Exposé | Lukinski

Wohnung verkaufen: 12 typische Fehler! Kaufpreis zu hoch, Unterlagen fehlen, falscher Zeitpunkt & Co.

L_kinski — Sat, 28 Oct 2023 04:00:00 +0000

12 typische Fehler beim Wohnungsverkauf — Der Weg zum erfolgreichen Verkauf einer Eigentumswohnung ist gepflastert mit Fallstricken, die schnell fünf- bis sechsstellige Beträge kosten können. Eine zu hoch angesetzte Wohnung in München kann nach sechs Monaten Standzeit am Ende 10–15 % unter Marktwert verkauft werden — bei einer 850.000-€-Immobilie sind das schnell 100.000 € Verlust. Hier sind die 12 häufigsten Fehler von Verkäufer:innen mit konkreten Tipps, Zahlen und Insider-Wissen, wie du sie vermeidest. Noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Checkliste: 12 Fehler beim Verkauf im Überblick

12 Fehler in der Übersicht. Nach der Tabelle findest du jeden Fehler im Detail mit konkreten Zahlen, Tipps und Beispielen aus der Praxis.

Fehler ()	Praktische Tipps	Risiko (€)
Falsche Preisfestlegung	Marktrecherche, Gutachter, Maklerbewertung	5–15 % Verlust
Mangelnde Vorbereitung	Reparaturen, Home Staging, Reinigung	3–8 % Verlust
Unprofessionelle Präsentation	Profi-Fotos, 360°-Tour, starkes Exposé	Längere Standzeit
Fehlende Dokumentation	Alle 10+ Unterlagen vorab beschaffen	Verzögerung 2–8 Wochen
Schwache Verhandlungsführung	Makler, Ankerpreis, Mehrfach-Interessenten	2–7 % Verlust
Fehlende rechtliche Absicherung	Notar- und Vertragsprüfung	Hohes Klagerisiko
Falscher Zeitpunkt	Frühjahr/Herbst, Zinslage beobachten	Längere Standzeit
Ungeklärte Käuferfinanzierung	Finanzierungsbestätigung verlangen	3–6 Monate verloren
Unklare Übergabe	Detailliertes Übergabeprotokoll	Streitigkeiten, Klage
Steuerliche Fehler	Spekulationsfrist, Eigennutzung prüfen	Bis zu 45 % auf Gewinn
Mangelnde Geduld	Realistische Planung 4–9 Monate	Druckverkauf -10 %
Lückenhafte Rechtsprüfung	Lasten, WEG-Beschlüsse, Mietrecht	Rückabwicklung möglich

Falsche Preisfestlegung

Der teuerste Fehler überhaupt. Ein zu hoher Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten in den ersten — und wichtigsten — vier Wochen ab. Danach gilt die Wohnung als „Ladenhüter“ und Käufer vermuten versteckte Mängel. Ein zu niedriger Preis verschenkt direkt Geld.

Praxisbeispiel: Eine 80-m²-Eigentumswohnung in München-Schwabing wird für 920.000 € angeboten, der Marktwert liegt bei 850.000 €. Nach sechs Monaten Standzeit und drei Preissenkungen geht sie für 790.000 € weg — ein Verlust von 60.000 € gegenüber einem realistischen Erstangebot.

Was tun? Tipp #1

Marktrecherche: Vergleichbare Objekte auf ImmoScout24, Immowelt und Lukinski analysieren — letzte 3–6 Monate, gleiche Lage, gleiche Ausstattung
Gutachter: Ein zertifizierter Sachverständiger (DEKRA, TÜV) kostet 1.500–3.000 € — bei höheren Kaufpreisen jeden Cent wert
Maklerbewertung: Seriöse Makler liefern eine kostenlose, marktgerechte Einschätzung mit Vergleichsobjekten
Ankerpreis-Strategie: 3–5 % über Zielpreis ansetzen, um Verhandlungsspielraum zu haben — mehr ist gefährlich

So kannst du einen fundierten Angebotspreis ermitteln.

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Mangelnde Vorbereitung

Eine ungepflegte Wohnung mindert nicht nur den Eindruck — sie senkt den realisierbaren Verkaufspreis um 3–8 %. Käufer kalkulieren jeden sichtbaren Mangel doppelt so hoch ein, wie er tatsächlich kostet.

Was tun? Tipp #2

Renovierung mit ROI: Wände streichen (300–800 €) bringt 2–4 % mehr Verkaufspreis — bestes Verhältnis
Reparaturen: Tropfende Hähne, defekte Steckdosen, fehlende Fugen — kostet wenig, signalisiert Pflege
Home Staging: Bei Wohnungen ab 500.000 € fast Pflicht — Kosten 1.500–4.000 €, Mehrerlös oft 5–10 %
Endreinigung: Professionell reinigen lassen (200–500 €), Fenster putzen, Geruchsneutralität sicherstellen

Mit ausreichend Vorlaufzeit kannst du deine Wohnung optimal für den Verkauf vorbereiten und den Wert steigern.

Unprofessionelle Präsentation

Auf Immobilienportalen entscheiden Käufer in weniger als 8 Sekunden, ob sie ein Inserat anklicken. Schlechte Handy-Fotos sind der Killer Nr. 1 — du wirst überhaupt nicht in die engere Auswahl genommen.

Was tun? Tipp #3

Profi-Fotograf: 250–600 € investieren — Hochformat, Tageslicht, Weitwinkel, mindestens 15 Bilder
Grundriss: Maßstabsgetreuer Grundriss mit Quadratmeterangaben pro Raum (50–150 €)
360°-Tour / Drohnenaufnahme: Bei Premium-Objekten Standard, hebt vom Wettbewerb ab
Exposé-Text: Storytelling statt Aufzählung — Lage, Lebensgefühl, Highlights, Investmentpotenzial

Alles zusammen kommt in das fertige Exposé.

Fehlende oder unklare Dokumentation

Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um 2–8 Wochen — und in dieser Zeit springen Käufer regelmäßig ab. Manche Dokumente (z. B. Energieausweis-Pflicht im Inserat) sind sogar gesetzlich vorgeschrieben, Verstöße kosten bis zu 15.000 € Bußgeld.

Was tun? Tipp #4

Vollständige Dokumentenliste für den Wohnungsverkauf:

Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Energieausweis (Pflicht im Inserat)
Wohnflächenberechnung
Grundriss mit Bemaßung
Letzte 3 WEG-Protokolle (Eigentümerversammlungen)
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen (3 Jahre)
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Aktueller Mietvertrag (falls vermietet)
Nachweis durchgeführter Modernisierungen
Versicherungsnachweise (Wohngebäude)
Baubeschreibung (bei Neubau-Wohnungen)

Detaillierte Übersicht: Dokumente für den Verkauf.

