Schritt 1: Dokumente & Unterlagen

Für den Hausverkauf sind verschiedene Dokumente einzuholen. Auch Ihre Kaufinteressenten suchen Informationen zur Baugenehmigung, der Baubeschreibung und haben rechtliche Fragen zum Eigentum. Vor dem geplanten Verkauf sollten die folgenden Unterlagen für den Verkauf vorliegen:

• Energieausweis (Pflicht bei Schaltung der Anzeige)
• Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) und Flurkarte
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
• Baubeschreibung & Baugenehmigung
• Grundrisse, Aufrisse, Schnitte (idealerweise digital, vermassbar)
• Lageplan, Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Nachweise über Wartungen, Modernisierungen und Reparaturen
• Bei ETW: Teilungserklärung, letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: aktuelle Mietverträge, Mieterhistorie, Nebenkostenabrechnungen

Hamburg-spezifisch: Wo bekomme ich was?

• Grundbuchauszug: Amtsgericht Hamburg-Mitte oder zuständiges Bezirksgericht (ca. 20 Euro, Bearbeitung 1–2 Wochen)
• Flurkarte/Lageplan: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), online bestellbar
• Bauakte: Bauprüfabteilung im jeweiligen Bezirksamt (Altona, Eimsbüttel, Nord, Mitte, Wandsbek, Bergedorf, Harburg)
• Energieausweis: Energieberater (Verbrauchsausweis ab ca. 100 Euro, Bedarfsausweis ab ca. 400 Euro)

Faustregel: Vier bis acht Wochen Vorlauf für die vollständige Dokumentenmappe einplanen. Bei Erbfällen oder unklarer Bauakte gerne auch zwölf Wochen.

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlose Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

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Bewertung von Haus & Wohnung – Schritt 2

Ob geräumige Altbauwohnung in Eppendorf, Bungalow in Wellingsbüttel oder luxuriöses Einfamilienhaus in Blankenese: Erfahrungsgemäß setzen Eigentümer einen deutlich zu hohen Verkaufspreis an. Das Heim ist geliebt und viel Zeit und Mühe wurde investiert. Die geschmackvolle Innenausstattung ist beim Immobilienverkauf für den Interessenten oft wenig interessant – preisliche Aufschläge werden nicht akzeptiert.

Kaufwillige interessieren sich in erster Linie für Lage, technischen Zustand der Immobilie und Raumaufteilung. Planen Sie eine schnelle Renovierung zur Wertsteigerung oder Sanierung mithilfe von Handwerkern in Hamburg oder Hamburger Architekten, kann das den Wert Ihrer Immobilie deutlich erhöhen.

Drei Bewertungsverfahren – welches passt zu Ihrer Hamburger Immobilie?

• Vergleichswertverfahren: Standard für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Hamburg hat dichte Vergleichsdatenbanken (Gutachterausschuss), funktioniert gut in homogenen Quartieren wie Eimsbüttel oder Winterhude.
• Sachwertverfahren: Für freistehende Einfamilienhäuser und Villen in Premium-Lagen (Blankenese, Othmarschen, Nienstedten) – also dort, wo Vergleichsobjekte selten sind.
• Ertragswertverfahren: Pflicht bei Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten – Bewertung über Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins (in Hamburg derzeit zwischen 2,0 und 3,5 Prozent je Lage).

Wertbeeinflussende Faktoren in Hamburg

• Mikrolage: Elbblick, Alsterblick, Park-Lage – Aufschläge von 15 bis 40 Prozent möglich
• Verkehrsanbindung: U-/S-Bahn-Nähe, Anbindung an A1/A7
• Bauklasse & Denkmalschutz (vor allem in Rotherbaum, Harvestehude)
• Energetischer Zustand (KfW-Standard, Heizungstyp – nach GEG zunehmend preisrelevant)
• Bodenrichtwert des Grundstücks (Hamburg veröffentlicht alle zwei Jahre)
• Modernisierungsstand von Bad, Küche, Elektrik, Heizung

Lesen Sie hier das Wichtigste zur Bewertung in Hamburg:

• Haus bewerten
• Mehrfamilienhaus bewerten
• Eigentumswohnung bewerten
• Immobilie bewerten lassen (kostenlos)

Schritt 2b: Steuern, Provision & Nebenkosten

Bevor Sie inserieren: Klären Sie die steuerliche Situation. Bei den Hamburger Wertsteigerungen der letzten Jahre kann eine vorzeitige Veräusserung schnell sechsstellige Steuerlasten auslösen.

