Was das Lukinski Rating bewertet — und was nicht

Das Rating bündelt strukturelle Standortfaktoren in einer Note: Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Mietpreisdynamik. Betrachtet werden zwei Zeiträume parallel — die letzten zehn Jahre als Kurzzeit-Trend und die letzten 30 Jahre als Langzeit-Fundament. Daraus entsteht eine Note, die kurzfristige Hypes herausfiltert und echte strukturelle Stärke sichtbar macht.

Die fünf Kernfaktoren im Detail

• Bevölkerungsentwicklung: Wachstum oder Schrumpfung der Einwohnerzahl, inkl. Altersstruktur und Wanderungssaldo
• Wirtschaftskraft: BIP pro Kopf, Arbeitslosenquote, Steueraufkommen, Großarbeitgeber-Anker
• Infrastruktur: Verkehrsanbindung, Bildung, Gesundheit, Digitalisierung
• Mietpreisdynamik: Entwicklung der Kaltmiete pro m² über zehn und 30 Jahre, vergleichbar zum Mietspiegel
• Kaufpreisniveau: Verhältnis €/m² zum Bundesdurchschnitt, abgeglichen mit dem Bodenrichtwert

Was das Rating bewusst ausblendet

Mikrolagen innerhalb einer Stadt, einzelne Objektqualität oder die individuelle Immobilienfinanzierung sind nicht Teil der Bewertung. Eine A+ Stadt schützt nicht vor einem schlechten Objekt in einer schlechten Straße — und in einer C-Stadt kann das richtige Mehrfamilienhaus deutlich besser performen als der Stadtdurchschnitt. Das Rating ist also eine Vorauswahl, kein Freibrief.

Stadt-Rating vs. Stadtteil-Rating: Der entscheidende Zusatz-Filter

Berlin ist im Rating ein A-Standort — doch Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg sind faktisch A+, während Marzahn-Hellersdorf, Hellersdorf und Teile von Spandau eher als C einzustufen sind. Dasselbe gilt für Hamburg (Eppendorf vs. Billstedt), Frankfurt (Westend vs. Griesheim) oder Leipzig (Südvorstadt vs. Grünau). Wer nur das Stadt-Rating nutzt, kauft im schlimmsten Fall ein D-Objekt zu A+ Preisen.

• Faustregel: Innerhalb einer A-Stadt unterscheiden sich Stadtteile um bis zu zwei Rating-Klassen
• Indikatoren Stadtteil-Qualität: Kaufkraftindex, Sozialhilfequote, Schulnoten-Durchschnitt, Leerstandsquote
• Praxis: Stadt-Rating für Vorauswahl, Stadtteil-Recherche für Objektentscheidung

Die Rating-Skala im Direktvergleich: Rendite vs. Wertsteigerung

Jede Rating-Klasse folgt einer eigenen Investment-Logik. A-Standorte sind Wertsteigerungs-Investments mit niedriger laufender Rendite, C- und D-Standorte sind Cashflow-Investments mit höherem Risiko. Die folgende Tabelle zeigt typische Kennzahlen pro Klasse — Bruttorenditen, Kaufpreisfaktoren und realistische €/m²-Spannen.

Die einfachste Regel im Standort-Investment: Je höher die Bruttorendite, desto niedriger die Wertsteigerung — und umgekehrt. Wer beides gleichzeitig sucht, kauft im B+ Segment.

Städte-Liste: Beispielzuordnung nach Rating-Klasse

Die folgende Übersicht zeigt typische Beispielstädte pro Klasse. Wichtig: Die exakte Klassifizierung kann sich durch demografische und wirtschaftliche Entwicklungen verschieben — die Liste dient der Orientierung, nicht als verbindliche Empfehlung. Eine vollständige Datenbank aller fast 700 Städte finden Sie im Hauptverzeichnis des Ratings.

Hinweis: Die Zuordnungen sind illustrativ. Innerhalb jeder Klasse gibt es Spannweiten, und einige Städte sind im Übergang — siehe Abschnitt „Klassenwechsel“ weiter unten.

A+ Hidden Champions: Wertsteigerung statt Cashflow

München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf — die A+ Standorte gelten als sicherste Anlagen, sind aber für Einsteiger oft eine Falle. Ein Kaufpreisfaktor von 35 bedeutet: Die Bruttorendite liegt bei nur etwa 2,9 %. Nach Tilgung, Zinsen und Instandhaltungsrücklage ist der laufende Cashflow oft negativ — Sie zahlen jeden Monat zu.

