Der deutsche Mietmarkt hat 2026 ein neues Gleichgewicht gefunden — auf strukturell höherem Niveau. Der bundesweite Angebotsmieten-Durchschnitt liegt laut Immowelt-Marktdaten für Q1 2026 bei 12,96 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von rund 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum — und liegt damit deutlich über der allgemeinen Inflationsrate.

Für Investoren, die Bestandsobjekte halten oder Neuakquisitionen prüfen, ist dieser Wert nicht isoliert zu betrachten. Er ist das Ergebnis eines strukturellen Ungleichgewichts: Zu wenig Wohnraum trifft auf wachsende Nachfrage in wirtschaftsstarken Ballungsräumen. Das Fundament für weitere Mietsteigerungen ist damit gelegt.

Die Spitzenreiter: München, Frankfurt, Berlin

Die teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands konzentrieren sich auf drei Metropolen, deren Mietpreisniveaus 2026 neue Rekordmarken erreichen:

• München: 19,79 Euro/m² — damit bleibt München unangefochtener Spitzenreiter. Wer eine 70-Quadratmeter-Wohnung sucht, zahlt durchschnittlich 1.385 Euro Kaltmiete monatlich.
• Frankfurt am Main: 19,75 Euro/m² — nahezu gleichauf mit München und damit ein klares Zeichen für die Stärke des Frankfurter Finanzmarkt-Ökosystems als Mietpreistreiber.
• Berlin: 17,98 Euro/m² — die Hauptstadt hat in den vergangenen fünf Jahren den stärksten relativen Anstieg aller deutschen Großstädte verzeichnet. 2019 lag der Berliner Durchschnitt noch unter 12 Euro.

Bemerkenswert ist, dass diese Zahlen Angebotsmieten abbilden — also das, was Vermieter inserieren. Die Bestandsmieten in bestehenden Mietverhältnissen liegen im Bundesschnitt rund 25–30 Prozent darunter, was den strukturellen Mietanpassungsdruck bei Wohnungswechseln erklärt.

Zweite Liga, erste Wachstumsraten: Leipzig und ostdeutsche Städte

Besonders auffällig ist die Dynamik in Städten der zweiten Reihe. Leipzig verzeichnete laut empirica-regio-Daten 2025/2026 einen Mietpreisanstieg von 12,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr — der höchste Wert unter den deutschen Städten mit über 400.000 Einwohnern.

Dahinter steckt eine Verlagerungsdynamik: Wer aus München oder Frankfurt verdrängt wird, zieht nicht aufs Land, sondern in günstigere Großstädte. Leipzig, Dresden und Erfurt profitieren von diesem Suchverhalten und entwickeln zunehmend eigene Knappheitsmuster.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Die attraktivsten Mietrenditen 2026 entstehen nicht mehr in den teuersten Märkten, sondern an den Wachstumsrändern — Städte mit Nachholbedarf bei Mietpreisen, aber steigender Nachfrage durch Zuzug.

Warum die Mietpreise strukturell nicht sinken werden

Die Nachfrageseite ist stabil: Deutschland wächst bevölkerungsmäßig in den Städten, die Haushaltsgröße nimmt ab (mehr Einpersonenhaushalte), und die Urbanisierung läuft weiter. Auf der Angebotsseite zeigt die Wohnungsbaukrise ihre volle Wirkung: 2023 wurden nur noch 295.000 Wohnungen fertiggestellt, für 2025 werden unter 200.000 erwartet.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) beziffert den jährlichen Wohnraumbedarf auf 400.000 neue Einheiten. Die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellung ist 2026 so groß wie seit Jahrzehnten nicht. Selbst wenn die Bauwirtschaft in 24 Monaten wieder anzieht, wirkt das erst 2027/2028 auf das Angebot.

Mietpreisprognose: +3,5 bis 5 Prozent in Metropolen für 2026

Führende Marktanalysten erwarten für die großen Metropolen ein weiteres Mietpreiswachstum von 3,5 bis 5 Prozent im Jahresdurchschnitt 2026. Diese Prognose basiert auf drei Faktoren:

1. Angebotslücke: Fertigstellungen 2026 deutlich unter Bedarf
2. Indexmietanpassungen: Viele laufende Verträge sind indexiert — bei einer Inflationsrate von über 3 Prozent löst das automatische Mieterhöhungen aus
3. Wegfall von Sozialwohnungen: Jährlich fallen mehr Sozialbindungen weg als neue entstehen

Die neue Mietrechtsreform 2026 (Miete II) wird diese Dynamik teilweise dämpfen, insbesondere durch die Kappung von Indexmieten bei CPI-Überschreitung von 3 Prozent. Der strukturelle Effekt dürfte jedoch begrenzt bleiben.

Was das für Investoren bedeutet

Ein Mietpreisanstieg von 4 Prozent auf einem Bestandsportfolio entspricht einem direkten Renditegewinn ohne Kapitaleinsatz — sofern die Mieterhöhungspotenziale ausgeschöpft werden. Die entscheidende Differenzierung liegt 2026 zwischen:

• Neuvermietungsmiete vs. Bestandsmiete: Die Schere beträgt 25–30 Prozent. Bei Fluktuation oder Leerstand entstehen erhebliche Neuvermietungsgewinne.
• A-Lagen vs. B/C-Lagen: Während München und Frankfurt hohe absolute Niveaus zeigen, liefern Wachstumsstädte wie Leipzig höhere Steigerungsraten.
• Möbliert vs. unmöbliert: Möblierte Vermietung ist von Mietpreisbremse und Mietendeckel weitgehend ausgenommen — ein regulatorischer Vorteil, der 2026 noch gilt, aber durch die Neuregelung (max. 10 % Möblierungszuschlag) zukünftig begrenzt wird.

