnote zu.

Kostenlose Tipps für den Grundstücksverkauf? Ja!

Als Immobilienmakler vermitteln wir Liegenschaften ab 1 Mio. Euro Verkehrswert, also zum Beispiel Eigentumswohnungen, die unter der Kategorie Luxusimmobilien fallen. Wir wollen, dass Sie über den Verkaufsprozess Bescheid wissen, sodass Sie den Verkauf Ihrer ETW transparent vorausplanen können.

Wissen Sie, was unser unschlagbarer Vorteil ist? Wir erreichen im Monat eigenständig über 250.000 Leser, damit ganze 3 Millionen Menschen im Jahr. Wir sind unabhängig von gängigen Immobilienportalen und erreichen eine solvente, spezielle Zielgruppe. Zusätzlich bieten wir in unserem Off Market Bereich interne Käufergruppen und Investoren, zu denen Sie über übliche Angebote keinen Zugang haben. Lesen Sie hier mehr über: Immobilienmakler.

Tipp! Achten Sie auch auf weiterführende Verlinkungen, hier finden Sie tiefer gehende Erklärungen zu den speziellen Themen und Fachbegriffen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

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• Kontakt

Bebaut & unbebaut: Bauland, Acker oder Waldgrundstück

Genau wie beim Hausverkauf wird auch beim Grundstücksverkauf der Wert ermittelt. Die Gemeinden ermitteln in der Regel alle zwei Jahre die sogenannten Bodenrichtwerte, die sich aus den Verkäufen anderer Grundstücke ergeben haben. Diese Bodenrichtwerte sind jedoch für den Verkauf nicht bindend. Auch die Lage und die Verkehrsanbindung des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle für die Preisgestaltung. Baugrundstücke, die in begehrten Wohnlagen liegen, erzielen höhere Preise. Auch jene Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, haben einen höheren Verkaufswert. Danach müssen Sie einen Käufer finden. Das geschieht in der heutigen Zeit meist online.

Was wollen Käufer / Bauträger? – Checkliste

Bevor es tiefer in die Materie geht, um Gesetze und Co., geht es zunächst um allgemeinere Fragen: Wie hoch ist die Steuer bei Grundstücksverkauf? Was braucht man zum Grundstücksverkauf? Kann man ein Grundstück ohne Notar verkaufen? Ist Grundstücksverkauf steuerpflichtig?

Beginnen wir bei potenziellen Interessenten, bzw. Käufern. Sie entscheiden letztendlich, ob sie einen Kaufpreis ablehnen, annehmen oder sogar überbieten.

Bei der Suche nach einem geeigneten Interessenten kann man folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Art des Grundstücks
• Nutzungsmöglichkeiten
• Grundstücksgröße
• Neigung des Grundstücks
• Urbane oder ländliche Lage
• Verkehrsanbindungen

Nutzungsmöglichkeiten (Rechtslage)

Die Art des Grundstücks entscheidet auch über dessen Nutzungsmöglichkeiten. Ist es Bauland, eine landwirtschaftliche Ackerfläche oder ein Waldgrundstück. Die Grundstücksgröße wird in der Regel in Quadratmetern angegeben. Bei landwirtschaftlichen Großflächen sind Hektarangaben üblich. Mit der Neigung ist das Gefälle des Grundstücks gemeint. Dies ist insbesondere bei Hanglagen der Fall.

Grundstücke, die sich in Städten befinden, bieten andere Nutzungsmöglichkeiten als Grundstücke in ländlichen Räumen. Dies gilt vor allem für die Art der Bebauung. Daneben spielt auch die Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Sie ist hauptsächlich bei Baugrundstücken oder Gewerbegrundstücken von vorrangiger Bedeutung.

Ackerland oder bebaute Fläche in der Innenstadt:

Visualisierung: Neubauprojekt nach Verkauf.

Vorbereitung des Verkaufs – Checkliste

Ein Grundstück in der Hektik des Alltags zu verkaufen ist durchaus anspruchsvoll: Planung und Gedanken sowie Gespräche, wie Sie in den kommenden beiden Checklisten zur Vorbereitung im Hausverkauf sehen werden.