Wann A+ trotzdem Sinn ergibt

• Hohe Eigenkapitalquote: Mindestens 40 % Eigenkapital, damit der Cashflow nicht ins Negative dreht
• Inflationsschutz: Wer Vermögen vor Inflation schützen will, nicht aktiv aufbauen
• Erbschaftsplanung: Lange Haltedauer, später Erbschaftssteuer-Strategien nutzen
• Liquidität: Wiederverkauf in A+ Lagen ist auch in Krisen möglich
• Mietersicherheit: Hohe Bonität der Mieter, niedrige Mietausfallquote

Typische Falle — präzise durchgerechnet

Ein Käufer finanziert eine 65 m²-Wohnung in München zu 6.150 €/m² (Kaufpreis 400.000 €) mit 80.000 € Eigenkapital. Bei 18 €/m² Kaltmiete (1.170 € Monatsmiete, 14.040 € jährlich) und einer Annuität von etwa 18.500 € jährlich (3,8 % Zins, 2 % Tilgung auf 320.000 €) entsteht ein laufender Verlust von rund 4.500 € pro Jahr — bevor Hausgeld, nicht-umlagefähige Anteile und Mietausfallpuffer einkalkuliert sind. Realistisch bleibt nach allen Nebenkosten ein Negativ-Cashflow von 6.000 bis 8.000 € jährlich. Die Wertsteigerung muss diesen Verlust über die gesamte Haltedauer mehr als ausgleichen — das funktioniert in München historisch, ist aber kein Naturgesetz.

Stille Risiken in A+ Lagen

• Mietpreisbremse + Mietendeckel-Diskussion: politische Risiken stärker als in B/C
• Hohe Hausgelder: oft 4 – 5 €/m² in Premiumlagen, davon nicht umlagefähig 1,50 – 2 €/m²
• Sanierungsdruck: Altbau-Bestand mit hoher Energie-Ineffizienz
• Wertkorrektur-Risiko: nach Zinswende stärkste Preisrückgänge in Top-Lagen

Die B+ Lücke: Das beste Risiko-Rendite-Verhältnis

Der Insider-Bereich des Ratings sind die B+ und A- Standorte: Leipzig, Dresden, Nürnberg, Münster, Karlsruhe, Mannheim, Bonn, Augsburg, Erlangen. Hier finden Sie Kaufpreisfaktoren zwischen 20 und 25 bei stabiler Mietnachfrage und realistischer Wertsteigerung von 2 – 4 % pro Jahr. Das Verhältnis aus laufender Rendite und Substanzaufbau ist in dieser Klasse strukturell am besten.

Warum B+ für viele Investoren der Sweet Spot ist

• Mietpreisbremse oft moderater als in Top-7 Metropolen
• Geringere Konkurrenz durch institutionelle Investoren
• Kaufnebenkosten: 9 – 12 % je nach Bundesland — vorab mit dem Kaufnebenkosten-Rechner kalkulieren
• Studentenstädte mit stabiler Vermietung über Konjunkturzyklen hinweg
• Wertsteigerungs-Reserve durch Aufholeffekt gegenüber A-Städten
• Großarbeitgeber-Anker: Siemens (Erlangen), BMW (Regensburg), SAP (Walldorf-Mannheim) stabilisieren Mietnachfrage strukturell

Beispielrechnung B+ Standort Leipzig

Eine 75 m²-Wohnung in Leipzig zu 220.000 € (≈ 2.930 €/m²) mit 9 €/m² Kaltmiete (8.100 € jährlich) ergibt eine Bruttorendite von rund 3,7 % bei einem Faktor von etwa 27. Bei einer hochwertigen Lage mit 11 €/m² steigt die Rendite auf 4,5 %. Mit 25 % Eigenkapital (55.000 €) und 3,8 % Zins liegt der Cashflow je nach Tilgungssatz neutral bis leicht positiv. Wichtig: Das Mietniveau in Leipzig hat sich in 15 Jahren mehr als verdoppelt — der eigentliche Hebel liegt in der Mietsteigerung über die Haltedauer. Vergleichen Sie Ihre Werte mit der lokalen Mietrendite, bevor Sie investieren.

Anker-Faktor: Was eine B+ Stadt strukturell stabilisiert

• Universität mit 20.000+ Studierenden: dau
  ]]> https://lukinski.de/erste-immobilie-kaufen-haus-wohnung-kapitalanlage-eigennutzer/ Wed, 27 Dec 2023 13:02:58 +0000 https://lukinski.de/?p=46254 Immobilie kaufen – Hauskauf oder Wohnungskauf, jede Woche erreichen uns viele Fragen von Lesern und Kunden – Zeit für einen Leitfaden! Der gesamte Ablauf von A-Z, mit allen Tipps, Formeln, Definitionen für Eigennutzer (selbst bewohnen) und Kapitalanleger (kaufen und vermieten). Persönliche Ziele, Kriterien zur Immobiliensuche, schnelle Bewertung, ebenso wie ausführliche Prüfung von Zahlen und Substanz der Immobilie, bis zur Verhandlung mit dem Immobilienverkäufer. Finanzierung, Kaufabwicklung, Kaufvertrag, Grundbuch, Steuern und Schlüsselübergabe. Alles, für Immobilien Anfänger, auf Immobilien-Erfahrung.de.

