Immobilie in Spanien kaufen: Kosten, Steuern & Ablauf
Kurz erklärt: Beim Immobilienkauf in Spanien kommen zum Kaufpreis meist 10 bis 14 Prozent Nebenkosten dazu. Bei einer Bestandsimmobilie fällt die Grunderwerbsteuer ITP an (je nach Region etwa 6 bis 10 Prozent), bei einem Neubau 10 Prozent Mehrwertsteuer plus Urkundensteuer. Ausländer brauchen vorab eine NIE-Nummer. Die Beurkundung erfolgt beim Notar, danach ist die Steuer innerhalb von 30 Tagen zu zahlen.
Kosten beim Immobilienkauf in Spanien
Die Nebenkosten hängen von der Region und davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufen. Als Faustregel planen Käufer mit etwa 10 bis 14 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. Spanische Banken finanzieren in der Regel nur den Immobilienwert, die Nebenkosten müssen Sie getrennt aufbringen. Die folgende Tabelle zeigt typische Posten; die genauen Sätze legen die Autonomen Regionen fest.
| Posten | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer ITP | je nach Region ca. 6 bis 10 % | entfällt |
| Mehrwertsteuer IVA | entfällt | 10 % |
| Urkundensteuer AJD | entfällt | je nach Region ca. 0,5 bis 1,5 % |
| Notar und Grundbuch | zusammen oft ca. 1 bis 2 % | zusammen oft ca. 1 bis 2 % |
| Anwalt (empfohlen) | häufig ca. 1 % des Kaufpreises | häufig ca. 1 % des Kaufpreises |
| Gestoría (Behördengänge) | oft rund 300 € | oft rund 300 € |
Die Prozentwerte sind Richtwerte aus gängigen Ratgebern und keine verbindliche Auskunft. In manchen Regionen gelten für junge Käufer, große Familien oder geförderte Wohnungen niedrigere Sätze von teils nur 4 Prozent. Auf den Balearen ist die ITP gestaffelt. Lassen Sie die Sätze für Ihre Region vor dem Kauf prüfen.
Die NIE: ohne Nummer kein Kauf
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer und Voraussetzung für Kaufvertrag, Bankkonto und Steuerzahlung. Sie lässt sich im spanischen Konsulat im Heimatland oder in Spanien bei der Polizeibehörde beantragen. Weil die Bearbeitung dauern kann, beantragen viele Käufer sie schon vor der Objektsuche.
Der Ablauf Schritt für Schritt
- NIE beantragen und ein spanisches Bankkonto eröffnen.
- Objekt auswählen, Besichtigung und Prüfung der Unterlagen (Grundbuchauszug, Lasten, Baugenehmigung) durch einen Anwalt.
- Reservierung des Objekts, meist mit einer kleinen Anzahlung.
- Privater Kaufvertrag (Contrato de arras) mit Anzahlung, häufig rund 10 Prozent des Kaufpreises.
- Beurkundung beim Notar (Escritura pública), Zahlung des Restkaufpreises.
- Zahlung der ITP bzw. der Steuern bei Neubau, in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung.
- Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Ummeldung der Versorgungsverträge.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf zahlen Sie jährlich die kommunale Grundsteuer (IBI), gegebenenfalls Gemeinschaftskosten, Müllgebühren und Versicherungen. Als Nicht-Resident fällt zudem eine jährliche Steuer auf die Immobilie an, auch bei reiner Eigennutzung. Fragen Sie vor dem Kauf nach den genauen Beträgen für Ihr Objekt.
Wo kaufen? Villen in Spanien
Wenn Sie sich für eine Region entscheiden wollen, hilft unser Vergleich von Mallorca, Ibiza und Marbella. Passende Villen unabhängiger Makler finden Sie hier:
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Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Spanien
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Meist 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises, je nach Region, Objektart (Bestand oder Neubau) und Anwalts- und Notarkosten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Bei Bestandsimmobilien fällt die ITP an, je nach Autonomer Region etwa 6 bis 10 Prozent. Bei Neubau gelten stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer und eine Urkundensteuer von etwa 0,5 bis 1,5 Prozent.
Brauche ich eine NIE, um in Spanien zu kaufen?
Ja. Die NIE ist die Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer und Voraussetzung für den Kauf. Sie lässt sich im Konsulat oder bei der Polizei in Spanien beantragen.
Wann muss die ITP gezahlt werden?
In der Regel innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung beim Notar, meist über Anwalt oder Gestoría.
Kann ich als Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien kaufen?
Ja. Ausländer können in Spanien Immobilien erwerben, benötigen dafür aber die NIE und in der Regel ein spanisches Bankkonto.
Stand: November 2026. Richtwerte ohne Gewähr; maßgeblich sind die Regelungen der jeweiligen Autonomen Region. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
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