Eigentümer Fragen vor dem Verkauf

Zeitaufwand, Termine, Bonität und Besichtigung. Als Immobilienmakler weiß man, wie viel Arbeit beim Verkauf eines Grundstücks auf Sie zukommt.

Hier geht es insbesondere um Erfahrung im Immobilienhandel, um Risiken und Fehler beim Grundstückverkauf im Vorfeld zu vermeiden.

Aktiv geht es außerdem um die Vermarktung des Grundstücks. Die richtige Plattform muss gefunden werden oder auch nicht, Stichwort Off Market Immobilien. Hinzu kommt die Zeitplanung für den Verkauf, von Vorbereitung über Inserate, Fotos, Portale, Beantwortung von Interessenten Nachfragen, Terminvereinbarung zur Besichtigung, Prüfung der Bonität der potenziellen Käufer oder Investoren, Kaufpreis Verhandlungen, Kaufvertrag, Steuern und vieles mehr.

9 einfache Schritte für den Grundstückverkauf:

Was ist mein Grundstück wert?

Diese Frage steht ganz am Anfang. Um ein Angebot zu veröffentlichen, benötigen Sie einen Preis für das Grundstück. Doch die Ermittlung des Angebotspreises ist nicht so einfach. Neben dem grundsätzlichen Sachwert der Immobilie (wenn ihr Grundstück bebaut ist), fließen weitere Faktoren in den Verkaufspreis ein.

Die Verkehrswertermittlung als Fundament des Verkaufs

Diesbezüglich steht eine Wertermittlung im Fokus und legt den Grundstein für einen Preis, der dem Objekt, den Lage-relevanten Informationen und der infrastrukturellen Einbettung entspricht.

Auf Basis des ermittelten Verkehrswertes können Sie ausschließen, dass Sie das Grundstück überbewerten oder es zu einem Preis inserieren, der unter dem realen Wert liegt.

Durch die steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Wertermittlung direkt vor dem Verkauf vornehmen lassen und sich nicht auf Ihnen bekannte, bereits einige Jahre zurückliegende Informationen zum Verkehrswert berufen.

Reibungslose Abwicklung beim Grundstücksverkauf

Ihr Inserat ist veröffentlicht und sorgt für Interesse. Nun gelangt der Verkauf des Grundstücks in eine Phase, in der perfekte Organisation und Terminierung bedeutsam werden. Besichtigungen müssen geplant, zeitlich mit Ihnen und den Kaufinteressenten abgestimmt, durchgeführt und ausgewertet werden.

Bekundet ein Bewerber ernsthaftes Interesse, prüft der Makler seine Bonität und holt die Selbstauskunft inklusive einer Finanzierungsbestätigung ein. Durch die frühzeitige Prüfung des finanziellen Hintergrundes potenzieller Käufer kann ausgeschlossen werden, dass es kurz vor der Vertragsunterzeichnung zu Problemen kommt.

Bewertung: Lage, Optionen und Entwicklung

Es gibt viele Fragen zu beantworten, die beste Antwort ist ein Experte an Ihrer Seite für die Immobilienbewertung, bzw. beim Grundstück bewerten. Welcher Preis ist für Ihr Grundstück, mit oder ohne Immobilie, angemessen und realistisch? Liegt der Kauf nicht allzu lang zurück, kann der damalige Kaufpreis ein erster Anhaltspunkt sein. Vergleichbare Grundstücke aus den Online-Angeboten der Regionen können ebenfalls eine vage Einschätzung liefern.

Beim Verkauf des Grundstücks, ist der „gefühlte Wert“ keine optimale Grundlage.

Häufig wird der Preis gesenkt, womit das tatsächliche Erlöspotenzial des Grundstücks verloren ist – Ihnen entgeht gutes Geld. Dies belegt auch eine Studie der Sparkassen in Zusammenarbeit mit der FlowFact AG und dem Institut IIB Dr. Hettenbach. Festgestellt wurde ein Zusammenhang zwischen Vermarktungsdauer, Verkaufspreis und Vermarktungspreis. Die Studie bestätigte, dass der Erlös größer und die Vermarktungsdauer kürzer ist, wenn man sich bei der Grundstücksbewertung auf eine realistische Einschätzung verlässt.

