Mehrfamilienhaus kaufen: Bewertung & Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser bieten im Vergleich zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine höhere Stabilität in der Kapitalanlage. Mit mehreren Wohneinheiten streuen Sie das Risiko von Mietausfällen und profitieren von einem kontinuierlichen Cashflow. Wichtig ist jedoch, dass Sie das Objekt fachgerecht bewerten lassen, um weder zu teuer einzukaufen noch versteckte Risiken zu übersehen.

PS: Erste Kapitalanlage? Hier noch 4 Tipps für die erste Kapitalanlage mit Video.

Immobilienbewertung: Was ist wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie basiert nicht nur auf Quadratmetern und Baujahr. Entscheidend sind Faktoren wie Lage (Makro und Mikro), energetischer Zustand, Zustand von Dach, Leitungen und Heizung, aber auch Mietverträge, Leerstand und Entwicklungsmöglichkeiten. Eine grobe Online-Schätzung reicht hier nicht aus – lassen Sie besser ein Wertgutachten erstellen oder nutzen Sie professionelle Bewertungsmodelle mit Vergleichsobjekten.

• Immobilie bewerten

Reminder! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Wertsteigerung erkennen & Potenziale nutzen

Sie suchen nach Objekten mit Entwicklungschancen? Dann achten Sie auf ausbaufähige Dachgeschosse, sanierungsfähige Leerstände oder Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial. Auch die Umstellung auf moderne Heizsysteme oder Balkonanbau kann den Wert deutlich erhöhen. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit: Rechnen Sie jede Maßnahme durch und vergleichen Sie sie mit der möglichen Mietsteigerung oder Wertzuwachs.

Zusammenhang von Preis, Lage und Rendite

In gefragten Lagen (A-Lage, gute B-Lage) ist der Kaufpreis höher, die Mietrendite meist geringer. Wie das Ertragswertverfahren Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung. In strukturschwachen Regionen zahlen Sie weniger – aber auch mit höherem Leerstandsrisiko. Die optimale Balance liegt in wachsenden Mittelstädten mit guter Infrastruktur, stabiler Nachfrage und moderaten Preisen. Achten Sie hier auf Mikrolage, Verkehrsanbindung und Demografie.

• A-, B- und C-Lage

Mietrendite berechnen & richtig bewerten

Die Bruttomietrendite zeigt Ihnen, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie jährlich durch Mieteinnahmen erzielen. Sie berechnet sich ganz einfach: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine solide Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser liegt zwischen 6 und 9 Prozent – bei Toplagen darunter, bei strukturschwachen Gegenden oft darüber. Doch Vorsicht: Eine hohe Rendite in einer schlechten Lage kann trügen, wenn der Wiederverkauf problematisch ist.

Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Sanierungsobjekt oder voll vermietet?

Sanieren & neu vermieten

Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses kann sich lohnen – wenn Lage und Substanz stimmen. Sanieren Sie effizient, können Sie danach neu vermieten – zu höheren Preisen und mit modernen Standards. Achten Sie bei leerstehenden Objekten darauf, dass keine Mietverhältnisse bestehen und informieren Sie sich vorab über die Sanierungskosten und mögliche Förderungen.

Vollvermietete Objekte: Sicherheit & Soforteinnahmen

Ein bereits voll vermietetes Objekt bringt von Tag eins Einnahmen. Hier sollten Sie alle Mietverträge prüfen: Laufzeit, Miethöhe, Indexierung, Staffelmieten, Kündigungsfristen. Lassen Sie sich auch die Zahlungshistorie der Mieter vorlegen. Ideal ist eine gemischte Mieterstruktur ohne Mietrückstände.

Wichtig: Mietrecht & Grenzen der Kündigung

Sie können nicht beliebig kündigen oder die Miete anheben. Kündigungen sind nur bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen zulässig. Mieterhöhungen sind gesetzlich limitiert – in Regionen mit Mietpreisbremse gelten zusätzliche Vorgaben. Sanierungskosten dürfen nur anteilig umgelegt werden. Planen Sie diese Aspekte sorgfältig ein.

