Rechtsformen Vergleich: Tabelle aller deutschen Unternehmensformen

Bevor wir in die Details gehen, hier der direkte Vergleich der wichtigsten Rechtsformen – sortiert von der einfachsten bis zur komplexesten Form. Die Zahlen sind Richtwerte und können je nach Bundesland, Notar und Beratungsaufwand variieren.

Faustregel: Je höher das Mindestkapital, desto höher der Schutz – und desto mehr Bürokratie.

Welche Rechtsform passt zu welchem Immobilien-Investor?

Die Wahl der Rechtsform hängt nicht nur von der Größe deines Portfolios ab, sondern auch von deiner Strategie: Hältst du langfristig (Buy & Hold) oder handelst du aktiv (Fix-Flip Strategie)? Willst du die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung? Die Antwort bestimmt die Rechtsform.

Entscheidungsmatrix nach Investoren-Typ

• 1 Eigentumswohnung zur Eigennutzung: Privat halten – keine Firma nötig.
• 1–2 vermietete Wohnungen, niedriger Steuersatz: Privat halten, Spekulationsfrist 10 Jahre nutzen.
• 3+ Objekte oder hoher persönlicher Steuersatz: Vermögensverwaltende GmbH – wegen erweiterter Kürzung & Schutz vor 3-Objekt-Grenze.
• Aktiver Immobilienhandel (Fix & Flip): GmbH oder GmbH & Co. KG – Privatpersonen werden hier schnell zum gewerblichen Grundstückshändler.
• 10+ Objekte / Skalierung: Holding-Struktur (Mutter-GmbH + Tochter-GmbHs) – Schachtelprivileg, Share Deals.
• Familienvermögen über Generationen: Familienstiftung – Schutz vor Pflichtteil, Erbschaftssteueroptimierung.
• Kapitalmarkt / Großvermögen: AG oder REIT-AG.

Die 3-Objekt-Grenze: Wann der Privatinvestor zum Gewerbe wird

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und wieder verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Die Folge: rückwirkend volle Einkommensteuer + Gewerbesteuer auf alle Verkaufsgewinne, keine Steuerfreiheit nach 10 Jahren mehr. Genau deshalb wechseln viele Investoren ab Objekt 3 in eine GmbH-Struktur – dort gilt die Spekulationsfrist ohnehin nicht, dafür greifen andere Hebel wie das Schachtelprivileg.

Steuern im Vergleich: Was kostet welche Rechtsform wirklich?

Der zentrale Unterschied: Personengesellschaften (Einzelunternehmer, GbR, OHG, KG) folgen dem Transparenzprinzip – Gewinne werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet und mit deren persönlichem Einkommensteuersatz versteuert (bis 45% + Soli + ggf. Kirchensteuer). Kapitalgesellschaften (UG, GmbH, AG) sind eigene Steuersubjekte und zahlen auf Gesellschaftsebene Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer.

Rechenbeispiel: 100.000 € Mietgewinn pro Jahr

• Privatvermieter (Spitzensteuersatz 42%): ca. 44.300 € Steuern → 55.700 € netto
• GmbH (regulär ca. 30%): ca. 30.000 € Steuern → 70.000 € im Unternehmen, aber Ausschüttung kostet zusätzlich 25% Kapitalertragsteuer
• Vermögensverwaltende GmbH (erweiterte Kürzung, ca. 15,8%): ca. 15.800 € Steuern → 84.200 € im Unternehmen
• Familienstiftung (15% KSt): ca. 15.000 € Steuern → 85.000 € in der Stiftung

Wichtig: Solange das Geld im Unternehmen reinvestiert wird (z.B. in neue Objekte), schlägt die GmbH die private Vermietung deutlich. Erst bei Ausschüttung an Privatpersonen relativiert sich der Vorteil.

Steuern beim Verkauf

• Privat nach 10 Jahren Haltedauer: 0% (siehe Spekulationsfrist)
• Privat innerhalb 10 Jahren: persönlicher ESt-Satz auf den Gewinn (Spekulationssteuer Rechner)
• GmbH (Asset Deal): ca. 30% auf Verkaufsgewinn (Asset Deal)
• Holding-Struktur (Share Deal): nur ca. 1,54% effektiv dank Schachtelprivileg

Auch bei Erwerb relevant: die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% – beim Share Deal lässt sich diese unter bestimmten Bedingungen vermeiden.

Immobilienfirma: Unternehmen gründen

Du willst deine erste Immobilie kaufen und vermieten? Tipps für den Einstieg – von der Suche bis zum Notartermin. Du hast eine Immobilie geerbt und willst jetzt selbst im Immobilienmanagement, in der Hausverwaltung oder als Investor tätig sein? Dann steht ganz am Anfang die Frage nach der richtigen Rechtsform.

Grob skizziert reichen die Möglichkeiten vom Einzelunternehmen über Kooperationsmodelle wie GbR und OHG bis hin zur UG und GmbH. Je größer und professioneller das Portfolio, desto eher lohnen sich Kapitalgesellschaften.