Damit ist die professionelle Einschätzung von Experten zum Verkehrswertes des Grundstücks für eine problemlose Verkaufsabwicklung dringend zu empfehlen.

• Wertermittlung durch Gutachter oder Experten (Immobilienmakler)
• Erlöspotenzial verliert durch Preissenkung, bei zu langer Inseratschaltung

Lesen Sie hier mehr:

• Grundstück bewerten

Baurecht: Spätere Bebauung eines Grundstücks

Rechtsgrundlage – Das Baurecht gilt als Grundlage für eine spätere Bebauung eines Grundstücks. Dafür benötigt das Bauamt einige Unterlagen wie:

• Gemarkung
• Flur
• Flurstück
• Umriss
• Rechtliche Belastungen
• Eingetragene Baulasten
• Informationen über angrenzende Grundstücke

Gemarkung: Liegenschaftskataster

Eine Gemarkung ist eine Flächeneinheit, die sich im Liegenschaftskataster einer Gemeinde findet. Die Gemarkung beschreibt die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist im Grundbuch eingetragen. Die Bezeichnung Flur benennt eine offene Fläche, in der Regel eine landwirtschaftliche Fläche.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener Teil einer Fläche. Ein Umriss skizziert das jeweilige Grundstück flächenmäßig.

Grundschuld (ehem. Hypothek): Rechtlichen Belastungen

Zu den rechtlichen Belastungen von Grundstücken zählen in erster Linie die Hypothek, die Grundschuld, die Rentenschuld, die Leibrente, die Grunddienstbarkeit, der Nießbrauch und die Reallast. Die Hypothek war früher eine gebräuchliche Form der Darlehensabsicherung. Vor allem Banken haben diese Möglichkeiten genutzt, um damit Kredite zu besichern.

Heute ist die Hypothek in Deutschland durch die Grundschuld weitgehend verdrängt worden.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek von einer zu besichernden Forderung unabhängig. Die Rentenschuld ist eine andere Art der Grundschuld und sichert Zahlungen ab. Diese Zahlungen tilgen jedoch die Schuld nicht, sondern sind eher als Zinszahlungen zu betrachten.

Leibrente, Nießbrauch und Rechte

Bei der Leibrente kann ein Grundstück als Besicherung verwendet werden. Die Leibrente als solche ist ein schuldrechtlicher Vertrag, den man in gegebenen Fällen einklagen kann. Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht vor, dass ein Nachbar das Grundstück verwenden oder dass der Grundstückseigentümer gewisse Dinge auf seinem Grundstück nicht ausführen darf. Das ist hauptsächlich bei Durchfahrtsgenehmigungen der Fall oder wenn ein Bauverbot eingetragen werden soll.

Der Nießbrauch regelt die Nutzung des Grundstücks. Der Nießbraucher erhält dadurch sämtliche Rechte wie der Grundstückseigentümer. Nur eine Veräußerung ist ihm untersagt. Zur Reallast zählen alle Handlungen, zu denen sich der Grundstückseigentümer verpflichtet. Eine Reallast ermöglicht einem Gläubiger, das Grundstück zu versteigern.

Hausbau in Siedlung:

Großbaustelle Gewerbegebiet:

Steuern: Höhe der Steuer und Spekulationsfrist

Zu den wichtigsten Fragen beim Verkauf eines Grundstücks zählt die Steuer, die das Finanzamt von Ihnen fordert.

Zu kaum einem anderen Zeitpunkt war der Verkauf von Grundstücken so rentabel wie heute. Vor allem Bauland erzielt Höchstpreise und ist für private wie gewerbliche Käufer interessant. Wenn Sie ein Grundstück in angesagter Lage oder in Stadtnähe besitzen, müssen Sie nicht lange nach einem solventen Käufer suchen. Frei von Steuern ist der Verkauf eines bloßen Grundstücks aber nicht.

Bei jedem Verkauf fallen Steuern an.

Dies gilt natürlich auch für Grundstücke.