Kaufvertrag & rechtliche Grundlagen

Notar & Vertragsprüfung

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und muss notariell beurkundet werden. Der Notar fungiert als neutraler Dritter und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind. Sie erhalten vorab einen Vertragsentwurf, den Sie mit Ihrem Berater oder Anwalt prüfen sollten. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt.

Grundbuch, Eigentumsübergang & Auflassungsvormerkung

Mit der Beurkundung ist der Kauf rechtskräftig – aber Sie sind noch nicht Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vorher wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie absichert. Voraussetzung: Der Kaufpreis muss gezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet sein.

• Kaufvertrag Immobilie

Steuern & Kaufnebenkosten im Blick

Grunderwerbsteuer & Nebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine solide Finanzplanung rechnet diese Posten von Anfang an mit ein.

• Grunderwerbsteuer

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Für größere Portfolios lohnt sich eine Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung. Damit profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen – etwa bei der Vererbung oder bei Veräußerung nach der Spekulationsfrist. Die Gründung und laufende Verwaltung erfordern jedoch eine gute steuerliche und rechtliche Beratung.

• Immobilien GmbH
• Familienstiftung

Vermieten: Mieter, Verträge & Einnahmen

Die erfolgreiche Vermietung beginnt mit der Auswahl der richtigen Mieter. Neben Bonität und Schufa sind auch persönliche Eindrücke wichtig. Ein klarer, rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten. Der Mietpreis orientiert sich am Mietspiegel, muss aber auch zur Ausstattung und Lage passen. Achten Sie auf Pflichtangaben, wie Betriebskosten, Hausordnung, Kündigungsfristen und Mietanpassungsklauseln.

• Vermieten von Haus & Wohnung

Fazit: Mit Strategie zum Erfolg

Ein Mehrfamilienhaus ist kein kurzfristiger Deal – sondern eine langfristige Investition, die gut geplant sein will. Wer den Markt kennt, die richtigen Kennzahlen berechnet und eine rechtssichere Abwicklung anstrebt, schafft sich eine stabile Einnahmequelle und steigert sein Vermögen nachhaltig. Nutzen Sie professionelle Beratung – bei Bewertung, Kauf, Sanierung oder Vermietung. So vermeiden Sie Fehler und sichern sich langfristigen Erfolg.

Nebenkosten: Definition & Erklärung

Ob Rendite Immobilie oder Investment Immobilie, während bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kommt es stets zu Kaufnebenkosten. Was viele unterschätzen: Die fortlaufenden Nebenkosten, die der Eigentum einer Immobilie mit sich bringt. Kaufen Sie eine vermietete Immobilie oder führen Sie die Erstvermietung selber durch, können Sie manche dieser Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Nicht-Umlagefähige Nebenkosten: Reparatur, Instandhaltung & Co.

Kosten für Handwerker, Instandhaltung und Verwaltung können Sie nicht auf den Mieter umlegen. Schließlich ist es Ihre Verantwortung als Vermieter dafür zu sorgen, dass die Immobilie den modernen Sicherheitsstandards entspricht und vermietbar ist.

Diese Kosten müssen Sie als Vermieter selbst tragen:

• Reparaturkosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Bankkosten

Umlagefähige Nebenkosten: Der Mieter zahlt

Bei den umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich um jene, die von Ihnen als Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Damit es hier nicht zu Missverständnissen kommt, sollten diese im Mietvertrag vereinbart werden. Diese Art der Nebenkosten werden auch Betriebskosten genannt. Schauen wir uns diese mal genauer an.

Aufstellung der Betriebskosten: (BetrKV) § 2

Bei den Betriebskosten handelt es sich also um konstant laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. Diese sind gesetzlich definiert und reguliert. So fallen jegliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen in die Kategorie der umlagefähigen Nebenkosten. Auch jegliche Kosten für die Straßenreinigung, Müllbeseitigung und für den Schornsteinfeger werden vom Mieter mit bezahlt.

