Haus schnell verkaufen mit dem richtigen Makler

Ein reibungsloser Ablauf beim Verkauf ist das A und O. Es sind viele verschiedene Schritte nötig, um ein Haus gewinnbringend zu verkaufen. Diese alleine anzugehen, stellt für die meisten einen sehr hohen Zeitaufwand dar. Es wird ein umfangreiches Fachwissen benötigt, dessen Aneignung alleine bereits viel Zeit in Anspruch nimmt.

Um Ihnen den Hausverkauf so einfach und vor allem schnell wie möglich zu gestalten, helfen Ihnen Makler Experten mit ihrem Wissen und der jahrelangen Erfahrung. Der Ablauf kann sich für die Hausbesitzer somit schnell und einfach gestalten und das ohne viel Zeit investieren zu müssen. Legen Sie sich entspannt zurück, während der Immobilienmakler Ihres Vertrauens die Arbeit für Sie erledigt.

Mehr dazu hier:

• Mit oder ohne Makler verkaufen?

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Schneller Immobilienverkauf: 3 häufige Fragen

Wir wollen Ihnen wenig Zeit nehmen, deshalb hier 3 konkrete Fragen, die uns in Beratungsgesprächen am häufigsten gestellt werden.

Wie schnell können Sie verkaufen?

Frage 1: Wie schnell können gute Immobilienmakler eine Immobilie verkaufen?

Jeder Ort, jede Bedingung variiert die Zeit. Wir können Ihnen ein Angebot für Ihre Immobilie in Deutschland machen, in Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und für alle anderen Städte im Raum Deutschland, Österreich und Schweiz.

In circa 32% der Anfragen unserer Kunden, haben wir noch am selben Tag, also innerhalb von 24 Stunden, ein vorläufiges Angebot vorliegen. Nach genauerer Prüfung und Bewertung liegt die kürzeste Dauer so bei 72 Stunden. Hinzu kommen allerdings noch die üblichen Verfahren um Kaufvertrag und Notartermin. Über beides erfahren Sie gleich noch mehr.

Makler mit Käuferpool oder Online Portal?

Frage 2: Warum sollten Sie einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen und nicht einfach Online verkaufen?

Sie sollten sich an einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen, wenn Sie einen garantiert schnellen Verkauf wünschen, der problemlos ist und mit dem keine zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Wenn Sie Ihr Eigentum auf eine der üblichen Online Portale geben, gibt es keine Garantien, dass es sich tatsächlich verkaufen wird – auch nicht zu Ihrem selbst ermittelten Wunschpreis.

Ohne Immobilienmakler (mit Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren im Hintergrund) könnte Ihre Immobilie monatelang ohne Besichtigungen, geschweige denn ohne Angebote, auf dem freien Markt angeboten werden.

Darüber hinaus verfügen wir über ein strenges Bewertungsverfahren, was bedeutet, dass wir für jedes Objekt immer die genaueste Immobilienbewertung erhalten.

Die Vorteile eines Maklers zusammengefasst:

• Schneller und problemloser Hausverkauf
• Keine zusätzlichen Kosten
• Garantie für einen schnellen Verkauf
• Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
• Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auf dem freien Markt
• Genauere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

Garantiert schnell verkauft?

Frage 3: Wie können Sie garantieren, dass ich mein Haus schnell an Sie verkaufen kann?

Was Investoren Makler von anderen Unternehmen unterscheidet, ist, dass wir eigenes Geld unserer Partner bereit haben, um Ihr Haus zu kaufen. Unsere Investoren Partner sind seit über 25 Jahren in der Branche tätig und verfügen zusammen über hunderte Jahre Erfahrung. Dies ermöglicht uns einen schnellen Verkaufsprozess und bedeutet, dass wir bei Bedarf in der Lage sind, einen Kauf in nur sieben Tagen abzuschließen.

Mit einem externen Team von Rechtsexperten und erfahrenen Fachleuten verläuft der Prozess von der Bewertung bis zum Abschluss nahtlos. Sie stehen in regelmäßigem, direktem Kontakt mit einem engagierten Vertriebsmitarbeiter, so dass Sie immer auf dem Laufenden gehalten werden und mögliche Probleme schnell gelöst werden können.

Immobilienwert ermitteln: So gehen Sachverständige vor

Was sind die genauen Kriterien, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und wie genau gehen Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens vor? Im Allgemeinen gilt, nach § 194 BauGB, dass der Verkehrswert den Preis wiedergeben soll, der im normalen Geschäftsjahr zu dem Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt worden wäre.

Um diesen Wert zu bestimmen, orientieren sich Sachverständige an verschiedene Kriterien:

Lage der Immobilie

Zur Lage der Immobilie zählt zum einen die Infrastruktur der nahen Umgebung, wie beispielsweise Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Anbindungen zu Ärzten oder Krankenhäusern. Andererseits haben Trendlagen einen Vorteil und das besonders in Großstädten.

Je höher die Beliebtheit des Viertels, desto höher ist der Wert der Immobilie dort.

Besonders einfach verkaufen lassen sich Immobilien natürlich in den Innenstädten und im Speckgürtel beliebter Ballungsgebiete.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist wohl das wichtigste Kriterium zur Bestimmung des Verkehrswertes, da es sich um die Grundlage zu dessen Ermittlung handelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzonen an.

Altlasten auf dem Grundstück

Altlasten auf dem Grundstück sind natürlich nicht von Vorteil für die Immobilie, da Sie vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Solche Altlasten sind im Grundbuch vermerkt und beeinflussen das Gutachten negativ, da mehr Kosten auf potenzielle Käufer zukommen.

Tipp! Sie wollen noch genauere Informationen zum Thema Grundstücksverkauf? Lesen Sie hier mehr: Grundstück verkaufen.
Zum Thema Baugrundstück verkaufen finden Sie Ablauf, Kosten und Steuern in unserem Ratgeber.

