Villa in Los Angeles

In der neuen Ausgabe vom FIV Immobilienmagazin, nehme ich Sie mit nach Los Angeles. Hier gibt es mitunter die exklusivsten Villen, die Sie in der ganzen Welt finden können.

West-Hollywood, Bel Air, Beverly Hills

Verkaufspreise von 10 Millionen Euro in Hollywood, 20 Millionen in West-Hollywood oder auch 40 Millionen in Bel Air oder Beverly Hills. Kein Wunder, denn Los Angeles ist Hotspot für die Filmindustrie, ebenso Musikindustrie, aber auch viele andere Wirtschaftsbereiche.

Auch in den USA selbst, gibt es nur wenig Konkurrenz für Los Angeles, eigentlich nur New York und kleinere Metropolen wie Miami, San Francisco oder auch Las Vegas. Vergleichbar ist die „Stadt der Engel“ aber mit keiner anderen.

Los Angeles ist der perfekte Mix aus New York und Miami.

Palmen und immer gutes Wetter, gleichzeitig bietet Los Angeles eine florierende Geschäftswelt für Unternehmer. Schon gewusst? Wäre der Bundesstaat Kalifornien ein eigenes Land, wäre es im Vergleich mit allen anderen (Bruttoinlandsprodukt 2.968 Milliarden / Vgl. Deutschland 3.861 Milliarden) unter den Top 10 der Welt.

• Villa Tour Los Angeles – FIV Magazine

Eigennutz oder Kapitalanlage zur Vermietung

Starke Vorteile für den Eigennutz, aber auch für Kapitalanleger für Vermietung und Vermögensaufbau, wenn der eigene, persönliche Bezug zu den USA, bzw. zur Westküste der USA, vorhanden ist.

In der neuen Ausgabe vom Immobilienmagazin finden Sie jetzt 7 Highlights, die wird derzeit neu in unserem Portfolio auf Lukinski Home aufgenommen haben.

LA Immobilien: Kaufen, vermieten und verkaufen

Kaufen und verkaufen in Los Angeles (USA). Lernen Sie hier mehr über die „Stadt der Engel“.

Immobilien in Los Angeles

Worauf kommt es an? Welche Stadtteile sind wichtig? Welche Steuern kommen auf Immobilienkäufer in den USA und in Kalifornien zu? Ein Blick auf den Immobilienmarkt in LA.

• Immobilien in Los Angeles

Stadtteile für Investoren

Der ursprüngliche Name von Los Angeles lautet „El Pueblo de la Reina de Los Ángeles“, was „Die Stadt Unserer Lieben Frau, der Königin der Engel der Portiunkula“ bedeutet, weshalb sie auch „The City of Angels“ (Die Stadt der Engel) genannt wird. Das Wetter liegt hier dank des kalifornischen Pazifikstroms das ganze Jahr über zwischen 18° und 30° Celsius. In Los Angeles haben Sie Disneyland, Amerikas beliebtesten Vergnügungspark, das LA Philharmonic Orchestra und das Museum für zeitgenössische Kunst. Natürlich reisen viele Menschen in die Stadt, um das nahe gelegene Beverly Hills zu sehen, aber auch der Sunset Strip sowie die berühmten Strände, die man sonst nur aus dem Fernsehen kennt, gelten als Sehenswürdigkeiten der Stadt.

• LA: Stadtteile für Investoren



Luxus in LA: Immobilien bis $38 Mio.

LA wird in einem Atemzug mit den Megastädten der Welt genannt. Entsprechend heiß ist der Immobilienmarkt. Häuser, Eigentumswohnungen, Penthäuser: Wenn Sie eine gute Immobilie zur Nutzung, Vermietung oder Investition suchen, benötigen Sie Kenntnisse über die Bausubstanz, den Standort und die Inneneinrichtung. Hermès, Fendi, Marmor, Kunst. Ein vertrauenswürdiger Immobilienmakler mit Empfehlung, unverzichtbar. High-Tech-Industrie wie Google, Amazon & Co. treibt die Mieten nicht nur im Silicon Valley in die Höhe. Es gibt auch Musiker, Schauspieler, Stars und Politiker. Willkommen in LA – der Stadt der Engel. Hier finden Sie immer neue Immobilien in LA Downtown, Beverly Hills, Hollywood Hills bis Long Beach.

• LA Luxusimmobilien bis $39 Mio.