  Immobilien kaufen für Einsteiger: Jetzt neu!

  Für die erste Immobilie, Haus oder Wohnung, als Kapitalanlage oder für Eigennutzer, hier sammeln wir jetzt Wissen und Werkzeuge (Formeln, etc.) für Immobilien Einsteiger. Tatsächlich erreichen uns viele E-Mails, die Fragen werden immer mehr, daher die Idee, ein neues Projekt zu gestalten, dass sich ausschließlich spezialisiert, auf das Thema:

  • Immobilie Investment lernen – auf Immobilien-Erfahrung.de
  
  

  Lassen Sie uns gemeinsam einen Blick auf die Inhalte werfen, in einem kurzen Überblick.

  Kriterien der Immobilie: Ihre persönlichen Ziele

  Schritt Nummer 1: Wir definieren Ihre persönlichen Ziele. Einfach gesagt:

  • Eigennutz vs Kapitalanlage

  Ihre Ziele bei einer Kapitalanlage-Immobilie

  Bevor es also in dem Prozess der Immobiliensuche geht, machen Sie sich Gedanken über Ihre Ziele als Immobilieninvestor. Geht es Ihnen lediglich um Eigennutz oder wollen Sie die berühmte „finanzielle Freiheit“, „nie wieder arbeiten“ und „von Immobilien leben“, also „sehr gut leben“.

  Altersvorsorge Eigennutz – Stopp!

  Interessant ist, dass viele eine Immobilie zum Eigennutz holen und dann davon ausgehen „ich muss nie wieder Miete zahlen! Viele machen den Fehler und denken, wenn ich eine Immobilie für den Eigennutz kaufe, habe ich fürs Alter ausgesorgt und wohne mietfrei! Ein fataler Fehler, denn Betriebskosten fallen immer an. Wenn die Immobilie später 20, 30 oder sogar 40 Jahre alt ist, kommen auch viele Reparaturen hinzu, Sanierung und Modernisierung.

  Die Lösung: Erst Kapitalanlage, dann (vielleicht) Eigennutz

  Deshalb denken Sie auch mit dem Ziel „nur“ Eigennutz, über eine zweite Immobilie, als Kapitalanlage nach!

  Zumindest, um die Betriebskosten im Alter zu zahlen, ebenso Reparaturen und für eine monatlich, kleine Rendite aus der Miete, der bis dahin, bereits ab bezahlten Immobilie. Neben Eigennutz vs Kapitalanlage, geht es um die Prüfung der eigenen Finanzsituation. Die große Frage:

  Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

  Sie lernen aber auch Parameter kennen z.b. die Lage.

  Die perfekte Überleitung zu den Kriterien Ihrer Immobiliensuche.

  

  Eigenkapital: Finanzierung? Bonität?

  Die Frage, „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“, haben wir schon besprochen. Typischerweise verlangt die Bank ungefähr 15% Eigenkapital, je nach Bonität, Bank und Ansprechpartner (+/- 5%). Mit guter Bonität, können Sie es aber auch schaffen, mit 0% Eigenkapital zu finanzieren.

  Bonität, also Kreditwürdigkeit und vorhandenes Eigenkapital, sind für Immobilien-Einsteiger ein wichtiges Thema, denn wer kann eine Immobilie schon bar bezahlen?

  Gleichzeitig scheiden sich hier die Geister, Eigennutzer sollten so viel Kapital möglich zur Verfügung stellen. Kapitalanleger wiederum, sollten versuchen, so wenig Eigenkapital wie möglich, für die Finanzierung bereitstellen zu müssen, also im Idealfall 0%.

  Warum und wieso lernen Sie hier:

  • Immobilie kaufen

  Wohnung finden: Makler, Portale, …?

  Sie haben Ihre Ziele definiert, die Lage geprüft und optimale Regionen und Orte für sich gefunden. Sie haben Ihre Bonität überprüft, die Finanzierung und vielleicht sogar eine vorherige Finanzierungsbestätigung für Betrag XY.

  Tipp! Mit einer vorherigen Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, kommen Sie deutlich schneller an Gute, rentable Immobilien.