Energetischer Zustand

Zuerst einmal ist hier natürlich die Vorlage des Energieausweises vonnöten. Dieser besagt, wie hoch der Energieverbrauch ist. Je höher, desto schlechter. Hinzukommt wie hochwertig und neu die Dämmung der Außenwände und des Daches sind. Diese bestimmen maßgeblich den Energieverbrauch mit und die Energiekosten steigen bei schlechter Dämmung enorm. Unser Tipp, wenn die Zeit nicht drängt und Sie schnell verkaufen müssen: Sanierung für Wertsteigerung.

Baulicher und technischer Zustand einer Immobilie

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist natürlich der Zustand der Immobilie. Dazu zählen nicht nur die verwendeten Materialien, wie Bausubstanzen, Leitungen, Rohre oder Elektroanlagen, sondern auch das Alter der Immobilie und der Materialien. Zudem können sich Extras, wie eine Außenanlage, Carports, Gartenanlagen und Garagen positiv auf die Bewertung auswirken und eine positive Bewertung bekräftigen.

Aktuelle Marktlage

Der Preis einer Immobilie wird immer von Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb dieses Kriterium auch für den Sachverständigen eine wichtige Rolle spielt. Hier werden Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage herangezogen und mit den Daten der zu prüfenden Immobilie verglichen.

Erschießungsgrad der Immobilie

Ebenfalls wichtig für den Wert der Immobilie ist der Erschießungsgrad. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob das Objekt an wichtige Netze, wie das Wassersystem, das Telefonnetz aber auch den Strom angeschlossen ist. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Immobilie mit allen wichtigen Netzen verbunden ist.

Exposé: Haus präsentieren & vermarkten

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen, sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Erleichtert wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Anzeige: Formulierungen, Bilder und der erste Eindruck

Es gibt nichts Schlimmeres, als dass Ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potenzielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere, aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht.

Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie selbst hängen bleiben würden.

Besondere Vorzüge Ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie ‚eleganter Altbau mit Stuck‘ oder ’sonnendurchflutete Süd-Terrasse‘ hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift anzulocken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Bilder: Innenraum, Grundstück und Details

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder des Immobilien Exposés. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Wohnung repräsentieren.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen. Der Grundriss sollte ebenfalls nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von den Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können.

Darauf gilt es bei den Bildern zu achten:

• Räume aufgeräumt und sauber für gute Bilder
• Bilder bei Tageslicht für optimale Sichtbarkeit
• Titelbild repräsentiert das Beste an der Wohnung
• Bilder von allen Räumen, Dachterrasse, offene Küche & Co.
• Bilder von Garten/Balkon/Terrasse, Außenansicht und Grundriss

Vorher / Nachher Vergleich

Häuser sind keine Kapitalanlage, sondern werden meist selbst bewohnt. Achten Sie deshalb vor allem auf gutes Bildmaterial. Häufiger, als Sie denken sind Fotos überbelichtet, verwackelt oder im falschen Ausschnitt. Fotos sind das erste, was Interessenten sehen, hier erzeugen Sie den ersten Kaufwunsch!

Text: Genaue Beschreibung und Vorteile

Ist der potenzielle Käufer erst einmal auf Ihrer Anzeige, können ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und Ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern.

Hierzu zählen:

• Zimmeranzahl
• Stadtteil
• Balkon
• Einbauküche
• Stockwerk- aber auch Vollbad
• Kellerräume

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auch die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage. Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern.

Die 5 häufigsten Fehler im Verkauf

Die meisten Hausverkäufer sind eher unerfahren auf dem Gebiet und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Oft werden ein paar Bilder geschossen und diese auf ein Immobilienportal gestellt. Jedoch wissen die Hausbesitzer nicht, was Sie erwartet, was Sie beachten müssen und was alles auf Sie zukommt. Um diese Ungewissheit vorzubeugen, ist das A und O vor einem Hausverkauf das Informieren und das Hilfe suchen, bei Experten auf dem Gebiet.

Möchten Sie Ihre Immobilie also schnell veräußern, sollten Sie diese Fehler beim Immobilienverkauf auf jeden Fall vermeiden:

1. Makler wird von vornherein ausgeschlossen
2. Exposé vermittelt einen falschen Eindruck
3. Immobilien-Verkehrswert ist Ihnen unbekannt
4. Sie sind unvorbereitet bei Besichtigungsterminen
5. Sie sind nicht verhandlungssicher

Rechtliches: Notar, Grundbuch und Kaufvertrag

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung, mit der viele rechtliche Vorgänge, Verträge und Voraussetzungen einhergehen. Als Hausbesitzer sollte man sich vorab gut darüber informieren, was auf einen zukommt und was man beachten muss, damit man gewinnbringend aus dem Geschäft hervorgeht. Für unwissende auf dem Gebiet gibt es viele rechtliche Grundlagen zu beachten und vor allem kleine Stolperfallen, die man unbedingt vermeiden sollte.

Notar: Überwachung des Kaufvertrages

Die Aufgaben eines Notars ist es, den Immobilienverkauf während des Notartermins als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle Parteien zufrieden sind und alle möglichen Streitpunkte von vorn bis hinten vermieden oder geregelt werden. Der Notar erstellt eine öffentliche Urkunde (den Kaufvertrag), in dem alle erforderlichen rechtlichen Fragen transparent und eindeutig geregelt werden.

Zudem beurkundet der Notar den Immobilienkaufvertrag:

§311b des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass alle rechtlichen Verträge zu Grundstücken, Vermögen, Nachlass und Immobilien zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen.

Eine weitere Aufgabe von Notaren ist die Sicherung des Schutzes von Käufer und Verkäufer. Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert der Notar die Immobilie dem Käufer im Grundbuch als Vormerkung, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht kurzfristig an jemand anderen verkaufen kann. Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst der Notar die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, sobald der Käufer den Kaufpreis auch wirklich bezahlt hat.

Vollstreckbare Ansprüche

Notare sorgen zusätzlich für sofort vollstreckbare Ansprüche. Das bedeutet, dass die in notariell beurkundeten Verträgen festgelegten Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zur Durchführung der Ansprüche muss also nicht mehr extra bei einem Gericht geklagt werden, sondern es kann sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dies findet beispielsweise bei der Nichtzahlung des Kaufpreises statt.