Hier eine kurze Übersicht:

1. Wasserversorgung
2. Entwässerung
3. Heizungsanlage und Brennstoffe
4. Warmwasseranlage, -Lieferung und -Geräte
5. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
6. Personen- oder Lastenaufzug
7. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
8. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
9. Gartenpflege
10. Beleuchtung
11. Schornsteinreinigung
12. Sach- und Haftpflichtversicherung
13. Hauswart
14. Gemeinschafts-Antennenanlage
15. Einrichtungen für die Wäschepflege
16. Sonstige Betriebskosten

Mehr zu Immobilie kaufen: Betriebskosten

Sie kaufen eine bereits vermietete Immobilie oder planen Ihre frisch erworbene Immobilie zu vermieten? Wenn Sie zuvor noch nie eine Immobilie vermietet haben, sollten Sie sich die unterschiedlichen Nebenkosten unbedingt genauer anschauen. Lesen Sie hier noch mehr zum Thema, auf meiner neuen Seite für Käufer, Immobilien-Erfahrung.de:

• Betriebskosten auf Mieter umlegen (extern)

Was umfasst die kaufmännische Prüfung?

Die kaufmännische Prüfung ist die wirtschaftliche Due Diligence einer Immobilie — getrennt von der technischen Bauprüfung. Während die technische Prüfung Substanz, Bauschäden und Energieeffizienz untersucht, prüft die kaufmännische Seite alle vertraglichen, finanziellen und rechtlichen Positionen, die nach dem Kauf weiterlaufen.

Sie gliedert sich in fünf Bereiche, die jeweils eigene Unterlagen und Kennzahlen erfordern:

• Mieterträge: Mietverträge, Mietspiegel-Abgleich, Rückstände, Kautionen
• Bewirtschaftungskosten: umlagefähige vs. nicht umlagefähige Positionen nach § 2 BetrKV
• WEG-Position: Hausgeld, Rücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlagen
• Steuern und Lasten: Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Altlasten im Grundbuch
• Renditefaktoren: Brutto-/Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow nach Tilgung

Faustregel: Die kaufmännische Prüfung ist abgeschlossen, wenn Sie auf einer A4-Seite den realen Cashflow der nächsten 36 Monate beziffern können — inklusive aller bekannten Risiken.

Zeitrahmen und Ablauf der Prüfung

Eine seriöse kaufmännische Prüfung benötigt 10–20 Werktage zwischen Reservierung und Notartermin — kürzere Zeiträume sind ein Warnsignal. Der typische Ablauf:

• Tag 1–3: Anforderung des vollständigen Datenraums beim Verkäufer/Makler
• Tag 4–10: Sichtung Mietverträge, Hausgeldabrechnungen, Beschlusssammlung
• Tag 8–12: Klärung offener Punkte schriftlich, Mietspiegel-Abgleich, Grundbuchauszug
• Tag 12–16: Cashflow-Modell, Stresstest, Verhandlungsstrategie
• Tag 16–20: Notarvertragsentwurf prüfen, Garantien und Freistellungen verhandeln

Was kostet die Prüfung — und ab wann lohnt sie?

• Eigenleistung mit Checkliste: 0 €, ca. 15–25 Stunden Aufwand
• Steuerberater (AfA, Kaufpreisaufteilung): 400–1.200 € pauschal
• Fachanwalt Mietrecht/WEG: 800–2.500 € je nach Komplexität
• Vollständige Due Diligence durch Spezialist: 0,3–0,8 % des Kaufpreises

Faustregel: Ab 300.000 € Kaufpreis lohnt mindestens eine anwaltliche Mietvertrags- und WEG-Prüfung. Bei Mehrfamilienhäusern und Portfoliokäufen ab 1 Mio. € ist eine vollständige Due Diligence Standard und amortisiert sich typischerweise über den verhandelten Kaufpreisabschlag um den Faktor 5–15.

Mietverträge prüfen — § 566 BGB als Game-Changer

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie greift § 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“. Sie übernehmen alle bestehenden Mietverträge samt sämtlicher Konditionen — auch wenn diese unwirtschaftlich sind. Das ist der häufigste blinde Fleck bei Erstinvestoren.