Unzureichende Verhandlungsfähigkeiten

Verhandlung ist Psychologie und Strategie, kein „Bauchgefühl“. Verkäufer ohne Erfahrung verlieren im Schnitt 2–7 % des Verkaufspreises in Verhandlungen — bei einer 600.000-€-Wohnung sind das 12.000–42.000 €.

Was tun? Tipp #5

Mehrere Interessenten parallel: Nie auf einen Käufer reduzieren — schafft Konkurrenz und Preisdruck nach oben
Ankerpreis halten: Erste Verhandlungsrunde nicht direkt nachgeben — Standardrabatt 3–5 %
Zweitbesichtigung als Indikator: Wer zweimal kommt, ist ernsthaft — hier härter verhandeln
Makler einsetzen: Erfahrene Makler holen die Provision durch bessere Verhandlung mehrfach wieder rein
Emotion raushalten: Käufer-Kommentare zur Wohnung („Tapete hässlich“) sind Verhandlungstaktik, kein Werturteil

Fehlende rechtliche Absicherung

Der Notar ist gesetzlich neutral — er prüft nicht, ob der Vertrag für dich vorteilhaft ist. Klauseln zu Mängelhaftung, Übergabezeitpunkt, Zahlungsmodalitäten und Rücktrittsrechten können dich Zehntausende kosten, wenn sie schief sitzen.

Was tun? Tipp #6

Vertragsentwurf 14 Tage vorab: Gesetzliche Verbraucherschutzfrist, unbedingt nutzen
Anwalt für Immobilienrecht: Prüfung kostet 300–800 €, kann aber Risiken im fünfstelligen Bereich verhindern
Mängelhaftung: „Gekauft wie gesehen“ gilt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln — alles offenlegen
Zahlungsabwicklung: Kaufpreiszahlung erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung absichern

Falscher Zeitpunkt

Der Immobilienmarkt ist saisonal und zinsabhängig. Der falsche Zeitpunkt verlängert die Standzeit um Monate und drückt den Preis.

Was tun? Tipp #7

Starke Quartale: Frühjahr (März–Mai) und Herbst (September–November) — höchste Nachfrage
Schwache Quartale: Hochsommer (Urlaubszeit) und Dezember (Weihnachten) — Standzeiten doppelt so hoch
Zinslage beobachten: Sinkende Bauzinsen erhöhen die Kaufkraft der Käufer um zweistellige Prozentsätze
Lokale Faktoren: Neuer Mikrostandort-Trend, Infrastrukturprojekt, Gewerbeansiedlung als Verkaufsargument nutzen

Mehr dazu, wenn die Wohnung schnell verkauft werden soll.

Fehlende Klärung der Käufer-Finanzierung

Nach 3–4 Monaten findest du den vermeintlich „perfekten“ Käufer — und dann platzt der Deal beim Notar, weil die Bank doch nicht zusagt. Das willst du nicht erleben.

Ohne Finanzierungsbestätigung kein ernsthaftes Verhandlungsgespräch. Punkt.

Was tun? Tipp #8

Finanzierungsbestätigung der Bank: Schriftliche Zusage in Höhe des Kaufpreises — nicht nur „Vorprüfung“
Eigenkapitalnachweis: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (10–12 %)
Schufa-Selbstauskunft: Bei Privatpersonen sinnvoll, kostenlos beantragbar
Reservierungsvereinbarung: Ernsthaftigkeit prüfen, aber rechtlich heikel — am besten mit Anwalt

Details zur Bonitätsprüfung für Verkäufer.

Unklare Übergabe

Die Schlüsselübergabe ist der kritischste Moment nach dem Notartermin. Ein lückenhaftes Protokoll führt regelmäßig zu Klagen — Streitwert oft 5.000–25.000 €.

Was tun? Tipp #9

Vollständiges Übergabeprotokoll enthält:

Datum, Uhrzeit, alle anwesenden Personen mit Unterschrift
Zählerstände: Strom, Gas, Wasser (kalt/warm),

6 typische Fehler beim Villa verkaufen : Kaufpreis, Unterlagen, Besichtigung & Co.

Laura — Thu, 28 Sep 2023 04:00:00 +0000

6 Fehler beim Verkauf einer Villa – Wie Sie schon gesehen haben, kann der private Verkauf einer Immobilie anspruchsvoll sein. Schlimmer sind aber die Risiken und Fehler, die beim Privatverkauf entstehen können. Fehler, die letztendlich zu einem geringeren Verkaufspreis führen und damit zu direkten finanziellen Einbußen für Sie als Verkäufer. Hier die häufigsten Fehler beim Verkauf von großen Immobilien. Noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

1) Verkauf unter Zeitdruck, schlechte Vorbereitung

Aufwand und Umfang des Immobilienverkaufs werden häufig unterschätzt. Eine häufige Folge ist der entstehende Zeitdruck, der sich auf den Verkaufspreis negativ auswirkt. Fehler in der Vorbereitung des Verkaufs können weitreichende Folgen haben – nicht nur finanzielle. Schließlich muss auch der Käufer mit den gemachten Angaben und präsentierten Unterlagen eine Finanzierung bei seiner Bank erhalten. Bei unzureichender Vorbereitung kann das Verkaufsprojekt in jeder Phase scheitern.

Tipp: Überlassen Sie nichts dem Zufall. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung Ihres Immobilienverkaufs.

Legen Sie die Ziele fest und planen Sie die Schritte des Verkaufs mit Weitsicht. Lassen Sie sich von unserem professionellen Service beim zielgerichteten und bestmöglichen Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen.

2) Falsche Einschätzung des Kaufpreises

Die Ermittlung des Angebotspreises basiert stets auf dem Wert der Immobilie. Doch die persönliche Einschätzung der Eigentümer weicht häufig weit davon ab: Zu hoch oder zu niedrig wird der Verkaufspreis eingeschätzt. In beiden Fällen entsteht ein finanzieller Verlust und eventuell kann das Wohneigentum vom Käufer nicht finanziert werden. Unsere marktgerechte Bewertung setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen. Wir berücksichtigen bei der Bewertung ausschließlich Objekte, die mit Ihrem vergleichbar sind. Dies betrifft sowohl den Haustyp oder Wohnungstyp, als auch die Immobilien Lage und Ausstattung. Die Kaufpreisfindung ist ein ganz entscheidender Aspekt beim erfolgreichen Immobilienverkauf.

Tipp: Unser Verfahren wertet die verkauften Objekte Ihrer Region aus und ermittelt somit einen realistischen und marktgerechten Verkaufspreis. Verschenken Sie kein Geld.