Wer heute eine Immobilie kauft, profitiert bei stabiler Haltestrategie von einem Mietmarkt, der strukturell enge Verhältnisse auf absehbare Zeit beibehält. Die Frage ist nicht ob die Mieten steigen — sondern wie stark und in welchen Märkten.

Klassisch oder exotisch investieren?

Es gibt ein paar Fakten, die kann man als Immobilien-Investor mit Blick auf die Statistiken und die nahe Zukunft nicht ignorieren:

1. Deutschland wird älter
2. Deutsche leben zunehmend allein
3. Kleine Einheiten (Wohnungen) bringen mehr als große

Pflegeapartments, Pflegeheime, Studentenwohnungen oder auch ganze Studentenheime. Werfen wir einen Blick auf diese exotischere Investmentform!

Tipp: Nach jeder Antwort habe ich das Wichtigste nochmal in schnellen 5 Fakten!

PS: Sie wollen mit Herrn X sprechen und selbst bauen? Ich leite Sie gern weiter: Kontakt.

5 Learnings in diesem Interview

Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

Starten wir mit unserer ersten Frage an Herr X:

Pflegeapartments als Anlage mit Zukunft?

Frage: Das Thema Pflege bewegt die Menschen zunehmend. Da geht es einmal ums mangelnde Personal, aber auch in die Pflegeheime, die gebaut werden sollen. Auf dem Markt gibt es zunehmend Angebote, die den Bau solcher Häuser als Einzelbeteiligung oder sogar als Immobilienfonds für mehrere Pflegeheime anbieten. Wie wird diese Entwicklung weitergehen und wie bewerten Sie diese Anlageform?

Wer sich mit Pflegeheimen und dem gesamten Thema Pflege gut auskennt, kann sich ernsthaft mit solchen Anlagen befassen. Aber dazu braucht es wirklich sehr viel Fachwissen, denn Pflegeheime haben ein ganz besonderes Risiko: bei diesen sogenannten Management-Immobilien kommt es auf die Qualifikation des Betreibers ein. Wenn er nicht sorgsam wirtschaftet, gibt es keine Erträge – weder für das Heim noch für den Anleger. Im schlimmsten Falle droht Insolvenz und das Geld ist weg.

Und das hat nichts damit zu tun, dass die Pflegeheime meist sehr gut ausgelastet sind. Damit nämlich werben die Bauträger von Pflegeheimen. Es geht eher um die großen Kosten einer ordentlichen Pflege. Und die werden von staatlichen Einrichtungen nur teilweise bezahlt. Den Rest muss der Bewohner oder seine Angehörigen aufbringen. Gelingt das nicht, wird im Heim an vielen Dingen gespart. Das wirkt sich wieder negativ auf den Ruf des Hauses aus, was wiederum weniger Bewohner bringt. Damit erhöht sich das Defizit wegen des Mietausfalls zusätzlich.

Klar: Es gibt auch Fonds, die sich ausschließlich aus Pflegeheimanteilen zusammensetzen. Da ist das Risiko, wie bei den meisten Fondkonstruktionen, schon etwas niedriger. Dafür aber ist die Rendite auch deutlich niedriger. Wer wirklich in Immobilien investieren will, sollte keine Management-Immobilien kaufen.

5 Fakten zu Pflegeapartments

Nehmen Sie sich also mit:

1. Pflegeheime als Anlage erfordern viel Fachwissen und bergen Risiken.
2. Der Betreiberqualifikation kommt große Bedeutung zu.
3. Hohe Pflegekosten und teilweise staatliche Finanzierung können Risiken darstellen.
4. Fonds mit Pflegeheimanteilen bieten weniger Risiko, aber geringere Rendite.
5. Empfehlung: Vorsicht bei Investitionen in Pflegeheimen, andere Objekte in Betracht ziehen.

Pflegeheim bauen: Tipps und Bauträger

Frage: Welche Voraussetzungen braucht ein Bauträger ganz allgemein, um erfolgreich zu werden? Und worauf kommt es speziell bei Planung und Bau von Pflegeimmobilien an?

Planung und Bau von Pflegeimmobilien

Erst mal kann ich mal kurz erklären, was ein Bauträger überhaupt ist. Aus Sicht des Käufers betrachtet, ist der Bauträger so was wie das „rund-um-sorglos-Paket“ für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Denn letztlich kümmert sich der Bauträger um alles, was mit Grundstückskauf, Planen und Bauen der Immobilie zu tun hat. Sogar der spätere Kaufvertrag läuft regelmäßig über den Notar, den der Bauträger organisiert. Der Käufer nimmt den Schlüssel seiner fertigen Immobilie entgegen, packt seine Möbel rein und kann sein neues Heim genießen.

Den richtigen Bauträger / Baufirma finden

Damit das aber alles auch so reibungslos funktioniert, wie ich es gerade gesagt habe, braucht der Bauträger viele gute Verbindungen zu Behörden, Baufirmen usw. Außerdem muss er einen „guten Riecher“ haben, wo freie Grundstücke oder auch bestehende Häuser verkauft werden. Das heißt im letzten, dass ein guter Bauträger regional ausgezeichnet vernetzt sein muss.