San Francisco: Immobilieninvestition im Silicon Valley

San Francisco ist eine der legendären Städte der USA. Sie liegt direkt neben dem Silicon Valley, war die Geburtsstätte der Hippies und ist eines der wichtigsten kulturellen Zentren des 20. Jahrhunderts. Das spiegelt sich auch auf dem Immobilienmarkt wider — und macht ihn gleichzeitig zu einem der schwierigsten Pflaster für Einsteiger. Bevor wir auf einzelne Stadtteile, Steuern und konkrete Renditebeispiele eingehen, werfen wir einen Blick auf Wirtschaft und Immobilienmarkt im Überblick.

Wirtschaftsstruktur — Tech, Finanzen und der Remote-Work-Effekt

San Francisco mag seinen Ruhm mit dem Goldrausch begonnen haben, heute ist es eine Tech-Megastadt. Innerhalb der Stadtgrenzen sitzen Tausende Tech-Startups, hinzu kommen Finanzdienstleister (grösster Beschäftigungssektor), Beratungen, Biotech und Tourismus. Wichtig für Investoren: Der Tech-Exodus während der Pandemie hat den Mietmarkt zwischenzeitlich um bis zu 25 % einbrechen lassen — die Erholung ist regional sehr unterschiedlich verlaufen.

• Tech & KI — OpenAI, Salesforce, Uber, Airbnb, Anthropic (HQ in SF)
• Finanzen — Wells Fargo, Charles Schwab, Visa
• Biotech & Healthcare — UCSF Mission Bay als Cluster
• Unternehmensbezogene Dienstleistungen
• Einzelhandel & Tourismus

Lebenshaltungskosten — Teurer Luxus mit Kultur

Im Lebenshaltungskosten-Index (Numbeo) liegt San Francisco auf Platz 4 (94,17), New York mit 100,00 zwei Plätze voraus. Der durchschnittliche Restaurantbesuch kostet 19 $, ein Laib Brot 3,80 $, Grundversorgung pro Monat ca. 166 $, Internet 69 $. Das durchschnittliche Monatsgehalt nach Steuern liegt bei rund 7.777 $ — höher als in den meisten US-Metropolen.

• Hamilton, BE — 147,00 (Rang 1)
• New York City, NY — 100,00 (2)
• San Francisco, CA — 94,17 (4)
• Los Angeles, CA — 81,31 (15)
• Miami, FL — 77,98 (25)

Mietpreisindex — San Francisco an der Spitze

Der Mietspiegel zeigt das eigentliche Phänomen: San Francisco führt den US-Mietindex an. Während die allgemeinen Lebenshaltungskosten unter New York liegen, sind die Mieten höher als in jeder anderen US-Stadt — strukturell bedingt durch Bauland-Knappheit, Zoning-Regeln (Single-Family-Zoning auf grossen Flächen) und Rent Control.

• San Francisco, CA — 116,48 (Rang 1)
• New York City, NY — 100,00 (2)
• Hamilton, BE — 94,98 (3)
• Los Angeles, CA — 75,17 (10)
• Miami, FL — 62,01 (16)

San Francisco aus der Vogelperspektive — Drohnenflug

San Francisco ist am bekanntesten für die Golden Gate Bridge — und hat darüber hinaus eine der spektakulärsten Skylines der US-Westküste, eingefangen im untenstehenden Drohnenvideo.

Immobilien-Investment: Hoher Bestand, hohe Preise, komplexer Markt

Immobilien in San Francisco sind legendär — nicht immer im positiven Sinne. Von luxuriösen Penthouse-Condos über die berühmten viktorianischen „Painted Ladies“ auf den Hügeln bis hin zu Mietpreisen, die in keinem Verhältnis zur Wohnfläche stehen — dieser Markt hat alles zu bieten. Wer hier investiert, sollte vorab eine ehrliche Kapitalanlage-Analyse machen und seinen Eigenkapitalbedarf realistisch berechnen — als Foreign National sind 30–40 % Down Payment Standard.

Immobilienpreise San Francisco — Übersicht

Im Stadtzentrum müssen Sie mit durchschnittlich 14.485 $ pro Quadratmeter rechnen, ausserhalb sind es 9.989 $. Der Mietpreis liegt bei 3.224 $ für ein 1-Zimmer-Apartment, 7.100 $ für ein 3-Zimmer-Apartment.

• Innenstadt: 14.485 $ pro m²
• Aussenbezirke: 9.989 $ pro m²
• Miete 1-Zimmer: 3.224 $/Monat
• Miete 3-Zimmer: 7.100 $/Monat

Renditebeispiel — Was bringt eine Investition in SoMa konkret?

Damit die Zahlen greifbar werden, hier ein durchgerechnetes Szenario für ein 60-m²-1-Zimmer-Condo in SoMa. Die Methodik können Sie mit unserem Bruttorendite-Rechner und dem Kaufpreisfaktor-Tool selbst nachvollziehen.