Spekulationssteuer beim Privatverkauf

• 10-Jahres-Frist: Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis 45 Prozent plus Soli).
• Eigennutzungs-Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
• Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an und die 10-Jahres-Frist greift nicht mehr.

Vertiefung: Spekulationssteuer Immobilien – Berechnung, Beispiele, Ausnahmen.

Maklerprovision Hamburg

Seit Einführung des Gesetzes zur Teilung der Maklerkosten (Bestellerprinzip beim Privatkauf) gilt: Bei Verkauf an Privatkäufer wird die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Ortsüblich in Hamburg sind 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer Gesamtprovision (3,57 Prozent je Seite). Bei reinen Investorengeschäften (Mehrfamilienhaus, Anlageobjekt) sind freie Vereinbarungen möglich – meist 3 bis 4 Prozent zulasten des Käufers.

Nebenkosten beim Verkauf (Verkäuferseite)

• Energieausweis: 100 bis 500 Euro
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszüge: 50 bis 150 Euro
• Löschung von Grundschulden: 0,2 Prozent der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt)
• Verkaufsfotograf/Home Staging: 300 bis 3.000 Euro
• Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung: individuell, oft mehrere Prozent der Restschuld
• Maklerprovision (anteilig): siehe oben

Was zahlt der Käufer in Hamburg?

• Grunderwerbsteuer Hamburg: 5,5 Prozent des Kaufpreises (höher als in Bayern mit 3,5 Prozent, gleich wie in NRW)
• Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 bis 2,0 Prozent
• Maklerprovision (anteilig): 3,57 Prozent inkl. MwSt.

Diese Käufer-Nebenkosten von rund 10 bis 11 Prozent sind verhandlungsrelevant: In schwierigeren Mikrolagen erwarten Käufer einen Kaufpreis-Abschlag, um die Nebenkosten teilweise zu kompensieren.

Exposé, Käufer-Akquise & Verhandlungen – Schritt 3

Jetzt geht es in die Offensive. Sie haben alle Unterlagen für den Verkauf zusammen, können also hervorragend Ihren Angebotspreis belegen. Dieser ist im Idealfall zusätzlich durch eine fundierte Immobilienbewertung belegt.

Eine kleine Wohnung lässt sich einfach in Immobilienportalen vermarkten – in Hamburg können Sie aber direkt mit 100 bis 250 Antworten rechnen. Welche fünf davon bieten ausreichend finanzielle Sicherheit? Auf Einladungen folgen Besichtigungstermine, einzelne Gespräche, Verhandlungen und später Kaufvertrag und Notartermin.

Käufer-Profile in Hamburg

• Hanseatische Familien & Erben: Suchen klassisch in Othmarschen, Nienstedten, Wellingsbüttel, Marienthal. Solvent, langfristig orientiert, oft Eigenkapital-stark.
• Tech- & Medien-Manager: HafenCity, Eppendorf, Winterhude. Hohe Liquidität, aber renditeorientiert.
• Reeder & Unternehmer: Premium-Villen Blankenese, Falkenstein, Nienstedten. Diskrete Vermarktung (Off-Market) bevorzugt.
• Auslandsinvestoren (DACH, Skandinavien, NL): Mehrfamilienhäuser in Eimsbüttel, Eppendorf, Altona-Nord, St. Georg.
• Family Offices: Anlage-Portfolios ab 5 Mio. Euro, Fokus auf Bestandshalter-Strategien.

Verkaufsdauer Hamburg – realistische Zeitachse

• Eigentumswohnung Standard (60–90 m²): 6 bis 12 Wochen Vermarktung, 4 bis 8 Wochen bis Notar
• Einfamilienhaus mittlere Lage: 3 bis 6 Monate gesamt
• Premium-Villa (Blankenese, Othmarschen): 6 bis 18 Monate, oft Off-Market
• Mehrfamilienhaus / Renditeobjekt: 4 bis 9 Monate, abhängig von Mietsituation und Bodenrichtwertentwicklung

Checkliste: Verkaufsfähig in 90 Tagen

• Tag 1–14: Unterlagen anfordern, Energieausweis bestellen, Bewertung beauftragen
• Tag 15–30: Steuerliche Prüfung (Spekulationsfrist, Eigennutzung), Vorfälligkeitsentschädigung anfragen
• Tag 31–45: Home Staging, professionelle Fotos, Grundriss-Visualisierung, Exposé
• Tag 46–60: Vermarktungsstrategie (offen vs. Off-Market), Maklerwahl, Inserate-Schaltung
• Tag 61–90: Besichtigungen, Bonitätsprüfung Interessenten, Verhandlungen