  Das heißt, die Bank bestätigt im Vorfeld: Wir würden Herr oder Frau XY eine Immobilie im Wert von XY finanzieren.

  Die meisten suchen zuerst eine Immobilie und gehen dann zu ihrer Bank. Das kostet viel Zeit und mitunter findet der Verkäufer schnell eine andere Person, gerade in einem Immobilienmarkt wie Deutschland, die die Immobilie kauft und die entsprechende Finanzierung sofort bereitstellen kann.

  Danach gibt es verschiedene Wege und Möglichkeiten, an Immobilien zu kommen.

  • Kleinanzeigen in Zeitungen
  • Kleinanzeigen auf Ebay
  • Immobilienportale, wie ImmobilienScout24, Immonet und andere
  • Privates Netzwerk kontaktieren, „wer kennt jemanden, der jemanden kennt?“
  • Immobilienmakler, auch für Zugriffe, Immobilienportal Veröffentlichung
  • …

  

  Lage, Wohnungstyp und Zustand

  Im Folgenden geht es darum, die richtige Lage für das eigene Immobilien-Investment zu finden. Es gibt verschiedene Lagerarten.

  Welche 3 Lagearten gibt es bei Immobilien?

  Sie kennen das Sprichwort aller Immobilienmakler und -investoren: „Lage, Lage, Lage“. Recht haben sie, denn die Lage ist ein großer Parameter in Ihrer (späteren) Rentabilitätsrechnung.

  In 99,9 % der Fälle spricht man von A-, B- und C-Lage.

  A-Lage: Investment-Immobilie

  A-Lage bei Immobilien heißt:

  • Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
  • Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
  • Standorte wie München

  B-Lage: Rendite-Immobilie

  B-Lage bei Immobilien heißt:

  • Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
  • Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
  • Standorte wie Wiesbaden

  C-Lage: Risiko-Immobilie

  C-Lage bei Immobilien heißt:

  • Kleinstädte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
  • Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung

  Standortwahl und Nähe der Immobilie(n)

  Im Idealfall suchen / kaufen Sie eine Immobilie an einem Standort, der von Ihrem „Leben, nicht zu weit entfernt ist“. Sie selbst wohnen in Hannover, Ihre Familie aber in München? Dann können mitunter auch Standorte infrage kommen, die auf dem Weg liegen. Praktisch für Besichtigungen und auch die spätere Arbeit an und mit der Immobilie.

  Auf dem Weg liegen hier im Beispiel, gute Städte in B-Lage (rentabler als Hannover, München selbst), wie:

  • Kassel
  • Nürnberg
  • Ingolstadt
  • Göttingen
  • Würzburg
  • Erfurt
  • Jena
  • Bamberg

  So funktioniert Ihre Standortwahl als Immobilien Einsteiger, einfach gesagt.

  Das heißt, die Standortwahl bezieht sich wieder auf die Vorbereitung in Schritt 1. Eine Immobilie, die hunderte Kilometer entfernt ist und Besuche mit großem Aufwand verbunden sind, empfiehlt sich nicht, als erste Immobilie.

  Welcher Immobilientyp passt zu Ihrer Lage, der finanziellen Situation und der Demografie? Als Immobilieninvestor stehen Ihnen viele verschiedene Wohnungsarten und Hausarten zur Verfügung. Die Frage ist, welche Art von Immobilie passt am besten zu Ihrem persönlichen Zielen, die Sie in Schritt 1 definiert haben?

  Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis? Zur Eigentumswohnung bewerten und den Kaufpreis berechnen – hier alle Details.

  Sie haben eine Immobilie gefunden, in Ihrer prognostizierten Lage, zu einem für Sie guten Preis, perfekt! Doch lässt sich am Preis noch etwas machen? Ganz allgemein:

  Ist die Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, ihr Geld wert?

  Merken Sie sich Folgendes:

  Ein Angebotspreis (z.b. Immobilienportal) ist kein Verkaufspreis

  Vorteil für Sie!

  Zumindest dann, wenn Sie wissen, wie Sie für einen geringeren Verkaufspreis, mit aussagekräftigen Fakten, argumentieren können. Größter Faktor in der Minderung des Kaufpreises ist natürlich die Substanz der Immobilie. Doch wie bewertet man eine Immobilie? Welche Aspekte gehören zu einer Immobilienbewertung? Was müssen Sie beachten, wenn es um Gemeinschaftseigentum geht, Wohnzimmer, Bad, Küche, Dachstuhl,…

  Eine fundierte Immobilienbewertung hat die effektivsten Auswirkungen, wenn es um die Kaufpreisgestaltung geht. Bessere Argumente, als klare Fakten, können Sie nicht finden.