Welche Mietvertrags-Risiken Sie identifizieren müssen

• Indexmiete vs. Staffelmiete vs. Vergleichsmiete: nur Index- und Staffelverträge erlauben planbare Mieterhöhungen ohne Mieterzustimmung
• Kappungsgrenze § 558 BGB: max. 20 % Erhöhung in drei Jahren, in vielen Großstädten gekappt auf 15 %
• Mietpreisbremse § 556d BGB: in ausgewiesenen Gebieten max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Neuvermietung
• Kündigungsausschluss: manche Verträge enthalten lebenslange Kündigungsverzichte zugunsten des Mieters
• Schönheitsreparatur-Klauseln: alte Verträge mit unwirksamen Klauseln verlagern Renovierungskosten zu Ihnen
• Untervermietungsrechte: bei Pauschalgenehmigungen kein Einspruch mehr möglich

Mietpreisbremse: das unterschätzte Rückzahlungsrisiko

Hat der Voreigentümer in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch vermietet und der Mieter rügt qualifiziert nach § 556g BGB, kann er rückwirkend ab Rüge-Zeitpunkt den überhöhten Anteil zurückfordern — bis zu 30 Monate Rückzahlung sind möglich. Diese Forderung geht mit auf Sie über. Prüfen Sie deshalb:

• Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet?
• Wurde die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g IV BGB beim Vertragsabschluss eingehalten?
• Gibt es Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete höher)?
• Lassen Sie sich eine Verkäufergarantie zur Mietpreisbremse-Konformität in den Notarvertrag schreiben

Mietrückstände und Mietminderungen

Lassen Sie sich die Mietkonten der letzten 24 Monate vorlegen. Rückstände über zwei Monatsmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB — können aber auch ein Hinweis auf strukturell schwierige Mieter sein. Aktive Mietminderungen wegen Mängeln (oft 5–20 % der Kaltmiete) gehen mit auf Sie über.

Realistische Marktmiete ermitteln

Vergleichen Sie die Bestandsmiete mit dem aktuellen Mietspiegel und der erzielbaren Neuvermietungsmiete. Liegt die Kaltmiete 25 % unter Markt und ist eine Erhöhung wegen Kappungsgrenze nur in 3 %-Schritten möglich, müssen Sie sechs bis acht Jahre Heranführung in Ihre Renditerechnung einkalkulieren.

Betriebskosten: umlagefähig oder nicht?

Nach § 2 BetrKV sind 17 Kostenarten grundsätzlich umlagefähig — alles andere zahlt der Eigentümer. Die Quote nicht umlagefähiger Kosten beträgt bei typischen Eigentumswohnungen 15–25 % der Gesamt-Bewirtschaftungskosten und schmälert die Nettorendite oft um 0,4–0,8 Prozentpunkte.

Die 17 umlagefähigen Positionen im Überblick

Der Katalog reicht von Grundsteuer und Wasser über Heizung und Aufzug bis zu Schornsteinfeger und Sach-/Haftpflichtversicherung. Entscheidend ist nicht nur die grundsätzliche Umlagefähigkeit, sondern die korrekte Verankerung im Mietvertrag — ohne Klausel keine Umlage.

Klausel-Check im Mietvertrag

Prüfen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung gegen die Mietverträge: Sind alle umlagefähigen Positionen tatsächlich im Vertrag verankert? Fehlt eine einzelne Klausel, fällt die Position dauerhaft auf Sie zurück — eine BGH-Rechtsprechung lässt nachträgliche Ergänzungen nur in engen Grenzen zu.