Außerdem erklärt ein Notar alle ungeklärten Rechtsfragen bei einem Immobilienverkauf. Er muss allen Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so umfassend, verständlich und ausreichend erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von dem tatsächlichen Willen beider Parteien möglich ist. Sie sind dazu verpflichtet aufgrund Ihres öffentlichen Amtes.

Die Kosten, die für den Notar entstehen sind immer gleich, denn die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) in ganz Deutschland einheitlich geregelt.

Sollte ein Notar eine abweichende Kostenregelung anstreben, ist er damit unwirksam, da dies rechtlich untersagt ist. Dies gilt sowohl für Kostensenkung oder Kostenanstieg.

Kaufvertrag im Immobilienhandel

Wie kann ein Kaufvertrag zustande kommen? Wann besteht ein Kaufvertrag? Und was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein?

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage, auf der ein Hausverkauf aufbaut. Je nach Fall, sieht ein Kaufvertrag immer unterschiedlich aus, enthält mehr oder weniger Regelungen, je nachdem, was die Parteien vereinbart haben.

Ein Kaufvertrag ist ein komplexer und umfangreicher Vertrag, der viele juristische Unklarheiten und auch Fallen für den ein oder anderen bereithält. Auch die Umsetzung kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen.

Schnell verkaufen? Teilweise vergehen von der Unterschrift des Vertrages beim Notar bis hin zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch bis zu 8 Wochen.

Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Überweisung des Kaufpreises, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel und dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden müssen.

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Pe Wie hoch die Kosten konkret ausfallen, zeigt unser Maklergebühren Rechner.rfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

• Immobilie verkaufen

Was ist der Vorteil vom Teilverkauf?

Sie denken über den Teilverkauf Ihrer Immobilie nach? In unserem Ratgeber haben wir schon sehr viel über den Teilverkauf von Immobilien berichtet und natürlich auch die Frage beantwortet, ist ein Teilverkauf von Immobilien sinnvoll? Verkaufen an die eigenen Kinder, Enkelkinder – wie funktioniert das?

Der große Vorteil vom Teilverkauf ist die schnelle Überweisung des Kaufpreises. Schließlich sparen Sie sich sehr viele Schritte im Immobilienverkauf, zum Beispiel ein Großteil der Kommunikation mit möglichen Interessenten, sowie die darauf folgenden Bonitätsprüfungen, damit Sie einen seriösen Käufer finden.

Teilverkauf an Privatpersonen möglich?

Grundsätzlich ist der private Teilverkauf von Immobilien durchaus möglich. Jeder kann Anteile an Ihrer Immobilie erwerben und so zum Teileigentümer werden. Haben Sie einen direkten Ansprechpartner für den Teilverkauf gefunden, können Sie sich Ihre Zeit für die typische Käufersuche, wie beim kompletten Immobilienverkauf, sparen.

Privat verkaufen über Portal?

Nicht jeder hat Familie, meist Kinder, die ein Teil der Immobilie abkaufen. Was gibt es für Alternativen?

Die meisten privaten Käufer, die über Immobilienportale nach Angeboten suchen, werden keinen Teilverkauf akzeptieren, sondern wollen die gesamte Immobilie kaufen. Wenn Sie eine Immobilie zum Teil verkaufen wollen, sollten Sie sich Personen im näheren Umfeld suchen, die an einer Beteiligung interessiert sein könnten. In diesem Fall sollten Sie einen der Teilverkauf Anbieter kontaktieren.

Tipp! Die besten Teilverkauf Anbieter

In dieser Übersicht habe ich für Sie die wichtigsten Teilverkauf Anbieter, deren Vorteile, Nachteile und Konditionen verglichen! Einfach, verständlich und übersichtlich.

• Teilverkauf Anbieter Vergleich

Teilverkauf Wohnung, Haus, Grundstück – alles möglich.

Beispiel: Anteil von 20% verkauft an Kinder:

Wohnrecht und Nutzungsrecht: Kosten?

Nach dem Teilverkauf Ihres Hauses muss man sich nur über die Nutzung der Immobilie einig werden.

Welche Kosten entstehen durch den Teilverkauf?

Wenn Sie das alleinige Recht auf Wohnen und Nutzen behalten wollen, wird der Teilkäufer eine Nutzungsgebühr von Ihnen verlangen, das sogenannte Nutzungsentgelt. Natürlich können Sie bei einem privaten Teilverkauf, zum Beispiel beim Teilverkauf an Ihre Kinder, vereinbaren, dass kein Nutzungsentgelt gezahlt werden muss.

Das Nutzungsentgelt ist zwar frei verhandelbar. Doch mit wie viel sollten Sie gegebenenfalls rechnen?

Anbieter verlangen meist 3-5% p.a.

Auch im Ratgeber zum Thema Teilverkauf Anbieter im Vergleich haben wir bereits die verschiedenen Nutzungsentgelte der größeren Anbieter (Finanzunternehmen) berechnet. Wenn Sie Ihre Immobilie zum Teil an ein Unternehmen verkaufen, wie ein solches Finanzunternehmen, dann liegt das Nutzungsentgelt in der Regel zwischen 3% und 5% (vom verkauften Anteil) pro Jahr.

Bedeutet einfach gesagt, wenn Sie 100.000 Euro Ihrer Immobilie zum Teil verkaufen, zahlen Sie eine jährliche Nutzungsgebühr von 3.000 bis 5000 Euro.

Tipp! Sichern Sie sich ab mit dem Nießbrauchrecht

In allen Fällen sollten Sie sich aber absichern, insbesondere was Ihr lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht angeht. Der Fachbegriff hierfür ist der sogenannte Nießbrauch. Das Nießbrauchrecht legt fest, dass Sie bis zum Tag Ihres Todes ein vollständiges Wohnrecht und Nutzungsrecht der Immobilie haben. Dementsprechend sind Sie unabhängig von allen Entscheidungen, die Ihre zukünftigen Miteigentümer treffen. Selbst, wenn es Ihre Kinder oder Enkelkinder sind.

Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht am Objekt

Steuern beim privaten Teilverkauf

Der Name sagt alles, diese Steuer soll Spekulationen im Immobilienmarkt einschränken.

Spekulationssteuer erklärt

Mit der Spekulationssteuer sagt der Gesetzgeber: Wer eine Immobilie kauft, darf diese erst nach X Jahren steuerfrei verkaufen – auch beim Teilverkauf. X = Jahre unterscheiden sich dabei, je nach dem, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage gekauft haben (vermieten) oder diese selbst bewohnen (Eigennutz).

Spekulationsfrist:

• Fremdnutzung – 10 Jahre
• Eigennutz – 3 Jahre

Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich immer nach dem eigenen Steuersatz. Damit liegt die Spekulationssteuer schnell über 25% und für Gutverdiener auch schnell bei 40%.

Teilverkauf Immobilie: Der Ratgeber

Sie wollen mehr zum Thema Teilverkauf Immobilie erfahren? Dann schauen Sie sich hier meinen großen Ratgeber an, in denen ich wirklich alle Aspekte beleuchte, von den Vorteilen, über die Nachteile, bis hin zu möglichen Alternativen, wie dem Hypothekendarlehen oder auch der Immobilienrente. Natürlich auch alles zum Thema Steuern beim Teilverkauf. Alle Erfahrungen:

• Teilverkauf Immobilie

Immobilie verkaufen im Rentenalter

Für die, die zum ersten Mal vor dem Verkauf einer Immobilie stehen, will ich heute den Immobilienverkauf erklären, aber auch zwei Alternativen, die Sie als Immobilieneigentümer haben, wenn Sie sich noch nicht vollständig von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus trennen können. Den Teilverkauf und die Immobilienrente. Dazu eine Alternative, wenn es „nur“ um Liquidität geht, den Hypothekenkredit.

Wenn Sie verkaufen müssen oder Geld benötigen:

1. Direkter Verkauf – Vollständiger Verkauf
2. Teilverkauf – Anteilig, mit Option auf Gesamtverkauf
3. Immobilienrente – Vollständig mit monatlicher Zahlung
4. Hypothekendarlehen – Finanzierung mit Kredit

Außerdem ein extra Tipp zum Thema: Richtig vererben.

Tipp! Alternative zum Verkauf: Teilkauf

Ich habe die wichtigsten Anbieter für den Teilkauf von Immobilien, Ihre Vorteile, Nachteile und Konditionen für Sie verglichen! Einfach, verständlich und übersichtlich.

• Teilkauf Anbieter Vergleich

Verkauf von Haus / Wohnung – Option 1

Die endgültigste Entscheidung wäre der direkte Verkauf der Immobilie, an einen neuen Eigentümer. Kommen wir zuerst zum Ablauf und dann noch zur Frage: Mit oder ohne Makler verkaufen?

Schritt für Schritt zum Verkauf

Der typische Verkaufsprozess umfasst (einfach erklärt) 18 Schritte, unterteilt in 3 Phasen. Zuerst kommt die Vorbereitung, vom Verkaufszeitpunkt, über die Kalkulation vom Verkaufspreis bis zum Exposé.

Danach folgt die relativ zeitaufwendige Verkaufsphase, angefangen bei der Vermarktungsstrategie, von persönlichen Netzwerk bis hin zu Immobilienplattformen, über Kommunikation mit Interessenten, die einzelnen Bonitätsprüfungen und Objektbesichtigungen. Mit konkreten Interessenten folgen dann natürlich noch die Verkaufsgespräche und natürlich auch die Verhandlung um den finalen Verkaufspreis bzw. Kaufpreis.

Zu guter Letzt kommen Sie in die Verkaufsabwicklung, hier folgt der Kaufvertrag, Notartermin, Kaufpreis Überweisung und die Übergabe der Immobilie.

• Immobilie verkaufen

Checkliste in 18 Schritten

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Ohne Erfahrung im Immobilienverkauf, sollten Sie auf die Expertise eines Immobilienmaklers zurückgreifen. Wie Sie im Verkaufsablauf sehen, benötigen Sie Zeit, Dokumente, aber auch Wissen, z.b. um die Bonitätsprüfung von möglichen Interessenten, damit Sie nicht 30 Besichtigungen durchführen, die zu keinem verkauften Ergebnis führen. Außerdem geht es um Faktoren wie die Immobilienbewertung, aber auch die Pflege der Inserate und des Exposés. Hinzu kommt bei dem einen oder anderen die emotionale Belastung.

Deshalb sollten Sie einen Makler beauftragen:

• Schneller und problemloser Hausverkauf
• Keine zusätzlichen Kosten
• Garantie für einen schnellen Verkauf
• Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
• Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auf dem freien Markt
• Genauere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

Wie anfangs gesagt, wenn Sie sich noch nicht vollständig von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus trennen können, gibt es Alternativen.

Teilverkauf: Anteiliger Verkauf / Wohnrecht – Option 2

Bei einem Teilkauf bzw. Teilverkauf Ihrer Immobilie haben Sie den Vorteil, dass Sie nach wie vor alleiniger Bewohner und Nutzer der Immobilie bleiben. Das sogenannte „Nießbrauchrecht“ besagt, dass sie trotz neuem Teileigentümer alleiniges Wohnrecht und Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie haben.

Wie funktioniert der Teilverkauf?

Gleichzeitig verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Finanzunternehmen. Das Finanzunternehmen wird damit zum Miteigentümer Ihrer Immobilie. Finanzunternehmen kaufen Anteile an so ziemlich jeder Immobilienart, egal ob Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus oder auch Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien. Der verkaufte Anteil liegt dann in der Regel zwischen 10% und 50%.

Häufig wird neben dem verkauften Teil auch direkt ein vollständiger Verkauf besprochen, der dann in 10 Jahren, 15 Jahren oder 20 Jahren vollzogen wird.