Faktoren der Rechtsform-Wahl

• Immobilientyp: Einzelne Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder Bauträgerprojekt
• Strategie: Buy & Hold vs. Fix & Flip
• Anzahl Gesellschafter: Allein, mit Partner, Familie, Investoren
• Haftungsappetit: Privatvermögen schützen oder akzeptieren
• Steuerstrategie: Ausschüttung oder Reinvestition
• Exit-Strategie: Späterer Share Deal oder Verkauf einzelner Objekte

Wenn du zum ersten Mal vor der Frage stehst: Welche Firma soll ich gründen? Hier alle Unternehmensformen im Überblick

Einzelunternehmer / Einzelunternehmerin

Das Einzelunternehmen ist die einfachste deutsche Rechtsform – gegründet und geführt von einer einzigen Person. Hierunter fallen Freiberufler, Kleingewerbetreibende und eingetragene Kaufleute. Die Gründung kostet beim Gewerbeamt zwischen 30 und 80 €, ein Mindestkapital ist nicht erforderlich.

Vorteile & Nachteile auf einen Blick

• + Schnellste und günstigste Gründung
• + Volle Kontrolle, keine Abstimmung mit Mitgesellschaftern
• + Kleinunternehmerregelung möglich
• − Volle persönliche Haftung mit Privatvermögen
• − Persönlicher Steuersatz bis 45% (bei hohem Einkommen teuer)
• − Wenig Skalierungspotenzial

• Einzelunternehmen im Detail

Rechtsformen Deutschland (Firma / Unternehmen): GbR, KG, GmbH bis AG – Vergleich, Vorteile und Steuern erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

GmbH & Co OHG – Gründung, Finanzierung, Haftung & Co

Die Offene Handelsgesellschaft – kurz: OHG – zählt zu den vollständigen Gesellschaften und unterliegt als Personengesellschaft dem Handelsgesetzbuch (HGB). Der Gründungsprozess verläuft unkompliziert, da sie formlos gegründet werden kann und ein Minimum von zwei Gründungsmitgliedern erforderlich ist. Sie kann sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen gegründet werden. Eine Maximalzahl zulässiger Gesellschafter ist gesetzlich nicht festgelegt.

Setze auf Erfolg! Mit unserem Steuer-Coaching entdeckst du die besten Strategien, um deine Immobilien steueroptimiert zu verwalten und langfristigen Erfolg zu sichern. Jetzt mehr erfahren: Steuer Coaching.

Tritt der persönlich haftende Hauptgesellschafter einer OHG als GmbH auf – oder haften in der Gesellschaft ausschließlich juristische Personen – wird eine sogenannte Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Offene Handelsgesellschaft (GmbH & Co OHG) gebildet. Wichtig: Während die GmbH selbst eine juristische Person ist, besitzt die GmbH & Co OHG keine eigene Rechtspersönlichkeit und gilt steuerlich und rechtlich immer als Personengesellschaft.

Weitere typische Personengesellschaften:

• Kommanditgesellschaft (KG)
• Offene Handelsgesellschaft (OHG)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft (GmbH & Co KG)

GmbH & Co OHG vs. GmbH & Co KG vs. GmbH – Vergleich auf einen Blick

Wer Immobilien strukturieren oder ein Handelsgewerbe gründen will, steht meist vor genau drei Alternativen. Hier der direkte Vergleich:

Gründung & Firmierung

Für die Gründung einer GmbH & Co OHG bedarf es mindestens zwei Personen, wobei zumindest einer in Gestalt einer GmbH auftritt. Ein häufiges Szenario: beide Gründungsmitglieder sind Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die sich für ein gemeinsames Projekt zusammenschließen. In jedem Fall treten alle juristischen Personen der Gesellschaft als persönlich haftende Gesellschafter auf.

Voraussetzungen für die Gründung im Überblick:

• Mindestens zwei Gesellschafter (mind. eine GmbH)
• Vorab: Gründung der GmbH(s) mit 25.000 € Stammkapital
• Steueridentifikationsnummer (Steuer-ID)
• Anmeldung beim Gewerbeamt
• Gesellschaftsvertrag (Satzung) – notarielle Beurkundung empfohlen
• Eintragung im Handelsregister (HRA)
• Firmenzusatz „GmbH & Co OHG“

Realistische Gründungskosten (Größenordnung):

• GmbH-Gründung pro Gesellschafter-GmbH: 800 – 2.000 € (Notar, HR-Eintrag)
• Gesellschaftsvertrag GmbH & Co OHG: 500 – 1.500 € (Notar/Anwalt)
• Handelsregister-Eintrag: ca. 200 – 400 €
• Gewerbeanmeldung: 20 – 60 €
• Steuerberater (laufend, jährlich): 2.000 – 6.000 € (Bilanz, ESt-Mitteilung)

Wie der Gründungsprozess einer GmbH im Einzelnen funktioniert, erfährst du hier:

• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Geschäftsführung & Vertretungsmacht

Sofern im Gesellschaftsvertrag nichts Abweichendes geregelt ist, besitzt jeder Gesellschafter einer GmbH & Co OHG die Vertretungsmacht im Außenverhältnis. Möglich ist:

• Einzelvertretung (gesetzlicher Regelfall)
• Gesamtvertretung – mehrere Gesellschafter zeichnen gemeinsam (Eintragung im HR nötig)
• Vertretungsausschluss – einzelner Gesellschafter darf nicht vertreten (HR-Eintrag erforderlich)

Beschränkungen, die nicht im Handelsregister stehen, gelten nur im Innenverhältnis und sind Dritten gegenüber unwirksam. Selbiges gilt für die Geschäftsführungsbefugnis: Grundsätzlich dürfen und sollen alle Gesellschafter geschäftsführend tätig werden.