  Außerdem lernen Sie, wie Sie eine Immobilie schon beim ersten Blick auf das Angebot „bewerten“ können. Genauer berechnen Sie die Rentabilität der Immobilie bei Vermietung. Dieser Wert (Mietrendite) gibt einen Einblick, durch nur 2 Faktoren: Kaufpreis und Jahresmiete.

  Tipp für zukünftige Immobilien Investoren!

  Zwei Dinge werden Sie konstant benötigen und hören: Mietrendite, bzw. genauer die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Beide helfen, Immobilienangebote schnell zu bewerten. Lernen Sie hier mehr über den Unterschied und lernen Sie meine Empfehlung für Sie, als Immobilien Einsteiger kennen:

  • Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

  Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe?

  Zu guter Letzt kommt die Kaufabwicklung. Alles vom Notar, über den vorläufigen Kaufvertrag, den Kaufvertrag, Grundbucheintragung, Schlüsselübergabe und natürlich alle Kosten, diese Sie als Immobilienkäufer, an die verschiedenen Stellen, überweisen müssen. Zum Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, bestehen in den meisten Fällen aus:

  • Notarkosten
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer

  Für Immobilienkäufer, im ersten Schritt wichtig, die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland, sie liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5 % vom Kaufpreis.

  Wenn Verkäufer, Notar, gegebenenfalls der Makler, ebenso das Finanzamt (Grunderwerbsteuer) bezahlt wurden, kann der Grundbucheintrag vorgenommen werden.

  Herzlichen Glückwunsch, Sie sind Besitzer Ihre ersten Immobilie!

  
  
  ]]> https://lukinski.de/was-bedeutet-5-rendite-immobilie-kapitalanlage-positiver-negativer-cashflow/ Mon, 02 Oct 2023 17:03:50 +0000 https://lukinski.de/?p=178440 Was bedeutet 5% Rendite? Die Rendite lässt sich einfach ermitteln: Mietrendite berechnen. – Die Welt der Finanzen und Investitionen kann für Einsteiger oft verwirrend sein, insbesondere wenn es um Begriffe wie „Rendite“ geht. In diesem Videos plus Artikel werden wir uns ausführlich mit dem Konzept der 5% Rendite befassen und erklären, warum sie in verschiedenen Anlageklassen unterschiedlich bewertet wird. So hoch muss die Rendite „mindestens“ sein, wenn du direkt im ersten Monat der Vermietung Geld verdienen willst. Unser Guide zur Immobilie als Kapitalanlage zeigt alle Faktoren.

  5% Rendite: Alle 3 Themen in 1 Video

  Was bedeutet 5% Rendite? Warum sind 5% Rendite zu wenige, wenn du eine Cashflow Immobilie willst? Und warum sind 5% Rendite bei einer Investment Immobilie schon wieder gut?

  Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

  Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

  Was ist Rendite?

  Rendite ist ein Begriff, der oft im Zusammenhang mit Investitionen verwendet wird. Es bezieht sich auf den Gewinn oder das Ertragspotenzial, das eine Investition in Bezug auf das eingesetzte Kapital bietet. Rendite kann in verschiedenen Formen auftreten, einschließlich Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen oder Kapitalgewinnen.

  Eine Rendite von 5% bedeutet, dass eine Investition in einem bestimmten Zeitraum einen Gewinn von 5% des investierten Kapitals erwirtschaftet hat. Klingt einfach, oder? Aber die Bedeutung dieser 5% kann je nach Art der Investition erheblich variieren. Schauen wir uns das genauer an.

  Warum brauchst du mehr als 5% Rendite?

  Die Frage, ob 5% Rendite ausreichen, hängt von deinen finanziellen Zielen und deiner Risikobereitschaft ab. Wenn du auf der Suche nach stabilen Einnahmen und sofortigem Cashflow bist, könnten 5% in einigen Fällen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken und einen Gewinn zu erzielen. In diesem Fall müsstest du nach Investitionen suchen, die eine höhere Rendite bieten.

  Auf der anderen Seite könnten 5% Rendite für langfristige Investoren, die auf Kapitalgewinn abzielen, durchaus akzeptabel sein. Es ist jedoch wichtig, die individuellen Umstände und die langfristigen Ziele zu berücksichtigen.

  Warum sind 5% bei Cashflow-Immobilien schlecht?

  In der Welt der Immobilieninvestitionen ist der Begriff „Cashflow“ von entscheidender Bedeutung. Cashflow bezieht sich auf die Mieteinnahmen, die nach Abzug der laufenden Betriebskosten und Hypothekenzahlungen übrig bleiben. Wenn du eine Immobilie besitzt und nur eine Rendite von 5% erzielst, bedeutet dies, dass du nach Abzug der Kosten und Ausgaben nur einen relativ geringen Gewinn erzielst.