Stille Kostenfallen, die selten geprüft werden

• Wartungsverträge: Aufzug, Heizung, Lüftung — Kosten oft 30 % über Marktniveau bei Altverträgen
• Versicherungspakete: Bündelverträge mit nicht umlagefähigen Bestandteilen
• Gartenpflege: nur Pflege ist umlagefähig, Neuanlage und Baumfällung nicht
• Müllgebühren: Sperrmüllkosten sind nicht umlagefähig, nur regelmäßige Abfuhr
• Kabelfernseh-Sammelverträge: seit Wegfall des Nebenkostenprivilegs nicht mehr zwingend umlegbar

WEG-Unterlagen: Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse

Bei Eigentumswohnungen ist die WEG-Prüfung der renditeentscheidende Teil. Drei Dokumente sind Pflicht — alles andere ist Schönwetter-Prüfung.

Letzte drei Hausgeldabrechnungen

Vergleichen Sie Vorauszahlung und Abrechnung. Nachzahlungen über 10 % der Jahres-Vorauszahlung deuten auf systematische Unterkalkulation hin. Prüfen Sie zusätzlich die Wirtschaftspläne der nächsten zwei Jahre — hier sind Kostensteigerungen oft schon eingepreist.

Instandhaltungsrücklage: gesund oder kritisch?

Die Bemessung erfolgt nach § 28 II. Berechnungsverordnung in Abhängigkeit vom Gebäudealter. Als Daumenregel gilt:

• Gebäude unter 22 Jahre: 7,10 €/m² Wohnfläche/Jahr Mindestrücklage
• Gebäude 22–32 Jahre: 9,00 €/m²/Jahr
• Gebäude über 32 Jahre: 11,50 €/m²/Jahr
• Bestand pro Einheit: gesund ab 6.000–8.000 € pro Wohnung, kritisch unter 3.000 €
• Aktuelle Einzahlung: 0,80–1,20 €/m²/Monat ist marktüblich

Beschlusssammlung — die „stille Sanierungsbombe“

Hier liegt der größte Hebel der kaufmännischen Prüfung: Lassen Sie sich die Beschlusssammlung der letzten fünf Jahre und alle Eigentümerversammlungs-Protokolle aushändigen. Achten Sie besonders auf:

• Beschlossene, aber nicht umgesetzte Sanierungen: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug
• Geplante Sonderumlagen: oft 200–800 €/m² bei großen Maßnahmen
• Streitige Verfahren: Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse
• Energetische Sanierungspflichten: nach GEG bei Eigentümerwechsel teils nachrüstpflichtig
• Modernisierungsumlagen: die der Vorbesitzer auf Mieter umgelegt hat

Typische Sanierungskosten pro Eigentumswohnung

Insider-Tipp: Wenn ein Sanierungsbeschluss gefasst, die Sonderumlage aber noch nicht beschlossen ist, geht die Zahlungspflicht auf den Käufer über. In 80 % aller Exposés wird das verschwiegen — und kostet im Schnitt 12.000–35.000 € pro Wohnung. Lassen Sie sich vom Verwal

]]> https://lukinski.de/fehler-immobilienkauf-eigennutz-schlechte-lage-wiederverkaufswert/ Fri, 22 Oct 2021 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=47675 Fehler beim Immobilienkauf – Wir haben für Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf identifiziert. Sc Welche Fehler beim Immobilienverkauf Sie unbedingt vermeiden sollten, zeigt unser Insider-Guide.hließlich kosten Fehler Zeit und Geld und sorgen für unnötigen extra Aufwand. Sie möchten in ein Haus als erste Immobilie investieren? Oder ein Haus in C-Lage kaufen, da es Sie die Fassade des Hauses an Ihre Kindheit erinnert? Erfahren Sie in unserer Checkliste, welche Fehler es unbedingt zu vermeiden gilt inklusive Tipps unserer Immobilien Experten!

Fehler beim Immobilienkauf: Das sollten Sie unbedingt vermeiden!

Emotionaler Immobilienkauf, eine zu spezielle Immobilie in schlechter Lage und der Erwerb eines Hauses für den Eigennutz – die Liste möglicher Fehler ist lang. Erfahren Sie hier, was Sie unbedingt vermeiden sollten!