• Teilverkauf

Schnell beschrieben:

• Finanzunternehmen kauf Anteile der Immobilie
• FU wird zum Teileigentümer; Sie haben alleiniges Wohn- / Nutzungsrecht
• Dafür zahlen Sie Nutzungsentgelt (monatlich)

Nutzungsentgelt fällt an (quasi Miete)

Beim Teilverkauf sollten Sie insbesondere auf die Konditionen achten. Schnell erklärt: Jährlich zahlen Sie zwischen 3% und 5% der Summe zurück, die anteilig verkauft wurde. Das sogenannte Nutzungsentgelt. Im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen, dass Sie ebenso auf Ihre Immobilie aufnehmen könnten, 2% bis 4% mehr, denn beim Hypothekendarlehen würden Sie aktuell nur ca 1% zahlen.

Vergleich Teilverkauf / Hypothekendarlehen:

• Teilverkauf: min. 3% – 5% p.a.
• Hypothekendarlehen: aktuell 1% p.a.

p.a. = pro Jahr

Warum sich dennoch einige für den Teilverkauf entscheiden? Der Verkauf an ein Finanzunternehmen geht relativ schnell, keine Bonitätsprüfung, schnelle Kaufpreis Überweisung, insbesondere bei Liquiditätsengpässen im Alter, eine schnelle Alternative.

Teilverkauf zusammengefasst:

• Sie verkaufen ein Teil Ihrer Immobilie (meist 10-50%)
• Teilkauf Haus: Ja
• Teilkauf Wohnung: Ja
• Teilkauf Grundstück: Ja
• Finanzunternehmen wird Teileigentümer
• Sie bleiben alleiniger Nutzer der Immobilie
• Sie zahlen monatliches Nutzungsentgelt
• Gesamtverkauf in X Jahren (optional)

10% – 50% verkaufen mit Option 2: Teilverkauf.

Immobilienrente: Verkauf / Wohnrecht – Option 3

Die Immobilienrente ist insbesondere interessant, für Personen, die schon ein höheres Alter erreicht haben, meist ab 70, 75 Jahren.

Immobilienrente bedeutet: Sie verkaufen Ihre Immobilie (direkt) vollständig, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht und Nutzungsrecht. Zusätzlich erhalten Sie einen kleinen, monatlichen Betrag. Für manche eine gute Lösung. Denn Sie haben auch nichts mehr mit Instandhaltungskosten zu tun, das regelt der neue Eigentümer.

Im Vergleich zum Teilverkauf sind Sie hier also relativ sorgenfrei im Alter. Fassen wir die Immobilienrente noch einmal in kurz zusammen.

• Immobilienrente

Immobilienrente einfach erklärt:

• Direkter, vollständiger Verkauf
• Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
• Kleine, monatliche „Extra-Rente“ vom Verkäufer
• Keine Instandhaltungskosten

Sorglos ins Alter, in der eigenen Immobilie:

Hypothekendarlehen: Nur Liquidität? – Option 4

Zuletzt noch Möglichkeit Nummer 4: Sollte es für Sie nur um Liquidität gehen.

Wenn Sie Ihre Immobilie im Alter verkaufen wollen, aufgrund von Liquiditätsengpässen, empfiehlt sich ein Hypothekendarlehen statt Verkauf. So ein Hypothekendarlehen ist deutlich günstiger als beispielsweise das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf. Sie bleiben außerdem 100% Eigentümer der Immobilie, ohne Anteile an einen Teileigentümer abzugeben.

Lassen Sie sich von Ihrer Hausbank und ggf. 2, 3 Alternativen beraten.

Extra Tipp zum Thema: Richtig vererben

Sie haben noch Kinder, Enkel, nahe Angehörige oder sonstige Personen, denen sie ihre Immobilien vererben worden? Dann lohnt es sich frühzeitig über das Erde nachzudenken! Zum einen können Sie dadurch Steuern sparen, zum anderen können Sie dadurch die Freude des Schenkens noch miterleben.

Vorgezogenes Erbe: Steuern & Co.

Tipp! Bevor es zu spät wird, sprechen Sie mit Ihren Eltern und Großeltern frühzeitig über das Erbe. Denn ein vorgezogenes Erbe kann Ihnen einiges an Kosten sparen, insbesondere Steuern. Lernen Sie hier mehr über vorzeitiges Erbe:

• Richtig vererben

Für Erben:

• Richtig erben

Richtig vererben heißt auch oft: Streit unter Kindern vorbeugen.

Sorgen Sie vor!

Was bedeutet Immobilien-Teilverkauf?

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (i. d. R. 10–50 %) an ein spezialisiertes Finanzunternehmen. Sie werden damit Teil einer Eigentümergemeinschaft aus zwei Parteien. Da Sie alleiniger Nutzer der gesamten Immobilie bleiben, verlangt das Finanzunternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt – wirtschaftlich vergleichbar mit Miete auf den verkauften Anteil. Grundlage jeder Berechnung ist der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie, der per Gutachten festgestellt wird.

Kurzdefinition in einem Satz

Teilverkauf = Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil, behalten das alleinige Nutzungsrecht (über ein im Teilungsvertrag bzw. Nießbrauch verankertes Recht), zahlen monatliches Nutzungsentgelt – beim späteren Gesamtverkauf erhält der Teilkäufer seinen Anteil zzgl. Wertsteigerung und ggf. Durchführungsentgelt zurück.

Die wichtigsten Fragen vor dem Teilkauf

• Hausanteil verkaufen? Ja – die meisten Anbieter akzeptieren 10–50 % Anteil.
• Wohnung teilverkaufen? Ja, sofern Mindestwert (meist 100.000–250.000 €) erfüllt.
• Grundstück teilverkaufen? Bei einzelnen Anbietern möglich, eingeschränkt.
• Vorteil? Bankenunabhängige, schnelle Liquidität ohne Bonitätsprüfung wie bei einem Kredit.
• Nachteil? Nutzungsentgelt von ca. 2,75–3,5 % p. a. plus Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf.
• Risiko? Beim späteren Verkauf bleibt häufig weniger übrig als die Inflation aufzehrt.