Steuer auf den Gewinn (Verkaufserlös)

Seit 2012 fallen beim Grundstückverkauf Steuern in Höhe von 25 % an. Di Praktisch: Mit dem Rechner können Sie Ihren Netto-Erlös berechnen – inklusive aller Nebenkosten.es gilt für den Gewinn, den man aus dem Verkauf eines Grundstücks erzielt. Umsatzsteuer fällt bei Grundstückverkäufen keine an. Gewerbesteuer ist nur von Betrieben zu entrichten, wenn das erworbene Grundstück zum Betriebsvermögen gezählt wird.

Steuerlast: 25 %

Spekulationsfrist von 10 Jahren

Bei nicht bebauten Grundstücken spielt die Besitzdauer eine wichtige Rolle. Damit Sie Spekulationssteuer sparen, sollte sich das Grundstück vor einem Verkauf mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz, im Erbfall im Besitz des Erblassers befinden. Eine Selbstnutzung im Sinne des Bewohnens kann bei nicht bebauten Grundstücken nicht nachgewiesen werden, wodurch die Spekulationsfrist eine bindende Größe für die steuerliche Veranlagung ist.

Grundsätzlich gilt hier also auch eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Gewinn errechnet sich durch die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös.

Spekulationsfrist: 10 Jahre

Bei großen Grundstücken, auf denen keine Bauvorhaben möglich sind, ist auch eine Teilung sinnvoll. In einigen deutschen Bundesländern ist für die Teilung eines Grundstücks jedoch eine besondere behördliche Genehmigung vorgesehen. Auskünfte darüber können die öffentlichen Bauämter oder ein Bauingenieur erteilen.

Durch die weiter steigende Nachfrage und das in angesagten Regionen begrenzte Angebot, kann es sich in einigen Fällen lohnen, das Grundstück noch eine gewisse Zeit zu halten und den Verkauf später vorzunehmen. Auch eine Verpachtung kommt infrage, wenn Sie Grundstücke als Kapitalanlage nutzen und die Eigentümerschaft nicht aufgeben möchten.

Welcher Weg für Sie optimal ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird daher von Maklern im Einzelfall geprüft und empfohlen. Um dem potenziellen Käufer die Bebauungsoption zu verdeutlichen, benötigen Sie einen gültigen Bebauungsplan. Dieser ist ein wichtiger Bestandteil der Dokumente, die Sie beim Verkauf eines Grundstücks organisieren und Interessenten zeigen müssen. Ebenso kann die Vermarktungsstrategie für die Erzielung des gewünschten Angebotspreises entscheidend sein.

Zusammengefasst:

• Besitzdauer beeinflusst Steuer bei unbebauten Grundstücken
• Spekulationssteuer sparen: mind. 10 Jahre Besitz
• Selbstnutzung nicht nachweisbar bei unbebauten Grundstücken
• Teilung bei großen unbebaubaren Grundstücken sinnvoll
• Behördliche Genehmigung für Teilung in einigen Bundesländern erforderlich
• Verkauf oder Verpachtung als Kapitalanlage möglich
• Gültiger Bebauungsplan für Bebauungsoptionen wichtig

Spezialfälle: Wald, Wiese, Acker und Quellen

Agrarboden, Waldgrundstück oder Grundstück mit Quelle: Hier noch ein paar besondere Fälle, zu denen wir häufiger Nachfragen bekommen.

Agrarfläche verkaufen

Agrarfläche verkaufen – Sie planen der Verkauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche, von Ackerflächen, Wiesen und Weiden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Häufige Gründe für den Verkauf sind das hohe Alter, die Aufgabe des Betriebs oder finanzieller Druck, wie durch laufende Finanzierungen, hier oder in einer anderen Unternehmung. Manchmal müssten Firmen-Konstrukte schlanker gemacht werden, manchmal geht es „nur“ um ein Erbe. Die erste Frage: Wie läuft der Verkauf ab? Was müssen Sie beim Verkauf einer Agrarfläche beachten?

• Agrarfläche verkaufen

Waldgrundstück verkaufen

Wald, Wiese, Wertermittlung, Steuern & Co. – Wälder haben einen großen Vorteil, sie bieten einen regenerativen Rohstoff. Gleichzeitig bieten sie für den Betreiber keine kurzfristigen Gewinne, aber langfristige Erträge. Viele Besitzer von Waldgrundstücken denken deshalb auch nicht wie „typische“ Grundbesitzer von Immobilie und Eigentum, häufig planen Sie über Generationen. Schon gewusst, selbst schnell wachsende Fichten werden in der Natur bis zu 600 Jahre alt. Nach 70-80 Jahren werden sie gefällt, ihr Stamm ist dann circa 30 Meter hoch. Kurz um: Viele Parameter, die den Verkauf des Waldgrundstücks beeinflussen. Wie kann ich meinen Wald verkaufen?