Gesetzesauszug – § 114 HGB:

(1) Zur Führung der Geschäfte der Gesellschaft sind alle Gesellschafter berechtigt und verpflichtet.
(2) Ist im Gesellschaftsvertrage die Geschäftsführung einem Gesellschafter oder mehreren Gesellschaftern übertragen, so sind die übrigen Gesellschafter von der Geschäftsführung ausgeschlossen.

Geschäftsbriefe – Pflichtangaben

Im Geschäftsverkehr ist die GmbH & Co OHG an strenge Angabepflichten gebunden. Auf jedem Geschäftsbrief (Angebot, Bestellschein, Rechnung, Mahnung) müssen folgende Angaben stehen:

• Firma der GmbH & Co OHG mit Rechtsformzusatz
• Sitz der Gesellschaft
• Zuständiges Registergericht und HR-Nummer
• Firmen aller Gesellschafter-GmbHs mit Rechtsformzusatz
• HR-Nummer und Sitz jeder Gesellschafter-GmbH
• Vollständige Namen aller Geschäftsführer
• Ggf. Aufsichtsratsvorsitzender (Vor- und Zuname)

Werbeschriften und Postwurfsendungen sind keine Geschäftsbriefe und unterliegen diesen Pflichten nicht.

Gewinnausschüttung, Verlustbeteiligung & Haftung

Bei der Gewinnverteilung greifen entweder die HGB-Regelungen oder individuelle Satzungs-Klauseln. Gesetzlich gilt: 4 % des Kapitalanteils als Vorwegverzinsung, der Restgewinn wird „nach Köpfen“ verteilt. Auch Verluste werden „nach Köpfen“ geteilt.

Rechenbeispiel: Zwei Gesellschafter-GmbHs (A & B) bringen 100.000 € bzw. 50.000 € Kapital ein. Der Jahresgewinn beträgt 200.000 €:

• Vorwegverzinsung A: 4 % von 100.000 € = 4.000 €
• Vorwegverzinsung B: 4 % von 50.000 € = 2.000 €
• Restgewinn: 200.000 – 6.000 = 194.000 €, geteilt durch Köpfe (2) = 97.000 € pro Gesellschafter
• Gesamt A: 101.000 € | Gesamt B: 99.000 €

Haftung im Detail: Die GmbH & Co OHG haftet als Unternehmen mit ihrem Geschäftsvermögen. Zusätzlich haften die Gesellschafter unmittelbar, unbeschränkt und gesamtschuldnerisch – das heißt aber: Da alle Gesellschafter selbst GmbHs sind, ist deren Haftung wiederum auf die jeweilige Stammeinlage begrenzt. Im Ergebnis entsteht so eine effektive Haftungsbeschränkung trotz Personengesellschafts-Charakter.

Insider-Hinweis: Hier liegt der Kniff der Konstruktion – die OHG selbst kennt nur unbegrenzte Haftung, aber durch GmbHs als Gesellschafter wird diese mittelbar gekappt. Vorsicht: Bei Unterkapitalisierung oder Durchgriffshaftung (z. B. Vermögensvermischung) kann ein Gericht den Schutz aushebeln.

Steuerpflicht der GmbH & Co OHG – GewSt, USt & ESt / KSt

Wie alle Unternehmensrechtsformen ist die GmbH & Co OHG steuerpflichtig. Im Überblick:

• Gewerbesteuer (GewSt): ab Jahresertrag > 24.500 € Freibetrag – Hebesätze 200 % bis über 500 % je nach Kommune
• Umsatzsteuer (USt): 19 % Regelsatz, 7 % ermäßigt – außer bei rein steuerfreien Umsätzen (z. B. Vermietung von Wohnimmobilien)
• Transparenzprinzip: Die OHG selbst zahlt keine Einkommen- oder Körperschaftsteuer – Gewinne werden bei den Gesellschaftern besteuert
• Bei Gesellschafter-GmbHs: Körperschaftsteuer (15 %) + Solidaritätszuschlag + GewSt der GmbH selbst
• Bei natürlichen Personen als Gesellschafter (theoretisch möglich): Einkommensteuer nach Progression

Vergleichendes Steuerszenario – 200.000 € Jahresgewinn aus Immobilien-Handel:

• GmbH & Co OHG mit GmbH-Gesellschaftern: GewSt auf OHG-Ebene (z. B. 14 %) → 28.000 € | Restgewinn fließt in Gesellschafter-GmbHs → KSt 15 % + Soli ≈ 27.000 € → Gesamtbelastung ca. 27,5 % vor Ausschüttung
• Reine GmbH: GewSt 14 % + KSt 15 % + Soli ≈ 30 % – ähnliche Gesamtbelastung
• Bei Ausschüttung an natürliche Person: zusätzlich 25 % KapESt + Soli auf den Rest

Ein detaillierter Vergleich der Belastungen lohnt sich besonders, wenn du eine Immobilien Holding aufbaust und das Schachtelprivilege nutzen willst.

• Gewerbesteuer (GewSt)
• Umsatzsteuer (USt)
• Einkommensteuer (ESt)
• Körperschaftsteuer (KSt)

GmbH & Co OHG für Immobilien – lohnt sich das?