  Ein solcher Cashflow kann in vielen Immobilienmärkten als schlecht angesehen werden, insbesondere wenn die Kosten für Hypotheken, Instandhaltung und Steuern hoch sind. In teuren Immobilienmärkten kann es schwierig sein, mit einer Rendite von 5% profitabel zu sein, da die Kapitalkosten die Einnahmen übersteigen können.

  Hier ist ein Video, das dieses Konzept weiter erläutert:

  [Video: Warum sind 5% bei Cashflow-Immobilien schlecht?]

  Warum sind 5% bei Investment-Immobilien fast schon wieder gut?

  Auf der anderen Seite des Spektrums haben wir Investment-Immobilien. Diese Art von Immobilien wird oft mit dem Ziel gekauft, langfristiges Kapitalwachstum zu erzielen. Wenn du eine Immobilie kaufst und in der Lage bist, eine Rendite von 5% zu erzielen, kann dies als solide Investition angesehen werden.

  Warum? Weil Investment-Immobilien auf Kapitalgewinn ausgerichtet sind. Eine Rendite von 5% könnte bedeuten, dass der Wert deiner Immobilie im Laufe der Zeit steigt, was letztendlich zu einem höheren Gesamtertrag führt. Es ist wichtig zu beachten, dass Investment-Immobilien in der Regel auf langfristige Gewinne abzielen, während Cashflow-Immobilien auf regelmäßige Einnahmen ausgerichtet sind.

  Schau dir dieses Video an, um zu verstehen, warum 5% Rendite bei Investment-Immobilien eine gute Sache sein können:

  [Video: Warum sind 5% bei Investment-Immobilien fast schon wieder gut?]

  Fazit

  Die Bedeutung von 5% Rendite hängt stark von der Art der Investition und den individuellen Zielen ab. In der Welt der Immobilieninvestitionen sind Cashflow-Immobilien auf regelmäßige Einnahmen ausgerichtet und erfordern möglicherweise eine höhere Rendite, um profitabel zu sein. Investment-Immobilien hingegen können von einer Rendite von 5% als solide langfristige Investition profitieren.

  Es ist wichtig, deine eigenen finanziellen Ziele und Risikotoleranz zu berücksichtigen, wenn du Investitionsentscheidungen triffst. Letztendlich ist Rendite nur ein Faktor von vielen, der bei der Auswahl von Investitionen berücksichtigt werden sollte.

  ]]> https://lukinski.de/bestand-neubau-kaufen-vorteile-nachteile-erklaert-definition-empfehlung/ Mon, 18 Oct 2021 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=47741 Bestand oder Neubau – Beim Immobilienkauf können Sie sich zwischen zwei Immobilientypen entscheiden: Bestandimmobilien und Neubau Immobilien. Beide bringen ihre eigenen Vorteile und Nachteile mit sich. Vor allem Ihre persönliche Anlagestrategie und Ihre persönlichen Ziele sind hierfür ausschlaggebend. Ob Eigennutz oder Kapitalanleger, erfahren Sie hier mehr über die Vorteile und Nachteile von Bestand und Neubau inklusive Empfehlung.

  Bestandsimmobilie kaufen: Von Altbau bis kaum gebraucht

  Bei einer Bestandsimmobilie handelt es sich um ein bereits fertig gebautes Projekt – sei es ein Haus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus. Hierbei kann sich das Baujahr der Immobilie immens unterscheiden. Im Vergleich zum Neubau ist hier das Hauptcharakteristikum, dass die Immobilie bewohnt ist oder in der Vergangenheit bereits bewohnt wurde. Hier die Vorteile und Nachteile gegenüber gestellt.

  Vorteile: Geringer Kaufpreis, hohe Mietrendite

  Im Vergleich zu Neubau sind Bestandsimmobilien im Erwerb weitaus günstiger. Mehr zum Ertragswert berechnen und wann es zur Anwendung kommt.Der geringe Kaufpreis kommt auch mit geringeren Kaufnebenkosten einher. Das wirkt sich vor allem bei der Finanzierung des Objektes positiv aus. So ist hier weitaus weniger Eigenkapital nötig, als beim Erwerb eines Neubaus.