• Waldgrundstück verkaufen

Grundstück und Quelle verkaufen

Ablauf, Bewertung, anonymer Verkauf von Grundstück & Quelle – Auch beim Verkauf von Wasserquellen gibt es viele Fragen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Ihren Verkauf? Und wenn ja, wie verkaufen Sie am effektivsten? Wasser ist ein knapper Rohstoff. Auch wenn über 71% der Oberfläche unsere Planeten aus Wasser bestehen, gibt es immer weniger ergiebige, saubere Wasserquellen. Wenig Angebot, viel Nachfrage: Denken Sie nicht nur an regionale Käufer, sondern auch an Investmentfonds und ja, auch Lebensmittelkonzerne.

• Wasserquelle verkaufen

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Perfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

Kaufvertrag vorbereiten: Wichtige Daten, Anhänge & Co.

Damit Ihr Kaufvertrag auch beurkundungsreif ist, müssen Sie vorab alle wichtigen Daten, Unterlagen und Zusagen sammeln. Gehen wir die wichtigsten Punkte hier chronologisch durch.

Kaufvertrag Muster für Haus & Wohnung

Wie sieht ein Kaufvertrag aus? Was steht drin? Kostenloses Muster (von immobilien-erfahrung.de, hier erkläre ich extrem viel, vor allem über Immobilien Einstieg, Kapitalanlagen, uvm.).

• Kaufvertrag Muster & Vorlage – extern

Stammdaten: Käufer und Verkäufer

Am Anfang des Vertrags müssen die Stammdaten von Käufer und Verkäufer aufgelistet werden.

Zu den Stammdaten gehören:

• Name
• Adresse
• Geburtsdatum

Stammdaten: Haus, Wohnung & Mehrfamilienhaus

Ähnliches gilt auch für die Immobilie. Zu den Stammdaten Ihres Objekts gehören die exakte Adresse der Immobilie und bei Eigentumswohnungen noch die Wohneinheit. Auch die Lage und die Grundbuchblattnummer müssen hier aufgelistet werden.

Hier zusammengefasst:

• Adresse der Immobilie
• Ggf. Wohneinheit
• Lage
• Grundbuchblattnummer

Kaufpreis und Zahlungsziel inklusive Nebenkosten

Anschließend steht hier nun der finale Kaufpreis. Wichtig: Hier steht nicht nur der Kaufpreis der Immobilie selbst, sondern der endgütige Preis inklusive Kaufnebenkosten, wie Notar, Makler, Grundbucheintragung & Co. Auch das Zahlungsziel sollte hier festgehalten werden.

Lese-Tipp: Kaufpreis berechnen inklusive Kaufnebenkosten

• Kaufpreis
• Zahlungsziel

Mieterdaten und -liste: Anhang

Wichtig bei vermieteten Immobilien: Die Mieterliste und -Daten. Diese werden als Anhang dem Kaufvertrag beigefügt. Schließlich müssen alle Informationen bezüglich der Mietverhältnisse und der jeweiligen Kaution dargelegt werden. Auch Mietrückstände und Hausgeldrückstände müssen hier aufgelistet werden. Sollte es keine Rückstände geben, muss das bestätigt werden.

• Mieterdaten / Mieterliste
• Aktueller Status der Mietverhältnisse
• Gezahlte Kautionen der Mieter
• Bestätigung: Keine Mietrückstände
• Bestätigung: Keine Hausgeldrückstände

Zusagen der Verkäuferseite im Kaufvertrag

Ebenfalls wichtig: Alle Zusagen des Verkäufers müssen im Kaufvertrag stehen. Sollten zum Beispiel Renovierungsarbeiten oder Sanierungsarbeiten noch zu erbringen sein, sollten die hier dokumentiert sein. So werden spätere Missverständnisse vorgebeugt.