In der Praxis nutzen die meisten Immobilien-Investoren entweder eine reine Immobilien-GmbH oder eine GmbH & Co KG. Die GmbH & Co OHG ist im Immobilienbereich selten – aber nicht ohne Charme.

Wann macht die GmbH & Co OHG für Immobilien Sinn?

• Mehrere gleichberechtigte Investoren-Familien: Wenn z. B. zwei Familienholdings ein Mehrfamilienhaus gemeinsam halten wollen ohne hierarchische Trennung Komplementär/Kommanditist
• Joint-Venture-Projekt: Zwei bereits bestehende GmbHs schließen sich für ein Fix-Flip Strategie-Projekt zusammen
• Vermögensverwalt
  

  Der Beitrag GmbH & Co OHG – Gründung, Geschäftsführung, Haftung & Co erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> https://lukinski.de/gewerbesteuer-gewst-einfach-erklaert-berechnen-freibetrag-und-hebesatz/ Mon, 08 Mar 2021 14:09:26 +0000 https://lukinski.de/?p=37908 Gewerbesteuer – Die meisten Unternehmensrechtsformen unterliegen der Steuerpflicht. Alle relevanten Informationen zu Steuer-Ratgeber Immobilien haben wir im Detail aufbereitet. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Unter bestimmten Umständen ist es für einige Unternehmen möglich, sich von einer oder mehreren dieser Steuerarten befreien zu […]

  Der Beitrag Gewerbesteuer (GewSt) einfach erklärt: Berechnen, Freibetrag und Hebesatz erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> Gewerbesteuer – Die meisten Unternehmensrechtsformen unterliegen der Steuerpflicht. Alle relevanten Informationen zu Steuer-Ratgeber Immobilien haben wir im Detail aufbereitet. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Unter bestimmten Umständen ist es für einige Unternehmen möglich, sich von einer oder mehreren dieser Steuerarten befreien zu lassen. Wann ist Gewerbesteuer zu zahlen? Wie hoch sind die Gewerbesteuern? Wer unterliegt der Gewerbesteuer? Wann muss man keine Gewerbesteuer zahlen? Ein Überblick! Zurück zu: Steuern.

  Gewerbesteuer (GewSt) – Steuer für Gewerbebetriebe

  Die Gewerbesteuer – kurz: GewSt – wird in der Regel auf den Ertrag eines jeden deutschen Gewerbebetriebs erhoben und richtet sich demnach nach der objektiven Ertragskraft des jeweiligen Unternehmens. Da Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften und Co. kraft Rechtsform immer als Gewerbebetrieb angesehen werden, gilt die Gewerbesteuer für Kapitalgesellschaften obligatorisch – unabhängig davon, wie sich das Gründungsteam zusammensetzt.

  Andere Steuern für Unternehmen:

  • Körperschaftsteuer (KSt)
  • Einkommensteuer (ESt)
  • Kapitalertragsteuer (KapESt)
  • Umsatzsteuer (USt)

  Möchtest du konkret mehr über Steuern für Immobiliengesellschaften erfahren, kannst du hier mehr erfahren:

  • Steuern sparen Immobilien

  Gewerbesteuer im Detail – Erhebung, Abgabe & Freibeträge

  Als Objekt- bzw. Sachsteuer zählt die Gewerbesteuer von der Art her zu den Realsteuern. Effektiv zählt sie zu den Gemeindesteuern und trägt maßgeblich zu deren Finanzsystem bei. Die Gemeinden sind hebeberechtigt und legen den jeweils für ein Jahr gültigen Steuersatz per Beschluss fest. Die Gewerbesteuer ist vierteljährlich jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu gleichen Teilen als Vorauszahlung zu leisten. Diese Abgaben sind ab Steuerperiode 2008 nicht länger als Betriebsausgabe abzugsfähig, können jedoch pauschal auf die zu zahlende Einkommensteuer angerechnet werden.

  Termine zur Vorauszahlung der Gewerbesteuer:

  • 15. Februar
  • 15. Mai
  • 15. August
  • 15. November

  Für natürliche Personen und Personengesellschaften darf gemäß Gewerbesteuergesetz (GewStG) ein Freibetrag – aktuell in Höhe von 24.500 Euro – der Steuerlast gegengerechnet werden; juristische Personen dürfen ihre Steuerlast um einen verringerten Freibetrag – aktuell 3.900 Euro – kürzen.

  Welche Gesellschaften unterliegen der GewSt?

  Die meisten Gewerbebetriebe werden mit der Gewerbesteuer belastet. Da alle Kapitalgesellschaften prinzipiell als Gewerbebetriebe angesehen werden, ist diese Steuerart für die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und die Aktiengesellschaft (AG) besonders relevant.

  Darüber hinaus unterliegen üblicherweise die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) der Gewerbesteuer – zumindest insofern ihr Jahresertrag über 24.500 Euro liegt. Eine GbR unter Freiberuflern bleibt allerdings dennoch von der Gewerbesteuerpflicht befreit. Gleiches gilt für die Freiberufler selbst: Eine Einzelunternehmung muss nur dann Abgaben zur Gewerbesteuer zahlen, wenn es sich bei dem Unternehmensgründer um einen Kleingewerbetreibenden oder einen eingetragenen Kaufmann (e. Kfm.) handelt.