  Alle Vorteile im Überblick:

  • Geringer Kaufpreis
  • Weniger Kaufnebenkosten
  • Wenig Eigenkapital nötig
  • Hohe Mietrendite
  • Einzugsbereit

  Nachteile: Hohe Kosten für Instandhaltung & Reparaturen

  Bei vielen Bestandsimmobilien handelt es sich um Altbau – also um Immobilien mit Baujahr bis 1953. Das hohe Alter dieser Häuser und Wohnungen führt häufig zu hohen Instandhaltungskosten. Auch Reparaturen fallen nach dem Kauf häufig und regelmäßig an. Das machen sich einige Immobilieninvestoren zu Nutzen. Sie kaufen also eine Bestandsimmobilie, sanieren und renovieren diese und vermieten sie schließlich mit hoher Mietrendite.

  Hier die Nachteile:

  • Hohe Instandhaltungs- und Reparaturkosten
  • Technische Prüfung vor dem Kauf

  

  Neubauimmobilie kaufen: Frisch gebaut & unbewohnt

  Natürlich steht Ihnen auch die Option offen in Neubau zu investieren. Hierbei handelt es sich um Gebäude, die entweder komplett neu errichtet und noch nicht bewohnt wurden, oder um Immobilien, die sich noch in der Bauphase befinden.

  Vorteile von neuen Immobilien: Moderne Technik, keine Reparaturkosten

  Da es sich bei den Neubauimmobilien um komplett neu gebaute Objekte handelt, fallen hier kaum Reparaturkosten nach dem Kauf an. Die Technik ist auf dem neusten Stand und Gebrauchsspuren sind nicht vorhanden. Je nach Bauphase können Sie zudem bei der Gestaltung des Innenausbaus mitbestimmen.

  Über folgende Vorteile können Sie sich beim Kauf einer neuen und noch unbewohnten Immobilie freuen:

  • Hoher Technikstandard
  • Geringes Risiko für Reparaturen
  • Geringe Instandhaltungskosten
  • Mitbestimmung in der Bauphase

  Nachteile von neuen Immobilien: Hoher Kaufpreis mit hohem Wertverlust

  Gleichzeitig sind die Investitionskosten bei Neubau deutlich höher. Der Kaufpreis liegt weit über dem von Bestandsimmobilien. Das führt auch zu höheren Kaufnebenkosten und einem erhöhten Eigenkapitaleinsatz. Dabei ist die Mietrendite sehr gering und der Wert der Immobilie sinkt nach dem Ersteinzug rapide ab.

  Hier also die Nachteile:

  • Hoher Kaufpreis und hohe Kaufnebenkosten
  • Hoher Wertverlust nach Ersteinzug
  • Geringe Mietrendite
  • Nicht direkt bewohnbar, wenn noch in Bauphase

  

  Fazit: Bestand oder Neubau kaufen?

  Die Antwort auf diese Frage hängt von Ihren persönlichen Zielen ab. Möchten Sie eine Renditeimmobilie kaufen, dann sollten Sie sich Bestandsimmobilien in B- und C-Lagen anschauen. Vor allem wenn es sich um Ihre erste Immobilieninvestition handelt, empfiehlt es sich in Bestandsimmobilien zu investieren. Ist Ihnen vor allem ein hoher technischer Standard wichtig und ein Mitspracherecht im Innenausbau, dann sind Neubauten das Richtige für Sie.

  Noch mehr Fakten zu Neubau und Bestandsimmobilie finden Sie jetzt auf meinem neuen Projekt für Immobilienkäufer (Immobilien-Erfahrung.de):

  • Bestand oder Neubau Immobilie? Vorteile, Nachteile und Empfehlung (extern)

  Wenn Sie noch mehr zum Thema Kauf einer Immobilie lernen wollen, egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, zahlreiche Artikel, Ratgeber zum Thema vermietet vs unvermietet, sowie Checklisten, alles kostenlos und 24 Stunden online abrufbar, bei uns!

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  • Immobilie kaufen: lernen – extern
  ]]> https://lukinski.de/16-mio-stadtvilla-berlin-grunewald-3-etagen-mehrfamilienhaus-off-market/ Fri, 12 Mar 2021 13:06:25 +0000 https://lukinski.de/?p=31392 .avia-section.av-ygyge8-553b96aff155a0196845051fe2b4ad58{ background-repeat:no-repeat; background-image:url(https://lukinski.de/wp-content/uploads/2021/03/berlin-grunewald-villa-exklusiv-makler-architekten-super-modern-beispiel-off-market-immobiilien-berliner-raum.jpg); background-position:50% 50%; background-attachment:scroll; position:relative; } .avia-section.av-ygyge8-553b96aff155a0196845051fe2b4ad58 .av-section-color-overlay{ opacity:0.7; background-color:#0a0a0a; } .avia-section.av-ygyge8-553b96aff155a0196845051fe2b4ad58 .avia-divider-svg-top svg{ height:50px; fill:#ffffff; } .avia-section.av-ygyge8-553b96aff155a0196845051fe2b4ad58 .avia-divider-svg-bottom svg{ height:50px; fill:#ffffff; }
  Stadtvilla in Berlin Grunewald