Die zentralen Faktoren beim Teilkauf

Wer Anbieter sauber vergleichen will, muss fünf Hebel verstehen:

• Verkehrswert der Immobilie (Beispiel: 500.000 €)
• Sofortauszahlung (gewünschte Liquidität, z. B. 100.000 €)
• Verkaufter Anteil in Prozent (z. B. 20 %)
• Monatliches Nutzungsentgelt (in % p. a. der Auszahlung)
• Konditionen beim Gesamtverkauf (Durchführungsentgelt, Mindesterlös­garantie, Wertsteigerungsanteil)

Die zwei Schlüsselfragen lauten:

1. Wie hoch ist das laufende Nutzungsentgelt – und kumuliert es sich über Ihre Restlaufzeit zu einer tragbaren Summe?
2. Wie viel bleibt beim späteren Gesamtverkauf nach Wertsteigerung und Gebühren tatsächlich übrig?

Faustregel: Liegt das Nutzungsentgelt p. a. über dem aktuellen Bauzins für ein Hypothekendarlehen, ist der Teilkauf rein finanziell die teurere Lösung.

Anbieter-Vergleichstabelle: alle Konditionen auf einen Blick

Beispielbasis: Immobilienwert 500.000 €, verkaufter Anteil 20 %, Sofortauszahlung 100.000 €.

*Resterlös beim Gesamtverkauf nach 15 Jahren bei unterstellter Wertsteigerung von ca. 35 %. Nutzungsentgelte sind Beispielrechnungen, individuelle Konditionen variieren je nach Lage, Objekt und Verhandlung.

6 Anbieter im Vergleich – Testsieger & Ranking

Die Übersicht mit Testsieger und detaillierter Begründung. Bewertet werden: Höhe Nutzungsentgelt, Höhe Durchführungsentgelt, Resterlös beim Gesamtverkauf, Mindest-Immobilienwert, Transparenz.

Platz 1: Deutsche Teilkauf – Beste Preis-Leistung

Aktuell führender Anbieter dank niedrigem Nutzungsentgelt und – entscheidend – komplettem Verzicht auf Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf.

• Nutzungsentgelt p. a. = 2,89 % = 241 €/Monat
• Resterlös nach 15 Jahren = + 41,53 % vs. Sofortauszahlung
• Kein Durchführungsentgelt
• Bewerten lassen auf Deutsche Teilkauf

Platz 2: Hausanker – Beste Konditionen (Schwesterunternehmen)

Operativ Teil der Deutsche-Teilkauf-Gruppe, nahezu identische Konditionen, lediglich +1 €/Monat Nutzungsentgelt.

• Nutzungsentgelt p. a. = 2,90 % = 242 €/Monat
• Resterlös nach 15 Jahren = + 41,53 %
• Kein Durchführungsentgelt
• Bewerten lassen auf Hausanker

Platz 3: Teilverkauf One

Faire Konditionen beim Nutzungsentgelt, beim Gesamtverkauf jedoch leicht schwächere Resterlöse.

• Nutzungsentgelt p. a. = 2,89 % = 241 €/Monat
• Resterlös nach 15 Jahren = + 28,50 %
• Bewerten lassen auf Teilverkauf One

Platz 4: Wertfaktor

Etablierter Anbieter mit großem Marktanteil, allerdings Durchführungsentgelt von ca. 4 % am Gesamtverkauf – das senkt den Resterlös spürbar.

• Nutzungsentgelt p. a. = 2,90 % = 242 €/Monat
• Resterlös nach 15 Jahren = + 29,13 %
• Durchführungsentgelt: ca. 4,06 %
• Bewerten lassen auf Wertfaktor

Platz 5: Hausvorsorge

Gleicher monatlicher Aufschlag wie Wertfaktor, deutlich höheres Durchführungsentgelt – beim Gesamtverkauf liegen Sie damit ca. 15 % unter dem Testsieger.

• Nutzungsentgelt p. a. = 2,90 % = 242 €/Monat
• Resterlös nach 15 Jahren = + 26,34 %
• Durchführungsentgelt: ca. 6,12 %

Platz 6: Engel & Völkers Liquidhome

Niedrigstes Nutzungsentgelt im Markt, aber höchstes Durchführungsentgelt – attraktiv für Eigentümer mit kurzer Restnutzungsdauer (z. B. 5–7 Jahre).

• Nutzungsentgelt p. a. = 2,75 % = 229 €/Monat
• Resterlös nach 15 Jahren = + 25,33 %
• Durchführungsentgelt: ca. 6,86 %
• Mindest-Immobilienwert: ca. 250.000 €

Kumulative Kostenrechnung über 15 Jahre – das Worst-Case-Szenario

Was viele Anbieter-Rechner verschweigen: Das monatliche Nutzungsentgelt summiert sich. Beispiel: 100.000 € Sofortauszahlung, 20 % Anteil, 15 Jahre Laufzeit:

Klartext: Über 15 Jahre kostet der Komfort des Wohnenbleibens beim Testsieger ca. 152.000 €, beim teuersten Anbieter über 214.000 € – im Vergleich zum klassischen Vollverkauf mit anschließender Mietlösung.

Detail-Profile der Anbieter

Deutsche Teilkauf – Testsieger im Detail

Konditionen-Eckdaten (Beispiel 500.000 € Verkehrswert, 20 % Anteil = 100.000 € Auszahlung):

• Anteil: 20 % | Auszahlung: 100.000 €
• Nutzungsentgelt: 241 €/Monat | 2.892 €/Jahr | 2,89 % p. a.
• Wert nach 15 Jahren (geschätzt): 699.128 €
• Restanteil Eigentümer: 566.103 €
• Durchführungsentgelt: 0 %
• Zweite Auszahlung: 566.103 € (+ 41,53 %)

Hausanker – Schwester der Deutsche Teilkauf

Konditionen praktisch identisch, +1 €/Monat. Für Eigentümer ohne Präferenz beim Markennamen rechnerisch quasi gleichwertig.