Lernen Sie hier das Wichtigste:

• Haus verkaufen
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  Haus und Wohnung verkaufen in Hamburg: Stadtteile

  In Hamburg ist nicht nur der größte Hafen Deutschlands zu Hause, sondern auch eine Vielzahl großer Unternehmen, Verlage und Medienagenturen. Die Hansestadt beeindruckt nicht nur mit ihrer starken Wirtschaft, dem internationalen Flair und dem wachsenden Arbeitsmarkt, sondern auch durch ihre vielen schicken Stadtteile. Ob Familie, Single, Student oder Unternehmer – in Hamburg fühlt sich jeder Wohl. Während Familien das ruhige Rotherbaum bevorzugen, erfreuen sich Singles und Paare in HavenCity am bunten Großstadtleben. Und auch die Vororte der Stadt am Rande der Elbe machen etwas her.

  Lesen Sie hier mehr: Immobilie verkaufen

  Die beliebtesten Stadtteile zum Leben und Wohnen sind:

  • Blankenese
  • Rissen
  • Othmarschen
  • Hafen City
  • Harvestehude
  • Rotherbaum

  Blankenese: Wohlhabender Stadtteil mit Blick auf die Elbe

  Angrenzend am beliebten Wohnviertel Rissen, liegt der luxuriöse Stadtteil Blankenese. Erfreuen Sie sich hier der schönen Landschaft und Natur, die dieser einzigartige Wohnort zu bieten hat. Die hohen Erhebungen sorgen für ein einzigartiges Bild. Einzigartig ist das Treppenviertel: Hinter diesem Viertel verbirgt sich ein Wohngebiet mit alten Fischerhäusern, die nur zu Fuß erreichbar sind. So wird ein Projekt zum autofreien Wohnen realisiert. Und auch der Blick auf die Elbe macht den Charm von Blankenese aus.

  

  • Immobilien verkaufen in Blankenese

  Rissen: Schicker Vorort am Ufer der Elbe

  Der beliebte Stadtteil Rissen befindet sich westlich vom eleganten Blankensee und dem exklusiven Othmarschen. Der westlichste Stadtteil von Hamburg, direkt angrenzend an Schleswig-Holstein, beheimatet rund 15.900 Einwohner und umfasst dabei eine Fläche von 16,65 km². Außerdem gehört Rissen zum Bezirk Hamburg-Altona und zählt zu den luxuriösen Vororten am Rande der Elbe.

  

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  Othmarschen: Exklusives Stadtviertel mit hoher Lebensqualität

  In der Mitte zwischen dem exklusiven Blankenese und dem ruhigen Rotherbaum befindet sich Hamburg-Othmaschnen. Hier strotzt es nur so vor Sehenswürdigkeiten, Restaurants und Cafés, die nicht nur im Viertel sehr bekannt und beliebt sind, sondern direkt in der ganzen Stadt. Auch die Nähe zum altoner Fischmarkt und der einzigartige Blick auf die Elbe machen den einzigartigen Flair des Stadtviertels aus.

  

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  Hafen City: Luxuriöser Wohnort im Zentrum

  Der Stadtteil Hafen City liegt mitten im Herzen von Hamburg und liegt südlich der Hamburger Altstadt. Auch die Stadtteile Rotherbaum und Harvestehude sind nicht weit entfernt. Der Stadtteil Hafen City ist hoch modern und erst vor kurzem entstanden. Seit 2003 findet in der Hamburger Stadtmitte der Umbau des Stadtteils Hafen City statt. Zwischen der Kehrwiederspitze und Elbbrücken werden hier unter anderem auch neue Wohngebieten geschaffen. Zehn Stadtquartiere mit modernen Wohnhäusern werden im früheren Hafengebiet gebaut.

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  Harvestehude: Vornehmer Stadtteil im Wandel

  Von der Aussen-Alster und dem Isebekanal umschlossen, befindet sich der Stadtteil im Bezirk Eimsbüttel und ist der Nachbar der Stadtteile von Grindel und Schlump. Der beliebte Stadtteil Rotherbaum grenzt südlich an und auch der begehrte Wohnort Hafen City ist nicht weit entfernt.