Die 8 größten Fehler, die beim Immobilienkauf auftreten können, und wie Sie diese vermeiden können, um Ihr Geld zu schützen und die maximale Rendite aus Ihrer Investitionen zu erzielen. Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Fehler: Schlechte Lage der Immobilie

Einer der folgenschwerster Fehler ist der Erwerb einer Immobilie in schlechter Lage. Die Nachfrage ist gering, die Vermietung schwer und das Risiko für Leerstand hoch. Am besten eignen sich Großstädte in gefragter B-Lage. Auch etwas außerhalb der großen Metropolen, im Speckgürtel, lohnen sich Immobilien Investitionen. Hier also noch einmal die besten Lagen auf einen Blick:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage)
• Ballungsräume, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage
• Gefragte Städten mit B-Lage

Fehler: Ihre Immobilien ist zu speziell

Je spezieller Ihre Immobilie ist, um so schwerer ist es diese später auch wieder zu verkaufen oder zu vermieten. Ein schickes Loft mit Blick auf die Skyline oder eine Designer Villa am Waldrand klingen verlockend, sind jedoch bei weitem nicht so gefragt, wie eine durchschnittliche 1-3 Zimmer Wohnung am Standrand. Unser Tipp: Bevor Sie sich also auf die Immobiliensuche machen, setzen Sie sich mit den unterschiedlichen Haustypen und Wohnungstypen und ihrer Nachfrage auseinander und investieren Sie nicht eine zu ausgefallene Immobilie.

Jede Immobilie auf dem Markt hat zwar ihren eigenen, individuellen Charme, doch lässt sich später eventuell nicht so gut wiederverkaufen:

Fehler: Immobilie für den Eigennutz kaufen

Einer der grundlegendsten Fehler den vor allem Anfänger machen, ist eine Immobilie für den Eigennutz zu kaufen. Schließlich zahlen dann nicht Mieter und Finanzamt die Immobilie ab, sondern Sie selbst. Das macht Eigennutz die teuerste Form des Wohnens. Deshalb empfehlen wir zuerst in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren und erst danach in Eigennutz.

Lese-Tipp: Eigennutz oder Kapitalanlage? Vorteile und Nachteile

Fehler: Haus kaufen als erste Immobilie

Ähnlich, wie beim Eigennutz, bleiben Sie auch beim Erwerb eines Hauses 100% auf den Kosten sitzen. Investieren Sie für Ihre erste Immobilie also nicht in ein Haus, sondern in eine Wohnung. Als Hauseigentümer müssen Sie alle Kosten stets alleine tragen. Sind Sie jedoch Wohnungseigentümer, werden diese Kosten unter den Parteien aufgeteilt.

Fehler: Emotionaler Immobilienkauf

Sie haben sich mit dem Thema Immobilien Investition, den unterschiedlichen Lagearten und Immobilientypen auseinander gesetzt und die Frage nach Investment oder Rendite Immobilie geklärt, und plötzlich stolpern Sie über eine Wohnung, die Sie an Ihre Kindheit erinnert? Wichtig ist hier: Kaufen Sie nie eine Immobilie aufgrund Ihrer Emotionen. Bleiben Sie Ihrer Strategie und Ihren Zielen treu und denken Sie rational über den Kauf nach.

Fehler: Wiederverkaufswert nicht im Blick

Denken Sie bei dem Erwerb Ihrer Immobilie auch an den Wiederverkaufswert. Schließlich sollten Sie nach einem späteren Wiederverkauf kein großes Minus machen. Hier spielt vor allem die Lage wieder eine wichtige Rolle.

Hier der Vergleich der 3 Lagearten und ihre Wertsteigerung:

• A-Lage: Jährliche Wertsteigerung von 4-6%
• B-Lage: Jährliche Wertsteigerung von 1-2%
• C-Lage: keine Wertsteigerung (evtl. kleiner Wertverlust)

Fehler: Aufgrund der Top Ausstattung kaufen

Kaufen Sie eine Immobilie aufgrund der Ausstattung kann es sein, dass Sie beim Kauf sogar unnötig drauflegen. Stattdessen sollen Sie die Strategie des ‚Buy and Flip‘ anwenden. Sie kaufen also eine Immobilie günstig ein, renovieren und sanieren diese und machen somit bei Wiederverkauf wieder Profit. Schließlich können Sie die Quadratmeter Ihrer Immobilie nicht vermehren, aber die Ausstattung können Sie stets verbessern.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Wenn Sie noch mehr zu den einzelnen Fehlerquellen lernen wollen, dann schauen Sie bei unserem Ratgeber vorbei:

• Fehler beim Immobilienkauf (extern)

Wenn Sie noch mehr zum Thema Kauf einer Immobilie lernen wollen, egal ob Eigennutz oder Kapitalanlage, zahlreiche Artikel, Ratgeber zum Thema vermietet vs unvermietet, sowie Checklisten, alles kostenlos und 24 Stunden online abrufbar, bei uns!

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• Immobilie kaufen: lernen – extern

]]> https://lukinski.de/immobilie-sozialbindung-kaufen-kostenmiete-nachbindung-wohnberechtigungsschein-erklaert/ Thu, 21 Oct 2021 04:00:00 +0000 https://lukinski.de/?p=47767 Eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen bedeutet: Sie erwerben eine geförderte Wohnung, die für mindestens 10 Jahre nach Ende der Förderung (Nachbindungsfrist) einer Mietpreisbindung unterliegt. Die sogenannte Kostenmiete liegt typischerweise 20 bis 40 Prozent unter der Marktmiete – das schränkt die Rendite kurzfristig ein, bietet aber nach Ablauf der Bindung erhebliches Aufwertungspotenzial.

Immobilie mit Sozialbindung kaufen – Was bedeutet Sozialbindung? Wie lange ist die Nachbindung? Und ab wann lohnt sich eine Investition in eine solche Immobilie? Ob Eigennutzer oder Kapitalanleger, erfahren Sie hier alles, was Sie über Immobilien mit Sozialbindung wissen müssen!

Sozial- und Nachbindung: Definition & Erklärung

Was heißt Sozialbindung? Bei einer Sozialbindung handelt es sich um eine Preisbindung der Immobilie. Um einkommensschwache Bürger zu unterstützen, bietet der Staat also Sozialwohnungen an.

Wichtig: Wer hier mieten will, benötigt einen Wohnberechtigungsschein

Begünstigt wird dies durch die Förderung öffentlicher Mittel, wie zum Beispiel durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse öffentlicher Hand. Möchten Sie also eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen, sind Sie so lange daran gebunden bis die öffentlichen Darlehen und Zuschüsse zurückbezahlt wurden. Wurde dann alles abbezahlt, dauert es noch 10 Jahre bis die Sozialbindung offiziell endet – auch genannt: Nachbindung.

Maximaler Mietpreis: Kostenmiete & Mieterhöhung

Mit wie viel Miete können Sie als Vermieter einer Immobilie mit Sozialbindung rechnen? Um günstigen Wohnraum zu gewährleisten, fällt hier nur eine „Kostenmiete“ an. Hierfür werden nur die laufenden Kosten der Immobilie berücksichtigt, so wie die Finanzierungskosten und das öffentliche Baudarlehen. Eine Mieterhöhung darf dann nur alle 3 Jahre stattfinden. Nach dem Ende der Nachbindungsfrist, können Sie die Miete dann den aktuellen Mietpreisen anpassen.

Diese Faktoren werden bei der Kostenmiete berücksichtigt:

• Laufende Kosten
• Finanzierungskosten
• öffentliche Baudarlehen

Zusammenfassung: Was ist eine Sozialbindung?