Wertfaktor – mit Durchführungsentgelt

Mindestens 20 % Anteil verkaufen (höhere Eintrittshürde als beim Testsieger):

• Anteil: 20 % | Nutzungsentgelt: 242 €/Monat (2,90 % p. a.)
• Wert nach 15 Jahren: 673.000 € | Restanteil: 538.400 €
• Durchführungsentgelt: − 21.872 €
• Zweite Auszahlung: 516.528 € (+ 29,13 %)
• Achtung: Gesamtverkauf liegt unter Inflationsausgleich

Hausvorsorge

• Nutzungsentgelt: 242 €/Monat (2,90 % p. a.)
• Wert nach 15 Jahren: 672.934 € | Restanteil: 538.347 €
• Durchführungsentgelt: − 32.974 €
• Zweite Auszahlung: 505.373 € (+ 26,34 %)

Engel & Völkers Liquidhome

• Nutzungsentgelt: 229 €/Monat (2,75 % p. a.)
• Wert nach 15 Jahren: 672.934 € | Restanteil: 538.347 €
• Durchführungsentgelt: − 37.011 €
• Zweite Auszahlung: 501.336 € (+ 25,33 %)

Risiken & kritische Szenarien – das wird selten erklärt

Die Werbung der Anbieter blendet vier Szenarien gerne aus. Wer einen Teilverkauf erwägt, muss sie kennen:

Pfleg

]]> https://lukinski.de/teilverkauf-immobilie-vorteile-nachteile-steuer-scheidung-erbe-teilkauf/ Mon, 27 Dec 2021 15:41:08 +0000 https://lukinski.de/?p=50011 Teilverkauf Immobilie — kann man wirklich nur einen Teil seiner Immobilie verkaufen, das Geld sofort erhalten und trotzdem wohnen bleiben? Ja, technisch ist das möglich. Doch ob es finanziell sinnvoll ist, hängt von Nutzungsentgelt, Restlaufzeit, Wertentwicklung und Ihrer Lebensplanung ab. In diesem Leitfaden lernen Sie alle Vorteile, alle Nachteile, konkrete Rechenbeispiele über 15 Jahre, Steuern, Erbe, Scheidung — und die ehrliche Antwort auf die Frage: Lohnt sich der Teilverkauf wirklich? Mehr zum Gesamtprozess: Leitfaden Immobilienverkauf. Möglich ist der Teilverkauf von Haus, Wohnung und Grundstück.

Teilverkauf / Teilkauf: Definition, Funktionsweise, Zielgruppe

Sicher haben Sie die Werbeanzeigen der vielen Teilkauf-Anbieter gesehen — meist mit lächelnden Senioren, Garten, Sonne. Dieses Kaufangebot richtet sich gezielt an ältere Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim besitzen, aber zusätzliche Liquidität für den Lebensabend, eine Renovierung oder eine größere Anschaffung benötigen. Statt eines klassischen Verkaufs oder eines Bankkredits verkaufen Sie einen Anteil (meist 10-50%) an einen Finanzdienstleister, behalten aber das alleinige Nutzungsrecht — abgesichert über das Nießbrauchrecht im Grundbuch.

Definition: Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Miteigentumsanteil seiner Immobilie an einen gewerblichen Investor, behält das alleinige Nutzungsrecht über ein Nießbrauchrecht und zahlt dem neuen Miteigentümer monatlich ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.

Natürlich zieht keine zweite Person in Ihre Immobilie — Sie bleiben alleiniger Nutzer. Als ehemaliger Alleineigentümer zahlen Sie jedoch ein monatliches Entgelt für die Nutzung des verkauften Anteils, vergleichbar mit einer Miete. Dieses Entgelt heißt im Fachjargon „Nutzungsentschädigung“ oder „Nutzungsentgelt“.

Teilverkauf in Kürze

• Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie (meist 10-50%)
• Teilkauf Haus: Ja
• Teilkauf Wohnung: Ja
• Teilkauf Grundstück: Ja
• Finanzunternehmen wird Teileigentümer
• Sie bleiben alleiniger Nutzer (über Nießbrauch im Grundbuch)
• Monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil
• Späterer Gesamtverkauf optional (Durchführungsentgelt!)

Voraussetzungen: Wer kommt überhaupt infrage?

Nicht jede Immobilie und nicht jeder Eigentümer wird von Teilkauf-Anbietern akzeptiert. Die typischen Anforderungen:

• Mindestalter: meist 60 oder 65 Jahre
• Mindestwert der Immobilie: in der Regel ab 200.000 Euro
• Mindestauszahlung: meist ab 100.000 Euro (max. 50% des Verkehrswerts)
• Lage: bevorzugt A- oder B-Lagen, ländliche Regionen werden oft abgelehnt — siehe Immobilien Lage
• Schuldenfreiheit: Immobilie sollte abbezahlt sein (sonst Sondervereinbarung mit Bank nötig)
• Erstrang im Grundbuch: keine vorrangigen Belastungen

Tipp! Anbieter-Vergleich vor Vertragsabschluss

Ich habe die wichtigsten Teilverkauf-Anbieter — darunter Heimkapital, Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers LiquidHome und wertfaktor — mit Vorteilen, Nachteilen und Konditionen verglichen. Einfach, verständlich, übersichtlich:

• Teilverkauf Anbieter Vergleich

Die wichtigsten Fragen zum Teilkauf — kompakt

Bevor wir in die Tiefe gehen, hier die zentralen Antworten auf einen Blick:

• Kann ich die Hälfte meines Hauses verkaufen? Ja, die meisten Anbieter akzeptieren 10-50%.
• Kann ich einen Teil meiner Wohnung verkaufen? Ja.
• Teilkauf auch für Grundstücke? Ja, bei marktgängiger Lage.
• Größter Vorteil? Schnelle, unkomplizierte Auszahlung ohne Bonitätsprüfung.
• Größter Nachteil? Hohes Nutzungsentgelt (typisch 5-8% p.a. auf den Auszahlungsbetrag).
• Beim späteren Gesamtverkauf: Durchführungsentgelt von 3-7% des Verkaufserlöses an den Teilkauf-Anbieter.
• Wertentwicklung: Bei Anstieg unter Inflation häufig realer Verlust.
• Erben: Übernehmen Verpflichtungen oder müssen den Anteil zurückkaufen / Komplettverkauf zustimmen.