Alles, was Sie über die Wertermittlung wissen müssen, finden Sie hier:

Immobilie bewerten

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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3) Unvollständige oder fehlende Unterlagen

Das Beschaffen und Vorlegen von Unterlagen zum Verkauf der Immobilie ist in jeder Phase erforderlich. Kaufinteressenten, Behörden, Ämter und Banken verlangen Dokumente oder stellen sie aus. Stellen Sie so frühzeitig wie möglich alle erforderlichen Unterlagen und Dokumente zusammen. Aktuelle Grundbuchauszüge stellt das Amtsgericht aus, wichtig sind auch die Teilungserklärungen zur Wohnanlage. Die vollständigen Eckdaten zum Objekt, die sich aus Bauplänen, Grundbuchauszügen und Lageplänen ergeben, werden spätestens beim Besichtigungstermin vom ernsthaften Interessenten angefragt. Liegen Energieausweis oder wichtige Dokumente nicht frühzeitig vor, können potenzielle Käufer da Interesse verlieren oder der Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt scheitern – wenn etwa die Bank fehlende Unterlagen oder einen zu hohen Kaufpreis beanstandet.

Tipp: Wenn Sie wünschen, können wir viele der geforderten Unterlagen für Sie einholen.

Hier eine Liste der wichtigsten Dokumente für Hausverkauf und Wohnungsverkauf:

Grundrisspläne
Lageplan
Grundbuchauszug
Brandversicherungsurkunde
Eine Übersicht über die Nebenkosten
Auflistung aller Renovierungsarbeiten
Fotos
Der aktuelle Energieausweis
Die Angabe der Wohnfläche
Eventuell vorhandene Mietverträge
Bei mehreren Eigentümern die Angabe der Eigentumsverhältnisse
Eine detaillierte Objektbeschreibung

Mehr zu den wichtigsten Unterlagen hier:

Dokumente Verkauf

4) Schlecht repräsentierte Immobilie

Immobilien werden heute Online verkauft – egal ob Scheidung, Trennung oder Erbschaft. Die Interessenten suchen in den Social Media und den Online-Datenbanken des Internets nach geeigneten Immobilien. Präsentieren Sie Ihre Immobilie optimal und der Zielgruppe entsprechend.

Tipp: Vor dem Besichtigungstermin und bereits vor dem ersten Fototermin muss das Verkaufsobjekt gepflegt und wohnlich erscheinen.

Versäumen Sie nicht, Ihre Immobilie von innen und außen in einen Top-Zustand zu versetzen.

Schieben Sie Reparaturarbeiten und Instandsetzungen nicht länger auf.
Entrümpeln Sie und schaffen Sie einen übersichtlichen Eindruck.
Sorgen Sie für Sauberkeit und eine wohnliche und ansprechende Atmosphäre.

Das sogenannte „Home Staging“ zahlt sich aus. Dazu wird die Immobilie so vorbereitet, dass potenzielle Interessenten sich gleich zu Hause fühlen und sich in die Immobilie verlieben. Wir stehen Ihnen gerne mit Ratschlägen zur Verfügung. Einige Tipps zum Home Staging:

Entfernen Sie vor dem Besichtigungstermin persönliche Gegenstände
Werten Sie die Immobilie optisch und emotional auf

5) Fotos: Tageslicht, Freiraum und Vielfalt

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder – vor allem für die Immobilien Vermarktung und das Exposé. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen: Die Räume sollten natürlich zuallererst aufgeräumt und sauber sein. Außerdem sollten Sie die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Immobilie repräsentieren. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen.

Foto-Tipps im Überblick:

Räume sauber und aufgeräumt
Tageslicht (spricht für helle Räume)
Erstes Bild sollte das beste Foto sein
Alle Räume und Flächen abdecken
Grundriss

Worauf es beim Exposé ankommt, das erfahren Sie hier:

Exposé erstellen

6) Schlecht vorbereitet in den Besichtigungstermin

Kaufinteressenten haben bei Besichtigungsterminen wichtige Fragen. Sie brauchen Zeit, um sich in das Objekt und seine Umgebung einzufühlen. Bei baulichen Fragen werden kompetente und fachlich fundierte Angaben erwartet. Beim Verkauf von Immobilien werden detaillierte Fragen zum Gemeinschaftseigentum gestellt, denn auch diese Anteile werden zusammen mit der Immobilie erworben.

Tipp: Wir geben mit Ihnen die möglichen Fragen beim Besichtigungstermin Hilfestellung. Bereits bei der Auswahl der Kaufinteressenten treffen wir eine Vorauswahl, damit weder Zeit noch Aufwand vergeudet wird.

Wir übernehmen für Sie die Verkaufsgespräche. Die Verhandlungen zum Immobilienverkauf können wir mit jahrelanger Erfahrung sehr erfolgreich durchführen. Als Makler bleiben wir sachlich und lassen uns nicht zu Entscheidungen drängen.

Besichtigungstermin Tipps

Fazit: Wie Fehler & Risiken vermeiden?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und diese Fallstricke von Anfang an ausschließen möchten, wenden Sie sich direkt an eine Immobilienagentur. Immobilienmakler sind Ansprechpartner mit Expertise, die nicht nur jahrelange Erfahrung, sondern auch das nötige Know-How und Wissen mitbringen.

Mit einer Maklerleistung schließen Sie lange Verhandlungen und ablehnende Käufer aus, sodass Sie für die Immobilie zeitnah einen Kaufvertrag erstellen lassen und die Übergabe in die Wege leiten können.

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Haus schnell verkaufen: Ablauf, rechtliche Grundlagen und die besten Tipps

Laura — Fri, 08 Sep 2023 11:01:38 +0000

Haus schnell verkaufen – Ein Hausverkauf ist eine komplexe Angelegenheit und mit vielen verschiedenen Schritten verbunden. Mehr zu den Maklerprovision Übersicht erfahren Sie in unserer Übersicht. Vom Erstellen eines ansprechenden Inserats über die Wertermittlung der Immobilie und den anschließend folgenden rechtlichen Schritten, wie dem Kaufvertrag und den Terminen beim Notar. Während all dieser Schritte müssen verschiedene Punkte beachtete werden, um den Immobilienverkauf so gewinnbringend und schnell wie möglich abzuschließen.

Haus schnell verkaufen mit dem richtigen Makler

Ein reibungsloser Ablauf beim Verkauf ist das A und O. Es sind viele verschiedene Schritte nötig, um ein Haus gewinnbringend zu verkaufen. Diese alleine anzugehen, stellt für die meisten einen sehr hohen Zeitaufwand dar. Es wird ein umfangreiches Fachwissen benötigt, dessen Aneignung alleine bereits viel Zeit in Anspruch nimmt.

Um Ihnen den Hausverkauf so einfach und vor allem schnell wie möglich zu gestalten, helfen Ihnen Makler Experten mit ihrem Wissen und der jahrelangen Erfahrung. Der Ablauf kann sich für die Hausbesitzer somit schnell und einfach gestalten und das ohne viel Zeit investieren zu müssen. Legen Sie sich entspannt zurück, während der Immobilienmakler Ihres Vertrauens die Arbeit für Sie erledigt.

Mehr dazu hier:

Mit oder ohne Makler verkaufen?