Hier also die wichtigsten Punkte auf einen Blick zusammengefasst:

• Finanzierung durch öffentliche Mittel
• Vermietung an einkommensschwache Personen durch Wohnberechtigungsschein
• Nachbindungsfrist endet 10 Jahre nach vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Darlehen
• Maximaler Mietpreis ist durch Kostenmiete begrenzt

In eine Immobilie mit Sozialbindung investieren

Nachdem wir nun also geklärt haben, worum es sich bei einer Immobilie mit Sozialbindung handelt, stellt sich natürlich die Frage: Lohnt es sich als Eigennutzer und Kapitalanleger überhaupt in so eine Immobilie zu investieren? Schauen wir uns die beiden Fälle genauer an:

Immobilie mit Sozialbindung kaufen für Eigennutz

Wie bereits erwähnt, können in eine Immobilie mit Sozialbindung nur Personen einziehen, die aufgrund ihres niedrigen Einkommens einen Wohnberechtigungsschein besitzen. Dies gilt auch für den Eigennutz. Verdienen Sie als Käufer also nur ein geringes Gehalt, ist der Erwerb einer Immobilie mit Sozialbindung für den Eigennutz durchaus möglich. Verdienen Sie jedoch zu viel, müssen Sie eine extra Freistellung beantragen. Das kann außerdem zu erhöhten Kaufnebenkosten führen, da Sie eine Fehlbelegungsabgabe bezahlen müssen.

Das wichtigste zusammengefasst:

• Nur bei Käufer mit geringem Einkommen
• Bei zu viel Gehalt: Beantragung einer Freistellung und Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe

Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage

Investieren Sie in eine Immobilie mit Sozialbindung als Kapitalanlage, müssen Sie stets mit einer Unterdeckung rechnen. Wirklich interessant als Geldanlage, sind Immobilien mit Sozialbindung für Kapitalanleger also nur, wenn sich die geringe Rendite auf einen günstigen Kaufpreis auswirkt und Ihr Ziel auf steuerfreiem Wertzuwachs liegt.

Fazit: Sollten Sie eine Immobilie mit Sozialbindung kaufen?

Als Kapitalanleger lohn sich eine Investition in eine Immobilie als Sozialbindung also nur, wenn für Sie steuerfreier Wertzuwachs ohne zeitlichen Druck im Vordergrund steht. Während Eigennutzer vor allem dann davon profitieren, wenn sie selbst einen Wohnberechtigungsschein besitzen.

Noch mehr Tipps rund um Immobilien mit Sozialbindung finden Sie hier:

• Sozialbindung: Immobilie, Sozialwohnung, Verpflichtung, Mietpreisbindung und Fristen (extern)

Erste Wohnung / erstes Haus: Kostenlos lernen

Mein Gedanke hinter der Website? Der gesamte Kaufprozess, auf einer Seite, ausführlich im Detail, mit Tipps und Insider Tipps. Nicht nur eine Seite in der die typischen 1, 2, 3 Abläufe stehen.

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Sollten Sie noch weiterführende Fragen haben, können Sie mir und meinem Team jederzeit auf der Website schreiben. Diese zusätzlichen Fragen nehmen wir dann in unserem Fragen & Antworten und auf.

Das heißt, mit jeder Frage die Sie stellen, wird unsere Plattform besser! Von der Vorbereitung auf dem Immobilienkauf, über die Kaufpreisverhandlung, bis zu anschließendem Vermietung, wenn Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage kaufen.

• Immobilien-Erfahrung.de

Häufige Fragen: Immobilien mit Sozialbindung

Wie lange gilt die Sozialbindung bei einer Immobilie?

Die Sozialbindung läuft so lange, wie öffentliche Darlehen und Zuschüsse noch nicht vollständig zurückgezahlt sind. Danach gilt die Nachbindung von mindestens 10 Jahren. Erst dann darf der Vermieter auf Marktmiete umstellen. Details zur Kapitalanlage in Immobilien finden Sie hier.

Was ist die Kostenmiete bei einer Sozialwohnung?

Die Kostenmiete deckt ausschließlich die laufenden Kosten der Immobilie (Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung). Sie liegt in der Regel 20 bis 40 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für eine solide Immobilienbewertung sollten Käufer beide Werte vergleichen.

Lohnt sich der Kauf einer sozial gebundenen Immobilie?

Der Kauf lohnt sich vor allem, wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert liegt und die Bindungsfrist absehbar endet. Langfristig orientierte Kapitalanleger profitieren nach Auslaufen der Bindung von Marktmieten. Mehr zur Baufinanzierung solcher Objekte erklärt unser Guide.

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