Zentrale Kalkulationsfaktoren

• Wert der Immobilie (Verkehrswert): z. B. 500.000 Euro
• Gewünschte Sofortauszahlung: z. B. 100.000 Euro
• Zu verkaufender Anteil: in diesem Beispiel 20%
• Monatliches Nutzungsentgelt: ergibt sich aus Anteil × Zinssatz / 12
• Optionaler Gesamtverkauf in X Jahren mit Durchführungsentgelt

Unterschied: Klassischer Verkauf vs. Teilverkauf

Beim klassischen Immobilienverkauf durchlaufen Sie drei Phasen — Vorbereitung, Vermarktung, Abwicklung — mit insgesamt acht Schritten. Die Käufersuche kann Monate dauern, abhängig von Lage, Zustand und Preisniveau.

Klassischer Immobilienverkauf: Acht Schritte

1. Unterlagen vorbereiten
2. Wertermittlung
3. Immobilienvermarktung
4. Erstellung eines Exposés
5. Durchführung und Planung der Besichtigungstermine
6. Kaufverhandlungen
7. Abwicklung und Aufsetzen des Kaufvertrags
8. Schlüsselübergabe

Teilverkauf: Verkürzte Verkaufsphase auf drei Schritte

Beim Teilverkauf wird ein Großteil dieser Schritte übersprungen. Sie wenden sich direkt an einen Finanzdienstleister, der einen Anteil Ihrer Immobilie ankauft. Übrig bleiben:

1. Wertermittlung (durch zertifizierten Gutachter, Kosten meist vom Anbieter getragen)
2. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags inkl. Nießbrauch-Eintragung
3. Auszahlung — typischerweise innerhalb von 6-12 Wochen

Direktvergleich: Klassischer Verkauf vs. Teilverkauf

Kriterium	Klassischer Verkauf	Teilverkauf
Dauer bis Auszahlung	3-9 Monate	6-12 Wochen
Wohnen bleiben	Nein (außer Rückmietkauf)	Ja (alleiniges Nießbrauchrecht)
Bonitätsprüfung	Käuferseite	Keine
Folgekosten	Keine	Nutzungsentgelt 5-8% p.a.
Auszahlung	100% des Verkehrswerts	Anteilig (meist 10-50%)
Profit von Wertsteigerung	Voll vor Verkauf	Nur auf eigenen Restanteil
Erben-Situation	Klar geregelt	Komplex (Anteilskauf / Komplettverkauf)

Vorteile im Überblick: Schnell verkauft und bezahlt

Ob Reihenhaus, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus oder Grundstück: Der Teilverkauf ist die schnellste Form, signifikante Liquidität aus Ihrer Immobilie zu ziehen, ohne sie aufzugeben.

Die fünf zentralen Vorteile

• Banken-unabhängige Finanzierung: keine Bonitätsprüfung, kein Schufa-Eintrag
• Sofortige Liquidität: Auszahlung typisch in 6-12 Wochen
• Wohnen bleiben: lebenslanges, alleiniges Nutzungsrecht (Nießbrauch im Grundbuch)
• Flexibilität: spätere Gesamtverkaufs-Option, teils Rückkauf des Anteils möglich
• Keine Altersgrenze für Rückzahlung: anders als beim Bankkredit, wo Senioren oft abgelehnt werden

Pro & Contra im Direktvergleich

Pro Teilverkauf	Contra Teilverkauf
Schnelle Auszahlung	Hohes Nutzungsentgelt (5-8% p.a.)
Keine Bonitätsprüfung	Durchführungsentgelt bei Gesamtverkauf (3-7%)
Wohnrecht abgesichert	Wertsteigerung nur anteilig beim Eigentümer
Keine Tilgung	Erben übernehmen Verpflichtung
Vermögen aktiviert	Instandhaltung weiterhin Eigentümersache
Steuerlich neutraler Vorgang (i. d. R.)	Eingeschränkte Verfügung über Immobilie

Nutzungsentgelt: Der größte Kostenblock

Was ist das monatliche Nutzungsentgelt? Anbieter werben mit „einfach“, „angenehm“, „keine Bank“. Das stimmt — der Preis dafür ist jedoch hoch. Das Finanzunternehmen wird Miteigentümer. Den verkauften Teil stellt es Ihnen wieder zur Nutzung zur Verfügung.

Sie geben nicht „die Hälfte vom Garten“ oder einzelne Zimmer ab. Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin allein — zahlen aber Miete an den Miteigentümer.

Höhe der Nutzungsentschädigung

Die marktübliche Spanne hat sich mit dem Zinsumfeld nach oben verschoben:

• Frühe Niedrigzinsphase: 2,9-4% p.a. auf den Auszahlungsbetrag
• Aktuelles Zinsumfeld: 5-8% p.a., Tendenz koppelt sich an Bundesanleihen
• Anpassungsklauseln: viele Verträge enthalten Zinsanpassungen nach 10-15 Jahren

Die Berechnungsformel:

• Monatliches Nutzungsentgelt = Auszahlungsbetrag × Zinssatz / 12
• Beispiel: 100.000 € × 5% / 12 = 417 € pro Monat
• Bei 7%: 100.000 € × 7% / 12 = 583 € pro Monat

Bei 100.000 € Auszahlung und 5% p.a. zahlen Sie 417 € monatlich — über 15 Jahre summiert das auf 75.060 €. Das ist mehr als Ihre Sofortauszahlung wieder zurück an den Anbieter.

Alle Anbieter im Detail: Teilverkauf Anbieter Vergleich.

15-Jahres-Szenario: Was kostet der Teilverkauf wirklich?

Ausgangslage: Immobilienwert 500.000 €, 20% Verkauf = 100.000 € Auszahlung, Nutzungsentgelt 5% p.a., Wertsteigerung 1,5%

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