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Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Schneller Immobilienverkauf: 3 häufige Fragen

Wir wollen Ihnen wenig Zeit nehmen, deshalb hier 3 konkrete Fragen, die uns in Beratungsgesprächen am häufigsten gestellt werden.

Wie schnell können Sie verkaufen?

Frage 1: Wie schnell können gute Immobilienmakler eine Immobilie verkaufen?

Jeder Ort, jede Bedingung variiert die Zeit. Wir können Ihnen ein Angebot für Ihre Immobilie in Deutschland machen, in Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und für alle anderen Städte im Raum Deutschland, Österreich und Schweiz.

In circa 32% der Anfragen unserer Kunden, haben wir noch am selben Tag, also innerhalb von 24 Stunden, ein vorläufiges Angebot vorliegen. Nach genauerer Prüfung und Bewertung liegt die kürzeste Dauer so bei 72 Stunden. Hinzu kommen allerdings noch die üblichen Verfahren um Kaufvertrag und Notartermin. Über beides erfahren Sie gleich noch mehr.

Makler mit Käuferpool oder Online Portal?

Frage 2: Warum sollten Sie einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen und nicht einfach Online verkaufen?

Sie sollten sich an einen Immobilienmakler für den schnellen Hausverkauf beauftragen, wenn Sie einen garantiert schnellen Verkauf wünschen, der problemlos ist und mit dem keine zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Wenn Sie Ihr Eigentum auf eine der üblichen Online Portale geben, gibt es keine Garantien, dass es sich tatsächlich verkaufen wird – auch nicht zu Ihrem selbst ermittelten Wunschpreis.

Ohne Immobilienmakler (mit Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren im Hintergrund) könnte Ihre Immobilie monatelang ohne Besichtigungen, geschweige denn ohne Angebote, auf dem freien Markt angeboten werden.

Darüber hinaus verfügen wir über ein strenges Bewertungsverfahren, was bedeutet, dass wir für jedes Objekt immer die genaueste Immobilienbewertung erhalten.

Die Vorteile eines Maklers zusammengefasst:

Schneller und problemloser Hausverkauf
Keine zusätzlichen Kosten
Garantie für einen schnellen Verkauf
Zugang zu Kontakten, Off Market Käuferlisten und Investoren
Vermeidung monatelanger Angebotslosigkeit auf dem freien Markt
Genauere Immobilienbewertung durch strenges Bewertungsverfahren

Garantiert schnell verkauft?

Frage 3: Wie können Sie garantieren, dass ich mein Haus schnell an Sie verkaufen kann?

Was Investoren Makler von anderen Unternehmen unterscheidet, ist, dass wir eigenes Geld unserer Partner bereit haben, um Ihr Haus zu kaufen. Unsere Investoren Partner sind seit über 25 Jahren in der Branche tätig und verfügen zusammen über hunderte Jahre Erfahrung. Dies ermöglicht uns einen schnellen Verkaufsprozess und bedeutet, dass wir bei Bedarf in der Lage sind, einen Kauf in nur sieben Tagen abzuschließen.

Mit einem externen Team von Rechtsexperten und erfahrenen Fachleuten verläuft der Prozess von der Bewertung bis zum Abschluss nahtlos. Sie stehen in regelmäßigem, direktem Kontakt mit einem engagierten Vertriebsmitarbeiter, so dass Sie immer auf dem Laufenden gehalten werden und mögliche Probleme schnell gelöst werden können.

Immobilienwert ermitteln: So gehen Sachverständige vor

Was sind die genauen Kriterien, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln und wie genau gehen Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens vor? Im Allgemeinen gilt, nach § 194 BauGB, dass der Verkehrswert den Preis wiedergeben soll, der im normalen Geschäftsjahr zu dem Zeitpunkt der Ermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt worden wäre.

Um diesen Wert zu bestimmen, orientieren sich Sachverständige an verschiedene Kriterien:

Lage der Immobilie

Zur Lage der Immobilie zählt zum einen die Infrastruktur der nahen Umgebung, wie beispielsweise Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Anbindungen zu Ärzten oder Krankenhäusern. Andererseits haben Trendlagen einen Vorteil und das besonders in Großstädten.

Je höher die Beliebtheit des Viertels, desto höher ist der Wert der Immobilie dort.

Besonders einfach verkaufen lassen sich Immobilien natürlich in den Innenstädten und im Speckgürtel beliebter Ballungsgebiete.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist wohl das wichtigste Kriterium zur Bestimmung des Verkehrswertes, da es sich um die Grundlage zu dessen Ermittlung handelt. Der Bodenrichtwert gibt dabei den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in der jeweiligen Bodenrichtwertzonen an.

Altlasten auf dem Grundstück

Altlasten auf dem Grundstück sind natürlich nicht von Vorteil für die Immobilie, da Sie vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Solche Altlasten sind im Grundbuch vermerkt und beeinflussen das Gutachten negativ, da mehr Kosten auf potenzielle Käufer zukommen.

Tipp! Sie wollen noch genauere Informationen zum Thema Grundstücksverkauf? Lesen Sie hier mehr: Grundstück verkaufen.
Zum Thema Baugrundstück verkaufen finden Sie Ablauf, Kosten und Steuern in unserem Ratgeber.

Energetischer Zustand

Zuerst einmal ist hier natürlich die Vorlage des Energieausweises vonnöten. Dieser besagt, wie hoch der Energieverbrauch ist. Je höher, desto schlechter. Hinzukommt wie hochwertig und neu die Dämmung der Außenwände und des Daches sind. Diese bestimmen maßgeblich den Energieverbrauch mit und die Energiekosten steigen bei schlechter Dämmung enorm. Unser Tipp, wenn die Zeit nicht drängt und Sie schnell verkaufen müssen: Sanierung für Wertsteigerung.

Baulicher und technischer Zustand einer Immobilie

Ein weiteres wichtiges Kriterium ist natürlich der Zustand der Immobilie. Dazu zählen nicht nur die verwendeten Materialien, wie Bausubstanzen, Leitungen, Rohre oder Elektroanlagen, sondern auch das Alter der Immobilie und der Materialien. Zudem können sich Extras, wie eine Außenanlage, Carports, Gartenanlagen und Garagen positiv auf die Bewertung auswirken und eine positive Bewertung bekräftigen.

Aktuelle Marktlage

Der Preis einer Immobilie wird immer von Angebot und Nachfrage bestimmt, weshalb dieses Kriterium auch für den Sachverständigen eine wichtige Rolle spielt. Hier werden Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage herangezogen und mit den Daten der zu prüfenden Immobilie verglichen.

Erschießungsgrad der Immobilie

Ebenfalls wichtig für den Wert der Immobilie ist der Erschießungsgrad. Das bedeutet, dass geprüft werden muss, ob das Objekt an wichtige Netze, wie das Wassersystem, das Telefonnetz aber auch den Strom angeschlossen ist. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Immobilie mit allen wichtigen Netzen verbunden ist.