Wer eine Immobilie von einem Bauträger kaufen möchte, kann also gut und gern auf kleinere, lokale oder regionale Firmen zurückgreifen.

Und noch etwas muss ein Bauträger kennen und können: Er braucht hervorragende Kenntnisse über die Grundstücks- und Immobilienpreise. Das hilft ihm beim Einkauf der Flächen und Gebäude und bildet die Grundlage für die Verhandlungen mit den Baufirmen. Denn schließlich will und muss der Bauträger ja auch selbst Geld mit seinen Projekten verdienen. Nur dann nämlich kann sicher Bauträger bei Banken Geld zu guten Konditionen leihen. Geld, mit dem er den Kauf und Bau seiner Projekte meist vorfinanziert. Ihr ahnt dabei schon, dass ein Bauträger meist enorme Geldsummen bewegt.

Pflegeheim bauen: Demografie und Lage

Was wichtig ist bei Planung und Bau von Pflegeheimen speziell ist meiner Erfahrung nach besonders der Blick auf den Bedarf für so ein Haus in der Gegend, wo es gebaut wird! Das hört sich ziemlich banal an, aber nicht überall, wo Heime gebaut werden, sind sie auch nötig. Wer in ein solches Haus investiert, wird an seiner Kapitalanlage keine Freude haben. Darum sollte sich der Planer eines Heims, genau wie der Investor, ganz eng mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen, ob es eine genaue Bedarfsplanung für Pflegeheime gibt und zu welchem Ergebnis sie kommt.

Alles andere, was mit Planung und Bau zu tun hat, steht in der Landesbauordnung und vielen anderen Normen. Die muss ein Bauträger von Pflegeheimen natürlich berücksichtigen, sonst bekommt er keine Bewohner.

5 Fakten zu Bau eines Pflegeheims

Nehmen Sie sich also mit:

1. Erfolgreiche Bauträger benötigen gute Verbindungen und regionale Vernetzung.
2. Kenntnisse über Grundstücks- und Immobilienpreise sind entscheidend.
3. Bauträger finanzieren Projekte oft vorab mit Bankkrediten.
4. Planung und Bau von Pflegeheimen erfordern eine genaue Bedarfsanalyse in der Region.
5. Einhaltung von Landesbauordnung und Normen ist Pflicht für Pflegeheimbau.

Beispielhafte Visualisierung (Neubau):

Sonderweg: Das Studentenwohnheim als Kapitalanlage

Frage: Bislang ist es eher exotisch, in Spezialimmobilien wie Alters- und Pflegeheimen anzulegen. Dagegen sind Studentenwohnheime schon mehr im Blick der Anleger. Welche Chancen hat man bei dieser Form der Kapitalanlage?

Studenten Apartments: Kleine Einheit, höherer Quadratmeterpreis

Ganz klar: auch hier steckt der Teufel wieder in vielen Details. Ich bleibe erst mal grundsätzlich: Beim Bau von Studenten-Wohnanlagen gibt es „dicke“ und „schlanke“ Lösungen. Gemeint ist damit nicht die Größe der Zimmer oder Appartements, sondern der Anteil an Gemeinschaftseigentum im Haus. Ein Haus, in dem Aufenthaltsräume, Fitness-Center, Grillterrasse oder somit geplant sind – also die dicke Lösung –

bringt zwar höhere Mieteinnahmen (weil man da nicht an die Mietpreisbremse gebunden ist), aber dafür sind die vom Eigentümer zu zahlenden Unterhaltskosten auch deutlich höher.

Ist das Haus nicht voll vermietet, dann fressen diese Kosten die Mieteinnahmen schon mal gern auf.

Tipp, lesen Sie hier auch mein Ratgeber zu:

• Mikroapartments kaufen

Wie immer: Lage, Lage, Lage!

Wie bei allen Immobilien ist auch beim Studentenhaus die Lage besonders wichtig. Allein das Vorhandensein einer Hochschule bedeutet bisher nicht, dass das Appartement ständig vermietet sein muss. Ist das Studienangebot nicht attraktiv genug, oder gibt es in der Umgebung viele bezahlbare „normale“ Wohnungen, wird es nichts aus der Kapitalanlage.

Ich rate daher eher zu Investitionen in Objekte, die nicht auf eine einzige Zielgruppe Mieter festgelegt sind. Sodass in der Wohnung neben Studenten auch der normale Mieter wohnen kann. Wenn dann das gesamte Wohnumfeld zusätzlich als besonders attraktiv gilt – etwa wegen Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten usw. – spielt das Thema „Mietausfall“ kaum noch eine Rolle.

• Stuttgart 15%
• Jena 12%
• München 11%
• Frankfurt 7%
• Köln 7%
• Berlin 6%
• Hamburg 6%

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista.

5 Fakten zur Kapitalanlage in Studentenheime

Nehmen Sie sich also mit:

1. Studentenwohnheime sind zunehmend beliebt bei Anlegern.
2. Unterschiede zwischen „dicken“ und „schlanken“ Lösungen im Wohnungsbau.
3. Die Lage ist entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage.
4. Diversifizierte Zielgruppen-Mieterschaft minimiert das Risiko von Mietausfällen.
5. Städte wie Stuttgart, Jena und München bieten hohe Renditemöglichkeiten in diesem Bereich.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Frage: Zu letzt noch für die, die weniger risikofreudig sind. Ganz klassisch ist die Anlage durch Kauf einer Eigentumswohnung. Was ist zu beachten und wie finanziert man ein solches Investment am besten?