Grundschuldbestellungsunterlagen Ihrer Bank

Letztlich brauchen Sie noch die Grundschuldbestellungsunterlagen Ihrer finanzierenden Bank. Sollten Sie diese für Ihren Termin beim Notar noch nicht haben, dann nehmen Sie stattdessen die Vollmacht für die Grundschuldbestellung in den Kaufvertrag auf.

Wirtschaftlicher Übergang: Abrechnung und Kosten

Wird das Eigentum auf den Käufer übertragen, bringt dies auch einen wirtschaftlichen Übergang mit sich. Beim wirtschaftlichen Übergang geht es sowohl um Abrechnungen der Mieter, als auch Anliegerbeiträge. Wichtig: Kaufen Sie die Immobilie noch vor Jahresmitte, muss sich der Verkäufer um die Abrechnung kümmern. Kaufen Sie das Objekt in der zweiten Hälfte des Jahres, müssen Sie sich darum kümmern.

Folgende Unterlagen brauchen Sie zusätzlich für den wirtschaftlichen Übergang:

• Unterlagen für die Abrechnung der Mieter
• Forderungen durch Anliegerbeiträge
• Forderungsabtretungen gegen Handwerker

Checkliste: So setzen Sie den Kaufvertrag auf

Hier also nochmal alle wichtigen Daten und Anhänge für den Kaufvertrag zusammengefasst:

1. Stammdaten von Käufer & Verkäufer
2. Stammdaten der Immobilie
3. Kaufpreis und Zahlungsziel
4. Mieterdaten und -Liste
5. Zusagen der Verkäuferseite
6. Grundschuldbestellungsunterlagen
7. Unterlagen für die Abrechnung der Mieter
8. Forderungen durch Anliegerbeiträge
9. Forderungsabtretungen gegen Handwerker

Sie möchten eine Wohnung kaufen und haben noch einige Fragen? Dann erfahren Sie hier alles von A-Z: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

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Kaufvertrag: Definition und Ablauf

Ein Kaufvertrag regelt also den Besitz-Übergang. Rechtlich gesehen kauft man immer ein Grundstück, ganz egal ob nun bebaut oder unbebaut. Er enthält Rahmenbedingungen und Konditionen, an die sich beide Parteien im Kaufprozess halten müssen. Die Parteien müssen beide rechtsfähig sein, um den Kauf einer Immobilie zu tätigen.

Wichtige Vertragsinhalte sind:

• Angaben zu Käufer und Verkäufer
• Kaufgegenstand
• Beschreibung der Immobilie
• Kaufpreis und Zahlungskonditionen (Datum, Teilbeträge, usw.)
• Grunderwerbsteuer
• Wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie (Datum)
• Gewährleistungsregelungen wie das Käufer-Rücktrittrecht bei verstecken Mängeln
• Miet- und Pachtverhältnisse
• Auflassung
• Vormerkung
• Belastungsvollmacht
• Verzugszinsen
• Besondere Vereinbarungen, wie Interieur oder Renovierungen
• Sonstiges

Rechtliche Grundlage: BGB

Der Vertrag basiert auf einer rechtlichen Gegenleistung, also dem, was für die Immobilie gegeben wird. Das kann Geld sein, aber auch jedes andere wirtschaftliche Gut, das gegen die Immobilie getauscht wird. Natürlich, es wird sich fast immer um einen bestimmten Geldbetrag, die Gegenleistung könnte aber auch eine andere Immobilie sein oder das bloße Versprechen, später zu zahlen.

§ 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

Auszug: §433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Anders als der Kaufvertrag über bewegliche Gegenstände, ist der Erwerb von Immobilien (und Grundstück bzw. Teilgrundstück) nicht formfrei. Die Regelung darüber ergibt sich aus § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB).

Das Gesetz verlangt, dass solche Art Verträge schriftlich sein müssen, damit sie gültig sind. Dementsprechend braucht du einen Notar, der den Vertrag offiziell macht. Händeschütteln und mündliche Zusagen reichen nicht aus. Dadurch soll Betrug verhindert werden, ein sinnvoller Dokumentationsprozess für beide Seiten.