Exposé: Haus präsentieren & vermarkten

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen, sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Erleichtert wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Anzeige: Formulierungen, Bilder und der erste Eindruck

Es gibt nichts Schlimmeres, als dass Ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potenzielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere, aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht.

Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie selbst hängen bleiben würden.

Besondere Vorzüge Ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie ‚eleganter Altbau mit Stuck‘ oder ’sonnendurchflutete Süd-Terrasse‘ hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift anzulocken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Bilder: Innenraum, Grundstück und Details

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder des Immobilien Exposés. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte.

Um tolle Bilder Ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen. Die Räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wie viel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das Beste an der Wohnung repräsentieren.

Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen. Der Grundriss sollte ebenfalls nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von den Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können.

Darauf gilt es bei den Bildern zu achten:

Räume aufgeräumt und sauber für gute Bilder
Bilder bei Tageslicht für optimale Sichtbarkeit
Titelbild repräsentiert das Beste an der Wohnung
Bilder von allen Räumen, Dachterrasse, offene Küche & Co.
Bilder von Garten/Balkon/Terrasse, Außenansicht und Grundriss

Vorher / Nachher Vergleich

Häuser sind keine Kapitalanlage, sondern werden meist selbst bewohnt. Achten Sie deshalb vor allem auf gutes Bildmaterial. Häufiger, als Sie denken sind Fotos überbelichtet, verwackelt oder im falschen Ausschnitt. Fotos sind das erste, was Interessenten sehen, hier erzeugen Sie den ersten Kaufwunsch!

Text: Genaue Beschreibung und Vorteile

Ist der potenzielle Käufer erst einmal auf Ihrer Anzeige, können ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und Ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern.

Hierzu zählen:

Zimmeranzahl
Stadtteil
Balkon
Einbauküche
Stockwerk- aber auch Vollbad
Kellerräume

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auch die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage. Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern.

Die 5 häufigsten Fehler im Verkauf

Die meisten Hausverkäufer sind eher unerfahren auf dem Gebiet und wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Oft werden ein paar Bilder geschossen und diese auf ein Immobilienportal gestellt. Jedoch wissen die Hausbesitzer nicht, was Sie erwartet, was Sie beachten müssen und was alles auf Sie zukommt. Um diese Ungewissheit vorzubeugen, ist das A und O vor einem Hausverkauf das Informieren und das Hilfe suchen, bei Experten auf dem Gebiet.

Möchten Sie Ihre Immobilie also schnell veräußern, sollten Sie diese Fehler beim Immobilienverkauf auf jeden Fall vermeiden:

Makler wird von vornherein ausgeschlossen
Exposé vermittelt einen falschen Eindruck
Immobilien-Verkehrswert ist Ihnen unbekannt
Sie sind unvorbereitet bei Besichtigungsterminen
Sie sind nicht verhandlungssicher

Rechtliches: Notar, Grundbuch und Kaufvertrag

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung, mit der viele rechtliche Vorgänge, Verträge und Voraussetzungen einhergehen. Als Hausbesitzer sollte man sich vorab gut darüber informieren, was auf einen zukommt und was man beachten muss, damit man gewinnbringend aus dem Geschäft hervorgeht. Für unwissende auf dem Gebiet gibt es viele rechtliche Grundlagen zu beachten und vor allem kleine Stolperfallen, die man unbedingt vermeiden sollte.

Notar: Überwachung des Kaufvertrages

Die Aufgaben eines Notars ist es, den Immobilienverkauf während des Notartermins als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle Parteien zufrieden sind und alle möglichen Streitpunkte von vorn bis hinten vermieden oder geregelt werden. Der Notar erstellt eine öffentliche Urkunde (den Kaufvertrag), in dem alle erforderlichen rechtlichen Fragen transparent und eindeutig geregelt werden.

Zudem beurkundet der Notar den Immobilienkaufvertrag:

§311b des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schreibt in Deutschland vor, dass alle rechtlichen Verträge zu Grundstücken, Vermögen, Nachlass und Immobilien zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen.

Eine weitere Aufgabe von Notaren ist die Sicherung des Schutzes von Käufer und Verkäufer. Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert der Notar die Immobilie dem Käufer im Grundbuch als Vormerkung, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht kurzfristig an jemand anderen verkaufen kann. Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst der Notar die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, sobald der Käufer den Kaufpreis auch wirklich bezahlt hat.

Vollstreckbare Ansprüche

Notare sorgen zusätzlich für sofort vollstreckbare Ansprüche. Das bedeutet, dass die in notariell beurkundeten Verträgen festgelegten Ansprüche sofort vollstreckbar sind. Zur Durchführung der Ansprüche muss also nicht mehr extra bei einem Gericht geklagt werden, sondern es kann sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Dies findet beispielsweise bei der Nichtzahlung des Kaufpreises statt.

Außerdem erklärt ein Notar alle ungeklärten Rechtsfragen bei einem Immobilienverkauf. Er muss allen Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so umfassend, verständlich und ausreichend erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von dem tatsächlichen Willen beider Parteien möglich ist. Sie sind dazu verpflichtet aufgrund Ihres öffentlichen Amtes.

Die Kosten, die für den Notar entstehen sind immer gleich, denn die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) in ganz Deutschland einheitlich geregelt.

Sollte ein Notar eine abweichende Kostenregelung anstreben, ist er damit unwirksam, da dies rechtlich untersagt ist. Dies gilt sowohl für Kostensenkung oder Kostenanstieg.

Kaufvertrag im Immobilienhandel

Wie kann ein Kaufvertrag zustande kommen? Wann besteht ein Kaufvertrag? Und was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein?

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage, auf der ein Hausverkauf aufbaut. Je nach Fall, sieht ein Kaufvertrag immer unterschiedlich aus, enthält mehr oder weniger Regelungen, je nachdem, was die Parteien vereinbart haben.

Ein Kaufvertrag ist ein komplexer und umfangreicher Vertrag, der viele juristische Unklarheiten und auch Fallen für den ein oder anderen bereithält. Auch die Umsetzung kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen.

Schnell verkaufen? Teilweise vergehen von der Unterschrift des Vertrages beim Notar bis hin zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch bis zu 8 Wochen.

Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Überweisung des Kaufpreises, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel und dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden müssen.

Immobilie verkaufen: XXL Ratgeber + Checklisten

Ablauf, Kosten und Tipps – das alles in einem großen, kostenlosen Artikel für Grundstück, Wohnung, Haus, Villa, Mehrfamilienhaus. Lernen Sie, wie Sie eine Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt: Immobilie verkaufen.

Grundstück verkaufen: 3 Phasen Checkliste

Kennen Sie schon die 3 Phasen des Immobilienverkaufs?