Finanzierung einer Wohnung: Tipps

Wir reden ja hier immer von Wohnungen, die der Anleger nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Denn dann habe ich neben dem Erlös aus späterem Verkauf meine regelmäßigen Mieteinnahmen als Rendite.

Damit diese Einnahmen aber möglichst störungsfrei und ununterbrochen fließen, muss die Wohnung in einem attraktiven Umfeld liegen. Das fängt mit dem Haus selbst an. Ist ein Garten vorhanden? Gibt es einen Aufzug? Wie ist die Ausstattung mit Parkmöglichkeiten? Lichteinfall, Freisitze und vieles mehr spielen für die gute Vermietbarkeit auch eine entscheidende Rolle. Dass der Bauzustand des Hauses bestens sein sollte, muss ich nicht erwähnen. In der Wohnung selbst ist der Mieter für die Pflege der Substanz verantwortlich, aber in den Gemeinschaftseinrichtungen sind es immer die Eigentümer. Gerade beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern zeigt der Zustand von Keller, Dach, Flur, Fenstern usw., ob die Eigentümer investieren oder nicht.

Im Hinblick auf Finanzierung fragt jeder natürlich am besten seine Bank und den Steuerberater. Bei einer Kapitalanlage kann es ja sowohl darum gehen, vorhandenes Kapital zum Kauf zu nutzen, oder sich Geld zum Kauf zu leihen. Beim aktuell günstigen Zinsniveau kann sich jeder auch mit wenig vorhandenem Eigenkapital seine Anlage schaffen. Aber aufgepasst: viele Angebote am Markt gelten als überteuert, weil der Verkäufer den niedrigen Zinssatz in seinen Verkaufspreis einkalkuliert hat.

Keine Sorge! Auch mittlere Wohnungsgrößen lassen sich gut vermieten.

Eigentumswohnungen kaufen in Metropolen?

Frage: Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, München usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Wohnung kaufen? Taugt die Eigentumswohnung überhaupt als Kapitalanlage?

Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich „ja“! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumswohnungen hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!

Große oder kleine Wohnung hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Wohnung irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Wohnungsmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Kapitalanlage wohnen will und dafür keine „Tanzsäle“ haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.

Bestandsimmobilie oder Neubau-Objekt?

Frage: Der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentums- oder Mietwohnungen ist politisch gewollt. Welche Unterschiede gibt es bei der Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten in diesem Sektor?

Eigentlich kein Unterschied! Es gibt genügend Bauträger und Investoren, die an Mehrfamilienhäusern und Hausanlagen interessiert sind. Ich spreche da auch mal für mich selbst. Unser Unternehmen kauft sowohl Bestandsimmobilien als auch Grundstücke zum Neubau von Wohnanlagen. Das Angebot ist für beide Formen begrenzt. Jedenfalls dann, wenn man sich für attraktive lagen interessiert. Wir suchen daher auch ständig Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, die wir dann weiter entwickeln und wieder verkaufen.

5 Fakten zum Wohnungskauf

Nehmen Sie sich also mit:

1. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist die Lage und Ausstattung entscheidend.
2. Die Finanzierung kann mit Eigen- oder Fremdkapital erfolgen, Vorsicht vor überhöhten Preisen.
3. Eigentumswohnungen sind in Metropolen weiterhin eine gute Kapitalanlage.
4. Die Größe der Wohnung hängt von individuellen Präferenzen und Plänen ab.
5. Es gibt keinen signifikanten Unterschied in der Nachfrage zwischen Bestandsimmobilien und Neubauobjekten in diesem Sektor.

Bestandsimmobilie:

Neubau (Visualisierung)

Hebeleffekt Eigenkapital: Von 1 zu x Wohnungen

Von der kleinen Etagenwohnung zum Immobilien-Imperium – mit dem Hebeleffekt geht es!

Im großen Stil Wohnungen vermieten

Frage: Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, kann mit Häusern handeln, neu bauen oder ganz einfach im großen Stil Wohnungen vermieten. Wo liegen hier die größten Unterschiede im Vergleich zur Verwaltung einer einfachen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses?

Diese Frage ist schon ziemlich umfangreich, um sie hier zu beantworten. Als Immobilienhändler sein -meistens – großes Geld verdienen zu wollen, heißt: viel Wissen im Immobilienmarkt zu erwerben und noch mehr Arbeit zu investieren. Denn meistens laufen die nötigen Arbeiten gleichzeitig ab. Beispiel Neubau: wer den Bau einer Anlage beginnt, muss unmittelbar das nächste Projekt beginnen, um Kapitalflüsse zu sichern, Kreditlinien zu bedienen usw. Er muss neben den vielen Gesprächen bei Behörden und Banken zeitgleich die Käufer oder Mieter seiner Objekte finden und bedienen. Die Verwaltung der fertigen Objekte kommt meist mit dazu, wenn man selbst Eigentümer der Anlage bleibt.

Dagegen ist die Verwaltung und Pflege seiner Wohnung oder des kleinen Eigenheims absolut überschaubar. Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Investitionen bei Mehrfamilienhäusern und gelegentlich ein Mietergespräch führen: das war es.