Die Nettorendite liegt damit deutlich unter deutschen B-Lagen — die Wertentwicklung (historisch +4–6 % p.a.) ist hier der eigentliche Ertragstreiber, nicht der laufende Cashflow. Für eine ehrliche Bewertung sollten Sie den Cashflow nach Finanzierung immer separat durchrechnen.

San Francisco Immobilienmarkt — Ist es ein guter Zeitpunkt?

Der Markt ist durch hohen Bestand, lange Vermarktungszeiten und Preisrückgänge in einigen Innenstadtlagen geprägt — eine Folge des Tech-Exodus, der Remote-Work-Verschiebung und gestiegener Hypothekenzinsen. Für Investoren entstehen daraus Chancen:

• Einfamilienhäuser in mittleren Lagen — 10–15 % unter Vor-Pandemie-Niveau
• Innenstadt-Condos (SoMa, Mid-Market) — teils 25 % günstiger als Höchststand
• Pacific Heights und Premium-Lagen — wertstabil, kaum Rabatt
• Mehrfamilienhäuser unter Rent Control — Vorsicht, Renditen oft unattraktiv

Vergleichstabelle: Teuerste vs. günstigste Stadtteile

Wer den fairen Marktwert eines konkreten Objekts einschätzen will, kann unsere Methodik zur Immobilienbewertung und das Vergleichswertverfahren heranziehen — der dominante Bewertungsansatz im US-Markt.

San Francisco Steuern — Property Tax, Proposition 13, Mello-Roos

Die Steuern in San Francisco sind komplexer, als sie auf den ersten Blick wirken. Ob im San Francisco County oder im benachbarten San Mateo County — entscheidend sind nicht nur die Sätze, sondern auch kalifornische Sonderregeln wie Proposition 13, die Sie als Investor zwingend kennen müssen.

Einkommens- und Umsatzsteuer in Kalifornien

• California State Income Tax: progressiv 1 % – 12,3 % (oberste Stufe für Einkommen über 1 Mio. $: 13,3 % inkl. Mental Health Tax)
• SF Business Tax: 1,5 % Bruttoeinkommenssteuer auf Lohnkosten grosser Unternehmen
• Sales Tax SF County: 8,625 % (höchster Satz im Bay-Area-Vergleich)
• Federal Capital Gains: 15–20 % zusätzlich zur State Tax beim Verkauf

Property Tax und Proposition 13 — der zentrale Unterschied

In Kalifornien liegt der durchschnittliche Grundsteuersatz bei 0,77 %. Im San Francisco County zahlen Sie 0,65 %, im benachbarten San Mateo County 0,66 %, in Los Angeles 0,75 %. Diese niedrige Quote ist verglichen mit der durchschnittlichen US-Grundsteuer von 1,1 % attraktiv — aber sie hat einen massgeblichen Haken.

Proposition 13 (1978): Die Bemessungsgrundlage darf jährlich nur um maximal 2 % steigen — solange die Immobilie nicht den Eigentümer wechselt. Bei jedem Verkauf wird die Steuerbasis auf den aktuellen Marktwert „neu gesetzt“ (Reassessment). Das bedeutet konkret:

• Langzeit-Eigentümer zahlen oft nur einen Bruchteil der Marktsteuer
• Käufer übernehmen sofort den vollen aktuellen Satz
• Vererbungen können (mit Einschränkungen seit Prop 19) Vorteile bewahren
• Beim Verkauf erlebt der Vorbesitzer keinen Steuersprung — der Käufer aber deutlich

Mello-Roos & Supplemental Tax: In manchen Bezirken (besonders Neubaugebiete, Mission Bay) kommen Community-Facilities-District-Abgaben oben drauf — bis zu 0,5 % zusätzlich. Plus die „Supplemental Property Tax“ im Kaufjahr für die Differenz zwischen alter und neuer Bewertung.

• Avg. US-Grundsteuer — 1,1 %
• Avg. Kalifornische Grundsteuer — 0,77 %
• San Mateo County — 0,66 %
• San Francisco County — 0,65 %
• Mello-Roos-Zuschlag möglich — bis zu +0,5 %

Rent Control — der unterschätzte Kostenfaktor für Investoren

Die San Francisco Rent Ordinance ist eine der striktesten Mietpreisregulierungen Nordamerikas. Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein Mietobjekt mit mehreren Einheiten kauft, muss diese Regeln zwingend kennen — sonst zerstört Rent Control jede Renditeprognose.

• Betroffen: Gebäude mit Erstbezug vor Juni 1979 (sehr viele in SF)
• Mieterhöhung: jährlich auf 60 % des CPI begrenzt — meist 1–2,5 %
• Costa-Hawkins Act: Single-Family-Homes und Condos sind ausgenommen
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