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
1. Immobilie vermarkten
2. Kontakt mit Kaufinteressenten
3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
4. Bonitätsprüfung
5. Besichtigungstermine
6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
2. Notartermin
3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
4. Übergabe der Immobilie
5. Notarkosten & Maklerprovision
6. Steuern zahlen

In diesem Ratgeber lernen Sie alle Schritte Stück für Stück kennen. Pe Wie hoch die Kosten konkret ausfallen, zeigt unser Maklergebühren Rechner.rfekt für die, die ihre erste Immobilie verkaufen.

Immobilie verkaufen

Wohnung privat verkaufen: Was ist zu beachten? – Steuer, Exposé & Co.

Laura — Mon, 20 Feb 2023 05:00:00 +0000

Wohnung privat verkaufen – Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gibt es zwei Wege: mit Makler oder in Eigenregie. Wer privat verkauft, spart die Maklerprovision von typischerweise 3,57 % inkl. MwSt. (Käufer- wie Verkäuferanteil zusammen meist 7,14 %) – bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das schnell 17.850 € pro Seite. Gleichzeitig tragen Sie das volle Risiko: falsche Preisermittlung, fehlende Unterlagen oder eine geplatzte Finanzierung können Sie deutlich mehr kosten, als ein Makler je verlangt hätte. Hier erfahren Sie alles über Ablauf, Kosten, Steuern, Exposé, Unterlagen und die typischen Fallstricke. Den Gesamtüberblick finden Sie in unserem Ratgeber: Wohnung verkaufen.

Privater Wohnungsverkauf: Vor- und Nachteile im Überblick

Der private Verkauf klingt nach schnellem Gewinn – ist aber nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn Sie Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsstärke mitbringen. Eine ehrliche Gegenüberstellung:

Vorteile des Privatverkaufs

Keine Maklerprovision – bei 400.000 € Kaufpreis ca. 14.280 € Ersparnis (Verkäuferanteil)
Volle Kontrolle über Preisstrategie, Vermarktung und Käuferauswahl
Direkter Kontakt zu Interessenten – authentische Objektpräsentation
Flexible Termingestaltung ohne Drittabstimmung
Höherer Nettogewinn bei marktgerechter Preisfindung

Nachteile, die Sie ehrlich einkalkulieren sollten

Risiko Fehlpreis: 5 % zu niedrig angesetzt = bei 500.000 € bereits 25.000 € verschenkt – mehr als die gesparte Provision
Zeitaufwand: realistisch 40 bis 80 Stunden für Vorbereitung, Besichtigungen, Verhandlungen
Haftungsrisiken bei fehlerhaften Angaben im Exposé oder Kaufvertrag
Keine Bonitätsprüfung-Routine: Privatverkäufer übersehen oft, eine Finanzierungsbestätigung einzufordern
Emotionale Verhandlung – Eigentümer agieren oft zu nachgiebig oder zu stur
Geringere Reichweite ohne Maklernetzwerk und Premium-Portalzugang

Wohnung privat verkaufen: Ablauf in 6 Phasen

Realistisch sollten Sie für den gesamten Prozess vier bis sieben Monate einplanen – je nach Lage und Marktphase auch länger.

Phase	Dauer	Kerntätigkeit
1. Wertermittlung	1–2 Wochen	Marktanalyse, ggf. Gutachter
2. Unterlagen-Beschaffung	2–4 Wochen	Energieausweis, Grundbuch, WEG-Dokumente
3. Exposé & Fotos	1–2 Wochen	Home-Staging, Fotograf, Texterstellung
4. Vermarktung & Besichtigung	8–16 Wochen	Portale, Anfragen, Besichtigungen
5. Verhandlung & Bonitätsprüfung	2–4 Wochen	Preis, Finanzierungsbestätigung
6. Notartermin & Übergabe	4–8 Wochen	Kaufvertragsentwurf bis Schlüsselübergabe

Immobilienwert ermitteln: Drei Methoden im Vergleich

Die Wohnung zu bewerten ist der wichtigste Schritt – ein zu hoher Preis lässt das Objekt am Markt verbrennen, ein zu niedriger kostet bares Geld.

Methode	Kosten	Genauigkeit	Geeignet für
Online-Bewertungstool	kostenlos	±15–25 %	Erste Orientierung
Vergleichswertanalyse selbst	kostenlos	±10–15 %	Standardobjekte in dichten Märkten
Kurzgutachten Sachverständiger	500–1.500 €	±5–10 %	ETW im Premium- oder Sondersegment
Vollgutachten (Verkehrswert)	1.500–3.000 €	±3–5 %	Erbfall, Scheidung, Gericht

Praxis-Tipp: Setzen Sie den Angebotspreis bewusst 3–7 % über Ihrem Zielwert an – Sie schaffen sich Verhandlungsspielraum, ohne das Objekt am Markt unattraktiv zu positionieren.

Kosten beim privaten Wohnungsverkauf: Das kommt auf Sie zu

Auch ohne Makler ist ein Privatverkauf nicht kostenlos. Eine realistische Kostenübersicht für eine Standard-Eigentumswohnung:

Position	Kostenrahmen	Pflicht?
Energieausweis (Verbrauch)	50–100 €	ja, bei Inserat
Energieausweis (Bedarf)	300–500 €	für Altbau bis Baujahr 1977 unsaniert
Grundbuchauszug	10–20 €	ja
Flurkarte / Lageplan	15–60 €	empfohlen
WEG-Unterlagen (Verwalter)	50–250 €	ja, bei ETW
Professionelle Fotos	200–600 €	empfohlen
Home-Staging	1.500–4.000 €	optional
Inserat-Premium-Portale	50–250 € / Monat	empfohlen
Wertgutachten	500–3.000 €	optional
Notarkosten (zahlt i.d.R. Käufer)	1,5–2 % des Kaufpreises	ja
Vorfälligkeitsentschädigung*	individuell	bei laufendem Kredit

* Bei vorzeitiger Ablösung eines Immobilienkredits kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – häufig zwischen 5.000 € und 25.000 €. Lassen Sie sich diese vor Verkaufsentscheidung berechnen.

Wohnung für den Verkauf vorbereiten: Hebel mit höchster Rendite

Nicht jede Investition vor dem Verkauf zahlt sich aus. Wer eine Wohnung komplett kernsaniert, sieht die Kosten selten 1:1 im Kaufpreis wieder. Konzentrieren Sie sich auf die Maßnahmen mit dem besten Aufwand-Nutzen-Verhältnis:

Entrümpeln & entpersonalisieren: Kostet kaum etwas, hebt den gefühlten Wert deutlich
Wände in Weiß streichen: 300–800 € Materialkosten, oft 2–5 % höherer Verkaufspreis
Defekte Kleinigkeiten reparieren: Wasserhähne, Silikonfugen, Lichtschalter – signalisiert gepflegten Zustand
Fenster & Böden tiefenreinigen lassen
Home-Staging in Premium-Lagen: ROI häufig 5- bis 10-fach

Achtung: Komplette Küchen- oder Bad-Sanierung lohnt sich nur, wenn der bisherige Zustand das Objekt unverkäuflich macht. Sonst gilt: Käufer wollen ihren eigenen Geschmack realisieren.