Hebeleffekt erklärt: Eigenkapital x 10

Und dennoch kann die kleine vermietete Eigentumswohnung der Einstieg in ein größeres Immobilien-Imperium werden. Da hilft einem der sogenannte Hebeleffekt (auch bekannt von der Börse „Hebeleffekt“). Kurz gesagt ist das der Effekt, den ich erziele, wenn ich nach einigen Jahren meine seinerzeit erworbene Wohnung bei der Bank beleihe, um eine neue Wohnung zu kaufen. Der Wertzuwachs der Ursprungswohnung hilft mir, mein Eigenkapital rechnerisch zu vergrößern und damit einen höheren Kredit für eine größere und teurere Wohnung aufnehmen zu können. Dieses Spielchen kann man, wenn man es richtig macht, beliebig oft wiederholen.

Digitalisierung der Wohnwelt

Frage: Experten raten, die digitale Wohnwelt von morgen, müsse man schon heute planen. Welche Veränderungen hat die Digitalisierung für die Immobilienbranche mit sich gebracht? Wie wirkt sich das auf die Kapitalanleger aus?

Da komme ich zunächst mit einem ganz einfachen Beispiel: Wer heute seine Immobilie verkaufen oder auch kaufen will, schaut nicht mehr in die Zeitung. Immobilienportale mit tollen Fotos oder Videos sind ohne Digitalisierung nicht denkbar. Das bedeutet für beide Seiten aber auch, dass es Kompetenzen in der Digitalisierung braucht, um bei den Angeboten als Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen. Der Verkäufer sollte wissen, welches Portal für seine Käuferzielgruppe das passende ist.

In der Verwaltung von Immobilien, dem sogenannten Facility-Management, steht die Digitalisierung erst ganz am Anfang. Das Sammeln von Verbrauchswerten zu erstellen von genauen Nebenkostenabrechnungen ist da ein ganz einfaches Beispiel. Spannend wird es, wenn es beispielsweise darum geht, den Zugang zu Immobilien elektronisch zu regeln. Da das Sicherheitsbedürfnis der Menschen steigt, lässt sich hier vieles aus der Entfernung über Digitalisierung regeln. Ein elektronischer Concierge sozusagen. Oder bei der Grundstückpflege: wie können dort Roboter eingesetzt werden, um Personalkosten zu sparen.

Wer heute Wohnungen und Häuser plant, muss das Thema „Smarthome“ ganz deutlich auf seinem Schirm haben! Wenn es denn so sein wird, dass in Zukunft Wohnen, Arbeiten und Konsumieren zunehmend in der eigenen Wohnung stattfindet, dann müssen die Infrastrukturen für die Digitalisierung der Wohnung eingeplant werden. Und da rede ich nicht nur von der Verlegung irgendwelcher Kabel oder dem unsichtbaren Einbau von Unterhaltungselektronik. Vielmehr müssen Wohnungsgrundrisse flexibel änderbar sein, die Nutzung der Räume wandelbar und der Einsatz von Elektronik letztlich überall möglich sein. Auch da gibt es interessante Perspektiven für Planer und Anleger gleichermaßen.

Und das heißt für den Kapitalanleger in der Immobilienwelt: prüfen, ob die Kapitalanlage auch zukunftsfest hinsichtlich dieser Entwicklungen ist. Wer auch in Zukunft zahlungskräftige Käufer und dauerhaft wohnende Mieter haben möchte, muss in die Digitalisierung seiner Immobilie investieren. Zumal wir uns die Möglichkeiten dieser Entwicklung heute in ihrer Ganzheit bisher nicht vorstellen können.

Tausend Dank für das Interview!

Fazit: 5 Learnings in diesem Interview

Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

Mehrfamilienhaus kaufen: Bewertung & Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser bieten im Vergleich zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine höhere Stabilität in der Kapitalanlage. Mit mehreren Wohneinheiten streuen Sie das Risiko von Mietausfällen und profitieren von einem kontinuierlichen Cashflow. Wichtig ist jedoch, dass Sie das Objekt fachgerecht bewerten lassen, um weder zu teuer einzukaufen noch versteckte Risiken zu übersehen.

PS: Erste Kapitalanlage? Hier noch 4 Tipps für die erste Kapitalanlage mit Video.

Immobilienbewertung: Was ist wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie basiert nicht nur auf Quadratmetern und Baujahr. Entscheidend sind Faktoren wie Lage (Makro und Mikro), energetischer Zustand, Zustand von Dach, Leitungen und Heizung, aber auch Mietverträge, Leerstand und Entwicklungsmöglichkeiten. Eine grobe Online-Schätzung reicht hier nicht aus – lassen Sie besser ein Wertgutachten erstellen oder nutzen Sie professionelle Bewertungsmodelle mit Vergleichsobjekten.

• Immobilie bewerten

Reminder! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Wertsteigerung erkennen & Potenziale nutzen

Sie suchen nach Objekten mit Entwicklungschancen? Dann achten Sie auf ausbaufähige Dachgeschosse, sanierungsfähige Leerstände oder Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial. Auch die Umstellung auf moderne Heizsysteme oder Balkonanbau kann den Wert deutlich erhöhen. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit: Rechnen Sie jede Maßnahme durch und vergleichen Sie sie mit der möglichen Mietsteigerung oder Wertzuwachs.