  Unternehmensrechtsformen im Überblick

  Mehr Informationen zu den unterschiedlichen Rechtsformen erhältst du unter den nachfolgenden Links. Angefangen bei der Einzelunternehmung und den eingetragenen Kaufleuten… über die unterschiedlichen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften… bis zu sonstigen Gesellschaften wie der Familienstiftung – alle wesentlichen Aspekte zu Gründung, Haftung, Steuerbelastung und mehr einfach und verständlich erklärt! Zuerst einmal die einzelnen Unternehmensrechtsformen im Überblick:

  • Einzelunternehmen (EU)
    • Freiberufler
    • Kleingewerbetreibende
    • Eingetragene Kaufleute (e. K.)
  • Stille Gesellschaften
  • BGB-Gesellschaften / Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
  • Personengesellschaften
    • Kommanditgesellschaft (KG)
    • Offenen Handelsgesellschaft (OHG)
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft (GmbH & Co KG)
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Offene Handelsgesellschaft (GmbH & Co OHG)
  • Kapitalgesellschaften
    • Aktiengesellschaft (AG)
      • AG & Co KGaA
    • Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
      • GmbH & Co KGaA
    • Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
    • Europäische Aktiengesellschaft / Societas Europaea (SE)
      • SE & Co KGaA
  • Sonstige Gesellschaften
    • Stiftungen / Familienstiftungen
    • Versicherungen
    • Partnerschaften
    • Eingetragene Vereine (e. V.)
    • Eingetragene Genossenschaften (e. G.)

  Steuern in Deutschland: Liste

  Körperschaftsteuer (KSt), Einkommensteuer (ESt), Kapitalertragsteuer (KapESt), Umsatzsteuer (USt), Gewerbesteuer (GewSt) – wer zahlt was? In diesem Überblick zu den verschiedenen Steuerarten / Steuerformen in Deutschland, findest du relevante Steuern für dich als Privatperson und für dein Unternehmen, je nachdem, welche Rechtsform du gewählt hast. Außerdem nach der Steuer-Liste: Wie funktioniert der Steuer Zyklus um Monatsabschluss, Jahresabschluss und Bilanz? Ein kleiner Einblick für die, die ihre erste Firma gründen. Welche Steuern gibt es? Einfache Erklärungen, Definitionen, Steueroptimierung, ein Einblick in Steuern.

  • Steuern: Liste

  

  Der Beitrag Gewerbesteuer (GewSt) einfach erklärt: Berechnen, Freibetrag und Hebesatz erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> https://lukinski.de/umsatzsteuer-ust-einfach-erklaert-hoehe-lieferung-leistung-mehrwertsteuer-unternehmen/ Mon, 08 Mar 2021 14:05:15 +0000 https://lukinski.de/?p=37909 Umsatzsteuer – Die meisten Unternehmensrechtsformen unterliegen der Steuerpflicht. Mehr zu Steuern sparen bei Immobilien erfahren Sie in unserer umfassenden Steuer-Übersicht. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Unter bestimmten Umständen ist es für einige Unternehmen möglich, sich von einer oder mehreren dieser Steuerarten befreien […]

  Der Beitrag Umsatzsteuer (USt) einfach erklärt: Höhe, Lieferung & Leistung – „Mehrwertsteuer“ für Unternehmen erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> Umsatzsteuer – Die meisten Unternehmensrechtsformen unterliegen der Steuerpflicht. Mehr zu Steuern sparen bei Immobilien erfahren Sie in unserer umfassenden Steuer-Übersicht. Je nach Rechtsform werden Kraft Gesetz die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer und/oder die Kapitalertragsteuer fällig. Unter bestimmten Umständen ist es für einige Unternehmen möglich, sich von einer oder mehreren dieser Steuerarten befreien zu lassen. Wie hoch ist die Umsatzsteuer? Was ist der Unterschied zwischen Mehrwertsteuer und Umsatzsteuer? Was heißt Umsatzsteuer, einfach erklärt? Ein Überblick! Zurück zu: Steuern.

  Umsatzsteuer (USt) – Steuer für Lieferung & Leistung

  Die Umsatzsteuer – kurz: USt – wird für gewöhnlich auf alle Umsätze erhoben, die ein Unternehmen im umsatzsteuerlichen Inland erwirtschaftet. Darunter fallen alle Lieferungen und Leistungen – sowie gelegentliche Hilfsgeschäfte -, die das Unternehmen im Rahmen seiner Unternehmenstätigkeiten gegen Entgelt erbringt. Umsatzsteuerbeträge, die ein Unternehmen für bezogene Lieferungen und Leistungen erbracht hat und die belegbar sind, können als Vorsteuerabzug geltend gemacht werden und so die Umsatzsteuerlast des Unternehmers schmälern.

  Die eigene Umsatzsteuer stellt somit wirtschaftlich gesehen eine allgemeine Verbrauchsteuer dar, fungiert letztendlich in Deutschland aber als Verkehrsteuer und wird in letzter Instanz dem Endverbraucher zur Last gelegt. Aufgrund der Überwälzung zählt die Umsatzsteuer typischerweise zu den indirekten Steuern. Aktuell beträgt der deutsche Regelsteuersatz der Umsatzsteuer 19 Prozent – 7 Prozent auf ermäßigte Waren – und bildet eine der Haupteinnahmequellen zur Finanzierung des Bundeshaushalts.