Aussagekräftiges Exposé erstellen: Pflichtinhalte

Ein professionelles Exposé ist Ihre wichtigste Verkaufsunterlage. Es erfüllt zwei Funktionen: rechtliche Pflichtangaben und emotionales Verkaufsdokument.

Gesetzliche Pflichtangaben (sonst Bußgeld bis 15.000 €)

Art des Energieausweises (Verbrauch / Bedarf)
Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Strom)
Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Inhalte für maximale Verkaufswirkung

10–20 hochwertige Fotos in Querformat, Tageslicht, weitwinklig
Grundriss bemaßt und beschriftet
Lagebeschreibung mit Mikrolage (Schulen, ÖPNV, Einkauf in Gehminuten)
Ausstattungsmerkmale konkret: Bodenart, Heizung, Fenster, Bäder
Bei ETW: Wohngeld, Instandhaltungsrücklage, Sondernutzungsrechte
Realistische Beschreibung – Übertreibungen sind Haftungsfalle

Wichtige Dokumente für den Wohnungsverkauf

Die vollständigen Unterlagen sollten vor der ersten Besichtigung vorliegen – Käufer mit Finanzierungsbedarf brauchen sie für ihre Bank.

Allgemeine Unterlagen

Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Energieausweis
Flurkarte / Lageplan
Wohnflächenberechnung nach WoFlV
Grundriss
Bauzeichnungen / Baubeschreibung
Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen)

Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Letzte 3 WEG-Protokolle (Eigentümerversammlungen)
Aktueller Wirtschaftsplan
Letzte Hausgeldabrechnung
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Übersicht laufender und beschlossener Sonderumlagen
Verwaltervertrag und Kontaktdaten

Bonitätsprüfung des Käufers: Der häufigste Anfängerfehler

Privatverkäufer freuen sich über die erste Zusage und unterzeichnen beim Notar – nur damit die Finanzierung des Käufers später platzt. Schützen Sie sich:

Finanzierungsbestätigung der Bank einfordern – nicht nur ein Ratenkredit-Vorabcheck
Eigenkapitalnachweis bei Käufern, die Cash zahlen wollen
Schufa-Selbstauskunft bei Privatkäufern (freiwillig, aber üblich)
Bei gewerblichen Käufern: Handelsregisterauszug und letzter Jahresabschluss
Reservierungsvereinbarung erst nach Bonitätsnachweis

Steuern beim privaten Wohnungsverkauf

Auch ohne Makler bleibt das Finanzamt im Spiel. Welche Steuern anfallen, hängt von Haltedauer, Eigennutzung und Anzahl Ihrer Verkäufe ab.

Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von 10 Jahren

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Versteuert wird der Veräußerungsgewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz – bei Spitzenverdienern bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.

Beispielrechnung:

Kaufpreis vor 6 Jahren: 280.000 €
Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch): 28.000 €
Verkaufspreis heute: 420.000 €
Verkaufsnebenkosten (Energieausweis, Inserat, Fotos): 1.500 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 420.000 – 280.000 – 28.000 – 1.500 = 110.500 €
Bei Grenzsteuersatz 42 %: ca. 46.400 € Spekulationssteuer

Ausnahme Eigennutzung

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Zwei volle Kalenderjahre Eigennutzung plus angefangene Tage im Vorjahr und Verkaufsjahr genügen also – nicht zwingend 36 volle Monate.

Drei-Objekt-Grenze: Achtung gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Die Folgen sind erheblich:

Gewerbesteuer zusätzlich zur Einkommensteuer (je nach Gemeinde 7–17 % effektiv)
Keine 10-Jahres-Spekulationsfrist mehr – jeder Gewinn ist steuerpflichtig
Pflicht zur Buchführung und doppelter Bilanz
Gewerbeanmeldung und IHK-Pflichtmitgliedschaft
Rückwirkende Aufrollung früherer Verkäufe möglich

Vorsicht: Auch Sanierung mit anschließendem Verkauf oder die Errichtung mit Verkaufsabsicht kann unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze einen Gewerbebetrieb begründen.

Weitere steuerliche Aspekte

Umsatzsteuer: Be

Mietrendite vs Kaufpreisfaktor: Erklärt! Berechnen für schnelle Bewertung / Vergleich von Immobilien

L_kinski — Sun, 08 Jan 2023 10:27:54 +0000

Mietrendite vs. Alle wichtigen Immobilien Glossar von A-Z in unserem Lexikon. Wie Sie die Immobilien Rendite und welche Formel dabei hilft, erklären wir ausführlich. Wie das Ertragswertverfahren funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung. Kaufpreisfaktor berechnen – Was ist eigentlich der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite? Immobilien Einsteiger und Anfänger hören häufig zwei Fachbegriffe, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite (einfacher Mietrendite). Beide helfen bei der schnellen Immobilienbewertung, sodass Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen können. Schon vor der Besichtigung, noch beim Blick auf Exposé, Angebot oder Inserat im Immobilienportal.

Unterschied: Kaufpreisfaktor und Mietrendite

Für die Berechnung beider Ergebnisse, werden dieselben Faktoren verwendet. Die jährlichen Mieteinnahmen und die Investitionskosten. Der Unterschied liegt lediglich in der Aufstellung der Rechnung und damit im Ergebnis. Noch ein kleiner Tipp, meine Immobilien App und Onlinerechner, kostenlos und immer erreichbar:

Beide geben eine Aussage über die Rentabilität.

Mietrendite: Ergebnis sagt aus… Definition

Ergebnis bei Mietrendite Berechnung:

Mietrendite > Wie viel Überschuss bleibt monatlich, zur Deckung von Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzungen bzw. Vermögensaufbau?

Die Miet- bzw. Nettomietrendite verwenden Sie in 95 % aller Fälle, insbesondere im „kleineren“ Segment von Eigentumswohnungen oder einzelnen Häusern.

Kaufpreisfaktor: Ergebnis sagt aus… Definition

Ergebnis bei Kaufpreisfaktor Berechnung:

Kaufpreisfaktor > In wie vielen Jahren, sind die Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen abbezahlt?

Den Kaufpreisfaktor verwenden Sie in „größeren“ Klassen, im Bereich Mietshäuser und Mietshaus-Portfolios.

Formel zu Rendite / Kaufpreisfaktor vereinfacht

Vereinfacht sehen die Formeln, die Sie gleich noch kennenlernen werden, so aus:

X / Y = Z1
Y / X = Z2

Z = Rentabilität

Rendite oder Kaufpreisfaktor? Empfehlung: Mietrendite

Als Immobilien Einsteiger, brauchen Sie schnell laufende Einnahmen, denn wahrscheinlich steckt Ihr Eigenkapital zum Großteil in Ihrer ersten Immobilie. Für Anfänger ist es deshalb sinnvoll, Immobilien anhand der Mietrendite zu vergleichen. So wissen Sie sofort, welchen monatlichen Überschuss eine einzelne Immobilie (für Sie) erwirtschaften kann.