  Lukinski Off Market

  Stadtvilla in Berlin Grunewald

  Stadtvilla in Berlin Grunewald – Über 360 m² Wohnfläche mit modernsten Zügen der Architektur. Geb Unser Marktüberblick für Immobilienmarkt Berlin mit Quadratmeterpreisen und Stadtteilen.aut wurde das Mehrfamilienhaus im Jahr 2016 von einem sehr renommierten, internationalem Architekturbüro. Das Haus steht jetzt zum Verkauf und befindet sich im Berliner Stadtteil Grunewald, gebaut von GRAFT. 22,3 km² Fläche und viel Grün, das inmitten von Berlin und seiner täglichen Hektik. Flexible Nutzung: Für Familien, für Mehrgenerationen mit den Eltern oder als Kapitalanlage, trennbar als Mehrfamilienhaus.

  Objekt Verkauft

  Nachbarschaft & Lage

  Grunewald selbst gehört zum Bezirk Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Hier sind Sie umgeben von Menschen, die die Anonymität ebenso sehr schätzen, wie Sie als potenzieller Käufer oder Immobilieninvestor tun werden.

  Im Vergleich zu den Kaufpreisen in Berlin ist Grunewald mit seiner Ruhe und Nähe zu Potsdam, bei gleichzeitig relativ zentraler Lage, am oberen Ende. Dafür bekommen Sie Privatsphäre und Sicherheit. Anders ist das zum Beispiel in Berlin Kreuzberg, der sehr beliebt ist, insbesondere bei jüngeren Investoren.

  Erfahren Sie hier mehr: Wohnen in Grunewald

  

  Vergleich: Immobilie und Ausstattung

  Hier noch einmal der Hinweis, dass ich aufgrund der Verschwiegenheit keine expliziten Details zur Lage, Ausstattung und Optik geben kann. Diese Werte sollen Ihnen aber einen kleinen Einblick geben von der Stadtvilla / optional auch Mehrfamilienhaus.

  360 m² Wohnfläche auf 3 Etagen

  Insgesamt stehen dem oder der zukünftigen Besitzer*in weit über 350 m² Wohnfläche zur Verfügung, die sich jeweils auf circa 120 m² je einzelnem Stockwerk teilen. Das ermöglicht auch den flexiblen Einsatz: Eigennutz oder Vermietung.

  Alles bewegliche Interior wird zur Übernahme entfernt sein. Jegliche technische, verbaute Ausstattung bleibt. Sie können sich das Objekt also frei, sei es mit Handwerker oder Architekt, nach Ihren Wünschen gestalten.

  Jede Etage hat eine Wohnküche, helle Bäder und exklusive Steinböden.

  Dieses Foto vermittelt einen ungefähren Eindruck (anderes Objekt, ähnlich):

  

  3.400 m² Grundstück und Privatsphäre

  Platz bietet nicht nur das Haus, auch das eigene Grundstück hat Fläche für BBQ, Pools, Treffen mit Familie und Freunden. Natürlich unter allen genannten Kriterien, insbesondere der Privatsphäre. Das Grundstück ist derzeit weitgehend freie Fläche und kann nach eigenen Wünschen umgestaltet werden, ohne Umbauten vornehmen zu müssen.

  Moderne Architektur vom Star Designer

  Geplant und gebaut wurde das Objekt von einem internationalen Architekturbüro und dessen Kopf. Diese besondere Außengestaltung macht die Immobilie zu einem der modernsten in Grunewald, sicher auch noch in den nächsten 15-20 Jahren. Wie schon zu Beginn erwähnt, würde sie eher in Städte wie Los Angeles passen.

  Bau und Substanz sind selbstverständlich ultramodern. Vom Carport mit privater Zufahrt bis zum Home Entertainment System, dass sich ebenso selbstverständlich auf die gesamten 3 Etagen des Objekts erstreckt.

  Flexible Nutzung: Für Familien, für Mehrgenerationen mit den Eltern oder als Investment Immobilie, trennbar als Mehrfamilienhaus.

  Dieses Foto vermittelt einen ungefähren Eindruck (anderes Objekt, ähnlich):

  Off Market

  Off Market

  Diskreter und anonym im Sale.

  Villas

  Kaufen und Mieten in Deutschland, Spanien und USA

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  Tipp: Off Market Immobilien

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