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  Rotherbaum: Gehobender Stadtteil am Rande der Alster

  Nördlich der Innenstadt befindet sich der Stadtteil Rotherbaum. Er grenzt südlich am beliebten Stadtviertel Harvestehude an und ist auch vom modernen Wohngebiet Hafen City nicht weit entfernt. 16.000 Einwohner haben sich bereits im Stadtviertel mit den Villen im Tudorstil niedergelassen.

  

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  Immobilie verkaufen in Hamburg: Mit Immobilienmakler oder privat verkaufen?

  Immobilie verkaufen in Hamburg – Die Lukinski ist Spezialist für Immobilien in ganz Deutschland. Wir vertreten die besten Lagen in Städten, wie Berlin, München, Hamburg und Düsseldorf und verkaufen Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Grundstücke sowie Gewerbeobjekte. Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt in der Online-Vermarktung von Immobilien – denn dort konzentrieren sich die potenziellen Kaufinteressenten, um ihre Vorauswahl treffen. Unsere Erfahrung zeigt:

  Professionell präsentierte Immobilien lassen sich am schnellsten verkaufen

  Und so vertrauen über 72% aller Verkäufer ihren Immobilienmaklern & Co.! Erfahren Sie hier, warum sich ein Immobilienverkauf über einen Makler lohnt. Was einen kompetenten Makler ausmacht und die größten Stolperfallen eines privaten Immobilienverkaufs.

  Immobilienmakler: Vorteile & Aufgaben

  Ein Makler hat vor allem Erfahrung und kennt sich wahrscheinlich in diesem Gebiet besser aus. Dadurch habe sie persönlich weniger Stress, mehr Zeit für andere Dinge und vor allem eine höhere Sicherheit. Des Weiteren sollten Sie die Kontakte des Maklers nicht vergessen. Dieser hat langjährige Marktpräsenz, wodurch er schneller potentielle Käufer finden kann. Achten sie jedoch darauf, sich einen seriösen und kompetenten Makler zu suchen, sodass er Ihnen mit seiner Erfahrung zur Seite stehen kann.

  Lese-Tipp: Off Market – Immobilie anonym und diskret verkaufen!

  Das sichert Ihnen neben einer professionellen und dem lokalen Markt angemessenen Bewertung auch die erfolgreiche Kontaktierung potentieller Käufer. Um die Beschaffung aller wichtigen Unterlagen, um die Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungen und um die Prüfung der Solvenz von Interessenten müssen Sie sich nicht selbstständig kümmern. Für viele Immobilieneigentümer ist der Hausverkauf eine einmalige Angelegenheit, so dass es an Know-how und der empfehlenswerten Expertise mangelt.

  Die Hauptaufgaben eines Maklers auf einen Blick:

  • Immobilienbewertung
  • Käuferkontakt
  • Beschaffung wichtiger Dokumente
  • Organisation und Durchführung von Besichtigungen
  • Abwicklung & Kaufvertrag

  Privater Immobilienverkauf: Vorteile

  Blankensee, Rissen, Rotherbaum oder Hafen City – Sollten Sie sich dazu entscheiden, Ihr Haus privat zu verkaufen, können sie sich selber ein Bild von den potentiellen Käufern machen und sich diese ansehen. Außerdem darf man die Kosten für einen Makler nicht außer Acht lassen. Vielleicht bekomme ich durch die eingesparte Provision einen besseren Preis? Sie geben das Ruder also nicht aus der Hand, haben alles unter Kontrolle und können jeden einzelnen Schritt nachvollziehen.

  Lese-Tipp: Immobilie privat verkaufen

  Hier sind einmal alle Vorteile zusammengefasst:

  • Keine Kosten für Makler
  • Stetige Kontrolle über den Verkaufsprozess

  Ablauf des Immobilienverkaufs: Immobilie bewerten, vermarkten & Co. Unser Ratgeber zur Immobilienbewertung zeigt alle Faktoren, die den Preis beeinflussen.

  Hamburg ist eine der begehrtesten Städte Deutschlands. Die Nachfrage und damit auch die Immobilienpreise in Hamburg steigen kontinuierlich. Wie lange der Trend anhält, ist jedoch schwer vorauszusagen. Ein heutiger Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung kann einen sehr profitablen Verkaufspreis erzielen.