  Andere Steuern für Unternehmen:

  • Körperschaftsteuer (KSt)
  • Einkommensteuer (ESt)
  • Kapitalertragsteuer (KapESt)
  • Gewerbesteuer (GewSt)

  Möchtest du konkret mehr über Steuern für Immobiliengesellschaften erfahren, kannst du hier mehr erfahren:

  • Steuern sparen Immobilien

  Welche Gesellschaften unterliegen der USt?

  Die meisten Gesellschaften führen nicht nur steuerfreie Umsätze aus und werden daher naturgemäß mit der Umsatzsteuer belastet. Deshalb ist diese Steuerart im Grunde genommen für alle gängigen Unternehmensrechtsformen relevant, angefangen bei den Einzelunternehmen (EU) und BGB-Gesellschaften (GbR)… über die Offenen Handelsgesellschaften (OHG) und Kommanditgesellschaften (KG)… bis hin zu den Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) sowie den Aktiengesellschaften (AG).

  Im Volksmund fällt häufig der Begriff Mehrwertsteuer – kurz: MwSt – und wird bisweilen auch auf Rechnungen oder Belegen angegeben. Der Name stammt aus dem Verständnis, dass eine Steuer im Handel und in der Produktion auf mehreren Wertschöpfungsstufen erhoben wird, wohingegen die Umsatzsteuer als Bemessungsgrundlage den aus einem Verkauf oder auf ähnliche Weise erzielten Umsatz verwendet. Rein steuerlich wird der Begriff Mehrwertsteuer in Deutschland allerdings nicht mehr verwendet, sondern es ist vielmehr von einer Umsatzsteuer mit Vorsteuerabzug die Rede.

  Unternehmensrechtsformen im Überblick

  Mehr Informationen zu den unterschiedlichen Rechtsformen erhältst du unter den nachfolgenden Links. Angefangen bei der Einzelunternehmung und den eingetragenen Kaufleuten… über die unterschiedlichen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften… bis zu sonstigen Gesellschaften wie der Familienstiftung – alle wesentlichen Aspekte zu Gründung, Haftung, Steuerbelastung und mehr einfach und verständlich erklärt! Zuerst einmal die einzelnen Unternehmensrechtsformen im Überblick:

  • Einzelunternehmen (EU)
    • Freiberufler
    • Kleingewerbetreibende
    • Eingetragene Kaufleute (e. K.)
  • Stille Gesellschaften
  • BGB-Gesellschaften / Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
  • Personengesellschaften
    • Kommanditgesellschaft (KG)
    • Offenen Handelsgesellschaft (OHG)
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft (GmbH & Co KG)
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Offene Handelsgesellschaft (GmbH & Co OHG)
  • Kapitalgesellschaften
    • Aktiengesellschaft (AG)
      • AG & Co KGaA
    • Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA)
    • Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
      • GmbH & Co KGaA
    • Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt)
    • Europäische Aktiengesellschaft / Societas Europaea (SE)
      • SE & Co KGaA
  • Sonstige Gesellschaften
    • Stiftungen / Familienstiftungen
    • Versicherungen
    • Partnerschaften
    • Eingetragene Vereine (e. V.)
    • Eingetragene Genossenschaften (e. G.)

  Steuern in Deutschland: Liste

  Körperschaftsteuer (KSt), Einkommensteuer (ESt), Kapitalertragsteuer (KapESt), Umsatzsteuer (USt), Gewerbesteuer (GewSt) – wer zahlt was? In diesem Überblick zu den verschiedenen Steuerarten / Steuerformen in Deutschland, findest du relevante Steuern für dich als Privatperson und für dein Unternehmen, je nachdem, welche Rechtsform du gewählt hast. Außerdem nach der Steuer-Liste: Wie funktioniert der Steuer Zyklus um Monatsabschluss, Jahresabschluss und Bilanz? Ein kleiner Einblick für die, die ihre erste Firma gründen. Welche Steuern gibt es? Einfache Erklärungen, Definitionen, Steueroptimierung, ein Einblick in Steuern.

  • Steuern: Liste

  

  Der Beitrag Umsatzsteuer (USt) einfach erklärt: Höhe, Lieferung & Leistung – „Mehrwertsteuer“ für Unternehmen erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> https://lukinski.de/einkommensteuer-est-einfach-erklaert-formulare-grundtabelle-lohnsteuer/ Mon, 08 Mar 2021 13:55:56 +0000 https://lukinski.de/?p=37911 Einkommensteuer (ESt) ist die wichtigste Steuer für natürliche Personen in Deutschland – und für jeden Immobilieninvestor zentral. Sie greift auf Mieteinnahmen, Verkaufsgewinne innerhalb der Spekulationsfrist, Zinsen, Gehälter und Selbstständigen-Gewinne zu. In diesem Ratgeber: alle 7 Einkunftsarten, Grundtabelle, Spitzensteuersatz, Splittingtarif, Lohnsteuer, abziehbare Werbungskosten bei Vermietung, AfA und welche Formulare (Mantelbogen, Anlage N, V, KAP, SO) du […]

  Der Beitrag Einkommensteuer (ESt) einfach erklärt: Formulare, Grundtabelle, Lohnsteuer & Co. erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]> Einkommensteuer (ESt) ist die wichtigste Steuer für natürliche Personen in Deutschland – und für jeden Immobilieninvestor zentral. Sie greift auf Mieteinnahmen, Verkaufsgewinne innerhalb der Spekulationsfrist, Zinsen, Gehälter und Selbstständigen-Gewinne zu. In diesem Ratgeber: alle 7 Einkunftsarten, Grundtabelle, Spitzensteuersatz, Splittingtarif, Lohnsteuer, abziehbare Werbungskosten bei Vermietung, AfA und welche Formulare (Mantelbogen, Anlage N, V, KAP, SO) du wirklich brauchst. Plus konkrete Rechenbeispiele und Insider-Strategien zur Steuerersparnis. Alle weiteren Steuerarten findest du im Steuern-Überblick und im Steuer-Ratgeber Immobilien.