Kaufvertrag Muster für Haus & Wohnung

Wie sieht ein Kaufvertrag aus? Was steht drin? Kostenloses Muster (von immobilien-erfahrung.de, hier erkläre ich extrem viel, vor allem über Immobilien Einstieg, Kapitalanlagen, uvm.).

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Was sind die Aufgaben des Notars?

Ganz allgemein sind die Hauptschwerpunkte bzw. Aufgaben eines Notars zunächst:

• Beurkundung von Rechtsgeschäften
• Beglaubigung von Unterschriften

Daraus ergeben sich für Notare vor allem folgende Rechtsgebiete:

• Grundstücksrecht, wie das Beurkunden von Grundstücksübertragungen
• Erbrecht, wie das Beurkunden von Testamenten
• Familienrecht, wie Vorsorgevollmachten oder Eheverträge
• Gesellschaftsrecht, wie das Beurkunden von AGs oder das Anmdelden im Handelsregister

In der Regel wird der Notar vom Käufer gewählt. Beim ersten Notartermin brauchen Sie bereit alle wichtigen Unterlagen. Der Notar wird den Kaufvertrag darauf hin ausarbeiten, nach den Vorgaben und Vorlagen von Käufer und Verkäufer, ausarbeiten.

Etwa eine Woche nach erfolgter Beurkundung bekommen Käufer und Verkäufer den beglaubigten Kaufvertrag.

Kosten für den Kaufvertrag beim Notar

Zu den einzelnen Posten gehören viele einzelne Posten, so wie die Beurkundung des Kaufvertrags, die bei etwas 1.070 Euro liegt. Dazu kommt die Eintragung der Grundschuld mit 435 Euro für das Grundbuchamt und weitere 535 Euro für den Eigentümerwechsel. Außerdem Betreuungsgebühr, Unterschriftsbeglaubigung, usw. Am Ende kommst du bei etwa 3.700 Euro raus.

Kosten für Notar / Grundbuch: ~ 3.700 Euro netto

Besitzübergang nach vollständiger Zahlung

Diesen Punkt will ich noch einmal besonders hervorheben:

Achten Sie als Verkäufer darauf, dass Ihr Eigentum nicht an den Käufer übergeht, solang der vollständige Kaufpreis nicht bezahlt wurde

Zur Kostenverteilung: Wer zahlt was? Darüber sollten Sie im Kaufvertrag klare Regelungen treffen. In der Regel werden die Kosten zahlt der Käufer die Kosten für:

1. Gebühren für Notar und Grundbuchamt
2. Gebühren für nötige behördliche Genehmigungen
3. Provision des Immobilienmaklers

Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat, der Kaufpreis vollständig überwiesen ist, sollte der Notar auch schon die Bewilligung zu Löschung der „alten“ Grundschuld erhalten haben.

Dann erfolgt die Übergabe der Immobilie und das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des Käufers als neuen Besitzer und Eigentümer.

Besonderheiten Eigentumswohnung: Exkurs

Beim Kauf einer Wohnung enthält der Kaufvertrag zusätzliche Elemente:

• Grundlagen wie im Kaufvertrag (oben)
• Wohnungsnummer
• Gemeinschaftsordnung, Kosten für Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum, Fahrstühlen, usw.
• Miteigentumsanteil, Instandhaltungsrücklagen für Gemeinschaftseigentum oder Investitionen für Renovierung
• Sondereigentum, weitere Räume wie Keller, Dachboden, Garage, Balkon, usw.
• Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrechte, privilegierte Nutzung wie etwa Parkplätze
• Anzahlungen, bei Neubau (noch nicht fertiggestellt)

Hypothek im Überblick

• Definition: verzinster Kredit auf Immobilie
• Einfach erklärt: Immobilie wird für ein Darlehen verpfändet
• Unterschied zur Grundschuld: Hypothek ist an Rückzahlung von Darlehen gebunden
• Zinsen: zwischen 1-2%

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Notarbestätigung im Überblick: Beschleunigung der Kreditauszahlung

• Schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank
• Bestätigt, dass die Eintragung der Grundschuld in korrekter Rangfolge erfolgt
• Durch Bestätigung wird die Auszahlung eines Darlehens noch vor der Eintragung im Grundbuch ermöglicht

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