Zusammenhang von Preis, Lage und Rendite

In gefragten Lagen (A-Lage, gute B-Lage) ist der Kaufpreis höher, die Mietrendite meist geringer. Wie das Ertragswertverfahren Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung. In strukturschwachen Regionen zahlen Sie weniger – aber auch mit höherem Leerstandsrisiko. Die optimale Balance liegt in wachsenden Mittelstädten mit guter Infrastruktur, stabiler Nachfrage und moderaten Preisen. Achten Sie hier auf Mikrolage, Verkehrsanbindung und Demografie.

• A-, B- und C-Lage

Mietrendite berechnen & richtig bewerten

Die Bruttomietrendite zeigt Ihnen, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie jährlich durch Mieteinnahmen erzielen. Sie berechnet sich ganz einfach: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine solide Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser liegt zwischen 6 und 9 Prozent – bei Toplagen darunter, bei strukturschwachen Gegenden oft darüber. Doch Vorsicht: Eine hohe Rendite in einer schlechten Lage kann trügen, wenn der Wiederverkauf problematisch ist.

Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Sanierungsobjekt oder voll vermietet?

Sanieren & neu vermieten

Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses kann sich lohnen – wenn Lage und Substanz stimmen. Sanieren Sie effizient, können Sie danach neu vermieten – zu höheren Preisen und mit modernen Standards. Achten Sie bei leerstehenden Objekten darauf, dass keine Mietverhältnisse bestehen und informieren Sie sich vorab über die Sanierungskosten und mögliche Förderungen.

Vollvermietete Objekte: Sicherheit & Soforteinnahmen

Ein bereits voll vermietetes Objekt bringt von Tag eins Einnahmen. Hier sollten Sie alle Mietverträge prüfen: Laufzeit, Miethöhe, Indexierung, Staffelmieten, Kündigungsfristen. Lassen Sie sich auch die Zahlungshistorie der Mieter vorlegen. Ideal ist eine gemischte Mieterstruktur ohne Mietrückstände.

Wichtig: Mietrecht & Grenzen der Kündigung

Sie können nicht beliebig kündigen oder die Miete anheben. Kündigungen sind nur bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen zulässig. Mieterhöhungen sind gesetzlich limitiert – in Regionen mit Mietpreisbremse gelten zusätzliche Vorgaben. Sanierungskosten dürfen nur anteilig umgelegt werden. Planen Sie diese Aspekte sorgfältig ein.

Kaufvertrag & rechtliche Grundlagen

Notar & Vertragsprüfung

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und muss notariell beurkundet werden. Der Notar fungiert als neutraler Dritter und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind. Sie erhalten vorab einen Vertragsentwurf, den Sie mit Ihrem Berater oder Anwalt prüfen sollten. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt.

Grundbuch, Eigentumsübergang & Auflassungsvormerkung

Mit der Beurkundung ist der Kauf rechtskräftig – aber Sie sind noch nicht Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vorher wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie absichert. Voraussetzung: Der Kaufpreis muss gezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet sein.

• Kaufvertrag Immobilie

Steuern & Kaufnebenkosten im Blick

Grunderwerbsteuer & Nebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine solide Finanzplanung rechnet diese Posten von Anfang an mit ein.

• Grunderwerbsteuer

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Für größere Portfolios lohnt sich eine Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung. Damit profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen – etwa bei der Vererbung oder bei Veräußerung nach der Spekulationsfrist. Die Gründung und laufende Verwaltung erfordern jedoch eine gute steuerliche und rechtliche Beratung.

• Immobilien GmbH
• Familienstiftung

Vermieten: Mieter, Verträge & Einnahmen

Die erfolgreiche Vermietung beginnt mit der Auswahl der richtigen Mieter. Neben Bonität und Schufa sind auch persönliche Eindrücke wichtig. Ein klarer, rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten. Der Mietpreis orientiert sich am Mietspiegel, muss aber auch zur Ausstattung und Lage passen. Achten Sie auf Pflichtangaben, wie Betriebskosten, Hausordnung, Kündigungsfristen und Mietanpassungsklauseln.

• Vermieten von Haus & Wohnung

Fazit: Mit Strategie zum Erfolg

Ein Mehrfamilienhaus ist kein kurzfristiger Deal – sondern eine langfristige Investition, die gut geplant sein will. Wer den Markt kennt, die richtigen Kennzahlen berechnet und eine rechtssichere Abwicklung anstrebt, schafft sich eine stabile Einnahmequelle und steigert sein Vermögen nachhaltig. Nutzen Sie professionelle Beratung – bei Bewertung, Kauf, Sanierung oder Vermietung. So vermeiden Sie Fehler und sichern sich langfristigen Erfolg.

Beispiele: Kompakte Videoerklärungen

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte! Hier sind ein paar Beispiele:

Jetzt folgen Instagram Immobilien Investment

Immobilienakquise: So bekommst du günstige Immobilien Angebote

Der wahre Gewinn liegt im Einkauf, deshalb ist Immobilienakquise ein so wichtiges Thema auf deiner Reise zum Immobilieninvestor und zur Immobilieninvestoren. Auf YouTube gebe ich Akquise Tipps, von digitalen Kanälen bis zum Klingeln bei Eigentümern (Kaltakquise).

Für dich ist beim Kapitalanlage Einsteig zunächst wichtig, wenn es um die Akquise von günstigen Immobilien geht:

Mach bekannt, dass du Immobilien in Region X kaufst! Familie, Verwandte, Freunde, Bekannte, Kollegen, all das sind starke Multiplikatoren für dich. Ist der Preis angemessen? Der Kaufpreisfaktor Immobilien hilft.