  Einkommensteuer (ESt) – Steuer für natürliche Personen

  Die Einkommensteuer (ESt) ist eine direkte Personensteuer, die auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird – orientiert am Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Bemessungsgrundlage ist das zu versteuernde Einkommen (zvE): Summe aller Einkünfte minus Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und Freibeträge. Geregelt im Einkommensteuergesetz (EStG).

  Zwei Erhebungsformen:

  • Veranlagte ESt – Selbstständige, Freiberufler, Vermieter führen selbst ans Finanzamt ab (Steuererklärung)
  • Lohnsteuer (LSt) – Vorauszahlung auf die ESt; Arbeitgeber behält monatlich ein und führt ans Finanzamt ab
  • Kapitalertragsteuer (Abgeltungssteuer) – pauschal 25 % auf Zinsen, Dividenden, Fondsausschüttungen

  Die ESt ist Gemeinschaftsteuer: 42,5 % Bund, 42,5 % Länder, 15 % Gemeinden. Sie ist mit Abstand die ergiebigste Einnahmequelle des Staates.

  Die 7 Einkunftsarten nach § 2 EStG

  Das EStG kennt nur sieben Einkunftsarten – alles andere ist nicht einkommensteuerpflichtig (Beispiel: privater Lottogewinn, Schenkung). Für Immobilieninvestoren besonders relevant: Nr. 6 (V+V) und Nr. 7 (Spekulation).

  • 1. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13)
  • 2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15) – z. B. Fix-Flip Strategie bei mehr als 3 Objekten in 5 Jahren
  • 3. Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (§ 18) – Freiberufler
  • 4. Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (§ 19) – Lohn, Gehalt
  • 5. Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20) – Zinsen, Dividenden (i. d. R. Abgeltungssteuer 25 %)
  • 6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21) – Mieteinnahmen aus Immobilien
  • 7. Sonstige Einkünfte (§ 22, 23) – u. a. Spekulationsgewinne bei Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren

  Grundtabelle, Splittingtarif & Steuersätze im Überblick

  Deutschland hat einen progressiven Tarif: Je höher das zvE, desto höher der Grenzsteuersatz. Vier Tarifzonen werden unterschieden:

  Tarifzone	Grenzsteuersatz	Bedeutung
  Grundfreibetrag	0 %	Existenzminimum (aktuell rund 11.000–12.000 Euro p. a., wird jährlich angepasst)
  Erste Progressionszone	14 % → 24 %	steiler Anstieg
  Zweite Progressionszone	24 % → 42 %	flacherer Anstieg bis Spitzensteuersatz
  Spitzensteuersatz	42 %	oberhalb ca. 66.000 Euro zvE (Single)
  Reichensteuer	45 %	oberhalb ca. 278.000 Euro zvE (Single)

  Splittingtarif für Ehepaare/eingetragene Lebenspartner: Beide Einkommen werden addiert, halbiert, einzeln versteuert und das Ergebnis verdoppelt. Vorteil v. a. bei stark unterschiedlichen Einkommen – kann mehrere tausend Euro pro Jahr sparen.

  Rechenbeispiel: ESt bei 70.000 Euro zvE (Single)

  • zvE: 70.000 Euro
  • Tarifliche ESt (Grundtabelle): ca. 18.500 Euro
  • + Solidaritätszuschlag: 0 Euro (entfällt für die meisten)
  • + ggf. Kirchensteuer 8 oder 9 % auf ESt: ca. 1.480–1.665 Euro
  • Durchschnittssteuersatz: ca. 26,4 % – Grenzsteuersatz für jeden zusätzlichen Euro: 42 %

  Einkommensteuer auf Mieteinnahmen – das müssen Vermieter wissen

  Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien sind Einkünfte nach § 21 EStG. Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert – nicht mit der Abgeltungssteuer. Die Steuerlast lässt sich aber massiv senken:

  Was reduziert die Steuer auf Mieteinnahmen?

  • AfA (Absetzung für Abnutzung) – Gebäude (nicht Grundstück!) wird über 50 Jahre (2 % p. a.) bzw. bei Neubau über 33 Jahre (3 % p. a.) abgeschrieben. Bei Denkmalimmobilien bis zu 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren – stärkster Hebel überhaupt
  • Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung – voll absetzbar (Tilgung NICHT)
  • Erhaltungsaufwand – Reparaturen, Instandhaltung, sofort absetzbar
  • Verwaltungskosten – Hausverwaltung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Kontoführung
  • Maklerprovision bei Neuvermietung, Anwaltskosten, Steuerberater
  • Fahrtkosten zur Immobilie (Wohnungsbesichtigung, Übergabe etc.)
  • Grundsteuer (sofern nicht umgelegt), Versicherungen

  Insider-Tipp: Wer eine Immobilie mit hoher AfA, hohen Schuldzinsen und überschaubarer Miete kauft, kann steuerliche Verluste produzieren – die mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden. So sinkt das zvE und damit die Steuerlast auf das Hauptgehalt. Dieses Konzept ist Kernstück der renditeoptimierten Immobilie als Kapitalanlage.