Der Kaufpreisfaktor ist eher interessant für längerfristige Investments (Ziel: Wertsteigerung und 10, 20, 30 Jahren; vorher zahlen Sie monatlich drauf), in denen es nicht auf kurzfristigen Cash Flow ankommt.

Tipp! Lesen Sie hier mehr über den Unterschied, auf meinem neuen Projekt, speziell für Immobilienkäufer! Die Feinheiten zwischen Rendite & Investment Immobilien – extern

Egal wie, beide Berechnungen zielen darauf hinaus, dass sie verschiedene Immobilienangebote miteinander vergleichen können und zwar schnell!

Mietrendite! Beispiel + Wie hoch muss die Rendite sein?

Sehen wir uns beide Formen der Rentabilitätsberechnung noch einmal im Detail, mit Beispielen an.

Noch einmal kurz die Definition: Wenn Sie die Bruttomietrendite berechnen, sagt Ihnen das Ergebnis, welche Überschüsse monatlich bleiben und Ihren Cashflow bilden (Tipp: Mein Cashflow Rechner). Für die Tilgung und Zinsen (Finanzierung der Bank), sowie Rücklagen für Instandsetzung, bzw. alles, was dann noch bleibt, für den eigenen, zusätzlichen Vermögensaufbau.

Mietrendite Rechner

Formel und Vergleich

Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200. Berechnung sieht so aus:

3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
Ergebnis: 3,2 %

Mietrendite berechnen: Angebotsvergleich (Beispiel)

Das Ergebnis dieser Berechnung ist immer ein Prozentsatz. Dieser sagt aus, wie viel Überschuss bleibt, zur Deckung der Kosten (Tilgung, Zinsen, Rücklagen für Instandsetzung) und im Idealfall bleibt noch ein weiterer Überschuss für Sie als Investor der Immobilie.

Bei der aktuellen Zinslage können Sie mit circa:

2 % Tilgung
2% Zinsen
2 % Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung

rechnen. Dementsprechend sind Immobilien mit einer Rendite über 6% für Sie als Käufer interessant.

Rendite also 6% + X

Immobilien vergleich: Beste Rendite finden

Genauso wie bei der Kaufpreis Faktor, vergleichen Sie verschiedene Angebote auf eine schnelle Art und Weise, anhand von zwei Faktoren, dem Kaufpreis und der zu erzielenden, jährliche Miete.

Objekt A: Mietrendite 6,8%
Objekt B: Mietrendite 5,3%
Objekt C: Mietrendite 7,5%
Objekt D: Mietrendite 4,2%
…

Sie würden sich dementsprechend für die genauere Prüfung von Objekt C entscheiden, mit 7,5% Rendite (+1,5% über Soll von 6%). So zahlt der Mieter Ihre Immobilie ab und Sie hätten zusätzliche, monatliche Einnahmen. Außerdem Objekt A, mit immer noch 6,8% Rendite.

Für Objekt B, mit 5,3%, könnten Sie später, mit eigenen Erfahrungen und noch mehr Wissen prüfen, ob ggf. Optimierungsmöglichkeiten vorhanden sind, bspw. Mieterhöhung, wenn vom Vermieter lang keine Anpassungen vorgenommen werden.

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Lernen Sie noch mehr über die Rendite!

Auf Immobilien-Erfahrung.de zeige ich Ihnen noch mehr über die Mietrendite und Wege, wie Sie schnelle Bewertungen vornehmen können, auch mit Blick auf die Lage der Immobilien. Alles zum Thema Immobilien Investment – von der Rendite bis zur Standortwahl. Lernen Sie hier alles über die:

Mietrendite

Kaufpreisfaktor: Beispiel

Noch mal zur Erinnerung, die Definition: Wenn Sie den Kaufpreisfaktor als Ergebnis berechnen, sagt er Ihnen aus, in wie vielen Jahren die Mieteinnahmen, die Investitionskosten gedeckt haben.

Kaufpreisfaktor berechnen: Angebotsvergleich

Der Kaufpreisfaktor liegt typischerweise bei einem Wert zwischen 10 Uhr bis 40, je nach Region und Lage der Immobilie, Zustand und so weiter. In Berlin liegt der Wert er zwischen 30 und 38, in Städten wie Düsseldorf er zwischen 18 und 24.

Kaufpreisfaktor Rechner

Formel und Vergleich

Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200. Berechnung sieht so aus:

31,25 = 100.000 / 3.200
Ergebnis: 31,25, also ~ 31

Dementsprechend sieht Ihr Vergleich von Immobilienangeboten in ungefähr so aus:

Objekt A: Kaufpreisfaktor 18
Objekt B: Kaufpreisfaktor 21
Objekt C: Kaufpreisfaktor 19
Objekt D: Kaufpreisfaktor 17

Objekt D ist also das profitabelste, denn die Finanzierung wäre, durch die Miete, innerhalb von 17 Jahren beglichen. Objekt A innerhalb von 18 Jahren bezahlt, Objekt C innerhalb von 19 Jahren und Immobilie B, bräuchte ganze 21 Jahre, um die komplette Finanzierung zurückzuzahlen, durch die Mieteinnahmen.

Deshalb noch dieser Tipp für Sie!

Tipp! Jährliche Miete kalkulieren? In 10 Sekunden

Wie können Sie eigentlich die jährliche, mögliche Miete kalkulieren? Wahrscheinlich suchen Sie Ihre Immobilie auf einem Immobilienportal.

Gehen Sie auf ein Portal wie ImmoScout24, Immonet oder Immowelt
Wechseln Sie Ihren Suchfilter einfach von Kauf auf Miete.

Schon können Sie sehen, welche Mietpreise für vergleichbare Objekte, in derselben Gegend bzw. noch besser Nachbarschaft (1 km Umkreissuche) erhoben werden. Daraus können Sie prognostizieren, welche mögliche, jährliche Miete für Ihre Immobilie zu erzielen ist!

Natürlich unabhängig von eben angesprochener Mietoptimierung, wenn der bisherige Eigentümer lang keine Mietanpassung gemacht hat, dazu kommen Aufwertungsmöglichkeiten und Ausbaumöglichkeiten, je nach Immobilienart.

Fazit: Kaufpreisfaktor und Mietrendite einfach erklärt

Ich hoffe, dass Sie hier die einfachste Erklärung gefunden haben, die es für Kaufpreisfaktor und Mietrendite gibt! Wenn Sie noch mehr zum Thema Kauf einer Immobilie lernen wollen, egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, zahlreiche Artikel, Ratgeber und Checklisten, alles kostenlos und 24 Stunden online abrufbar, bei uns!

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