Sobald einer etwas hört, hast du Tippgeber.

Jetzt folgen Instagram Immobilien Investment

Passives Einkommen: Geld verdienen durch Vermietung

Passives Einkommen ist für viele ein ersehnter Traum, und Immobilien bieten die Möglichkeit, diesen Traum zu verwirklichen. Stell dir vor, du verdienst neben deinem Beruf monatlich 5.000 Euro, ohne aktiv dafür arbeiten zu müssen. Wie würde sich das für dich anfühlen? Viele Menschen setzen auf Immobilien, um genau dieses Ziel zu erreichen.

• Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen
• Zusätzliche Einkünfte – passives Einkommen
• Sorgenfreiheit

5% Rendite: Was bedeutet das?

Was bedeuten 5% Rendite?  In diesem Videos spreche ich erkläre ich, warum 5% in verschiedenen Anlageklassen unterschiedlich bewertet wird.

5% reichen nicht aus, wenn du sofort „mit Immobilien Geld verdienen“ willst. Lies hier, wie viel Rendite du brauchst: So hoch muss die Rendite „mindestens“ sein, wenn du direkt im ersten Monat der Vermietung Geld verdienen willst.

Immobilien als Inflationsschutz: Werterhalt

Besonders für Immobilien-Einsteiger kann der Kauf einer Eigentumswohnung eine kluge Entscheidung sein. Durch den Erwerb einer Wohnung wirst du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), was bedeutet, dass viele gemeinschaftliche Kosten geteilt werden. Stell dir vor, in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien zahlst du nur 20% der anfallenden gemeinschaftlichen Ausgaben. Das bedeutet erhebliche Einsparungen für dich.

• Langfristiger Wertzuwachs der Immobilie
• Anstieg der Mieteinnahmen über die Zeit
• Stabile Tilgungsrate

Jetzt folgen Instagram Immobilien Investment

Wohnung vs. Haus: Der Vorteil einer Wohnung

Kapitalanleger wählen oft eine langfristige Finanzierung über einen Zeitraum von 30 oder 35 Jahren. Dies schafft Liquidität für weitere Investitionen. Anstatt den gesamten Kaufpreis selbst zu tragen, kannst du ein Darlehen von der Bank aufnehmen und in der Regel nur 20% Eigenkapital einbringen. Dies ermöglicht es dir, mehrere Investitionsobjekte zu besitzen und von den Erträgen zu profitieren.

• Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein
• Kosten teilen – z.B., Heizungsanlage

Langfristige Finanzierung von Kapitalanlagen

Kapitalanleger finanzieren oft über einen langen Zeitraum von 30 oder 35 Jahren. Das schafft Liquidität für weitere Investitionen. Anstatt 100% des Kaufpreises selbst zu zahlen, nimmst du ein Darlehen von der Bank auf und bringst in der Regel nur 20% Eigenkapital ein. Dadurch kannst du mehrere Investitionsobjekte besitzen und von den Erträgen profitieren.

• Schaffung von Liquidität
• Inflation führt zu steigendem Vermögen, während die Tilgung konstant bleibt

Kauf in A-Lage und B-Lage: Der Unterschied

In der Immobilienwelt werden Standorte häufig in A, B und C Lagen eingeteilt. Auf Instagram erkläre ich dir die Grundlagen und analysiere die Unterschiede, Vor- und Nachteile dieser Standorte. Bleib dran, um wertvolles Wissen über Immobilieninvestitionen zu erhalten.

Jetzt folgen Instagram Immobilien Investment

Investor Stories: Lernen von Großen

In meinem Blog findest du viele Investor Geschichten, ein paar mach ich jetzt natürlich auch für LinkedIn! Wie hier, das Hollywoodland.

Jetzt auf Instagram abonnieren!

Vergiss nicht, meinen Kanal zu abonnieren, um stets auf dem neuesten Stand zu sein und von wertvollen Tipps zur Immobilieninvestition zu profitieren.

Jetzt folgen Instagram Immobilien Investment

Beispiele: Kurz und bündig erklärt in Videos

Videos sagen mehr als tausend Worte! Hier ein paar Beispiele:

Passives Einkommen: Mit vermieten Geld verdienen

Passives Einkommen ist das, was viele wollen und sich für ihr Leben wünschen. Denn es macht sorgenfrei. Angenommen du weißt, dass neben deinem Vermögensaufbau (Immobilie wird durch Mieter abbezahlt) 5.000 Euro im Monat verdienst, ohne Arbeit: Wie würdest du dich fühlen? Deshalb setzen viele auf Immobilien als Kapitalanlage.

• Vermögensaufbau, Mieter zahlt deine Immobilie
• Zusätzliche Einnahmen, passives Einkommen
• Sorgenfrei

@lukinski_immobilien

Good Morning Germany Warum eine Immobilie als Kapitalanlage? 3⃣ Vermögensaufbau: Deine Mieter tragen aktiv zu deinem Vermögensaufbau bei, während sie in deinem Eigentum wohnen. Eine Art erzwungener Sparplan!

♬ Originalton – Lukinski Immobilien

Immobilienakquise: So bekommst du günstige Immobilien Angebote

Der wahre Gewinn liegt im Einkauf, deshalb ist Immobilienakquise ein so wichtiges Thema auf deiner Reise zum Immobilieninvestor und zur Immobilieninvestoren. Auf YouTube gebe ich Akquise Tipps, von digitalen Kanälen bis zum Klingeln bei Eigentümern (Kaltakquise).