  Vor Kauf unbedingt die Nettorendite nach Steuern berechnen, nicht nur die Bruttorendite. Den Cashflow bestimmen Steuern entscheidend mit.

  Spekulationssteuer – wenn der Verkauf zur ESt wird

  Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, fällt der Gewinn unter die ESt (§ 23 EStG, „private Veräußerungsgeschäfte“). Bei Eigennutzung in den letzten 2+1 Jahren entfällt die Steuer. Details:

  • Spekulationsfrist berechnen – wann läuft sie ab?
  • Spekulationssteuer Rechner – Höhe der Steuer ermitteln
  • Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen
  • Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen

  Lohnsteuer (LSt) – Vorauszahlung der ESt für Arbeitnehmer

  Die Lohnsteuer ist keine eigene Steuerart, sondern eine Erhebungsform der Einkommensteuer. Der Arbeitgeber behält sie direkt vom Bruttolohn ein und führt sie ans Finanzamt ab. Höhe richtet sich nach der Lohnsteuerklasse:

  Klasse	Wer?
  I	Ledige, Geschiedene ohne Kind
  II	Alleinerziehende mit Entlastungsbetrag
  III	Verheiratete (höher verdienender Partner, anderer hat V)
  IV	Verheiratete mit ähnlichem Einkommen (auch IV+Faktor)
  V	Verheiratete (geringer verdienender Partner, andere hat III)
  VI	Zweit- und Nebenjobs

  Mit der Steuererklärung wird gegengerechnet: Wer zu viel Lohnsteuer gezahlt hat (z. B. wegen Werbungskosten, V+V-Verlusten, Pendlerpauschale), bekommt zurück. Wer zu wenig gezahlt hat, muss nachzahlen.

  Welche Formulare brauche ich? Mantelbogen, Anlage N, V, KAP & Co.

  Die Steuererklärung besteht aus dem Hauptvordruck (Mantelbogen) plus passenden Anlagen je nach Einkunftsart:

  • Mantelbogen ESt 1 A – persönliche Daten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen
  • Anlage N – Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (Lohn, Werbungskosten)
  • Anlage V – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (pro Objekt eine Anlage!)
  • Anlage KAP – Kapitalerträge (nur nötig, wenn Sonderfälle wie Kirchensteuer, Auslandskonto, höherer persönlicher Steuersatz günstiger als 25 %)
  • Anlage SO – Sonstige Einkünfte (z. B. Spekulationsgewinne aus Immobilienverkauf)
  • Anlage G – Einkünfte aus Gewerbebetrieb (z. B. bei Fix-Flip > 3 Objekte/5 Jahre)
  • Anlage S – Einkünfte aus selbstständiger Arbeit (Freiberufler)
  • Anlage AV – Riester-Rente
  • Anlage Vorsorgeaufwand – Kranken-, Pflege-, Rentenversicherung
  • EÜR – Einnahmen-Überschuss-Rechnung (für Selbstständige bis 600.000 Euro Umsatz)

  Wer muss eine Steuererklärung abgeben (Pflichtveranlagung)?

  • Selbstständige, Freiberufler, Gewerbetreibende
  • Vermieter mit Mieteinnahmen über 410 Euro Gewinn p. a.
  • Arbeitnehmer mit Steuerklassenkombination III/V oder IV mit Faktor
  • Empfänger von Lohnersatzleistungen (Eltern-, Arbeitslosengeld) > 410 Euro
  • Wer mehrere Arbeitgeber gleichzeitig hat (Lohnsteuerklasse VI)

  Welche Rechtsformen unterliegen der Einkommensteuer?

  Nicht jede Rechtsform zahlt ESt – Kapitalgesellschaften zahlen Körperschaftsteuer. Die ESt trifft v. a. natürliche Personen und Personengesellschaften (über das Transparenzprinzip).

  Rechtsform	Einkommensteuer?	Bemerkung
  Einzelunternehmen / Freiberufler	Ja	persönlicher Steuersatz auf Gewinn
  GbR	Ja (Gesellschafter)	Transparenzprinzip
  OHG	Ja (Gesellschafter)	Transparenzprinzip
  KG	Ja (Gesellschafter)	Transparenzprinzip
  GmbH & Co. KG	Mischform	natürliche Pers. → ESt, GmbH → KSt
  GmbH	Nein → KSt	aber: Gesellschafter zahlt ESt auf Ausschüttungen
  UG (haftungsbeschränkt)	Nein → KSt	analog GmbH
  AG	Nein → KSt	Aktionäre zahlen Abgeltungssteuer
  Familienstiftung	Nein → KSt	Begünstigte zahlen ESt auf Auskehrungen

  Transparenzprinzip bei Personengesellschaften

  Personengesellschaften (GbR, OHG, KG) zahlen selbst keine ESt. Der Gewinn wird auf Ebene der Gesellschaft „einheitlich und ges

  Der Beitrag Einkommensteuer (ESt) einfach erklärt: Formulare, Grundtabelle, Lohnsteuer & Co. erschien zuerst auf ℄ Immobilien.

  ]]>