  Eine gute Planung ist bereits die halbe Miete

  Ob es sich um ein geerbtes Objekt oder das eigene Haus handelt – der Verkauf sollte unbedingt langfristig geplant sein. Erfahren Sie hier alles zum Ablauf, der Immobilienbewertung, den wichtigsten Dokumenten & Co!

  Wertermittlung: Kaufpreis festlegen für Wohnung, Grundstück & Mehrfamilienhaus

  Ob geräumige Altbauwohnung, exklusives Bungalow oder luxuriöses Einfamilienhaus – Erfahrungsgemäß setzen Eigentümer einen deutlich zu hohen Verkaufspreis an. Das Heim ist geliebt und viel Zeit und Mühe wurde investiert. Die geschmackvolle und hochwertige Innenausstattung ist beim Immobilienverkauf für den Interessenten oft wenig interessant und preisliche Aufschläge werden nicht akzeptiert. Kaufwillige interessieren sich in erster Linie für den technischen Zustand der Immobilie und die Raumaufteilung. Planen Sie hierfür eine Sanierung oder Renovierung Ihrer Immobilie mit Hilfe von Handwerker, Architekt & Co. kann das den Wert Ihrer Immobilie immens erhöhen.

  Folgende Fragen beeinflussen den Kaufpreis Ihrer Immobilie:

  • Was muss kurzfristig saniert werden?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Sind Bad und Küche zu modernisieren?
  • Wie ist Flächenaufteilung und die Treppen des Hauses?
  • Wie weit entfernt sind Kindergarten und Schule?

  Wichtige Dokumente: Vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis

  Für den Hausverkauf sind verschiedene Dokumente einzuholen. Auch Ihre Kaufinteressenten suchen Informationen zur Baugenehmigung, der Baubeschreibung und haben rechtliche Fragen zum Eigentum. Vor dem geplanten Verkauf sollten die folgenden Unterlagen vorliegen:

  • Energieausweis (Pflicht bei Schaltung der Anzeige)
  • Grundbuchauszug und Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Grundrisse, Aufrisse
  • Baugenehmigungen
  • Nachweise über Wartungen, Modernisierungen und Reparaturen

  Setzen Sie sich frühzeitig mit Behörden und Ämtern in Verbindung, damit die Unterlagen rechtzeitig und vollständig vorliegen. Wir helfen Ihnen gerne, einen Teil der Unterlagen zu beschaffen. Die Unterlagen werden nicht erst zum Verkaufstermin benötigt. Bereits mit dem Aufgeben der ersten Immobilienanzeige ist der Energieausweis Pflicht und ist dem Interessenten bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen.

  Immer genug Zeit und Kosten einplanen, wenn Dokumente erst noch angefordert werden müssen!

  Exposé: Immobilie vermarkten

  Das Exposé ist ein entscheidendes Kriterium beim Immobilienverkauf. Das Internet und die Social Media Plattformen sind die Hotspots der Käuferrecherche. Wir sind auf die Online-Vermarktung von Immobilien in ganz Deutschland spezialisiert und gestalten attraktive und aussagekräftige Exposés für Ihren Immobilienverkauf.

  Hier sind einige Tipps zum Thema Präsentation von Haus und Wohnung:

  1. Ästhetische Fotos erstellen
  2. Interessante Texte schreiben
  3. Realistischen Kaufpreis nennen

  Hamburg: Immobilien in der Hansestadt

  Hamburg ist die einzige Metropole in Deutschland, die Hafenfeeling bietet. Täglich erreichen Tausende von Containern über die Hafenanlagen die Stadt. Deshalb zieht es so viele Menschen nach Hamburg. Es gibt nicht nur eine florierende hanseatische Wirtschaft, in Hamburg sind auch die großen Medienhäuser, Werbeagenturen und natürlich entsprechend viele Immobilienmakler ansässig. Vor allem die Elbphilharmonie mit ihrer einzigartigen Architektur steht für Hamburg.

  • Immobilien Hamburg

  Verkaufen in Hamburg: Stadtteile in der Nähe

  Sie möchten eine Immobilie in einem der anderen Stadtteile verkaufen? Dann lesen Sie hier weiter:

  • Blankenese
  • Rissen
  • Othmarschen
  • Hafen City
  • Harvestehude
  • Rotherbaum

  Kaufen in Hamburg: Beliebte Wohngegenden

  Erfahren Sie hier mehr zu den jeweiligen Stadtteilen:

  • Elbvororte
  • HafenCity
  • Harvestehude
  • Speicherstadt
  • Uhlenhorst
  • Winterhude

  

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