@lukinski_immobilien

Die Essenz erfolgreicher Immobilieninvestitionen? Günstige Immobilien finden! Das ist der Schlüssel zum Erfolg. Wie du das machst? Durch Immobilienakquise! Bleib dran, denn hier werde ich Tipps teilen, wie du den besten Deal findest. #Immobilien #Investitionen #Erfolg

♬ Originalton – Lukinski Immobilien

Für dich ist beim Kapitalanlage Einsteig zunächst wichtig, wenn es um die Akquise von günstigen Immobilien geht:

Mach bekannt, dass du Immobilien in Region X kaufst! Familie, Verwandte, Freunde, Bekannte, Kollegen, all das sind starke Multiplikatoren für dich. Mehr dazu: Kaufpreisfaktor berechnen.

Sobald einer etwas hört, hast du Tippgeber.

Immobilie als Inflationsschutz: Wertsteigerung

Dein Geld wird weniger Wert, mit jedem Jahr Inflation. Was schützt dich davor? Eine Immobilie! Ihr Wert steigt mit der Inflation, ebenso wie deine Mieteinnahmen. Gleichzeitig, ein weiterer Vorteil, bleibt deine Tilgungsrate gleich. Großartig! So lernst du auf TikTok Immobilien Investment.

• Wert der Immobilie steigt langfristig
• Mieteinnahmen steigen langfristig
• Tilgungsrate bleibt „gleich“

@lukinski_immobilien

Warum eine Immobilie als Kapitalanlage? 1⃣ Inflationsschutz: Immobilien haben sich historisch als hervorragende Absicherung gegen Inflation erwiesen. Dein Vermögen bleibt stabil, wenn die Preise steigen.

♬ Originalton – Lukinski Immobilien

Wohnung vs Haus: Der ultimative Vorteil einer Wohnung

Eine Eigentumswohnung ist für Einsteiger oft die beste Lösung, denn du bist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das sorgt dafür, das viele Kosten geteilt werden. Sagen wir, im Mehrfamilienhaus sind 5 Parteien, dann zahlst du nur 20% der Kosten die im Gemeinschaftseigentum anfallen. Statt 12.000 Euro, beispielhaft nur noch 2.400 Euro (-9.600 Euro weniger).

• Mit Wohnung bist du Teil einer WEG
• Kostenteilung im Gemeinschaftseigentum, Beispiel: Heizungsanlage

@lukinski_immobilien

Eigentumswohnung oder Haus? Warum eine Wohnung als Kapitalanlage punktet: Der große Vorteil einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage liegt in der Eigentümergemeinschaft. Viele Kosten, wie Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, werden aufgeteilt. Du trägst die finanzielle Last nicht allein. Im Gegensatz dazu erfordert ein eigenes Haus oft höhere Einzelinvestitionen und alleinige Verantwortung für die Instandhaltung. Die Entscheidung hängt von deinen finanziellen Zielen und Präferenzen ab, aber die gemeinsamen Kosten in einer Eigentumswohnung machen sie oft attraktiv für Kapitalanleger. #Immobilien #Eigentumswohnung #Haus #Kapitalanlage

♬ Originalton – Lukinski Immobilien

Warum Kapitalanlagen langfristig finanziert werden

Kapitalanleger finanzieren typischerweise auf lange Zeit, 30 Jahre, 35 Jahre. Das hat den Vorteil, dass du mehr Liquidität für andere Investitionen hast. Wie hier im TikTok Video zu sehen, statt 100% selbst zu zahlen, nimmst du ein Darlehen bei der Bank auf und gibts typischerweise nur 20% Eigenkapital. Eine einfache Rechnung: Statt 1 Eigentumswohnung, könntest du dir 5 Eigentumswohnungen leisten – ein sehr vereinfachtes Beispiel. So hast du Erträge aus 5 Investitionsobjekten, statt einem. Außerdem bleibt die Tilgung immer gleich, durch Inflation wird die Rückzahlung für dich also immer einfacher.

• Liquidität schaffen
• Inflation sorgt für mehr Geld, Tilgung bleibt gleich hoch

@lukinski_immobilien

Spontane Frage und natürlich eine spontane Antwort! Warum finanziert man als Kapitalanleger so lang, über 30 oder 35 Jahre? Hier die Antwort! Liquidität und Vorteile durch Inflation #LUKINSKI

♬ Originalton – Lukinski Immobilien

Investor Stories: Spannung + Lernen

In meinem Blog findest du viele Investor Geschichten, ein paar mache ich jetzt natürlich auch für LinkedIn! Wie hier, das Hollywoodland.

@lukinski_immobilien

Hollywoodland, ich bin extra für euch bis nach oben geklettert! Die gesamte Geschichte gibt’s jetzt auf meiner Website. Früher war Hollywood nämlich ein Investmentprojekt! Erfahrt, wie sich aus einem Projekt ein Symbol entwickelt hat! Link in Bio. #Hollywood #Investment #Geschichte #Erfolg

♬ Originalton – Lukinski Immobilien

Jetzt auf TikTok abonnieren!

Vergiss nicht, meinen Kanal zu abonnieren, um stets auf dem neuesten Stand zu sein und von wertvollen Tipps zur Immobilieninvestition zu profitieren.

• Lukinski x TikTok